導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機(jī)的影響

源于美國(guó)的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場(chǎng)比較開(kāi)放的一些國(guó)家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國(guó)家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說(shuō)房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過(guò)去幾年的“流動(dòng)性過(guò)?！笨梢钥闯?，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過(guò)多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買(mǎi)房人的過(guò)度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑，資本市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問(wèn)題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房?jī)r(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買(mǎi)房之后，發(fā)現(xiàn)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)同一樓盤(pán)價(jià)格縮水，去向開(kāi)發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過(guò)銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開(kāi)始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來(lái)看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長(zhǎng)期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國(guó)的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫(xiě)字樓，減少辦公場(chǎng)所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求過(guò)度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國(guó)和日本的發(fā)展歷史來(lái)看，房?jī)r(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過(guò)熱進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房?jī)r(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

(三)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長(zhǎng)，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國(guó)際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開(kāi)始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)家開(kāi)始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來(lái)，尤其是去年的二三季度，由萬(wàn)科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量?jī)?chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長(zhǎng)沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬(wàn)米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬(wàn)米以上，那么如果銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬(wàn)米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬(wàn)米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過(guò)70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴(lài)的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

目前。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來(lái)自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無(wú)法控制的，需要國(guó)家的相關(guān)調(diào)整來(lái)解決。投資者和市場(chǎng)對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過(guò)資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開(kāi)增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、提高上市公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)性的股權(quán)融資不會(huì)停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來(lái)，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購(gòu)房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長(zhǎng)了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房?jī)r(jià)，不過(guò)應(yīng)用具有剛性；目前市場(chǎng)成交量來(lái)自于剛性的自住需求，只有房?jī)r(jià)的調(diào)整才能帶來(lái)成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒(méi)有改變市場(chǎng)成交下滑的趨勢(shì)。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而不是救房?jī)r(jià)和救開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：

1、價(jià)格策略

最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來(lái)城市人口的增長(zhǎng)和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來(lái)測(cè)算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬(wàn)平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場(chǎng)滿(mǎn)足。所以說(shuō)房?jī)r(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤(pán)或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰(shuí)也不愿去買(mǎi)不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷(xiāo)售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營(yíng)銷(xiāo)策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買(mǎi)單，從心理上覺(jué)得“物有所值”；再比如，通過(guò)各種方式促銷(xiāo)，最近長(zhǎng)沙有商家出奇招，只要通過(guò)該公司購(gòu)買(mǎi)洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過(guò)一定金額后，就可以送一平米的房子，買(mǎi)主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)增加銷(xiāo)售量。

3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類(lèi)型的房產(chǎn)，比如，增加國(guó)家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房?jī)蓚€(gè)種類(lèi)，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國(guó)家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來(lái)，通過(guò)由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)資金、銷(xiāo)售對(duì)象等開(kāi)發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過(guò)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的市場(chǎng)化住宅體系來(lái)滿(mǎn)足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間不是很大，但國(guó)家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶(hù)關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶(hù)，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來(lái)更多的客戶(hù)，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問(wèn)題，為鞏固公司的長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門(mén)之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營(yíng)階段的各項(xiàng)工作。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；結(jié)構(gòu)分解技術(shù)；投入產(chǎn)出局部閉模型

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著十分密切的關(guān)系。而且隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，這也為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)。但是，從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界情況來(lái)看，其中還存在著許多的問(wèn)題，這就對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性有著十分嚴(yán)重的影響。為此我們就要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，并且將房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分解成為各個(gè)部分，從而對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的研究，以確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、模型

目前，人們?yōu)榱藢?duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)之間的關(guān)系有著一個(gè)比較全面的影響，人們就將房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析的相關(guān)內(nèi)容投入到產(chǎn)出局部閉模型當(dāng)中，并且嚴(yán)格按照相關(guān)的要求，來(lái)對(duì)其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的分解，從而獲取準(zhǔn)確、可靠的現(xiàn)象數(shù)據(jù)。

1、投入產(chǎn)出局部閉模型

早在上個(gè)世紀(jì)30年代，人們就開(kāi)始對(duì)投入產(chǎn)出模型進(jìn)行應(yīng)用，但是由于這種模型在實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中，受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其在使用時(shí)受到一定的限制。然而，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，人們也對(duì)投入產(chǎn)出模型進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化處理。目前，人們常用的投入產(chǎn)出模型主要有靜態(tài)開(kāi)模型，它作為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的重要組成部分，主要用于居民收入基礎(chǔ)的分析。不過(guò)，靜態(tài)開(kāi)模型在實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中，雖然可以對(duì)居民消費(fèi)需求的變動(dòng)情況有著比較系統(tǒng)的分析，但是無(wú)法對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)變動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)的了解，這就使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著一定的影響。因此我們這就要對(duì)這種開(kāi)模型結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐晟坪透倪M(jìn)，進(jìn)而對(duì)居民部門(mén)的相關(guān)效應(yīng)進(jìn)行研究。而投入產(chǎn)出局部閉模型的產(chǎn)生，不僅可以對(duì)居民收入消費(fèi)中存在的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)化，還可以對(duì)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析。而在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，我們也可以通過(guò)局部閉模型，來(lái)對(duì)其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，以確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，人們也將局部閉模型應(yīng)用到其中，而其科學(xué)性主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)

第一，在房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與居民日常生活的消費(fèi)情況聯(lián)系在一起，從而對(duì)整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)的變化情況進(jìn)行相應(yīng)的分析，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和居民的收入消費(fèi)情況有著緊密的聯(lián)系，滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉ畹男枨蟆?/p>

第二、居民勞動(dòng)報(bào)酬和居民消費(fèi)對(duì)各部門(mén)的生產(chǎn)具有連鎖反應(yīng).產(chǎn)量的增加引起勞動(dòng)報(bào)酬數(shù)額增加，而勞動(dòng)報(bào)酬數(shù)額增加必然使居民對(duì)各部門(mén)產(chǎn)品和勞務(wù)的消費(fèi)需求增大，從而又刺激各部門(mén)生產(chǎn)的發(fā)展，這種連鎖反應(yīng)在通常的投入產(chǎn)出開(kāi)模型中沒(méi)有反映出來(lái).房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出局部閉模型能較好地反映房地產(chǎn)業(yè)與居民消費(fèi)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)之間的相互聯(lián)系與相互促進(jìn)的數(shù)量關(guān)系，所以，采用把居民部門(mén)作為內(nèi)生變量的投入產(chǎn)出局部閉模型研究房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，能更好地契合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與居民消費(fèi)高度相關(guān)的特點(diǎn)。

2、結(jié)構(gòu)分解分析

結(jié)構(gòu)分解分析（SDA）是近些年來(lái)投入產(chǎn)出技術(shù)研究的―項(xiàng)重大進(jìn)展.它是通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出模型中關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)的比較靜態(tài)分析而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變動(dòng)原因分析的一種方法.它一般將經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中某因變量的變動(dòng)分解為與之相關(guān)的各獨(dú)立自變量變動(dòng)的和，以測(cè)度其中每一自變量變動(dòng)對(duì)因變量變動(dòng)貢獻(xiàn)的大小.由于投入產(chǎn)出分析的優(yōu)勢(shì)在于它不但能夠測(cè)算部門(mén)之間的直接聯(lián)系，還能測(cè)算全部間接聯(lián)系，因此結(jié)構(gòu)分解分析的測(cè)算結(jié)果是包含了完全聯(lián)系的各因素變動(dòng)對(duì)因變量變動(dòng)的貢獻(xiàn)，這是結(jié)構(gòu)分解分析獨(dú)具特色的地方，是其他計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型難以完成的.結(jié)構(gòu)分解分析在投入產(chǎn)出開(kāi)模型中的經(jīng)典應(yīng)用是將部門(mén)產(chǎn)出變動(dòng)分解為直接消耗系數(shù)（代表經(jīng)濟(jì)技術(shù)）與最終需求變動(dòng)的貢獻(xiàn).現(xiàn)在，結(jié)構(gòu)分解分析已經(jīng)成為投入產(chǎn)出技術(shù)領(lǐng)域的主流分析工具，并被廣泛應(yīng)用到如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)研究、貿(mào)易、就業(yè)、價(jià)格、資源和環(huán)保等多方面的經(jīng)濟(jì)研究中。雖然結(jié)構(gòu)分解分析和投入產(chǎn)出局部閉模型在實(shí)證經(jīng)濟(jì)研究中都得到了廣泛應(yīng)用，但是，將兩者相結(jié)合的工作卻極其罕見(jiàn).或許正如所斷言：結(jié)構(gòu)分解分析不能用于投入產(chǎn)出局部閉模型.但是，實(shí)踐又對(duì)結(jié)構(gòu)分解分析與局部閉模型的結(jié)合提出了要求。

二、數(shù)據(jù)處理與結(jié)果

關(guān)于中國(guó)投入產(chǎn)出表的編制，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定，每5年進(jìn)行一次全國(guó)投入產(chǎn)出調(diào)查，編制投入產(chǎn)出表.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還會(huì)在中間年份）編制延長(zhǎng)表。

1、投人產(chǎn)出序列表數(shù)據(jù)處理

為更好研究房地產(chǎn)業(yè)，這里以2002年123部門(mén)、1997年124部門(mén)這2張基準(zhǔn)投入產(chǎn)出表為基礎(chǔ)，按照2002年17部門(mén)投入產(chǎn)出表部門(mén)分類(lèi)方法，將房地產(chǎn)業(yè)單獨(dú)分離出來(lái).這樣，我們將2002年123部門(mén)表合并為18部門(mén)表，采用同樣的部門(mén)分類(lèi)方式，將中國(guó)1997年124部門(mén)投入產(chǎn)出表轉(zhuǎn)化為18部門(mén)表，考慮了居民部門(mén)之后，將兩表轉(zhuǎn)化為局部閉投入產(chǎn)出表，并通過(guò)價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)換成可比價(jià)序列表。

2、基于局部閉模型的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分解分析結(jié)果

近年來(lái)，按照投入產(chǎn)出表計(jì)算，GDP從199844.2億元增長(zhǎng)到3134305億元，增長(zhǎng)了568%，而同期房地產(chǎn)業(yè)從18554億元增長(zhǎng)到73537億元，增長(zhǎng)率達(dá)2963%，是同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的52倍。這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源于投資（固定資本形成），其貢獻(xiàn)占整個(gè)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比重的493%，居民消費(fèi)方式的貢獻(xiàn)次之，占4227%，技術(shù)進(jìn)步對(duì)其增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為1333%，平均消費(fèi)傾向占332%。這其中一個(gè)特別值得注意的現(xiàn)象是，這一時(shí)期，由于勞動(dòng)報(bào)酬率。

三、主要結(jié)論與政策含義

中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到―個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越引起人們的重視.本文從理論上建立了基于投入產(chǎn)出局部閉模型的結(jié)構(gòu)分解分析技術(shù)，將居民部門(mén)作為內(nèi)生變量引入房地產(chǎn)發(fā)展研究，利用近年投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)測(cè)算，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要是由投資（固定資本形成）決定的，其貢獻(xiàn)幾乎占整個(gè)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的一半，消費(fèi)方式次之，其貢獻(xiàn)也在40%以上，技術(shù)進(jìn)步對(duì)其增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為13%，平均消費(fèi)傾向?qū)ζ湄暙I(xiàn)較小。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，將投入產(chǎn)出局部閉模型和相關(guān)的結(jié)構(gòu)分析研究方法應(yīng)用到其中，不僅有利于人們對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況有著一定的了解，還有效的將房地產(chǎn)行業(yè)和當(dāng)前居民生活的相關(guān)需求有機(jī)的聯(lián)系在了一起，從而保障了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。不過(guò)，從當(dāng)前局部閉模型和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析方法應(yīng)用的實(shí)際情況來(lái)看，其中還存在著許多的問(wèn)題，為此我們還要在不斷的實(shí)踐中，來(lái)對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)和完善，進(jìn)而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以確保房地產(chǎn)發(fā)展的合理性、穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)性。（作者單位：江蘇省邳州市房產(chǎn)服務(wù)中心）

參考文獻(xiàn)

篇3

Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

關(guān)鍵詞：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾分析

供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵，也就是通過(guò)供給結(jié)構(gòu)創(chuàng)新來(lái)引導(dǎo)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級(jí)。當(dāng)前我經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，面臨一系列新的矛盾和問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其發(fā)展也不可避免的面臨著一系列的結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)主要的供給主體，必須通過(guò)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)保證自身在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具備持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，以此來(lái)獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

1.1 供需錯(cuò)配

供給過(guò)剩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)我國(guó)商品房待售面積在逐年增加，如表1所示。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制2011年至2016年商品房待售面積的雷達(dá)圖（如圖1），可以發(fā)現(xiàn)在6年的時(shí)間里商品房的供需偏離現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，距離供給平衡中心點(diǎn)也越來(lái)越遠(yuǎn)。這種高庫(kù)存的現(xiàn)象無(wú)疑給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展帶來(lái)很大的壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須尋求方法。

有效供給不足。在我國(guó)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象使得房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)脫離其基本的居住屬性，投資者、投機(jī)人將房地產(chǎn)產(chǎn)品作為股票進(jìn)行炒作，以實(shí)現(xiàn)其增值拋售、賺取溢價(jià)的目的。如此一來(lái)，地方政府運(yùn)作土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、消費(fèi)者炒房等等行為共同導(dǎo)致投資投機(jī)下房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)被忽視，只會(huì)關(guān)注產(chǎn)品是否增值。在這種情況下，許多城市特別是三四線城市“鬼城”現(xiàn)象頻出，醫(yī)療、教育、交通、娛樂(lè)休閑等配套設(shè)施落后，產(chǎn)品品質(zhì)差。另外，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍舊停留在提供容身之所的低端供給思維，忽視了隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們消費(fèi)升級(jí)并不斷追求高品位的生活方式。成品住房、綠色建筑、裝配式建筑等符合建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的建筑的有效供給不足使得產(chǎn)品品質(zhì)不高，難以滿(mǎn)足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。

1.2 城市分化嚴(yán)重

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的情況下，一二線城市土地市場(chǎng)火熱，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，其土地出讓金為21639億元，土地溢價(jià)率分別為45%與51%，其中蘇州、南京、合肥、上海等城市高價(jià)地現(xiàn)象尤為頻出。反觀三四城市，土地出讓金僅為7408億元，土地溢價(jià)率也只有26%。一二線城市良好的就業(yè)環(huán)境、完善的配套設(shè)施與豐富的公共服務(wù)資源使其具備較強(qiáng)的人口吸附能力，外來(lái)的三四線城市及農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)者被限購(gòu)政策所阻礙，無(wú)法進(jìn)行購(gòu)房，加上當(dāng)?shù)鼐用翊笏脸捶繌亩Ц叻績(jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)收入比提高，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)便邊緣化了一二線城市中的中低收入者與外來(lái)人口，合理的剛性需求與改善性需求被限制。一線城市2016年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲高達(dá)23.50%。二線代表城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)13.93%，蘇州、南京等強(qiáng)二線城市在相對(duì)寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，需求量大量釋放，而庫(kù)存明顯不足，加之地王頻出，房?jī)r(jià)明顯上漲。而三四線城市受限于高庫(kù)存，房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)。從成交規(guī)?？矗欢€城市月均成交面積分別約為85萬(wàn)平方米和96萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三線城市的45萬(wàn)平方米。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式受阻

過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期粗放的增長(zhǎng)模式已觸及“天花板”，根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2016》顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)自1992年以來(lái)在2013年達(dá)到最高，為9562.67億元，但是2014年、2015年?duì)I業(yè)利潤(rùn)僅為6143.13億元、6165.54億元，降低的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)使得過(guò)去直接跑馬圈地式的發(fā)展的空間受限，給企業(yè)帶來(lái)了生存與發(fā)展的壓力，對(duì)企業(yè)提出了新的要求，必須尋找的新的發(fā)展方式與利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。另外，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額中，恒大、萬(wàn)科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額已接近10%，加速提升的行業(yè)集中度使得企業(yè)充滿(mǎn)危機(jī)，尤其是中小企業(yè)。但是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在服務(wù)運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)等方面都有很大的相似性，不具備自己的特色，如何打破行業(yè)集中度，在愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中鞏固行業(yè)地位、謀求生存發(fā)展成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要思考的問(wèn)題。

3.1 協(xié)同轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高全要素生產(chǎn)率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極尋求從開(kāi)發(fā)商向綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，為市場(chǎng)提供建設(shè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)與金融服務(wù)等，提升供給體系質(zhì)量和效率，提高全要素生產(chǎn)率。

輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)輸出專(zhuān)業(yè)建設(shè)服務(wù)能力，可以圍繞圍繞建設(shè)服務(wù)環(huán)節(jié)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)等建設(shè)服務(wù)的輸出，打造開(kāi)發(fā)建設(shè)、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域輸出優(yōu)勢(shì)；可以圍繞運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)，不參與建設(shè)，而是依靠自身的資源整合優(yōu)勢(shì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)輸出；還可以通過(guò)合作方的引入，擴(kuò)大資金來(lái)源渠道，減少投入、增加產(chǎn)出，提高資產(chǎn)運(yùn)作效率。

全面轉(zhuǎn)型升級(jí)社區(qū)服務(wù)。在我國(guó)的存量房市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須圍繞自身產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，打造標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、特色化的社區(qū)服務(wù)，有效滿(mǎn)足業(yè)主需求。利用貼近業(yè)主生活、需求潛力大、強(qiáng)帶動(dòng)作用的特點(diǎn)，深入挖缺社區(qū)服務(wù)衍生的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，借助基于互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建的社區(qū)O2O平臺(tái)發(fā)展增值服務(wù)，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展空間。此外，還要加強(qiáng)智能設(shè)備的應(yīng)用，以即時(shí)、高效、精準(zhǔn)的服務(wù)打造智慧社區(qū)生活方式。

房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化等新型的多層次金融工具快速發(fā)展，充分激活了房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要依托其長(zhǎng)期積累的客戶(hù)資源和資金實(shí)力，構(gòu)建包含多業(yè)態(tài)的金融集團(tuán)，保證滿(mǎn)足企業(yè)與潛在客戶(hù)的綜合金融需求。還可以構(gòu)建基于客戶(hù)思維的金融服務(wù)，圍繞整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的客戶(hù)需求完善金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)提高開(kāi)發(fā)效率、加速去庫(kù)存的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極發(fā)展為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理者，以資產(chǎn)證券化的方式將流動(dòng)性低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、資金的協(xié)同發(fā)展，并以此提升資本流通效率。

3.2 提高產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)重服務(wù)

通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力必須從多方面入手：創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)不同城市、不同地域的地理、文化、風(fēng)俗等地方特色和消費(fèi)需求，在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)中融合人文、綠色、科技等宜居要素來(lái)使得整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要滿(mǎn)足消費(fèi)者的改善型需求，適應(yīng)其對(duì)住宅升級(jí)換代的需要，要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)，整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)與設(shè)計(jì)創(chuàng)意、醫(yī)療養(yǎng)老、休閑娛樂(lè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等融合，滿(mǎn)足群眾對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求[6]。加強(qiáng)科技創(chuàng)新。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化，擴(kuò)大全裝修住宅供應(yīng)比例，真正為老百姓建造長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅要運(yùn)用新技術(shù)、新理念注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升，更要重視產(chǎn)品投入使用后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。當(dāng)前供給側(cè)改革背景下，完善的運(yùn)營(yíng)、周到的服務(wù)對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賣(mài)的不僅僅是房子，而是向消費(fèi)者傳達(dá)先進(jìn)的生活理念、銷(xiāo)售高品質(zhì)的生活方式。所以這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須組建自己的運(yùn)營(yíng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以專(zhuān)業(yè)的人員、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)為消費(fèi)者提供人性化、全方位、全天候、實(shí)時(shí)化的社區(qū)服務(wù)。另外還要落實(shí)各項(xiàng)配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與住宅開(kāi)發(fā)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

3.3 實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，提高發(fā)展質(zhì)量

為了滿(mǎn)足消費(fèi)者差異化、多層次、高品質(zhì)與個(gè)性化的住房新需求，也為了企業(yè)自身在供給側(cè)改革背景下實(shí)現(xiàn)發(fā)展，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè)發(fā)展質(zhì)量。

人才創(chuàng)新。教育、文化、金融、健康的引入，工業(yè)化、信息化、智能化的融合，房地產(chǎn)行業(yè)朝著多元化、創(chuàng)新化的方向發(fā)展，對(duì)人才提出了更高層次的要求，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，管理與技術(shù)人才必須都要具備?，F(xiàn)階段，適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢(shì)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人才、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才、專(zhuān)家型人才與復(fù)合型人才T乏，對(duì)于金融、法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等這方面的人才市場(chǎng)急需，但也嚴(yán)重缺乏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立學(xué)習(xí)型組織，彌補(bǔ)個(gè)人學(xué)習(xí)方式的不足。讓每一名成員在工作中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中工作；在實(shí)戰(zhàn)中快速成長(zhǎng)，在成長(zhǎng)中實(shí)踐，相互促進(jìn)，共同成長(zhǎng)，充分挖掘每個(gè)企業(yè)成員能力，為高級(jí)人才的培養(yǎng)提供后備。在更高層次的人才培養(yǎng)方面，企業(yè)必須通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人計(jì)劃、合伙人制度等創(chuàng)新手段，推廣多年積累的經(jīng)驗(yàn)與產(chǎn)品模式，讓專(zhuān)業(yè)的人從事專(zhuān)業(yè)的工作，培養(yǎng)高層次戰(zhàn)略管理人才。

技術(shù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極推動(dòng)裝配式建筑等新興建造方式的發(fā)展，在建造過(guò)程中將新技術(shù)、新材料與新工藝運(yùn)用其中，增強(qiáng)產(chǎn)品的科技性、創(chuàng)新性，通過(guò)技術(shù)改變消費(fèi)者生活方式的同時(shí)形成強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，為適應(yīng)消費(fèi)者可變動(dòng)空間的需求，發(fā)展填充體與支撐體相分離的SI住宅體系；推進(jìn)集成化設(shè)計(jì)與一體化裝修技術(shù)，建造高性能、長(zhǎng)壽命、綠色低碳、智能環(huán)保的高品質(zhì)住宅。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

所有這一切，其實(shí)仍然是在繼續(xù)2014年開(kāi)始的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)變局，即資本主導(dǎo)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)版圖重組和業(yè)務(wù)重構(gòu)，隨之而來(lái)的則是經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部管理體制和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的改變。并且這些積極投身變革的企業(yè)并非只是在做表面文章，不僅僅是跑馬圈地?cái)U(kuò)大規(guī)模，而是在給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)革命性的改變，劍指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的痼疾――由于虛假信息和向客戶(hù)強(qiáng)輸過(guò)量信息以及非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)給客戶(hù)帶來(lái)的劣質(zhì)體驗(yàn)。

因此，透過(guò)令人眼花繚亂的風(fēng)云變幻其實(shí)仍然還是可以看清中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在明朗化的發(fā)展方向：

一是市場(chǎng)集中度會(huì)不斷提高。過(guò)去除了某些城市（例如北京和杭州）相對(duì)算是有一家獨(dú)大的公司以外，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)相對(duì)成熟的城市都沒(méi)有出現(xiàn)寡頭型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。而按照目前資本大規(guī)模進(jìn)入的勢(shì)頭，不出兩年，一些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)就可能出現(xiàn)寡頭壟斷的局面。

二是不斷改進(jìn)客戶(hù)體驗(yàn)。其實(shí)這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不算難事，因?yàn)檫^(guò)去很多時(shí)候這個(gè)行業(yè)給客戶(hù)的體驗(yàn)實(shí)在不佳，現(xiàn)在所謂提供良好的客戶(hù)體驗(yàn)不過(guò)是在做行業(yè)應(yīng)做之事。

篇5

本文首先探討一個(gè)《辦法》中所規(guī)定的重要內(nèi)容，也是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中經(jīng)紀(jì)人與委托方經(jīng)常發(fā)生糾紛的一個(gè)焦點(diǎn)――傭金與經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容的匹配問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)形式是傭金支付的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。按照目前的行規(guī)，在房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人的撮合簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或者是加上經(jīng)紀(jì)人一同簽署的三方合同)之后，委托方就要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付傭金。但有時(shí)因?yàn)榉N種原因，買(mǎi)賣(mài)雙方的其中一方在簽訂合同后反悔，導(dǎo)致合同不能履行，這時(shí)支付了傭金而對(duì)合同未能履行無(wú)責(zé)的一方就會(huì)向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出索回傭金，或者是不向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付傭金，而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則會(huì)向其追索傭金。

當(dāng)這類(lèi)糾紛訴諸法律時(shí)，法院一般都會(huì)判決經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得傭金，因?yàn)檫@是經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同所明確規(guī)定的，合同當(dāng)事人有義務(wù)履行合同。

但委托方和旁觀者卻往往從情理上認(rèn)為這時(shí)經(jīng)紀(jì)人不應(yīng)該收取傭金，或至少不應(yīng)該全額收取傭金。甚至是判決了應(yīng)該支付傭金的法官在接受記者采訪的時(shí)候也認(rèn)為有關(guān)規(guī)定不合理。有地方行業(yè)主管部門(mén)的負(fù)責(zé)人在面對(duì)記者質(zhì)疑的時(shí)候也提出經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該從道義出發(fā)，適當(dāng)退還傭金。

筆者專(zhuān)門(mén)與經(jīng)紀(jì)人討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題，他們認(rèn)為：經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任就是撮合成交，買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂就意味著撮合的責(zé)任已經(jīng)履行，就應(yīng)該收取全額傭金。

筆者追問(wèn)：現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)在撮合成交之后協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，甚至是由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)去交易登記部門(mén)具體辦理有關(guān)事務(wù)，那這些服務(wù)算什么呢?他們的回答是：這些是免費(fèi)贈(zèng)送的。

但這個(gè)回答是不能說(shuō)服人的。因?yàn)檎l(shuí)都知道，沒(méi)有免費(fèi)的服務(wù)，說(shuō)是免費(fèi)，實(shí)際上這些服務(wù)是收費(fèi)的，或者說(shuō)經(jīng)紀(jì)人收取的傭金中包含了提供這些服務(wù)的價(jià)格。只是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不愿意承認(rèn)這一點(diǎn)。

回到本文開(kāi)始時(shí)提出的問(wèn)題，即支付傭金的時(shí)點(diǎn)問(wèn)題，前文指出現(xiàn)在的行規(guī)是在房屋買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人的撮合簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或者是三方合同)之后收取傭金。我們先來(lái)看這個(gè)行規(guī)是否合法，為了全面認(rèn)清這個(gè)問(wèn)題，筆者把《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)的相關(guān)條款詳列如下――

第424條：居問(wèn)合同是居問(wèn)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第425條：居問(wèn)人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居問(wèn)人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第426條：居問(wèn)人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居問(wèn)人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居問(wèn)人的勞務(wù)合理確定。因居問(wèn)人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居問(wèn)人的報(bào)酬。居問(wèn)人促成合同成立的，居問(wèn)活動(dòng)的費(fèi)用，由居問(wèn)人負(fù)擔(dān)。

第427條：居問(wèn)人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居問(wèn)活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第61條：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

上述條文的關(guān)鍵是第426條，這一條明確規(guī)定“居問(wèn)人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。也就是說(shuō)，支付報(bào)酬的前提條件就是促成合同成立，因此按照現(xiàn)行行規(guī)在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了買(mǎi)賣(mài)合同之后收取傭金是完全合法的。

那么，為什么包括法官和主管部門(mén)在內(nèi)的社會(huì)各界對(duì)這個(gè)行規(guī)要提出異議呢?我想這里面最關(guān)鍵的原因是在于大家對(duì)居問(wèn)行為的性質(zhì)了解得還不夠透徹。按照《合同法》第424條的規(guī)定：“居問(wèn)合同是居問(wèn)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。這說(shuō)明，居問(wèn)行為的內(nèi)涵就是“向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)”，其核心就是促成委托人訂立合同，只要委托人完成了訂立合同的過(guò)程，就應(yīng)該支付報(bào)酬。但現(xiàn)在包括個(gè)別法官在內(nèi)的社會(huì)輿論卻把居問(wèn)行為擴(kuò)展為確保委托人簽訂的合同能夠成功履行，即確保房屋買(mǎi)賣(mài)雙方能夠最后成交，這顯然在法律意義上誤解了居問(wèn)行為。

其實(shí)，這種誤解在一定程度上源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身形成的慣例，即在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，為了爭(zhēng)取客戶(hù)，主動(dòng)向客戶(hù)提供所謂“超值”服務(wù)，免費(fèi)為客戶(hù)代辦各種交易登記手續(xù)。筆者在此可以透露一點(diǎn)行業(yè)“秘密’一與居問(wèn)服務(wù)的成本相比，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，代辦交易登記手續(xù)的服務(wù)成本并不算高，筆者曾征詢(xún)廣州市幾家大型(也是行業(yè)領(lǐng)先的)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，問(wèn)他們?nèi)绻押笃诜?wù)費(fèi)用劃分出來(lái)，他們認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該是多少，得到的回答是：交易過(guò)戶(hù)費(fèi)用(含代辦查冊(cè)、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù))約1000元；入住服務(wù)費(fèi)用(含代辦電話、煤氣、水、電、有線電視過(guò)戶(hù)手續(xù)，協(xié)助收樓)約1000兀。

比較一下，如果一套房屋的交易價(jià)格是100萬(wàn)元，傭金按2.5％收取，總數(shù)就是2.5萬(wàn)元，2000元的后期服務(wù)費(fèi)只占了其中的8％而已。

為什么一般人看上去很“輕松”的撮合成交費(fèi)用在經(jīng)紀(jì)人看來(lái)代價(jià)那么高，而一般人看上去很麻煩的后期服務(wù)費(fèi)用在經(jīng)紀(jì)人看來(lái)卻不值那么多錢(qián)呢?

我們先來(lái)回答后一個(gè)問(wèn)題，這實(shí)際上是一個(gè)專(zhuān)業(yè)分工的問(wèn)題――看上去麻煩的后期服務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)熟練的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)是一件駕輕就熟的事，對(duì)于一輩子辦不了幾次此類(lèi)業(yè)務(wù)的普通人來(lái)說(shuō)則是費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事，所以由經(jīng)紀(jì)人來(lái)代辦這些業(yè)務(wù)是一個(gè)雙贏的結(jié)果，這也是專(zhuān)業(yè)分工的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義之所在。

再來(lái)分析前一個(gè)問(wèn)題。一般人往往以為撮合成交只是帶客戶(hù)看看樓而已，他們看不到一宗交易撮合成交后面所付出的大量勞動(dòng)。首先，即使是看樓，也不是看一次就能成功的，同樣是從廣州市幾家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)研所得的數(shù)據(jù)：成功撮合一宗交易，平均需要帶客看樓15～20次。其實(shí)一般的客戶(hù)自己也可以知道，真要買(mǎi)一處房屋，至少也會(huì)看樓3次以上，而且還未必會(huì)買(mǎi)，如果5個(gè)看樓客里面能有一個(gè)最終決定買(mǎi)樓，那么經(jīng)紀(jì)人就要帶客看15次樓了。其次，除了看樓之外所需要付出的勞動(dòng)――平均每成功撮合1宗交易，需要電話聯(lián)系45～55次，需要收集信息盤(pán)源25～35個(gè)。

這些還只是一線經(jīng)紀(jì)人的勞動(dòng)，或者說(shuō)是一線經(jīng)紀(jì)人的勞動(dòng)力成本，除此之外，一線門(mén)店還需要有各種房租水電和辦公費(fèi)用。

除了一線的直接費(fèi)用，越是大型的經(jīng)紀(jì)公司其后勤服務(wù)的成本越高，包括財(cái)務(wù)部門(mén)、法律部門(mén)、客服部門(mén)、信息技術(shù)部門(mén)、研究部門(mén)、市場(chǎng)推廣(廣告費(fèi)用)、培訓(xùn)費(fèi)用，等等。

除此之外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還要面對(duì)較大的違約風(fēng)

險(xiǎn)(委托人在得到服務(wù)后違約不支付中介費(fèi)，等等)，這些也都構(gòu)成了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的成本。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷(xiāo)售的核心產(chǎn)品是信息，以上所有成本可以說(shuō)主要都是圍繞著信息產(chǎn)品所支出的。曾經(jīng)有人質(zhì)疑：為什么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金要按比例收取?難道撮合成交一套200萬(wàn)元的房屋和撮合成交一套50萬(wàn)元的房屋所付出的勞動(dòng)有那么大的差別嗎?如果我們從信息產(chǎn)品的成本而不是從客戶(hù)所看到的直接服務(wù)來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題，就會(huì)容易很多――越是價(jià)格貴的房屋，其市場(chǎng)就越小，把信息成功傳播到受體所需要的成本就越大?？蛻?hù)之所以要委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買(mǎi)房賣(mài)房，就是因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人能夠?yàn)榭蛻?hù)提供更多的房屋買(mǎi)賣(mài)信息，也就是說(shuō)客戶(hù)是向經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買(mǎi)信息。由于高價(jià)房屋的買(mǎi)賣(mài)信息較少，按照物以希為貴的原則，這些信息的價(jià)格當(dāng)然也就越高了。

這是從產(chǎn)品的供給成本來(lái)考察，再?gòu)男枨笠环絹?lái)看，越是買(mǎi)賣(mài)高價(jià)房的客戶(hù)，他們的時(shí)間成本也越高(如果他們每天能夠賺500元，每天時(shí)間的機(jī)會(huì)成本就是500元，每天的機(jī)會(huì)成本就比那些賺200元的人要高)，所以就會(huì)愿意拿出更高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋買(mǎi)賣(mài)的信息。這說(shuō)明高價(jià)房屋買(mǎi)賣(mài)的居問(wèn)傭金更高是符合市場(chǎng)規(guī)律的。

繼續(xù)考察房地產(chǎn)居問(wèn)行為的對(duì)象――房屋買(mǎi)賣(mài)信息，當(dāng)經(jīng)紀(jì)人撮合買(mǎi)賣(mài)雙方成交，就說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)信息已經(jīng)為買(mǎi)賣(mài)雙方所成功利用，當(dāng)然就應(yīng)該為產(chǎn)品付費(fèi)了。

信息商品本來(lái)就是一種很特殊的商品：買(mǎi)家不容易判斷商品的“質(zhì)量’一信息的真實(shí)性，在沒(méi)有“驗(yàn)貨”之前當(dāng)然不愿意付費(fèi)；而一旦買(mǎi)家驗(yàn)證了信息的真實(shí)性，就意味著買(mǎi)家已經(jīng)完全掌握了信息的內(nèi)容，如果沒(méi)有道德和法律的約束，買(mǎi)家就有可能賴(lài)賬。所以經(jīng)紀(jì)人往往在提供信息之前需要買(mǎi)家簽署一些承諾，而在信息被驗(yàn)真之后會(huì)要求買(mǎi)家立即付費(fèi)，這是完全合理的。

由以上的分析可知，無(wú)論從合法性還是合理性來(lái)看，經(jīng)紀(jì)人在成功撮合房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同后收取傭金是完全應(yīng)該的。

篇6

廣州的新聞媒體在2011年4月連續(xù)報(bào)道了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的一些行為。

先是報(bào)道了經(jīng)紀(jì)人幫助購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)政策。2010年10月廣州出臺(tái)商品住房限購(gòu)政策，規(guī)定常住廣州的外地戶(hù)籍家庭，必須提供1年以上納稅證明或社保證明，才有資格購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。但有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助外地購(gòu)房者去地稅局補(bǔ)繳個(gè)人所得稅從而獲得一年以上的納稅證明，規(guī)避限購(gòu)政策。廣州市房屋交易監(jiān)管部門(mén)表示這屬于違規(guī)行為，正在對(duì)相關(guān)公司和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行查處。當(dāng)然，當(dāng)事人辯解說(shuō)他們幫助買(mǎi)房者獲得的是稅務(wù)局開(kāi)具的真實(shí)納稅證明，買(mǎi)房者也是真金白銀補(bǔ)繳了所得稅的。

隨后又系列報(bào)道了經(jīng)紀(jì)人一些常見(jiàn)的“招數(shù)”，由于是系列報(bào)道，并仿照“三十六計(jì)”將其命名為“三十六招”，因此在社會(huì)上引起較大的反響。

廣州市房屋交易監(jiān)管中心(原廣州市房地產(chǎn)中介管理所，是廣州市國(guó)土房管局屬下專(zhuān)管房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的機(jī)構(gòu))和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)很重視這些報(bào)道，立即組織全體會(huì)員單位召開(kāi)了緊急會(huì)議，要求行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整改。

這些都是必要的管理措施，應(yīng)該也是會(huì)有一定成效的。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度思考這些問(wèn)題，我覺(jué)得更重要的是要通過(guò)有效的制度安排來(lái)避免這些現(xiàn)象的發(fā)生，通過(guò)制度安排來(lái)讓市場(chǎng)的參與者為了自身的利益而必須遵守法律和規(guī)則。

在此之前本專(zhuān)欄曾經(jīng)介紹過(guò)MLS系統(tǒng)和獨(dú)權(quán)委托，實(shí)際上這就是一種對(duì)參與市場(chǎng)的各方都有好處的有效制度安排：在MLS系統(tǒng)加上獨(dú)權(quán)委托的制度安排下，業(yè)主可以不必費(fèi)力勞神去多家放盤(pán)(多家放盤(pán)的結(jié)果往往是要應(yīng)付多家中介無(wú)休無(wú)止的詢(xún)問(wèn))；經(jīng)紀(jì)人可以不必?fù)?dān)心自己收不到傭金；買(mǎi)家也可以通過(guò)MLS系統(tǒng)用最快的速度找到最合適的房子。

當(dāng)然，獨(dú)權(quán)委托和MLS系統(tǒng)雖然是一項(xiàng)好的制度安排，但真正實(shí)施起來(lái)還是會(huì)遇到一些障礙，這些障礙主要來(lái)自市場(chǎng)參與者的路徑依賴(lài)――大家已經(jīng)習(xí)慣了現(xiàn)在的這種中介模式：業(yè)主多方放盤(pán)，經(jīng)紀(jì)人各顯神通去尋找買(mǎi)家(當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中就免不了出一些媒體所報(bào)道的“招數(shù)”)……

篇7

在宏觀經(jīng)濟(jì)趨冷的大環(huán)境下，未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很難再有過(guò)去那種粗放經(jīng)營(yíng)也能賺錢(qián)的好日子了。從行業(yè)發(fā)展的角度，這并非壞事。我們一直努力希望提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力和客戶(hù)服務(wù)意識(shí)，在生意難做的時(shí)候，恰好能夠倒逼行業(yè)質(zhì)量提高。

這一輪中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的動(dòng)蕩和變革是從2014年上半年開(kāi)始的。2015年初的時(shí)候，筆者曾經(jīng)兩次在本專(zhuān)欄撰文討論行業(yè)發(fā)展方向的問(wèn)題（2015年1月的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)變革的方向》和2015年4月《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展方向漸明》）。回頭檢視一年前這兩篇專(zhuān)欄文章的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，那就是行業(yè)外資本的進(jìn)入在形成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)寡頭過(guò)程中并未起到很大的作用，行業(yè)內(nèi)原來(lái)的大型公司擴(kuò)張的速度相比而言反而更快一些，擴(kuò)張的阻力似乎也相對(duì)更小一些。

正因?yàn)樾袠I(yè)寡頭的形成并不是十分順利，所以小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司仍然還是有足夠的生存發(fā)展空間。而據(jù)筆者觀察，很多小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也在積極思考和行動(dòng)，尋找未來(lái)的發(fā)展方向。

大型公司最大的優(yōu)勢(shì)在其規(guī)模效應(yīng)，缺少規(guī)模效應(yīng)的小型公司的應(yīng)對(duì)之策是采取抱團(tuán)合作的方式。這兩年筆者被拉進(jìn)很多微信群，這些微信群的群友一般都是來(lái)自全國(guó)各地的小型公司的經(jīng)紀(jì)人同行，他們?cè)谌豪镉懻撟疃嗟模皇锹?lián)合籌建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，二是組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)既包括基本技能的培訓(xùn)，更多的是客戶(hù)挖掘和維護(hù)等方面的培訓(xùn)，也包括公司內(nèi)部管理的經(jīng)驗(yàn)交流。這說(shuō)明小型經(jīng)紀(jì)公司也非常明白正確的發(fā)展方向應(yīng)該是苦練內(nèi)功，從改善客戶(hù)體驗(yàn)入手。

作為行業(yè)協(xié)會(huì)的從業(yè)者，筆者考慮更多的是行業(yè)協(xié)會(huì)如何順應(yīng)業(yè)內(nèi)公司的發(fā)展需要，為會(huì)員公司提供更好的服務(wù)。

篇8

[關(guān)鍵詞] 集團(tuán)化經(jīng)營(yíng) 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 戰(zhàn)略抉擇

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施,政府實(shí)施的一系列土地、金融、財(cái)政調(diào)控政策,使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折期,這不僅是挑戰(zhàn),也蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇。在新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)方式等也在發(fā)生巨大變化,即使企業(yè)擁有數(shù)量可觀的土地資源、物力資源、財(cái)力資源和一定的開(kāi)發(fā)能力,如果不能使這些資源形成一種具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源組合,不能利用核心技術(shù)生產(chǎn)出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品,缺乏有影響力和美譽(yù)度的品牌,企業(yè)也難以逃脫走向衰敗甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控, 企業(yè)所處的生存環(huán)境發(fā)生了巨大變化,企業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制正在形成,資源型、機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)企業(yè)將逐步退出市場(chǎng),閑置土地資源將被逐步激活,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一個(gè)新的發(fā)展格局,行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住機(jī)遇,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)展?jié)摿?己成為企業(yè)亟待解決的首要問(wèn)題。

二、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存之道――集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。

1.企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。生產(chǎn)社會(huì)化和生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化是近現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專(zhuān)業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。美國(guó)、德國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見(jiàn)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力?？v觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí),某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢(shì)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力,才是企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。目前,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成,一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指規(guī)模的報(bào)酬遞增現(xiàn)象,它表現(xiàn)為長(zhǎng)期平均成本曲線向下傾斜。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格勒認(rèn)為,規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是關(guān)于所正確選擇的所有生產(chǎn)投入組合的規(guī)模與企業(yè)產(chǎn)出率之間的關(guān)系,即在一定的技術(shù)狀況和生產(chǎn)投入價(jià)格不變的情況下,企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大能否造成企業(yè)平均成本的降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),資金占用大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品具有可復(fù)制性的特點(diǎn),企業(yè)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。(1)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,能夠更大范圍發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、管理、品牌等方面的優(yōu)勢(shì),特別是收購(gòu)兼并那些人力資源缺乏、效率低下的公司時(shí),降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)的單位費(fèi)用,起到經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)。同時(shí),規(guī)模的擴(kuò)大,能夠利用各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展上不同階段的資源需求,平衡資金、人力資源需求,降低產(chǎn)品單位成本,發(fā)揮管理協(xié)同和財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。（2)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,能夠通過(guò)聯(lián)盟、戰(zhàn)略合作方式獲得更好的服務(wù)、性?xún)r(jià)比更高的材料和設(shè)備,降低了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外,企業(yè)只有通過(guò)擴(kuò)張達(dá)到一定規(guī)模,才能夠更大程度專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作、才能夠加大產(chǎn)品研發(fā)的投入、才能更長(zhǎng)久的去塑造品牌、形象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤(rùn)最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多房地產(chǎn)企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。我國(guó)加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國(guó)際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國(guó)內(nèi)外雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是惟―的出路。這樣，會(huì)有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢(qián)多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營(yíng)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益?？傊墒蛊髽I(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)上占據(jù)應(yīng)有的地位。

四、企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇

未來(lái)開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。這要求企業(yè)不再局限于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)形式，而應(yīng)該從投資買(mǎi)地開(kāi)始就要轉(zhuǎn)型，尋求戰(zhàn)略合作伙伴或投資商。

集團(tuán)化、規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、受市場(chǎng)因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國(guó)家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、占據(jù)較大市場(chǎng)份額走集團(tuán)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)道路的房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn):

篇9

一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

住房問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，即是牽涉發(fā)展大局的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，有事關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)主義和諧社會(huì)將設(shè)的政治問(wèn)題。房?jī)r(jià)問(wèn)題則是社會(huì)關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)的大起大落都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重從2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地產(chǎn)投機(jī)和住房需求的雙重影響，從2003年以來(lái)，尤其是2009年至2010年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的局面。2003年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為2359.00元/平方米，2005年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲16.7%，其中有19個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)全國(guó)的平均水平，至2007年，同比增幅達(dá)17.95%，這使得投機(jī)性購(gòu)房異?；钴S，嚴(yán)重影響了我過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系到國(guó)家發(fā)展的大局。

在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，這次危機(jī)從表面上看是由于次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)，但從根本上看，它暴漏出了以美國(guó)為代表的經(jīng)濟(jì)模式的弊端，這就使得世界各國(guó)開(kāi)始討論以中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為代表的模式與以美國(guó)為代表的模式之間的異同與優(yōu)缺點(diǎn)。

二、中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的特征

美國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式是以市場(chǎng)經(jīng)本文由收集整理濟(jì)為導(dǎo)向的，它以個(gè)人主義和自由主義為其理論依據(jù)，突出自由競(jìng)爭(zhēng)，主張放松政府對(duì)市場(chǎng)的管制。他們相信不受干擾的市場(chǎng)機(jī)制是最有效率的資源配置方式，所以政府大大減少對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)和管制。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，它既具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所具有的一般共性，又具有社會(huì)制度的特征和烙印。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府的宏觀調(diào)控雙重手段來(lái)引導(dǎo)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的異同

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力使世界公認(rèn)為中國(guó)是最具活力的市場(chǎng)。但也有西方學(xué)者指出，中國(guó)是“全球最具活力的資本主義”，他們認(rèn)為中國(guó)是仿效和推行美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式而搞的資本主義。但是，通過(guò)仔細(xì)的比較這兩種經(jīng)濟(jì)模式，我們不難發(fā)現(xiàn)，兩者除了具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的共同特點(diǎn)之外，還有許多本質(zhì)上的差別，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式不是美國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的照搬，而是中國(guó)的自我創(chuàng)新。

（1）中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式與美國(guó)經(jīng)濟(jì)模式的相同之處

首先，兩者都運(yùn)用價(jià)格、財(cái)政，金融等市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿隨著市場(chǎng)的變化而調(diào)整相關(guān)的政策，因此兩者的經(jīng)濟(jì)策略都表現(xiàn)出很大的靈活性。

其次，兩者的物質(zhì)資源都是在市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)下自覺(jué)配置到效益最好的地區(qū)和部門(mén)，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)之下，企業(yè)都會(huì)自主地改進(jìn)技術(shù)，以提高生產(chǎn)效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。

最后，兩者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐中都顯示出了市場(chǎng)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，經(jīng)濟(jì)秩序的失范性和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞性。

（2）中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式和美國(guó)經(jīng)濟(jì)模式存在著根本性的差異

首先，兩者的所有制的基礎(chǔ)不同，這也是最大的不同，美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立在私有制基礎(chǔ)上，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立在公有制的基礎(chǔ)上，國(guó)有大中型企業(yè)控制著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，美國(guó)則認(rèn)為，私有制是確保市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的前提，而公有制則是一種必然有損于個(gè)人自由的制度。

其次，對(duì)市場(chǎng)的本質(zhì)和國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的功能認(rèn)識(shí)不同。美國(guó)的自由主義認(rèn)為“市場(chǎng)是萬(wàn)能的”而“政府是惡的”只有市場(chǎng)支配國(guó)家的經(jīng)濟(jì)生活，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)生活才會(huì)具有活力，才會(huì)繁榮，因此對(duì)市場(chǎng)極為推崇，排斥國(guó)家干預(yù)。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀則認(rèn)為，市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，其本身具有自己無(wú)法克服的缺點(diǎn)，因此國(guó)家的經(jīng)濟(jì)生活需要國(guó)家的宏觀調(diào)控，國(guó)家的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的兩種手段，兩者并非相互排斥。

最后，兩者的市場(chǎng)分配制度不同。中國(guó)實(shí)行的是按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配制度，美國(guó)實(shí)行的是以非勞動(dòng)為主的分配方式。

結(jié)語(yǔ)：自2010年始，中國(guó)政府采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲。

篇10

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷(xiāo)售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開(kāi)發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫(xiě)字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開(kāi)始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類(lèi)需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿(mǎn)足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿(mǎn)足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類(lèi)似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷(xiāo)售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開(kāi)始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶(hù)向休閑度假型客戶(hù)轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受?chē)?guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿(mǎn)足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開(kāi)發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴(lài)傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷(xiāo)售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷(xiāo)售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，新開(kāi)工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開(kāi)工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢(xún)論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專(zhuān)業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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