摘要：本文在相關文獻綜述的基礎上，通過對產(chǎn)業(yè)轉移的發(fā)生和實現(xiàn)機制理論的研究，建立了地方“根植”產(chǎn)業(yè)與“嵌入”產(chǎn)業(yè)契合度的概念。產(chǎn)業(yè)轉移中，外部“嵌入”主導型和地方“根植”主導型都存在高契合度和低契合度。通過建立數(shù)學模型及用調查實例驗證分析，得出：轉移的“嵌入”產(chǎn)業(yè)與當?shù)刭Y源稟賦為高契合度結合時效率為最佳。

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)轉移；嵌入產(chǎn)業(yè)；契合度

Abstract:Inthisarticle,theconceptoftheIntegrationDegreeofLocalRooted-industryandInserted-industryisestablishedbytheresearchonmechanismofoccurrenceandrealizationinindustrialtransformationonthebasisoftherelevantliterature.TheIntegrationDegreeofindustrialtransformationcanbedividedfourtypes:Inserted-domination,rooted-dominating,high-integration-degree,andlow-integration-degree.Bycreatingmathematicalmodelsandanalyzingsurveycases,suchimportantconclusionisdiscovered:itwillbehighefficientwhenreachhighdegreeintegrationbetweentheentranceofInserted-industryandthenaturaloflocalresourcesinindustrialtransformation.

Keywords:Industrialtransfer;Insertingindustry;Integratingdegree

一相關文獻綜述

如果沒有產(chǎn)業(yè)結構的演進，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展是不可想象的，社會經(jīng)濟正是在產(chǎn)業(yè)結構不斷變化的過程中發(fā)展的。作為產(chǎn)業(yè)結構演進的重要方式之一，產(chǎn)業(yè)轉移是區(qū)域國際分工的表現(xiàn)，在任何時候都存在。許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越來越需要企業(yè)在全球范圍內(nèi)搜尋、組織和合理配置資源，而與此同時，這些要素又是以特定的區(qū)域作為空間載體的（劉偉，2004）。所以對資源的爭奪愈加激烈，一些產(chǎn)業(yè)也加速向資源所在地轉移，于是在全球范圍內(nèi)展開了大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉移。

摘要：借鑒生態(tài)學原理，文章界定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的概念，構建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型和演化模型深入分析其動力機制，并進一步分析其路徑依賴，最后剖析中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡并提出其優(yōu)化的路徑選擇。

關鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動力機制；路徑選擇

一、引言

“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個新興的研究領域，以一種較高層級的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動關系的系統(tǒng)研究方法。運用生態(tài)學的原理和方法來分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵

英國生態(tài)學家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過能量流動和物質循環(huán)所形成的一個彼此關聯(lián)、相互作用并且有自動調節(jié)機制的統(tǒng)一整體。

【論文關鍵詞】中國地產(chǎn)；中國地產(chǎn)品牌；品牌地產(chǎn)；品牌塑造；品牌核心價值

【論文摘要】本文通過追述中國地產(chǎn)行業(yè)進行品牌化經(jīng)營的歷史，總結了其發(fā)展歷程中的經(jīng)驗和教訓，深刻分析了中國地產(chǎn)品牌的整體現(xiàn)狀，揭露了在實際運作中存在的四大誤區(qū)和陷阱。并對地產(chǎn)這個特殊產(chǎn)品的特殊性質進行剖析，針對特性提出了自己的四點建議和看法。

1中國地產(chǎn)品牌的淵源

在人們的日常生活中，吃、住、行是主要的消費需求，并且三者的需求層次是階梯上升的，往往隨著人們生活水平的提高，后兩者的需求就會變得更為重要。我國的房地產(chǎn)業(yè)在改革開放以后，特別是國家住房制度改革以后得到了迅猛的發(fā)展，2003年全國的房地產(chǎn)總投資規(guī)模超過了1萬億元人民幣，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。其發(fā)展走向與態(tài)勢已經(jīng)成為學界談論的焦點。由于房地產(chǎn)的不動產(chǎn)、高投入、消費時期長的特點，使得消費者在選購房子的時候，介入程度會很高，市場搜尋更廣泛。根據(jù)一項研究結果，絕大多數(shù)消費者會按照“遺憾最小原則”來進行購買房產(chǎn)決策，在面臨多種選擇時，總是竭力避免購買后遺憾。而品牌作為一種標記、高質量的象征、身份的標志、價值的體現(xiàn)，就能夠提供一種品牌承諾，減少消費者的購后遺憾，加速購買行為的發(fā)生。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，品牌就顯得尤為重要。品牌可以“allowsacompanytodevelopone-to-onemarketingstrategiesthatprovideindividualmarketingdecisionsforeachcustomer”.通俗點講就是品牌能夠建立穩(wěn)固的個人消費忠誠。房地產(chǎn)是一項很復雜的系統(tǒng)工程，作為特殊的巨額耐用消費商品，消費者購買時比其他商品更需要品牌的承諾來減少風險。住宅建設是復雜的系統(tǒng)工程，具有嚴格的標準和高品位的服務，體現(xiàn)在每一個環(huán)節(jié)和細節(jié)上，包括項目策劃、區(qū)位選擇、市場調研、設計規(guī)劃、建筑安裝、市場營銷和物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，品牌就要受到影響，企業(yè)只有樹立良好的品牌形象才能在競爭中取勝。

2中國地產(chǎn)品牌的發(fā)展現(xiàn)狀

當人們能一口氣說出萬科、招商、華僑城、中海、沙河這些一流的地產(chǎn)品牌時，地產(chǎn)品牌開始像其他行業(yè)一樣進入主流經(jīng)濟領域，并左右人們的消費選擇。但地產(chǎn)品牌是把雙刃劍。對于地產(chǎn)商來說，品牌能成就一個地產(chǎn)商，也能覆滅一個地產(chǎn)商；對于購房者來說，品牌可成就他的生活夢想，也可以毀掉他的生活夢想。

一、服務營銷及房地產(chǎn)營銷的趨勢

作為服務營銷基石的服務概念．營銷學者一般是從區(qū)別于有形的實物產(chǎn)品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益。而美國市場營銷學會則將其定義為主要為不可感知卻使欲望獲得滿足的活動而這種活動并不需要與其他的產(chǎn)品或服務的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務時可能會或不會利用實物而且即使需要借助某些實物協(xié)助生產(chǎn)服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題。一般而言，與有形產(chǎn)品相比無形性是服務最為顯著的一個特征．它可以從三個不同的層次來理解。首先服務的很多元素無形無質。其次顧客在購買服務之前往往不能肯定他能得到什么樣的服務。最后顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。

中國房地產(chǎn)營銷的發(fā)展經(jīng)歷的是一個從局部劍全局從單～到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的變化、市場競爭的加?。约胺康禺a(chǎn)營銷本身所存在的不足房地產(chǎn)營銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為服務營銷的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營銷過程中。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)．即服務業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務特征。

隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整臺營銷將是未來房地產(chǎn)營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程營銷中．這是未來房地產(chǎn)營銷的主流。

二、基于服務營銷的房地產(chǎn)營銷組合模式構建

服務業(yè)的營銷是服務營銷研究的傳統(tǒng)領域服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業(yè)的房地產(chǎn)營銷。同時．房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務產(chǎn)品的特性．所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產(chǎn)營銷的理論探討和實踐應用之中?；谝陨嫌^點本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發(fā)．來構建房地產(chǎn)的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無形性及消費者感知對房地產(chǎn)營銷的影響的情況下．從房地產(chǎn)開發(fā)的全程出發(fā)，以服務營銷的理論為基本出發(fā)點，借鑒服務營銷的7PS策略．筆者認為．房地產(chǎn)營銷組合模式應該包括產(chǎn)品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略

各街鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（辦事處），縣府各部門，縣屬各廠礦、中學：

“十五”期間，隨著我縣經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)化進程的推進，各建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)認真貫徹執(zhí)行黨和國家的路線、方針和政策，積極投身城鄉(xiāng)建設、參與房地產(chǎn)開發(fā)，取得了可喜的成績，為促進我縣經(jīng)濟的持續(xù)增長、人民群眾居住條件的不斷改善發(fā)揮了積極作用，涌現(xiàn)出了一批優(yōu)秀的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)。為總結經(jīng)驗，樹立典型，弘揚建筑和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)艱苦奮斗、勇于開拓的精神，經(jīng)研究，決定對“十五”期間為我縣城鄉(xiāng)建設事業(yè)做出突出貢獻的**市博海建設工程（集團）有限公司等5家建筑業(yè)優(yōu)秀企業(yè)和**港騰物業(yè)發(fā)展有限公司等5家房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)（名單附后）予以通報表彰。

希受表彰的企業(yè)繼續(xù)發(fā)揚成績，再接再厲，進一步提高企業(yè)整體素質和管理水平，在繁榮和推動我縣建筑、房地產(chǎn)市場發(fā)展征程中再立新功，為**經(jīng)濟建設做出新的更大的貢獻！

摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，從根本上降低融資需求。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

一、正確理解泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫的涵義

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。

【摘要】近幾年，房地產(chǎn)業(yè)在中國迅速的發(fā)展起來，在中國社會經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要的位置，然而也隨之產(chǎn)生了一系列的問題，國家政府也制定出相應的政策，從宏觀上調控房地產(chǎn)市場，使之健康、持續(xù)、快速的在中國發(fā)展，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。文章結合2006年11月之前國家各部委的有關房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出了一些建設性的意見。

【關鍵詞】房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場調控政策

中國的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問題。本文結合2006年11月之前國家各部委的有關房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問題進行綜合評述的分析，并提出一些建設性的意見。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個方面：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2002年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%；2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2004年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2005年，全國房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。可見，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。

摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一、二十年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也大大改善著國民的生活水平。單從住宅上講，從1980年開始到2006年，全國共增加住宅88.6億平方米，讓將近5億城市居民的居住面積，增加了將近十平方米，可謂功勞不小。但是，近幾年來，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，越來越顯現(xiàn)出一些問題，探究這些問題，尋找合理的對策，將對我國房地產(chǎn)業(yè)今后的健康發(fā)展有些重要的意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)；問題；對策；直接融資

住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關鍵看住房?！笨梢姡》繂栴}直接關系到千家萬戶的生活水平，關系到老百姓的安居樂業(yè)，關系到社會公平和諧的實現(xiàn)。如今，雖然我國住房已經(jīng)實現(xiàn)市場化,但是因為房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業(yè)的健康發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。

1當前中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題

1.1土地供應環(huán)節(jié)不夠規(guī)范

1988年，國務院決定在全國城鎮(zhèn)試行土地使用權有償轉讓，定期出讓土地使用權。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。從此，土地使用權由無償劃撥轉為有償出讓，供應環(huán)節(jié)由政府操作。雖然土地出讓實現(xiàn)公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現(xiàn)公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響將是非常大的。

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟中的許多產(chǎn)業(yè)都有著密切的關系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。就我市而言，“十一五”時期房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，投資總體增長，已成為我市國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)，但同時也存在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源單一、住房供應結構不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質偏低等問題。

一、當前房地產(chǎn)行業(yè)情況

目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共321家，其中：二級資質19家，三級資質70家，四級資質131家，暫定資質101家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員8000多人。全市物業(yè)服務企業(yè)165家；物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員6000多人。全市取得房地產(chǎn)中介機構資質的企業(yè)12家，企業(yè)從業(yè)人員100多人。

2005年到2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價格2050元/平方米。

總體上，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢比較平穩(wěn)，存在以下幾方面的特點：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度較快。受國家拉動內(nèi)需政策以及中央、省、市支持扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項政策措施的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體增速較快，高于固定資產(chǎn)投資增速。