導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于不動產(chǎn)的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。”另外，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關(guān)辦理登記?！?/p>

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關(guān)或設(shè)立新的機關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機關(guān)，并強化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國物權(quán)法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

[2] 中華人民共和國擔(dān)保法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

篇2

關(guān)鍵詞:涉外法定繼承;繼承公證;問題

涉外繼承公證與一般性繼承公證辦理時，要按照程序規(guī)則及涉及的關(guān)鍵問題并存在原則上的差異。如何在中國法律法規(guī)框架內(nèi)，在符合國際司法規(guī)則為基礎(chǔ)，挑選適用于法律解決確定繼承人的范圍、界定夫妻財產(chǎn)等。下文針對涉外繼承公證法律中的問題展開分析，以期采用準(zhǔn)確的適用法律解決涉外繼承公證問題。

一、涉外法定繼承公證概念及范圍

涉外法定繼承是指包含涉外因素的法定繼承，主要表現(xiàn)如下:主體或客體涉外;與繼承有關(guān)的法律事實涉外等。涉外繼承包含一系幾種情況:繼承人或被繼承者一方或雙方均是外國人或身處境外;有待繼承的全部或部分遺產(chǎn)在國外;產(chǎn)生繼承法律事實出現(xiàn)在國外。必須注意，涉外法定繼承最少需要一個涉外因素，但無需全部具有涉外因素。

二、如何辦理涉外法定繼承公證

(一)嚴(yán)格按照管轄權(quán)各項規(guī)定

明確管轄權(quán)直接影響法律法規(guī)的使用度，進而影響當(dāng)事人的實體權(quán)利和義務(wù)。由此可知，確定管轄權(quán)具有重要意義?！豆C法》第25條指出:“自然人、法人或其他組織申請辦理公證，可向居住地、常住地或事實發(fā)生地的公證機構(gòu)提出。申請辦理涉外不動產(chǎn)公證過程中，申辦人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地機構(gòu)提出申請?！鞭k理涉外法定繼承公證時，并非簡單套用以上規(guī)定，還應(yīng)按照《司法部公證律師司關(guān)于涉外遺產(chǎn)繼承公證書如何出具事的復(fù)函》各項規(guī)定。該復(fù)函指出:“中國公民繼承居于在國內(nèi)或國外中國人、外國人在境外的動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，都不宜只開出關(guān)于繼承事項的公證書，也應(yīng)開出國內(nèi)當(dāng)事人與死者親屬關(guān)系的證明書或當(dāng)事人的出生證明，依據(jù)被繼承人居住地法律或不動產(chǎn)所在地法律法規(guī)進行辦理。遺產(chǎn)繼承適用于我國的法律法規(guī)，公證部門應(yīng)根據(jù)繼承人提出的申請，為他們開出法律繼承公共公書。

(二)準(zhǔn)確適用相關(guān)法律

目前，我國公證機構(gòu)在日常工作中，對繼承公證是否合法存在一定爭議，但筆者認(rèn)為，合法性審查對涉外法定繼承公證具有重要意義。香港和祖國的懷抱，標(biāo)志著我國成為一個多法域國家，在中華人民共和國范圍之內(nèi)，香港、澳門兩個地區(qū)均是中國內(nèi)地平等且獨立的法域。臺灣已有法律制度與我國大陸有所差異，對，我國可遵循一國兩制的方針進行解決。區(qū)際繼承就是在一個多法域國家之內(nèi)，繼承法律關(guān)系中主、客體及內(nèi)容這三項要素最要由一個或多個與另一法域有一定聯(lián)系。世界上多數(shù)復(fù)合法域國家通用做法就是把住所地法律當(dāng)做區(qū)際沖突上的屬法人。目前，我國各地已有自己的國際司法立法或不成文法，例如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》及部分單行法規(guī)明確規(guī)定涉外民事關(guān)系法律適用標(biāo)準(zhǔn)。因此，在解決中國區(qū)際法律沖突問題時，中國大陸、港澳臺可以退出適合自身需求的國際司法以解決法律沖突問題。辦理涉外法定繼承公證過程中，明確管轄權(quán)以后，要根據(jù)沖突規(guī)范指引明確辦理法定繼承公證適用的法律。同一繼承案件適用的法律有所差異，其產(chǎn)生的法律后果存在顯著差異。由于不同法域，對繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)繼承份額等有一定差異。因此，法律適用準(zhǔn)確性顯得尤其重要。中國涉外法定繼承法律適用方面的規(guī)定主要表現(xiàn)在《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》，該法律指出，我國在涉外法定繼承法律使用上均采用區(qū)別制，即:動產(chǎn)要采用被繼承人死亡時居住地的法律法規(guī)處理遺產(chǎn)，不動產(chǎn)則運用不動產(chǎn)所處地區(qū)的法律。必須注意，若繼承者為居住地處于中國大陸的公民，被繼承者居住地也在中國大陸，這種情況隸屬于國內(nèi)法定繼承情形，不屬于涉外法定繼承范疇，不在本文研究范圍之內(nèi)。

(三)確定最合適的繼承人

辦理涉外法定繼承公證中繼承者身份認(rèn)定尤其重要，我國有關(guān)繼承者身份認(rèn)定的法律法規(guī)主要見于《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》。對夫妻關(guān)系的認(rèn)定，本法第23條明確規(guī)定:“夫妻人身關(guān)系，可以采用雙方共同經(jīng)常居住地的法律法規(guī);不在一個地區(qū)居住，可采用共同國籍法律法規(guī)”。對父母和子女關(guān)系的認(rèn)定，該法第25條規(guī)定，父母子女關(guān)系適合共同經(jīng)常居住地所用法律;缺少共同經(jīng)常居住地，適用于一方當(dāng)事人經(jīng)常居住地法律或共同國籍國法律，以此保障弱者的權(quán)益。對收養(yǎng)關(guān)系的認(rèn)定，該法第28條表明，判定收養(yǎng)的條件及手續(xù)，可采用收養(yǎng)人和被收養(yǎng)人經(jīng)常居住地區(qū)的法律。收養(yǎng)效力，則采用收養(yǎng)時收養(yǎng)人常局居住地區(qū)的法律。解除收養(yǎng)關(guān)系時，應(yīng)根據(jù)收養(yǎng)時被收養(yǎng)人常居住地的法律或法院地法律。

三、結(jié)論

總之，涉外法定繼承公證業(yè)務(wù)重點在于通過沖突規(guī)范指引明確準(zhǔn)據(jù)法，以此判定繼承人、遺產(chǎn)范圍等各項要素。本次研究以涉外繼承公證的概念及范圍展開分析，提出一系列創(chuàng)新公證理論、促進該業(yè)務(wù)健康發(fā)展的建議，以期為類似研究提供重要參考。

［參考文獻］

［1］蔡國欽．淺談涉外法定繼承公證［J］．商情，2016，41(33):245，270．

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象而進行的一種商品交換活動。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會秩序的穩(wěn)定。但是我國的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實務(wù)帶來了難度。因此，完善我國房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動規(guī)則，有利于保護交易安全，維護當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問題具有重要的理論意義和實踐意義。

一、問題的產(chǎn)生

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指債權(quán)合同，因而我國法律沒有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國《合同法》第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定是目前爭議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點會引發(fā)理論上和實踐中的難題：即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權(quán)是對世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國的司法實踐中，長期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無效，而不是判決強制出賣人補辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無效，而不是判決抵押人補辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟。按照物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無效，債權(quán)人可請求法院判決強制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動通過物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實質(zhì)是物權(quán)變動的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！痹摋l沒有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國的物權(quán)法還未制定出來，不動產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒有規(guī)定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態(tài)，若一方不按約定履行過戶業(yè)務(wù)，另一方將無法主張對方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對方承擔(dān)并不明確的締約過失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無效而隨之無效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動的合意是不夠的，對此還必須有一個外在的形式：不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付。本文通過對不動產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來揭示不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因為物權(quán)變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示、并進而決定物權(quán)變動效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動的生效要件，目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒有必要設(shè)立登記或交付制度，因為雙方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對第三人來說，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對任何第三人來說，不管真實情況怎樣，推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國不動產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒有統(tǒng)一的登記法律和登記機關(guān)。我國不動產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國的登記機關(guān)并不相同，例如，在我國是行政機關(guān)，在德國是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無必然聯(lián)系。借鑒外國經(jīng)驗，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄?！?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國的不動產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強制執(zhí)行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的場合下，采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身結(jié)合為一體，對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取了公示的態(tài)度。但在法律實務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對原權(quán)利人的保護，卻忽略了對第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動規(guī)則在不動產(chǎn)變動中的運用，就意味著物權(quán)變動所涉及的登記均為物權(quán)變動的公示，它只影響物權(quán)變動效力，而不影響合同效力。實際上，過戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力，法國、日本等國沒有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點，一種認(rèn)為我國房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過申請、注冊、登記發(fā)證等手續(xù)實際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價值取向。我國《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機關(guān)、登記種類等。不動產(chǎn)登記在我國是由當(dāng)事人的登記意思和行政機關(guān)的登記行為來完成的，因此它是通過法律的方式來表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實，那么對通過不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進行交易?？梢赃@樣認(rèn)為，對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！睂嶋H上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護，公信力受到影響。因此我國應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動產(chǎn)權(quán)利；具有社會公信力，給予善意第三人以有效保護。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動中的利益衡平

無因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問其是否基于某項有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無效和被撤銷。物權(quán)變動是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧斫鉀Q債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無因性對交易安全的保護是絕對的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對抗世人的效力。正因為如此，無因性原則成了否定論者對物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實，無因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對原權(quán)利人進行債權(quán)保護及物權(quán)保護，如通過不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國對無因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查，無異議時方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護不動產(chǎn)的靜的安全，保護真正的權(quán)利人。因而，這里對善意第三人的權(quán)利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力，也即無因性原則。

另外，我國民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外?！钡?2條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?！钡?4條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致。記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！钡?5條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說，雖然處分人沒有處分權(quán)或后來沒有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無效），但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無因性原則的相對化。

由于物權(quán)行為無因性對交易安全的保護的絕對性，德國學(xué)說和判例提出了物權(quán)行為無因性的相對化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對無因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無因性的僵硬性所導(dǎo)致對所有權(quán)人保護的不利，也就是努力把無因性規(guī)則的適用局限于保護交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無例外地適用分離原則。物權(quán)行為無因性理論相對化的目的是實現(xiàn)對民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨立性。由此可以說，無因性原則是一般性規(guī)定，其相對化具有個案意義。

參考文獻

[1]梁慧星，為中國民法典而斗爭[m]，北京：法律出版社，2002，160。

[2]高富平，物權(quán)法原論[m]，北京：中國法制出版社，2001，597—599。

[3]肖厚國，物權(quán)變動研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。

[4]崔建遠，中國房地產(chǎn)法研究[m]，北京：中國法制出版社，1995，266。

篇4

1、　動產(chǎn)的概念、范圍與動產(chǎn)的區(qū)別，抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。

2、不動產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規(guī)定；

（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認(rèn)；（4）抵押權(quán)益實現(xiàn)的法定操作程序。

3、我國現(xiàn)有法律對不動產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定，涉及有關(guān)法律法規(guī)。

（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔(dān)保法》（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。

4、 行政法規(guī)

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

5、部門規(guī)章

《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。

二、押貸款的主要風(fēng)險形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時未重新設(shè)定抵押；3、抵押財產(chǎn)未經(jīng)共有人同意；4、抵押手續(xù)不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產(chǎn)違法。

三、

于不產(chǎn)抵押風(fēng)險防范措施：

1、加強制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的風(fēng)險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對抵押財產(chǎn)認(rèn)真審核，落實所有者權(quán)人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。

四、

公益事業(yè)單位貸款存在的問題：

《擔(dān)保法》某些條款對公益財產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款，嚴(yán)重了公益事業(yè)的。

是的核心，金融市場是市場經(jīng)濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運行，對經(jīng)濟全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行的經(jīng)營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業(yè)銀行，特別是國有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高，效益不好的現(xiàn)象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營效益。而不動產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發(fā)展不動產(chǎn)抵押貸款的同時要注重風(fēng)險的防范。本文就如何防范不動產(chǎn)抵押貸款作如下論述：

一、不動產(chǎn)抵押貸款的概述

1、關(guān)于不動產(chǎn)

動產(chǎn)和不動產(chǎn)是法律上對作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》的解釋，不動產(chǎn)是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設(shè)備?！?5年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定，“本法所指不動產(chǎn)的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物，林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個方面：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為，除要求當(dāng)事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關(guān)進行登記；而動產(chǎn)物權(quán)的變動除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主，即使設(shè)定抵押權(quán)，也不要求登記；不動產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為抵押權(quán)之生效要件?！?/p>

2、不動產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件

（1）關(guān)于抵押

抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種，95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為對債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或拍賣，變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！钡盅簷?quán)具有以下性質(zhì)：①附隨性，即從屬性，抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅；②不可分性，抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。

（2）抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別

質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有將其占有的財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定，占有債務(wù)人的財產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，債權(quán)人有留置該財產(chǎn)，并就該財產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（3）不動產(chǎn)抵押貸款

不動產(chǎn)抵押貸款是指金融機構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為：①不動產(chǎn)；②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；③準(zhǔn)動產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產(chǎn)。不動產(chǎn)抵押貸款則是指以不動產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因為用益物權(quán)抵押與不動產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；B、列入文物保護的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；D、被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的不動產(chǎn)；E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財產(chǎn)；F、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價值評估應(yīng)該公允。抵押物的價值應(yīng)該經(jīng)過具有評估資格的評估機構(gòu)進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔(dān)保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國有關(guān)不動產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。

我國關(guān)于不動產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對不動產(chǎn)抵押也進行了規(guī)范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對不動產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定，在實際操作中一定要以上法律執(zhí)行。

二、不動產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險形式及形成原因

（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險意識在不斷加強，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產(chǎn)抵押給甲銀行時，不動產(chǎn)的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財產(chǎn)抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產(chǎn)主管部門補發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書后，將該不動產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個部門管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動產(chǎn)的特點和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時勢必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險。

（二）轉(zhuǎn)貸或借新還舊時沒有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實踐中往往錯誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動產(chǎn)抵押，抵押行為無效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無效。共有財產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書面同意，不則抵押人無權(quán)就共有財產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財產(chǎn)設(shè)定抵押無效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產(chǎn)屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過一定時間的也屬共同財產(chǎn)。對夫妻共同財產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無效。

（四）抵押不登記，抵押行為無效。

在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國均要求設(shè)立抵押登記。有的國家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產(chǎn)權(quán)證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權(quán)。

（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價值應(yīng)大于或等于債權(quán)?！稉?dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設(shè)定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：1、中介機構(gòu)的不規(guī)范競爭使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時，必須交40%－60%的出讓金，結(jié)果實現(xiàn)抵押權(quán)時，實現(xiàn)所剩價值款很少，很難實現(xiàn)全部債權(quán)。

（六）法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財產(chǎn)。

隨著經(jīng)濟體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟運行也發(fā)生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財產(chǎn)是不得對外設(shè)立抵押擔(dān)保的?！稉?dān)保法》明確規(guī)定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問題解釋》中規(guī)定了社會公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效?！痹趯嵺`中，往往分不清哪些屬公益性財產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化；行政部門違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無效；主合同無效導(dǎo)致抵押無效；抵押人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個月內(nèi)宣布破產(chǎn)；抵押人將其全部財產(chǎn)抵押給一個人；銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。

三、關(guān)于不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范措施

針對以上提到的貸款風(fēng)險形式，要想減少風(fēng)險發(fā)生，應(yīng)采取如下控制風(fēng)險的措施：

（一）加強制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的防范體系。

在實施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動產(chǎn)抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過市場交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn)；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過共有人同意；6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長期租賃現(xiàn)象，（如長期處于租賃狀態(tài)，且已付過租金，將直接抵押權(quán)的足額實現(xiàn)）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復(fù)印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。

（二）堅持房地產(chǎn)時抵押的原則。

在我國，對土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產(chǎn)，共各自獨立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時可能會發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。

（三）嚴(yán)格抵押程序，及時依法登記。

各國的物權(quán)立法均要求對物權(quán)的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產(chǎn)采取登記方式　，我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時的風(fēng)險防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，從法律角度看是一個舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因而，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長時間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。

（五）對抵押的財產(chǎn)進行認(rèn)真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。

其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產(chǎn)作抵押時是否經(jīng)過發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過全體職代會通過，有限責(zé)任公司或股份有限公司財產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過董事會批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。

四、公益事業(yè)單位貸款存在問題

隨著我國的加快，人民群眾對公益事業(yè)的要求越來越高，原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現(xiàn)實需求，公益事業(yè)通過銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。

根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，社會公益事業(yè)單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定有效。該項規(guī)定在一定程度上限制了社會公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實生活中，社會公益事業(yè)在融資的目的在于購置高尖端設(shè)備和用于完善社會公益事業(yè)的設(shè)施，但依照法律規(guī)定，社會公益單位可以用以抵押的財產(chǎn)只能是盈利性財產(chǎn)，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設(shè)備，也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會公益單位的盈利性財產(chǎn)價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統(tǒng)地將社會公益單位可以設(shè)定抵押的財產(chǎn)加以限制并不利于社會整體服務(wù)水平的提高。

要解決這一問題，應(yīng)根據(jù)社會公益單位在社會經(jīng)濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保，以利其發(fā)展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務(wù)。

不動產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險較小，已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式，特別是中長期接信業(yè)務(wù)，只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細致做好調(diào)查，嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行，認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù)，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風(fēng)險是一定會避免的。

參 考 文 獻 資 料

［1］葛春堯《不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規(guī)范的幾個法律問題》［J］《與實踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學(xué)會2001.8第42頁至43頁

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意的問題》［J］《金融理論與實踐》河南省金融學(xué)會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁

［4］齊建鐵《不動產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險與防范》估介師資訊網(wǎng)　2004年4月日

篇5

受贈人：_______________

為籌設(shè)民辦________學(xué)校，捐贈人與受贈人就財產(chǎn)捐贈訂立如下協(xié)議，雙方共同遵守。

第一條　捐贈人自愿無償將下列財產(chǎn)捐贈給受贈人，受贈人同意接受：

1.捐贈財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價值和用途

(1)名稱：____________________________。

(2)數(shù)量：____________________________。

(3)質(zhì)量：____________________________。

(4)價值：____________________________。

(也可以采用表格式)

2.捐贈財產(chǎn)興建學(xué)校________________工程項目。其財產(chǎn)構(gòu)成為：________________。

(也可以采用表格式)

3.捐贈________等不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)位于________________，價值________________元。

第二條　捐贈的目的與用途：________________________________________。

第三條　本捐贈合同不是附義務(wù)的捐贈合同。

第四條　捐贈財產(chǎn)的交付時間、地點與方式：____________________________。

第五條　捐贈人捐贈的____________工程項目由受贈人按照國家有關(guān)規(guī)定辦理項目審批手續(xù)，并組織施工(或者由受贈人和捐贈人共同組織施工)。工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程項目竣工后，受贈人應(yīng)當(dāng)將工程建設(shè)、建設(shè)資金的使用和工程質(zhì)量驗收情況向捐贈人通報。

捐贈人可以(或不可以)為捐建的________命名，但需報________________人民政府批準(zhǔn)。

第六條　雙方應(yīng)當(dāng)依法履行本協(xié)議。捐贈人應(yīng)按照捐贈協(xié)議約定的期限和方式將捐贈財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受贈人。

第七條　受贈人接受捐贈后，應(yīng)當(dāng)向捐贈人出具合法、有效的收據(jù)，將受贈財產(chǎn)登記造冊，妥善保管。

受贈人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的用途使用捐贈財產(chǎn)，不得擅自改變捐贈財產(chǎn)的用途，不得挪作他用。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得捐贈人的同意。

受贈人對于不易儲存、運輸和超過實際需要的受贈財產(chǎn)，可以變賣，但所取得的全部收人，應(yīng)當(dāng)用于捐贈目的。

受贈人應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定，建立健全財務(wù)會計制度和受贈財產(chǎn)的使用制度，加強對受贈財產(chǎn)的管理。

第八條　爭議處理：本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決：

1.提交________仲裁委員會仲裁;

2.依法向________人民法院起訴。

第九條　本協(xié)議未作規(guī)定的，按照《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十條　本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人生效。

第十一條　其他約定事項：________________________________________。

捐贈人：_______(蓋章) 受贈人：__________(蓋章)

住所：________________　 住所：____________________

法定代表人：__________　 法定代表人：______________

居民身份證號碼：______ 居民身份證號碼：__________

委托人： _________ 委托人：______________

電話：________________ 電話：____________________

郵政編碼：____________ 開戶銀行：________________

賬號：____________________

郵政編碼：________________

合同簽訂時間：____________

附：

1.民辦學(xué)校校產(chǎn)捐贈協(xié)議的內(nèi)容必須符合《中華人民共和國物權(quán)法》、《公益事業(yè)捐贈法》和《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。因此，簽訂捐贈協(xié)議之前，雙方都必須了解這些法律法規(guī)，以避免協(xié)議中出現(xiàn)有悖于法律法規(guī)的條款。

2.捐贈標(biāo)的必須是捐贈人所有的或者捐贈人有權(quán)處理的財產(chǎn)。捐贈人不能把不屬于自己或者自己無權(quán)處理的財產(chǎn)捐贈給民辦學(xué)校，否則，構(gòu)成侵害他人權(quán)益的行為。捐蠟的標(biāo)的可以是物，也可以是貨幣;可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。為了明晰產(chǎn)權(quán)，處理有關(guān)產(chǎn)權(quán)的移交問題，民辦學(xué)校的舉辦者利用捐贈財產(chǎn)設(shè)立學(xué)校的，除了要向?qū)徟鷻C關(guān)提交捐贈協(xié)議外，還應(yīng)提供關(guān)于捐贈財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效證明文件，表明財產(chǎn)確系捐贈人所有，捐贈人愿意或已將財產(chǎn)用于民辦學(xué)校的設(shè)立。

篇6

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈與的相關(guān)事項公證。機關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對于房產(chǎn)繼承和贈與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項法規(guī)中的規(guī)定只是公證機構(gòu)的一個業(yè)務(wù)范圍，并不具備強制執(zhí)行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對房產(chǎn)繼承、贈與強制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈與強制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對遺囑進行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證進行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈與不再要求強制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項規(guī)定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產(chǎn)的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈不動產(chǎn)時，有權(quán)選擇公證或者直接申請按照有關(guān)規(guī)定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進行相應(yīng)的審查核驗，為此市規(guī)劃國土委專門出臺了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利辦理不動產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費用

有很多經(jīng)濟領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈與不再進行強制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權(quán)利的認(rèn)識逐漸加深，該項規(guī)定的出臺和實施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節(jié)約申請人的時間和經(jīng)費。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時限統(tǒng)一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請資料到房產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進入到相關(guān)材料審查檢驗環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關(guān)材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產(chǎn)登記的改革勢在必行。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對房產(chǎn)繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時間，更節(jié)省了費用，因此備受歡迎。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗，以適應(yīng)新時期當(dāng)事人對不動產(chǎn)登記的需要，做好不動產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

[1]楊偉東繼承受遺贈強制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案為分析基點[J].法律適用，2015（4）

[2]陳慧娜，郭發(fā)產(chǎn)處分不動產(chǎn)遺囑應(yīng)當(dāng)實行強制公證[J].上海房地，2009（4）

[3]楊永華，沈潔穎強制公證制度初探[J].行政與法，2003（7）

[4]郭岳萍強制公證進入物權(quán)變動領(lǐng)域辨析[J].中國司法，2012（8）

[5]丁煒煒，曾遠濤關(guān)于強制公證立法的思辨[J].中國司法，2010（11）

[6]高發(fā)房屋繼承登記強制公證于法無據(jù)――從最高人民法院公報的一起案例看不動產(chǎn)登記程序需注意的環(huán)節(jié)[J].國土資源，2016（1）

篇7

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

中圖分類號：DF4 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01

隨著《物權(quán)法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權(quán)的范疇，結(jié)束了學(xué)界多年的宅基地使用權(quán)性質(zhì)的爭論，構(gòu)建了現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度。然而《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)規(guī)定過于簡單，籠統(tǒng)，多是準(zhǔn)用性標(biāo)準(zhǔn)，因而給實踐中帶來了適用的困難。

一、宅基地的概念與特征

1.宅基地的概念。

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員．按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地。 現(xiàn)行立法上，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體。

2.歷史原因。

我過現(xiàn)行農(nóng)村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經(jīng)歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經(jīng)濟恢復(fù)時期，農(nóng)村繼續(xù)進行并基本完成了，消滅了延續(xù)幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農(nóng)村宅基地適用權(quán)。第三，改革開放完善農(nóng)村宅基地。1978年后實行了以為核心的農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權(quán)屬于集體、宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民的權(quán)利分配框架。第四，現(xiàn)行立法嚴(yán)格管理宅基地。中國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地權(quán)利制度是在《憲法》框架下，由《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》等法律規(guī)范所組成的，嚴(yán)格限制土地的流轉(zhuǎn)。

二、現(xiàn)行關(guān)于登記的法律規(guī)定及問題解析。

1.現(xiàn)行法律規(guī)定。

我國目前關(guān)于農(nóng)村宅基地登記散見于《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《土地實施條列》等等法律法規(guī)中，其中重要的如下：第一，《物權(quán)法》。第10條規(guī)定:不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第152條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規(guī)定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2.現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷分析。

第一 權(quán)利主體界定不清。

由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準(zhǔn)確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農(nóng)村集體成員，而繼承人脫離原集體經(jīng)濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經(jīng)濟的發(fā)展，集體經(jīng)濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農(nóng)村已沒有集體經(jīng)濟組織了，那么在法律法規(guī)中涉及經(jīng)濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是勢在必行的。

第二 登記面積問題。

由于規(guī)定是每戶面積不得超過國家省自治區(qū)直轄市的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么就會激發(fā)農(nóng)民分戶搶地的現(xiàn)象。而且歷史原因，對于已經(jīng)超標(biāo)的并無相關(guān)規(guī)定。

第三 權(quán)利期限不清。

通過上述法律法規(guī)可以看出國家對于農(nóng)村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權(quán)利期限的限制，只要仍是集體經(jīng)濟組織的人員其永久享有宅基地適用權(quán)，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權(quán)利人與使用權(quán)人權(quán)利界定不清的問題。

三、實踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題。

法律法規(guī)我們可以從理論上邏輯推導(dǎo)出相應(yīng)的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區(qū)面臨搬遷的農(nóng)村進行了初步調(diào)研發(fā)現(xiàn)了一系列的問題，現(xiàn)歸納如下：

1.登記意識嚴(yán)重缺失。

作者調(diào)查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證，本文作者認(rèn)為這個證過于簡單，只有正房主體結(jié)構(gòu)的標(biāo)識，院子長寬的米數(shù)。問題有二，其一,是農(nóng)民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標(biāo)準(zhǔn)，都沒有進行從新登記。其二，產(chǎn)權(quán)證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房子依據(jù)什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設(shè)計。登記時如何登記？

2.村民超標(biāo)占地現(xiàn)象嚴(yán)重。

很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數(shù)不勝數(shù)，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應(yīng)給如何登記呢？如果嚴(yán)格依照法律規(guī)定，農(nóng)村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發(fā)糾紛。

3.農(nóng)村耕地建設(shè)用地化嚴(yán)峻。

本次調(diào)查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農(nóng)村集體土地所有制，農(nóng)村很多耕地用途最終以各種方式轉(zhuǎn)入私營廠長手中，因而農(nóng)村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。

4.農(nóng)村房屋私下交易嚴(yán)峻。

這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規(guī)定居民戶口不可以買農(nóng)民房，所以目前發(fā)生糾紛也多。

四 建議

農(nóng)村宅地基問題關(guān)系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認(rèn)為應(yīng)該逐步改革我土地制度，完善房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。可以從以下幾點入手：

1.完善房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記制度。

對于目前房屋的現(xiàn)狀，無論是原始狀態(tài)還是進行翻蓋翻修等，依據(jù)國家省自治區(qū)直轄市的標(biāo)準(zhǔn)給予登記，個別地方可以適當(dāng)延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產(chǎn)權(quán)的，不是經(jīng)濟組織成員的，可以協(xié)商解決，在目前土地還不能流轉(zhuǎn)非本經(jīng)濟組織情況下，可以協(xié)商納入經(jīng)濟組織或者本經(jīng)濟組織成員給予賠償會回贖。

2.可以考慮商用房登記制度。

可以考慮將農(nóng)村不動產(chǎn)分為住宅與商用房。實際上農(nóng)村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權(quán)人與使用權(quán)人不統(tǒng)一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發(fā)，為了應(yīng)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和世界金融危機，確保經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，促進農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的健康有序發(fā)展，積極推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。我們應(yīng)當(dāng)盡快消除對宅基地上的房屋作為經(jīng)營場所的種種限制。

3.完善相關(guān)部門的職責(zé)。

農(nóng)村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關(guān)。有關(guān)部門要加強對農(nóng)村土地規(guī)劃整理，逐步建立統(tǒng)一的登記的登記制度。制定統(tǒng)一的面積標(biāo)準(zhǔn)，及統(tǒng)一的準(zhǔn)確的測量方法。同時制定房屋評價標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。

4.宣傳力度。

農(nóng)民權(quán)利意識淡薄，這就需要相關(guān)部門做好宣傳工作。讓農(nóng)民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。

參考文獻：

[1]王利明．物權(quán)法研究[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2002：472．

[2]王衛(wèi)國．中國土地權(quán)利研究[M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，1997：139，114．

[3]鄒玉川．當(dāng)代中國土地管理[M]．北京：當(dāng)代中國出版社，1998

[4]史焉維 農(nóng)村房產(chǎn)制度初探[J] 《學(xué)術(shù)觀察》 2009

[5]上海市工商局金山分局課題組 對農(nóng)宅基地登記法律思考與對策[J] 《熱點研究》2009 ,6

[6]王長勇 農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中的疑難問題初論[J]《昆明理工大學(xué)學(xué)報》2008,3

[7]呂Q 《物權(quán)法》視角下我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度改革淺論[J]《政治與法律》2009,22

[8]冉敏 當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理存在的問題及對策[J] 《問題與探討》2009,1

[9]張永利 加強農(nóng)村宅基地管理《工作研究》2008,1

篇8

一、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，明確部門間職責(zé)分工

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案確定的重要改革內(nèi)容，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，通過提供“一站式”服務(wù)，減少了辦證環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)和群眾的負(fù)擔(dān)。2015年12月1日，濟南市機構(gòu)編制委員會2015年第3次會議印發(fā)《關(guān)于市和縣（市）區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機構(gòu)整合的通知》，正式啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機構(gòu)整合工作。

（一）整合相關(guān)機構(gòu)和職責(zé)。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一整合到國土資源主管部門，由國土資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記工作，業(yè)務(wù)上接受上級國土資源主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。濟南市土資源局增設(shè)不動產(chǎn)登記管理處，主要負(fù)責(zé)研究提出全市建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的政策建議，做好不動產(chǎn)登記相關(guān)工作等。二是整合組建市不動產(chǎn)登記中心，作為市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)辦機構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記；各區(qū)（含高新區(qū)）不再設(shè)置不動產(chǎn)登記機構(gòu)。三是市縣實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前的各類不動產(chǎn)登記證書繼續(xù)有效。

（二）明確相關(guān)部門職責(zé)分工。明確國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)土地登記、房屋登記、林地登記等不動產(chǎn)登記工作；會同有關(guān)部門貫徹落實國家和省市不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，負(fù)責(zé)做好本級不動產(chǎn)登記相關(guān)工作；落實不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處政策；推進不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)貫徹落實房屋交易政策，制定房屋交易規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作；負(fù)責(zé)做好本級房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)工作；協(xié)同國土資源主管部門做好房屋登記工作；負(fù)責(zé)建設(shè)和完善個人住房信息系統(tǒng)，配合推進不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確農(nóng)業(yè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理、流轉(zhuǎn)規(guī)范，調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好相關(guān)不動產(chǎn)登記工作。明確林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)林地、林權(quán)管理；依法承擔(dān)征用、占用林地的審核、審批工作；指導(dǎo)林地林木承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理，監(jiān)督管理林權(quán)流轉(zhuǎn)交易；負(fù)責(zé)調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好林權(quán)登記工作。

（三）平穩(wěn)有序組織人員劃轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施需要運轉(zhuǎn)有效的人員機構(gòu)作為保障。人員劃轉(zhuǎn)到位是按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》開展工作的先決條件。濟南市按照“編隨事走、人編同調(diào)”的原則，相應(yīng)劃轉(zhuǎn)人員編制。根據(jù)職責(zé)調(diào)整，從市住房保障和房產(chǎn)管理局、市農(nóng)業(yè)局各劃轉(zhuǎn)2名、市林業(yè)局劃轉(zhuǎn)1名行政編制給市國土資源局。將市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心整建制移交到市國土資源局管理，更名為市不動產(chǎn)登記中心，為市國土資源局所屬副局級公益三類事業(yè)單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記；核定事業(yè)編制47名，內(nèi)部機構(gòu)設(shè)綜合處（財務(wù)處）、申請受理處、審核調(diào)查處、繕證校對處、法律事務(wù)處、信息服務(wù)處。各區(qū)成立不動產(chǎn)登記分中心，作為各區(qū)國土資源分局所屬事業(yè)單位，共配備事業(yè)人員139名，其中從房管部門劃轉(zhuǎn)65名；各縣（市）國土資源局均成立了不動產(chǎn)登記中心，共配備事業(yè)人員65人，其中從房管劃轉(zhuǎn)62人。實踐中，濟南市采取整建制劃轉(zhuǎn)房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉(zhuǎn)90%以上，而且將原來從事各類登記的業(yè)務(wù)骨干劃轉(zhuǎn)到位、落實到崗，融合為不動產(chǎn)登記的有生力量，確保了從分散登記到統(tǒng)一登記的業(yè)務(wù)連續(xù)穩(wěn)定，為改革提供了堅實保障。

二、加快建設(shè)信息平臺，實現(xiàn)多部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦

改革中，濟南市落實“反彈琵琶”要求，通過加快數(shù)據(jù)整合和信息平臺建設(shè)，反推不動產(chǎn)登記制度建立和落地實施。在不動產(chǎn)登記工作啟動之初，濟南市就注重數(shù)據(jù)整合和平臺建設(shè)，通過臨時整合土地和房屋登記系統(tǒng)、抓緊開發(fā)運行全新登記系統(tǒng)，在最短時間內(nèi)實現(xiàn)數(shù)據(jù)有效整合和平臺順暢運行，加快原來獨立運行的土地和房屋登記系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫停用、原土地和房屋登記業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)移，有力支撐了不動產(chǎn)登記職能全面落實到位。

一是統(tǒng)籌力量實現(xiàn)資料移交。不動產(chǎn)登記資料是證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)，是依法開展不動產(chǎn)登記和資料查詢的前提，只有依據(jù)完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準(zhǔn)確高效。濟南市強化部門間協(xié)調(diào)配合，采取100%整庫拷貝、全數(shù)據(jù)遷移的方式，將房屋登記簿、權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件及登記申請、審核等全部房屋電子登記資料，共計363萬條、235萬卷、18T容量的大數(shù)據(jù)完整移交。

二是以用為先建設(shè)信息平臺。濟南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統(tǒng)和房屋登記系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“停舊發(fā)新”。同時，扎實推進全新的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)，用短短半年多時間，新的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)成功上線運行，徹底擺脫了原系統(tǒng)對接不暢的現(xiàn)實困境，實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記從數(shù)據(jù)到業(yè)務(wù)的全流程監(jiān)管，有效提升了不動產(chǎn)登記的規(guī)范化和工作效率。

三是應(yīng)對需求主動開展權(quán)籍調(diào)查。濟南市存量房多，土地信息不完善，通過按部就班開展權(quán)籍調(diào)查，需要耗時2-3年，勢必影響不動產(chǎn)登記的平穩(wěn)開展。濟南市選擇不動產(chǎn)交易較為集中的熱點區(qū)域提前開展權(quán)籍調(diào)查，歷時3個月完成144個熱點小區(qū)50多平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作。雖然完成權(quán)籍調(diào)查的面積僅占濟南市市區(qū)和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)問題，實現(xiàn)重點地區(qū)數(shù)據(jù)全面掛接。目前，濟南市2001年至今的土地登記數(shù)據(jù)和所有房屋登記數(shù)據(jù)全部完成遷移整合，60%的登記數(shù)據(jù)已實現(xiàn)戶落幢、幢落宗。未來2-3年，濟南市將完成主城區(qū)及各縣城駐地大約500平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作，進一步完善不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

四是強調(diào)協(xié)作實現(xiàn)多部門“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”。不動產(chǎn)登記工作涉及面廣，濟南市按照“跨部門協(xié)同作業(yè)”的工作思路，強化市國土資源局與相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)配合，為開展不動產(chǎn)登記工作創(chuàng)造良好外部環(huán)境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環(huán)節(jié)多、程序繁瑣、重復(fù)提交材料等問題，與地稅部門開展“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”，將征稅系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)對接，實現(xiàn)了開具房屋證明、房屋納稅、轉(zhuǎn)移登記“一窗式”服務(wù)。相比之前，完成這3個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，群眾要排4次隊、提交2套資料、耗時3個小時以上；現(xiàn)在只需要排1次隊、提交1套資料、平均耗時半個小時。通過“一窗式”業(yè)務(wù)聯(lián)辦，大大節(jié)約了群眾辦事時間、減輕了群眾負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計，全年累計減少復(fù)印材料50多萬張，為群眾節(jié)省30多萬元。與人民銀行的協(xié)同聯(lián)動，實現(xiàn)了貸款信息與不動產(chǎn)登記信息對接，群眾在銀行就能開具用于貸款的證明，并實現(xiàn)了網(wǎng)上抵押業(yè)務(wù)受理資料的傳遞。與法院系統(tǒng)簽訂了推進網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控合作備忘錄，使各級法院能夠通過不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)查控平臺查詢有關(guān)登記情況，辦理查封、協(xié)助過戶等各類業(yè)務(wù)。

三、堅持便民利民，不斷提升不動產(chǎn)登記服務(wù)水平

改革中，濟南市將民生為本理念貫穿始終，堅持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相結(jié)合，以便民利民要求引導(dǎo)和倒逼改革制度、優(yōu)化流程和完善舉措。針對群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點布局，借助不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦；針對“依法依規(guī)登記”的要求，實施“三個凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學(xué)、戶口遷移等難題；針對群眾辦證難的需求，倒逼出臺政策，解決國有土地上歷史遺留無證住宅、劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移登記等難題；針對群眾輕松辦證的需求，倒逼實施不動產(chǎn)登記服務(wù)“八辦”，進一步實現(xiàn)了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預(yù)期目標(biāo)。

一是窗口多點布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來的6個增加到14個，服務(wù)窗口由原來的50多個增加到200多個，還在業(yè)務(wù)量比較大的3家銀行和2家中介機構(gòu)設(shè)立了臨時辦證點，平均2.5平方公里就設(shè)有一個窗口，辦事群眾在全市范圍內(nèi)可就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。大廳和窗口的科學(xué)布局，使曾經(jīng)房產(chǎn)登記大廳通宵排隊的“小馬扎”、辦事取號的“黃牛黨”再不見蹤跡。

二是數(shù)據(jù)信息共享，提高辦事效率。濟南市積極推進不動產(chǎn)登記信息共享應(yīng)用，以數(shù)據(jù)應(yīng)用促進不動產(chǎn)登記工作提質(zhì)增效。借助不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦，辦事群眾可在全市范圍內(nèi)就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，避免來回奔波；通過系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和業(yè)務(wù)聯(lián)辦遠程為相關(guān)金融機構(gòu)和稅務(wù)機關(guān)提供查詢服務(wù)22.9萬件；在登記大廳設(shè)置類似銀行ATM的“自助取證機”，權(quán)利人可以自主領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，為企業(yè)、群眾提供更加便捷高效的服務(wù)。

三是優(yōu)化工作流程，依法依規(guī)登記。濟南市嚴(yán)格貫徹依法登記，實施“三個凡是”原則：凡是法律法規(guī)沒有明確規(guī)定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規(guī)沒有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費，統(tǒng)籌考慮逐步減少。通過實施“三個凡是”，清理取消了交易確認(rèn)單、檔案合格證明、物業(yè)維修基金憑證等多項沒有法律依據(jù)的要件。僅取消物業(yè)維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬戶購房群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證書難的問題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學(xué)、戶口遷移等難題。另外，在規(guī)范登記流程基礎(chǔ)上，根據(jù)交易和登記職責(zé)劃分，進一步做好與交易流程的銜接。對需要交易部門合同備案的商品房預(yù)售等事項，實現(xiàn)兩個部門間基于網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)互推，確保信息互享；對于抵押登記等不需要交易部門合同備案的事項，群眾直接向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記后將有關(guān)信息推送房屋交易管理部T，支撐事后監(jiān)管。

四是積極解決遺留問題，減少群眾難事。面對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施中存在的一系列歷史遺留問題，濟南市堅持政府統(tǒng)籌，充分利用市政府處理歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組這一平臺，建章立制，主動研究解決對策，積極回應(yīng)群眾關(guān)切。通過市政府出臺文件，解決劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移時土地處置難題，明確按照交易價格的1%繳納出讓金，并將土地使用權(quán)設(shè)定為70年出讓土地，不再履行報批程序，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同，解決了部分群眾無法辦證的難題，一定程度上促進了社會的和諧穩(wěn)定。同時，通過出臺相關(guān)政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書辦理繼承轉(zhuǎn)移登記、規(guī)范公寓類別等問題。

篇9

“中梗阻”，梗在各部門銜接不暢、政策執(zhí)行有偏差、辦事效率低、登記能力不足、歷史遺留問題難處置等方面。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)下，以問題為導(dǎo)向，破除“中梗阻”，打通不動產(chǎn)登記“最后一公里”尤為迫切。

以日前發(fā)生的兩則事件為例：

3月27日，湖北電視臺《黨風(fēng)政風(fēng)前哨》專欄曝光了市國土局不動產(chǎn)登記中心“辦證窗口一號難求”問題。問題曝光后，黃石市紀(jì)委公布了對問題調(diào)查處理情況通報，明確指出：國土局官僚作風(fēng)嚴(yán)重、不動產(chǎn)登記中心服務(wù)群眾意識淡薄、房產(chǎn)局執(zhí)行上級決策部署不力，并對相關(guān)責(zé)任人進行了處理。

4月12日，蘇州市國土資源局《關(guān)于進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的通知》，從簡化不動產(chǎn)登記申請、優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務(wù)、改進不動產(chǎn)登記婚姻狀況審查、準(zhǔn)確界定不動產(chǎn)登記用途、規(guī)范工業(yè)用地宗地設(shè)置、規(guī)范不動產(chǎn)登記收費等幾個方面對不動產(chǎn)登記進行進一步的規(guī)范。

自2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，到2016年1月7日全國國土資源工作會議宣布全國不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合基本完成，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得了實質(zhì)性的進展。但不可否認(rèn)的是，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，部分地區(qū)也的確存在“中梗阻”問題，對此，《通知》從5個方面提出了全面排查的要求：

一是部門銜接方面。是否存在國土資源部門與規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門尚未建立工作銜接機制，原登記資料尚未移交到位，信息和相關(guān)數(shù)據(jù)尚未實現(xiàn)部門間共享，存量數(shù)據(jù)未有效整合，導(dǎo)致群眾在辦理不動產(chǎn)登記時幾個部門來回跑的問題。

二是政策執(zhí)行方面。是否存在對相關(guān)政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差，要求不明確，導(dǎo)致劃撥土地上的房產(chǎn)辦理不動產(chǎn)登記受阻的問題。

三是辦事效率方面。是否存在業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、辦理速度慢、辦證效率低，導(dǎo)致群眾登記申請被大量積壓的問題。

四是登記能力方面。是否存在由于交易頻繁，工作人員不足，辦事場所局限，登記機構(gòu)現(xiàn)有辦理能力難以滿足群眾需要問題。

五是歷史遺留方面。是否存在房屋已經(jīng)頒發(fā)所有權(quán)證，但由于開發(fā)商未取得土地使用權(quán)、擅自增加容積率或變更土地性質(zhì)、超出批準(zhǔn)范圍，導(dǎo)致房屋難以辦理不動產(chǎn)登記等問題。

除此之外，《通知》還明確了具體的整改措施。具體包括：充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記工作聯(lián)席會議作用，加強部門溝通銜接，完成登記資料移交，加快存量數(shù)據(jù)整合和部門間信息共享，按照法定職責(zé)，明確各部門責(zé)任，形成目錄清單和工作銜接流程，并向社會公示；系統(tǒng)梳理劃撥土地上房屋建設(shè)及轉(zhuǎn)讓政策規(guī)定，明確標(biāo)準(zhǔn)和辦理流程，對符合政策的依法及時辦理登記；嚴(yán)格落實不動產(chǎn)登記法規(guī)規(guī)范，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，簡化辦事環(huán)節(jié)，完善信息系統(tǒng)，不得設(shè)置沒有法律依據(jù)的前置條件，不得增加沒有法律法規(guī)規(guī)定的申請材料，切實做到“信息多跑路、群眾少跑腿”；進一步充實登記人員，增加或擴大辦事場所，創(chuàng)新便民服務(wù)舉措，在保障信息安全的前提下推動“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，提高服務(wù)效能；本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、信守政府承諾、維護群眾合法權(quán)益的原則，將登記發(fā)證與處理歷史遺留問題分開，列出問題清單，提請政府專項研究解決。

《通知》還強調(diào)，各地要高度重視排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題，將其作為完善規(guī)范和不動產(chǎn)登記信息平臺接入的一項重點工作，結(jié)合“責(zé)任落實年”活動，采取強有力措施打通不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的“最后一公里”，確保不動產(chǎn)登記工作落到實處、取得實效。

篇10

一、目前房地產(chǎn)登記機構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)登記管理體制

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長期以來，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。

2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員

據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機構(gòu)的編制基本未進行調(diào)整，許多登記機構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)市場規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機構(gòu)對人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實情況看，登記機構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求

根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區(qū)的比較研究，境外對不動產(chǎn)登記官（不動產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動產(chǎn)登記官主要是指登記機構(gòu)從事不動產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個特點。

1.登記官都是國家公職人員

具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動產(chǎn)登記官為國家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國為國家第5級公務(wù)員，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。

2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平

由于不動產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動產(chǎn)登記工作。這一點在德國、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等?？茖W(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識。

3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作

對登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請職位。同時必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機關(guān)的預(yù)備實習(xí)期為兩年，然后才能進入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會組織的各種研討會。日本的不動產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級別，通過之后為高級公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無法擔(dān)任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實務(wù)、土地稅法規(guī)。

除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義

近年來，我國在不動產(chǎn)登記隊伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效?！斗康禺a(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實事求是地說，我國房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國外不動產(chǎn)登記官制度，建立我國不動產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊伍。

從登記實踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強的法律素質(zhì)。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業(yè)知識有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計算機、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強的責(zé)任心和職業(yè)操守。

1.實行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房屋登記工作是一項專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強的工作，被登記的房屋價值量較大，是權(quán)利人重要的財產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險。因此，可以說，不動產(chǎn)登記制度作為保障不動產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的具體行為來實現(xiàn)的，只有確保登記機構(gòu)的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實性、準(zhǔn)確性，從而維護登記的效力，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

2.實行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險的重要舉措

房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護交易秩序的一項重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計，2000年以來，全國的行政案件數(shù)量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！斗课莸怯涋k法》第92條規(guī)定：“登記機構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權(quán)追償?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機構(gòu)對相關(guān)人員的追償。

3.實行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑

長期以來，我國房屋登記機構(gòu)錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作?！段餀?quán)法》實施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強烈呼吁，要盡快借鑒國際經(jīng)驗，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機制。實行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對房地產(chǎn)登記機構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強登記人員的學(xué)習(xí)主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

四、推進我國房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想

我國的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機制尚處于建立階段，推進登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計有以下幾個特點：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測繪、經(jīng)濟等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實施由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?？己朔绞讲扇?yīng)考人員在計算機上答題方式，通過二代身份證識別儀對應(yīng)考人員的身份進行審查，考場還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計，保證考試的公平、公開和公正。

據(jù)統(tǒng)計，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實施的情況看，地方登記機構(gòu)人員參與的積極性較高，對考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。

下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺的情況下，可以在以下幾個方面進行探索：

一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對房屋登記審核人員進行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產(chǎn)登記機構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強機構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識和能力。

二是，建立持續(xù)教育和動態(tài)管理機制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對房屋登記官進行繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。

三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國國情，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機構(gòu)，予以保留和加強并逐步轉(zhuǎn)為行政機構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實行聘任制，建立獨立的退出機制和晉升系統(tǒng)。對取得房屋登記官資格的人員，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實行分等定級，進一步增強他們的責(zé)任感和使命感。

從長遠看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來明確，要加快立法進程，不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟社會的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。