導語：居住區(qū)物業(yè)服務指導意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為提高全市農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務管理水平，建設管理有序、服務規(guī)范、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的農(nóng)民集中居住區(qū)，深入推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，按照業(yè)主自治、市場運作、政府指導的管理機制和總體要求，現(xiàn)就進一步加強我市農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理工作提出如下意見。

一、實施范圍

本意見所指農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理，是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)為維護全體業(yè)主正常居住生活所實施的物業(yè)服務活動。本意見適用于我市行政區(qū)域內(nèi)按照新農(nóng)村建設規(guī)劃依法建成的各種農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主（含納入該農(nóng)民集中居住區(qū)的周邊零散住戶業(yè)主）入住后的物業(yè)服務活動。

二、基本原則

（一）民主管理原則。全體業(yè)主遵守國家法律法規(guī)和農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約以及道德行為規(guī)范，參與農(nóng)民集中居住區(qū)民主管理。農(nóng)民集中居住區(qū)范圍內(nèi)的管理和服務等事項由業(yè)主民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，并組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務的管理機構，開展自我教育、自主管理，規(guī)范業(yè)主行為，組織公共服務，有效維護農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)部公共安全、秩序和環(huán)境衛(wèi)生等。

（二）自我服務原則。農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主是農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務的權利主體和責任主體，享受農(nóng)民集中居住區(qū)的物業(yè)服務同時履行相應義務。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)物業(yè)服務活動由全體業(yè)主自主議定、自主出資。

（三）共建共享原則。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)依法屬業(yè)主共用部位、共用設施設備和全體業(yè)主自行出資配建的設施設備等，歸全體業(yè)主共同使用和維護；所產(chǎn)生的收益，應當主要用于彌補農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用不足和補充房屋專項維修資金，并由全體業(yè)主共享；運行及維護的責任和費用，由全體業(yè)主共同承擔。

三、建立健全農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理體系

（一）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的基本內(nèi)容。按照少數(shù)服從多數(shù)的民主自治原則，農(nóng)民集中居住區(qū)全體業(yè)主依法組建本農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構，制定本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約，規(guī)范業(yè)主和其他相關人員行為；采取適當方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務，維護共用部位、共用設施設備，維護環(huán)境衛(wèi)生和綠化，維護治安及公共秩序；自主或委托經(jīng)營管理共有物業(yè)資產(chǎn)、公共場所和設施設備等；制定物業(yè)服務費用的收繳和使用管理制度，確定物業(yè)服務管理機構相關成員和物業(yè)服務人員的工資報酬；建立健全公共事項決策、執(zhí)行、監(jiān)督機制，重要事務決議和實施結果公開制度，公共財務收支情況定期公布制度。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構的設立。農(nóng)民集中居住區(qū)竣工，應當及時設立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構。

農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理一般以一個獨立農(nóng)民集中居住區(qū)為單位，同一村（社區(qū)）級組織內(nèi)相鄰、配套設施共享的多個農(nóng)民集中居住區(qū)，在便于管理的前提下可劃為同一物業(yè)區(qū)域。

農(nóng)民集中居住區(qū)應根據(jù)實際成立業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構成員在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。

規(guī)模較小、分散獨立的農(nóng)民集中居住區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可不成立機構，由全體業(yè)主制定管理規(guī)約，采取簡易有效方式開展農(nóng)民集中居住區(qū)管理和服務。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導或牽頭協(xié)調當?shù)剞r(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構的組建和運行，確保在法律法規(guī)框架下實現(xiàn)業(yè)主民主管理；建立聯(lián)系協(xié)調機制，協(xié)調解決本地和跨行政區(qū)劃、安置政策方式不同的居民入住后所產(chǎn)生的物業(yè)服務管理等問題，依法保護居民合法權益。

（三）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構職責。

1.業(yè)主大會（居民議事會）主要職責。

（1）制定和修改業(yè)主大會（居民議事會）、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會議事規(guī)則；

（2）制定和修改本農(nóng)民集中居住區(qū)管理規(guī)約；

（3）選舉、改選、增補業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會成員；

（4）確定公共服務事項、質量、費用等；

（5）選聘、解聘物業(yè)服務機構或物業(yè)服務負責人；

（6）籌集服務管理資金及共用部位、共用設施設備專項維修資金，確定業(yè)主繳費標準，決定資金的管理和使用；

（7）議定有關共有權益和公共管理的其他重大事項。

2.業(yè)主委員會主要職責。

（1）報告農(nóng)民集中居住區(qū)社會管理、物業(yè)服務運行情況，報告需共同知曉或決定的重大事項；

（2）與選聘的物業(yè)服務機構簽訂農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務合同；

（3）負責農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的使用和管理并接受監(jiān)督；

（4）受理業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，管理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務行為，督促改進完善；

（5）共用部位、共用設施設備的改造和維修；

（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責。

3.業(yè)主監(jiān)事會職責。

（1）考核評價業(yè)主委員會工作情況；

（2）監(jiān)督物業(yè)服務機構履行服務合同；

（3）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，評價業(yè)主行為；

（4）監(jiān)督檢查業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議落實情況；

（5）監(jiān)督農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務資金以及共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用情況；

（6）業(yè)主大會（居民議事會）賦予的其他職責。

四、農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務方式

（一）自主選擇適宜的農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務方式。農(nóng)民集中居住區(qū)可以選聘具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務其他管理人實施委托管理，也可通過村（社區(qū)）級組織的協(xié)調，自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務站或服務中心等民辦非企業(yè)機構，開展規(guī)范化服務。

農(nóng)民集中居住區(qū)委托物業(yè)服務機構進行服務管理的，按相關的法律法規(guī)規(guī)定辦理。自行組建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心的，應與農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主委員會簽訂服務合同，受聘的物業(yè)服務站、中心或服務人員，應按照合同約定或委托內(nèi)容開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務，人員組成應以聘用本居住區(qū)域內(nèi)勞務人員為主，并適當選聘所需的專業(yè)人員。當?shù)卣畱膭詈椭С肿孕薪M建農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心，并開展對服務從業(yè)人員知識技能培訓，提高從業(yè)人員的服務技能，按自我服務性質的群眾組織相關規(guī)定給予稅費減免扶持。

規(guī)模較小、人數(shù)較少的農(nóng)民集中居住區(qū)，也可以農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主共同約定的方式，全體業(yè)主按照分工責任，各自承擔農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務任務，開展群眾自我服務方式的物業(yè)管理；還可根據(jù)農(nóng)民集中居住區(qū)實際商議確定其他經(jīng)濟有效的方式，因地制宜地組織開展農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務。

（二）農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化要求。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務機構和物業(yè)服務站、中心應按照行業(yè)規(guī)范配備各類服務設施設備，規(guī)范設置使用各類導視系統(tǒng)及標識標牌，做到“規(guī)范、美觀、明確、簡潔”。因各類機構及所屬人員未能履行服務合同，造成居民人身、財產(chǎn)安全損失的，依法承擔相應的法律責任。

五、做好農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的資金籌集和監(jiān)管

（一）資金籌集。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的資金來源：本農(nóng)民集中居住區(qū)業(yè)主按規(guī)定繳納的物業(yè)服務費；農(nóng)民集中居住區(qū)公共物業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營產(chǎn)生的收益；政策性補貼、獎勵；其他組織（個人）資助和捐贈資金等。

業(yè)主交納農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務費用方式可按戶、按各戶建筑面積或居住人口計取，由全體業(yè)主民主決定。

（二）資金使用。農(nóng)民集中居住區(qū)籌集的物業(yè)服務管理資金為全體業(yè)主共有，用于本農(nóng)民集中居住區(qū)日常運行、管理和物業(yè)服務開支。包括農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務站、中心工作經(jīng)費，日常服務管理勞務支出或者聘用物業(yè)服務機構支出，設施設備日常運行以及維護費用。

（三）資金監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的經(jīng)費收支情況應接受全體業(yè)主監(jiān)督檢查，由業(yè)主委員會定期公布，每年至少公布一次。收入和開支存在重大增減或其他調整變化的，應隨時公布。

各區(qū)（市）縣可根據(jù)本地經(jīng)濟和社會發(fā)展水平，針對不同類型的農(nóng)民集中居住區(qū)制定物業(yè)服務管理資金補助監(jiān)管辦法，對已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)用于服務管理的各類資金來源和使用方式進行清理，逐步規(guī)范使用和監(jiān)管。農(nóng)民集中居住區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，負責協(xié)調和指導農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理經(jīng)費的籌集和監(jiān)管。

六、建立農(nóng)民集中居住區(qū)房屋專項維修資金

農(nóng)民集中居住區(qū)共用部位、共用設施設備專項維修資金統(tǒng)一由項目實施主體和個人共同負擔和繳存，標準如下：

（一）多層（含三層及以下）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的1.5%繳存。

（二）高層（配電梯）住房為主的農(nóng)民集中居住區(qū)，專項維修資金由項目實施主體按照每平方米建筑面積成本價的2%繳存。

個人繳存的具體標準由項目所在地區(qū)（市）縣確定。

專項維修資金應當納入專戶統(tǒng)籌監(jiān)管，其使用管理應當遵循?？顚Ｓ?、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

七、提升農(nóng)民集中居住區(qū)管理水平

（一）不斷完善農(nóng)民集中居住區(qū)配套設施水平。由各區(qū)（市）縣負責按照基礎設施建設配套標準，進一步完善已建成入住的農(nóng)民集中居住區(qū)配套設施建設；新建農(nóng)民集中居住區(qū)，由建設實施主體負責按照標準配備基礎設施和公共服務設施，全部同步建設到位，確保農(nóng)民集中居住區(qū)公建配套功能完善。

（二）加強農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)規(guī)劃建設管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織，指導和協(xié)調農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構和相關單位，做好農(nóng)民集中居住區(qū)入住前共用部位、共用設施設備的承接查驗，并督促農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理機構與建設實施主體等相關單位依法簽訂移交協(xié)議，明確相關責任、辦理相應手續(xù)，及時移交農(nóng)民集中居住區(qū)管理。

村（社區(qū)）級組織、業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構（站、中心）要廣泛開展農(nóng)民集中居住區(qū)共建、共享、共管、共同維護的宣傳教育，規(guī)范辦理住戶入住手續(xù)和房屋裝飾裝修等物業(yè)使用、維護、管理的手續(xù)，并開展日常巡查，及時勸阻、制止和報告農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、房屋結構安全、物業(yè)裝飾裝修、使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定以及各類違法建設的行為。農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)公共區(qū)域確需增建、擴建和改造建構筑物的，按相關管理法規(guī)規(guī)定報建審批。

（三）建立農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理糾紛調解機制。各區(qū)（市）縣將農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理糾紛調解工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織的糾紛調解體系，及時處理農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理活動中的矛盾糾紛，力爭做到小糾紛不出小區(qū)、一般糾紛不出轄區(qū)、重大糾紛不出區(qū)（市）縣。

（四）建立物業(yè)服務機構進駐退出預警報告制度。農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務機構（站、中心）或服務人員在進駐、退出農(nóng)民集中居住區(qū)前，應按有關規(guī)定向所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或村（社區(qū)）級組織報告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應制定相應的工作預案，確保農(nóng)民集中居住區(qū)的和諧穩(wěn)定。

八、加強農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的指導服務

（一）建立農(nóng)民集中居住區(qū)評選表彰制度。市政府將每年組織開展爭創(chuàng)“和諧文明農(nóng)民集中居住區(qū)”活動，對獲選農(nóng)民集中居住區(qū)給予表彰獎勵。各區(qū)（市）縣和市政府有關部門要制定辦法和措施，鼓勵農(nóng)民集中居住區(qū)依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平，支持開展健康多樣的文化體育活動，豐富居民精神生活，創(chuàng)建和諧文明人居環(huán)境。

（二）分級負責落實責任。各區(qū)（市）縣負責制定本地農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的細則并指導實施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負責制定所屬農(nóng)民集中居住區(qū)實施物業(yè)服務管理的工作計劃步驟和方法。各相關村（社區(qū)）級組織負責具體落實農(nóng)民集中居住區(qū)居民實施物業(yè)服務管理有關工作。

市房管部門負責農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理的監(jiān)督管理。市政府相關部門按照各自職責負責對農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)服務管理進行指導和監(jiān)督。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。