導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；新會計準(zhǔn)則；影響

稅收籌劃是納稅人立足國家稅收政策、法規(guī)規(guī)定的范圍，在生產(chǎn)經(jīng)營中對稅法提供的一切優(yōu)惠條件充分加以利用，事先安排和籌劃各種活動，以促進(jìn)不必要納稅支出的盡可能減少及稅后利潤最大化實現(xiàn)的一種經(jīng)營管理活動。作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然結(jié)果，在我國經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展過程，對稅收籌劃的步調(diào)具有一致性要求。隨著房地產(chǎn)企業(yè)在我國第三產(chǎn)業(yè)中比重的日益增加，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中我國也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列進(jìn)行稅收籌劃的條件?；谶@些有利條件，在稅收籌劃上我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了一系列成就。新會計準(zhǔn)則從2007年1月1日實施后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)境隨之發(fā)生變化，稅收籌劃也不可避免地受到影響。在新會計準(zhǔn)則環(huán)境下如何做好稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)目前必須面對的問題。

一、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會計準(zhǔn)則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財務(wù)報告目標(biāo)。在新會計準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對方法將會增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當(dāng)期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準(zhǔn)則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準(zhǔn)具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準(zhǔn)則中對收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，為了對資金不足的問題進(jìn)行化解，在銷售中房企還會對預(yù)收房款形式加以采取。在會計準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款銷售相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)在向客戶收取預(yù)收款的當(dāng)天就會產(chǎn)生。不過，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)收到的款項并非直接的營業(yè)款，而是在業(yè)務(wù)方面與其發(fā)生往來的單位所給予的歸還借款，在新會計準(zhǔn)則中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)天無營業(yè)稅納稅義務(wù)。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對預(yù)售房款的稅收籌劃進(jìn)行加強，歸還借款的點充分利用。房地產(chǎn)企業(yè)可與顧客協(xié)商，簽訂一定的協(xié)議，將房產(chǎn)預(yù)售款在協(xié)議中轉(zhuǎn)變?yōu)榕c房企相關(guān)的墊付款，從而在遵守新會計準(zhǔn)則的同時有效推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)確認(rèn)時間。新會計準(zhǔn)則的和實施，對我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響顯而易見。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足新會計準(zhǔn)則影響，積極做好對房地產(chǎn)的稅收籌劃。

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篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。土地增值稅的特點是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進(jìn)稅率及實行按次征收、納稅時間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國家的土地權(quán)益；規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式、增加財政收入。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入?；菊魇辗秶ǎ恨D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計算土地增值稅分四步計算應(yīng)納稅額。第一步計算增值額：增值額=收入額―扣除項目金額，其中收入額包括貨幣收入、實物收入及其他收入；扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目。第二步計算增值率：增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財務(wù)人員在會計的領(lǐng)域中，通過一些會計技巧、會計分?jǐn)偧皶嫵杀居嬏岬确椒ǖ倪\用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實在公司經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個部門和個人的事，而是自上而下各個部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財稅不分家，財務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財務(wù)人員的工作就是報稅做賬去銀行，正是因為大家對這樣的職位任職不夠深入，對財務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗的中介機構(gòu)來針對本企業(yè)進(jìn)行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變造成行業(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時期，毛利高利潤空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤空間降低，銷售不暢等特點。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對成本控制中的財稅成本控制。

（四）錯過最佳的稅收籌劃時機

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始進(jìn)行稅收籌劃。項目開發(fā)到這個階段時，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個時候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項，準(zhǔn)備在一塊地上同時開發(fā)公益性項目和住宅項目兩個部分，此時土地價格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價格的一刀切，在取得土地的時候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價格合理分配到兩個項目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會錯失扣除項目中最大的籌劃空間――土地價格這個部分。

（五）不及時了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財稅人員不及時了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財稅人員沒有及時了解到這個政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會對企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會承擔(dān)高額的稅負(fù)。

在我國不同地區(qū)出臺一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項目，最大限度地提高企業(yè)的利潤空間。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計和運作。譬如通過對項目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2013年第72號文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計為3.78375億元，稅后利潤為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計為0.6億元，稅后利潤為5.4億元，通過把簡單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤3.18375億元。

（二）前期合理分配各個項目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時機在項目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項目前期對土地成本進(jìn)行合理的分配，將會加大扣除項目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費附加為3%。

方案1：項目前期不進(jìn)行籌劃。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目大部分屬于文化旅游和公益項目等，所以從政府取得的總土地價格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項目的地價是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時和政府部門對土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項目和住宅項目的土地價格分開，總地價不變還是8000萬元，住宅項目部分的地價和周邊地價一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項目部分的地價。

營業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計算可知，如果能在項目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號中對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個居民健身場所和增加一所幼兒園，則項目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時增加項目利潤553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點的籌劃

我國土地增值稅計算采用四級超率累進(jìn)稅率，在每一級稅率范圍中都存在稅率臨界點，利用這些臨界點可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通常基本的方法是在土地增值稅清算時，通過加大扣除費用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個級數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會加大稅負(fù)，但對于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項目的搭配銷售、項目合并清算及減少銷售單價等方法。

綜上可以計算出增值率、毛利率和稅率對應(yīng)關(guān)系為：第1級數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時對應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營特點

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土

地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

馬圣君.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[j].金融管理，2008，(5).

篇4

［關(guān)鍵詞］“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理活動之一，關(guān)系著企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險?；诖?，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標(biāo)

稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤最大化為目標(biāo)的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現(xiàn)稅后利潤最大。稅收籌劃得當(dāng)，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟(jì)利益，在涉稅零風(fēng)險情況下，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲取資金時間價值，提高自身經(jīng)濟(jì)利益，增強企業(yè)市場競爭力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節(jié)點將房地產(chǎn)分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進(jìn)項稅，因此適應(yīng)選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進(jìn)項稅，稅負(fù)會明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)來說避免了重復(fù)征稅問題，籌劃得當(dāng)能降低企業(yè)稅負(fù)。

3.1.1加強增值稅專用發(fā)票管理全面“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平有重大影響。一般來說，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購買物料時盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實現(xiàn)及時抵扣進(jìn)項稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無法實現(xiàn)抵扣進(jìn)項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優(yōu)勢，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強對虛假發(fā)票的識別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時應(yīng)仔細(xì)辨別真假，確保抵扣進(jìn)行稅額時發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進(jìn)項稅抵扣的關(guān)鍵點。在報價相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時，其申請代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠(yuǎn)低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項稅額抵扣的時間，會增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實際工作中還應(yīng)考慮凈利潤，如果向小規(guī)模納稅人采購后，企業(yè)獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進(jìn)項稅額的損失，那么應(yīng)當(dāng)選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進(jìn)行進(jìn)項稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進(jìn)項稅抵扣額“營改增”之前，企業(yè)繳納營業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進(jìn)項稅?！盃I改增”后，開發(fā)精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來抵扣進(jìn)項稅。具體來說，精裝房中可以進(jìn)行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產(chǎn)9%計算銷項稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴(kuò)大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長等特點使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對外銷售，不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負(fù)較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業(yè)凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來達(dá)到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴(kuò)大普通標(biāo)準(zhǔn)住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進(jìn)稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價格，但降低售價會影響企業(yè)利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡單裝修后對房屋進(jìn)行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產(chǎn)開發(fā)費用是按一定標(biāo)準(zhǔn)抵扣，不是按實際支出扣除。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用中的財務(wù)利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發(fā)費用為開發(fā)成本、土地價款和利息合計的5%以內(nèi);當(dāng)開發(fā)費用中的財務(wù)利息支出不能確定時，開發(fā)費用扣除限額為土地價款和開發(fā)成本合計的10%。企業(yè)籌資一般選取負(fù)債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加負(fù)債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價款和開發(fā)成本合計的5%，這時應(yīng)當(dāng)選擇第一種開發(fā)費用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險，增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對稅收籌劃實務(wù)進(jìn)行分析，懇請大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務(wù)

一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發(fā)企業(yè)對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無償或收取極少手續(xù)費方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實現(xiàn)時間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經(jīng)營收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實際操作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發(fā)生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。可以用收取的轉(zhuǎn)分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時所購入的用于生產(chǎn)經(jīng)營或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時間較長，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費用化?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當(dāng)年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬?？梢钥闯觯I劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”?！芭涮自O(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。“配套設(shè)施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會計核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項目分別設(shè)立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過適當(dāng)銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營業(yè)利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業(yè)利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況靈活運用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經(jīng)學(xué)院學(xué)報，2004，（2）．

篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關(guān)注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào):“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息?？陀^來說,我國房價過高的原因很復(fù)雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡稱“合計數(shù)”)的5%以內(nèi)計算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,可按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除包括利息在內(nèi)的所有費用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時開發(fā)兩個項目,項目1 為寫字樓,營業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業(yè)稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價格提高了y,此時房產(chǎn)的新價格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例,運用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發(fā)成本費用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明。

二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價做出判斷。如想在享受起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發(fā)商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實施成本,控制風(fēng)險才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強自身競爭力。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國土資源局.2009年調(diào)查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[S].2006(12).

[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.

篇7

一、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會計準(zhǔn)則實施后，創(chuàng)新性地實現(xiàn)了會計信息化，且具有比舊有會計準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財務(wù)報告目標(biāo)。在新會計準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計量。在新會計準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計價方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對方法將會增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長，其當(dāng)期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規(guī)定也會促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計量方面，新會計準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準(zhǔn)則在公允價值計量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計算。針對投資性房地產(chǎn)的會計處理，新會計準(zhǔn)具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來源為不動產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會計準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會計準(zhǔn)則中對收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時間便可以被延遲，從而實現(xiàn)對納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時間。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險

新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實現(xiàn)納稅人財務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務(wù)會計報表；（3）獨立計算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計算的特點，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費用等的確認(rèn)時間的方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時，才確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過推遲成本費用等的確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無法準(zhǔn)確核算成本、費用及損失等，進(jìn)而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認(rèn)時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進(jìn)行納稅籌劃

在運用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條第3款第2項規(guī)定：“財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！钡?項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費用較多時，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實質(zhì)課稅”和“實質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過降低稅負(fù)而實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的類型

稅收籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認(rèn)為在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門又比較多，因而在實踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險。

比如，目前在19個稅種當(dāng)中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險

因為稅收籌劃涉及法律、財務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險的機率就會比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風(fēng)險。針對以上對稅收籌劃風(fēng)險的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點從以下幾個方面著手進(jìn)行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務(wù)管理、企業(yè)運營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復(fù)合型的高級人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

2.通過規(guī)范會計核算進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)會計賬冊、憑證、報表和正確進(jìn)行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險防范

因為房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長遠(yuǎn)地提高企業(yè)價值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

5.通過獲得稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時了解稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險。

6.建立有效的風(fēng)險預(yù)警機制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險是無時不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風(fēng)險的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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篇9

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn) 土地增值稅 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 稅收籌劃

隨著金融危機頻現(xiàn)、通貨膨脹預(yù)期逐漸加劇,投資性房地產(chǎn)成為企業(yè)以賺取租金或資本保值增值的一個重要渠道。在投資前,做好投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)確定,對今后的合理避稅會起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權(quán),B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業(yè)范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。至2010年,該寫字樓的市場公允價值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業(yè)。由于對房地產(chǎn)市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。

從不同的產(chǎn)權(quán)角度出售該物業(yè),會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種,其稅負(fù)也有巨大的差異。

一、僅從B公司角度,出售該寫字樓

2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計提,無殘值,每年折舊費用100萬元。

2000年購入時,B公司分錄:

借:固定資產(chǎn)――S大廈 2000

貸:銀行存款 2000

根據(jù)2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。因此,將該物業(yè)在固定資產(chǎn)中進(jìn)行重分類。

借:投資性房地產(chǎn)2000

貸:固定資產(chǎn)――S大廈 2000

投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式計量,也可以采用公允價值模式計量,為了表述簡便,我們采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量,適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》。

2001-2009年每年折舊分錄:

借:營業(yè)成本 100

貸:累計折舊100

假設(shè),2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅( 假設(shè)無以前年度虧損可以抵免)

營業(yè)稅:稅率5%,營業(yè)稅為750萬

城建稅及教育費附加(按照全國統(tǒng)一稅率記):稅率10%,稅額為75萬

印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬

土地增值稅:扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目。

根據(jù)此案例情況,扣除項目=購買原價及當(dāng)時稅費2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元

銷售額1.5億元,增值額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項目的200%。為此,按照超率累進(jìn)稅率計算選擇最高檔。

土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元

B公司的會計分錄為:

1.相關(guān)稅費支出

借:營業(yè)外支出 7141.6

貸:應(yīng)交稅費―營業(yè)稅750

―城建稅及教育費附加 75

―土地增值稅 6309.1

―印花稅7.5

2.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分錄

借:其他應(yīng)收款――C公司 15000

累計折舊 900(2010年折舊忽略不計)

貸:投資性房地產(chǎn)2000

營業(yè)外收入13900

3.此項交易給B公司帶來的凈收益

稅前收益為營業(yè)外收入-繳納的稅費=13900-7141.6=6758.4萬元

所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元

4.此項交易給A公司帶來的凈收益

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號――長期股權(quán)投資》規(guī)定,投資企業(yè)對子公司的長期股權(quán)投資,應(yīng)當(dāng)采用本準(zhǔn)則規(guī)定的成本法核算。

假設(shè)2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元

借:長期股權(quán)投資――B公司2000

貸:銀行存款 2000

假設(shè)寫字樓出售后,B公司全部利潤以現(xiàn)金形式劃入A公司

借:長期股權(quán)投資――B公司 5068.8

貸:投資收益5068.8

根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定,此項投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。

我們可以看到,由于國家對房地產(chǎn)價格的稅收調(diào)控目前主要體現(xiàn)在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關(guān)稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不正面觸及國家的房地產(chǎn)交易稅收,將是合理避稅的有效手段。

二、從A公司轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)的角度,轉(zhuǎn)讓寫字樓

B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產(chǎn)就是這棟寫字樓,主要業(yè)務(wù)也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業(yè)管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權(quán),從而取得寫字樓的所有權(quán)。

B公司資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項目簡表

寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元

B公司的公允價值因此也可以調(diào)增13900萬元,B公司的公允價值為1.64億元。

假設(shè)C公司以1.64億元的價格收購B公司,A公司需要繳納的稅費、分錄如下:

A公司需要交的稅費:印花稅(稅率萬分之五)和企業(yè)所得稅(稅率25%)會計分錄:

借:營業(yè)外支出 8.2

貸:應(yīng)交稅費―印花稅8.2

A公司出售B公司股權(quán)的分錄

借:其他應(yīng)收款――C公司 16400

貸:長期股權(quán)投資―B公司2000

營業(yè)外收入14400

A公司的凈收益:

A公司收益=營業(yè)外收入-營業(yè)外支出=14400-8.2=14391.8萬元

A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元

三、兩種運作方法的比較

方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;

方案二、A公司將B公司100%股權(quán),以1.64億元價格賣給C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權(quán)的方法轉(zhuǎn)讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達(dá)5000萬元。

(二)從購買方C公司的角度看

從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權(quán),間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。

1. 買價高,占用資金量大

表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價空間,這個空間高達(dá)5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。

2. 收購B公司股權(quán),可能存在極大的不確定風(fēng)險

在C公司對B公司的并購中,可能存在的風(fēng)險主要是資產(chǎn)不實風(fēng)險,由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風(fēng)險。C公司可以通過請權(quán)威中介機構(gòu)審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風(fēng)險控制在最小范圍內(nèi)。這是采用方案二的最大缺陷。

3.產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)延續(xù),同樣利于將來C公司將寫字樓轉(zhuǎn)讓

C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權(quán),使A公司的收益達(dá)到了最大化,同樣,將來,一旦房產(chǎn)大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。

四、建議

對于投資性房地產(chǎn),公司最好將每一個投資性房地產(chǎn)單獨注冊一個子公司,這樣,便于對投資性房地產(chǎn)獨立經(jīng)營運作,獨立核算,尤其對今后的處置時合理避稅產(chǎn)生有利的影響。由單獨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變成100%子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,對企業(yè)節(jié)稅作用很大。

參考文獻(xiàn):

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[2]劉文歡.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式分析,《財會通訊(學(xué)術(shù)版)》,2007.11

篇10

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認(rèn)收入并納稅。

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