導(dǎo)語(yǔ)：城鎮(zhèn)土地稅收制改革的工作總結(jié)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史沿革

城鎮(zhèn)土地使用稅是我國(guó)為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收入，對(duì)使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，此稅是我國(guó)在土地使用（保有）環(huán)節(jié)征收的一種稅，屬于資源稅類(lèi)。

對(duì)土地的征稅我國(guó)自古有之，各個(gè)朝代都有對(duì)土地課稅的記載，從夏朝的“貢”、商代的“助”、周朝的“徹”，到春秋時(shí)期魯國(guó)實(shí)行的“初稅畝”，唐朝中期的“兩稅法”，明朝中期的“一條鞭法”，清朝康熙年間開(kāi)始的“攤丁入畝”，民國(guó)的田賦等，不過(guò)這些賦稅形式都是以農(nóng)田作為征稅對(duì)象。這充分說(shuō)明了我國(guó)對(duì)土地征稅有著悠久的歷史，各朝各代對(duì)土地征稅非常重視。我國(guó)對(duì)城市土地征稅始于*年，首先在廣州市開(kāi)征土地稅，國(guó)民政府在*年制定了土地法，依據(jù)此法在部份城市和地區(qū)開(kāi)征地價(jià)稅和土地增值稅，一直延續(xù)到中華人民共和國(guó)成立前夕。

新中國(guó)成立后，*年國(guó)務(wù)院頒布了《全國(guó)稅收實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收地產(chǎn)稅。同年6月調(diào)整地產(chǎn)稅的稅收政策，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。*年8月8日政務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（政務(wù)院政財(cái)字第133號(hào)令），在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行。*年簡(jiǎn)并稅制時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，從而使城市房地產(chǎn)稅征收范圍縮小到只對(duì)房地產(chǎn)管理的部門(mén)和外僑繼續(xù)征收。我國(guó)*年頒布的《中華人民共和國(guó)憲法》第10條明確規(guī)定：“城市土地屬?lài)?guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。”這樣，城市房地產(chǎn)稅中原對(duì)城市地產(chǎn)征稅的部份已不符合實(shí)際情況，有必要將城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。為此，*年10月推行國(guó)營(yíng)企業(yè)第二步“利改稅”和國(guó)務(wù)院于*年9月27日了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院第17號(hào)），正式把土地課稅從城市房地產(chǎn)稅中劃分出來(lái)，確立了一個(gè)單獨(dú)的新稅種——城鎮(zhèn)土地使用稅。

我國(guó)是屬于人多地少的國(guó)家，土地資源非常珍貴。珍惜土地、節(jié)約用地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。開(kāi)征土地使用稅對(duì)實(shí)現(xiàn)這一基本國(guó)策有著重大的意義：其一，促使土地的合理使用和節(jié)約使用。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，在土地使用上多數(shù)是無(wú)償占用，企業(yè)總是多占地、占好地，甚至占而不用，造成土地資源的極大浪費(fèi)，與我國(guó)土地資源的嚴(yán)重不足形成了尖銳矛盾。開(kāi)征土地使用稅，按土地的位置、面積和開(kāi)發(fā)程度的高低確定不同的稅額，實(shí)行有償使用土地，誰(shuí)用誰(shuí)負(fù)擔(dān)，既符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也使土地這個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)值得到充分的體現(xiàn)，促使城鎮(zhèn)土地使用者充分考慮合理用地、節(jié)約用地，避免土地的低效或無(wú)效使用；其二，有利于平衡企業(yè)利潤(rùn)水平，創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。土地的價(jià)值由于受到地理位置、交通公用設(shè)施、地質(zhì)差異等因素的影響，客觀上形成了級(jí)差收益。開(kāi)征土地使用稅，把這種客觀因素形成的級(jí)差收入收歸國(guó)有，防止企業(yè)因多占地、占好地就可較多的占有級(jí)差收入，剔除部分企業(yè)通過(guò)土地級(jí)差收入而獲得的額外利潤(rùn)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果能真實(shí)地反映其主觀努力水平，為企業(yè)展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)造良好的環(huán)境。其三，有利于國(guó)家對(duì)土地的管理和保護(hù)。土地級(jí)差收入的形成，很大程度上是國(guó)家投資開(kāi)發(fā)建設(shè)才逐步形成的，土地?zé)o償使用使土地內(nèi)含的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被部分使用者占用，使國(guó)家對(duì)土地的大量投資不能收回，影響到國(guó)家和地方政府投資改造土地能力的不足。開(kāi)征土地使用稅，將土地級(jí)差收入納入國(guó)家財(cái)政，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地的投資能力，有利于國(guó)家對(duì)土地的有效管理和保護(hù)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然資源的和諧。

二、土地使用稅收政策執(zhí)行現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

*年政務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》執(zhí)行至今已有56年，適用于外資企業(yè)，只征收房產(chǎn)稅；*年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行至今也已有19年，適用于內(nèi)資企業(yè)，同時(shí)征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這兩個(gè)條例的不適應(yīng)性越來(lái)越明顯，在實(shí)際工作中存在以下問(wèn)題：

（一）中外企業(yè)執(zhí)行不同的稅收政策，稅收負(fù)擔(dān)有失公平。內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人既要征收房產(chǎn)稅又要征收城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)則只征收城市房地產(chǎn)稅不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，這樣對(duì)土地使用（保存）環(huán)節(jié)征稅不公，不利于國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人與之公平競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。經(jīng)過(guò)全國(guó)各地多年的呼吁，這個(gè)問(wèn)題終于得到解決，*年12月31日國(guó)務(wù)院令第483號(hào)公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》，統(tǒng)一適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（二）稅額標(biāo)準(zhǔn)偏低，不利于調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，不利于合理開(kāi)發(fā)和使用土地，不利于地方政府籌集資金。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，城市向外拓展延伸的速度非常迅猛，全國(guó)各地不斷加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)的步伐，工業(yè)園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的紛紛興起，土地開(kāi)發(fā)使用越來(lái)越多，城市土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格逐年升高，*年來(lái)，土地管理部門(mén)多次調(diào)整了土地級(jí)差。但*年國(guó)家制訂的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)快20年了仍未作調(diào)整，明顯偏低?，F(xiàn)以廣西為例說(shuō)明這種情況。

（三）征稅范圍太窄，調(diào)控功能受到限制。城鎮(zhèn)土地使用稅只對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而對(duì)農(nóng)村不征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政全額撥款的事業(yè)單位以及居民個(gè)人居住使用的土地列為免稅對(duì)象。設(shè)在農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)）不征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，導(dǎo)致稅負(fù)不公，無(wú)形中就轉(zhuǎn)化成了利潤(rùn)，這些企業(yè)可以不通過(guò)加強(qiáng)管理就降低成本，降低產(chǎn)品價(jià)格，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，使同類(lèi)企業(yè)無(wú)法與之競(jìng)爭(zhēng)。

同時(shí)縣城、城區(qū)與農(nóng)村的范圍劃分也比較困難，如在縣城、城區(qū)與農(nóng)村結(jié)合部、連接處，一邊征稅一邊不征稅，稅負(fù)也同樣不公。

由于城市的擴(kuò)展，原來(lái)是農(nóng)村農(nóng)民的土地和房屋，現(xiàn)在變成了城中村，城市將原來(lái)的農(nóng)村包圍了起來(lái)，農(nóng)民有的出租房屋和土地，有的出租給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，建好后有的部分給農(nóng)民居住、經(jīng)營(yíng)，協(xié)定若干年后到期歸還農(nóng)民房屋和土地。類(lèi)似這種情況，廣西已對(duì)農(nóng)民的出租收入征收房產(chǎn)稅，對(duì)承租使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但土地使用權(quán)還是最終歸屬原來(lái)的農(nóng)民，稅法上對(duì)此類(lèi)情況劃分征稅范圍還是不太明確。還有農(nóng)民將土地、房屋賣(mài)給企業(yè)和城市個(gè)人，屬于小產(chǎn)權(quán)的情況，此種情況是否征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，稅收政策上也不明確。

（四）從執(zhí)行稅收政策看，將房屋和土地分別征稅的規(guī)定已不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況，稅收征管存在較大的困難?，F(xiàn)在的情況已不象*年以前，企業(yè)的土地絕大多數(shù)是國(guó)撥土地，只交納城鎮(zhèn)土地使用稅。*年后取消福利分房，沒(méi)有國(guó)撥土地后，一是商品房、自建房的興起，需要購(gòu)買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。原來(lái)國(guó)撥土地有的企業(yè)通過(guò)改制、合并、拍賣(mài)、出讓等形式，土地賣(mài)給另一個(gè)企業(yè)或個(gè)人，政府收取了土地出讓金和一些費(fèi)用，形成了土地的再開(kāi)發(fā)使用，房屋和土地分不開(kāi)了。*年11月9日中華人民共和國(guó)財(cái)政部以財(cái)會(huì)字［*］7號(hào)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度，要求先在股份制企業(yè)執(zhí)行其它企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行。從*年全面推開(kāi)。財(cái)會(huì)制度關(guān)于無(wú)形資產(chǎn)中明確規(guī)定：土地使用權(quán)是一項(xiàng)特殊的無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值一次計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也就是將房產(chǎn)和土地放一起了。

本來(lái)，房屋和土地是連在一起，密不可分的，若是對(duì)房產(chǎn)、土地分別征稅，在征管上出現(xiàn)困難：

1.土地在*年以前是作為無(wú)形資產(chǎn)管理，分年度在成本中攤銷(xiāo)的，是不征收房產(chǎn)稅的。按照新的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，原國(guó)撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，在結(jié)轉(zhuǎn)土地使用權(quán)時(shí)，將土地價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這樣，房屋和土地連在了一起，既要征收房產(chǎn)稅，又要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。有的企業(yè)為了逃避土地那一部份房產(chǎn)稅，又將土地單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)作帳。

2.在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上，也存在一些問(wèn)題。如*年前原國(guó)撥土地作為無(wú)形資產(chǎn)管理，已經(jīng)按使用年限逐年進(jìn)行了攤銷(xiāo)，按照新的會(huì)計(jì)制度土地和房屋的價(jià)格合在一起，把原來(lái)的土地已攤銷(xiāo)了的，又作為房屋價(jià)值提取折舊（按照房屋使用年限40、50、70年攤銷(xiāo)），且土地的使用年限和現(xiàn)在合并在一起的房屋、土地折舊年限也不一樣。重復(fù)列支了企業(yè)成本。

3.企業(yè)獲得的國(guó)撥土地用于建房，地上房屋已經(jīng)出售給本單位職工，因各種原因只辦了房產(chǎn)證，未辦土地證，由于土地不能辦過(guò)戶(hù)，土地使用權(quán)仍屬于企業(yè)，如對(duì)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅似乎不太合理。

4.50年代的房屋（包括土地），由于地處商業(yè)繁華區(qū)，如今政府進(jìn)行舊城改造，開(kāi)發(fā)成步行街，房屋的評(píng)估價(jià)大大高于50年代的價(jià)格。對(duì)其拍賣(mài)給收買(mǎi)者后對(duì)購(gòu)買(mǎi)者究竟按評(píng)估起拍價(jià)還是按拍賣(mài)價(jià)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？又如何確定收入征收土地增值稅？稅法上還不是很明確，同時(shí)在計(jì)稅可扣除的成本比較少（只能扣除50年代原價(jià)以及此次轉(zhuǎn)讓相關(guān)費(fèi)用），似乎稅負(fù)又偏高了。

5.在土地的投資入股、聯(lián)營(yíng)方面也存在著征收困難，特別是在界定是否征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅掌握的難度較大。按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅［*］21號(hào)文件，對(duì)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建設(shè)的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，要征收土地增值稅。但這種情況是否征收營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定是凡是買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與的要征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)投資入股行為不征收營(yíng)業(yè)稅。上述企業(yè)情形要征收土地增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。既然視作企業(yè)銷(xiāo)售行為要征收土地增值稅，似乎也應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅，不然稅收政策很難自圓其說(shuō)。如只征收土地增值稅，收入如何確定？因企業(yè)是以土地作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng)，是否就以土地的評(píng)估價(jià)視為銷(xiāo)售收入征收土地增值稅？政策上沒(méi)有收入的界定。給征收工作帶來(lái)困難。

（五）關(guān)于個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的界定征稅問(wèn)題。土地增值稅細(xì)則第十二條規(guī)定“個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的按規(guī)定計(jì)征土地增值稅?！边@里所指的“原自用住房”是指家庭唯一生活用房，還是指普通住宅，或是指所有住宅，包括非普通住宅。近年在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行調(diào)控政策，對(duì)二手房交易的土地增值稅是否也從嚴(yán)掌握，“原自用住房”是否家庭唯一的普通住宅？稅法上應(yīng)予明確。

（六）在稅制設(shè)計(jì)上，房產(chǎn)、土地涉及的稅種多，有重復(fù)。如房屋和土地在擁有（保有）環(huán)節(jié)涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在流通環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)還涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，還有征收企業(yè)所得稅，個(gè)人所得稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，稅種太多。

（七）征稅的依據(jù)和計(jì)算方法不同，出租房產(chǎn)稅稅負(fù)過(guò)重。城鎮(zhèn)土地使用稅按照面積稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征；房產(chǎn)稅則以房產(chǎn)原值扣除1－30%殘值后計(jì)征。對(duì)房屋出租的稅率分別按住宿用4%、營(yíng)業(yè)用12%計(jì)征房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)不同，對(duì)營(yíng)業(yè)用的出租收入征收12%稅負(fù)過(guò)重。