導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大幅度增加了地稅收入，起到了支柱稅源的作用。但由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售周期長，多個項(xiàng)目滾動開發(fā)，成本核算復(fù)雜，且納稅方大多為私營業(yè)主，財務(wù)核算不健全，加之政府相關(guān)的管理部門對其開發(fā)經(jīng)營和稅收繳納也未形成有效的操作性強(qiáng)的管理規(guī)范加以控管，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與稅收的發(fā)展不均衡。我們在稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管存在許多問題，應(yīng)引起高度重視。

一、存在問題

（一）財務(wù)核算不規(guī)范

一些房地產(chǎn)企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財務(wù)會計制度規(guī)定建立健全財務(wù)核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預(yù)收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預(yù)售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業(yè)稅和房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時未按規(guī)定及時取得發(fā)票，這嚴(yán)重影響了工程成本的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。

1、企業(yè)所得稅征收方式問題

目前對企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務(wù)核算狀況發(fā)生變化后仍未進(jìn)行變更，導(dǎo)致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應(yīng)稅所得率征收，且實(shí)際上其財務(wù)制度往往又不健全或無法進(jìn)行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進(jìn)行清算。按照規(guī)定房地產(chǎn)全部竣工決算、銷售完畢要進(jìn)行土地增值稅清算，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下幾套“尾房”，不進(jìn)行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務(wù)核算健全、嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行賬務(wù)處理，結(jié)轉(zhuǎn)成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本，提供扣除項(xiàng)目的依據(jù)不足，計算程序復(fù)雜，稅務(wù)部門大多按核定征收率進(jìn)行預(yù)征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進(jìn)行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應(yīng)有的處罰。這種情況在檢查房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常發(fā)生，因行業(yè)特點(diǎn)或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務(wù)機(jī)關(guān)在年關(guān)所謂的調(diào)庫）導(dǎo)致納稅人當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對往年實(shí)現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準(zhǔn)確進(jìn)行處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在違法事實(shí)但難以進(jìn)行處罰的矛盾被動局面。

4、印花稅漏申報問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務(wù)人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關(guān)注營業(yè)稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務(wù)人員對印花稅的有關(guān)具體規(guī)定也不甚了解。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的建議

1、提前介入房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產(chǎn)稅收管理滯后分不開的。我們對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關(guān)部門信息不溝通，導(dǎo)致稅務(wù)部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)開始就產(chǎn)生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設(shè)計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權(quán)要繳納土地使用稅。另外，要加強(qiáng)對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習(xí)慣從而提高遵從度。

2、實(shí)行房地產(chǎn)專業(yè)化管理

要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的日常稅收管理，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實(shí)行項(xiàng)目管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收管理臺帳要加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)，要加大對項(xiàng)目的巡查巡管力度，，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金、預(yù)收房款時必須開具正式發(fā)票，對商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強(qiáng)對地下室、車庫發(fā)票的控管，實(shí)行以票控稅，促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。項(xiàng)目結(jié)束后及時對其進(jìn)行土地增值稅清算，對賬務(wù)不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應(yīng)進(jìn)一步發(fā)文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)納稅申報的管理

不能把房地產(chǎn)業(yè)作為稅款調(diào)劑的“蓄水池”，而應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務(wù)檢查對已交稅款的確認(rèn)，即使要調(diào)劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產(chǎn)業(yè)納稅申報的督促督查力度，對隨意調(diào)劑稅款的，要依法從嚴(yán)處理。另外，對企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。

4．加強(qiáng)對企業(yè)所得稅的管理

要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的審查。對在成本核算時，不分項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個項(xiàng)目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價的，要從嚴(yán)查處。要加強(qiáng)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)報表填寫的輔導(dǎo)。要重視對企業(yè)所得稅征收方式的認(rèn)定，企業(yè)所得稅征收方式應(yīng)一年一定。

5．加強(qiáng)對分紅收入個人所得稅的控管

要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點(diǎn)，也是稅源重點(diǎn)，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實(shí)名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實(shí)的，也要給予適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>

6、加強(qiáng)稅收征管查的聯(lián)系

管理部門在納稅評估、巡查巡管理等日常管理中對發(fā)現(xiàn)有偷稅嫌疑的應(yīng)按規(guī)定移送給稽查部門查處?；椴块T要及時將稽查情況反饋給征管部門，相關(guān)法律文書應(yīng)移送給有關(guān)征管部門，并有針對性地提出加強(qiáng)征管的建議。