導(dǎo)語：如何才能寫好一篇消防工程可行性報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1商業(yè)地產(chǎn)項目的造價管控中存在的主要問題

1)項目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足。由于商業(yè)地產(chǎn)市場前景較好，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項目設(shè)計書及項目可行性報告水平不高，導(dǎo)致項目審查和項目批準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹，以至于有些項目在后期成本控制管理過程中出現(xiàn)失控。2)項目開發(fā)設(shè)計與項目招商后期運營結(jié)合不夠。在項目設(shè)計階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)對項目的設(shè)計考慮不夠全面，忽略了設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性與商業(yè)地產(chǎn)的特殊性。以至于在項目施工階段為了配合招商需要頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更，造成建造成本上升，給造價管理帶來諸多問題。3)項目施工過程中造價控制力度不夠。由于很多房企無大型商業(yè)體的開發(fā)招商運營經(jīng)驗，以至于全面成本管理實施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細的措施。對工程變更和現(xiàn)場簽證把關(guān)不嚴(yán)，成本偏差越積越大，導(dǎo)致竣工核算時出現(xiàn)問題。

2清單計價模式下的商業(yè)地產(chǎn)項目各階段造價管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業(yè)劃分更科學(xué)。原清單規(guī)范中只有六個專業(yè)，2013年新清單規(guī)范為了使各專業(yè)的界定更加科學(xué)合理、更具針對性，重新調(diào)整為九個專業(yè)，建筑、裝飾專業(yè)進行了合并，仿古專業(yè)從園林中剝離了出來，劃分為一個新的專業(yè)。根據(jù)近年來工程建設(shè)領(lǐng)域新的發(fā)展形勢，新納入了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破專業(yè)三個專業(yè)，對這些專業(yè)的造價管理提供了規(guī)范化依據(jù)。2)責(zé)任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進行了明確界定，有利于建設(shè)和施工單位加強合同管理。比如，對于發(fā)包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計價方式，原清單強制性不夠，新清單將其調(diào)整為強制性條文，并且增加了補充說明，要求招標(biāo)文件要明確應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險范圍及其費用，未明確的應(yīng)提請招標(biāo)人明確。3)可操作性更強。新清單對原清單中不夠明確的條了細化說明和補充完善，清單執(zhí)行性、操作性更強。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價調(diào)整，原清單只有原則性說明，沒有講明調(diào)整比例和計算公式。新清單對此做了細化，明確提出，若實際工程量與招標(biāo)工程量清單出現(xiàn)偏差且超過15%時，當(dāng)工程量增加15%以上時，其增加部分工程量的綜合單價應(yīng)予以調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時，減少后剩余部分工程量的綜合單價應(yīng)予以調(diào)高，并給出了調(diào)整公式。2．2準(zhǔn)備階段的造價控制1)確定投資計劃和投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項目在投資策劃階段，首先應(yīng)了解本地區(qū)同類項目的投資成本，包括工程價格、各項費用等，再根據(jù)本項目實際情況測算工程費用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等行政事業(yè)性收費，各地政府對這些收費項目有不同的減免優(yōu)惠政策，需要充分了解。最后根據(jù)了解到的情況擬定本項目的投資方案。2)預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)各項費用和綜合單價，合理編制目標(biāo)成本。依據(jù)項目所在地造價管理部門的人工單價預(yù)測人工單價，依據(jù)項目所在地工程建設(shè)市場機械租賃費和燃油價格預(yù)測機械單價，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研情況結(jié)合回歸法等定量模型預(yù)測材料單價，綜合形成商業(yè)地產(chǎn)項目各項費用和綜合單價，并編制目標(biāo)成本。同時，系統(tǒng)收集類似已完商業(yè)項目的成本數(shù)據(jù)，為預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)項目各項費用奠定堅實的數(shù)據(jù)來源基礎(chǔ)。3)結(jié)合設(shè)計和工程量清單計價。商業(yè)地產(chǎn)項目往往設(shè)計復(fù)雜，設(shè)計單位在造價管控中起到非常重要的作用，設(shè)計人員要高度重視工程量清單的編制，從設(shè)計的專業(yè)角度完善清單中的項目特征描述、工程內(nèi)容描述，使其在符合設(shè)計規(guī)范和施工驗收規(guī)范要求的同時，清單內(nèi)容更精準(zhǔn)，避免清單與設(shè)計脫鉤，或者設(shè)計深度不夠，導(dǎo)致后期施工與招標(biāo)工程量清單內(nèi)容不符、工程量清單缺項等問題，避免造成施工期間費用索賠力爭成本控制在目標(biāo)成本偏差幅度范圍內(nèi)。4)擇優(yōu)選擇單位、盡量縮短項目前期的持續(xù)時間。需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計和設(shè)計監(jiān)理單位，途徑就是設(shè)計招標(biāo)和方案競選。工程量清單要選擇資質(zhì)優(yōu)秀和經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員或中介機構(gòu)編制，增強清單編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。5)后期商業(yè)管理部門在項目前期準(zhǔn)備階段，提出滿足商業(yè)運營需要的各項指標(biāo)，緊密配合項目決策人員對商業(yè)項目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設(shè)計和招標(biāo)階段的造價控制1)嚴(yán)格施工圖設(shè)計和審查。由于某些項目設(shè)計質(zhì)量和深度存在問題，施工、設(shè)計單位溝通不夠，審圖只注重結(jié)構(gòu)等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價迫不得已只有跟著調(diào)整。比如某商業(yè)地產(chǎn)的電影院消防工程的管道施工，因設(shè)計不詳細、專項論證又沒跟上，招標(biāo)清單上僅列估20多噸，專項設(shè)計出來后增加了10多噸，給造價控制帶來很大壓力。2)編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)文件時必須遵循工程量清單計價的原則和規(guī)律，注意把握有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定以保證招標(biāo)人和投標(biāo)人的權(quán)利和義務(wù)。要依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目實際情況，嚴(yán)格編制文件條款，做到嚴(yán)謹、明確，防止出現(xiàn)漏項、錯項，以免施工過程突破合同價甚至概算費用，造成承發(fā)包雙方的糾紛使工程造價控制局面失控。3)編制工程量清單。項目編碼、名稱、計量單位根據(jù)計價規(guī)范要求編寫。項目特征、工作內(nèi)容要根據(jù)項目實際情況準(zhǔn)確描述。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及大量裝飾工程，內(nèi)容多、程序繁、工程復(fù)雜，尤其是要規(guī)范清單項目特征和工作內(nèi)容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價控制。4)編寫合同專用條款。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及大量分包項目，合同管理難度大，編寫細致、完善、規(guī)范、嚴(yán)謹?shù)氖┕ず贤绕渲匾?。編制合同條款時，既要規(guī)范條款用語，語言準(zhǔn)確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環(huán)環(huán)相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項。因為合同文件的缺陷導(dǎo)致合同糾紛，不僅影響施工推進也嚴(yán)重影響造價控制。5)編制商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，項目前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業(yè)工作面，為招標(biāo)、合同簽訂打好基礎(chǔ)。6)商業(yè)管理要在設(shè)計階段緊密配合設(shè)計、招采，提出合理化建議。提早將商業(yè)考慮到的問題從設(shè)計階段便消化，編制招標(biāo)清單時將商業(yè)要求的指標(biāo)、技術(shù)要素考慮進來。2．4施工階段的造價控制1)及時調(diào)整材料價格。商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)周期少則2年～3年，多則3年～5年，時間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發(fā)生巨大波動，雖然招標(biāo)清單和合同條文中對材料價格波動、市場風(fēng)險等情況作了預(yù)測，并在預(yù)算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關(guān)注主要材料價格走勢，依據(jù)合同要求，及時調(diào)整材料價格。2)妥善處理工程變更。重點避免出現(xiàn)施工單位由于利益驅(qū)使而造成的設(shè)計變更，對于確需更改的公車，要嚴(yán)格管理變更程序，加強對變更工程量的驗收和審核，對索賠事項及時處理。部分設(shè)計變更沒有在施工圖范圍內(nèi)，要標(biāo)明更改時間、地點、原由以及工程原始數(shù)據(jù)等詳細情況，避免籠統(tǒng)簽注工程量和工程造價。3)加強現(xiàn)場簽證管理。要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的簽批程序，明確簽證責(zé)任人和簽證權(quán)限。一旦出現(xiàn)變更，需要及時固定證據(jù)，嚴(yán)格區(qū)分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預(yù)算、審計部門聯(lián)合審簽。還要嚴(yán)格區(qū)分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價以內(nèi)。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設(shè)方和施工方都要引起高度重視。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來講，設(shè)計錯誤、工程變更、現(xiàn)場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業(yè)內(nèi)部成本管理。根據(jù)確定的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解到對應(yīng)的職能部門。實行年度目標(biāo)責(zé)任、月度目標(biāo)責(zé)任，加強企業(yè)內(nèi)部全員成本意識，建立健全目標(biāo)責(zé)任考核體系，實行有獎勵、有懲罰的責(zé)任體系，實際行動起來進行成本管控。2．5竣工結(jié)算階段的造價控制1)做好竣工圖紙審核。工程結(jié)算中的工程量依據(jù)竣工圖，所以必須準(zhǔn)確繪制竣工圖，做到工程內(nèi)容明確、變更情況清楚。在實際施工中，當(dāng)竣工圖完成初稿繪制并經(jīng)項目經(jīng)理或技術(shù)負責(zé)人審批后，很有必要由造價人員進行審核，從有利于結(jié)算的角度出發(fā)提出修改意見，最后再正式定稿。2)準(zhǔn)確計算工程量。工程量的準(zhǔn)確程度直接決定造價的準(zhǔn)確程度。算量是竣工結(jié)算過程中最累的環(huán)節(jié)，時間耗費非常大。造價人員對施工現(xiàn)場情況要了然于胸，對定額說明和計算規(guī)則要滾瓜爛熟，對計算過程要科學(xué)高效。工程量計算書要清楚反映計算過程、相應(yīng)圖紙編號、相應(yīng)簽證編號等內(nèi)容。3)準(zhǔn)確計價。對合同范圍內(nèi)的項目按綜合單價記取，合同范圍外的項目按新增單價記取，新增單價要與綜合單價編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價，需要仔細把關(guān)，結(jié)合投標(biāo)文件按簽證時間單獨列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達招標(biāo)有限公司