導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；項(xiàng)目管理

0前言

項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)領(lǐng)域重要的管理項(xiàng)目和內(nèi)容，其管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展水平。因此，在日常工作過(guò)程中，相關(guān)工作者應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的思考和研究。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，項(xiàng)目管理是最重要的管理內(nèi)容之一，其對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的影響。在實(shí)際的操作過(guò)程中，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理主要體現(xiàn)在質(zhì)量管理、進(jìn)度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個(gè)方面的管理，就能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理達(dá)到先進(jìn)的水平。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最重要的內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最重要的環(huán)節(jié)，在實(shí)際的操作過(guò)程中，只有確保質(zhì)量管理，才能夠使得進(jìn)度管理和成本管理變得有意義。所謂進(jìn)度管理，就是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間，提高房地產(chǎn)建設(shè)的效率，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產(chǎn)建設(shè)的資金投入，不斷優(yōu)化配置資源，使得用科學(xué)合理的資金量能夠建設(shè)出最佳的房屋建筑。在實(shí)際的操作過(guò)程中，成本控制主要體現(xiàn)在控制成本造價(jià)方面，房地產(chǎn)的最終利潤(rùn)也主要是通過(guò)控制成本來(lái)獲得的。此外，在實(shí)際的操作過(guò)程中，不斷地減少工程造價(jià)而確保獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

2.1項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過(guò)程中，工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。

2.2項(xiàng)目進(jìn)度管理

房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢 ，就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間，從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講，這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷(xiāo)售價(jià)格上，由于房屋造價(jià)較高，就會(huì)影響房屋的銷(xiāo)售，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷(xiāo)售情況，而且在很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的生存根本。因此，在實(shí)際的操作過(guò)程中，一旦質(zhì)量不過(guò)關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方式

3.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計(jì)單位

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，需要對(duì)地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，因此，早期的勘察設(shè)計(jì)單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計(jì)單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)之后，需要選擇最佳的施工主體，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實(shí)際的施工主體選擇過(guò)程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績(jī)?nèi)绾?、施工?xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)是否高超等。對(duì)于一個(gè)施工主體來(lái)說(shuō)，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)?xiàng)目工程施工具有促進(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項(xiàng)目的管理水平，對(duì)于整個(gè)工程的開(kāi)展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊(duì)伍。

3.3建立健全項(xiàng)目管理體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，建立健全一個(gè)優(yōu)秀的管理體系，對(duì)于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見(jiàn)的管理體系包括工程材料管理、施工隊(duì)伍管理以及工程項(xiàng)目資料檔案管理等。在工程材料的管理過(guò)程中，應(yīng)該能夠?qū)ν?lèi)主體材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)而價(jià)格最合理的材料，通過(guò)對(duì)材料價(jià)格的合理控制來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理。施工隊(duì)伍是工程項(xiàng)目的主要成員，對(duì)于施工隊(duì)伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)展。常見(jiàn)的管理措施包括：設(shè)定獎(jiǎng)懲制度、加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對(duì)于工程施工的具體情況進(jìn)行及時(shí)的記錄，有益于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題，并能夠在第一時(shí)間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開(kāi)展。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容

4.1加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，合同管理涉及到工程管理的全過(guò)程和各個(gè)方面，對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過(guò)履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。

4.2加強(qiáng)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項(xiàng)目能夠順利地開(kāi)展和竣工。在實(shí)際的管理過(guò)程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計(jì)相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的糾正。房地產(chǎn)項(xiàng)目部要能夠采取全過(guò)程的工程質(zhì)量管理，對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實(shí)際的操作過(guò)程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識(shí)，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識(shí)。在施工過(guò)程中，要能夠定期召開(kāi)工程部經(jīng)理會(huì)議，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對(duì)措施，以此來(lái)不斷提高項(xiàng)目工程質(zhì)量。在實(shí)際的質(zhì)量管理過(guò)程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)相同，對(duì)于各分項(xiàng)工程要加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)管理，對(duì)于工程中使用的材料要經(jīng)過(guò)相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗(yàn)才能夠正式投入到施工使用，對(duì)于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的試驗(yàn)，只有這樣，經(jīng)過(guò)全面的審查和管理，才能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。

4.3注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項(xiàng)目成本控制。主要的成本控制分為項(xiàng)目調(diào)查和方案制定、項(xiàng)目施工階段成本控制以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的成本控制等。在實(shí)際的操作過(guò)程中，在項(xiàng)目規(guī)劃階段要能夠?qū)?xiàng)目的具體實(shí)施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，使得整個(gè)項(xiàng)目工程能夠用最低的價(jià)格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項(xiàng)目施工階段要能夠通過(guò)項(xiàng)目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的綜合競(jìng)爭(zhēng)水平，為成本控制提供堅(jiān)實(shí)的保障。

4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的協(xié)調(diào)組織管理過(guò)程中，需要做好項(xiàng)目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)營(yíng)造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績(jī)?cè)u(píng)估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時(shí)解決施工過(guò)程中存在的矛盾，為項(xiàng)目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。

結(jié)束語(yǔ)

在城市化進(jìn)程不斷加快的今天，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過(guò)程中也存在一定的問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)綜合性要求很高的工作，不僅要對(duì)項(xiàng)目管理的重要性有所認(rèn)識(shí)，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國(guó)的整體建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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篇2

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門(mén)應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其工程項(xiàng)目按時(shí)間進(jìn)度可分為決策期、設(shè)計(jì)期和實(shí)施期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織者，需要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，充分利用時(shí)間、技術(shù)和人力，在規(guī)定的時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、性能指標(biāo)的要求下對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，盡可能保質(zhì)保量的完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和方法

1項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過(guò)程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

2項(xiàng)目管理的主要方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。（3）按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類(lèi)方法。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的問(wèn)題的分析

3.1 決策質(zhì)量不高，項(xiàng)目方向不明

目前，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在不進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的前提下就大規(guī)模的進(jìn)行圈地建房，認(rèn)為只有圈地建房就會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，獲得巨額利潤(rùn)，與此同時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商在拿到工程建設(shè)的許可書(shū)之后，直接省略了對(duì)工程可行性進(jìn)行研究的工作，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的討論、精確的調(diào)研，就匆忙開(kāi)工，一般經(jīng)過(guò)這樣匆忙的建設(shè)的房地產(chǎn)不僅在施工過(guò)程中通常會(huì)遇到許多技術(shù)問(wèn)題和工程管理問(wèn)題，無(wú)形中拖延了施工進(jìn)度，而且由于對(duì)市場(chǎng)把握不夠，無(wú)法迎合市場(chǎng)和房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求，帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。其次，有的開(kāi)發(fā)商缺乏明確的項(xiàng)目方向，在調(diào)研市場(chǎng)時(shí)，對(duì)日新月異的房地產(chǎn)信息沒(méi)有一定的識(shí)別能力，加之目前有的媒體對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂，有的房地產(chǎn)管理人員僅僅只憑借以往的經(jīng)驗(yàn)，主觀的辨認(rèn)各種信息，沒(méi)有明確的方向，同時(shí)，在房產(chǎn)的建設(shè)中，不斷調(diào)整和改善項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，大到房產(chǎn)規(guī)劃和布局，小到建筑風(fēng)格、裝飾風(fēng)格，這樣會(huì)大大增加該房產(chǎn)的成本，極大的影響了該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，直接耽誤了該房地產(chǎn)投入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。

3.2 設(shè)計(jì)階段缺乏投資控制措施

房產(chǎn)業(yè)評(píng)估房產(chǎn)設(shè)計(jì)是否優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是技術(shù)是否達(dá)標(biāo)、是否美觀、保溫和節(jié)能功效是否良好，而沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)指標(biāo)放入評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重施工，不重視設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀。在工程的設(shè)計(jì)過(guò)程中，往往投入大量的人力、物力和財(cái)力對(duì)設(shè)計(jì)方案的工程的造價(jià)進(jìn)行估算，而不重視如何才能用相同的資金獲得更舒適的、更美觀的、更經(jīng)濟(jì)適用的建筑。

3.3 實(shí)施階段工程承包商與業(yè)主矛盾激烈

在施工前一階段，項(xiàng)目管理比較容易，因?yàn)檫@時(shí)的工作比較單一，監(jiān)理方和業(yè)主管理人員能夠很好地完成這塊工作，但是，在后期的分包工程中，需要與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不嚴(yán)密，總承包商和業(yè)主的合作意識(shí)不高等原因，造成這一階段困難重重，管理難度較大。通常情況下，分包商就許多工程問(wèn)題直接找業(yè)主協(xié)商，忽視了總包商的作用，而現(xiàn)場(chǎng)的管理人員就成了臨時(shí)的協(xié)調(diào)人，做著總調(diào)度的工作。到了項(xiàng)目的收尾期，大量的時(shí)間被用于工程協(xié)調(diào)上面，無(wú)形之中忽視了工程的質(zhì)量和設(shè)計(jì)，往往造成施工建筑遺留下許多問(wèn)題，一旦工程出現(xiàn)延期或是出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，由于缺乏規(guī)范的制度保障，常常出現(xiàn)互相推脫責(zé)任的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的一些建議

4.1 加強(qiáng)工程項(xiàng)目投資前期的可行性研究

開(kāi)發(fā)商要想在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，前期對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求進(jìn)行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商要及時(shí)分析目前的房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)，例如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否強(qiáng)大，市場(chǎng)的形勢(shì)是供過(guò)于求還是供小于求，目前的消費(fèi)者對(duì)設(shè)計(jì)、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要隨時(shí)把握信息，抓住機(jī)遇，而不能坐井觀天，守株待兔。其次，在前期決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)花時(shí)間和精力研究該項(xiàng)目的人力、物力、財(cái)力以及時(shí)間的投入情況，對(duì)不當(dāng)?shù)臎Q策進(jìn)行否定，對(duì)優(yōu)秀的決策進(jìn)行推廣，重視技術(shù)的重要性，充分調(diào)動(dòng)全體決策者的創(chuàng)造力和想象力，努力提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功率。

4.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制

控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵階段在于設(shè)計(jì)階段，只有在設(shè)計(jì)階段做好了投資控制工作，才能有效處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間的矛盾，才能降低成本，獲得最大效益。研究證明設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程的影響非常大，在一項(xiàng)工程中，設(shè)計(jì)費(fèi)用往往占了不到百分之一，但是它對(duì)項(xiàng)目投資的影響卻達(dá)到了百分之七十五，所以，在設(shè)計(jì)階段轉(zhuǎn)變以往“重施工，輕設(shè)計(jì)”的觀念，采用新型的“重施工，同時(shí)也重設(shè)計(jì)”的觀念，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，充分發(fā)揮設(shè)計(jì)人員的主觀能動(dòng)性，不僅在建筑的功能和美觀上下功夫，還在降低工程造價(jià)上下功夫，發(fā)揮創(chuàng)造性思維，設(shè)計(jì)出既美觀又經(jīng)濟(jì)的建筑，符合消費(fèi)者的胃口，獲得經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)，加強(qiáng)與其他部門(mén)的合作，如加強(qiáng)與建材供應(yīng)商、供電公司、煤氣公司、通訊公司的合作，設(shè)計(jì)出最優(yōu)方案，減少施工成本。

4.3 高度重視項(xiàng)目收尾工作

開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況促使各承包商增強(qiáng)合作意識(shí)，加強(qiáng)工程現(xiàn)場(chǎng)人員的培訓(xùn)，使工程在收尾階段能有條不紊的協(xié)商進(jìn)行，做好工程的移交和交付工作，減少不必要的矛盾和糾紛。

【結(jié)束語(yǔ)】做好了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更一步發(fā)展，利國(guó)利民。目前我國(guó)的房地產(chǎn)管理項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)和實(shí)施階段都還存在著一些問(wèn)題，找出問(wèn)題，分析問(wèn)題，并提出解決的方法是非常有必要的，只有解決了這些存在的問(wèn)題，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走上一條健康發(fā)展戰(zhàn)的道路。

本文以上僅僅是冰山一角，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理上的內(nèi)容還有很多話題可以進(jìn)行詳細(xì)論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實(shí)踐中，不斷積累經(jīng)驗(yàn)和探索下去。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ; 項(xiàng)目管理;質(zhì)量控制 ; 問(wèn)題 ; 對(duì)策;

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般包括“決策———設(shè)計(jì)———實(shí)施”三個(gè)階段，項(xiàng)目管理即是在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中針對(duì)時(shí)間、人力、物力和技術(shù)的管理，開(kāi)發(fā)商是這一過(guò)程的第一責(zé)任人，好的管理是在保證時(shí)間、質(zhì)量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務(wù)，但目前我們的項(xiàng)目管理水平還有待提高，還普遍存在質(zhì)量低劣、延期交付等一系列問(wèn)題，急需加強(qiáng)項(xiàng)目管理和質(zhì)量控制力度。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)注要點(diǎn)

1、業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題

（1）由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司, 使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性, 項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設(shè)資金難以保障, 工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得, 地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付, 且建設(shè)周期長(zhǎng), 故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè), 工程款拖欠嚴(yán)重。

（3）技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》, 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員, 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實(shí)施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高, 需要具有設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗(yàn), 但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

（4）工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo), 未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍, 多數(shù)由包工頭組成, 掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè), 施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn), 沒(méi)有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí), 存在以下一些問(wèn)題。

（1）權(quán)責(zé)不明, 責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制,不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理, 以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜, 管理混亂。

（2）建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍, 包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等, 各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全, 各司其責(zé), 且掌握了投資控制權(quán)。因此, 建設(shè)單位常直接向施工單位指令, 或干涉監(jiān)理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

（3）甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮, 對(duì)于某些大宗材料, 采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán), 且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的, 因此對(duì)于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn), 故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中質(zhì)量控制的有效措施

1、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

（1）方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中, 前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位, 是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此, 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢公司, 根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn), 建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位, 選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì), 并在設(shè)計(jì)前對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解, 設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì), 由建設(shè)方組織相關(guān)專(zhuān)家討論會(huì), 評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同, 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化, 作出審批方案。

（2）施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的, 因此, 規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì), 是我國(guó)工程設(shè)計(jì)行業(yè)長(zhǎng)期形成的基本工作模式, 各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件( 圖紙) 和經(jīng)濟(jì)文件( 概預(yù)算),其目的是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

第一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū), 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、以往工程設(shè)計(jì)的歷史記錄和編寫(xiě)人的經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行編寫(xiě)。為了有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量, 就必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤, 定期對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核。在設(shè)計(jì)過(guò)程中和階段設(shè)計(jì)完成時(shí), 開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過(guò)程中, 特別要注意過(guò)分設(shè)計(jì)和不足設(shè)計(jì)兩種極端情況。過(guò)分設(shè)計(jì), 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差; 不足設(shè)計(jì), 存在隱患或功能降低。

第二、建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)主管人員在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下, 對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理, 監(jiān)督檢查,確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求; 組織設(shè)計(jì)策劃; 并對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行控制; 負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)之間的銜接;負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào); 負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審和設(shè)計(jì)驗(yàn)證; 負(fù)責(zé)控制設(shè)計(jì)變更; 對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行檢查, 親自組織或檢查對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設(shè)計(jì)文件。

第三、明確建設(shè)方各專(zhuān)業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量的職責(zé)。建設(shè)方各專(zhuān)業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計(jì)的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的設(shè)計(jì)要求。并采取措施對(duì)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)過(guò)程實(shí)施有效的控制; 要求設(shè)計(jì)單位保證項(xiàng)目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源, 以確保設(shè)計(jì)質(zhì)量; 負(fù)責(zé)確定設(shè)計(jì)中采用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案, 對(duì)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé); 組織或參加設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)輸入、輸出、成品的評(píng)審或驗(yàn)證。

2、施工階段的質(zhì)量控制

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在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理階段，都把焦點(diǎn)放在施工階段。作為建設(shè)方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項(xiàng)目成立的團(tuán)隊(duì)。但是，如果沒(méi)有好的設(shè)計(jì)圖紙與方案，建設(shè)工程很難保證項(xiàng)目的成功實(shí)施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作主要包含了可行研究報(bào)告、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、建議書(shū)等。首先，健全項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)全權(quán)管理，親自抓起項(xiàng)目質(zhì)量工作。與此同時(shí)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項(xiàng)目質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)重大項(xiàng)目問(wèn)題，立即向負(fù)責(zé)人匯報(bào)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理還要編制項(xiàng)目報(bào)告，確定市場(chǎng)定位，按質(zhì)量規(guī)定計(jì)劃?？傊?，項(xiàng)目中的各個(gè)經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責(zé)任，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的有效實(shí)施。其次，建立合理的評(píng)審制度。評(píng)審制度是提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會(huì)采取德?tīng)柗品ǎ贿M(jìn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身問(wèn)題，做出不斷調(diào)整，還吸取更多的專(zhuān)家與咨詢公司的建議，使開(kāi)發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計(jì)劃。質(zhì)量計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確項(xiàng)目目標(biāo)與成果，并充分了解與掌握的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量計(jì)劃要把權(quán)限、資源、職責(zé)合理分配，按步驟逐漸實(shí)施，形成一定的可操作性。 

2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制 

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程就是施工，它不僅保證了項(xiàng)目的進(jìn)程與落實(shí)，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運(yùn)行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個(gè)例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財(cái)力重新檢查。所以，工程項(xiàng)目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實(shí)施。筆者根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要從以下兩個(gè)方面說(shuō)明： 

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計(jì)劃 

投資人身為總負(fù)責(zé)人，不僅要制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和確定項(xiàng)目定位，還需要對(duì)項(xiàng)目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級(jí)。另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個(gè)正確的度，如果目標(biāo)過(guò)高，可能會(huì)導(dǎo)致綜合績(jī)效較低，投資成本過(guò)大；如果目標(biāo)過(guò)低，會(huì)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)項(xiàng)目造成傷害。所以，負(fù)責(zé)人要進(jìn)行質(zhì)量費(fèi)用與投入分析，確保項(xiàng)目成本一致性，降低事故成本費(fèi)用，并且樹(shù)立正確的項(xiàng)目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計(jì)劃。工作人員要制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理計(jì)劃的方案，確保計(jì)劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量責(zé)任，具體到對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊(duì)中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目經(jīng)理還要對(duì)項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計(jì)劃非常重要，確保項(xiàng)目可以實(shí)施與運(yùn)行。另外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項(xiàng)目用戶、投資人等的信心。 

2.2質(zhì)量控制要求 

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)施工過(guò)程就是對(duì)質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對(duì)施工中的程序和過(guò)程中的偏差控制。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)程控制往往是對(duì)階段性過(guò)程與計(jì)劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對(duì)比施工過(guò)程。這個(gè)時(shí)候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說(shuō)明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設(shè)定合理的獎(jiǎng)罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計(jì)送到監(jiān)管部門(mén)手中，進(jìn)行報(bào)備審核。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項(xiàng)目點(diǎn)，避免出現(xiàn)任何問(wèn)題。并且堅(jiān)持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問(wèn)題，堅(jiān)持"三不放過(guò)"原則。做到事故原因不清不放過(guò)、防護(hù)措施不當(dāng)不放過(guò)、事故者不放過(guò)。與此同時(shí)，公司要根據(jù)圖紙會(huì)審對(duì)施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對(duì)一些關(guān)鍵部位形成專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析圖表。 

3、監(jiān)管部門(mén)質(zhì)量控制 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般都會(huì)選擇項(xiàng)目監(jiān)管單位對(duì)施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項(xiàng)目檢驗(yàn)與現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合理進(jìn)行，爭(zhēng)取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門(mén)要?jiǎng)澐仲|(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項(xiàng)工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗(yàn)表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對(duì)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級(jí)質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的管理工作，尤其是對(duì)各分級(jí)部門(mén)的質(zhì)量與工地檢測(cè)部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對(duì)承包方做出詳細(xì)說(shuō)明與計(jì)劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項(xiàng)目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對(duì)施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程監(jiān)管，對(duì)施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對(duì)一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。 

結(jié)語(yǔ)： 

綜上所訴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益化。 

參考文獻(xiàn)： 

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃以整合營(yíng)銷(xiāo)概念為指導(dǎo)，以市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)為載體，整合整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)還沒(méi)有成熟的發(fā)展起來(lái)，對(duì)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還沒(méi)有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題分析

（一）目標(biāo)市場(chǎng)不明

就目前來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題是目標(biāo)市場(chǎng)不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商和策劃者沒(méi)有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無(wú)法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣(mài)不出去，市場(chǎng)地位不明。

（二）營(yíng)銷(xiāo)主線不清

使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷(xiāo)主線不清。整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒(méi)有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢(shì)，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營(yíng)銷(xiāo)主線不清會(huì)使消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無(wú)法看到整個(gè)樓盤(pán)的亮點(diǎn)，無(wú)法吸引到消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，這樣的話就降低了樓盤(pán)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了新的平臺(tái)，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必不可少。為了擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)效果，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒(méi)有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的措施

（一）認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研

獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問(wèn)題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分

要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力的前提是要做好市場(chǎng)細(xì)分工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場(chǎng)對(duì)其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的不同為依據(jù)做好市場(chǎng)細(xì)分，把需求類(lèi)似的消費(fèi)者整合到一起，對(duì)需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）把握產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，合理定位營(yíng)銷(xiāo)

主體定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。

三、營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對(duì)房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì)有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷(xiāo)手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷(xiāo)，這樣的話會(huì)吸引消費(fèi)者，銷(xiāo)售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎，企業(yè)也會(huì)獲得高回報(bào)。所以說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類(lèi)似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題，對(duì)解決管理問(wèn)題進(jìn)行探索。才會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 成本管理

一、前言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的逐漸上升與激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較大困難，為了更好地尋求出路、企業(yè)需要對(duì)當(dāng)前的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效管理，更好地實(shí)現(xiàn)成本的控制，確保造價(jià)的合理，有效降低生產(chǎn)的成本，獲得更大的效益。

二、項(xiàng)目成本管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理指的是在確保滿足工程的合同的條件下，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，通過(guò)有效的計(jì)劃與組織、協(xié)調(diào)及控制等方式，結(jié)合技術(shù)與經(jīng)濟(jì)以及管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)、降低投入的成本的管理過(guò)程活動(dòng)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理面臨的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理發(fā)展取得一定的進(jìn)步，但仍存在一些不足之處：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于重規(guī)模、輕視質(zhì)量與管理，管理人員技術(shù)與管理的能力有待提高、成本的范圍廣、管理制度不完善、運(yùn)作的周期長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)的土地成本、配套的設(shè)施費(fèi)用等方面不足，管理仍停留在較為落后的方式中、制度有待健全等。因此，探討房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)成本、提升競(jìng)爭(zhēng)力等方面均有重要的意義。

四、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理措施

（一）控制好施工階段的生產(chǎn)成本

提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，進(jìn)一步強(qiáng)化開(kāi)發(fā)的成本意識(shí)、加強(qiáng)施工圖紙的的會(huì)審工作；對(duì)施工階段進(jìn)行全面的管理、確定好控制的對(duì)象，有效完善成本的控制制度與管理制度。通過(guò)審查施工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與方案、控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金，對(duì)工程項(xiàng)目的變更進(jìn)行有效控制。

（二）重視對(duì)工程合同與開(kāi)發(fā)成本的管理

在工程的施工階段，項(xiàng)目的成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合同進(jìn)行有效的管理，不僅能夠有效的降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，而且還能進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此作為施工企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的實(shí)施階段對(duì)事前進(jìn)行計(jì)劃，有效監(jiān)控并審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的變更與管理過(guò)程，避免出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象，減少不必要的費(fèi)用支出。同時(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同的執(zhí)行過(guò)程中，還需要密切關(guān)注施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商是否按合同履約各自的職責(zé)等情況，防止出現(xiàn)被索賠等情況，有效的使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本得到合理、有效的控制。

（三）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)動(dòng)態(tài)管理

重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)動(dòng)態(tài)的管理，杜絕費(fèi)用的嚴(yán)重超支現(xiàn)象；將工程的現(xiàn)場(chǎng)管理和開(kāi)發(fā)的造價(jià)管理相互結(jié)合，并融入到工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工的各個(gè)階段，避免投資的浪費(fèi)現(xiàn)象，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)得到較快的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益。與此同時(shí)，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管、控制，及時(shí)反饋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各類(lèi)信息，以便做出合理的預(yù)算。在造價(jià)的過(guò)程中，對(duì)施工的各階段進(jìn)行全面管理，防患于未然，促進(jìn)工程造價(jià)的水平、提高造價(jià)管理工作的效率與工程進(jìn)度；重視對(duì)造價(jià)管理施工階段的全方位、動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程的設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的控制及管理，減少項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

（四）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)算與決算成本進(jìn)行監(jiān)管與控制

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)的預(yù)算與決算的成本進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建造價(jià)的監(jiān)控通常指的是建設(shè)造價(jià)的咨詢中介機(jī)構(gòu)在接受了發(fā)包企業(yè)的委托結(jié)合一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)與知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃到工程的竣工所用的費(fèi)用提供全方位與全過(guò)程的有關(guān)造價(jià)咨詢的服務(wù)。工程造價(jià)的結(jié)算作為造價(jià)管理最后階段的管理工作，也是對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到竣工進(jìn)行的結(jié)算，因此工程造價(jià)者應(yīng)做好工程結(jié)算工作，包括工程的圖紙與設(shè)計(jì)的變更、施工的技術(shù)條件、合同條款、招投標(biāo)的文件以及結(jié)算工作，此外，做好竣工圖的審核、現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目的審核等工作，確保企業(yè)的投資價(jià)款得到有效的、合理的使用，充分發(fā)揮房地產(chǎn)建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益與投資效益。

（五）綜合管理并提高施工者的素質(zhì)

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對(duì)施工的各階段進(jìn)行全面管理，做到防患于未來(lái)，這樣可以提高工程的造價(jià)管理水平與工作效率，重視對(duì)造價(jià)管理施工階段的全方位、動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程的設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的控制及管理，從而有效降低開(kāi)發(fā)的費(fèi)用成本。對(duì)工程造價(jià)者、預(yù)算人員、施工人員的要求就相對(duì)較高，不僅需要其具備扎實(shí)的工程造價(jià)與財(cái)務(wù)計(jì)算的知識(shí)，還需要具備工程的設(shè)計(jì)、預(yù)結(jié)算方面、經(jīng)濟(jì)法律等知識(shí)，更需要具備發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力。使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本降到最低，確保企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本管理工作順利開(kāi)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，做好房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理工作具有重要意義，不僅需要建設(shè)部位、施工單位以及監(jiān)理等單位的有效監(jiān)管；控制好企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，有效降低企業(yè)的投資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]何佩.淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010；5

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商；項(xiàng)目管理

經(jīng)過(guò)高層建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過(guò)程的項(xiàng)目管理實(shí)踐,通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研,發(fā)現(xiàn)有一定開(kāi)發(fā)規(guī)模、多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施的開(kāi)發(fā)商,其項(xiàng)目建設(shè)常常是慌慌張張開(kāi)工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工,工程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。筆者根據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受,站在開(kāi)發(fā)商工程管理人員角度就開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素,即從開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

1、項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善,即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的不到位,是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。

前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分,決策緩慢。由于沒(méi)有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行,即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì),也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分,心中無(wú)底,評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確,猶豫不決,致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是變化的,項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì),導(dǎo)致決策遲緩,浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫”了一段時(shí)間后,一定會(huì)匆忙決策,這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行。

2、施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢,變更多。

因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范,項(xiàng)目投資決策階段的問(wèn)題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來(lái)解決,本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開(kāi)發(fā)商的過(guò)多干預(yù)和限制,在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過(guò)程中變更多。

許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商包辦“設(shè)計(jì)”的,使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從,項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì),整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào),設(shè)計(jì)師成了開(kāi)發(fā)商手中的一支“筆”,設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意,也不愿動(dòng)腦筋,做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商意圖,但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)商的往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”,然而因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),所以開(kāi)發(fā)商的某幾個(gè)的“感覺(jué)”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評(píng)判依據(jù),由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化,如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問(wèn)題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車(chē)位不足,新增建地下車(chē)庫(kù);因產(chǎn)品定位修改,導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改;景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無(wú)主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開(kāi)展,設(shè)計(jì)師成了“改圖師”,設(shè)計(jì)變更多,工程簽證多,故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無(wú)法如期實(shí)現(xiàn)。

3、工程施工承包合同不嚴(yán)密,項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí),發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清,沒(méi)有從根本上采取措施重視工程收尾階段的工作,甲方分包工程項(xiàng)目管理難。

目前的工程管理中,尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的后期,甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問(wèn)題上,矛盾越來(lái)越突出,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。

總承包施工單位對(duì)甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任,甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問(wèn)題也往往直接找甲方,監(jiān)理方在這方面也無(wú)能為力,監(jiān)理方此時(shí)最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“總承包”單位,甲方的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員成了工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”,難怪甲方現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員說(shuō)工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問(wèn)題后相互扯皮,向甲方推諉責(zé)任,責(zé)任不好界定,如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理?xiàng)l例等法規(guī)之嫌疑。

項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近,出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面,甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表總要“求”完了這個(gè)乙方,再去“請(qǐng)”另一個(gè)乙方,還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作,焦頭爛額。在項(xiàng)目收尾階段,甲方的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)代表的工作壓力、工作難度和工作量可想而知。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將工程收尾階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)調(diào)動(dòng)、組織公司其他部室資源重新建立一個(gè)工程收尾的臨時(shí)機(jī)構(gòu),仍讓工程項(xiàng)目管理部門(mén)人員“從一而終”、單打獨(dú)斗,導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場(chǎng)大打亂仗,使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾,留下諸多問(wèn)題。

4、供方資源的整合工作不足,與供方平等、誠(chéng)信合作雙贏意識(shí)差,影響項(xiàng)目管理。

開(kāi)發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者來(lái)說(shuō),工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成的,工程實(shí)物是由若干施工單位建設(shè)出來(lái)的,而且現(xiàn)場(chǎng)工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實(shí)施,工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供,在工程建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)商與參與項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系,即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系,故供方資源的整合和組織以及通過(guò)合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在,也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

因開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)在前期項(xiàng)目實(shí)施決策階段的工程計(jì)劃不完善、不深入,工程招投標(biāo)工作流于形式,對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包內(nèi)容和接口要點(diǎn)不清,而工程招標(biāo)工作組織不規(guī)范,工程建設(shè)方面的資源積累較少,平時(shí)整合的供方資源不足,往往是臨時(shí)抱佛腳,使得參與工程建設(shè)的單位與工程建設(shè)需要不匹配,造成工程項(xiàng)目管理難度加大。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)的主導(dǎo)者是甲方,在項(xiàng)目建設(shè)階段開(kāi)發(fā)商是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人。許多開(kāi)發(fā)商在工程建設(shè)過(guò)程中,尚未真正發(fā)揮其主導(dǎo)性、主動(dòng)性作用。有些該由開(kāi)發(fā)商做的工作,自身并沒(méi)有做好,而有些本該由供方進(jìn)行的工作,開(kāi)發(fā)商反而常?！霸轿弧?也會(huì)影響工程項(xiàng)目的規(guī)范化管理,甚至?xí)霈F(xiàn)“違規(guī)”、“違法”行為,后果嚴(yán)重。

總之,開(kāi)發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作,并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度,加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性,注意預(yù)控,就一定會(huì)在實(shí)際操作過(guò)程中減少項(xiàng)目管理的難度,提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì)管理 質(zhì)量管理 協(xié)調(diào)管理

近些年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的逐漸火爆，建筑樓盤(pán)逐年增加。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的必要工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參建單位等都應(yīng)該重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。

2. 強(qiáng)化設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來(lái)敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來(lái)敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過(guò)招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來(lái)說(shuō)，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過(guò)行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類(lèi)別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過(guò)程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過(guò)程中，房地產(chǎn)公司中專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門(mén)單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開(kāi)調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤(pán)住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門(mén)，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)人員業(yè)績(jī)考核形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門(mén)業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來(lái)約束自身部門(mén)或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3. 做好設(shè)計(jì)個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問(wèn)題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)部門(mén)做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4. 結(jié)語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略導(dǎo)向型；房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理

為了提升房產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目的成功性和市場(chǎng)利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的眼光來(lái)看待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，并探尋與自身項(xiàng)目相符的戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)管理辦法。

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，涉及方方面面的運(yùn)作和管理。戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一種科學(xué)的、系統(tǒng)化的、全方位的、全角度的項(xiàng)目管理辦法，這種管理辦法要求開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項(xiàng)目管理模式。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合管理，控制項(xiàng)目的成本和提升項(xiàng)目的質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商就要從全局的角度出發(fā)，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度進(jìn)行戰(zhàn)略性的思考和研究，從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及客戶這三個(gè)角度出發(fā)，制定合理的質(zhì)量管理和成本控制的辦法。以此來(lái)打破傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的局限性，規(guī)避傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中成本控制辦法落后以及忽視質(zhì)量成本的弊端，從供應(yīng)商質(zhì)量控制和成本控制的角度出發(fā)，提升整體項(xiàng)目的質(zhì)量。通過(guò)調(diào)整和控制項(xiàng)目自身的成本和質(zhì)量，來(lái)從內(nèi)控角度提升整個(gè)項(xiàng)目管理的管理質(zhì)量和管理效率，繼而提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)效益、社會(huì)效益。最后還要從客戶的角度出發(fā)，從需求方的方向進(jìn)行分析和研究，進(jìn)一步加強(qiáng)整體項(xiàng)目的管理和控制，提升預(yù)期的客戶滿意度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理辦法

2.1供應(yīng)商質(zhì)量及成本管理

從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，供應(yīng)商屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，是整個(gè)鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此從戰(zhàn)略角度來(lái)看，供應(yīng)商的質(zhì)量和成本控制是非常必要的。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商進(jìn)行控制，可以通過(guò)控制其質(zhì)量來(lái)保證整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還能有效地降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。選擇口碑較好、信譽(yù)優(yōu)良、資格完備的供應(yīng)商能夠保證該整個(gè)施工過(guò)程以及材料滿足國(guó)家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量定位。在同等條件下，質(zhì)量定位高的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)利益更高，風(fēng)險(xiǎn)更小，外部損失更低。同時(shí)，其所能帶來(lái)的 后續(xù)影響，口碑效應(yīng)和品質(zhì)效應(yīng)能夠進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在進(jìn)行質(zhì)量控制的同時(shí)，也要加強(qiáng)成本管理。原材料成本以及施工成本是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中份額非常大的部分。因此，加強(qiáng)供應(yīng)商部分的成本管理能夠有效地降低整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而增加整體項(xiàng)目的收益。所以，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要選擇合適的供應(yīng)商，不僅僅是為了保證或是提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，還是為了從市場(chǎng)以及企業(yè)發(fā)展這兩個(gè)方面提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。因此，在戰(zhàn)略導(dǎo)向型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)該根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)品匹配度、價(jià)格、交期、企業(yè)信譽(yù)、技術(shù)能力、合作能力等多方面進(jìn)行評(píng)估和篩選，來(lái)找出最適合的供應(yīng)商進(jìn)行合作。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及成本管理

作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要盡量以保證整體質(zhì)量為前提，控制和管理成本。實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設(shè)計(jì)部分、采購(gòu)部分、施工部分和驗(yàn)收部分。

在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，要對(duì)客戶群體、項(xiàng)目風(fēng)格定位、項(xiàng)目周?chē)匀画h(huán)境等進(jìn)行合理的分析，來(lái)降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及其他外部費(fèi)用。在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，要選取經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案，來(lái)提升整體項(xiàng)目的市場(chǎng)利益，同時(shí)還要在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量和成本，選擇最恰當(dāng)?shù)氖┕挝?，降低?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行施工環(huán)節(jié)時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)施工合同的管理，時(shí)刻把控整個(gè)施工項(xiàng)目的質(zhì)量和成本，降低施工的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)索賠管理。在驗(yàn)收環(huán)節(jié)要加強(qiáng)驗(yàn)收的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目的完成度，保證整個(gè)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)算環(huán)節(jié)也要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)審核和審查，減少內(nèi)部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發(fā)的質(zhì)量及成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端消費(fèi)者是購(gòu)房的客戶，只有得到客戶的認(rèn)可，才能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從客戶角度出發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目控制，要充分地了解客戶的需求，并對(duì)客戶滿意度做出合理的預(yù)期。由于個(gè)體的差異性，客戶對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，所以在進(jìn)行客戶滿意預(yù)期時(shí)，要選取共性期待作為預(yù)估指標(biāo)。并根據(jù)客戶的共性期待對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一定的調(diào)整，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價(jià)值工程理論來(lái)講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個(gè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，一定要在決策和設(shè)計(jì)階段評(píng)估消費(fèi)者的心理預(yù)期，探尋客戶滿意度的共性指標(biāo)，再通過(guò)分析和計(jì)算來(lái)找出工程成本與消費(fèi)者滿意度之間的平衡點(diǎn)。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進(jìn)而增加整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)利益，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總結(jié)

戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是科學(xué)的、系統(tǒng)的，能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存，維護(hù)項(xiàng)目的市場(chǎng)收益。因此，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用戰(zhàn)略導(dǎo)向的管理方式，從供應(yīng)商、項(xiàng)目自身以及客戶這三個(gè)角度進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的管理，最大限度地提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)收益。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資起著決定性影響，而造價(jià)管理是項(xiàng)目投資控制的主要環(huán)節(jié)，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程，從項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、項(xiàng)目施工階段一直到竣工結(jié)算階段，把項(xiàng)目投資的發(fā)生控制在計(jì)劃的投資目標(biāo)內(nèi)，從而保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到預(yù)期的投資效益和社會(huì)效益。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，各開(kāi)發(fā)企業(yè)在積極開(kāi)拓市場(chǎng)同時(shí)，需結(jié)合自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，控制項(xiàng)目投資，尤其是控制工程造價(jià)，以利于降低項(xiàng)目成本，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，工程項(xiàng)目普遍存在結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算現(xiàn)象，使得工程造價(jià)增大，項(xiàng)目投資增加，投資計(jì)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。因此．造價(jià)管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顯得十分重要和必要。

一、投資決策階段是造價(jià)管理的重要階段

投資決策階段是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、論證并作出選擇、判斷和決定的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最重要、最關(guān)鍵階段，直接關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的成敗和投資效果好壞，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的投資和工程造價(jià)具有總攬全局的決定性影響。

1.做好項(xiàng)目的可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究除對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析外，主要通過(guò)市場(chǎng)需求調(diào)研確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)總體規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)和設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性、可行性及經(jīng)濟(jì)合理性。

2．編好項(xiàng)目的投資估算

投資估算是指在整個(gè)投資決策過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)生的全部費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算，是項(xiàng)目可行性研究乃至整個(gè)投資決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算包括土地征用及拆遷安置費(fèi)、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、利息、各種稅收費(fèi)用等項(xiàng)目，貫穿于整個(gè)投資決策過(guò)程，從項(xiàng)目規(guī)劃階段到初步可行性研究階段到詳細(xì)可行性研究階段，隨著掌握的資料和具備的條件不同，投資估算精度要求越來(lái)越高。正確估算項(xiàng)目投資和造價(jià)是預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，也是保證項(xiàng)目順利完成籌資和有效使用資金的關(guān)鍵，它的準(zhǔn)確性直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策、開(kāi)發(fā)規(guī)模、規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案、投資經(jīng)濟(jì)效益并直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否順利進(jìn)行。

二、設(shè)計(jì)階段是造價(jià)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響最為突出，一般來(lái)講，在規(guī)劃及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資及工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度也達(dá)35%左右，而施工開(kāi)始，通過(guò)技術(shù)組織措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性一般只為5-10%。因此，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在項(xiàng)目作出投資決策后，影響工程造價(jià)的關(guān)鍵和重點(diǎn)就在于設(shè)計(jì)。在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及使用功能的前提下，科學(xué)合理設(shè)計(jì)將使工程造價(jià)大幅降低。充分挖掘設(shè)計(jì)上的潛力，將是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在。

l．推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招投標(biāo)方法，既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，還能促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目規(guī)劃布局、建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2．推行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

按照項(xiàng)目的投資估算，在保證相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)計(jì)方案指標(biāo)的前提下，控制初步設(shè)計(jì)及概算，按照項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算；同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能及技術(shù)指標(biāo)前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理的設(shè)計(jì)變更，保證估算、概算、預(yù)算起到層層控制作用，使項(xiàng)目竣工結(jié)算不突破總投資限額。實(shí)行限額設(shè)計(jì)可使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員更注重實(shí)際，尊重科學(xué)，精心設(shè)計(jì)，有效地控制造價(jià)。

3．審查設(shè)計(jì)單位概算，加強(qiáng)設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

開(kāi)發(fā)商積極地配合設(shè)計(jì)，主動(dòng)地影響設(shè)計(jì)，與設(shè)計(jì)人員一起經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目的使用功能、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，通過(guò)審查設(shè)計(jì)概預(yù)算進(jìn)行技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

4．提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合

要求設(shè)計(jì)單位努力做到設(shè)計(jì)人員能熟悉本專(zhuān)業(yè)預(yù)算定額、費(fèi)用定額等概預(yù)算知識(shí)，熟悉建筑材料的相關(guān)價(jià)格，切實(shí)做好工程造價(jià)核算工作；工程造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)人員應(yīng)密切配合，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，保證有效地控制工程造價(jià)。

三、招投標(biāo)階段是造價(jià)管理的重要組成部分

房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中工程招投標(biāo)是以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式擇優(yōu)確定承包單位的有效機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)，開(kāi)發(fā)商可以有條件擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，在保證工程質(zhì)量、工期前提下，使工程造價(jià)得到比較合理的控制。

1．認(rèn)真編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件作為招投標(biāo)階段至項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，是整個(gè)項(xiàng)目在招投標(biāo)階段造價(jià)控制的關(guān)鍵，一個(gè)完美的招標(biāo)文件，不但可體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意愿，而且不少條款直接關(guān)系到項(xiàng)目工程造價(jià)確定與控制，是造價(jià)控制的主要因素．需認(rèn)真斟酌，做到準(zhǔn)確、詳細(xì)、周全。

2．建立和推行工程量清單的投標(biāo)報(bào)價(jià)

建立和推行工程量清單報(bào)價(jià)是當(dāng)前工程造價(jià)管理改革的核心，實(shí)行量?jī)r(jià)分離，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成工程造價(jià)的機(jī)制，使工程造價(jià)走向市場(chǎng)，更有效地合理確定和控制工程造價(jià)。

3．重視評(píng)標(biāo)、定標(biāo)工作，合理確定承包合同價(jià)

評(píng)標(biāo)工作應(yīng)建立評(píng)標(biāo)指標(biāo)體系，除工程報(bào)價(jià)外，尚需綜合考慮工程質(zhì)量、工期及承包單位信譽(yù)、施工方案、業(yè)績(jī)等因素，通過(guò)綜合評(píng)價(jià)法選定合理低標(biāo)價(jià)，杜絕一味追尋工程絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，保證工程質(zhì)量、工期前提下。有效控制工程造價(jià)。

四．重視施工階段的造價(jià)管理

工程施工階段在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)中周期最長(zhǎng)、影響因素最多，該階段造價(jià)管理工作比較具體和復(fù)雜，應(yīng)予重視。

1．做好圖紙會(huì)審工作

開(kāi)發(fā)商在施工前組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行認(rèn)真會(huì)審，在解決設(shè)計(jì)上存在的技術(shù)缺陷和問(wèn)題同時(shí)，著重審查圖紙中材料選用不當(dāng)或設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)等影響工程造價(jià)因素。

2．把好設(shè)計(jì)變更審批

根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要，設(shè)計(jì)變更盡量做到提前，避免施工中返工浪費(fèi)，對(duì)直接影響工程造價(jià)的技術(shù)變更需通過(guò)監(jiān)理單位和開(kāi)發(fā)商審查同意．并及時(shí)確定變更引起的造價(jià)變動(dòng)，防止不必要的增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，提高標(biāo)準(zhǔn)，增加工程造價(jià)。

3．做好工程材料、設(shè)備價(jià)格關(guān)

控制材料、設(shè)備費(fèi)用是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，開(kāi)發(fā)商有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)行情要求施工單位選擇物美價(jià)廉的供貨來(lái)源或按照合同要求直接進(jìn)行甲供，達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

4．做好施工記錄和工程量簽證手續(xù)

由于建筑工程的復(fù)雜性、多因素影響的特點(diǎn)，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的一些圖紙以外工程內(nèi)容需及時(shí)做好施工記錄和工程量簽證，同時(shí)嚴(yán)格把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，建立完備的記錄和簽證手續(xù)，為今后工程結(jié)算提供可靠的依據(jù)，避免發(fā)生爭(zhēng)議影響工程造價(jià)。

5．抓好合同管理，減少工程索賠

合同管理對(duì)造價(jià)控制起著十分重要的作用，開(kāi)發(fā)商做到全面履約，避免索賠發(fā)生，利用合同條款隨時(shí)解決工程造價(jià)方面糾紛，對(duì)施工單位不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，挽回不必要的損失。

五、竣工結(jié)算階段是造價(jià)管理的最后環(huán)節(jié)