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為進一步推進物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為，提高業(yè)主自治能力，建立物業(yè)管理長效機制，促進我市物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展，根據《省物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)管理實施辦法》、《關于加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的若干意見》等有關規(guī)定，結合實際，提出如下意見：

一、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動

（一）加強對物業(yè)服務企業(yè)資質管理和物業(yè)行業(yè)自律建設，把好市場準入關。有計劃地培育和引進一批具有市場競爭力的物業(yè)服務品牌企業(yè)。

（二）明確物業(yè)管理主體職責。各級建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上發(fā)改（物價）、公安、民政、財政、稅務、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法（城管）、人防等有關行政主管部門，按照各自職責，協(xié)同做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

（三）充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，除依法履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，可根據業(yè)主大會授權，負責物業(yè)共用部位，共用設施、設備和物業(yè)管理經營用房產生收益的提取、使用和管理。

二、進一步改善物業(yè)服務環(huán)境

（四）實行物業(yè)服務企業(yè)地方財政補貼。自本意見實施之日起連續(xù)5年對住宅小區(qū)物業(yè)服務收入征收的營業(yè)稅地方所得部分實行財政貼補，主要用于對物業(yè)服務企業(yè)的重點扶持和培育。

（五）從事物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)，以與物業(yè)管理有關的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。

（六）對物業(yè)服務企業(yè)吸納持有《再就業(yè)優(yōu)惠證》的人員，并與其簽訂一定期限的勞動合同且繳納社會保險的，在國家稅務總局規(guī)定的審批期限內，可按實際招用人數享受有關的稅費優(yōu)惠政策。

（七）凡由政府及公共服務職能部門承擔的費用，不得轉由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)承擔。

（八）供水、供電等專業(yè)部門應當向物業(yè)管理區(qū)域內最終用戶（指實際最終使用的個人或者單位）收取費用；物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收代付的，委托單位應當按照與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的委托代收協(xié)議，支付相應的代收手續(xù)費，代收手續(xù)費一般為1%。物業(yè)管理區(qū)域內因物業(yè)服務所產生的供水、供電等非經營性的費用，實行按生活類價格收費。

（九）有關經濟適用住房和廉租住房的物業(yè)服務費減免，按照《市區(qū)經濟適用住房管理辦法》和《市區(qū)廉租住房保障管理辦法》的相關規(guī)定執(zhí)行。

三、進一步營造良好的居住氛圍

（十）新建住宅小區(qū)（住宅大廈）共有設施、設備經相關專業(yè)單位、建設單位共同驗收合格后，按有關規(guī)定應當移交給相關專業(yè)單位的，應當及時移交給相關專業(yè)單位負責管理。共有設施、設備的技術資料應當一并移交。相關專業(yè)單位無正當理由拒絕接收的，視同移交。

對驗收合格且正常運行但尚未辦理移交接管手續(xù)的的相關共有設施設備，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會負責牽頭，自本意見實施之日起1年內完成移交接管手續(xù)。

相關專業(yè)單位在接管已交付使用住宅小區(qū)（住宅大廈）時，發(fā)現(xiàn)共有設施設備運轉不正?；蛘叽嬖诎踩[患的，應當會同業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會將設施設備修復正常、消除隱患后，方可辦理接收管理手續(xù)。

（十一）物業(yè)所在地房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證時，應當按照批準的建設工程設計方案將核定的物業(yè)管理用房的建筑面積、座落位置（包括四至確認、面積認定）記載于商品房預售許可證。在商品房竣工驗收規(guī)劃認可時，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應當查驗物業(yè)用房房號、面積，無誤后書面告知物業(yè)所在地房屋登記機構。

房屋登記機構應當按照物業(yè)主管部門書面告知的物業(yè)管理用房房號、面積，以該物業(yè)名稱將物業(yè)管理用房記載到房屋登記簿后，方可辦理該物業(yè)的權屬初始登記。

已確定的物業(yè)管理用房位置，建設單位未經批準不得擅自變更。如確需變更的，應當在申請辦理商品房預售許可證前取得規(guī)劃管理部門的同意。規(guī)劃管理部門在審批過程中須征求物業(yè)主管部門的意見。

（十二）物業(yè)管理用房按照下列原則配置：

1.物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付。

2.物業(yè)管理辦公用房應當以方便業(yè)主和物業(yè)管理活動為原則，相對獨立、集中配置、布局合理，且位于該物業(yè)管理區(qū)域中心或者主出入口附近。

3.物業(yè)管理經營用房應當以可對外經營為原則，相對獨立、集中配置、布局合理，且位于底層的建筑面積不少于應配置物業(yè)管理經營用房的1/2。

物業(yè)管理區(qū)域內有臨街（路）商業(yè)用房的，物業(yè)管理經營用房應當配置在臨街（路）的商業(yè)用房內。物業(yè)管理區(qū)域內無臨街（路）商業(yè)用房的，可以在該物業(yè)管理區(qū)域內其他商業(yè)用房的適當位置配置。

4.物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)為純住宅的，可用于經營服務的用房應當優(yōu)先用于物業(yè)管理經營用房。

5.下列用房不得作為物業(yè)管理用房：

（1）設施設備用房；

（2）門衛(wèi)、技術層、設備層、低于2.6米的架空層、夾層、車庫、公共衛(wèi)生間等用房；

（3）地下及半地下室房屋；

（4）不具有產權最小權屬單元要求的用房；

（5）規(guī)劃明確用于住區(qū)配套的用房；

（6）其他不適宜作為物業(yè)管理的用房。

（十三）建設單位應當按照下列標準建設物業(yè)管理用房：

1.上下水、供電等設施應當具備正常使用功能；

2.房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或者涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛(wèi)生間墻面、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；

3.小區(qū)內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業(yè)管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

（十四）建立舊小區(qū)物業(yè)綜合改造補貼制度。完善舊小區(qū)物業(yè)管理服務改善性機制和考核制度，對一些設施陳舊、物業(yè)服務收費低、物業(yè)服務企業(yè)經營困難的舊住宅小區(qū)由政府出資補貼。具體辦法由市財政局會同市住房和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局等相關部門制定，報市人民政府批準后實施。

（十五）大力培育扶持物業(yè)服務龍頭企業(yè)。為培育扶持物業(yè)服務龍頭骨干企業(yè)，每年開展優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)評選活動，由市人民政府通報表彰。對受表彰的市區(qū)企業(yè)，由市人民政府從現(xiàn)代服務業(yè)專項資金中給予每家10萬元的獎勵；縣（市）企業(yè)，由各縣（市）人民政府參照市區(qū)標準，從當地現(xiàn)代服務業(yè)專項資金或者其他相關專項資金中給予獎勵。評選具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局、市物業(yè)行業(yè)協(xié)會制定。

（十六）引導物業(yè)服務企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略。積極開展物業(yè)管理示范項目評選活動，全面提升物業(yè)管理水平。對所服務項目獲“省級物業(yè)管理示范項目”、“國家級物業(yè)管理示范項目”稱號的物業(yè)服務企業(yè)，市區(qū)企業(yè)由市人民政府從現(xiàn)代服務業(yè)專項資金中一次性分別給予5萬元、10萬元的獎勵；縣（市）企業(yè)由各縣（市）人民政府參照市區(qū)標準，從當地現(xiàn)代服務業(yè)專項資金或者其他相關專項資金中一次性給予獎勵。

（十七）加強輿論宣傳。各級政府及部門要通過各種途徑開展物業(yè)管理相關法律法規(guī)宣傳，使各方主體充分認識提升物業(yè)服務是促進物業(yè)增值保值的有效手段，從而使業(yè)主逐步轉變思想觀念，不斷提升物業(yè)消費意識，促進我市物業(yè)管理朝市場化、社會化、專業(yè)化方向發(fā)展。