導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋動遷法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

安置房以后也不要交房產(chǎn)稅，因?yàn)榘仓梅繉儆诒Ｕ戏浚壳安粚儆诜慨a(chǎn)稅的征收范圍。安置房就是動遷房，由于該類房產(chǎn)的安置對象是特定的動遷安置戶，所以這類仿佛的買賣除了會受到法律法規(guī)的規(guī)范，還會受到當(dāng)?shù)卣叩募s束。所以，安置房的交易不同于一般商品房的交易。

根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定，動遷居民如果想要轉(zhuǎn)讓或者出租安置房，必須要取得房產(chǎn)證并且滿三年。如果三年以后房子不進(jìn)行交易的話是不用繳納房產(chǎn)稅的，但是如果進(jìn)行交易，那就另當(dāng)別論了。

根據(jù)國家規(guī)定，安置房被分為因重大市政工程而動遷建造的配套商品房，還有一類是因?yàn)殚_發(fā)房地站而動遷建造的商品房。

拆遷安置房屬于居民居住房，所以根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，如果居民對其進(jìn)行出租，自2008年其就需要繳納一定稅金。只要個人出租房屋，不管有何用途，都需要征收營業(yè)稅，稅率為3%的基礎(chǔ)上減半，房產(chǎn)稅則按照4%進(jìn)行征收，不需要繳納土地使用稅。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

“毛地”出讓表面上減輕了政府的資金壓力和動遷、拆遷、征地、場地平整的負(fù)擔(dān)，卻引發(fā)系列社會和法律問題。本文通過一則強(qiáng)拆案例，對“毛地”出讓的相關(guān)問題和解決對策進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】

毛地出讓社會和法律問題解決建議

中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、案例回放

“溪水山莊”小區(qū)位于大連西郊，2002年建成，共有156棟房屋。 2006年11月28日，大連市國土房屋局頒發(fā)“拆許字2006第023號”拆遷許可證，批準(zhǔn)包括該山莊在內(nèi)的31萬平米地塊拆遷，拆遷人是大連市甘井子區(qū)土地儲備中心，拆遷期限是2006年11月28日至2007年5月28日。可早在2006年7月23日，”80%的房屋在政府批準(zhǔn)拆遷之前就已經(jīng)被違法拆除。2007年1月，甘井子區(qū)土地儲備中心將該地塊掛牌出讓，大連融合椒金山棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有限公司等9家開發(fā)商以底價摘牌，獲得開發(fā)權(quán)。

這是典型的“毛地”先內(nèi)部出讓，后又讓出資者以底價獲得土地開發(fā)權(quán)?！懊亍背鲎寧淼纳鐣头蓡栴}值得深思

二、“毛地”出讓的社會和法律問題

“毛地”是指房屋尚未拆除，被拆遷人尚未獲得補(bǔ)償安置的土地。“毛地”出讓，政府只收取純收益，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的費(fèi)用由競得人支付。其實(shí)質(zhì)是將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)的拆遷補(bǔ)償交給了開發(fā)商。政府一方面利用了開發(fā)商的融資，另一方面，減輕了動遷、拆遷、征地、進(jìn)行場地平整的負(fù)擔(dān)。但由此引發(fā)以下問題：

1．“毛地”出讓由于動遷、拆遷的成本核算只能估算，政府收益實(shí)際難以準(zhǔn)確計算，很難實(shí)現(xiàn)收益最大化。

2．由于“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)捆在一起，對開發(fā)商來說，壓低拆遷補(bǔ)償就等于多獲利，補(bǔ)償不公，野蠻拆遷因此時有發(fā)生。老百姓與開發(fā)商矛盾不斷升級，引發(fā)社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。

3.開發(fā)商存在法律、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

1）法律風(fēng)險

《物權(quán)法》第139條明確規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l內(nèi)容也規(guī)定，在依法改變土地所有權(quán)和使用權(quán)時必須進(jìn)行變更登記。因此土地使用權(quán)中標(biāo)人自地塊中標(biāo)到土地使用權(quán)中標(biāo)人獲得新的《國有土地使用證》之前的這一過程中僅可獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》。土地使用權(quán)中標(biāo)人僅憑《房屋拆遷許可證》尚不能理解為政府對其進(jìn)行的行政授權(quán)，也與行政委托的相關(guān)法律法規(guī)不符。并且，土地使用權(quán)中標(biāo)人未必就是土地使用權(quán)的最終權(quán)屬人，或者說實(shí)施拆遷人并非必然為最終土地使用權(quán)人，那么其對土地現(xiàn)有使用權(quán)人權(quán)利的收回顯然缺乏民事法律依據(jù)。

2）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

土地使用權(quán)中標(biāo)人雖然獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》，即便已經(jīng)簽署了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，其享有的“國有土地使用權(quán)”仍然屬于一種“期權(quán)”。 “毛地出讓”的情形下，土地使用權(quán)中標(biāo)人在政府書面”形式”上交付土地后，為推進(jìn)項(xiàng)目拆遷而先期投入大量資金，但如地塊拆遷工作進(jìn)行完畢后，不能如期取得《國有土地使用證》，那么土地使用權(quán)中標(biāo)人對先期所投入的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用將存在較大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

三、相關(guān)鏈接：毛地出讓，黃金地段陷流標(biāo)

上海市寶山區(qū)大場老鎮(zhèn)地塊，掛牌出讓公告號20040226，面積高達(dá)54．2199萬平方米，是近年出讓地塊面積之最，但因?yàn)榈孛鏍顩r復(fù)雜，政府毛地出讓，至記者發(fā)稿前尚無掛牌者。市間傳言該巨幅地塊有極大的可能性會流標(biāo)。

可見，黃金地段雖好，要過動遷難關(guān)。隨著政府對土地和金融政策將會繼續(xù)嚴(yán)格控制的態(tài)勢日益明朗化，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地儲備的工作更加重視，同時在地塊選擇上也會結(jié)合企業(yè)的資金鏈狀況，更加嚴(yán)謹(jǐn)和務(wù)實(shí)。開發(fā)企業(yè)比以前更加注重項(xiàng)目運(yùn)作中可能存在的風(fēng)險。同時，即使符合上述條件，如果風(fēng)險過大，即使是位于市中心的黃金地段和大面積地塊，開發(fā)商也可能“忍痛割愛”。從某種角度看，這也是市場逐步成熟的表現(xiàn)。

四、解決建議

相對“毛地”而言，“凈地”是指地上建筑物、構(gòu)筑物已經(jīng)拆遷、被拆遷人已經(jīng)獲得補(bǔ)償安置的土地。2007年9月，國土資源部等中央三部門印發(fā)《國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹＜國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(國土資發(fā)〔2007〕236號)，第一次明確要求“凈地”出讓。 針對“毛地”出讓的危害，筆者贊成推行“凈地’出讓，由政府直接收儲土地，并對供應(yīng)地塊進(jìn)行先期投入——調(diào)查摸底、成本核算、拆遷平整、動遷安置。理由如下：

1. “凈地”出讓能優(yōu)化政府調(diào)控和管理。

“凈地”出讓首先可以讓土地交易市場更加公開、公平、公正，吸引外地有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與本土企業(yè)公平競爭。其次，可幫助政府控制成本支出，提高土地出讓收益。政府由此對項(xiàng)目建設(shè)開竣工時間的監(jiān)控更具有操作性，使不良開發(fā)商故意捂盤、捂地失去了理由。政府收益能實(shí)現(xiàn)最大化，保證國有土地資產(chǎn)不流失。

2. “凈地”出讓能減少開發(fā)商的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

因出讓地塊已經(jīng)拆遷平整，開發(fā)商拿地后可以直接進(jìn)場打樁開建，免去了拆遷這項(xiàng)既費(fèi)時又費(fèi)力的浩大工程，建設(shè)項(xiàng)目的上市時間將大為提前。

3.“凈地”出讓能有效維護(hù)廣大動遷戶的利益，有利于社會和諧穩(wěn)定。“凈地”出讓前的征地和動遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ魅烧块T依法依規(guī)進(jìn)行，避免了無理壓價、野蠻拆遷、無法回遷等問題的發(fā)生。

但目前有關(guān)“毛地”“凈地”問題還存在模糊認(rèn)識。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商取得房屋拆遷許可證后對被拆遷人的補(bǔ)償、安置很容易被誤讀成“毛地”出讓。如“毛地”出讓合法，那么開發(fā)商就擁有了“毛地”的使用權(quán)，也就擁有了占有、拆除“毛地”的上房屋和驅(qū)趕被拆遷人的權(quán)利，這等于將國家的強(qiáng)制權(quán)變相賦予給開發(fā)商。 要從根兒上解決“毛地”問題，僅僅是部門文件中規(guī)定還不行，還應(yīng)在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》或上位法中明確做出禁止性和懲戒性規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

1.江平主編：《中華人民共和國合同法精解》，中國政法大學(xué)出版社，1999年版。

2.梁慧星主編：《民商法論叢》，2001版。

3. 程小平撰寫：《以轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)益的法律風(fēng)險及其防范》，找法網(wǎng)。

篇3

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)毫無疑問要涉及搬遷，要搬遷就要拆房、建房，這就可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)沖突和民事糾紛，這就要求我們幫助基層干部群眾熟悉最新法律法規(guī)，并提供法律咨詢意見和建議，幫助審查有關(guān)合同，調(diào)處各類矛盾糾紛，助推新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)步入法制化、正規(guī)化健康發(fā)展軌道。

一、建立工作機(jī)制，明確部門職責(zé)

成立領(lǐng)導(dǎo)小組，強(qiáng)化組織保障。首先，結(jié)合新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)實(shí)際，成立服務(wù)保障新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)服務(wù)保障新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)聯(lián)絡(luò)辦公室，明確工作分工和各自職能。其次，開通服務(wù)新型農(nóng)村社區(qū)法制網(wǎng)站，普及相關(guān)法律知識，增強(qiáng)服務(wù)的公開性、透明性、及時性。桐柏縣為最大程度發(fā)揮法院工作服務(wù)大局的作用，超前預(yù)防和解決新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中引發(fā)的有關(guān)矛盾糾紛，簡化“涉新型農(nóng)村社區(qū)案件”立案程序，力求做到當(dāng)天當(dāng)天立案，對偏遠(yuǎn)農(nóng)村的當(dāng)事人做到上門立案、電話預(yù)約立案。抽調(diào)業(yè)務(wù)水平高、農(nóng)村工作經(jīng)驗(yàn)豐富的法官審理和執(zhí)行拆遷、權(quán)屬登記、補(bǔ)償安置、房屋權(quán)屬糾紛等“涉新型農(nóng)村社區(qū)案件”。

二、全域助推，營造良好法治環(huán)境

立足構(gòu)建和諧社會，把促進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)人與人之間和諧共處作為工作的出發(fā)點(diǎn)和著力點(diǎn)，注重審理好妨礙新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的民事糾紛，有效化解土地征用、房屋拆遷等影響新型農(nóng)村社區(qū)穩(wěn)定的行政爭議，統(tǒng)籌兼顧維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益。同時，嚴(yán)厲打擊危害新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的刑事犯罪，維護(hù)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的管理秩序，為社區(qū)群眾安居樂業(yè)提供良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。對涉及新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的各類糾紛，在法律解釋和法律適用上，本著有利于新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的原則，認(rèn)真研究政策及相關(guān)法律，統(tǒng)籌兼顧個案處理與普遍性、的關(guān)系，消除可能遇到的法律障礙。

三、逐一排查，防患于未然

隨著新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的深入，矛盾糾紛必然會凸顯出來，這就要求法律工作者在工作中：一是加強(qiáng)矛盾糾紛情報信息收集工作，及時掌握動遷矛盾糾紛信息，做到早發(fā)現(xiàn)、早控制、早解決。二是對涉及拆遷的住戶實(shí)行排查制度，及時掌握拆遷戶的思想動態(tài)，突出做好重點(diǎn)人群、重點(diǎn)戶的糾紛排查化解工作，對排查出來的矛盾糾紛研究制定工作對策。三是與村組基層工作人員充分聯(lián)系，發(fā)揮基層人員了解情況、溝通方便的作用，與村民調(diào)解委員會密切配合，共同化解矛盾糾紛。長葛市司法局2012年以來，根據(jù)自身情況，結(jié)合推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)進(jìn)程中的實(shí)際情況，完善人民調(diào)解四級網(wǎng)絡(luò)和“三調(diào)聯(lián)動”工作機(jī)制，建立定期排查制度，最大限度地把各種矛盾糾紛化解在基層，解決在萌芽狀態(tài)，取得了非常好的社會效果。

四、整合資源，主動服務(wù)

協(xié)助律師事務(wù)所與司法所“所所結(jié)對”，依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所設(shè)立法律服務(wù)窗口，委派高素質(zhì)的律師到服務(wù)窗口定期值班，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府、農(nóng)民群眾提供上門法律服務(wù)，促進(jìn)城鄉(xiāng)法律服務(wù)一體化。建立服務(wù)綠色通道，以最高法院確定探索訴訟與非訴訟銜接機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)為契機(jī)，對涉及新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中發(fā)生的各種矛盾糾紛，堅持立案快、審理快、調(diào)解快、執(zhí)行快、消化快的工作原則，第一時間提供司法服務(wù)和保障。2011年以來，鄭州市司法局就以“律師事務(wù)所與司法所‘所所結(jié)對’”的工作模式，指派政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的律師到服務(wù)窗口值班“坐診”，為鎮(zhèn)黨委政府、農(nóng)民群眾提供上門法律服務(wù)，促進(jìn)了城鄉(xiāng)法律服務(wù)一體化。

篇4

第一條為規(guī)范征收或征用集體土地房屋拆遷管理，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《**省土地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，參照《**市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本市市區(qū)**鎮(zhèn)、**鎮(zhèn)西外環(huán)路以東區(qū)域范圍內(nèi)，因城市建設(shè)和發(fā)展需要征收或征用集體土地拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱“被拆遷人”）進(jìn)行補(bǔ)償安置的，適用本辦法。

江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)征收或征用集體土地的房屋拆遷及補(bǔ)償安置依照本辦法執(zhí)行。

第三條集體土地房屋拆遷所在地的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償安置相關(guān)工作作為政府工作的重要內(nèi)容，成立專門機(jī)構(gòu)，做好拆遷工作，并將拆遷工作列入年度考核目標(biāo)。

市國土資源局負(fù)責(zé)集體土地房屋拆遷相關(guān)的征地補(bǔ)償?shù)墓芾砉ぷ鳌?/p>

市建設(shè)局負(fù)責(zé)拆遷商品房建設(shè)的管理工作。

市人民政府房屋動遷管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱“市動遷辦”）負(fù)責(zé)市區(qū)集體土地房屋拆遷相關(guān)的補(bǔ)償安置的管理工作。

市政府有關(guān)職能部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，共同做好房屋拆遷補(bǔ)償安置的相關(guān)工作。

第二章拆遷管理

第四條市規(guī)劃局出具建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）后，市動遷辦根據(jù)用地單位的申請，書面通知相關(guān)部門暫停辦理下列事項(xiàng)：

（一）新批宅基地和其他建設(shè)用地；

（二）審批新建、改建、擴(kuò)建房屋及其他附著物；

（三）審批改變房屋、土地用途；

（四）辦理房屋、土地權(quán)屬證書；

（五）辦理戶口的遷入、分戶；

（六）核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照或臨時工商營業(yè)執(zhí)照；

（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第五條用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬登記情況，擬訂用地范圍內(nèi)被拆遷房屋的補(bǔ)償安置實(shí)施方案，并報市動遷辦備案。房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）用地范圍內(nèi)被拆遷房屋及其他附著物的調(diào)查情況和所需補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)測算情況；

（二）拆遷計劃、拆遷期限；

（三）拆遷補(bǔ)償安置資金足額到位的存款證明（辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具）或者產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房證明；

（四）補(bǔ)償安置方式；

（五）其他與房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)的事項(xiàng)。

第六條市動遷辦對用地單位提交的房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案進(jìn)行審查并予以公告，并向用地單位發(fā)出房屋拆遷補(bǔ)償安置通知書。

市動遷辦在審查時應(yīng)當(dāng)核實(shí)拆遷房屋及其他附著物的現(xiàn)實(shí)狀況。

第七條用地單位應(yīng)當(dāng)選擇有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷，并與房屋拆遷實(shí)施單位訂立拆遷委托合同。

被委托的拆遷實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第八條市動遷辦應(yīng)當(dāng)對房屋拆遷項(xiàng)目實(shí)施動態(tài)跟蹤監(jiān)督管理；用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位在拆遷實(shí)施過程中必須使用江陰市房屋拆遷信息管理系統(tǒng)，并接受監(jiān)督管理。

第九條用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷地點(diǎn)設(shè)立現(xiàn)場辦公室。

第十條從事集體土地房屋拆遷業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)掌握與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)知識，并經(jīng)市動遷辦的專業(yè)培訓(xùn)、考核，取得市建設(shè)局核發(fā)的上崗證書。

上崗證書實(shí)行年審制度。

第十一條市動遷辦應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立江陰市房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)名錄，定期向社會公布。房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取當(dāng)事人共同選擇的方式。

接受房屋拆遷估價委托的估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與用地單位簽訂拆遷估價委托協(xié)議。

第十二條估價機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價時，應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人到場，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人和拆遷估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明后，估價機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評估。

第十三條用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在估價結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布估價結(jié)果。

第十四條用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案做好房屋拆遷補(bǔ)償安置工作，并按照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從城市建設(shè)和發(fā)展需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。

第十五條用地單位不得擅自延長拆遷期限。

拆遷期限確需延長的，用地單位應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向市動遷辦提出延期申請，市動遷辦應(yīng)當(dāng)自收到拆遷延期申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

第十六條在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)具體載明補(bǔ)償形式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、安置方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)采用市動遷辦在江陰市房屋拆遷管理信息系統(tǒng)上提供的格式文本。

第十七條房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之后，當(dāng)事人對補(bǔ)償安置協(xié)議產(chǎn)生糾紛的，可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第十八條用地單位與被拆遷人經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由市動遷辦裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起的30日內(nèi)做出。

裁決程序由市動遷辦按照有關(guān)規(guī)定另行制定。

第十九條用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。

市建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督管理。

第二十條從事房屋拆除的施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備省級以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的房屋拆除施工專業(yè)資質(zhì)證書。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)編制房屋拆除施工方案，并對拆除施工安全負(fù)責(zé)。房屋拆除施工管理嚴(yán)格按市建設(shè)局相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

用地單位應(yīng)當(dāng)對房屋拆除施工實(shí)行招投標(biāo)制度。

第二十一條房屋拆遷補(bǔ)償安置結(jié)束后，由市國土資源局會同市建設(shè)局、市動遷辦組織相關(guān)單位對房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施情況作出評價，并對工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。

第二十二條市動遷辦、用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對拆遷檔案資料的管理，并及時向有關(guān)部門移交相關(guān)資料。

第三章補(bǔ)償安置

第二十三條被拆遷房屋的合法依據(jù)，以用地單位在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）前，被拆遷人所持有的房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。

第二十四條被拆遷房屋的用途，以房屋權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書未載明用途的以土地權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。

第二十五條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；沒有房屋權(quán)屬證書的，以合法建房手續(xù)批準(zhǔn)的建房面積為準(zhǔn)；合法建房手續(xù)未載明批準(zhǔn)建房面積的，由所在鎮(zhèn)會同市國土資源局、市規(guī)劃局、市動遷辦按拆遷所在地農(nóng)村建房基本戶型標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定核定其合法建筑面積；沒有合法建房手續(xù)，但在本辦法實(shí)施前已建造且被拆遷人建房時符合相關(guān)建房規(guī)定條件的，由被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)向所在村提出申請，經(jīng)所在村、鎮(zhèn)審核，由市國土資源局、市規(guī)劃局、市動遷辦會審?fù)?，按拆遷所在地農(nóng)村建房基本戶型標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定核定其合法建筑面積，并在拆遷地點(diǎn)公示。

不符合前款規(guī)定情況的，均不予認(rèn)定為合法建筑面積。

第二十六條被拆遷房屋的建造年代，以確認(rèn)合法建筑面積的權(quán)屬證書或批準(zhǔn)文件中載明或核定的年代為準(zhǔn)。

第二十七條拆遷違法建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明在城市建設(shè)需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應(yīng)拆除而未拆除的老（舊）房均不予補(bǔ)償安置。

用地單位在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）后，被拆遷人違反規(guī)定進(jìn)行房屋及其他附著物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝飾裝修部分，不予補(bǔ)償安置。

拆遷租賃住宅房屋的，對房屋承租人不予補(bǔ)償安置。

拆遷未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償安置，但應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)材料殘值補(bǔ)貼。

第二十八條住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)置換，也可實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

第二十九條住宅房屋的被拆遷人要求實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)置換的，由用地單位提供在補(bǔ)償安置實(shí)施方案中確定的拆遷商品房給予產(chǎn)權(quán)置換。

第三十條住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規(guī)定確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積：被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的，按被拆遷房屋合法建筑面積確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積；被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積，但每戶房屋產(chǎn)權(quán)置換面積不得超過250平方米。

住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續(xù)計一戶，被拆遷人在同一用地范圍內(nèi)有多處住房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村宅基地審批規(guī)定合并為一戶計算。有子女的老年人，與所隨子女合并為一戶計算。

第三十一條房屋產(chǎn)權(quán)置換按本辦法第三十條規(guī)定確認(rèn)的房屋產(chǎn)權(quán)置換面積套拆遷商品房的最接近戶型。

置換的拆遷商品房結(jié)算辦法為：拆遷商品房面積等于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按政府確定的建安價結(jié)算；大于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按市場價結(jié)算；小于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按市場價與建安價的差價結(jié)算后補(bǔ)貼給被拆遷人。

第三十二條在拆遷期限屆滿之日前，用地范圍內(nèi)的被拆遷人家庭成員符合農(nóng)村居民分戶建造住宅條件，因城市規(guī)劃控制，未批準(zhǔn)建房且未購買村民聯(lián)建房的，可由本人向所在村提出申請，所在村、鎮(zhèn)審核同意并在拆遷地點(diǎn)公示無異議后，經(jīng)市國土資源局、市規(guī)劃局會審批準(zhǔn)，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷商品房，價格按建安價結(jié)算。

第三十三條住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）要求實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模劝吹谌畻l、三十二條規(guī)定確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積（照顧購買面積），再按拆遷商品房的市場價與建安價的差價乘以其房屋產(chǎn)權(quán)置換面積（照顧購買面積）計算貨幣補(bǔ)償金額，給予貨幣補(bǔ)償安置。住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償金后應(yīng)自行購房。

第三十四條拆遷住宅房屋應(yīng)當(dāng)按重置價結(jié)合成新評估價給予補(bǔ)償，其中被拆遷房屋合法建筑面積大于房屋產(chǎn)權(quán)置換面積部分，按重置價結(jié)合成新評估價的130%給予補(bǔ)償。

第三十五條拆遷住宅房屋，用地單位應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷獎勵費(fèi)。

第三十六條用地單位或被委托的拆遷實(shí)施單位應(yīng)在拆遷地點(diǎn)公布被拆遷人房屋的補(bǔ)償和安置情況，接受社會監(jiān)督。

第三十七條拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

拆遷工礦倉儲及其他非商業(yè)經(jīng)營的非住宅合法房屋，被拆遷房屋建筑容積率小于等于0.3的，其合法房屋按重置價結(jié)合成新評估價的2.5倍予以補(bǔ)償；建筑容積率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面積部分按重置價結(jié)合成新評估價的2.5倍予以補(bǔ)償，大于0.3的面積部分按重置價結(jié)合成新評估價補(bǔ)償。

拆遷商業(yè)經(jīng)營的非住宅合法房屋，按重置價結(jié)合成新評估價的3.5倍予以補(bǔ)償。

拆遷非住宅房屋涉及的集體建設(shè)用地參照國有劃撥土地估價，由用地單位補(bǔ)償給集體建設(shè)用地所有權(quán)人。

第三十八條拆遷非住宅房屋，用地單位應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付非住宅房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、設(shè)備搬遷費(fèi)、綜合補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)和搬遷獎勵費(fèi)。

第三十九條住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以銀行匯票方式支付，均不得以現(xiàn)金方式支付。

第四章拆遷商品房建設(shè)管理

第四十條拆遷商品房由市動遷辦會同相關(guān)部門，擬定建設(shè)計劃，確定建設(shè)規(guī)模，報市建設(shè)局和市國土資源局備案。

第四十一條拆遷商品房的開發(fā)建設(shè)按政府確定的拆遷商品房招標(biāo)拍賣掛牌價格（含土地招標(biāo)拍賣掛牌底價、建安價、室外工程建設(shè)費(fèi)、政府代收費(fèi)、財務(wù)管理費(fèi)用、核定利潤等），通過土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式確定開發(fā)建設(shè)單位。拆遷商品房的建安價由住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）結(jié)算給開發(fā)建設(shè)單位；拆遷商品房招標(biāo)拍賣掛牌價格與建安價的差價部分，按征地拆遷項(xiàng)目安置所需拆遷商品房的面積計算支付金額，由用地單位預(yù)先存入市建設(shè)局設(shè)立的拆遷商品房建設(shè)資金專用帳戶，由市建設(shè)局按規(guī)定核準(zhǔn)后結(jié)算給開發(fā)建設(shè)單位。

拆遷商品房建設(shè)資金專用帳戶接受市財政、審計部門的監(jiān)督。

第四十二條拆遷商品房的市場價，按房屋拆遷時同一房地產(chǎn)市場供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場交易價格確定，并由市房產(chǎn)管理局、市建設(shè)局適時公布。

拆遷商品房建安價由市建設(shè)局公布。

第四十三條拆遷商品房用于城市建設(shè)和發(fā)展中對住宅房屋被拆遷人的產(chǎn)權(quán)置換，由市建設(shè)局負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)置換的監(jiān)督管理。

第四十四條拆遷商品房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。

市建設(shè)局設(shè)立拆遷商品房建設(shè)監(jiān)督管理辦公室，負(fù)責(zé)對拆遷商品房建設(shè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督管理，以確保工程建設(shè)質(zhì)量，并會同市房產(chǎn)管理局落實(shí)拆遷商品房小區(qū)物業(yè)管理。

第五章法律責(zé)任

第四十五條被委托的拆遷實(shí)施單位及其工作人員弄虛作假、的，追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員的責(zé)任，可以依法吊銷上崗證；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

被委托的拆遷實(shí)施單位違規(guī)使用拆遷專項(xiàng)資金的，追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人的責(zé)任；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條估價機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的評估價的，估價結(jié)果無效，由市建設(shè)局處以5千元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消拆遷估價資格；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十七條承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)未采取相應(yīng)安全防護(hù)措施的，由市建設(shè)局責(zé)令改正，給予警告，并處2千元以上3萬元以下罰款；造成傷亡事故的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條拆遷商品房開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定開發(fā)建設(shè)的，由市建設(shè)局責(zé)令改正，追究其違約責(zé)任，并依法給予行政處罰。

篇5

城市邊緣地區(qū)又稱之為城鄉(xiāng)結(jié)合部或城鄉(xiāng)結(jié)合帶，即城市和鄉(xiāng)村的結(jié)合地區(qū)。這一地區(qū)是我們過去在編制城市規(guī)劃中常常被忽略的地方，也是城市規(guī)劃管理鞭長不及之處。

近年來隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市不斷向外推延，在此結(jié)合處出現(xiàn)了諸多新問題，且又相當(dāng)棘手，影響著城市的正常發(fā)展和城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量的改善和提高。這類問題尤以發(fā)展的中、小城市表現(xiàn)突出，已經(jīng)引起或正在為城市和規(guī)劃建設(shè)界人士所重視。

1在城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)諸多影響城市發(fā)展和城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量的問題主要是兩方面

1.1由于該地區(qū)靠近城市，絕大多數(shù)是一部分在城市建城區(qū)，一部分地區(qū)位于城市近郊。由于城市中心的輻射作用，信息靈通，交通方便，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速發(fā)展但具有較大的盲目性，相當(dāng)一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)選址不盡合理，占據(jù)了城市發(fā)展備用的非生產(chǎn)性用地或侵蝕影響著城市水源地，城市風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)。一些企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，生產(chǎn)工藝落后，浪費(fèi)能源材料;一些企業(yè)生產(chǎn)噪聲嚴(yán)重，粉塵及有害氣體嚴(yán)重超量，廢水亂排，污染著城鄉(xiāng)環(huán)境。這類不經(jīng)慎重論證就匆忙上馬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不僅給城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)帶來麻煩，且給城市及發(fā)展增添了新的改革問題，從而增加了不必要的負(fù)擔(dān)。

1.2在城鄉(xiāng)結(jié)合部，特別是沿著城市主要對外出口地區(qū)，由于地理位置上的優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)較為繁榮，商業(yè)、飲服業(yè)發(fā)展迅速，沿路兩側(cè)亂批亂建，違章建設(shè)問題屢見不鮮，屢禁不止，加之富裕起來的近郊農(nóng)民，爭相套大院、建新房。但由于缺乏宏觀控制，缺乏規(guī)劃引導(dǎo)和建設(shè)管理，建筑布局雜亂無章〔，有的房屋建在城市未來的道路上，有的在城市發(fā)展的非居住用地下，隨著城市的發(fā)展，這些都會給城市的建設(shè)帶來一系列問題。如影響著城市的整體環(huán)境，給城市改革增加了動遷量等，由此，給城市的發(fā)展帶來困難。

1.3城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)的上述問題，是一些城市在發(fā)展進(jìn)程中已遇到的實(shí)際問題，我們不能不認(rèn)識到此類問題的嚴(yán)重性和解決這類問題的緊迫性。究其原因，不外乎以下兩方面:

1.3.1城市領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃管理人員過去對城鄉(xiāng)結(jié)合部認(rèn)識不足，對該地區(qū)的過渡性特點(diǎn)認(rèn)識不清，對城市的發(fā)展戰(zhàn)略缺乏研究，缺乏對城市發(fā)展的正確預(yù)測。因此，城市規(guī)劃控制圈定的過小，眼睛只盯在建成區(qū)內(nèi)，只在城市的中心地帶作文章，因而忽略了對城鄉(xiāng)結(jié)合部門的研究。個別同志甚至認(rèn)為城市規(guī)劃控制區(qū)就是城市總體規(guī)劃圖的包括范圍。因此，相當(dāng)一些中、小城市均未編制郊區(qū)規(guī)劃，或是既使編制了也極粗淺，起不到指導(dǎo)城市建設(shè)的作用。加之規(guī)劃管理缺乏嚴(yán)格制度和系統(tǒng)的法律法規(guī)保障，個別領(lǐng)導(dǎo)同志面對經(jīng)濟(jì)過熱的局面，偏于注重了經(jīng)濟(jì)效益而忽視了社會效益和環(huán)境效益，不能總攬全局，從整體上統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)的發(fā)展戰(zhàn)略，致使郊區(qū)的建設(shè)具有較大的盲目性和自由性。

1.3.2大多數(shù)中、小城市經(jīng)濟(jì)起步較晚，城市規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)不健全，城市規(guī)劃設(shè)計與管理人員力量不足，且技術(shù)業(yè)務(wù)水平不高，管理手段、管理措施不當(dāng)，致使規(guī)劃與管理工作深度不夠。隨著城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模大幅度驟增，使得本來就力量不足的規(guī)劃部門急于應(yīng)付超量的建設(shè)任務(wù)，無力顧及城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃與管理。加之城市管理缺乏嚴(yán)重的法律依據(jù)和保障，從而出現(xiàn)了前述問題。

2鑒于上述分析，要解決城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)的問題，當(dāng)前，應(yīng)主要抓好以下方面工作

2.1繼續(xù)深人學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)，提高城鄉(xiāng)居民的法律意識和城市意識，提高遵法、執(zhí)法、守法、護(hù)法的自覺性。尤其是在城鄉(xiāng)結(jié)合部更要下大力氣抓好法律法規(guī)宣傳貫徹工作，使之深人人心，家喻戶曉。城市規(guī)劃部門要依據(jù)法律法規(guī)，從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)、合理，正確地預(yù)測城市的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展方向，統(tǒng)籌考慮城市與郊區(qū)，重新對城市規(guī)劃控制圈進(jìn)行界定。要明確，城鄉(xiāng)結(jié)合部這一地區(qū)的顯著特點(diǎn)就是具有過渡性，亦即今天的城鄉(xiāng)結(jié)合部就是明天的城區(qū)，而今天的鄉(xiāng)村又將是明天的結(jié)合部。

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村城市化的發(fā)展，城市在不斷地擴(kuò)大，農(nóng)村本身也是在以極快的速度轉(zhuǎn)化著土地的使用性質(zhì)。因此，要在深人研究城鎮(zhèn)布局體系的基礎(chǔ)上，確定出合理的規(guī)劃控制區(qū)范圍，以適應(yīng)城市的發(fā)展需要。對于發(fā)展中的中、小城市，其城市規(guī)劃控制區(qū)應(yīng)量為城市的未來發(fā)展留足余地，象涉及到城市生命的水源地、近郊區(qū)的風(fēng)景名勝區(qū)、以及對城市影響較大的主要出人口兩側(cè)地區(qū)應(yīng)考慮進(jìn)人控制范圍，以保護(hù)歷史文化，提高城市環(huán)境質(zhì)量，為城市發(fā)展繁榮奠定良好的基礎(chǔ)。

篇6

關(guān)鍵詞：拆遷 矛盾 途徑

中圖分類號：U415.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2306-1499（2014）12-

1.房屋征收的主要矛盾剖析

1.1房屋拆遷的法律、法規(guī)、政策不完善引起的矛盾

我國主要的征地拆遷法律法規(guī)有：《土地管理法》、《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 ，由于宣傳力度不夠，群眾對其只是了解甚淺，甚至?xí)嗾氯×x，對抗房屋征收工作。如此一來加大了房屋征收的難度，導(dǎo)致近年來釘子戶的數(shù)量逐年增多，嚴(yán)重阻礙了房屋征收的進(jìn)度。由于征收安置、過渡房源儲備嚴(yán)重不足，征收群眾的安置問題未得到徹底解決，對征收工作造成了很大的負(fù)面影響。隨著征收規(guī)模的增加，供群眾選擇的現(xiàn)成安置樓較少，期房又較多，而且大多被安置在離原征收區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，影響了政府的公信力。

1.2拆遷補(bǔ)償評估機(jī)制不健全引起的矛盾

房屋估價金額直接影響著拆遷補(bǔ)償金額的多少，然而很多地方的估價機(jī)制不健全。表現(xiàn)如下：有的不具有評估資格的機(jī)構(gòu)也在做評估，有的房屋評估全市都是同一家評估機(jī)構(gòu)在做，有的在拆遷估價工作中違反有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，有的在拆遷估價工作中弄虛作假，擅自減低或提高補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，縮小或者擴(kuò)大補(bǔ)償、安置范圍，有的與拆遷當(dāng)事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益或者以給予回扣等不正當(dāng)手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)。

1.3群眾的合法權(quán)益得不到維護(hù)引起的矛盾

近期，一些地區(qū)在農(nóng)村征地和房屋拆遷中，出現(xiàn)被拆遷人示威、游行，甚至死傷事件，群眾反映強(qiáng)烈，社會影響十分惡劣。停水、停電、阻斷交通燈野蠻手段逼迫搬遷，以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”的現(xiàn)象時有出現(xiàn)，暴力拆遷和征地造成了人員傷亡和嚴(yán)重的財產(chǎn)損失。存在、權(quán)錢交易現(xiàn)象，引起了大規(guī)模的群體性上訪事件。

1.4拆遷工作人員的素質(zhì)不高和工作方法欠佳引起的矛盾

拆遷工作人員對房屋征收與補(bǔ)償?shù)膰摇⑹?、市、?zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)不熟悉，沒有按征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定合理的補(bǔ)償安置方案，因此引起了被拆遷人的不滿，導(dǎo)致拖延征收進(jìn)度。

2.對策與建議

2.1加強(qiáng)對群眾進(jìn)行土地征收及補(bǔ)償法制知識的教育

采取書面、網(wǎng)絡(luò)及媒體的方式對群眾進(jìn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的法制教育，使他們了解房屋征收補(bǔ)償安置政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、工作程序等。掌握基本的征地情況，了解群眾對征收安置的要求，確保拆遷人和被拆遷人雙方在補(bǔ)償方面得到共識，使得拆遷補(bǔ)償工作能公平公正地進(jìn)行。根據(jù)群眾的居住要求和安置意愿規(guī)劃各種戶型的安置房，嚴(yán)抓安置房進(jìn)度，讓群眾能更快搬進(jìn)安置房，展開正常的生活。

2.2拆遷估計機(jī)構(gòu)規(guī)范化

2.2.1片區(qū)劃分

房屋拆遷估價以居委會為單位劃分片區(qū)，每一個片區(qū)不宜超過200戶且估價房屋面積不超過20000平方米。同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估。如同一拆遷范圍內(nèi)需要兩家或兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2估價機(jī)構(gòu)投票產(chǎn)生的方式

⑴估價機(jī)構(gòu)一般由被拆遷人投票的方式產(chǎn)生，鎮(zhèn)街拆遷部門負(fù)責(zé)召集公證部門（或司法所）、拆遷人、被拆遷人、被拆遷人所在的居委會或被拆遷人代表和估價機(jī)構(gòu)參加。

⑵被拆遷房屋實(shí)行一戶一票現(xiàn)場投票制，參加投票的到場戶數(shù)須多于全體被拆遷房屋總戶數(shù)的一半才視為有效。

⑶得票票數(shù)多于投票總數(shù)一半的估價機(jī)構(gòu)即為本期本片區(qū)選中的房屋估價機(jī)構(gòu)。若沒有任何一家估價機(jī)構(gòu)得票過半，則由被拆遷人在第一輪得票數(shù)前三位的估價機(jī)構(gòu)中重新投票，得票數(shù)最多的一家為本片區(qū)選中的估價機(jī)構(gòu)。

⑷以上估價機(jī)構(gòu)必須是符合相關(guān)資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)。

2.2.3估價機(jī)構(gòu)搖珠產(chǎn)生的方式。若被拆遷人不愿意或者放棄投票選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)的，由拆遷人采取公開搖珠的方式確定估價機(jī)構(gòu)：

⑴搖珠開始之前先由搖珠人（由公證處或司法所代表）向參加搖珠的各方代表展示寫有阿拉伯?dāng)?shù)字的小珠（小珠上的編號對應(yīng)著各估價機(jī)構(gòu)簽到時的順序號，即對應(yīng)具體的估價機(jī)構(gòu)），然后逐一將小珠放進(jìn)搖珠機(jī)內(nèi)。

⑵搖珠人每次搖出一個小珠，小珠對應(yīng)的估價機(jī)構(gòu)即為本期該片區(qū)選中的估價機(jī)構(gòu)，該估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該片區(qū)當(dāng)期受理申請的全部估價項(xiàng)目。

3.健全工作機(jī)制，及時化解矛盾糾紛

各地區(qū)、有關(guān)部門要求嚴(yán)格按照評估到位、審批程序到位、政策公開到位、補(bǔ)償安置到位的要求，建立健全征地拆遷信息溝通與協(xié)作機(jī)制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題，防止矛盾積累激化。要健全征地拆遷工作責(zé)任制，加快建立上下貫通的信息系統(tǒng)，積極探索征地拆遷矛盾糾紛排查調(diào)處機(jī)制，采取各種有效方式做好群眾思想工作，防止簡單粗暴壓制群眾，避免困征地拆遷問題引發(fā)新的上訪事件。地方各級人民政府和有關(guān)部門要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題解決在初始階段。各地要加強(qiáng)形勢分析與研判，一旦發(fā)生惡性事件，要及時啟動應(yīng)急預(yù)案，做好穩(wěn)控工作，防止事態(tài)擴(kuò)大。要加強(qiáng)和改進(jìn)宣傳工作，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和引導(dǎo)的重要作用。

4.加強(qiáng)對拆遷工作人員的培訓(xùn)與教育

4.1嚴(yán)格按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，堅持依法征收和公平、公正、公開兩個原則開展工作。嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市、鎮(zhèn)的相關(guān)法律、法規(guī)、杜絕違法、違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。征收項(xiàng)目必須按照有關(guān)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制度合理的補(bǔ)償安置方案，對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

4.2嚴(yán)格按照工作流程辦事

⑴征收公告⑵丈量登記⑶丈量復(fù)核⑷丈量數(shù)據(jù)公示⑸制定補(bǔ)償方案⑹動遷洽談⑺確認(rèn)補(bǔ)償金額⑻簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議⑼支付補(bǔ)償款

參考文獻(xiàn)：

[1]國務(wù)院.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例【M】.北京：法律出版社，2001.

[2]陳愛巧：“征地拆遷”問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)識與矛盾分析

篇7

一、城市房屋權(quán)屬登記行為的內(nèi)容、性質(zhì)及分類

1. 房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭議。

目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。

已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C(jī)構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結(jié)果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭議。

司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。

筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人的申請進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記材料作實(shí)體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認(rèn)識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。

3、注重保護(hù)行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅決糾正登記機(jī)關(guān)的錯誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。

篇8

工業(yè)用地租賃合同范文1出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上就甲方將其合法擁有的廠房出租給乙方使用的有關(guān)事宜，雙方達(dá)成協(xié)議并簽定合同如下：

一、出租廠房情況

甲方出租給乙方的廠房座落在 ，租賃建筑面積為 平方米。廠房類型為 工業(yè)廠房 ， 磚混 結(jié)構(gòu)。

二、廠房起付日期和租賃期限

1、廠房裝修日期 _______ 個月，自 _______月 _______ 日起，至 _______ 月_______ 日止。裝修期間免收租金。

2、廠房租賃自 _______年_______ 月_______ 日起，至 _______ 年_______ 月_______ 日止。租賃期_______ 年。

3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租廠房，甲乙雙方應(yīng)書面確認(rèn)退房，確認(rèn)退房后,甲方應(yīng)如數(shù)退還乙方押金,乙方收到押金后五日內(nèi)必須歸還甲方廠房，并繳清一切乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)，任何一方都不得找理由拖延，如因一方違背此原則給對方造成的損失由造成方賠償對方。

三、租金及押金支付方式

1、甲、乙雙方約定，本合同簽定年限為 年，在合同簽定的前三年該廠房租賃每月每平方米租金為人民幣 元，年租金為 元(大寫：人民幣壹拾貳萬伍仟零捌元整);第四、五年每月每平方米租金為人民幣 元，年租金為 元(大寫：人民幣 )。

2、廠房押金 元(大寫：人民幣 )，由乙方在支付第一年租金時一次性支付完成。

3、甲、乙雙方一旦簽訂合同，合同即生效。乙方應(yīng)先向甲方預(yù)付定金 元(大寫：人民幣 )，然后乙方入場裝修，在20xx年8月20日前將剩余第一年租金 元(大寫：人民幣 )以及押金 元(大寫：人民幣 )一起支付給甲方，如過期未支付則視為乙方違約，本合同自動失效，乙方支付的定金作為違約金甲方不予退還，但并不免除甲方應(yīng)追究的乙方其他違約責(zé)任。

4、采用先付后租形式，租金每年支付一次，并在上一年度期滿前的兩個月前支付下一年度全年的租金。

四、其他費(fèi)用及相關(guān)事項(xiàng)

1、租賃期間(含裝修期間，以下同)，使用該廠房時所發(fā)生的使用費(fèi)(不含與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的費(fèi)用及水電氣開戶費(fèi)等)水、電、氣、電話、物管費(fèi)、乙方生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)(乙方不承擔(dān)關(guān)于房子所有權(quán)所產(chǎn)生的費(fèi)用)，如涉及到?jīng)]有注明的應(yīng)遵守國家相關(guān)法律、法規(guī)和地方政府相關(guān)規(guī)定處理，雙方應(yīng)按時足額繳納，如任何一方違反本約定，造成停水、停電等一切損失由違反方承擔(dān)并賠償對方。

2、因任何一方原因致使對方先行承擔(dān)責(zé)任的，對方有權(quán)向責(zé)任方追償;若責(zé)任方逾期未向?qū)Ψ街Ц?對方有權(quán)從押金中扣除，違約方需在規(guī)定時日內(nèi)補(bǔ)足相應(yīng)款項(xiàng)。

3、租賃期間，租賃范圍內(nèi)廠房及附屬設(shè)施、設(shè)備、管道與線路(無論房屋原有還是乙方自行改造增設(shè)的)等均由乙方負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)、修理，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，房屋原有的附屬設(shè)備設(shè)施不是因使用不當(dāng)損壞的由甲方負(fù)責(zé)費(fèi)用(如質(zhì)量問題等)。

4、甲乙雙方應(yīng)遵守本合同的所有費(fèi)用相關(guān)的項(xiàng)目如不遵守致使對方承擔(dān)責(zé)任的，逾期支付或逾期20日仍未支付的對方有權(quán)采取相應(yīng)措施防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，由此造成的所有損失和責(zé)任由責(zé)任方承擔(dān)。

5、租賃期滿后，甲方如繼續(xù)出租該廠房時，乙方享有同等條件下優(yōu)先權(quán);如期滿后不再出租，則甲方應(yīng)在到期前六個月通知乙方，給乙方充足的準(zhǔn)備時間，乙方應(yīng)如期搬遷，否則由此造成一切損失和后果，都由乙方承擔(dān)，但前提必須滿足第二項(xiàng)第3條。

6、租賃期滿后，該廠房歸還時，乙方應(yīng)將房屋所改動布局及結(jié)構(gòu)的地方恢復(fù)到承租時的狀況，不含裝修部分，房屋所要改動布局及結(jié)構(gòu)的地方以甲乙雙方書面簽字為準(zhǔn)。

五、廠房裝飾、裝修及相關(guān)責(zé)任

1、乙方在不影響建筑整體結(jié)構(gòu)和安全的條件下，可自行裝飾裝修。但應(yīng)符合國家及相關(guān)部門法律法規(guī)(如消防、安全等)的要求和本廠房物業(yè)管理規(guī)定。否則引發(fā)的一切行政、刑事、民事責(zé)任均由乙方自行承擔(dān)，甲方有權(quán)要求賠償。

2、 乙方需增設(shè)附屬設(shè)施或固定設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由甲方報請有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

3、乙方不得改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，如需改造，必須征得甲方和物業(yè)公司書面同意，并經(jīng)過有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計和報政府有關(guān)部門審批。否則，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)原狀并追究由此造成的損失。

4、乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)好該廠房及其附屬設(shè)施、公共區(qū)域，乙方負(fù)責(zé)租賃范圍內(nèi)廠房及附屬設(shè)施、設(shè)備、管道與線路(無論房屋原有還是乙方自行改造增設(shè)的)的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，保障其完好。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，使該廠房及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)負(fù)及時修復(fù)。乙方拒不維修的，給甲方或第三方造成的損失由乙方賠償，原有設(shè)施設(shè)備如使用正常合理卻因質(zhì)量問題損壞的由甲方負(fù)責(zé)維修更換，如甲方不維修更換或拖延時間所造成乙方和第三方的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。

5、對于該廠房及其附屬設(shè)施因自然屬性或合理使用導(dǎo)致的損耗，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

6、如因不可抗力原因造成廠房損壞或甲乙方損失的，雙方互不賠償損失，但甲乙雙方應(yīng)積極協(xié)商解決后續(xù)問題。

7、門衛(wèi)室由乙方自行設(shè)計、修建。返還時乙方不負(fù)責(zé)拆除及恢復(fù)原貌。

六、廠房交付和返還

1、廠房交付：本合同一經(jīng)簽訂乙方收到房屋鑰匙能正常進(jìn)入房間動工即視同已將房屋交付乙方。

2、廠房返還：租賃期滿合同終止后，乙方應(yīng)在5日內(nèi)清騰并搬離廠房，返還廠房及其附屬設(shè)施給甲方并結(jié)清其應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，在此期間產(chǎn)生的費(fèi)用(包括但不限于租金、使用廠房產(chǎn)生的費(fèi)用等)應(yīng)該由乙方支付的費(fèi)用仍由乙方承擔(dān)。雙方簽訂廠房交接書確認(rèn)。

3、在滿足第二項(xiàng)第3條后超出上述期限乙方仍留在廠房內(nèi)的各種物品(包括但不限于設(shè)施、設(shè)備、用品、物料、文件等)均視同乙方認(rèn)可的廢棄物，由甲方處置或銷毀，不需承擔(dān)任何費(fèi)用和責(zé)任。甲方在實(shí)施前款約定時，乙方承諾不予阻攔、干擾。否則，由此造成的損失和責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

七、消防、安全責(zé)任

1、乙方負(fù)責(zé)裝修或租賃期間租賃范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、消防安全等的全部責(zé)任。否則給甲方或第三方造成損失的全部由乙方予以賠償。

2、乙方不得在租賃廠房存放易燃、易爆等危險品，不得將有毒或爆炸物等危險物品帶入租賃廠房內(nèi)。

八、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

1、甲方對該廠房享有所有權(quán)在租賃期間內(nèi)不享有使用權(quán)。在本合同履行期間，甲方有權(quán)將租賃廠房予以處分、轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押權(quán)。但甲方需提前10日書面告知乙方并保證不影響本租賃合同繼續(xù)履行，如甲方的房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移甲方必須保證在不影響本租賃合同繼續(xù)履行的情況下組織新的房主與乙方在原合同上簽字認(rèn)可，不管發(fā)生何種方式的改變都不能影響乙方正常使用否則將按損失賠償給乙方。

2、廠房租賃期間，乙方不得擅自轉(zhuǎn)租租賃范圍內(nèi)的廠房及其附屬設(shè)施，否則乙方按當(dāng)年度租金的50%向甲方支付違約金，且甲方有權(quán)解除本合同并按約定方式立即收回全部出租廠房，在租賃期間內(nèi)甲方不得以任何債權(quán)債務(wù)及其他形式方式和糾紛影響乙方使用廠房否則乙方有權(quán)單方解除本合同對此給乙方造成的一切損失由甲方賠付，且甲方不得以任何方式回避。

九、合同解除

1、租賃期滿，合同解除。

2、該廠房因不可抗拒的原因(如地震等)損壞無法繼續(xù)使用的，合同終止，雙方互不賠償對方，但需要雙方積極妥善解決后續(xù)問題。

3、該廠房因市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不賠償對方(但具體事宜遵守國家法律、法規(guī)和地方政府相關(guān)規(guī)定解決)。

4、甲方未按約定時間交付該廠房達(dá)15日及以上，乙方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)向甲方追償損失。

5、乙方逾期15日及以上仍未足額支付該廠房租金、定金、押金或逾期15日仍未補(bǔ)足廠房租賃押金的，甲方有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)向乙方追償損失。

6、乙方擅自將租賃廠房轉(zhuǎn)租給第三方、從事違法犯罪活動的或擅自違法改變廠房主體結(jié)構(gòu)，甲方有權(quán)單方面解除合同，并有權(quán)向乙方追償損失。

7、雙方協(xié)商一致的其他解除合同的協(xié)議。

九、違約責(zé)任

1、未按時足額支付租金等，未按時足額支付或補(bǔ)足其他費(fèi)用、因?qū)Ψ皆蛑率沽硗庖环较刃谐袚?dān)責(zé)任責(zé)任方未及時向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用的，應(yīng)按未付金額的每日5‰向?qū)Ψ街Ц哆`約金。因此而解除合同的，責(zé)任方除按上述比例向?qū)Ψ街Ц稇?yīng)支付日至合同解除日止的逾期違約金外，還應(yīng)按當(dāng)年度租金的50%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

2、除不可抗力因素外雙方租賃期內(nèi)擅自解除合同的，按押金的數(shù)額賠償違約金外還需另外賠付對方一切損失，如雙方協(xié)商解除合同的按協(xié)商條件雙方簽字解除。

八、其他條款

1、租賃期間，如因甲方原因如產(chǎn)權(quán)證問題而影響乙方正常經(jīng)營生產(chǎn)而造成的損失，由甲方負(fù)一切責(zé)任并賠償乙方一切損失。

2、 乙方在辦理相關(guān)手續(xù)的過程中如需要甲方配合的，甲方應(yīng)給予積極配合。

3、 租賃合同簽訂后，如企業(yè)名稱變更，可由甲乙雙方蓋章簽字確認(rèn)，原租賃合同條款不變，繼續(xù)執(zhí)行到合同期滿。

4、若乙方需在租賃建筑物的本體設(shè)立廣告牌，或者乙方需在租賃建筑物的周圍設(shè)立廣告牌，須按政府的有關(guān)規(guī)定完成相關(guān)的報批手續(xù)并報甲方備案。

九、本合同未盡事宜，甲、乙雙方必須依法共同協(xié)商解決。協(xié)商不成可訴訟到廠房所在地的人民法院。

十、本合同一式叁份，雙方各執(zhí)壹份，成都龍洋據(jù)物業(yè)有限公司留一份存檔，合同經(jīng)蓋章簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

工業(yè)用地租賃合同范文2出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同。

第一條 房屋的位置、面積及配套設(shè)施

1、甲方出租給乙方的房屋(以下簡稱該房屋)位于xxx，共計建筑面積約 m2.

2、甲方為乙方提供的設(shè)施包括：

(1)甲方為乙方提供自備井免費(fèi)使用，期間發(fā)生其他維修、水費(fèi)等事項(xiàng)，乙方自負(fù)，并保證合同到期后自備井的完好。

(2)150千瓦變壓器一臺，甲方協(xié)助過戶給乙方使用，乙方獨(dú)立與供電所核算繳納電費(fèi)，使用期間乙方負(fù)責(zé)變壓器的維護(hù)、保養(yǎng)，合同到期后，乙方電費(fèi)清零完整將變壓器交回甲方，并負(fù)責(zé)過戶給甲方指定單位。

(3)甲方提供乙方現(xiàn)有的房屋設(shè)施，并安裝的暖氣，乙方應(yīng)及時維修保養(yǎng)，并保證正常運(yùn)行。

(4)甲方天車供乙方免費(fèi)使用，乙方應(yīng)保證租賃到期后天車的完好狀況。

3、甲方保證本合同出租的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他糾紛，出租后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第二條 租賃期限及用途

1、租賃期限共計年，自年年

2、租賃期滿，乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿3個月之前通知甲方，經(jīng)雙方同意后，按本合同條款，乙方優(yōu)先續(xù)簽租賃合同。

3、乙方保證租賃該房屋在法律法規(guī)政策范圍允許內(nèi)進(jìn)行合法的生產(chǎn)經(jīng)營。

第三條 租金及支付形式

1、該房屋每年租金為(人民幣)萬元整，租期內(nèi)房租不變。

2、支付方式為上打租，即預(yù)付租金：第一年押一付一，即合同簽訂三日內(nèi)，乙方向甲方支付一個月房租為定金，待乙方進(jìn)廠時另交付一個月房租，此時前述定金轉(zhuǎn)為租金，甲方開始整理辦公樓及車間。第二年每半年支付一次，上打租。

3、雙方將正式具備入住條件的日期，作為合同中房屋租賃繳費(fèi)正式的租賃日期，以后，乙方應(yīng)在每次到期續(xù)費(fèi)前三天，將房屋租賃費(fèi)繳納甲方指定賬戶，甲方負(fù)責(zé)為乙方及時開具收據(jù)。

第四條 其余費(fèi)用

乙方自行繳納自己負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

第五條 房屋的修繕及使用

1、乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施，如因使用不當(dāng)造成的(含火災(zāi))房屋及設(shè)施損壞，乙方負(fù)責(zé)回復(fù)原貌或者經(jīng)濟(jì)賠償。

2、乙方不能改變房屋結(jié)構(gòu)，如有必須的臨建必先征得甲方同意方可施工。

第六條 廠房的轉(zhuǎn)租及歸還

1、乙方可以在租賃前內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租金及費(fèi)用由乙方收取。

2、甲乙雙方任何一方無故提前收回或退租，人為造成的合同不能正常履行，需賠付雙方合同三個月租金，作為給付對方的違約賠償。

3、甲乙雙方友好協(xié)商，可以提前收回和退租，雙方互不賠償。

第七條 免賠條件

1、因不可抗拒的原因，致使本合同不能繼續(xù)履行造成的損失，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因國家政策需要拆除或者改造已租賃的房屋，致使甲乙雙方造成損失，雙方互不賠償。

3、因上述原因而終止合同的，租金按照實(shí)際使用實(shí)際計算，精確到天，乙方在補(bǔ)足水電費(fèi)后，甲方負(fù)責(zé)將乙方的預(yù)交的租金及押金及時退還乙方。

4、不可抗拒因素指不能預(yù)見不能避免并不能克服的客觀情況。

第八條 雙方發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決;協(xié)商不成，向簽約地法院起訴。

第九條 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

第十條 本合同甲乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

工業(yè)用地租賃合同范文3出租方(甲方)：_________

承租方(乙方)：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上就甲方將其合法擁有的廠房出租給乙方使用的有關(guān)事宜，雙方達(dá)成協(xié)議并簽定合同如下：

一 出租廠房情況

甲方出租給乙方的廠房座落在_________，租賃建筑面積為_________平方米。

二 廠房起付日期和租賃期限

1.廠房租賃自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。

2.租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租廠房，乙方應(yīng)于合同到期后 天內(nèi)如期歸還，如乙方在該日期后仍未搬出，則該廠房內(nèi)剩余所有物品(包括乙方私人物品)均給甲方所有。

三 租金及保證金支付方式

1.甲.乙雙方約定，該廠房租賃每日每平方米建筑面積租金為人民幣_________元。月租金為人民幣_________元，年租金為_________元。

2.甲.乙雙方一旦簽訂合同，乙方應(yīng)向甲方支付廠房租賃保證金，保證金為一個月租金。租金應(yīng)預(yù)付三個月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。

四 其他費(fèi)用

1.租賃期間，使用該廠房所發(fā)生的水、電、煤氣、電話等通訊的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，并在收到收據(jù)或發(fā)票時，應(yīng)在三天內(nèi)付款。

五 廠房使用要求和維修責(zé)任

1.租賃期間，乙方發(fā)現(xiàn)該廠房及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知甲方修復(fù);甲方應(yīng)在接到乙方通知后的3日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2.租賃期間，乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該廠房及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該廠房及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修。乙方拒不維修，甲方可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3.租賃期間，甲方保證該廠房及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。甲方對該廠房進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)提前3日通知乙方。檢查養(yǎng)護(hù)時，乙方應(yīng)予以配合。甲方應(yīng)減少對乙方使用該廠房的影響。

4.乙方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由甲方報請有關(guān)部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

六 廠房轉(zhuǎn)租和歸還

1.乙方在租賃期間，如將該廠房轉(zhuǎn)租，需事先征得甲方的書面同意，如果擅自中途轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，則甲方不再退還租金和保證金。

2.租賃期滿后，該廠房歸還時，應(yīng)當(dāng)符合正常使用狀態(tài)。

七 租賃期間其他有關(guān)約定

1.租賃期間，甲、乙雙方都應(yīng)遵守國家的法律法規(guī)，不得利用廠房租賃進(jìn)行非法活動。

2.租賃期間，甲方有權(quán)督促并協(xié)助乙方做好消防、安全、衛(wèi)生工作。

3.租賃期間，廠房因不可抗拒的原因和市政動遷造成本合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

4.租賃期間，乙方可根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行裝修，但原則上不得破壞原房結(jié)構(gòu)，裝修費(fèi)用由乙方自負(fù)，租賃期滿后如乙方不再承擔(dān)，甲方也不作任何補(bǔ)償。

5.租賃期間，乙方應(yīng)及時支付房租及其他應(yīng)支付的一切費(fèi)用，如拖欠不付滿一個月，甲方有權(quán)增收5%滯納金，并有權(quán)終止租賃協(xié)議。

八 本合同未盡事宜，甲、乙雙方必須依法共同協(xié)商解決。

九 本合同一式肆分，雙方各執(zhí)貳分，合同經(jīng)蓋章簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇9

一、房屋征收中不容忽視的問題

盡管各級部門在加快房屋征收與補(bǔ)償活動中做了大量工作，但通過近年征收工作實(shí)踐來看，個別城市房屋安置工作形勢不容樂觀，有些地方征收政策落實(shí)還不夠，征遷中引發(fā)的矛盾和糾紛時有發(fā)生，不僅影響征遷進(jìn)度，也給社會帶來不安定因素。

1.安置過渡期超期現(xiàn)象普遍，如期還原難

從近年政府實(shí)施征收項(xiàng)目來看，各地對征收動遷階段工作較為重視，全力以赴地抓征遷，而對安置環(huán)節(jié)工作重視程度不夠，尤其是對安置房建設(shè)顯得力不從心，導(dǎo)致超期安置現(xiàn)象比較嚴(yán)重。其主要原因：一是棚戶區(qū)集中改造項(xiàng)目多、規(guī)模大，加上前幾年政府手中又沒有預(yù)留足夠可調(diào)劑安置房源，社會閑置房也難以彌補(bǔ)過渡房源缺口問題。二是受凈地掛牌制度的要求，政府必須先行投入征遷資金，然后進(jìn)行土地掛牌，從實(shí)施動遷到引進(jìn)投資商，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)，其周期不確定。而現(xiàn)行政策設(shè)定的高層過渡期則無法滿足掛牌、建設(shè)施工周期要求，被征收戶在外過渡時間延長也引發(fā)了矛盾和糾紛。三是部分地塊征收工作完成后，政府又想保證征收成本底線，勢必通過提高土地掛牌價格轉(zhuǎn)嫁征收成本，造成土地價格居高、難以成交。區(qū)域凈地曬地時間長，安置房建設(shè)也就自然往后推。

2.項(xiàng)目征收補(bǔ)償金準(zhǔn)備不足，造成兌現(xiàn)難

在資金儲備上，政府雖然自我加壓，積極實(shí)施招商引資，并通過改造地塊捆綁掛牌等運(yùn)作方式，推動多種資本共同參與項(xiàng)目征遷。但由于近年來房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，部分城市房地產(chǎn)市場形勢不佳，投資商對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變使投資房地產(chǎn)意愿明顯下降，而征收成本卻不斷提高，從而影響到土地的掛牌。個別有意愿投資商兜底實(shí)施的項(xiàng)目，因政府與投資方協(xié)議約束力有限，導(dǎo)致房屋征收項(xiàng)目所需資金難以真正落實(shí)，這就使得一部分被征收戶雖然簽訂了貨幣補(bǔ)償協(xié)議，但終因補(bǔ)償資金不到位而無法兌現(xiàn)，群眾意見很大。

3.個別征收人員作風(fēng)不實(shí)、方式簡單，造成拆遷難

在房屋征收工作實(shí)踐中，個別工作人員職業(yè)道德缺失，政策解釋不到位，工作不透明，方法簡單粗暴，征收補(bǔ)償不能做到公平、公正，甚至置法律法規(guī)于不顧，超越政策底線，出現(xiàn)違法違紀(jì)問題，損害了國家利益、群眾利益，引發(fā)群眾對征收工作的不滿。

二、守住政策底線，確保征收工作推進(jìn)

那么，要力求從根本上解決被征收戶征遷安置問題，減少征遷矛盾和糾紛，還應(yīng)從以下幾方面做好工作。

1.科學(xué)合理確定征收規(guī)模

征收規(guī)模要充分考慮到市情民情，將征收規(guī)?？刂圃诤侠淼膮^(qū)間內(nèi)，正確處理好“五大關(guān)系”。即：城市征收規(guī)模與安置房建設(shè)規(guī)模、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與被征收群眾經(jīng)濟(jì)承受能力、征收及建設(shè)周期與被征收群眾在外過渡期限、征收決定與被征收群眾意愿、房地產(chǎn)開發(fā)與公共利益需要之間的關(guān)系，確保這些關(guān)系之間均衡和適應(yīng)。

2.細(xì)致扎實(shí)地做好項(xiàng)目論證工作

市政府層面在統(tǒng)籌研究制定征遷項(xiàng)目計劃時，充分考慮與之相配套的安置房預(yù)先規(guī)劃、土地掛牌的順序關(guān)系和相應(yīng)的征遷安置工作運(yùn)作模式，確保安置方案明確、過渡時間科學(xué)和政府成本合理支出，讓征遷成果真正能夠使群眾看得見、得實(shí)惠，最大程度地取得群眾的理解和支持。

3.重視項(xiàng)目的風(fēng)險評估工作

房屋征收是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，牽涉面廣、利益沖突明顯、穩(wěn)定隱患諸多。項(xiàng)目啟動前，各征收責(zé)任主體要全面調(diào)查了解和掌握項(xiàng)目屬性特點(diǎn)，尤其是了解和掌握土地房產(chǎn)界定是否清晰，合理劃定征遷范圍，做到安置方案規(guī)劃在前；強(qiáng)化社會穩(wěn)定風(fēng)險預(yù)先評估，廣泛聽取群眾意見，對絕大多數(shù)群眾反響意見強(qiáng)烈、征收合法性存在一定瑕疵的項(xiàng)目，堅決不予盲目啟動，防止做成“夾生飯”。要切實(shí)履行征收項(xiàng)目前期聽證程序，充分聽取各方面意見和建議，不具備征收條件的，特別是征收補(bǔ)償資金不足的，不要輕易啟動動遷工作。

4.把安置房建設(shè)作為重中之重來抓

征遷安置工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性工程，“拆建安”各個環(huán)節(jié)銜接工作非常重要，否則將對后期社會穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。各征收主體應(yīng)抓好資源整合，完善安置房建設(shè)運(yùn)作機(jī)制，把安置房建設(shè)放在整個征收工作的重中之重來抓，優(yōu)先建設(shè)安置房，優(yōu)先安置被征收人，最大程度地減少征收矛盾和糾紛，確保征收工作有序、平穩(wěn)地推進(jìn)。

5.多方位地開辟安置渠道

一是建設(shè)安置房仍然是安置首位。政府部門應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)牡貕K集中建設(shè)安置房，做到征收過渡量與安置房建設(shè)相匹配。二是保證安置房建設(shè)落實(shí)。征遷項(xiàng)目具有興建安置房要求的，在開發(fā)商要求商品房預(yù)售時，征收管理部門實(shí)行前置審核把關(guān)，安置房建設(shè)達(dá)不到要求的，不予進(jìn)行商品房預(yù)售。三是探索貨幣化商品房實(shí)物安置模式。在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，利用國開行貸款資金，鼓勵被征收戶選擇購買商品房現(xiàn)房、期房或二手房，以此縮短被征收戶在外過渡期限，解決被征收戶的過渡問題。

6.提升征收工作人員職業(yè)道德素養(yǎng)

篇10

2001年10月18日，上海市金山區(qū)計劃委員會作出金計基宅［2001］12號批復(fù)，同意第三人在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4等地塊建造一期商品房項(xiàng)目。 2004年8月28日，上海市金山區(qū)人民政府發(fā)出《關(guān)于同意上海金山土地整理發(fā)展有限公司建造一期商品房劃撥使用國有土地及收回土地使用權(quán)的通知》，同意第三人在已取得上海市金山區(qū)計劃委員會金計基宅［2001］第12號批復(fù)的情況下建造一期商品房。 2004年8月31日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局與第三人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，約定將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的國有土地使用權(quán)出讓給第三人，第三人應(yīng)于2004年12月31日之前動工建設(shè)。簽約后，第三人足額繳納了土地出讓金。 2005年2月18日，原告與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定第三人將金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給原告。原告共向第三人支付人民幣11,000,000元土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。 2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會向原告作出批復(fù)，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。 2007年2月16日，原上海市金山區(qū)房屋土地管理局向原告出具業(yè)務(wù)受理單，受理了原告調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)的申請。第三人在整個土地轉(zhuǎn)讓過程中始終未取得土地使用權(quán)證。因動遷以及規(guī)劃調(diào)整，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊始終未開工建設(shè)。 2010年5月26日，被告向上海市金山區(qū)人民政府提出關(guān)于朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊處置方案的請示，提出以協(xié)議收購方式收回國有土地使用權(quán)的處置方案。 2010年6月10日，上海市金山區(qū)人民政府作出批復(fù)，同意被告以協(xié)議收購方式收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊。 2010年6月30日，被告對第三人作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定，認(rèn)定第三人自2004年12月31日起兩年內(nèi)未動工開發(fā)，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊為閑置土地，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條、〔1〕《閑置土地處置辦法》第4條〔2〕作出決定：一、收回金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-A、C、D地塊的國有土地使用權(quán)，由區(qū)土地儲備中心實(shí)施儲備；二、第三人與被告簽訂土地交還協(xié)議，解除土地出讓合同后，由第三人到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)。

另查明：金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整；被告在作出被訴具體行政行為之前未進(jìn)行公告。

原告訴稱，被告在作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定前，明知原告具有利害關(guān)系，卻未聽取原告的陳述和申辯，致使原告無法及時提出異議。同時，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定的依據(jù)也并不充足。綜上，原告要求判令撤銷被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

被告辯稱，原告與被訴具體行政行為之間不具有利害關(guān)系，故原告不具有訴訟主體資格。同時，被告作出被訴具體行政行為程序合法，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，故請求法院駁回原告。

第三人辯稱，完全同意被告的意見，請求法院駁回原告。

［審判］

本案存在兩個爭議焦點(diǎn)：一是原告是否具有訴訟主體資格；二是被告所作具體行政行為是否合法。

關(guān)于原告的訴訟主體資格。法院認(rèn)為，2005年4月21日，上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會向原告作出批復(fù)，同意原告在金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房，并要求原告按基建程序辦理有關(guān)手續(xù)。上海市金山區(qū)發(fā)展計劃委員會的上述批復(fù)，固定并外化了原告同金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊之間的利害關(guān)系，排除了濫訴的風(fēng)險。據(jù)此，原告雖然不是被告作出被訴具體行政行為的直接相對人，但原告與被訴具體行政行為具有真實(shí)的法律上的利害關(guān)系，原告訴訟主體資格適格。

關(guān)于被訴具體行政行為的合法性。法院認(rèn)為，在法律適用方面，被告作出被訴具體行政行為的法律依據(jù)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條、《閑置土地處置辦法》第4條，被告所援引的上述法律法規(guī)及部門規(guī)章存在嚴(yán)重的瑕疵。首先，被告作出被訴具體行政行為的時間是在2010年6月30日，而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》分別于2007年8月30日和2009年8月27日進(jìn)行了修正，被告依法應(yīng)適用修正后的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。修正前的第25條修正后變?yōu)榈?6條，但被告仍然按照修正前的法律條文作出被訴具體行政行為，屬于明顯的適用法律錯誤；其次，《閑置土地處置辦法》第2條第1款明確規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 ”第三人雖與原上海市金山區(qū)房屋土地管理局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，并支付了土地出讓金，但卻始終未取得土地使用權(quán)證。 《中華人民共和國物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”第三人未取得土地使用權(quán)證，即尚未取得土地使用權(quán)。在這種情況下，被告不具備收回閑置土地使用權(quán)的前提條件。被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書要求第三人“到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)注銷手續(xù)”，在第三人未取得土地使用權(quán)證的情況下并不具有可操作性；最后，被告作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定書認(rèn)定第三人應(yīng)于2004年12月31日之前動工建設(shè)，但至2010年6月30日仍未動工開發(fā)，并據(jù)此作出被訴具體行政行為。經(jīng)庭審查明，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊的動遷工作于2006年底完成，2006年11月24日被告對金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)城南C4-C地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整。在這種情況下，被告仍然將國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工日期2004年12月31日作為認(rèn)定閑置土地的起算點(diǎn)，明顯違背了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第26條以及《閑置土地處置辦法》第4條第2款的規(guī)定，屬適用法律錯誤。在執(zhí)法程序方面，《閑置土地處置辦法》第5條規(guī)定，“依照本辦法第4條規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者繳銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。 ”《上海市實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款規(guī)定，“依法收回土地使用權(quán)的，市或者區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)提前予以公告。公告期不少于30日。 ”被告在作出被訴具體行政行為之前沒有依據(jù)上述規(guī)定進(jìn)行公告，執(zhí)法程序違法。同時，被告向上海市金山區(qū)人民政府請示的處置方案為協(xié)議收購，上海市金山區(qū)人民政府批復(fù)的處置方案也為協(xié)議收購。但被告最終作出的閑置土地處置決定卻為無償收回，并無協(xié)議收購的內(nèi)容。因此，被告作出金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定實(shí)質(zhì)上并未獲得上海市金山區(qū)人民政府的批準(zhǔn)，違反了《閑置土地處置辦法》第5條的程序性規(guī)定。

綜上，被告所作出的被訴具體行政行為在適用法律和執(zhí)法程序方面存在嚴(yán)重的瑕疵，依法應(yīng)予撤銷。據(jù)此，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第26條、《中華人民共和國物權(quán)法》第9條第1款以及《上海市實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第39條第1款，參照《閑置土地處置辦法》第2條第1款、第4條第2款、第5條，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第54條第2項(xiàng)第2目、第3目之規(guī)定，上海市金山區(qū)人民法院于2011年7月15日作出一審判決：撤銷被告上海市金山區(qū)規(guī)劃和土地管理局于2010年6月30日作出的金規(guī)土閑置處字［2010］第1號閑置土地處置決定具體行政行為。

一審宣判后，上海綠谷房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提出上訴。 2011年10月24日，上海市第一中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

［評析］

隨著《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺，取得新增土地使用權(quán)的法律門檻明顯抬高。相應(yīng)地，存量土地使用權(quán)的商業(yè)價值則更加凸顯。在這種背景下，作為存量土地的一部分，閑置土地使用權(quán)收回開始受到越來越多的關(guān)注，由此引發(fā)的行政訴訟也開始呈現(xiàn)出上升的趨勢。本案的審理，涉及原告訴訟主體資格認(rèn)定及被訴具體行政行為合法性審查等問題，在此類行政案件的審理中具有一定的代表性。筆者擬結(jié)合本案對審理此類行政案件的司法審查要點(diǎn)作一剖析。

一、對原告訴訟主體資格的認(rèn)定

行政訴訟當(dāng)中，具體行政行為的非直接相對人是否具有原告訴訟主體資格一直存在爭議。對此，現(xiàn)行法律針對一些特定類型的案件作出了明確的規(guī)定。比如，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第1項(xiàng)、第2項(xiàng)、第3項(xiàng)規(guī)定，“有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟：

（一）被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競爭權(quán)的；（二）與被訴的行政復(fù)議決定有法律上利害關(guān)系或者在復(fù)議程序中被追加為第三人的；（三）要求主管行政機(jī)關(guān)依法追究加害人法律責(zé)任的”；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第4條規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請對房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。 ”在上述法律與司法解釋已經(jīng)對非直接相對人訴權(quán)作出明確規(guī)定的情況下，人民法院嚴(yán)格執(zhí)行即可，并無太多爭議。

本文所要探討的是，在法律或司法解釋沒有作出明確規(guī)定的情況下，法院應(yīng)如何認(rèn)定非直接相對人訴權(quán)的問題。 《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第13條第4項(xiàng)規(guī)定，“與撤銷或者變更具體行政行為有法律上利害關(guān)系的”公民、法人或者其他組織可以依法提起行政訴訟。 “法律上利害關(guān)系”一詞的內(nèi)涵太過寬廣，以致其外延在實(shí)踐當(dāng)中也很難把握。筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐當(dāng)中，法院應(yīng)當(dāng)具體從以下兩個方面進(jìn)行判斷。

（一）是否存在濫訴的風(fēng)險。法律之所以原則上將非直接相對人的訴權(quán)排除在外，主要是要避免濫訴的出現(xiàn)。要排除濫訴的風(fēng)險，主要應(yīng)考慮兩個問題，即原告利益是否真實(shí)以及類案數(shù)量是否可控。筆者認(rèn)為，只要原告利益真實(shí)且類案數(shù)量可控，原則上即應(yīng)當(dāng)賦予其訴訟主體資格。本案中，原告取得了上海市金山區(qū)計劃和發(fā)展委員會的立項(xiàng)批文。按照現(xiàn)行的用地審批流程，在取得國有土地使用權(quán)之前，要經(jīng)過立項(xiàng)、規(guī)劃、用地批文等多個環(huán)節(jié)。盡管內(nèi)容不同，但作為行政許可，立項(xiàng)、規(guī)劃以及用地批文均賦予了土地受讓人一定的許可利益。由于這種行政許可是第三方行政機(jī)關(guān)在無爭議的情況下作出的，因此土地受讓人在行政許可項(xiàng)下所取得利益的真實(shí)性是有保障的。同時，由于在一塊特定土地上能夠獲得立項(xiàng)批文的個人或組織的數(shù)量通常總是有限的，因此賦予已獲取立項(xiàng)批文者原告訴訟主體資格也不會導(dǎo)致類案數(shù)量不可控。

（二）擁有訴權(quán)的直接相對人事實(shí)上是否會行使訴權(quán)。訴權(quán)的有無，不僅關(guān)乎原告自身利益的保護(hù)，更關(guān)乎司法審查范圍的確定。從某種意義上來說，原告訴訟主體資格只是實(shí)現(xiàn)司法審查的載體，其訴權(quán)范圍直接影響著司法審查范圍的廣度和深度。基于這種考慮，在認(rèn)定原告的訴訟主體資格時，還要同時考慮司法審查范圍所受到的影響。如果直接相對人事實(shí)上不大會行使訴權(quán)，則可以考慮賦予非直接相對人訴權(quán)，以維護(hù)司法審查的正常范圍。否則，應(yīng)有的司法審查極易因當(dāng)事人有意或無意的制度安排而被屏蔽。比如在本案中，由于土地儲備制度的存在，政府并未將土地使用權(quán)直接出讓給原告，而是與第三人簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，然后再由第三人與原告簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)現(xiàn)行的土地儲備制度，所有需要盤活的土地都要納入土地儲備體系，由政府壟斷收購和儲備，并經(jīng)土地儲備中心開發(fā)后統(tǒng)一向市場提供，土地儲備中心具有在政府行政法規(guī)規(guī)定的收購范圍內(nèi)壟斷收購、儲備、開發(fā)、供應(yīng)土地的權(quán)力。各地如本案第三人一樣的土地整理公司，雖然具備了公司法人的形式，但事實(shí)上多由土地儲備中心或其他國有機(jī)構(gòu)控股，基于商業(yè)運(yùn)作的便利而設(shè)立。在這種情況下，通過賦予土地整理公司這一直接相對人訴權(quán)以實(shí)現(xiàn)對收回國有土地使用權(quán)類案件的司法審查，事實(shí)上是沒有多大可能的。在直接相對人怠于行使訴權(quán)的情況下，如果再一概否定非直接相對人的訴權(quán)，則直接的后果就是使得收回閑置土地國有使用權(quán)這一具體行政行為最終游離于司法審查的范圍之外?！?〕基于此，本案中的原告應(yīng)當(dāng)被賦予訴訟主體資格。

二、對被訴具體行政行為合法性的審查

在審理收回閑置土地使用權(quán)案件當(dāng)中，同樣應(yīng)當(dāng)從執(zhí)法依據(jù)、認(rèn)定事實(shí)、適用法律和執(zhí)法程序等四個方面進(jìn)行審查。限于篇幅，筆者僅就此類案件當(dāng)中的三個共性問題進(jìn)行探討。

（一）執(zhí)法依據(jù)

在執(zhí)法依據(jù)的司法審查中，首先應(yīng)當(dāng)查清國土資源部相關(guān)部門規(guī)章的準(zhǔn)確名稱。在審理過程中，被告提交的部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了核實(shí)上述部門規(guī)章的真實(shí)性，筆者作了以下工作：一是使用上海市法院審判系統(tǒng)中的法律檢索軟件查詢，該軟件同時顯示了《閑置土地處置辦法》和《閑置土地處理辦法》，兩者除了標(biāo)題不同以外，內(nèi)容完全一致；二是在互聯(lián)網(wǎng)上通過百度〔4〕和法律圖書館網(wǎng)站〔5〕進(jìn)行查詢，發(fā)現(xiàn)存在同樣問題；三是查閱了相關(guān)的書籍文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)前述問題依然存在；〔6〕四是檢索了國土資源部的官方網(wǎng)站，〔7〕發(fā)現(xiàn)部門規(guī)章的名稱為《閑置土地處置辦法》。為了查清部門規(guī)章的準(zhǔn)確名稱，法院要求被告在第二次庭審中出示了紙質(zhì)版的文件匯編，最終確定名稱應(yīng)當(dāng)為《閑置土地處置辦法》。有鑒于上述困難，筆者建議最高法院能夠?qū)Ψü僬曳ǖ臋?quán)威途徑盡早予以明確。

（二）適用法律

本案當(dāng)中，被告在法律適用方面出現(xiàn)了一系列的錯誤，甚至包括援引修正前法律條款的低級錯誤?！?〕本文中，筆者在適用法律方面強(qiáng)調(diào)的審點(diǎn)是：土地使用權(quán)是否已經(jīng)發(fā)生了流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)，則收回土地使用權(quán)的決定就欠缺適用的前提和基礎(chǔ)。依據(jù)規(guī)劃和出讓合同的要求開發(fā)土地，是國家作為土地所有權(quán)人對土地使用權(quán)人設(shè)定的義務(wù)，收回閑置土地使用權(quán)則是土地使用權(quán)人未履行上述義務(wù)的法律后果。在土地使用權(quán)未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)均屬于國家。在國家兼為土地使用權(quán)人和土地所有權(quán)人的情況下，僅僅簽訂了土地使用權(quán)出讓合同的受讓人既無權(quán)利也無義務(wù)進(jìn)行土地的開發(fā)和利用，因此也不應(yīng)承擔(dān)土地閑置的法律責(zé)任。此外，收回尚未辦理土地使用權(quán)證的閑置土地使用權(quán)在邏輯上也是講不通的。沒有辦理土地使用權(quán)證就不存在土地使用權(quán)從國家到受讓人的轉(zhuǎn)移；沒有從國家到受讓人的轉(zhuǎn)移，則當(dāng)然也就不存在國家從受讓人名下收回土地使用權(quán)的問題。這一點(diǎn)從《閑置土地處置辦法》第2條第1款也可推知。該款規(guī)定，“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 ”其中“土地使用者依法取得土地使用權(quán)后”，就是對土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)的要求?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 ”本案中，第三人與被告簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，但并未辦理土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此被告以土地閑置為由作出收回土地使用權(quán)的決定缺乏合法依據(jù)。本案的被告混淆了物權(quán)與債權(quán)之間的關(guān)系。在土地使用權(quán)尚未發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，國家仍然擁有土地使用權(quán)人的身份，不需要也不可能通過收回閑置土地使用權(quán)的方式再次取得土地使用權(quán)人的身份。如果被告認(rèn)為第三人未履行土地使用權(quán)出讓合同中的義務(wù)，則被告可以通過合同解除、違約金、合同無效賠償?shù)群贤?zé)任尋求救濟(jì)。