導語：如何才能寫好一篇二手房交易合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

立契約人 ：

乙方（買方）：

附記人中介機構：

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實信用原則，經協(xié)商一致，就下列房屋買賣事項訂立本契約。

第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

（一）坐落于市區(qū)路號室，建筑面積平方米；

（二）出售房屋所有權證號碼：

共有權證號碼：

房屋權利來源：

房屋用途：

土地使用權證號碼：

土地面積：××平方米；

土地用途：

土地使用權取得方法：劃撥出讓其它：

土地使用總年限年，尚余年。

（三）房屋平面圖及其四至范圍見附件一；

該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓。

該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。

第三條乙方在年月日前付給甲方定金（幣種）（大寫）××萬元，（小寫）××￥元

上述定金：

在乙方最后一次付款時充抵房款

在時由甲方退還乙方。

第四條該房屋房價款為（幣種）：（大寫）××萬元，（小寫）××￥元

房價款的支付方式和支付時間為：

1、年月

日前現(xiàn)金支付房款萬元（￥）

2、乙方領取房屋所有證時現(xiàn)金支付余款萬元（￥）

乙方未按規(guī)定支付房價款的，則按下列約定承擔違約責任：

乙方逾期支付房價款的，每逾期一天，按應付到期房價款的萬分之支付違約金。

乙方逾期支付房價款超過天，且所欠應付到期房價款超過元的，甲方有權解除本契約。甲方在解除契約后天內將已收房價款退還乙方，但所收定金不予退還；并有權要求乙方

支付占總房價款百分之的違約金。

其它：

第五條甲、乙雙方定于年月日

時正式交付該房屋；甲方應在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方定于年月

日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續(xù)。

甲方應在房屋產權過戶前將其落戶于該房屋的戶籍關系遷出。

甲方未按規(guī)定履行以上業(yè)務的，則按下列約定承擔違約責任：

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之支付違約金。

甲方交付房屋的附屬設施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的：約定價值；評估價值；市場價格承擔賠償責任。

甲方逾期交付房屋超過天的，乙方有權解除本契約。甲方應在乙方解除契約后

天內將已收房款和雙倍定金返還乙方，并按總房價款的百分之

支付違約金。

其它：

第六條

甲、乙雙方確定，雖然房屋所有權未作記載，但依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售給乙方（附書面同意材料）。

第七條甲、乙雙方同意，在本契約生效后

日內共同向房屋權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記；并在乙方領取《房屋所有證》后，按有關規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權變更手續(xù)。

該房屋土地使用權的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉讓給乙方。

該房屋土地使用權為劃撥取得，根據有關規(guī)定，其轉讓需交納土地出讓金或土地收益；雙方約定，該費用由甲方承擔

乙方承擔。

其它：

除本條第二款已有約定外，辦理以上手續(xù)應當繳納的稅費，由：

甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔；

甲方承擔； 乙方承擔。

第八條甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉移登記，

登記機關準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利轉移時間。

第九條該房屋毀損、滅失的風險自：

房屋正式交付之日起；

權利轉移之日起轉移給乙方起。

第十條該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、點、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理：

甲方結清已發(fā)生的費用，甲方已經預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。

其它：

第十一條本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十二條本契約：

自甲乙雙方簽定之日起生效。

自之日起生效。

第十三條甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的：

提交鹽城市仲裁委員會仲裁

提交仲裁委員會仲裁

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依法向人民法院起訴

仲裁未果依法向人民法院起訴

第十四條本契約一式份。其中甲方留置份，乙方留執(zhí)份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關份。

第十五條甲、乙雙方約定補充條款如下：

附件一

房屋平面圖和四至范圍

附件二

租賃、抵押、相鄰等關系及其處理辦法：

1、租賃：房屋出賣前已出租給，甲方負責在房屋交付前解除租賃關系，有關責任和費用由甲方承擔。

2、抵押：房屋出賣前已設定抵押權，擔保債務萬元。甲方負責在乙方支付第期房款前解除抵押，并注銷相應的抵押登記，有關責任和費用由甲方承擔。

3、相鄰：例：房屋陽光權受妨害，其標準低于政府規(guī)定最低標準，乙方取得房屋后無權提出異議；通風；通行；環(huán)境。

該房屋自權利轉移之日起月內被依法拆遷的（拆遷時間以乙方搬遷時間為準），雙方按下列約定處理：

甲方須在乙方搬遷后日內賠償乙方人民幣元。

其它：

附件三

室內附屬設施和裝修情況約定：

（一）附屬設施：

1、水：

2、電：

3、燃氣管道：

4、有線電視：

5、通訊：寬帶：

6、其他：

（二）裝修情況：

裝飾，家俱，家電，廚潔具等詳細描述：

甲方（簽章）：證照/身份證號碼：

法定代表人：（甲方為單位時填寫）

地址：

聯(lián)系電話：

人（簽章）：

簽約日期：

乙方（簽章）：證號/身份證號碼：

法定代表人：（乙方為單位時填寫）

地址：

聯(lián)系電話：

人（簽章）：

簽約日期：

附記欄（以下僅適用于通過中介成交的買賣）

為甲、乙雙方提供服務的經紀機構及其經辦經紀人員如下：

經紀機構（簽章）：

資質證書號碼：

經紀人員（簽章）：

資質證書號碼：

主要服務內容：

面積誤差特別提示和補充約定

1、因國家房產測量規(guī)范的調整及其它等原因，甲方現(xiàn)持有的《房屋所有權證》記載的面積與交易后乙方領取的《房屋所有權證》記載的面積之間可能存在很大的差異。為了避免交易后因面積差異可能引起的糾紛，交易過戶前買賣雙方有權復核面積（經鹽城市房地產測繪中心復核）。

2、甲、乙雙方對上述房屋面積誤差已有充分了解和預見。雙方經協(xié)商，達成一致，同意按下列方法處理：

雙方買賣房屋按套計價。雙方自愿按房產測繪部門的面積復核成果申請權屬登記，《房地產買賣契約》中約定的房價款不再調整。

房產測繪部門復核成果記載的房屋建筑面積為平方米。雙方自愿按面積復核成果申請權屬登記，并將約定的房價款調整為人民幣萬元，且以調整后的房價款作為提交房屋權屬登記機關的申報價格。

其它：

甲方（賣方）：證照/身份證號碼

日期：

篇2

    二手房交易稅基調整根據最新出臺的《二手房交稅新規(guī)》,從2月1日起,北京市二手房交易將正式按照指導價交稅。業(yè)界認為,該政策出臺后,此前一直存在的為避免交納相關稅費而簽訂虛假價格的情況有望得到遏制,并會對二手房市場產生較大影響。

    梯級稅費依據《二手房交稅新規(guī)》,自2月1日起,建于上世紀五十、六十、七十、八十年代的二手房,其交易時的計稅價格將會有較大區(qū)別。北京市稅務部門將根據二手房的建成年代對其稅基進行調整。對于上世紀八十年代以后建成的房地產再交易時,按指導價格確定的各區(qū)域房地產交易價格基數為計稅價格;對于上世紀七十年代建成的房地產再交易時,按指導價格確定的各區(qū)域房地產交易價格基數的90%為計稅價格;對于上個世紀六十年代建成的房地產再交易時,按指導價格確定的各區(qū)域房地產交易價格基數的80%為計稅價格;對于五十年代及五十年代以前建成的房地產再交易時,按指導價格確定的各區(qū)域房地產交易價格基數的70%為計稅價格。

    有益于平抑房價一直以來,二手房交易中,均存在買賣雙方為了逃避交稅,在合同中故意做低交易價格的現(xiàn)象。為了遏制這一情況,1月24日市地稅局出臺了第55號通知(簡稱《二手房交稅新規(guī)》),對二手房交易的計稅價格做出了明確的規(guī)定?！抖址拷欢愋乱?guī)》規(guī)定:自2月1日起,對于二手房交易涉及稅收的計稅價格,如果合同成交價格低于市建委的《北京市已購公房和經濟適用房再上市買賣指導價格手冊》(以下簡稱指導價格)中確定的指導價格且無正當理由的,均以指導價格作為核定的基數征收稅款。另外,如果采用了指導價格作為征稅基數的,將根據二手房建成年代的不同,乘以相應的百分比來確定計稅價格。也就是說,即使二手房交易雙方簽訂了購房合同,而且合同中對價格也有了明確約定,但如果這一價格明顯偏低,則要按照指導價格交稅。中央財經大學稅務專家劉桓在接受媒體采訪時表示,目前市場上交易的二手房年限差別很大,之前二手房交易征收的稅費不加以區(qū)分,使得二手房的評估產生很多問題,而一旦統(tǒng)一按照“房齡”確定稅基后,將使評估的根據更加充分,同時也簡化了征稅程序,方便了百姓的市場交易。另外,稅務部門出臺這一政策有利于活躍二手房交易市場,對于平抑房價有好處,是二手房交易征稅更加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。加人性化的表現(xiàn)。

篇3

年終歲末，“我愛我家”、“鏈家”品牌房產經紀公司針對困擾京城二手房市場發(fā)展的頑疾“吃差價”，掀起了一場“誠信風暴”，摒棄“暗箱”操作，實行“透明交易”。

“我愛我家”作為房產中介行業(yè)的“領軍人物”及“北京房地產中介行業(yè)協(xié)會”的發(fā)起單位之一，12月9日正式推出一項新產品：“無差價現(xiàn)金收房”。當房主委托該公司“無差價現(xiàn)金收房”業(yè)務后，該公司對房主承諾，在“我愛我家”與房主簽訂合同的一定期限范圍內，無論該套房屋賣出與否，該公司都無條件支付房主款項；為了兌現(xiàn)不吃差價的規(guī)范操作，該公司可約定買賣雙方見面，實現(xiàn)“陽光操作、透明交易”。

據經紀人協(xié)會會長介紹，按有關規(guī)定，經紀公司應該賺取的是合理的傭金，而非交易差價。但目前，市場上某些房地產中介用所謂“零傭金”、“一元傭金”、“現(xiàn)金收房”等為幌子蒙騙二手房交易者，實質是以“差價現(xiàn)金收房”，利用“一次性付全房款”的噱頭吸引消費者上鉤，然后壓低收購價收進房屋后再立即轉手以高價賣給其他購房者，從中賺取差價的不當利益。不法中介為了從中吃差價，人為抬高房價，不讓買賣雙方見面，使買賣雙方的權利義務很難得到保障，為房產的權屬過戶、房款交割埋下了隱患，導致買主在經濟上蒙受損失。

“我愛我家”推出的“無差價現(xiàn)金收房”按照市場價格從業(yè)主手里收購的房屋，保證以同等價格出售給客戶，不吃任何差價；并且在交易程序上，實行兩次合同，第一次合同是“我愛我家”與買賣雙方分別簽訂的委托合同，第二次合同則是在買賣雙方見面后，由買、賣、中介三方共同簽署的交易合同?！拔覑畚壹摇痹趪以飪r局規(guī)定的二手房買賣獨家傭金標準上限即交易額的2.8%范圍內，明碼標價，分別收取買賣雙方總交易額的1%和2%。臨近2004年歲末，“鏈家”也推出“透明交易”，簽署三方合同并結合鏈家與建行的創(chuàng)新產品-百易安二手房交易資金托管業(yè)務為“透明交易”保駕護航，給二手房交易雙方以安全保障。

明確傭金，不吃差價，約見買賣雙方交易見證、確保交易的公正、公平、公開性、保障業(yè)主拿到合理、滿意的二手房房價款的同時降低了客戶的購房成本，體現(xiàn)了誠信經營。

篇4

筆者的兩位朋友近來都進行了一筆二手房交易。一個朋友手續(xù)辦得非常順利，一個半月就辦妥了全部的手續(xù)；而另一個卻花費了半年多的時間還沒有拿到產權證，而他原來在外租賃的房子已經到期，東家已轉租他人，生活和工作因此都受到了影響。

于是他向筆者詢問進行二手房交易究竟需要多長時間?筆者在向有關的專家仔細請教之后了解到：其實，在二手房交易過程中，從簽訂房屋買賣合同之后，各個環(huán)節(jié)所要耗費的時間都是固定的，如果買賣雙方對這些時間節(jié)點有所了解，并且嚴格地把握好，不僅能做到明明白白交易，而且不會因為不明就里而虛耗時間。

需要說明的是，京滬穗三地以及三地內具體的區(qū)縣對交易環(huán)節(jié)所需規(guī)定的時間稍有所不同，不過，總體而言大同小異，買賣者只要抓緊其中的重要環(huán)節(jié)，一般就不會發(fā)生時間延誤的情形。為了表述的方便，本文當中所舉的例子僅以上海中心城區(qū)的交易時間規(guī)定為準。另外，由于目前二手房交易主要是在房產經紀人的幫助下完成的，因此本文中所有交易環(huán)節(jié)也都建立在有房產經紀人參與的基礎上的。

共需花費34個工作日

在上海買一套二手房要花多長時間，在一切都順利的情況下，最少需要34個工作日，這相當于7個星期，共49天。當然，這種二手房必須是沒有抵押的物業(yè)。

那么，這49天是如何分配的呢?在解析這個問題之前，我們先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易環(huán)節(jié)包括看房、簽訂房屋買賣合同、賣方還清貸款（如果有按揭貸款）、辦理公積金或商業(yè)貸款、產權過戶、買家領取新房產證以及他項權利證、申請放貸、物業(yè)交接并支付尾款。如果賣方無按揭貸款，而且買家也不需貸款，那么交易流程將會變得簡單一些，主要是簽訂買賣合同、過戶、交房等簡單的幾個步驟了。

我們對上海的具體操作程序進行解析。假定購房者張先生購買一套位于田林新村的小兩房，這套房產沒有抵押，而張先生需要貸款。一般情況下，購房者在房產中介的斡旋下，與賣家就房屋買賣事項達成一致意見之后，便會簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。此時，中介公司往往會約見律師，一并辦理貸款合同事宜。因此，簽訂房屋買賣合同可與辦理貸款合同合并起來。這需要花費1個工作日。

在此過程中，買家向銀行送交的購房貸款合同，以及相關材料已送往銀行進行審批，一般只需5個工作日便能完成。此外，銀行還要對物業(yè)進行評估，以便確定貸款年限，這需要1個工作日。

辦妥上述手續(xù)之后，便可進入交易中心辦理過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)需要1個工作日。在這過程中，買家要繳契稅，同時房產交易中心還要審驗買賣合同、貸款申請等文件。在交易中心辦理完過戶手續(xù)之后，需要等待20個工作日的時間才能取得房產證以及他項權利證。

在此需要說明的是，北京和廣州領取房產證和他項權利證的做法有所不同，這兩種證書并不是同時領取，而是先領取房產證，后領取他項權利證，兩者時間間隔一般有6～30個工作日。

領取房產證以及他項權利證之后，房產中介便會將他項權利證送至銀行，以便申請放款，銀行收到申請之后，一般會在3～5個工作日放款。賣家在得到銀行發(fā)放的購房款之后，買賣雙方便可約定時間辦理交房，這也需要1個工作日。

“意外”發(fā)生將拖延交易

但在實際操作中，往往會碰到這樣或那樣的問題，使得交易延長。那么主要有哪幾個方面的問題會導致交易時間延長呢?

首先是尚未解除抵押的物業(yè)。在實際交易過程中，有不少賣家在購房時，也曾向銀行申請過按揭貸款，在轉讓時還未還清，或者曾向銀行申請貸款而被抵押，轉讓時并未解除抵押。業(yè)內人士表示，此類尚未解除抵押的二手房會使得交易時間延長30天的時間。

這是因為賣家必須向銀行申請?zhí)崆斑€貸。上海德佑地產市場交易部楊先生告訴記者：“一般情況下，賣家需要提前一個月向銀行提出申請?！庇纱丝梢?，如果需要提前還貸，那么在簽訂房屋買賣合同并支付首付款之后，賣家向銀行提出提前還貸申請，下一個交易環(huán)節(jié)，也就是產權過戶環(huán)節(jié)，需要等到一個月后才能繼續(xù)進行。

其次是注銷抵押手續(xù)。這與前一種情形具有關聯(lián)性。賣家剩余貸款還清，便可進入房產交易中心辦理抵押貸款注銷手續(xù)。該環(huán)節(jié)需要7個工作日。也就是說，當賣家把銀行出具的貸款還清材料送交給交易中心之后，需要再等待10天時間，才能辦理過戶手續(xù)。

此外就是相關資料的缺失，也會導致交易時間的延長。如湖南來上海的章先生在閔行區(qū)購買了一套二手房，由于愛人的身份證尚在辦理過程中，因此在申請放貸時不能提供愛人身份證而卡了殼。專家表示，一般情況下，在婚后購買房產，在辦理貸款手續(xù)時，即使不把另外一方作為“共同貸款人”，不管是以誰的名義申請按揭貸款，銀行一般要求必須出具另外一方的有效證件以便查驗。如果不能提供，則會導致審批時間延長。于此有些類似的還有夫妻共同財產，必須有另外一方的委托書，否則在辦理過戶手續(xù)時也無法通過，而需要耗時補辦手續(xù)。

對此，專家建議，在二手房交易過程中，一定要了解物業(yè)狀況，如是否被抵押，如果被抵押，則需要做好延長交易時間的心理準備。當然，有些情形是可以避免的，如在婚后購買房產，一定要把配偶的相關證件也準備好，這樣就不會被無故受阻了。

運用技巧可壓縮時間

當然，在二手房交易過程中，有些環(huán)節(jié)的時間也能縮短，那么在哪些環(huán)節(jié)可以提前呢?

德佑地產有關人士表示，主要有兩個地方可以采用加急的方式來得以提前，其一是賣家提前還貸。賣家可以申請“加急”處理，有可能在半個月之內辦理完所有提前還貸手續(xù)。不過要做到這一點實在不易，據了解，在一般情況下，能否提前還貸需要根據購房者與銀行之間的協(xié)議來操作，如有些銀行規(guī)定，在第一年內不允許提前還貸。

篇5

關鍵詞房地產法疑難案件綜述

中圖分類號：D920.4文獻標識碼：A文章編號：1009-0592（2013）07-071-02

由華東政法大學房地產法研究所主辦的“房地產法新型疑難案件”小型研討會于2013年5月21日在華東政法大學成功舉行。本次研討會主要針對當前房地產司法實踐中所出現(xiàn)的一些疑難問題，邀請華東政法大學民商法學的傅鼎生教授、張馳教授，行政法學的鄒榮教授以及華東政法大學房地產法研究所的莊建偉所長和許凱博士五位專家學者，與會的還有來自浙江天鳴律師事務所等司法實務部門的專家律師。會議圍繞“商品預售合同與代建合同區(qū)分”、“一手商品房與二手商品房認定”、“行政指導行為對商品房交易效力影響”等核心問題展開充分的討論，取得了良好的效果。

一、商品房預售合同與房屋代建合同的區(qū)分標準問題

在現(xiàn)行的司法實踐中出現(xiàn)以下問題：甲公司為房地產開發(fā)企業(yè)，其在獲得項目用地后由于資金與技術方面的原因無法自行開發(fā)，故與乙公司簽訂《房屋代建合同》。在代建合同的履行過程中，甲公司將原有項目用地轉讓于乙公司，雙方另行對原代建房屋簽訂《商品房預售合同》。嗣后，雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議并訴至法院，甲公司認為案件應為房屋代建合同糾紛，而乙公司則認為其為商品房預售合同糾紛。

與會專家認為，本案應當定性為商品房預售合同糾紛，判斷的標準有兩點：其一，看甲乙公司之后訂立《商品房預售合同》中的內容，如果雙方在合同以及往來函件中有明確代建合同關系變化為商鋪、車位、別墅等商品房買賣的意思，則應當從合意變更的角度認為代建關系已經終止。其二，依據最高人民法院關于新疆維吾爾自治區(qū)郵政局與烏魯木齊市圣博特房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案的判決（最高人民法院[2008]民一終字第50號民事判決書），代建關系存在的前提是委托代建方為建設項目的土地使用權人及建設房屋的所有權人。本案中，在代建合同沒有履行完畢的前提下，項目建設主體以及土地使用權就由甲公司均變更為乙公司。故甲公司自此喪失了建設項目的土地使用權，其也不可能成為建設房屋的初始所有權人。因此，從客觀事實的角度來看，自甲乙公司之間《商品房預售合同》簽訂之日起，雙方之間的代建關系因喪失該地塊的使用權而終止。

二、商品房交易中一手房交易與二手房交易的識別問題

在現(xiàn)行的司法實踐中出現(xiàn)以下問題：甲公司與乙公司簽訂《商品房買賣合同》，乙公司購買甲公司所有的商鋪，運用的合同版本為某省商品房交易的示范文本。在合同的履行過程中，由于當地相關房地產交易政策的變化，僅允許上述商鋪以二手房政策進行交易。甲公司認為政府政策的變動導致當時雙方一手商品房交易的意思表示落空，合同應當無效。但乙公司認為既然可以按照二手房政策交易，合同應當繼續(xù)履行。

與會專家認為，由于政府政策變化導致原定交易無法進行，合同應當做出無效認定。關于何者為一手商品房，應當參照2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！痹谒痉▽嵺`中，一般把該條所涉及的房屋買賣類型稱為一手商品房交易，而將買受人取得房屋產權再行出售的后續(xù)交易行為統(tǒng)稱為二手房交易。

對于本案中甲乙公司《商品房買賣合同》究竟屬于一手房交易抑或二手房交易，與會專家提出三項檢驗標準：第一，交易類型的確定首先應當通過當事人于締約之時的真實意思判斷，原被告之間就商品房買賣合同交易類型的確定往往體現(xiàn)于訴爭《商品房買賣合同》之中，這種意思表示不僅表現(xiàn)于合同的形式，也要注意合同的內容。從該合同的形式上看，假如雙方一致選取的某省示范文本其本身僅適用于一手商品房之交易，那么其應當構成一手商品房買賣的初步證據。接下來，從合同的實際內容來看，盡管此類示范文本存在不少的格式條款，但也有一些內容需要當事人用手寫方式填寫，這些內容應當體現(xiàn)了簽約當時雙方的真實意思。從現(xiàn)有的司法實踐來看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出現(xiàn)在二手房的交易合同中的條款，那么當事人對于一手房交易的意思表示應當是明確的。這些條款一般包括：商品房銷售依據、面積確認及面積差異處理、交付期限、規(guī)劃設計變更的約定、出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾、對商品房樓宇屋面使用權、外墻面使用權、命名權等約定等。

第二，當事人雙方在締約時的預期對于合同類型的判斷十分重要。就本案甲乙雙方簽訂《商品房買賣合同》時的基礎情況而言，當時的政府文件并未明確交易之類型，雖然其后有了僅允許二手房交易的政府文件，但從這一事實中不難發(fā)現(xiàn)，無論從時間角度看，還是從合同主體意志平等獨立性的角度論，政府在后的文件中的意見并不能代替合同當事人的意思表示。而從此前所有的政府文件和相關的其他證據中，均未出現(xiàn)按二手房交易政策處理訴爭商品房買賣的意思。故從雙方訂約時的預期來看，其不可能也沒有必要將交易類型確定為二手房交易。

第三，從合同解釋的角度來講，對案件里《商品房買賣合同》中意思表示的解釋應當符合一般商品房交易的交易慣例。而從商品房交易的一般慣例出發(fā)，假如房地產開發(fā)商在未進行一手房交易的情況下就與他人達成二手房交易的意思表示，那么在合同中必須出現(xiàn)二手房交易的特約條款，而案件合同中從始至終未有此類特約條款的體現(xiàn)。

三、標的物標示不明的《商品房買賣合同》是否成立的問題

在現(xiàn)行的司法實踐中出現(xiàn)以下問題：甲公司與乙公司訂立一份《商品房買賣合同》，乙公司購買甲公司開發(fā)的商鋪。在合同中僅僅列出了乙公司購買商鋪的面積，并未有任何具體四至或附圖。而合同中所記載的土地用途僅為住宅用地，在合同記載土地之上也并未存在任何商鋪，但甲公司開發(fā)的相鄰土地項目上存在商鋪。當雙方就合同履行產生爭議時，甲公司認為訴爭合同不成立，理由是交易的標的物不確定。

與會專家認為，根據合同法的理論，一項買賣合同要成立，其必須首先具有確定的標的物，假如交易標的物不特定，那么買賣合同便無法成立。而對于任何一項商品房交易而言，所謂標的物的確定體現(xiàn)在兩方面：房屋與土地基本情況的確定。依據案件中的事實情況，假如《商品房買賣合同》記載土地的用途為70年使用權的住宅用地，而依據實際地塊的規(guī)劃圖并未有商鋪存在的余地，或者雖然事實上存在部分商鋪，但這些商業(yè)用房的面積卻并未被分攤至該地塊中，那么應該說明合同上記載的地權屬性與合同的房權用途是不符的。另外，既然合同約定的地權與房權情況完全不符，那么即便雙方對于商品的交易有過約定，其具體的指向也必然不清楚。故案件在這種交易標的無法確定的情況下，《商品房買賣合同》便不能成立。

四、規(guī)劃禁止交易的《商品房買賣合同》是否有效的問題

在現(xiàn)行的司法實踐中出現(xiàn)以下問題：某房地產項目在規(guī)劃立項時即明確該項目所屬商鋪為企業(yè)自用房，不得對外進行交易。之后，該項目開發(fā)商甲公司與乙公司就項目商鋪簽訂了《商品房買賣合同》，而項目所在地的某區(qū)政府在合同簽訂前后多次作出《會議紀要》，提出允許商鋪進行土地、房屋分割并交易的意見，但該區(qū)規(guī)劃部門并未改變原有規(guī)劃。嗣后，甲乙雙方就合同履行的問題產生爭議，甲公司認為訴爭商鋪從始至終不具有可流通性，因而合同因違反項目規(guī)劃而無效。

與會專家認為，甲公司的觀點值得贊成。原因在于，房地產交易與其他交易的特殊之處就在于國家對土地有著十分明確的管制制度，這種管制制度集中體現(xiàn)于土地的規(guī)劃管制方面。土地規(guī)劃一方面代表著各級政府對管轄區(qū)域內城鄉(xiāng)用地的布局，另一方面也與社會公共利益息息相關。本案《商品房買賣合同》的交易標的物自始就不存在可流通性，而且直至訴訟進行期間，訴爭商鋪所涉的規(guī)劃方案從未發(fā)生改變，一直保持當初不能分割也不能交易的狀態(tài)。因此，此類《商品房買賣合同》因為違反城市規(guī)劃、侵害社會公共利益而當然無效。

對于合同訂立后，某區(qū)政府允許商鋪進行分割交易會議紀要的效力問題。與會專家提出，在現(xiàn)行的房地產調控過程中地方政府經常會根據具體情況作出政策的變動，這種政府紀要文件的初衷是值得肯定的。但從行政法的角度來看，這種會議紀要只是政府對規(guī)劃、建設、土管等職能部分提出的一種行政建議，其不能代替相關職能部門的具體行政許可行為。換言之，在規(guī)劃部門沒有依據法定程序變更原有規(guī)劃方案的前提下，訴爭商鋪的不可交易性不會因為政府紀要文件的變化而隨之轉化。假如令此種交易有效，那實際上就改變了土地原有的性質與用途，會造成國家利益的重大損害。因此，訴爭商品房的買賣自始就存在標的物法律上的不能，這種違反相關法律法規(guī)的合同因內容違法而導致無效。

五、《商品房買賣合同》無效后的責任承擔問題

在現(xiàn)行的司法實踐中出現(xiàn)以下問題：甲公司作為商品房出賣人與乙公司訂立《商品房預售合同》，乙公司支付了全額購房款。嗣后發(fā)生爭議，法院確定《商品房預售合同》因違反強制性規(guī)定而無效，此時雙方產生的損失應當如何進行分擔。

篇6

論文關鍵詞 二手房買賣 戶籍條款 附隨義務

二手房交易實踐中，由于房屋的戶籍屬性而導致的戶口遷移問題越來越突出。房屋交易一旦因戶口問題發(fā)生糾紛，處理起來非常復雜。因此，在訂立二手房合同之初，便應對該房屋的戶籍條款予以詳盡約定。然而，人們在進行交易時，由于有限理性、信息搜尋的高成本及不確定性等因素，不可能獲知與交易有關的一切知識，這就決定了交易當事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表現(xiàn)為信息不對稱。在二手房交易活動中，各類人員對有關信息的了解是有差異的：出賣方對標的房屋的屬性等掌握了充分的信息，處于優(yōu)勢地位；買受人對標的房屋的信息了解較為貧乏，且由于房屋屬性多屬于私人信息，通過相關途徑驗證相關信息成本昂貴而使驗證在經濟上不現(xiàn)實或不合算，處于劣勢地位。實踐中經常出現(xiàn)因二手房買賣合同未約定戶籍條款，等房屋產權過戶后，買受人才發(fā)現(xiàn)出賣人及其親屬的戶籍未遷出，而出賣人又拒絕予以協(xié)助辦理戶籍遷出手續(xù)的案例。此種情況下，買受人該如何維護自身權益呢？筆者認為，這就需要討論戶籍條款在二手房買賣合同中的性質。

一、戶籍條款附隨義務性質認定

（一）二手房合同中的義務群：給付義務和附隨義務

就二手房買賣合同而言，圍繞房屋權屬轉移和支付相應對價的順利實現(xiàn)存在若干義務群，主要包括給付義務和附隨義務。

給付義務依其相互之間的關系劃分可分為主給付義務和從給付義務。主給付義務“因債之關系的成立而發(fā)生，為債之關系所必備，并決定債之關系（尤其是契約）的類型”，在房屋買賣合同中，賣方承擔的交付房屋并轉移所有權的義務，買方承擔的支付價款義務即為主給付義務。主給付義務在整個合同關系中居于主導地位，它決定了合同的基本類型、性質以及當事人違約后的責任類型。從給付義務“是基于法律明文規(guī)定、當事人約定、基于誠實信用原則及補充的契約解釋”而發(fā)生，“具有補助主給付義務的功能，以確保債權人的利益能夠獲得最大的滿足”。

附隨義務是基于誠實信用原則而產生，誠信原則要求人們在市場經濟活動中恪守信用，在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自己的利益。因此附隨義務的功能價值在于促進主合同義務的實現(xiàn)、保護他方當事人的人身或財產上的利益，以實現(xiàn)合同的實質正義。附隨義務具有如下特點：（1）時間上的附從性。附隨義務是隨著當事人締約、履約以及履約后而產生的，貫穿于合同關系始終；（2）地位上的從屬性。附隨義務不具有獨立性，從屬于主給付義務而存在；（3）效力上的強制性。附隨義務以誠實信用原則為基礎而產生，屬于法定義務范圍。它是一種強行性義務，不能通過當事人的約定而排除；（4）內容的不確定性，與給付義務相比，附隨義務不是在合同成立時起便已經確定的，而是隨著合同關系的發(fā)展而不斷演化和產生的。

在主給付義務和附隨義務的區(qū)別上，王澤鑒先生認為“主給付義務構成雙務契約的對待給付，一方當事人于他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。反之，附隨義務原則上非屬對待給付，不能發(fā)生同時履行抗辯權”。附隨義務與主給付義務之間區(qū)分較為明顯，兩者之間的關系是相互排斥，互不包容的關系。

附隨義務與從給付義務的區(qū)別，德國法通說應以能否獨立訴請履行作為判斷標準，能夠獨立訴請履行的為從給付義務，不能獨立訴請履行的則為附隨義務。如果出賣人不履行從給付義務，買受人可以就此訴請出賣人履行義務；如果出賣人不履行附隨義務，買受人則只能就其損失訴請賠償，但不能就附隨義務獨立訴請履行。

（二）二手房買賣合同中的戶籍條款性質探討

房屋買賣合同的主給付義務包括賣方交付房屋的占有使用并轉移房屋所有權的義務，買方支付價款的義務，上述兩項義務決定了該份合同的性質、類型；出賣人的遷移戶口之義務是否約定、是否履行，當不影響房屋買賣合同的性質、類型及未為履行后責任之承擔，故二手房買賣合同中的戶籍條款當不為主給付義務無疑。

二手房買賣合同中的戶籍條款是從給付義務還是附隨義務呢？如前所述，能否獨立訴請履行是兩者判斷的標準。在中國現(xiàn)行法律體系下，戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，帶有強烈的行政管理色彩；若當事人訴請法院要求強行遷移戶口，則法院往往以不屬于其受理范圍為由而不予受理，換言之，對要求合同相對方就戶籍的遷移問題為或不為一定的行為，買方并無訴權。由此可見二手房買賣中的戶籍條款并非屬于合同的從給付義務。

由于附隨義務的不確定性，在處理具體個案的時候，往往需要進行利益衡量和合同解釋，以確定合同雙方是否負有以及負有何種附隨義務。

在認定合同附隨義務所應遵循的原則這一問題上，筆者認為應遵守下述幾項原則：（1）當事人約定和法律規(guī)定優(yōu)先的原則，有約定從約定，有法律明確規(guī)定的適用該規(guī)定；（2）誠信原則，誠信原則為附隨義務的理論基礎，以此認定附隨義務自是應當；（3）兼顧交易習慣的原則，“交易習慣是誠信原則的具體化，……如有交易習慣，則不妨參考之”（4）利益橫平原則，當某一附隨義務“就權利人而言為急迫之需要，就義務人而言，僅為輕微之負擔，則權衡雙方利害關系，本于誠信原則，自應有產生此等附隨義務之必要”。我國合同法司法解釋（二）第二十六條也規(guī)定當遇到不可預見的客觀情勢上的重大變化，通過施加一方當事人一定附隨義務，賦予不利一方請求法院變更解除合同的權利，以橫平雙方當事人的利益，以此更好的維護契約交易之實質正義。

探討戶籍條款的屬性，不能僅僅是某個單一具體原則的使用，而是需要多個原則體系上相互依賴、合理參照。在二手房交易實踐中，房產中介提供的格式合同中往往會有“……出賣人保證將該房屋上所有戶口遷走”這一戶籍條款，從該格式條款可以看出，在二手房買賣領域，戶籍條款應為基于誠信原則而衍生出的交易習慣之一。若雙方當事人在二手房買賣合同中將戶籍條款明確予以約定，基于契約自由原則，則應直接適用該戶籍條款；若雙方當事人未予以明確約定，當發(fā)生糾紛之時，則根據利益橫平原則，戶籍遷移問題就房屋買受人而言實為必要，在實踐中，許多當事人多為子女能夠就讀師資水平較好的學校而購買的學區(qū)房。若戶籍遷移出現(xiàn)問題，則此目的似要打折扣；而就出賣人而言，戶籍遷移問題依據我國《合同法》第六十條第二款之規(guī)定應為出賣人遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行的協(xié)助義務，僅對出賣人構成輕微負擔。因此課以出賣方遷移戶口的附隨義務，亦能更好的實現(xiàn)實質正義。因戶籍條款引發(fā)糾紛，權利人并無獨立訴請。綜上所述，合同戶籍條款應認定為合同附隨義務。

二、戶籍條款附隨義務違反的法律責任

（一）歸責原則

二手房合同中，出賣人違反戶籍遷移附隨義務和違反給付義務一樣，都將導致債務的不履行，應當承擔法律責任。那么此附隨義務之違反應適用哪種歸責原則，是嚴格責任，還是過錯責任？筆者認為，戶籍遷移附隨義務之違反應采過錯責任作為歸責原則為宜。理由基于以下幾點：（1）附隨義務以誠實信用原則為理論基石，誠信原則系道德價值的法律化，是隱含的價值標準，關注行為人的主觀心理因素。過錯責任歸責原則，是指當事人違反合同規(guī)定的義務，不履行或者不適當履行合同時，應以過錯作為確定其責任構成的主觀要件。依據過錯原則，只要出賣方在締約前盡到了戶籍狀況告知義務而買受方在明知戶籍遷移不可實現(xiàn)的情況下仍為買賣，或者出賣方已盡了完全的遷移戶口協(xié)助義務，而因不可抗力或不可歸責于出賣方的原因導致戶籍條款無法實現(xiàn)，則即使因此對買受方造成損害也無需承擔責任，而應視為正常的風險承擔。（2）若對戶籍遷移附隨義務適用嚴格責任歸責原則，無疑將增加出賣方的負擔，使合同當事人因害怕承擔約定之外的義務而不敢簽訂合同，阻礙了市場的有序運作，不利于二手房市場的繁榮。（3）我國《合同法》對違反契約附隨義務的歸責原則多采取過錯責任的歸責原則，如總則中第42條對締約過失責任的規(guī)定、第119條對后合同義務中的附隨義務的規(guī)定，分則中第265條規(guī)定的承攬人違反照管義務的賠償責任等的相關規(guī)定進行歸責時均采過錯責任原則。戶籍遷移附隨義務亦應類推適用過錯責任歸責原則。

（二）法律責任

通說認為，合同中附隨義務違反應該納入合同義務違約來處理。我國合同法雖未對合同中附隨義務違反的責任承擔方式予以明確規(guī)定，筆者認為應比照適用合同法所規(guī)定的違約責任的承擔方式。在二手房買賣中，違反戶籍遷移附隨義務主要應承擔以下責任：

1.繼續(xù)履行。繼續(xù)履行強調的是未履行的合同義務或者履行合同義務不符合約定要繼續(xù)履行，最大限度地保證合同目的圓滿實現(xiàn)。戶籍條款的實現(xiàn)，說到底是出賣人將出賣前依附于標的房屋上的戶籍遷出，以保證買受人在取得房屋產權后可實現(xiàn)戶籍遷移自由的狀態(tài)。若出賣人因疏忽而未履行或殆于履行，則買受人可要求出賣人繼續(xù)履行。值得注意的是，在戶籍遷移附隨義務中繼續(xù)履行的適用范圍較窄，由于戶籍問題不屬于人民法院受理范圍，即使仍存在繼續(xù)履行的可能，若出賣人不予履行，無法強制其履行。

篇7

在樓市捂盤惜售，期房房價高企等背景下，目前京城二手房市場受到廣泛關注，為什么要進行資金監(jiān)管？這會對市場造成怎樣的影響?資金監(jiān)管是否能真正管好資金?繼《樓市》98期對京城二手商品房出入迷局進行深入調查后，本期《樓市》特邀北京房地產中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚，中大恒基房地產經紀有限公司董事長劉益良、鏈家房地產經紀有限公司總經理左暉、我愛我家控股公司簽約中心總監(jiān)王秀娟深入探討資金監(jiān)管政策下二手商品房的交易管理。

為何監(jiān)管?

劉益良：杜絕吃差價行為

資金監(jiān)管是二手房“網簽”的一個重要流程，所以，6月15日起強制執(zhí)行的資金監(jiān)管是北京二手房市場適應“網簽”的前提條件，這有利于市場的公開透明，也有利于政府部門對二手房市場各項指數的監(jiān)控，規(guī)范整個二手房交易市場。資金監(jiān)管也在很大程度上避免中介機構的違規(guī)操作，從根本上杜絕吃差價等惡劣事件的發(fā)生。而對于普通百姓來說，這些管理規(guī)定的出臺，可以讓他們更加放心地購買二手房，他們與中介機構的合作也能得到更好的保障。

自資金監(jiān)管執(zhí)行以來，依然有不法中介利用買賣雙方不熟悉資金監(jiān)管政策而鉆空子。不少不法中介暗示買房人不要把首付或者全款全部存入資金監(jiān)管賬戶，留出一部分存入中介賬戶，而中介公司將這部分錢款提出去炒股或者挪為他用，這種情況已經引起有關部門的重視，所以，買賣雙方一定要熟知資金監(jiān)管的意義和流程，避免自己的利益遭受損失。

周宗楚：防止中介公司截留資金

引起監(jiān)管部門出重拳的原因是前段時間國內市場上出現(xiàn)的多起違規(guī)事件。資金監(jiān)管政策主要是為了避免市場上出現(xiàn)的中介企業(yè)通過截流資金用于擴充門店，或作周轉資金，或轉投其他行業(yè)進一步獲利，導致更多涉及金額更大的中介挪用、卷走資金的事件的發(fā)生。挪用資金的中介企一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想，如果不實行資金監(jiān)管，將有可能導致更多類似惡意事件發(fā)生。此次央行參與政策的制定與實施，就是要把資金監(jiān)管的賬戶明確下來，向市場表明賬戶的安全性。

監(jiān)管影響幾多?

左暉：有助于平穩(wěn)房價

當房價是處于上漲的大趨勢下，市場操作規(guī)范的程度越低，其對價格推波助瀾的作用就越大。從當前北京的房地產經紀行業(yè)來看，市場操作還不是很規(guī)范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“亂吃差價”等現(xiàn)象也比較嚴重，從而在一定程度上抬高了樓市的價格，并以此獲利。北京實施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產的投機行為以及規(guī)范市場操作行為會起到相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場不規(guī)范導致房價非正常上漲的空間，從而有助于平抑房價。

周宗楚：有利于交易資金的安全

從交易程序可以看出，以后經紀公司將不能再經手交易結算資金，交易資金也就沒有任何沉淀在經紀公司自有賬戶的可能。因此，資金監(jiān)管實施后，曾經屢見不鮮的經紀公司挪用客戶資金進行擴張、或者用于其他投資的行為都將不復存在，一些靠客戶交易資金進行現(xiàn)金周轉的經紀公司很有可能陷入窘境，甚至會出現(xiàn)一些資金實力較弱的中小公司難以生存的現(xiàn)象。而此政策也將遏制諸如“天津匯眾事件”等“卷款逃跑”的惡性事件，交易資金將得到最為有效的保證。

劉益良：利于促進二手房交易

對于傳統(tǒng)的中介公司來說，它的職能不僅是提供廣闊的二手房信息平臺，促進交易，協(xié)助辦理貸款、過戶。它還將承載買賣雙方的信任，以錢款保管方的角色出現(xiàn)。而現(xiàn)在，中介公司將不再具有這樣的職能，職能的減少意味著因這個職能所產生的糾紛，投訴會減少，有利于重新樹立中介機構的形象，改變消費者對中介公司以往的偏見，有利于促進二手房交易。

由于買賣雙方對彼此缺乏了解和信任，所以一般不會進行“自行劃轉”，尤其是對于貸款或者需要解抵押的二手房交易來說更是如此。因為實行資金監(jiān)管會延長房主拿到全部房款的時間，所以房主不同意簽署《北京市存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》，依舊按照舊的交易流程將房款打入中介公司的“非資金監(jiān)管專用賬戶”。但6月15日以后，預計有超過7成的二手房交易會進行資金監(jiān)管，盡管交易周期會拉長一個月左右，但是考慮到自己幾十萬，上百萬的房款安全，買方還是會選擇資金監(jiān)管．而賣方此時更多的也有無奈了。

王秀娟：市場反應平穩(wěn)

買方利益因此得到了最大的保障，因為現(xiàn)在的交易方式是把錢放在銀行，銀行承擔一個“保險箱”的作用。

6月15號的政策實行，我覺得市場的反應還是比較平穩(wěn)的。因為政策早在今年的4月份就已經進行了宣傳，當時的政策規(guī)定“在2007年4月15日之前已簽訂存量房買賣合同的可按原規(guī)定辦理轉移登記手續(xù)，但雙方當事人應在2007年6月15日前申請辦理，逾期未申辦的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行?！睋私猓?月份政策宣傳的時候就已經有人開始使用資金監(jiān)管的方式來進行二手房交易，資金監(jiān)管已經給市場操作預留了兩個月的緩沖時間，大部分人還是有心理準備。

資金監(jiān)管難在哪里?

左暉：資金監(jiān)管流程有待完善

以全付款為例，資金監(jiān)管的基本流程為：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》后到銀行將房款存入“專用賬戶”，領取存款憑證。然后到保證機構(包括經紀公司下同)領取資金托管憑證并到房地局辦理產權轉移手續(xù)。等到買方取得新產權證，賣方取得辦結單之后，賣方再到保證機構，領交易資金支取憑證，然后到銀行進行交易資金劃轉。

從此流程可以看出，整個資金監(jiān)管過程需往來穿梭于銀行、保證機構、房地局之間，手續(xù)煩瑣，另外需要交涉的不同性質的部門和人員非常多，一個環(huán)節(jié)不當就會影響整個流程。如果“三部門”之間有一個可供操作的封閉式互聯(lián)網平臺，一切都將變得極為簡單：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》然后到銀行，將房款存入“專用賬戶”。銀行分別發(fā)指令給經紀公司(通知買賣雙方可辦理產權過戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產權登記的房產是否在指令庫內)。買賣雙方直接到房地局辦理過戶。過戶完畢，房地局發(fā)出指令給銀行，銀行直接將交易資金轉劃到賣方賬戶。

由此可見，如果有一個封閉式的互聯(lián)網平臺供“三部門”操作，不但流程簡單得多，整個過程的人員摩擦等問題也幾乎不存在，因此，互聯(lián)網平臺是整個資金監(jiān)管流程優(yōu)化的關鍵所在。當然，資金監(jiān)管還在試行階段，一切都有待完善，并且隨著買賣雙方的逐漸認可，操作將變得更加順暢。

周宗楚：買賣雙方觀念需調整

資金監(jiān)管的出臺，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權益。而面對新的合同、新的簽約方式、新的房款結算方式，規(guī)范政策的直接受益對象――業(yè)主和購房者，也要重新適應新的市場環(huán)境，他們需要一個學習和適應的過程。

在實際操作過程中，也許買賣雙方考慮到手續(xù)辦理的時間比較長，而且手續(xù)煩瑣，會對資金監(jiān)管方式產生抵觸心理。其實，他們都對政策存在一些誤解，比如，部分賣方急于拿到交易資金，要求交納契稅或取得轉移登記受理單即劃轉交易資金，但實際上這對于買方是不公平的，轉移登記辦理過程中仍存在風險。因此資金監(jiān)管強調轉移登記辦結后劃轉交易結算資金即為保證交易資金安全，同時也要保證房屋權屬安全；再如，由于劃轉流程規(guī)定買方領取產權證、賣方領取辦結單，部分消費者誤解為買賣雙方同時到場才能辦理雙方的領件手續(xù)。實際只要權屬部門通知買方可以領取房產證時，賣方即可領取辦結單，無須雙方同時到場，這就杜絕了因為買方延遲領證而耽誤賣方領取辦結單的情況發(fā)生，即賣方不再受制于買方的個人行為。

對于今后如何擴大政策的執(zhí)行面，主要在于兩個方向的推進：其一是積極進行政策的推廣與宣傳，各個中介公司要積極宣傳，媒體也需要積極宣傳此政策的意義，以獲取市場上的更多認可。另外是繼續(xù)對流程進行優(yōu)化疏理，如進一步與銀行系統(tǒng)溝通，解決存取款問題，加快交易信息處理計算機平臺的建設．逐步加快產權辦理的進度等。

王秀娟：避免辦完完稅憑證后的風險

資金監(jiān)管實施前，賣方急于得到房款，要求做完完稅憑證就進行資金劃轉，而買方一旦是貸款購房(當前二手房市場貸款購房約占一半比重)，這時候貸款還沒有下放，就需要另行拆借或由保證機構墊資，雖然很麻煩風險也很大，但基于賣方市場的強勢，也只好妥協(xié)。

篇8

一、科學規(guī)劃系統(tǒng)建設，打造高效管理平臺

作為房地產交易管理的重要技術支撐，平頂山市新建商品房和二手房網簽備案系統(tǒng)建設，以地理信息系統(tǒng)為基礎，以測繪樓盤表為紐帶，以各類業(yè)務為數據來源，按照模塊化組合式系統(tǒng)建設思路，突出實用性、便捷性和拓展性特點，立足部頒標準，結合業(yè)務實踐，求實求新，科學規(guī)劃，打造高效房地產交易管理平臺。

新建商品房網簽備案系統(tǒng)建設，緊緊抓住房地產增量市場交易管理這個重點，把商品房買賣合同網上簽約與商品房預售許可網上審批業(yè)務緊密結合，系統(tǒng)自動調取預測繪面積數據作為合同簽約面積，避免商品房銷售面積“缺斤短兩”現(xiàn)象的發(fā)生。基于銷售樓盤表，依托政府門戶網站，將商品房預售許可、戶型結構、銷售狀態(tài)、預售價格、按揭抵押以及可售房源等信息全部公之于眾，打造陽光透明銷售平臺，從源頭上防治捂盤惜售、一房多賣、虛假交易、抵押再售等違法違規(guī)行為。同時，采取戶室信息復制、自建合同模板、個人信息讀取以及城房指數信息自動采集等技術手段，通過各樓盤銷售中心網絡終端，完成電子合同的網上簽約備案、合同生成打印和信息實時填報工作，降低房地產開發(fā)企業(yè)銷售人員操作難度和工作強度，為交易管理和監(jiān)測分析夯實數據基礎。

二手房網簽備案系統(tǒng)建設，緊緊圍繞房地產存量市場交易行為規(guī)范這個核心，把二手房買賣合同網上簽約與房屋登記信息進行互聯(lián)對接，房地產經紀機構通過關鍵字段實時訪問房屋登記信息和權利現(xiàn)狀信息，避免售房人偽造房源信息、欺詐購房人現(xiàn)象的發(fā)生。同時，借助售房人與經紀機構網上簽訂交易委托居間合同功能、房源信息獨家掛牌功能、二手房買賣合同網簽備案功能、二手房買賣資金交割監(jiān)管功能以及合同注銷重新掛牌功能，杜絕“一房多掛”、經紀機構惡性競爭、委托房源“飛單”和“跑單”等行業(yè)亂象。此外，針對三線城市業(yè)主與購房戶直接交易較為普遍的實際情況，系統(tǒng)專門設計了買賣合同直接簽約功能，并在行政服務窗口設立房地產交易便民服務平臺，免費辦理合同網簽備案，確保二手房交易數據的全樣本覆蓋，為數據分析提供有力支撐。

二、市級先行帶動縣域，確保系統(tǒng)全面覆蓋

平頂山市在推進新建商品房和二手房網簽備案系統(tǒng)建設時，始終堅持“統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施、互聯(lián)互通、信息共享”的原則，以市帶縣，穩(wěn)步推進，已經實現(xiàn)房地產交易管理系統(tǒng)的全地區(qū)覆蓋。

一是政府高度重視，加強體制機制保障。2009年初，平頂山市人民政府出臺《關于加快房地產市場信息系統(tǒng)建設的通知》，成立系統(tǒng)建設領導小組，房管、工商、金融、稅務、住房公積金等部門聯(lián)動，相關業(yè)務辦理一律以網簽備案合同為依據，保證了合同網簽備案的行政效力。市房管部門作為牽頭部門和實施單位，專設了統(tǒng)計信息科、信息中心等實施機構，確保了系統(tǒng)建設效果和運轉維護效率。

二是市級主導實施，加強建設資金保障。為避免重復投資浪費，平頂山市按照高起點規(guī)劃、分階段建設的原則，先后投入系統(tǒng)建設資金1000萬元，研發(fā)房地產交易信息系統(tǒng)、購置大型數據存貯和網絡安全防護設備，統(tǒng)一建成了符合國標B級要求的地區(qū)中心機房，各縣（市）自行購置與本行政區(qū)域業(yè)務量相匹配的終端設備，通過光纖專線進行互聯(lián)互通，實現(xiàn)軟硬件資源的合理共享。同時，采取市級先行、縣域跟進的模式，解決了單個縣域投入資金不足的問題，保證了網簽備案系統(tǒng)市縣統(tǒng)一、全面覆蓋。

三是整合業(yè)務信息，加強基礎數據保障。以樓盤表為數據基礎，設計專門的合同補錄業(yè)務申報流程，組織全市房地產開發(fā)企業(yè)銷售人員對2009年以前的手簽紙質合同進行集中整理補錄，解決了新建商品房可售房源信息的真實、有效。按照省頒一級標準建設房地產交易檔案館，完成了100余萬卷房地產交易檔案的數字化，建立了地、樓、房一體化的房屋信息數據庫，完善了存量房網簽備案的基礎數據。

四是統(tǒng)一人員培訓，加強技術力量保障。市房管部門在完善定型軟件的基礎上，統(tǒng)一編印了《平頂山市房地產市場信息系統(tǒng)操作指南》，分發(fā)到各縣（市）房管部門作為技術操作標準，并組織全市房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構從業(yè)人員1000余人進行專業(yè)培訓，提高相關人員的技術業(yè)務水平，確保了網簽備案系統(tǒng)的正常運行和數據準確。

三、規(guī)范市場交易行為，提升預警預報水平

平頂山市通過大力實施商品房和二手房網簽備案系統(tǒng)，產生了良好的社會效果。

一是規(guī)范了市場交易管理。依托房地產交易信息系統(tǒng)，通過市場主體、房源信息、交易程序的規(guī)范化管理，凈化市場環(huán)境，維護交易秩序，規(guī)范了房地產市場交易行為。

二是提高了行政服務效率。開發(fā)企業(yè)和經紀機構通過網絡終端提交合同簽約信息，房管部門在線審核備案后直接生成買賣合同，實現(xiàn)了買賣合同足不出戶、網上備案，大幅度提高了辦事效率。

篇9

國內二手房市場還將持續(xù)20年的繁榮時期。作為一名成功的理財者，不應該不涉足房產投資。想要成功地投資房產，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細節(jié)，將難以實現(xiàn)你的預期收益。

二手房投資絕不是一項包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現(xiàn)風姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內基本設施完備外，更要關注二手房的外在環(huán)境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準備以25萬元的價格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價。王先生堅持認為：當初就是因為怕麻煩，想省卻討價還價的糾纏，已經將價位訂得比市場均價略低了。因而王先生始終不肯降價。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實地考察了那套房子后，總算看出了問題所在――房子"衣裝"不到位。

原來，王先生只對房屋進行了內部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購房者留下一個“樓房居住者素質不高、鄰里環(huán)境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補完好。然后，將對外裝修所花費的6000元加在房價里，打出26萬元的售價。結果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對二手房進行出售前的美化時，不妨在健康方面做點文章，關注細節(jié)上的設計完美化，如對地漏進行科學設置，對窗戶進行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現(xiàn)，提升二手房的價值。

節(jié)省稅費：由"購"變"換"

在稅務部門工作的小章和小葉，因為熟悉稅法，他們之間的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現(xiàn)金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點的改變，使兩人居住地都遠離了單位，于是他們都產生了賣掉現(xiàn)住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對方的工作單位不遠。一次兩人碰面時聊到購房一事，馬上一拍即合，達成了換房意愿。后經一番評估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產證。

根據稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價格差價征收契稅，交換價格相等時，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房產后再購賣，就要按購房價款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節(jié)省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實現(xiàn)各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅?，F(xiàn)在用交換的方式：A和B之間先交換房產，只要補繳少量的價差部分的契稅；C再向B購買西城的房產，此時要繳納契稅。雖然要經過一番周折，但此時一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場上的二手房中介機構收費高，就是擔心非法中介卷走房款和房產證。

最近，游先生心情特別的好，因為通過銀行的一項交易資金托管業(yè)務，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經一番交談，兩方達成了一致的價位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產過戶后拿不到全額款項；小李則擔心付款后房產過戶手續(xù)還辦不妥。

經過咨詢，游先生和小李知道了銀行現(xiàn)在有針對大額資金轉移的交易托管業(yè)務，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產的交接過戶等等手續(xù)。一個半月后，倆人又一次在銀行會合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續(xù)后，交易終于完成。

一個半月時間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請游先生小撮一餐，增進了買賣雙方的感情。小李說：“我請客，銀行買單?！?/p>

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對等負擔共1800元(450000元×4‰)的托管手續(xù)費。相比于現(xiàn)今社會上的中介機構收費，每人僅支付900元的費用應該算是相當低了。

這種交易資金托管業(yè)務，其實是銀行向社會推出的一項金融新產品。凡是涉及大額資金轉移或者權益交割與資金轉移存在時間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項業(yè)務。

篇10

2、簽訂合同。二手房賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶。辦理過戶之前，買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、稅費繳納。二手房繳納稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

5、戶口遷移。二手房交易雙方辦理產權轉移過戶手續(xù)，在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。