導語：如何才能寫好一篇公司委托管理合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

投資加碼 收益下滑

2010年7月，在經(jīng)朋友介紹后，唐靜決定與萬珊公司簽訂《委托管理合同》，并在萬珊公司開設(shè)資金賬戶，由唐靜委托萬珊公司就資金的投資增值提供經(jīng)營及管理服務(wù)。

合同約定，唐靜的指定賬戶全權(quán)委托萬珊公司負責投資管理和經(jīng)營，唐靜支付相應(yīng)的管理費（以“咨詢費”的名義收取）。合同簽訂后沒過幾天，唐靜就向賬戶注入約定投資金額100萬元進行期貨投資，并按約支付了2%，即2萬元咨詢費。

最初的幾個月內(nèi)，萬珊公司的委托投資做得不錯，3個月不到就在期貨市場上獲得了30%的投資回報。眼看獲得了真金白銀的收益，唐靜便對萬珊公司越加信任，并在2010年的10月和11月先后兩次簽訂補充協(xié)議，將賬戶本金增加至280萬元。為此，唐靜又再額外支付了3.6萬元咨詢費，兩次咨詢費總共支付了5.6萬元。

熟料，期貨市場風云突變，風險難料，很快唐靜賬戶里的投資收益就由陽線轉(zhuǎn)至陰線，而且由于萬珊公司對趨勢把握錯誤又沒有及時止損，不但磨平了此前的收益，還讓本金虧損越來越多。

新協(xié)議加止損補償條款

到了2010年12月21日，唐靜委托萬珊公司投資的資金賬戶觸及《委托管理合同》中約定的止損位而自動終止。原本事情發(fā)展至此應(yīng)該已告一段落。但曾經(jīng)嘗到收益甜頭的唐靜還是經(jīng)不住萬珊公司投資顧問的游說，決定再“博一記”，希望至少能夠“返本”。

于是兩天后，雙方又簽訂了一份新的《委托管理合同》，約定賬戶資金總額為280萬元。除有效期至2011年6月16日外，其余內(nèi)容與第一份《委托管理合同》相同。不過有鑒于前一次合作以虧損收場，為了避免在之前的基礎(chǔ)上使得虧損繼續(xù)擴大，這次唐靜還特地要求萬珊公司簽訂了一份《補充條款》，雙方約定：截止至2011年6月16日，假如唐靜權(quán)益低于2010年12月17日當日客戶權(quán)益（即159.8萬元），萬珊公司承擔此金額以下虧損部分。這一止損補償條款相當于給唐靜的二次投資加入了一條保本約定，相應(yīng)的是，如果投資獲益，唐靜也必須拿出凈利潤的30%作為萬珊公司的“賬戶表現(xiàn)費”。

要求按約補償損失

可惜天不遂人愿，唐靜第二次委托萬珊公司投資期間，賬戶還是出現(xiàn)了虧損。而且由于萬珊公司“返本”心切，使得投資虧損迅速擴大，才過了兩個多月，唐靜的賬戶余額就迅速縮水到了42.6萬元。為了防止虧損進一步擴大，唐靜于2011年3月7日將其期貨資金賬戶內(nèi)所有合約進行平倉。此后，萬珊公司再無對該賬戶進行操作。

為索回損失，唐靜便將萬珊公司訴至法院，稱在萬珊公司理財顧問帶有欺騙性質(zhì)的建議、鼓動和承諾下，才簽訂了《委托管理合同》。而且雙方簽訂的《委托管理合同》及《補充協(xié)議》的內(nèi)容超出了萬珊公司的經(jīng)營范圍，并且所經(jīng)營之內(nèi)容屬于相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定須經(jīng)批準的項目。因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故應(yīng)被認定無效，因無效合同取得的280萬元財產(chǎn)應(yīng)予返還。因此唐靜要求判決雙方的《委托管理合同》及相關(guān)補充協(xié)議無效，萬珊公司返還投資款280萬元及相應(yīng)的“咨詢費”。

萬珊公司則辯稱委托管理合同及協(xié)議真實有效，咨詢費不應(yīng)返還。根據(jù)2010年12月23日協(xié)議約定，可在159.8萬元基礎(chǔ)上減去賬戶余額42.5萬元進行賠償。

訴訟中，唐靜表示如法院認定合同有效，則要求萬珊公司根據(jù)2010年12月23日《補充條款》的約定承擔159.8萬元以下的虧損部分。

返還“咨詢費”理由不足

法院認為，唐靜將自有的交易賬戶全權(quán)委托萬珊公司管理，故雙方實為委托理財合同關(guān)系。盡管萬珊公司不是金融機構(gòu)，但與唐靜簽訂《委托管理合同》，利用自己的專業(yè)知識操作期貨資金賬戶，這是雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦不至對國家金融市場產(chǎn)生不良影響，該合同應(yīng)為有效。唐靜要求確認雙方委托管理合同》無效之訴訟請求不能成立。

簽訂《委托管理合同》后，因操作產(chǎn)生虧損，雙方于2010年12月21日簽訂協(xié)議約定原《委托管理合同》因觸及止損位而終止，隨后又約定至2011年12月16日，若客戶權(quán)益低于2010年12月17日當日客戶權(quán)益159.8萬元，萬珊公司承擔此金額以下虧損部分?，F(xiàn)雙方均愿意接受這一結(jié)果，故法院判決萬珊公司應(yīng)按《補充條款》的約定賠償損失，承擔159.8萬元以下的虧損計117.2萬元。另因合同不屬無效，萬珊公司收取咨詢費有合同依據(jù)，故駁回唐靜其余訴訟請求。

法官點評：止損補償承諾非保底條款

上海市閔行區(qū)人民法院法官 楊克元

根據(jù)最高院的指導意見，一般認定設(shè)置了保底條款的協(xié)議屬于無效協(xié)議。本案中《補充條款》里的止損補償承諾看似與保底條款類似，但實際上卻非常特殊。

該協(xié)議本質(zhì)上還是第一份《委托管理合同》的延續(xù)，是對萬珊公司造成唐靜損失的補救措施，意圖在于挽回損失，而不是確保本金不虧損。正因為第二份《委托管理合同》和《補充條款》是原合同的延續(xù)，要與原合同結(jié)合起來而不能割裂開來單獨認定。萬珊公司承擔協(xié)議約定金額以下的虧損，是對其造成損失的補救，故該約定并非承諾保底收益的保底條款，不屬于無效，對萬珊公司具有約束力。后因資金賬戶一再虧損，至2011年3月7日，唐靜將其資金賬戶內(nèi)所有合約進行平倉，平倉后其資金賬戶內(nèi)資金余額僅為42.6萬元，遠遠低于159.8萬元。唐靜的平倉行為，是為了防止損失擴大，并無不當。此后，萬珊公司再未對資金賬戶進行操作，視為雙方就提前解除合同達成協(xié)商一致。基于這樣的事實認定，法院才最終做出了上述判決。

篇2

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關(guān)系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查

其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效 .

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立 住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行 使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何 選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 .筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的 重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機構(gòu)，及召

集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在 出售房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán) 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大 會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè) 管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效 ，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。 由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人 或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認 為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席 會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額 達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授 權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組 織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對 物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔義 務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認， 或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接 進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法 》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予 以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標準、服務(wù)要求如何確定既無法可 依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建 立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服 務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人 交納管理費，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施 ，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取 停水電等措施是否侵權(quán)，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業(yè)管理公司對拖欠管 理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營、居住的停水電等行 為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費所造成，停水電等行 為不構(gòu)成侵權(quán)。由于停水電等措施嚴重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營、生活，易使矛盾激化，妥 善處理此類糾紛十分重要?！掇k法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān) 規(guī)定收取管理費用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住 宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業(yè)主 或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。 如物業(yè)管理服務(wù)合同中

篇3

    委托人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。

    被上訴人（原審原告）：上海中星集團申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

    法定代表人：黃永林，董事長。

    委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

    委托人：王曉萍，上海中星集團申城物業(yè)有限公司工作人員。

    上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項目進行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)積極配合；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費用嚴重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費的義務(wù)，逾期交付超過一個月的，應(yīng)償付管理費月金額的20％違約金，并補交應(yīng)付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

    茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費？1，862.44？元，保安保潔費890.32元，電梯水泵運行費1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔人民幣212.75元，朱美娣承擔人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應(yīng)認定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔50％的管理費，亦不應(yīng)承擔違約金。保安保潔費應(yīng)包括在管理費中，不應(yīng)另行支付該費用，也不同意承擔滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應(yīng)按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團申城物業(yè)有限公司。

    另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關(guān)茅臺花苑對包干費中途調(diào)整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預收10年包干費問題的文章；申城物業(yè)公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當時已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。

    又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報告等證據(jù)佐證。

    本院認為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當時的有關(guān)規(guī)定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過3個月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應(yīng)支付的上述費用一直連續(xù)催討，故朱美娣應(yīng)支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實所作判決并無不當。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

    駁回上訴，維持原判。

    上訴案件受理費人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負擔。

    本判決為終審判決。

    審判長 邱  燕

    審判員 劉  輝

    審判員 沙茹萍

篇4

乙方（受托人）：____________________物業(yè)管理公司

為加強_________住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、委托管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）（消防、電梯、機電設(shè)備，路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動場所；

6．便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理形式

確定管理目標、經(jīng)濟指標，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。

四、委托管理期限 委托管理期限為______年，自______年_____月_______日起至______年______月______日止。

五、雙方責任、權(quán)利、義務(wù)

（一）甲方責任、權(quán)利、義務(wù)

1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將________住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

2．監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；

3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0．5%）________平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；

4．給乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米），按微利房租金標準租用；

篇5

合同簽署地點：_________

甲方：_________

名稱：_________

地址：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系電話：_________

乙方：_________

名稱：_________

地址：_________

法定代表人：_________

注冊資本：_________

營業(yè)范圍：_________

組織形式：_________

營業(yè)期限：_________

企業(yè)年金基金受托管理業(yè)務(wù)資格證書編號：_________

聯(lián)系電話：_________

甲方是設(shè)立企業(yè)年金計劃的企業(yè)，乙方是依法成立具備受托管理資格的公司，雙方按照《中華人民共和國信托法》、《中華人民共和國合同法》、《企業(yè)年金試行辦法》和《企業(yè)年金基金管理試行辦法》等有關(guān)法律的規(guī)定，甲方委托乙方為_________企業(yè)年金基金的受托人，乙方同意接受甲方的委托，從事此項受托管理業(yè)務(wù)；雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在企業(yè)年金基金財產(chǎn)賬戶的管理等相關(guān)事宜中的權(quán)利、義務(wù)及職責，確保企業(yè)年金基金財產(chǎn)的安全，實現(xiàn)企業(yè)年金基金保值增值，維護受益人和合同雙方的合法權(quán)益，特訂立本合同。

第一章　定義和釋義

在本合同中，除非上下文另有解釋或文意另有所指，下列詞語具有如下含義：

1．1　本合同：指編號為_________號的《_________企業(yè)年金基金受托管理合同》及對該合同的任何修訂和補充。

1．2　受托管理：指甲方基于對乙方的信任，將自己合法支配的財產(chǎn)委托給乙方，由乙方按甲方的意愿、以企業(yè)年金基金財產(chǎn)的名義，為受益人的利益管理、運用和處分年金基金財產(chǎn)的行為。

1．3　企業(yè)年金基金：指_________企業(yè)根據(jù)《_________企業(yè)年金計劃》歸集的資金及其投資運營收益形成的企業(yè)補充養(yǎng)老保險基金。

1．4　初始受托財產(chǎn)：簽訂本受托合同時雙方約定的信托財產(chǎn)金額。

1．5　企業(yè)年金基金財產(chǎn)或受托財產(chǎn)：指本合同期限內(nèi)由甲方交付的全部財產(chǎn)和本受托管理期限內(nèi)獲得收益的總和。

1．6　受托財產(chǎn)托管專戶：指根據(jù)乙方指令托管人以_________企業(yè)年金基金的名義在托管人營業(yè)機構(gòu)開立的企業(yè)年金基金財產(chǎn)專用存款賬戶，用于歸集企業(yè)年金的繳費、投資運營收益和支付企業(yè)年金受益人的退休待遇等。

1．7　委托投資資產(chǎn)托管專戶：指根據(jù)乙方指令托管人以_________企業(yè)年金基金或_________企業(yè)年金基金證券組合的名義在托管人營業(yè)機構(gòu)開立的，專門用于委托投資資產(chǎn)交易清算的托管專用賬戶。

1．8　受托當事人：指根據(jù)本受托管理合同享受權(quán)利并承擔義務(wù)的甲方、乙方和受益人。

第二章　受托的名稱

本受托的名稱為：_________企業(yè)年金基金。

第三章　受托的設(shè)立

3．1　受托當事人

3．1．1　委托人（甲方）：_________

3．1．2　受托人（乙方）：_________

3．1．3　受益人：由甲方提供的《受益人名冊》確定（詳見附件1）

3．2　受托聲明與承諾

甲方自愿按照本合同將其合法擁有的按照《_________企業(yè)年金計劃》歸集的企業(yè)年金基金財產(chǎn)委托給乙方，甲方對_________企業(yè)年金基金財產(chǎn)來源及用途的合法性做出書面承諾，保證本企業(yè)年金基金財產(chǎn)沒有設(shè)立任何擔保，也沒有任何其他限制性條件妨礙乙方對該財產(chǎn)的受托管理。乙方同意接受甲方的委托，以企業(yè)年金基金財產(chǎn)的名義，為受益人的利益管理、處分企業(yè)年金基金財產(chǎn)，乙方承諾：管理本受托財產(chǎn)應(yīng)恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。

3．3　受托目的

依靠乙方的專業(yè)管理能力、優(yōu)質(zhì)服務(wù)以及透明化、規(guī)范化的操作，實現(xiàn)企業(yè)年金基金保值增值，保證企業(yè)年金基金財產(chǎn)的獨立性，提高企業(yè)年金基金的運行效率，降低綜合管理成本，為受益人提供補充養(yǎng)老保障，維護受益人的利益。

3．4　受托財產(chǎn)

3．4．1　初始受托資金為_________萬元人民幣，甲方須在合同生效后的10個工作日內(nèi)匯入乙方設(shè)立的企業(yè)年金基金受托財產(chǎn)托管專戶。

3．4．2　甲方在合同期內(nèi)將按月增加或減少受托財產(chǎn)，增加的受托財產(chǎn)金額以實際到賬的金額為準，減少的財產(chǎn)以甲方確認的企業(yè)年金待遇支付金額為準。增加的財產(chǎn)與初始受托財產(chǎn)及其投資運營收益一并歸屬于受托財產(chǎn)。

3．4．3　受托財產(chǎn)獨立于甲方、乙方和其他任何為企業(yè)年金基金提供服務(wù)的自然人、法人或其他組織的固有財產(chǎn)。

3．4．4　乙方因受托財產(chǎn)的管理、運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)歸屬于受托財產(chǎn)。

第四章　甲方的權(quán)利和義務(wù)

4．1　甲方的權(quán)利

4．1．1　有權(quán)向乙方了解受托財產(chǎn)的管理、處分及收支情況，并有權(quán)要求乙方做出說明。

4．1．2　有權(quán)查閱、抄錄或者復制與受托財產(chǎn)有關(guān)的受托賬目以及處理受托管理業(yè)務(wù)的其他文件。

4．1．3　乙方違反受托目的處分受托財產(chǎn)或者因違背管理職責、處理受托管理業(yè)務(wù)不當致使受托財產(chǎn)受到損失的，甲方有權(quán)申請人民法院撤銷該處分行為，并有權(quán)要求乙方恢復受托財產(chǎn)的原狀或者予以賠償。該項規(guī)定的申請權(quán)，自甲方知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)不行使的，歸于消滅。

4．1．4　乙方違反受托目的處分受托財產(chǎn)或者管理、處分受托財產(chǎn)有重大過失的，甲方有權(quán)解任乙方。

4．1．5　法律、行政法規(guī)和本合同約定的其他權(quán)利。

4．2　甲方的義務(wù)

4．2．1　甲方有義務(wù)承諾甲方建立_________企業(yè)年金計劃符合中國相關(guān)法律法規(guī)。

4．2．2　甲方有義務(wù)承諾交付的全部受托財產(chǎn)的來源符合中國相關(guān)法律法規(guī)。甲方有按本合同的規(guī)定按時繳納受托資金及合同期限內(nèi)追加資金的義務(wù)。并承擔由于未按時繳納資金而引起的一切責任。

4．2．3　甲方有義務(wù)向乙方提供建立企業(yè)年金基金相關(guān)的資料和信息，包括但不限于：企業(yè)基本信息、職工基本信息、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表、繳納基本養(yǎng)老保險的憑單、監(jiān)管部門要求提供的材料等相關(guān)資料及證明。甲方有義務(wù)確認所提供的任何形式的信息材料準確無誤；并保證無故意隱瞞。

4．2．4　甲方同意乙方按本合同約定的方式管理、處分受托財產(chǎn)。

4．2．5　甲方有義務(wù)向受益人披露企業(yè)年金基金定期報告。

4．2．6　甲方有義務(wù)承擔按照合同約定的各項管理流程填制表格、確認數(shù)據(jù)、加蓋公章的職責。

4．2．7　甲方有義務(wù)向乙方提供人員變動信息，遇重大人員變動情況應(yīng)及時通知乙方。

4．2．8　甲方同意按本合同第8．2條的規(guī)定從受托財產(chǎn)中支付費用。

4．2．9　甲方同意按照本合同的約定及時向賬戶管理人支付賬戶管理費。

4．2．10　法律、行政法規(guī)的規(guī)定和本合同約定的其他義務(wù)。

第五章　乙方的權(quán)利和義務(wù)

5．1　乙方的權(quán)利

5．1．1　依據(jù)本合同約定從受托財產(chǎn)中收取受托管理費；依據(jù)《_________企業(yè)年金基金托管合同》《_________企業(yè)年金基金投資管理合同》從受托財產(chǎn)中列支托管費和投資管理費；依據(jù)《_________企業(yè)年金基金賬戶管理合同》約定通知甲方向賬戶管理人支付賬戶管理費。

5．1．2　依據(jù)本合同的約定通知甲方將企業(yè)年金月繳費劃入受托財產(chǎn)托管專戶。

5．1．3　依據(jù)本合同約定的方式，管理、處分受托財產(chǎn)。

5．1．4　當甲方的指令同國家有關(guān)法律法規(guī)相抵觸時，乙方有權(quán)拒絕執(zhí)行。

5．1．5　法律、行政法規(guī)的規(guī)定和本合同約定的其他權(quán)利。

5．2　乙方的義務(wù)

5．2．1　乙方從事受托活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，不得損害國家利益、社會公眾利益和他人的合法權(quán)益；如遇國家政策重大調(diào)整，應(yīng)及時通知甲方，各方應(yīng)就相關(guān)事項進行協(xié)商和調(diào)整。

5．2．2　乙方管理、處分受托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)，不得與其固有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷；乙方管理、處分不同企業(yè)年金基金受托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，不得相互抵銷。

5．2．3　應(yīng)當遵守本合同的約定，本著忠實于受益人最大利益的原則處理受托管理業(yè)務(wù)；乙方管理受托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。

5．2．4　不得將受托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財產(chǎn)；乙方將受托財產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財產(chǎn)的，必須恢復該受托財產(chǎn)的原狀；造成受托財產(chǎn)損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。

5．2．5　除經(jīng)甲方同意，并以公平的市場價格進行交易之外，乙方不得將其固有財產(chǎn)與受托財產(chǎn)進行交易或者將不同受托財產(chǎn)進行相互交易。

5．2．6　為受托財產(chǎn)提供專門的財務(wù)管理，與乙方固有財產(chǎn)以及不同的受托財產(chǎn)分別記賬，在托管銀行開立企業(yè)年金基金受托財產(chǎn)托管專戶。及時與托管人核對受托財產(chǎn)托管專戶余額、企業(yè)的繳費到賬情況和向受益人支付待遇等信息。

5．2．7　及時通知托管人將受托財產(chǎn)托管專戶的資金劃入委托投資資產(chǎn)托管專戶。

5．2．8　支付受益人企業(yè)年金基金待遇時，通知托管人將資金從受托財產(chǎn)托管專戶劃入受益人的銀行存款賬戶或?qū)ｉT用于支付受益人企業(yè)年金待遇的法人存款賬戶中。

5．2．9　保存處理受托管理業(yè)務(wù)的完整記錄，保存期限自本受托生效之日起至本受托終止后的15年。

5．2．10　本受托合同終止時，如甲方選任了新受托人，在完成與新受托人的交接工作之前，乙方應(yīng)繼續(xù)負責本合同受托財產(chǎn)的管理、確認和分配等。

5．2．11　當出現(xiàn)甲方選任新受托人的情況時，乙方有義務(wù)妥善進行交接工作。在完成與新受托人的交接工作之前，乙方應(yīng)繼續(xù)負責受托財產(chǎn)的管理、確認和分配等事項。

5．2．12　如果出現(xiàn)對受托財產(chǎn)進行清算的情況，乙方有義務(wù)按照合同約定的清算程序，負責組織相關(guān)人員參與清算。

5．2．13　法律、行政法規(guī)和本合同約定的其他義務(wù)。

第六章　受益人的權(quán)利和義務(wù)

6．1　受益人的權(quán)利

6．1．1　受益人有權(quán)對其企業(yè)年金基金個人賬戶余額進行查詢，并要求乙方做出說明。

6．1．2　如受益人死亡，由其指定受益人或法定繼承人獲取相應(yīng)的受托利益。

6．2　受益人的義務(wù)

6．2．1　受益人不得轉(zhuǎn)讓企業(yè)年金基金受益權(quán)，不得將企業(yè)年金基金受益權(quán)用于償還債務(wù)或設(shè)定擔保。

6．2．2　受益人有義務(wù)提供本受托相關(guān)的資料和信息。

6．2．3　對甲方、乙方以及處理受托管理業(yè)務(wù)的情況和資料負有保密義務(wù)。

第七章　受托財產(chǎn)的管理

7．1　企業(yè)年金計劃

7．1．1　《_________企業(yè)年金計劃》是甲方制定的關(guān)于其企業(yè)年金具體操作的指導性內(nèi)部文件。本合同中第7．2、7．3條中的有關(guān)規(guī)定，將按照《_________企業(yè)年金計劃》中的有關(guān)條款執(zhí)行。

7．1．2　本合同生效后，甲方應(yīng)盡快將經(jīng)甲方蓋章確認的《_________企業(yè)年金計劃》交給乙方。甲方有權(quán)根據(jù)甲方的實際情況修改《_________企業(yè)年金計劃》的部分條款。在合同有效期內(nèi)，如《_________企業(yè)年金計劃》的條款發(fā)生變更，則甲方需要在發(fā)生變更之日起五個工作日內(nèi)將新的《_________企業(yè)年金計劃》連同書面通知送達給乙方，乙方在收到新的《_________企業(yè)年金計劃》后，下一個月按新計劃實施。

7．1．3　甲方修改《_________企業(yè)年金計劃》的條款，如涉及乙方受托管理內(nèi)容，應(yīng)與乙方協(xié)商達成一致。

7．2　受托管理職責

7．2．1　乙方應(yīng)將受托財產(chǎn)與乙方固有財產(chǎn)分別管理、分別記賬，并與其管理的其他受托財產(chǎn)分別管理、分別記賬。

7．2．2　乙方應(yīng)在充分考慮企業(yè)年金基金財產(chǎn)的安全性和流動性的前提下，遵循謹慎、分散風險和專業(yè)化管理的原則，嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)制定投資政策。

7．2．3　定期匯集和編制受托財產(chǎn)管理報告、財務(wù)會計報告及其他相關(guān)報告，并通過合同約定的信息披露方式通知甲方或受益人。

7．2．4　按照合同約定的時間和流程，負責定期核查受托財產(chǎn)的投資運營情況，并將運營結(jié)果及時通過賬戶管理反映。

7．2．5　在受益人達到支付條件時，按照合同約定的規(guī)則和流程，負責辦理向受益人支付企業(yè)年金待遇的事項。

7．2．6　在發(fā)生重大事件時，及時向甲方、受益人和監(jiān)管部門報告，接受甲方、受益人和監(jiān)管部門的查詢。

7．2．7　根據(jù)本合同和企業(yè)年金計劃規(guī)則，辦理企業(yè)年金繳費。

7．3　受托管理的方式

7．3．1　乙方在保證受托財產(chǎn)安全的前提下，應(yīng)當委托其他機構(gòu)代為處理企業(yè)年金基金賬戶管理、托管和投資管理等事務(wù)并予監(jiān)督。

7．3．2　甲方不得干預乙方行使對其他機構(gòu)的選擇權(quán)。如甲方干預，導致受托財產(chǎn)受到損失的，其損失由甲方承擔。

7．4　賬戶管理

乙方應(yīng)委托專業(yè)賬戶管理機構(gòu)代為處理企業(yè)年金基金賬戶管理事務(wù)，具體包括以下內(nèi)容：

7．4．1　企業(yè)年金賬戶的建立

乙方需要委托賬戶管理人為甲方的企業(yè)年金基金建立相應(yīng)的企業(yè)年金基金賬戶。企業(yè)年金基金賬戶包括企業(yè)賬戶和職工個人賬戶，記錄企業(yè)和職工的基本信息及繳費、投資運營收益分配、支付、未歸屬權(quán)益和余額等信息。

7．4．2　記錄企業(yè)賬戶和個人賬戶內(nèi)資產(chǎn)變化狀況。

7．4．2．1　委托賬戶管理人記錄每個受益人的個人賬戶中的企業(yè)繳費部分余額和個人繳費部分余額。

7．4．2．2　委托賬戶管理人計算受益人應(yīng)享有的企業(yè)年金受托利益，并記入其賬戶。

7．4．3　根據(jù)甲方提交或確認的相關(guān)文件，賬戶管理人計算受益人的企業(yè)年金應(yīng)支付的數(shù)額。

7．4．4　對甲方和受益人的相關(guān)信息進行變更登記。

7．4．5　委托賬戶管理人根據(jù)企業(yè)年金賬戶信息的變化，提供階段性報告；根據(jù)甲方的需要提供賬戶相關(guān)信息的查詢服務(wù)。

7．5　托管

乙方委托商業(yè)銀行等托管機構(gòu)處理企業(yè)年金基金托管事務(wù)，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

7．5．1　乙方選擇符合具備企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)資格的商業(yè)銀行等機構(gòu)作為企業(yè)年金基金的托管人。

7．5．2　乙方指令托管人在其營業(yè)機構(gòu)為乙方管理的受托財產(chǎn)開設(shè)獨立的銀行賬戶——受托財產(chǎn)托管專戶。并為受托財產(chǎn)的委托投資開立專門的銀行賬戶——委托投資資產(chǎn)托管專戶。

7．5．3　乙方委托托管人對受托財產(chǎn)每日或每周進行估值，并及時接收托管人上傳的交易數(shù)據(jù)、賬務(wù)數(shù)據(jù)和估值數(shù)據(jù)。

7．5．4　托管的具體內(nèi)容見《_________企業(yè)年金基金托管合同》。

7．6　投資管理乙方委托其他機構(gòu)代為處理企業(yè)年金基金投資管理事務(wù)，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

7．6．1　乙方在投資管理過程中以控制投資風險為首要投資原則，制定相應(yīng)的投資政策及戰(zhàn)略資產(chǎn)配置；

7．6．2　乙方選擇符合具備企業(yè)年金基金投資管理業(yè)務(wù)資格的機構(gòu)從事企業(yè)年金基金的投資管理。

7．6．3　乙方依據(jù)《企業(yè)年金基金管理試行辦法》的規(guī)定安排投資管理事項。

7．6．4　投資管理的具體內(nèi)容見《_________企業(yè)年金基金投資管理合同》。

第八章　受托的財務(wù)管理

8．1　處理原則

8．1．1　乙方辦理企業(yè)年金基金受托管理業(yè)務(wù)，應(yīng)建立企業(yè)年金基金受托管理業(yè)務(wù)會計核算和財務(wù)管理辦法。

8．1．2　乙方對不同的企業(yè)年金計劃，應(yīng)建立單獨的會計賬套分別核算，應(yīng)在托管人開設(shè)單獨的銀行結(jié)算賬戶——受托財產(chǎn)托管專戶。受托財產(chǎn)托管專戶的開設(shè)與管理由托管人按照法律、法規(guī)規(guī)定和有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則執(zhí)行，受托財產(chǎn)托管專戶的預留印鑒由托管人保管。企業(yè)年金計劃的受托財產(chǎn)應(yīng)與其他受托財產(chǎn)、乙方固有財產(chǎn)、托管人的其他資產(chǎn)分別管理、分別編制報表。

8．1．3　乙方指令托管人在其營業(yè)機構(gòu)開立的受托財產(chǎn)托管專戶用于：歸集企業(yè)年金繳費、與托管賬戶相互劃撥資金和支付企業(yè)年金待遇等。托管人每日根據(jù)乙方的指令辦理受托財產(chǎn)托管專戶的資金劃撥和核算。每個企業(yè)年金計劃的受托財產(chǎn)托管專戶資金相互獨立，各結(jié)算賬戶資金不得相互占用。在委托投資管理人投資前，乙方應(yīng)及時通知托管人將受托財產(chǎn)托管專戶的資金劃入委托投資資產(chǎn)托管專戶。在支付受益人企業(yè)年金待遇時，乙方及時通知托管人從受托財產(chǎn)托管專戶的資金劃入受益人的銀行存款賬戶或劃入由乙方指定的賬戶中。

8．1．4　乙方負責審核并確認企業(yè)年金繳費、投資運用、收益分配、支付等環(huán)節(jié)的合規(guī)性、準確性和完整性；定期對賬戶管理信息進行賬務(wù)核對，保證受益人權(quán)益記錄正確；對企業(yè)年金基金受托財產(chǎn)的記錄進行核對，使賬證、賬賬、賬實相符。

8．2　受托財產(chǎn)承擔的費用

8．2．1　企業(yè)年金基金管理機構(gòu)的報酬

8．2．1．1　受托費，收取金額按本合同第十二章有關(guān)約定。

8．2．1．2　托管費，收取金額按《_________企業(yè)年金基金托管合同》有關(guān)約定。

8．2．1．3　投資管理費，收取金額按《_________企業(yè)年金基金投資管理合同》有關(guān)約定。

8．2．2　處理受托管理業(yè)務(wù)所發(fā)生的下列費用可在受托財產(chǎn)成本中列支：

8．2．2．1　可能發(fā)生的中介機構(gòu)服務(wù)費：如審計費等。

8．2．2．2　受托終止時的受托財產(chǎn)清算費用。

8．2．2．3　受托財產(chǎn)管理、運用、處分過程中發(fā)生的稅費和傭金等。

8．3　賬戶管理費

賬戶管理費按季由乙方通知甲方支付給賬戶管理人，不在受托財產(chǎn)中列支，具體收取方法見《_________企業(yè)年金基金賬戶管理合同》的規(guī)定確定。

第九章　受托的監(jiān)管

9．1　甲方可根據(jù)監(jiān)督需要，定期或不定期進行賬戶查詢、賬務(wù)查詢、投資管理情況查詢。

9．2　甲方在對投資情況等有疑問時，可以要求進行外部專項審計，外部專項審計的費用由甲方承擔。

第十章　風險承擔

10．1　風險承擔

10．1．1　乙方管理受托財產(chǎn)應(yīng)恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。乙方作為本企業(yè)年金基金管理的最終負責人，承擔本企業(yè)年金基金管理中所產(chǎn)生的違約風險。

10．1．2　乙方應(yīng)通過風險聲明書揭示風險，風險聲明書應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

10．1．2．1　受托人依據(jù)受托文件的約定管理、運用受托財產(chǎn)，受托財產(chǎn)仍有可能受到損失。

10．1．2．2　受托人依據(jù)受托文件的約定管理、運用受托財產(chǎn)導致受托財產(chǎn)受到損失的，其損失由受益人承擔。

10．2　乙方的賠償責任

10．2．1　乙方違反受托目的處分受托財產(chǎn)或者因違背管理職責、處理受托管理業(yè)務(wù)不當致使受托財產(chǎn)受到損失的，應(yīng)當予以賠償。

10．2．2　乙方采取本合同約定之外的方式運用本受托項下的受托財產(chǎn)，由此產(chǎn)生的收益，歸受托財產(chǎn)所有；由此給受托財產(chǎn)造成損失的，乙方應(yīng)以其固有財產(chǎn)承擔賠償責任。

10．2．3　由于其他當事人未履行職責造成企業(yè)年金基金財產(chǎn)損失由乙方代為追索，同時乙方承擔連帶賠償責任。

第十一章　信息披露

11．1　信息披露的內(nèi)容和時間

11．1．1　定期報告：乙方應(yīng)在每季度結(jié)束后15日內(nèi)向甲方提交季度企業(yè)年金基金管理報告；并應(yīng)在每年度結(jié)束后45日內(nèi)向甲方提交年度企業(yè)年金基金管理報告，其中年度企業(yè)年金基金財務(wù)會計報告須經(jīng)會計師事務(wù)所審計。

11．1．2　臨時文件：乙方在履行合同過程中，如遇重大事項嚴重影響受托的執(zhí)行，應(yīng)在知道該事項發(fā)生之日起的5個工作日內(nèi)報告甲方和受益人。

11．2　信息披露的方式

11．2．1　乙方依本合同的要求定期向甲方提交受托管理報告，受益人可向甲方查詢。

11．2．2　乙方向甲方和受益人提供互聯(lián)網(wǎng)等信息查詢手段。

第十二章　受托人報酬

12．1　依據(jù)甲乙雙方約定，乙方按年率_________%從受托財產(chǎn)中提取受托費。

乙方應(yīng)收取的受托費，由乙方指令托管人逐日計提，按季支付。托管人應(yīng)在次季初2日內(nèi)（節(jié)假日順延）將受托費清單報送乙方，并根據(jù)乙方的指令從受托財產(chǎn)中一次性支付。

12．2　日受托費按前一日該受托財產(chǎn)凈值和本合同約定的受托財產(chǎn)年受托費率計提。其中：受托財產(chǎn)凈值等于委托投資資產(chǎn)市值（銀行間市場債券按市價）加上未委托投資財產(chǎn)凈值，日受托費計算方法如下：

t=e×r×1/當年天數(shù)。

其中：t為每日應(yīng)計提的受托費；

e為前一日受托財產(chǎn)凈值；

r為本合同約定的年受托費率。

12．3　受托費應(yīng)分別對委托投資資產(chǎn)和未委托投資財產(chǎn)進行計提和支取。

12．4　甲乙雙方對受托費的計算與支付另有約定的，從其約定。受托費率發(fā)生調(diào)整時，甲方應(yīng)及時將調(diào)整后的年受托費率通知托管人和投資管理人。

第十三章　受托的生效、變更、終止和清算

13．1　合同生效

本合同在甲方和乙方的法定代表人或授權(quán)代表簽章，并加蓋公章之日起生效。

13．2　受托期限

13．2．1　本合同受托期限為：自初始受托資金匯入受托財產(chǎn)托管專戶之日起________年。

13．2．2　受托期限到期日為________，若遇公休日及法定節(jié)假日，則順延至下一個工作日。

13．2．3　在受托期限屆滿前壹個月，甲方與乙方就《_________企業(yè)年金基金受托管理合同》是否續(xù)簽達成書面協(xié)議。

13．3　受托變更

13．3．1　當甲方和乙方權(quán)利義務(wù)、受托期限、受托核算等條款發(fā)生變化時，視為受托變更。

13．3．2　本合同生效后，甲方和乙方均不得擅自變更。如需要變更，須經(jīng)雙方協(xié)商一致并達成書面協(xié)議。

13．3　受托的終止

13．3．1　本受托因下列原因終止：

13．3．1．1　本合同規(guī)定的終止事由發(fā)生；

13．3．1．2　受托期限屆滿；

13．3．1．3　本合同的受托目的已經(jīng)實現(xiàn)或不能實現(xiàn)；

13．3．1．4　本合同經(jīng)甲方與乙方協(xié)商同意終止；

13．3．1．5　本合同中雙方的受托關(guān)系依法被撤銷；

13．3．1．6　本合同中雙方的受托關(guān)系被解除。

當發(fā)生以上任何情形之一時，本合同設(shè)定的企業(yè)年金基金受托即告終止。提前終止受托應(yīng)以書面協(xié)議或書面文件為準。

13．3．2　本受托期間，甲方不得擅自提前終止本合同，否則由此給受托財產(chǎn)或乙方造成的損失，甲方應(yīng)負責賠償，且甲方須向乙方全額支付乙方的報酬。

13．3．3　本受托期間，乙方不得擅自提前終止本合同，否則由此給受托財產(chǎn)或甲方造成的損失，乙方應(yīng)負責賠償。

13．4　受托的清算

13．4．1　企業(yè)年金基金受托財產(chǎn)不屬于甲方或乙方的固有財產(chǎn)，若甲方或乙方依法解散、依法被撤銷、被宣告破產(chǎn)而終止時，受托財產(chǎn)不屬于任何一方清算財產(chǎn)或破產(chǎn)財產(chǎn)。

13．4．2　受托終止，乙方應(yīng)負責受托財產(chǎn)的管理、清理和確認賬戶余額等。

13．4．3　乙方應(yīng)在受托終止后的十五個工作日內(nèi)，編制受托財產(chǎn)清算報告，報告甲方和受益人。

13．4．4　甲方和受益人如對清算報告有異議，可以提出復核要求。當無法取得協(xié)商一致時，可以聘請外部的會計師事務(wù)所對受托財產(chǎn)進行清算審計，有關(guān)費用由受托財產(chǎn)承擔。

13．4．5　甲方和受益人在收到受托清算報告之日起三十日內(nèi)未提出書面異議的，乙方就清算報告所列事項解除責任。

13．5　受托終止后受托財產(chǎn)的歸屬

13．5．1　受托終止時，本合同項下的受托財產(chǎn)歸屬于《受益人名冊》中的全體受益人，每名受益人享有的受益權(quán)資格和比例根據(jù)甲方提供的受托終止前執(zhí)行的《_________企業(yè)年金計劃》確定。

13．5．2　本合同期滿受托終止時，甲方指定了新受托人，乙方應(yīng)協(xié)助新受托人接管受托財產(chǎn)和受托管理業(yè)務(wù)；甲方未指定新受托人時，乙方按國家相關(guān)政策履行其職責。

13．5．3　通常情況下，本受托財產(chǎn)不因甲方破產(chǎn)而終止。但因甲方破產(chǎn)致使本受托合同終止時，乙方按國家相關(guān)政策規(guī)定履行其職責。

13．5．4　因乙方破產(chǎn)致使本受托合同終止時，甲方指定了新受托人，則乙方應(yīng)協(xié)助新受托人接管受托財產(chǎn)和受托管理業(yè)務(wù)；甲方未指定新受托人時，乙方按照國家相關(guān)規(guī)定履行其職責。

第十四章　保密條款

14．1　保密義務(wù)

甲方、乙方和受益人于本受托設(shè)立和管理中所獲得的對方商業(yè)秘密以及其他未公開的信息，未經(jīng)許可，任何一方當事人不得自己使用或不得向第三方透露和使用，但根據(jù)法律、法規(guī)或監(jiān)管部門要求應(yīng)當進行披露的除外。前述“第三方”包括本合同任何一方的當事人有關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人機構(gòu)、其他組織和個人或公眾。

14．2　賠償責任

任何一方違反第13．1條的約定，應(yīng)承擔由此造成的一切損失。

第十五章　文件檔案的保存

在本合同有效期內(nèi)及本合同終止后至少15年內(nèi)，甲方和乙方各自完整保存與本合同有關(guān)的各項全部原始憑證、記賬憑證、賬冊、交易記錄和各項合同及重要協(xié)議。

第十六章　違約責任

16．1　若甲方或乙方未履行其在本合同項下的義務(wù)，或一方在本合同項下的聲明、保證嚴重失實或不準確，視為該方違約。本合同的違約方應(yīng)賠償因其違約而給守約方造成的全部損失。

16．2　如因為乙方的過錯，違背管理職責、管理受托管理業(yè)務(wù)不當或者違反法律、法規(guī)及本合同的規(guī)定，致使企業(yè)年金基金財產(chǎn)損失，或造成實際年收益率下降，乙方應(yīng)給予賠償。

16．3　如甲方違約（包括擅自變更合同、未按約定方式提前終止合同等），甲方負責賠償乙方處理違約事務(wù)而支出的費用及所受到的損失。

16．4　如甲方的受托資金來源不合法致使本合同約定的受托關(guān)系無效，以及由此發(fā)生損失和費用或引起債務(wù)，其責任全部由甲方承擔。

第十七章　免責條款

17．1　乙方按甲方的指令并依據(jù)本合同約定行使相關(guān)權(quán)利義務(wù)所產(chǎn)生的風險責任，乙方免除責任。

17．2　甲方和受益人未能履行本合同規(guī)定的義務(wù)給乙方處理受托管理業(yè)務(wù)帶來的風險責任，乙方免除責任。

17．3　在本合同的有效期內(nèi)，如因不可抗力，致使任一方不能履行本合同或繼續(xù)履行本合同將會對甲、乙雙方或其中一方產(chǎn)生實質(zhì)性不利影響的，雙方可部分或全部免除責任。

17．4　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除違約責任。

17．5　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)及時通知對方，以減輕可能給受托財產(chǎn)及對方造成的損失，并應(yīng)在合理期限內(nèi)提供證明。

17．6　“不可抗力”為甲乙雙方不可預料、不可避免亦不可克服的如下事件或者類似事件：國家法律法規(guī)修改、戰(zhàn)爭、自然災害等。

第十八章　爭議的解決

18．1　本合同的訂立、生效、履行、解釋、修改和終止等事項適用中華人民共和國現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)章。

18．2　甲乙雙方履行本合同過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商或通過調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成的，任何一方均可以向設(shè)于某地的某某仲裁委員會，按照其屆時有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決為終局裁決，對雙方均具有約束力。

18．3　當任何爭議發(fā)生或任何爭議正在進行仲裁時，除爭議事項外，雙方仍有權(quán)行使本協(xié)議項下的其他權(quán)利并應(yīng)履行本協(xié)議項下的其他義務(wù)。

第十九章　通知和送達

19．1　甲方與乙方在本合同中填寫的注冊地址為受托當事人同意的通訊地址。乙方按通訊地址或聯(lián)絡(luò)方式以專人送達、掛號信件或傳真等有效方式，就處理受托管理業(yè)務(wù)過程中需要通知的事項通知甲方或受益人。

19．2　通知在下列日期視為送達被通知方：

19．2．1　專人送達：被通知方簽收單中所顯示的日期；

19．2．2　掛號信郵遞：發(fā)出通知方持有的國內(nèi)掛號函件收據(jù)所示日后第7日；

19．2．3　傳真：收到成功發(fā)送確認后的第1個工作日。

19．3　一方通訊地址或聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化，應(yīng)自發(fā)生變化之日起3個工作日內(nèi)以書面形式通知另一方。如果在受托期限屆滿前一個月內(nèi)發(fā)生變化，應(yīng)在2個工作日內(nèi)以書面形式通知另一方。

19．4　如通訊地址或聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化的一方（簡稱“變動一方”），未將有關(guān)變化及時通知另一方，除非法律另有規(guī)定，變動一方應(yīng)對由此而造成的影響和損失承擔責任。

第二十章　需要載明的其他事項

20．1　本合同未盡事宜，由雙方達成補充協(xié)議另行約定。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

20．2　合同一方當事人被兼并或被收購，其在本合同中所承擔的權(quán)利與義務(wù)由兼并方或收購方承擔。

20．3　本合同一式伍份，由甲方、乙方各執(zhí)貳份，上報勞動保障行政部門壹份，每份具有同等的法律效力。

20．4　在本合同期限內(nèi)，如國家出臺企業(yè)年金相關(guān)法律法規(guī)，相抵觸之處本合同條款將做相應(yīng)調(diào)整。

20．5　在本合同期限內(nèi)，如國家、地方政府及相關(guān)部門出臺企業(yè)年金相關(guān)法律、法規(guī)、政策而導致本合同需要審查或相關(guān)部門批準由乙方負責辦理。如果乙方因此而喪失受托管理資格，甲方有權(quán)解除本合同，乙方有義務(wù)按照甲方要求將有關(guān)資料向新受托人交接。

甲方（簽章）：_________　乙方（簽章）：_________

篇6

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系，這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。

（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。

三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由發(fā)展商支付或預先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地擁有所購物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認同發(fā)展商的安排。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負責召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構(gòu)—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護自己的合法權(quán)益。

4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機構(gòu)，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機構(gòu)備案，并到民政部門社團法人機構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關(guān)機構(gòu)

管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。

四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類

物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標準進行分類。

（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。

（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于該關(guān)系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。

（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系

具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。

五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理條例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強，行為不規(guī)范

《物業(yè)管理條例》非常強調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備較強的服務(wù)意識和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實踐中，相當一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識不強。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費不透明，巧立名目，多收費、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行為準則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質(zhì)價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費標準，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當由雙方約定價格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負，也間接增加了業(yè)主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費習慣，住房物業(yè)管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業(yè)管理招投標規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費標準，引進競爭機制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區(qū)主任的培訓。

5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機制。

篇7

基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：⑴?；鹁婪?，如加強消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；⑵。清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；⑶。公共設(shè)施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查；⑷?；菊?，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。[6]這四點基準也應(yīng)該是物業(yè)管理的標準要求。

4、物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計。

6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務(wù)費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關(guān)市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

9、當事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務(wù)中，學者和法官對此并沒有引起相應(yīng)的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認為物業(yè)關(guān)系為民法中制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設(shè)立關(guān)系的合同，以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。

二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]

（一）、物業(yè)管理合同與委托合同

先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。

1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。

2、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。

3、受委托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

4、委托合同有有償、無償之分。

5、受委托人在處理委托事務(wù)時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9]

對應(yīng)物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：

1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。反觀物業(yè)管理關(guān)系中的管理服務(wù)，其實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)而言，如果每一個業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無法維持。可以看出，物業(yè)管理事項與被委托事務(wù)存有明顯差別。

2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。

3、委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責任還是違約責任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。

4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，最終合同的相關(guān)內(nèi)容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關(guān)機關(guān)的監(jiān)督。

5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務(wù)往往比較單一，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，采取不恰當?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設(shè)施的長期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，物業(yè)管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同

6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著巨大的差別。

7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業(yè)管理合同的招標對象。

8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠非委托合同之一種，現(xiàn)在實踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系，對于實踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

（二）物業(yè)管理合同與權(quán)授予行為

，指人于權(quán)限內(nèi)，以本人（被人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發(fā)生效力的行為。[10]為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在的分類中，基于被人的委托授權(quán)而發(fā)生的，即委托（意定），是最常見、最廣泛適用的一種形式。實踐中有些人認物業(yè)管理合同為的委托合同，也有人認為物業(yè)管理合同為權(quán)設(shè)定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為行為的結(jié)論，這其實也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質(zhì)的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質(zhì)和物業(yè)管理行為的具體內(nèi)容兩個方面予以澄清。

首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托授權(quán)的原因和基礎(chǔ)[11]，在上文中，筆者已經(jīng)用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業(yè)管理合同中有相關(guān)的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據(jù)，其二，理論通說皆認委托合同并不必然地產(chǎn)生權(quán)，只有在委托人作出授權(quán)的單方行為后，權(quán)方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與權(quán)授予行為自當不同。

其次，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常都是沒有權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，不能用的概念來解釋物業(yè)管理活動。

再次，民法理論皆認人獲得相應(yīng)的報酬系基于委托合同，而行為非為營利，這一點與物業(yè)管理制度的目的有著重大沖突，而且是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽?，F(xiàn)代社會，物業(yè)管理向規(guī)范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，在這種結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。[12]

最后，在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會的意思行事，這一點也與存在重大差異。

明顯地，物業(yè)管理合同不是權(quán)的授予行為，物業(yè)管理活動也與行為存在本質(zhì)的差別，試圖用制度來解釋物業(yè)管理關(guān)系顯然是不妥當?shù)摹?/p>

三、物業(yè)管理合同性質(zhì)分析-從現(xiàn)行法出發(fā)的分析

法律不是憑空創(chuàng)設(shè)契約的類型，而是就已存在的生活事實，斟酌當事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點，而設(shè)各種契約類型的。[13]然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來：有就特殊情況而特殊約定者；有因長期間之慣行，儼然具有習慣法效力者。有因應(yīng)現(xiàn)代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設(shè)的。[14]

筆者認為關(guān)于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關(guān)規(guī)定未盡詳備時，提供可茲應(yīng)用的規(guī)范才是問題的關(guān)鍵。

具體到物業(yè)管理合同所設(shè)定的主要給付義務(wù)，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面[15]：

1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

2、人的管理，系指對區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應(yīng)納入，內(nèi)容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關(guān)系，應(yīng)不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點是，為復合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約？

從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來看，物業(yè)管理團體提供的服務(wù)既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)，既有有關(guān)機械設(shè)施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的安全維護，其涉及到若干有名合同和無名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

就此而言，物業(yè)管理合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種，即一方當事人所負的所個給付義務(wù)屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅付單一的對待給付（有償契約中）。[16]

四、結(jié)語-兼論物業(yè)管理合同的法律規(guī)制

在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對生活關(guān)系的歸制主要是通過法律關(guān)系得以實現(xiàn)的。從這個意思上說，法律關(guān)系就是民法的基本工具或調(diào)整方法。[17]然而法律關(guān)系雖為當事人創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)的私法空間，使得權(quán)利人[18]可以在最大程度上依自由意志對自己的利益進行取舍和保護，但法律關(guān)系本身只是法律對生活關(guān)系的采攫，是用法技術(shù)手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現(xiàn)上并不總能夠足以判斷出內(nèi)在的、個性的法律特征，尤其當這種法律關(guān)系是一種復合的法律關(guān)系或是生活中的出現(xiàn)的新型法律關(guān)系時。

拉倫茨說過：法律關(guān)系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來，法律關(guān)系的內(nèi)容，主要是權(quán)利及其對應(yīng)的義務(wù)是構(gòu)成該法律關(guān)系的獨特個性，并在此基礎(chǔ)上與其他法律關(guān)系實現(xiàn)區(qū)分的基礎(chǔ)，在復合性的法律關(guān)系中，情況相對復雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區(qū)分的基礎(chǔ)上才能通過法律關(guān)系實現(xiàn)對不同生活關(guān)系的區(qū)別和規(guī)制。實際上，通過對不同法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容，特別是后兩種性質(zhì)的辨明，進而在理論與立法中為該種法律關(guān)系設(shè)立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應(yīng)對實踐生活的自在邏輯。

通過上文的分析，至此，我們可以清楚地認識到物業(yè)管理合同及由此建立起來的物業(yè)管理法律關(guān)系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動在民法調(diào)整的生活關(guān)系中具有較大的個性，民法完全應(yīng)該對其實行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調(diào)整和規(guī)制，從這個思路出發(fā)，在合同法中或另設(shè)特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規(guī)定應(yīng)該不存在太多的障礙。相應(yīng)地，在實踐問題的處理中，通過對物業(yè)管理合同性質(zhì)的辨明，明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體及雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，分清其與委托關(guān)系和關(guān)系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。

參考書目：

1、陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版。

2、王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版。

3、王利明、崔建遠：《合同法新論·總則》，中國政法大學出版社2000年3月修訂版。

4、謝在權(quán)：《民法物權(quán)論》，中國政法大學出版社1999年1月版。

注釋：

[1]物業(yè)一詞并非漢語中的一般概念，在目前相關(guān)的專業(yè)非專業(yè)詞典中也都沒有對物業(yè)的具體解釋，據(jù)學者考證，在粵港方言別是東南亞地區(qū)和我國香港、澳門地區(qū)，物業(yè)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱或同義詞而使用的。相應(yīng)地，物業(yè)管理，有學者從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度將之定義為：維持區(qū)分所有物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》，（臺）《中興法學》第24期第191頁。

[2]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第108頁。

[3]大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強制原則。詳見周楠《羅馬法原論》，商務(wù)印書館1994年第1版，第706頁以下；另參考王澤鑒《債法原理》第一冊第108頁注〈1〉，中國政法大學出版社2001年7月版。

[4]參見王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。

[5]參見鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，第14頁。

[6]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

[7]值得注意的是目前我國學者大都持此種觀點，詳見：陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版；鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期第14頁；范云《論物業(yè)管理中的幾個關(guān)系問題》，《寧波大學學報》2001年9月號，第112頁；周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，《財經(jīng)理論與實踐》2000年第3月號，第119頁；秦德平《物業(yè)管理法律問題研究》，2000年第3期，第112頁。

[8]有學者認為民法中可稱制度者，應(yīng)有一系列規(guī)則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定的授權(quán)行為，能不能稱為制度，這本身就是個可以討論的問題，在這里筆者無意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見丁文《物權(quán)請求權(quán)與我國物權(quán)法》，《法學》2003年第3期。

[9]同上，第四百一十條前段。

[10]王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年7月版，第440頁。

[11]彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社1999年8月第2次修訂版，第169頁。

[12]參見李釗：《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理的理論體系》，詳見

[13]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第109頁。

[14]同上，第110頁。

[15]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

[16]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年7月版，第113頁。

[17]龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，第110頁以下。

[18]應(yīng)當指出的是，雖然以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的法律關(guān)系是法律關(guān)系中的主要類型，但其并非是唯一類型，學者有時也將資格，能力，權(quán)限為內(nèi)容的關(guān)系也納入法律關(guān)系，稱“準法律關(guān)系”，因為他們本身同樣受法律的規(guī)制，往往含相當?shù)姆尚Ч?，且與那種居于核心地位的法律關(guān)系（權(quán)利與義務(wù)），時而界限模糊，不易分辨。參見同上第112頁及其注5.

[19]梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年11月版，第51頁。

[20]關(guān)于物業(yè)管理活動的立法規(guī)制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區(qū)分所有法模式和我國港臺地區(qū)為代表的物業(yè)管理法模式，詳見周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，《財經(jīng)理論與實踐》2000年第3月號，第119頁。

篇8

第一條  為提高物業(yè)管理水平，推進物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化，改善城鎮(zhèn)居民的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家及省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市城鎮(zhèn)建筑物及其附屬設(shè)施的物業(yè)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，按合同約定，對受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修、養(yǎng)護，以及提供與之相關(guān)服務(wù)的行為。

第三條  物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當堅持誠實信用原則，恪守職業(yè)道德。

第四條  市房地產(chǎn)管理局是本市城鎮(zhèn)物業(yè)行政管理的歸口管理部門。

區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負責各自轄區(qū)的物業(yè)行政管理。

其他有關(guān)行政管理部門，按各自職責對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

第二章  物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

第五條  單位和個人購買或租用已實施物業(yè)管理的房屋，應(yīng)當書面承諾物業(yè)管理合同，依法享受相應(yīng)權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

第六條  住宅小區(qū)應(yīng)當按規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

住宅小區(qū)以外的高層建筑，使用人可以成立業(yè)主管理委員會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第七條  住宅小區(qū)管理委員會、業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)充分考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，并事先廣泛征求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見。

第八條  住宅小區(qū)管理委員會、業(yè)主管理委員會應(yīng)當支持物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理，共同維護物業(yè)管理范圍內(nèi)的生活秩序，創(chuàng)造干凈、文明、整潔的生活環(huán)境。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第九條  物業(yè)管理企業(yè)分為專營企業(yè)與兼營企業(yè)。專營企業(yè)，是指以物業(yè)管理為主營項目，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能獨立承擔民事責任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。兼營企業(yè)，是指以其他經(jīng)營項目為主，兼營物業(yè)管理，或者不能獨立承擔民事責任，不具備企業(yè)法人資格的分支機構(gòu)。

第十條  組建物業(yè)管理企業(yè)必須具備以下條件：

（一）有法定的注冊資金；

（二）有合法的物業(yè)管理章程；

（三）有固定合法的經(jīng)營場所；

（四）有健全的組織機構(gòu)和與其經(jīng)營相適應(yīng)的管理專業(yè)技術(shù)人員。

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級類別和標準，按國家規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起的兩個月內(nèi)，到房地產(chǎn)行政管理部門申請資質(zhì)審查和確定企業(yè)資質(zhì)等級，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書，憑證管理。

物業(yè)管理企業(yè)只能從事與其企業(yè)資質(zhì)等級相適應(yīng)的物業(yè)管理。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，應(yīng)提供下列資料：

（一）工商營業(yè)執(zhí)照；

（二）管理章程；

（三）專業(yè)技術(shù)人員文化程度及職稱的證件；

（四）從事物業(yè)管理的工作報告；

（五）法定代表人身份證明；

（六）注冊資本證明及物業(yè)經(jīng)營財務(wù)報表。

第十三條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按市房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定，申請辦理物業(yè)管理企業(yè)年審手續(xù)。

第十四條  物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法，制定有關(guān)物業(yè)管理的制度；

（二）按規(guī)定和約定收取管理服務(wù)費用；

（三）勸阻、制止違章行為；

（四）選聘專營公司承擔專項業(yè)務(wù)；

（五）要求委托人協(xié)助搞好物業(yè)管理。

第十五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）全面履行物業(yè)管理合同；

（二）接受委托人的監(jiān)督，定期報告工作；

（三）將重大管理措施提交委托人審議通過；

（四）接受行業(yè)及有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查；

（五）依法繳納稅費。

第十六條  物業(yè)管理企業(yè)享受發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  物業(yè)管理

第十七條  物業(yè)管理企業(yè)可以受托為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)，提供代收代繳房租和水電、煤氣、電話、有線電視費等公用代辦性質(zhì)的服務(wù)，以及根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個人需要提供的特約服務(wù)。

第十八條  開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)移交前應(yīng)當按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)或自行對該小區(qū)實行前期物業(yè)管理，委托期屆滿，由住宅小區(qū)管理委員會續(xù)聘或者另聘物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)管理。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)受托從事物業(yè)管理，應(yīng)當與委托人簽訂物業(yè)管理合同。

物業(yè)管理合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）管理服務(wù)項目和標準；

（二）管理權(quán)限和期限；

（三）管理服務(wù)收費標準和方式；

（四）違約責任；

（五）雙方的其他約定。

物業(yè)管理合同應(yīng)報物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案。

物業(yè)管理合同的規(guī)范文本，由市房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一印制。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當公開物業(yè)管理項目及相關(guān)規(guī)定，依法合理收費，并開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

物業(yè)所有人、使用人應(yīng)當支持物業(yè)管理企業(yè)按約定從事物業(yè)管理。

第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理需要，向委托人查閱使用下列資料：

（一）物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）質(zhì)量驗收資料；

（五）其他必要的資料。

第二十二條  供電、供水、供氣、電信、市政等部門在已實施物業(yè)管理范圍內(nèi)進行專業(yè)施工，應(yīng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，并負責恢復原狀；造成損失的，應(yīng)按規(guī)定予以賠償。

物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對受托管理范圍的公共設(shè)施實行維修、養(yǎng)護，應(yīng)事先征得專業(yè)部門同意，并接受專業(yè)部門的指導。

第二十三條  物業(yè)管理企業(yè)聘請有關(guān)專業(yè)公司承擔管理服務(wù)工作，與委托人原簽訂的物業(yè)管理合同中的責任不隨之轉(zhuǎn)移。

第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用，應(yīng)當遵循合法、公開及與物業(yè)所有人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。

第二十五條  物業(yè)管理服務(wù)收費，按不同物業(yè)管理服務(wù)項目，分別實行政府定價、政策指導價和議價。

下列物業(yè)管理服務(wù)項目實行政府定價或政府指導價：

（一）公共衛(wèi)生清掃保潔；

（二）公用設(shè)施維護、養(yǎng)護；

（三）公共綠化；

（四）保安；

（五）代收代繳水電、煤氣、有線電視、電話費；

（六）物價部門規(guī)定的其他經(jīng)營項目。

為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除物價部門有統(tǒng)一規(guī)定的外，收費標準由雙方議定。

第二十六條  物業(yè)管理企業(yè)按約定對房屋及其附屬設(shè)施和公用設(shè)施進行維修與養(yǎng)護的費用，分戶門內(nèi)的部分由物業(yè)所有人、使用人承擔，分戶門外的部分按有關(guān)規(guī)定承擔。

第二十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)收費標準和對公共部位及設(shè)施進行維修、養(yǎng)護的收支情況公布于眾，接受社會和有關(guān)部門的監(jiān)督。

第五章  罰則

第二十八條  未取得工商營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理，由工商行政管理部門依法予以處罰。

第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定申請審定企業(yè)資質(zhì)等級和不按審定的企業(yè)資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)，由房地產(chǎn)行政管理部門責令限期整改；逾期仍不整改的，提請工商行政主管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十條  物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理服務(wù)中違章收費，由物價管理部門依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十一條  物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同或管理不善，造成物業(yè)管理范圍內(nèi)居住、使用環(huán)境狀況惡化，按約定承擔相應(yīng)責任，并由房地產(chǎn)行政管理部門給予警告、責令限期整改、降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)等級證書。

第三十二條  物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人有下列行為之一，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)勸阻制止，并提請有關(guān)部門依法處理：

（一）擅自占用公共場地或改變其用途的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全及設(shè)施、設(shè)備正常使用功能的；

（三）私搭亂建，在房屋共用部位亂堆亂放，破壞或污染環(huán)境的。

第三十三條  對依本辦法作出的行政處罰決定不服，可依法申請行政復議或提請行政訴訟；逾期不申請復議、不提起行政訴訟，又拒不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

第六章  附則

篇9

第一條  為了加強城市住宅小區(qū)的管理，提高住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當依照本辦法積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在2萬平方米以上的居住區(qū)域。

本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和附屬配套設(shè)施進行的維修、養(yǎng)護，對小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等實行的統(tǒng)一管理以及對房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的綜合。

第四條  住宅小區(qū)的物業(yè)管理實行民主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條  市房地產(chǎn)管理局是住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；

（三）負責對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》和對物業(yè)管理人員的培訓；

（四）參與住宅小區(qū)管理委員會的組建工作；

（五）對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導和檢查評比；

（六）制定住宅小區(qū)管理制度和管理標準；

（七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理專項資金的征收、管理和使用；

（八）查處違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章的行為；

物業(yè)管理的日常工作由物業(yè)管理辦公室負責。

市城建、土地、環(huán)保、公安、衛(wèi)生、民政、郵電、電業(yè)等部門及住宅小區(qū)所在區(qū)人民政府應(yīng)按職責分工配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人均有參與和監(jiān)督物業(yè)管理的權(quán)利，并有遵守本辦法和各項規(guī)章制度的義務(wù)。

第二章  住宅小區(qū)管理委員會

第七條  住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，進行物業(yè)管理的民主自治組織。

第八條  住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設(shè)單位召集產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，選舉產(chǎn)生管委會。

第九條  管委會按下列規(guī)定組成：

（一）管委會成員一般由5人至15人組成，分別由房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和派出所、居委會等有關(guān)方面的人員擔任，其中房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；

（二）管委會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定工作能力的人擔任；

（三）管委會設(shè)主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產(chǎn)權(quán)單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產(chǎn)生；

（四）管委會設(shè)執(zhí)行秘書1至2名，負責處理管委會日常事務(wù)；

（五）主任和執(zhí)行秘書為專職，可享受適當補貼，其它委員為義務(wù)兼職；

（六）管委會每屆任期三年，委員可以連選連任。

第十條  管委會享有下列權(quán)利：

（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；

（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

（三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；

（四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施。

第十一條  管委會履行下列義務(wù)；

（一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益并接受其監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；

（四）組織召開住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，  每年向大會報告一次工作。

第十二條  管委會決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第三章  物業(yè)管理公司

第十三條  物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)性企業(yè)，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十四條  開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：

（一）擁有或受委托管理建筑面積2萬平方米以上房屋及附屬配套設(shè)施；

（二）有20萬元以上的注冊資金；

（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；

（四）有固定的辦公場所；

（五）有管理機構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員；

第十五條  申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：

（一）申請報告；

（二）法定代表人的身份證明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；

（三）管理章程；

（四）驗資證明；

（五）辦公場所證明；

（六）專業(yè)技術(shù)管理人員資格證明；

（七）中外合資企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關(guān)的批準文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項；

（八）私營企業(yè)，還需提供雇員名冊；

（九）其它有關(guān)文件、資料。

第十六條  凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，合格后領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年審制度。

第十七條  物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應(yīng)在合并、分立后30日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質(zhì)認定。

物業(yè)管理公司破產(chǎn)或因其它原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當?shù)綄徟鷻C關(guān)注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應(yīng)在變更之日起30日內(nèi)向?qū)徟鷻C關(guān)辦理變更登記。

第十八條  物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，一年內(nèi)未從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第十九條  本辦法前，未經(jīng)審批部門審核批準的物業(yè)管理公司，應(yīng)當自本辦法之日起三個月內(nèi)補辦經(jīng)營資質(zhì)審批手續(xù)。

第二十條  物業(yè)管理公司的管理人員，須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門培訓合格后方可上崗工作。

第二十一條  物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)與管委會簽定的物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托管理項目；

（二）委托管理標準；

（三）委托管理權(quán)限；

（四）委托管理期限；

（五）委托管理費用；

（六）違約責任；

（七）其它權(quán)利和義務(wù)條款；

物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進行前期管理。

管委會成立后，應(yīng)按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進行管理。承擔前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。

第二十三條  物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（二）消防、電梯、機電設(shè)備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生；

（四）公共秩序、安全保衛(wèi)；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。

第二十四條  物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為；

（三）選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（四）依據(jù)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

（五）可以實行多種經(jīng)營、以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。

第二十五條  物業(yè)管理公司應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）依據(jù)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

（二）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（三）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（四）重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門，有關(guān)行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導。

第二十六條  物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達到委托管理合同規(guī)定標準或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

第四章  住宅小區(qū)的使用與維護

第二十七條  新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：

（一）住宅小區(qū)的規(guī)劃圖；

（二）工程竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）房屋施工圖；

（六）工程質(zhì)量檢查合格證；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)明細表；

（八）其它有關(guān)必要的資料。

已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據(jù)。

第二十八條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對房屋的使用應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀和用途，毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全；

（二）不得私搭亂建，隨意占用房屋共用部位；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益、侵害他人正當權(quán)益的活動；

（四）轉(zhuǎn)讓、出租房屋的、須到物業(yè)管理公司備案；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十九條  房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分由產(chǎn)權(quán)人負責維修；

（二）房屋的本體公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護，費用從住宅維修基金中支付。

第三十條  住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標準和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支付。

第三十一條  住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護，費用在管理專項基金中列支。

第三十二條  凡房屋及附屬設(shè)備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人修繕的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)及時修繕，拒不進行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由產(chǎn)權(quán)人承擔。

第三十三條  在住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用道路、停車場、自行車棚等公用設(shè)施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂畫園林藝術(shù)雕刻；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和亂鳴嗽叭；

（八）發(fā)出超標準噪音；

（九）排放有毒有害物質(zhì)；

（十）法律、法規(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。

第五章  物業(yè)管理經(jīng)費及其使用

第三十四條  住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經(jīng)費主要來源于開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人。

第三十五條  新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設(shè)單位，在拆遷前按建設(shè)總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設(shè)施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。

第三十六條  管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)專帳代管，列入財政預算外資金管理，專款專用，接受市財政、審計部門的監(jiān)督。

第三十七條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時應(yīng)以成本價按建筑總面積0.4％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬管委會，由管委會按民宅租金標準租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十八條  本辦法前已建成并移交的缺少配套設(shè)施的住宅小區(qū)，其補建所需資金由原開發(fā)建設(shè)單位負擔，不足部分由政府在城市建設(shè)維護費和小區(qū)網(wǎng)點費中調(diào)劑解決。

第三十九條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

第四十條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人還應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共項目，按規(guī)定交納各項公共費。

公共費標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)，可以收取專項服務(wù)費和特約服務(wù)費。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費物價部門有統(tǒng)一收費標準的，統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一標準的，由服務(wù)者和使用者協(xié)商定價。

第四十一條  物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務(wù)報表，同時抄送管委會。管委會應(yīng)每季向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布一次。

第六章  獎勵與處罰

第四十二條  住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按照《全國文明住宅小區(qū)標準》、《全國文明住宅小區(qū)達標評比辦法》定期進行檢查評比，對評為市、省、國家級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

第四十三條  違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（一）違反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（二）違反第十七條規(guī)定的，責令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。

（三）違反第二十條規(guī)定的，責令限期改正，情節(jié)嚴重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（四）違反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責令限期改正，賠償損失，并處以1000元至2000元罰款。

（五）違反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責令其恢復原狀。

（六）違反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權(quán)制止、批評教育外，還可提請有關(guān)部門依法予以處罰。

（七）違反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責令限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，不予辦理房屋確權(quán)、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。

（八）違反第三十九條、第四十條第一款，產(chǎn)權(quán)人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。

（九）違反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務(wù)收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴重損害的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)提請房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會，撤換其主要負責人及直接責任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務(wù)報表的，責令其改正，并處以500元至1500元的罰款。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第四十五條  當事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復議，對復議決定不服的，可在接到復議決定書十五日內(nèi)向人民法院起訴，逾期不申請復議、不起訴、又不履行處罰決定的，由處罰機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章  附  則

第四十六條  縣（市）住宅小區(qū)的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

篇10

    隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。

    俗話說，無規(guī)矩不成方圓，民事責任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時所必須承擔的法律責任。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟，具有積極的意義。

    下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。

    一、物業(yè)管理合同性質(zhì)

    對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。

    但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質(zhì)認定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結(jié)果就導致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。

    筆者認為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。

    在物管活動中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質(zhì)的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責任做出判斷與度量。

    二、物管合同的責任主體

    在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。業(yè)主大會在業(yè)主入住達到一定比例時，由房產(chǎn)行政管理部門召集。

    在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會或建設(shè)單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無關(guān)系。對于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會或建設(shè)單位。

    明確了物管合同的當事人，就可以對于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會作為原告對物管公司提起訴訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提起訴訟，法院經(jīng)審查后認為，因業(yè)主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構(gòu)或財產(chǎn)，不具備當事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會的起訴因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。

    那么要追究物管公司的責任，應(yīng)如何確定訴訟主體呢？筆者認為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個體利益為區(qū)分標準。如果是出于公共物管事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因為該訴訟是為維護全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當認識到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個業(yè)主對于公共物管服務(wù)標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標準符合公眾標準，而避免公眾服務(wù)的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。

    鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其起訴就會被駁回。[3]

    當然，如果物管公司在物管服務(wù)過程中，違背了對業(yè)主個人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個人的利益，如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個人。這里區(qū)別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個體業(yè)主的。

    此外，筆者認為目前在業(yè)主對于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權(quán)程序，對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管活動非常重要。

    三、物管責任的確定

    合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權(quán)責任?！睂τ谝蛭飿I(yè)管理而產(chǎn)生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責任的追究。[4]

    1、違約責任

    物業(yè)管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應(yīng)按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象商品房預售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理條例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級?！?。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。

    筆者認為，上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應(yīng)按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業(yè)主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關(guān)，更不能以此免除違約責任。

    若物管公司雖然服務(wù)欠當，但業(yè)主認為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達到規(guī)定標準，致使業(yè)主拒絕交費的，應(yīng)認定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價，適當減少業(yè)主的應(yīng)交物管費用，以體現(xiàn)對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求則不應(yīng)支持。

    2、侵權(quán)責任

    違約責任是無過錯責任，而侵權(quán)責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。

    目前在人民法院所審理的業(yè)主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導致其人身、財產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權(quán)人無從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質(zhì)應(yīng)確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對于業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責任的構(gòu)成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。

    在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。

    案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對該寫字樓的物管公司提起訴訟，請求其對該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財產(chǎn)損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務(wù)并無瑕疵。

    案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進行維修，導致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。

    對于上述兩個案例，因為案件一的業(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。

    3、物管糾紛中的舉證責任

    對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務(wù)有無承擔或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來，對于業(yè)主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務(wù)，對于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因為相關(guān)的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)主權(quán)益無法得以有效保障。

    因此，筆者建議應(yīng)在物管活動中健全對物管服務(wù)的評價程序，由業(yè)主輪流與物管公司共同組成評價組織，對于物管服務(wù)的質(zhì)量做出評價。這樣，不僅有利于業(yè)主對于物管的監(jiān)督，亦有利于業(yè)主在維權(quán)時對證據(jù)的提出。而在目前該評價機制尚不能得以實現(xiàn)的情況下，筆者認為，法官可以根據(jù)舉證的難易與實際情況對舉證責任進行分配，以有助于對物管公司是否存在過錯、是否存在違約行為的判斷，從而能夠正確對責任做出認定。