導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的商業(yè)模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)模式 發(fā)展戰(zhàn)略

為了尋求長期的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷得探索適合自身發(fā)展的穩(wěn)定增長獲利途徑，并據(jù)此構(gòu)建完善的系統(tǒng)以增強(qiáng)核心競爭力。行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者已經(jīng)開始了商業(yè)模式的探索和研究 ，并且在事實(shí)的經(jīng)驗(yàn)積累基礎(chǔ)上逐步進(jìn)行戰(zhàn)略的調(diào)整和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。在這個過程中，商業(yè)模式得以不斷得創(chuàng)新，本文針對了幾個典型房地產(chǎn)公司案例分析，來探索中國未來房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式發(fā)展趨勢及如何構(gòu)建核心競爭力，給更多中小型企業(yè)以借鑒。

一、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式演化的比較分析

本文對萬科、綠地、萬通三個優(yōu)秀的具有一定代表性的中國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的比較，如表1。

下面分別從經(jīng)營環(huán)境和發(fā)展基礎(chǔ)兩方面對上述三家企業(yè)商業(yè)模式的成功的原因和瓶頸進(jìn)行深入的分析。經(jīng)營環(huán)境分為外部經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境。外部的經(jīng)營環(huán)境這里定義為城市化進(jìn)程、政策的支持和市場的競爭程度；內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境是指企業(yè)的組織系統(tǒng)和職能系統(tǒng)。發(fā)展基礎(chǔ)則是指企業(yè)目前所處的階段。 1992-2000 年是城市化全面推進(jìn)階段，以城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)發(fā)展和普遍建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要動力。1992 年到 1998 年，城市化率由 27.63%提高到 30.42%，年均提高 0.42 個百分點(diǎn)。從三家公司的進(jìn)入市場時(shí)間可以看出，他們都趕上了中國城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。

作為市場的開拓者萬科在 1988 年就完成了股份制改革，1991 年就完成了上市運(yùn)作，1993年確立了把中端住宅這一市場份額大的主流產(chǎn)品作為公司發(fā)展的核心業(yè)務(wù)并探索出一整套流程、體系來保證業(yè)務(wù)的快速推進(jìn)，占據(jù)了中國大的市場份額。逐漸積累了客戶資源，構(gòu)筑了品牌價(jià)值，并形成了規(guī)模效益。萬科的這一商業(yè)模式可以說是非常成功的，但是如何持續(xù)地在日益激烈的競爭市場中保持產(chǎn)品優(yōu)勢，萬科依然在探索。從對研發(fā)的大力投入、工廠化生產(chǎn)、綠色建筑，再到對市場客戶群的細(xì)分，有可能在不久推出的養(yǎng)老型物業(yè)實(shí)驗(yàn)，甚至進(jìn)身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 進(jìn)入 90 年代以后，我國城市化，已從沿海向內(nèi)地全面展開。而 2001 年也使綠地開始布局全國化戰(zhàn)略的第一年。綠地所創(chuàng)造的商業(yè)模式既迎合了城市化進(jìn)程中城市層次提升的進(jìn)一步需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了與外部經(jīng)營環(huán)境互動的，正是這種互動，使其獲得了房地產(chǎn)開發(fā)寶貴的資源—低價(jià)的土地。從綠地的成功經(jīng)驗(yàn)我們可以預(yù)見，盡管土地的市場化機(jī)制創(chuàng)造了卓越的房地產(chǎn)民營企業(yè)，但是擁有良好內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境的國有企業(yè)還是具有著某種先天優(yōu)勢。

從萬通的銷售額上可以看出萬通和萬科、綠地不是一個數(shù)量級的企業(yè)，但是萬通的成功也給與我們提示，盡管不是行業(yè)內(nèi)的航空母艦，但是具有先進(jìn)理念和高收益類型的企業(yè)在一定領(lǐng)域內(nèi)是有著長久生命力的。一定程度上說，萬通還是個區(qū)域型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是它對市場的精確細(xì)分和提供的高端服務(wù)使其在競爭對手中脫穎而出。從萬通目前的在開發(fā)和在售的項(xiàng)目來看，大部分還是聚集在北京區(qū)域，此外個人住宅業(yè)務(wù)的定制在很長一個發(fā)展時(shí)期內(nèi)都不適合中國的政策體制和國情。

綜上，我們可以得出商業(yè)模式成功的必要條件之一是企業(yè)必須具備良好的內(nèi)在經(jīng)營環(huán)境，必要條件之二是必須契合外在的經(jīng)營環(huán)境和企業(yè)自身的發(fā)展基礎(chǔ)，而克服現(xiàn)存商業(yè)模式的瓶頸進(jìn)行創(chuàng)新的關(guān)鍵點(diǎn)正是要準(zhǔn)確的把握外在經(jīng)營環(huán)境的變化。

二、中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新方向

回顧中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路，大都是在八十年代起步，經(jīng)歷了初的資本積累和快速的擴(kuò)張，再通過激勵的競爭和淘汰，逐漸得走向市場化、規(guī)范化和專業(yè)化的發(fā)展，商業(yè)模式創(chuàng)新層出不窮，綜合來看大體的發(fā)展方向如下：

1、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)市場定位鮮明，區(qū)域選擇緊跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，并具有一定的產(chǎn)品特色，形成品牌口碑

目前來看，成熟的房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，都逐漸得形成完整的產(chǎn)品系列，并形成鮮明的產(chǎn)品特色和品牌。中國的國土遼闊、省市眾多，萬科開發(fā)的住宅把握了中產(chǎn)階級的靈魂，綠地住宅項(xiàng)目的海派建筑風(fēng)格也很符合江浙滬一帶地區(qū)的文化審美內(nèi)涵，其超高層產(chǎn)品更是具有很強(qiáng)的競爭力，萬通的新新系列針對高端市場，并首開住宅定制業(yè)務(wù)。也曾經(jīng)有一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出比較成功的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目很多都如曇花一現(xiàn)，如何把企業(yè)不斷積累的項(xiàng)目資源固化成企業(yè)可以延續(xù)的清晰的商業(yè)模式，進(jìn)而引導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展是很多成長中的房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。 此外，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)的區(qū)域選擇要符合城市化進(jìn)程的推進(jìn)，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的演繹，符合國家戰(zhàn)略布局和政策導(dǎo)向。在本文所列舉的案例中，萬科從深圳崛起，綠地從上海起家，萬通以大北京區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，它們的成功很大程度上受益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前萬科重點(diǎn)圍繞長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、珠江三角洲三個區(qū)域發(fā)展，兼顧腹地重點(diǎn)城市；綠地的全國化進(jìn)程推進(jìn)迅速，但是也因?yàn)槭袌稣{(diào)研不充分出現(xiàn)了一些城市選擇錯誤，占用了資源。而萬通在向其它城市發(fā)展的時(shí)候非常謹(jǐn)慎，在與泰達(dá)合作之后才進(jìn)入了天津市場。行業(yè)巨頭合生創(chuàng)展進(jìn)駐寶坻的造城項(xiàng)目京津新城陷入了尷尬。企業(yè)跨域區(qū)進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候，成功地商業(yè)模式大多緊緊跟隨了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，做到慎時(shí)度勢，因地制宜。

2、企業(yè)的商業(yè)模式應(yīng)與其核心競爭力結(jié)合在一起，并可以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的復(fù)制和擴(kuò)張

無論是圍繞產(chǎn)品整合核心競爭力，還是依據(jù)企業(yè)的某些資源優(yōu)勢創(chuàng)新商業(yè)模式，企業(yè)都要有核心競爭力做支撐，并且很多成功的商業(yè)模式正式核心競爭力盈利途徑的再創(chuàng)造。比如萬科的單一產(chǎn)品開發(fā)、加速周轉(zhuǎn)、區(qū)域快速推進(jìn)模式是構(gòu)建在優(yōu)秀企業(yè)管理體制和成本控制系統(tǒng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和生產(chǎn)流程標(biāo)準(zhǔn)化、出色的品牌運(yùn)作和客戶溝通、多樣化融資渠道等方面的基礎(chǔ)上。而綠地是依據(jù)其和諧的政商關(guān)系，資源整合能力探索出了一整套獨(dú)特的商業(yè)模式。房地產(chǎn)業(yè)還有一類以建筑施工起家的公司，它們利用長期積累起來的人脈和在工程建設(shè)方面技術(shù)能力，開創(chuàng)了“建筑+開發(fā)”的一體化模式。

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大要實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)，其針對地必須是某種普適性的需求，其資源優(yōu)勢和開發(fā)產(chǎn)品要具有可復(fù)制性，可以跨區(qū)域操作，從開發(fā)能力來說即是生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)的控制力和信息的充分共享，從土地獲得方面除了有選擇性的市場競拍，與具有區(qū)域競爭優(yōu)勢的企業(yè)合作也是一種很好的途徑，如萬通與泰達(dá)的聯(lián)姻。

3、企業(yè)的商業(yè)模式趨向業(yè)務(wù)多樣化的配置保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，實(shí)現(xiàn)開發(fā)周期逆轉(zhuǎn)和克服經(jīng)濟(jì)周期波動

中國的房地產(chǎn)開發(fā)由于演繹了內(nèi)地學(xué)沿海、沿海學(xué)深圳、深圳學(xué)香港的推進(jìn)路線，因而大體上延續(xù)了香港的開發(fā)模式，逐漸形成了我國房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營、高收益回報(bào)，投資回報(bào)時(shí)間長，抵抗經(jīng)濟(jì)周期波動能力弱等特點(diǎn)。而這些問題并不是香港模式本身的問題，而是這種模式引進(jìn)過程中水土不服產(chǎn)生的。比如我國房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)沒有達(dá)到香港的發(fā)達(dá)和集中程度，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)力實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)務(wù)配置，而曾經(jīng)一些行業(yè)關(guān)聯(lián)度很低的企業(yè)被房地產(chǎn)行業(yè)的高收益所吸引紛紛加入進(jìn)來，更造成了行業(yè)的混亂和不規(guī)范；人均 GDP 雖然在高速增長，商業(yè)地產(chǎn)還在起步階段，金融市場不完善；省市眾多，區(qū)域差異大，市場空間無限等等。2008 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂而遭遇競爭淘汰，如何平衡現(xiàn)金流，減少資產(chǎn)負(fù)債率和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)深刻反思的問題。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈橫向、縱向業(yè)務(wù)多樣化配置包括跨行業(yè)經(jīng)營成為商業(yè)模式演繹的新導(dǎo)向，一些快速發(fā)展壯大的國有企業(yè)給與我們一些啟示，比如中糧、五礦。

萬通開展的住宅定制業(yè)務(wù)，一定程度上實(shí)現(xiàn)了土地與開發(fā)的剝離，產(chǎn)業(yè)鏈上移企業(yè)所提供的就不只是生產(chǎn)而是一種全方位的服務(wù)，綠地集團(tuán)也曾經(jīng)嘗試過代建模式，并且擁有自己的建設(shè)公司。按照國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，城市化進(jìn)程達(dá)到 70%時(shí)人口對住房的需求將處于停滯狀態(tài)，只有持有商業(yè)地產(chǎn)才能夠獲得超額收益。由于核心城市如北京、上海等土地資源的日益稀缺，商業(yè)物業(yè)盡管投資回報(bào)期長，但是現(xiàn)金流穩(wěn)定，也越來越為房地產(chǎn)公司所側(cè)重，其中比較有代表的企業(yè)是金融街和世貿(mào)股份。案例中的綠地集團(tuán)和萬通集團(tuán)都將商業(yè)物業(yè)持有納入自己的重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)隸屬于中國建筑股份有限公司，它們都是建工起家的中國建筑注入房地產(chǎn)業(yè)而成立的公司，很多做建筑施工的企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中來形成了獨(dú)特的“建筑+地產(chǎn)”模式，比純粹的建筑行業(yè)盈利能力更強(qiáng)，比純粹的房地產(chǎn)公司穩(wěn)定性更好。還有案例中的綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了跨行業(yè)配置，能源業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流和業(yè)務(wù)的互補(bǔ)，這些都是為了增強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性和克服經(jīng)濟(jì)周期波動的影響。

4、企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)融資能力，實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化，產(chǎn)融結(jié)合是一個創(chuàng)新的方向

房地產(chǎn)開發(fā)是資本驅(qū)動型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展需要強(qiáng)大的資金支持。長期以來中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過多得依賴銀行貸款，融資模式比較單一，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率較高、銀根收緊的情況下，企業(yè)就會面臨發(fā)展的瓶頸甚至是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前走在行業(yè)前列的房地產(chǎn)公司一些已經(jīng)運(yùn)作上市，如萬科、萬通，也有一些在向上市的方向努力，比如綠地。除了資本市場，境外融資和信托也是補(bǔ)充融資的方式。比如 2005 年 12 月綠地獲得德國國際房地產(chǎn)投資銀行融資，額度為 7 億元人民幣，而萬科地產(chǎn)在 2006 年以前累計(jì)共獲得了將近 8 億的信托貸款。綠地在進(jìn)入一個新的城市之前，也會采取參股當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行為后續(xù)資本需求謀求一定的操作空間。更進(jìn)一步的，如果房地產(chǎn)企業(yè)有用獨(dú)立的金融機(jī)構(gòu)也可以使雙方的義務(wù)互相支持，目前綠地已經(jīng)成立了自己的小額貸款公司并期望把這個公司運(yùn)作成一個獨(dú)立的銀行。產(chǎn)融結(jié)合是未來的發(fā)展方向，很多企業(yè)已經(jīng)開始了這方面的有益探索。

三、總結(jié)

中國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量達(dá)到數(shù)萬個，類型和特色也有很多種類，盡管在一些重點(diǎn)發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)市場存在一定的集中度，但總的來說競爭是比較充分的。由于所選擇的案例分析企業(yè)資料不足和選擇的案例分析企業(yè)數(shù)量的有限性，以上的結(jié)論還不能涵蓋目前我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式演繹和創(chuàng)新的所有特點(diǎn)，而只是給與我們一個分析問題和預(yù)見發(fā)展方向的思路，應(yīng)用到具體的其它企業(yè)還應(yīng)該區(qū)別對待、因地制宜。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

【關(guān)鍵詞】 銷售型房地產(chǎn) 持有型房地產(chǎn) 投資回報(bào) 評價(jià)模型

從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了以商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2000年后，全國各大城市都將房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場從逐漸形成到不斷壯大到取得了巨大成就。2003年開始，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近10年波瀾壯闊的價(jià)值大發(fā)掘，尤其在以銷售為核心的住宅地產(chǎn)市場，一線城市已經(jīng)有超過10倍的價(jià)格上漲。2007—2008年這一輪宏觀調(diào)控，使得部分長期從事銷售型住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商也因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好取得了長足發(fā)展。隨著兩股力量的同時(shí)發(fā)力，以持有型為核心的商業(yè)地產(chǎn)在2008年以后逐漸走到了房地產(chǎn)大潮的前沿。

2010年以來的最近一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，竭力擠壓銷售型房地產(chǎn)資金源頭及銷售回籠款，所以越來越多的銷售型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向持有型。從根本上來說，銷售型房地產(chǎn)過分依賴于政策的呵護(hù)，尤其作為資本密集型行業(yè)，融資渠道的暢通是決定生與死的關(guān)鍵所在。此輪調(diào)控的主要手段之一就是控制銀行資金過度流入房地產(chǎn)市場。而對于長期經(jīng)營的持有型房地產(chǎn)來說，他們的資金狀況要好很多。經(jīng)營性持有型物業(yè)可以從兩個途徑獲得資金來源，一是物業(yè)租賃或經(jīng)營所得的現(xiàn)金流，二是從銀行獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款。

即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)的重要課題。

一、銷售型房地產(chǎn)

銷售型房地產(chǎn)是以獲得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地二級開發(fā)、建造，最終將開發(fā)完成的房地產(chǎn)銷售作為目的的開發(fā)形式。

1、銷售型房地產(chǎn)商業(yè)模型

銷售型房地產(chǎn)開發(fā)過程及模式如下：首先，房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行準(zhǔn)備工作，在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。其次，規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；獲得開工許可證。再次，施工階段建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記，開發(fā)商對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍（招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包），進(jìn)行施工并不斷監(jiān)督施工進(jìn)度與質(zhì)量。最后，獲得商品房預(yù)售許證，制定商品房預(yù)售方案；進(jìn)入銷售階段，實(shí)現(xiàn)銷售款回籠。

商業(yè)模式是公開的，無論持有型還是銷售型，開發(fā)過程基本一致。在正常情況下，銷售型房地產(chǎn)單個項(xiàng)目開發(fā)周期為24—36個月。36個月后基本可以實(shí)現(xiàn)銷售回籠，小產(chǎn)證辦理完成。

2、銷售型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

對于一家企業(yè)而言，財(cái)務(wù)模型往往是保密的，不會公開的。一般銷售型開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)并開工之后不久，會從銀行獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款，一般項(xiàng)目抵押率為65%以下。根據(jù)各地、各個開發(fā)商的背景、能力不同而有所不同。

后期的開發(fā)資金基本依靠銀行資金，一旦建設(shè)開發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件后，獲得預(yù)售權(quán)，并開始預(yù)售。預(yù)售開始后，則開發(fā)商后期的資金基本依靠銷售回籠款。銷售回籠款有兩個用途，一部分作為開發(fā)商日常開發(fā)費(fèi)用和工程款，另外一部分則需要?dú)w還銀行貸款。

從成本構(gòu)成上來看，以一線城市為例，土地使用權(quán)獲得成本約占總成本的30%，市場營銷成本5%左右，融資成本10%以內(nèi)，其余為建安成本和開發(fā)間接費(fèi)等。銷售毛利率往往高達(dá)50%以上。

3、銷售型房地產(chǎn)特征及評價(jià)方式

銷售型房地產(chǎn)的特征：開發(fā)產(chǎn)品商品化類似于產(chǎn)品銷售，開發(fā)周期短，實(shí)現(xiàn)銷售后通常無經(jīng)營周期，以獲得短期現(xiàn)金流為主，開發(fā)難度較低，對開發(fā)商自身開發(fā)能力、運(yùn)營水平要求不高，對短期資金峰值要求高。所有開發(fā)成本都納入存貨，達(dá)到銷售收入確認(rèn)要求后，轉(zhuǎn)為銷售成本。

在分析銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)與投資價(jià)值時(shí)，較多使用投資回報(bào)率ROI、凈現(xiàn)金流現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR等，使用投資回收期意義不大。根據(jù)過去5年的經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，銷售型房地產(chǎn)投資回報(bào)率在35%～50%，房地產(chǎn)最為火爆的時(shí)期可以高達(dá)80%甚至更高。而IRR即使在如今調(diào)控政策之下部分地區(qū)也可以達(dá)到30%以上。除非是土地使用權(quán)獲得價(jià)格過分高企的地王項(xiàng)目，IRR會在20%上下。

二、持有型房地產(chǎn)

持有型房地產(chǎn)開發(fā)是將土地開發(fā)完成后長期持有，類似于建設(shè)固定資產(chǎn)，獲得長期租金收益的經(jīng)營模式。

1、持有型房地產(chǎn)商業(yè)模型

持有型房地產(chǎn)的開發(fā)過程，從獲得土地到報(bào)批報(bào)建、開工、開業(yè)基本與銷售型房地產(chǎn)沒有太大差異。但是開發(fā)前期對持有型房地產(chǎn)的定位、功能選擇、動線設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)有著相當(dāng)高的要求，因?yàn)檫@些所有前期規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了未來持有型房地產(chǎn)的成敗。開發(fā)完成后，持續(xù)經(jīng)營期間為了獲得更高的租金回報(bào)，對開發(fā)商或者后期的經(jīng)營者提出了更高的要求，需要展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)墓芾砗瓦\(yùn)營能力。

通常持有型房地產(chǎn)開發(fā)周期控制在30個月以內(nèi)，盡早開業(yè)代表著現(xiàn)金流的早日流入。房產(chǎn)證大都以大產(chǎn)證為主，房型分割僅僅為后期經(jīng)營分割使用。

2、持有型房地產(chǎn)財(cái)務(wù)模型

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一、山野休憩模式發(fā)展趨勢

山野休憩是山野旅游房地產(chǎn)發(fā)展的吸引力。一般山野旅游，依托于森林、山坡、溪谷、寺廟、民俗等資源背景，形成了多種山野休憩模式：

山野觀光：包括對森林、草原、花卉自然風(fēng)光的欣賞、名勝遺跡的觀賞等。

山野運(yùn)動：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽車賽、拓展訓(xùn)練等，可以由戶外運(yùn)動俱樂部、自駕組織發(fā)起等。

山野休閑：包括山野的采摘、餐飲、娛樂等。

山野游樂：包括與山野溝谷相結(jié)合的各種游樂項(xiàng)目。

山野養(yǎng)生：包括森林浴、吐納、瑜伽、太極等，或?yàn)閭鹘y(tǒng)養(yǎng)生項(xiàng)目提供自然靜逸的環(huán)境。

山野民俗：包括體驗(yàn)一些山野居住的少數(shù)民族的風(fēng)土文化，節(jié)慶活動等。

山野度假：包括森林高爾夫、溫泉SPA、狩獵場、騎術(shù)俱樂部等，與鄉(xiāng)村俱樂部相結(jié)合。

二、山野旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

山野旅游房地產(chǎn)大致分為山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)、山野住宅房地產(chǎn)、山野休閑度假房地產(chǎn)。

山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)：一般處于近郊鄉(xiāng)村和遠(yuǎn)郊景區(qū)附近，以餐飲休閑、娛樂休閑為主。一般為郊區(qū)的游憩區(qū)和景區(qū)的游憩區(qū)，表現(xiàn)形式為商業(yè)街、酒吧街等，其代表發(fā)展趨勢的產(chǎn)品為山水酒吧。

山野住宅房地產(chǎn)：分為高端和低端兩類，低端即山野中的原住民的民居，一般在旅游休閑發(fā)動的區(qū)域，體現(xiàn)為農(nóng)家樂；高端即為近郊的鄉(xiāng)村別墅產(chǎn)品――山野別墅，市場對象購買力強(qiáng)，一般對居住空間有較高要求。

山野休閑度假房地產(chǎn)：分為高端和中低端兩類，中低端體現(xiàn)為山莊、農(nóng)莊、牧場、養(yǎng)老公寓、生態(tài)園、科技園等；高端為各類山野度假村，其代表發(fā)展趨勢的產(chǎn)品為野奢酒店。

山水酒吧是山野休閑商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表。它結(jié)合了鄉(xiāng)村山野生態(tài)的休閑環(huán)境，加上城市生活中的酒吧休閑方式，室內(nèi)的裝飾布置具有相當(dāng)?shù)乃囆g(shù)品味。比較經(jīng)典案例為北京“那里”酒吧。

野奢酒店是旅游休閑度假房地產(chǎn)的時(shí)尚潮流代表，強(qiáng)調(diào)最鄉(xiāng)土的建筑風(fēng)格，最奢華的軟件設(shè)施及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，沒有城市化酒店外部的喧囂，但有五星級的設(shè)施和服務(wù)。一般有狩獵場、高爾夫等具備高度核心吸引力的休閑度假產(chǎn)品配套，與鄉(xiāng)村俱樂部產(chǎn)品相結(jié)合。

山野別墅是鄉(xiāng)村別墅的產(chǎn)品形態(tài)之一。強(qiáng)調(diào)以山野為背景，建筑與周邊環(huán)境的完美融合，生活配套、交通等設(shè)施成本較高，私密性強(qiáng)，因此，有“奢侈品”的稱號。

三、山野旅游房地產(chǎn)的土地

山野旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)的一般土地問題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。

近郊農(nóng)村不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來。這正在成為房地產(chǎn)的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。

鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必然形成的一個具有相當(dāng)需求的市場。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展具有很大的阻礙作用，應(yīng)該對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)整，對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，成為推動新農(nóng)村建設(shè)的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)的重要力量，帶動農(nóng)民生活水品的提高。

四、山野旅游房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)

1、山野旅游房地產(chǎn)一般可用的平地、臺地相對不多，景觀設(shè)計(jì)須結(jié)合坡面和溝谷用地。因此，對坡面景觀、臨水景觀的打造更為強(qiáng)調(diào)；

2、應(yīng)與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境融合，選址應(yīng)巧借山、水、景，注意保護(hù)自然生態(tài)；

3、除了單純的建筑外，應(yīng)有情趣化、游樂化的山野小品作為吸引物；

4、山野建筑內(nèi)部空間應(yīng)更為變幻有趣，人們向往的是不同于城市中鋼筋水泥的方盒子的建筑風(fēng)格；

5、山野建筑的材質(zhì)以生態(tài)材質(zhì)為主，如石、木等，但忌諱高成本的投入，犯浪費(fèi)使用生態(tài)材質(zhì)的錯誤；

6、山野建筑應(yīng)該尊重當(dāng)?shù)氐拿褡屣L(fēng)格，注意在風(fēng)格上保留其原汁原味。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營管理模式

中圖分類號：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競爭統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細(xì)分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運(yùn)營售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運(yùn)營當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進(jìn)駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風(fēng)險(xiǎn)：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價(jià)的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價(jià)差帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進(jìn)行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。

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篇5

社區(qū)O2O開啟的新時(shí)代

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，歷史演化的邏輯有四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純?yōu)榱藵M足人們“住有所居”的需求。第二步是有了“社區(qū)商業(yè)”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態(tài)從大商場轉(zhuǎn)換為鄰里型購物，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個拼“配套”的時(shí)代。第三步是O2O概念的提出，同樣源于美國，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個拼“以人為本”的時(shí)代。第四步是伴隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，社區(qū)O2O以互聯(lián)網(wǎng)思維的形式全新出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個拼“服務(wù)體驗(yàn)”的時(shí)代。影響將如何？至少目前彩生活明確提出了“零物業(yè)費(fèi)”的理想，房地產(chǎn)不得不重視“大數(shù)據(jù)”“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于20世紀(jì)50年代的商業(yè)神廟也正在持續(xù)衰亡……

人類每一次的時(shí)代轉(zhuǎn)換，都是以科技的重大發(fā)明為標(biāo)志。一方面，科技的重大發(fā)明促進(jìn)生產(chǎn)力的巨大發(fā)展，物質(zhì)財(cái)富進(jìn)一步豐富，人的需要層次進(jìn)一步提升，“社區(qū)商業(yè)”時(shí)代滿足的是人們的生理需求，O2O時(shí)代滿足的是人們的心理需求，社區(qū)O2O滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業(yè)規(guī)則”，移動互聯(lián)網(wǎng)將使終端網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)互連互通并基于這種連接社會協(xié)同，包括人在內(nèi)，所有的一切都既是終端，又是內(nèi)容、關(guān)系和服務(wù)，時(shí)代變換加速進(jìn)行，產(chǎn)品對產(chǎn)品的顛覆、行業(yè)對行業(yè)的顛覆，最終必將演進(jìn)為時(shí)代對時(shí)代的顛覆?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭、商業(yè)巨頭、房地產(chǎn)巨頭為何紛紛都加入對社區(qū)O2O的角逐，只因?yàn)檫@將是一個新的時(shí)代。在這樣一個新的時(shí)代，再談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、購物中心等實(shí)體商業(yè)，似乎就有點(diǎn)“土鱉”了。

？社區(qū)O2O對商業(yè)模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團(tuán)梅西百貨的“攻略”就會明白傳統(tǒng)商業(yè)的“無奈”：支持Apple Pay、當(dāng)日送達(dá)、線上購買線下取貨、專職建議師、現(xiàn)場互動屏幕直接下單、購物App、圖像搜索、手機(jī)錢包、RFID應(yīng)用和擴(kuò)展、Shopkick？逛街應(yīng)用、智能試衣間、梅西數(shù)字出版、梅西桌面搭配……在本質(zhì)上，梅西百貨的這些并不是創(chuàng)新，而是為了生存而不得不采取的融入社區(qū)O2O的對策。移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“社區(qū)”早就超過了社會學(xué)的概念，但“社交”的本質(zhì)沒變;社區(qū)O2O的“線下的商務(wù)機(jī)會”也將不再局限于物理的“社區(qū)”。有多少種契合人性的“社區(qū)”創(chuàng)意，就會有多少種社區(qū)O2O的商業(yè)模式，但毫無疑問，未來一定是屬于社區(qū)O2O的。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇

對于電商來說，“社區(qū)”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每年消費(fèi)的傭金提成最低300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3000萬元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，社區(qū)O2O是一個多么大的“金礦”！

2014年12月末，中國社科院的《社會藍(lán)皮書》顯示，“90后”大學(xué)畢業(yè)生可能成為不買房一代。很多人吐槽“不是不買房，是買不起房”，但這確實(shí)可能是“老眼光”：“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”“買什么樣的房”，所以《人民日報(bào)》這次說對了，“是觀念進(jìn)步”。“90后”是誰？他們是數(shù)字世界的“土著居民”，是生存需求已經(jīng)不再強(qiáng)烈的一代，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)內(nèi)化到他們的骨髓，沒有理由不享受生活。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的持續(xù)，除了買房時(shí)的成本與稅費(fèi)，買房后的房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)等都可能隨之而來;隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價(jià)，喜歡“隔段時(shí)間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？

理論上，房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復(fù)合特征的產(chǎn)業(yè)。但在長期“買地―蓋房―賣房―賺錢”的模式下，房地產(chǎn)業(yè)主要是以第二產(chǎn)業(yè)的面貌出現(xiàn)的。但是，當(dāng)社會進(jìn)化到“不買房一代”成為社會主流的時(shí)候，第二產(chǎn)業(yè)的模式還能奏效嗎？即使是物業(yè)出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設(shè)計(jì)為“數(shù)字土著”的家，能吸引得到租客嗎？作為第二產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”的終結(jié)，是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢?！吧系坳P(guān)上一扇門，必然會為你打開一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入互聯(lián)網(wǎng)思維之后，依靠“運(yùn)營+服務(wù)”的第三產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”必將開啟。房地產(chǎn)業(yè)從重到輕，徹底變?yōu)榉?wù)業(yè)，這就是生存之道、發(fā)展之道。

社區(qū)O2O的轉(zhuǎn)型實(shí)驗(yàn)

互聯(lián)網(wǎng)的精神就是開放，社區(qū)O2O的想象無限，也對一切創(chuàng)業(yè)者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯(lián)合推出了社區(qū)增值服務(wù)品牌“實(shí)惠”;順豐大面積鋪設(shè)名為嘿客的線下連鎖店;還有以社區(qū)001、小區(qū)無憂為代表的社區(qū)O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產(chǎn)與“社區(qū)”有著天然的“血緣”關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其強(qiáng)大實(shí)力，以互聯(lián)網(wǎng)思維孵化的每一個項(xiàng)目都可能獨(dú)當(dāng)一面，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商自帶的物業(yè)公司，更是社區(qū)O2O的天然入口，網(wǎng)上繳納物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)上報(bào)修、物業(yè)投訴、房屋出租等，一項(xiàng)服務(wù)就可將居民拉上社區(qū)O2O的“賊船”。更重要的是，物業(yè)公司是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代居民最便捷、最值得信賴的“落地點(diǎn)”，所以不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯(lián)網(wǎng)龍頭控制了多數(shù)用戶的流量入口。社區(qū)O2O時(shí)代，物業(yè)公司將不再是雞肋。

房地產(chǎn)商當(dāng)然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)遇上了眾籌。目前，房地產(chǎn)眾籌大約有三種模式，一是投資理財(cái)型，大家有錢賺，本質(zhì)是推廣;二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產(chǎn)品研發(fā)，分解購房者的首付壓力。然而，置于社區(qū)O2O的概念之下，這三種模式都因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太高，現(xiàn)在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項(xiàng)目。如果從賣房的角度，房地產(chǎn)眾籌應(yīng)該回歸互聯(lián)網(wǎng)思維，是基于共享、參與、掌控基礎(chǔ)上的“自建住房”，應(yīng)該是買房者先選地、先設(shè)計(jì)、先出錢，房屋還沒開建就已經(jīng)賣出去了。居住地產(chǎn)如此，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也都應(yīng)該如此。對開發(fā)商來說，房地產(chǎn)眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構(gòu)建社區(qū)O2O的天然過程。

從運(yùn)營、服務(wù)的角度，彩生活毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業(yè)服務(wù)、二是搭建社區(qū)平臺。“未來，我們希望能免除業(yè)主的所有物業(yè)費(fèi)，并在海量業(yè)主用戶群基礎(chǔ)上，通過增值服務(wù)創(chuàng)造一種全新的物業(yè)公司盈利模式?！币?yàn)椤霸跇I(yè)主和物業(yè)管理公司之間有太多的服務(wù)可以深度挖掘，像購物需求、理財(cái)需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物業(yè)繳費(fèi)、維修、社交、餐飲等服務(wù)于一身的彩生活網(wǎng)站，更在國內(nèi)465個住宅小區(qū)內(nèi)推行其彩之云App應(yīng)用，全面貫通社區(qū)的O2O業(yè)務(wù)。

社區(qū)O2O不僅僅是商業(yè)模式

縱觀人類社會的發(fā)展史，商業(yè)對社會發(fā)展的推動作用有目共睹。因?yàn)樯虡I(yè)能夠創(chuàng)造利潤，所以技術(shù)推動社會進(jìn)步往往選擇以商業(yè)模式為起點(diǎn)。購物空間立體化、購物時(shí)間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代消費(fèi)者購物的四個新特點(diǎn)，催生商家集群效應(yīng)的社區(qū)化商業(yè)將向社區(qū)O2O的商業(yè)模式發(fā)展。目前，完成社區(qū)O2O交易閉環(huán)的路徑，雖然都以社區(qū)為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區(qū)無憂、社區(qū)001、叮咚小區(qū)為代表的“線上社區(qū)+線下整合”順向?qū)崿F(xiàn)O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的新潮小區(qū)為代表，走的是“軟件+硬件”“廣告+服務(wù)”模式，通過線下的LED屏進(jìn)行強(qiáng)勢推廣，向線上軟件導(dǎo)流，通過線下到線上逆向?qū)崿F(xiàn)O2O。

篇6

北京的秋天從來都是艷陽高照、秋高氣爽，秋雨倒真不常見。仿佛如今年這個房地產(chǎn)市場，人們還沒完全反應(yīng)過來，就突然降溫了。

冒著綿綿細(xì)雨，樓市傳媒的董事長蔡鴻巖和萬有引力廣告公司的董事長韓永坤一前一后地跨進(jìn)北京工體北門小資們最愛閑散聚集的漫咖啡，開始了一場嚴(yán)肅的討論：房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)微營銷到底怎么弄。

不管與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況或互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展情勢有沒有關(guān)系，這個話題其實(shí)都很“高大上”。

蔡鴻巖，在房地產(chǎn)圈里做《樓市》雜志這樣的紙媒很多年，深諳推廣傳播之道。韓永坤，在廣告界里搞房地產(chǎn)的創(chuàng)意也是出類拔萃的一個人物。但今天，他們也只能放下傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)和曾經(jīng)的成功，來探討和追趕互聯(lián)網(wǎng)中的房地產(chǎn)。

這已是大勢所趨。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)開始整體徘徊的大背景下，并不站在這個行業(yè)中心位置的房地產(chǎn)人都開始心急火燎地要在互聯(lián)網(wǎng)中找到新的定位。

哪怕是在去年，房地產(chǎn)行業(yè)的日子都還挺滋潤?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)把旅游、家電、百貨、租車甚至金融等行業(yè)沖擊得東倒西歪的時(shí)候，房地產(chǎn)整體上似乎還處于互聯(lián)網(wǎng)邊緣的遲鈍中――而今年，房地產(chǎn)似乎被無所不在的互聯(lián)網(wǎng)撕開一道明顯的口子！

千里之堤，潰于蟻穴。房地產(chǎn)行業(yè)鏈條里的人在曾經(jīng)相對封閉的圈子里吃飽喝足，對當(dāng)今大趨勢的互聯(lián)網(wǎng)其實(shí)心底里并不感冒，甚至還有點(diǎn)抵抗情緒，最多在房地產(chǎn)營銷推廣環(huán)節(jié)做個裝飾性的應(yīng)用。

可是，資本對于高利潤永不滿足的追逐，從來不會讓一個行業(yè)安然盡享榮華富貴。房地產(chǎn)行業(yè)城外的人一心想沖進(jìn)來?；ヂ?lián)網(wǎng)把那么多甚至政策壟斷性的行業(yè)都沖開了，房地產(chǎn)自然是個不錯的目標(biāo)，而互聯(lián)網(wǎng)自然是個無往不利的武器。

比蔡鴻巖、韓永坤還要大佬的大佬們，比如說王石、王健林、李彥宏、馬云、馬化騰等等，自然會用戰(zhàn)略眼光審視這一切，權(quán)衡這一切。

在9月份的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)就令人震驚地誕生了這樣的組合：王石+馬云；王健林+李彥宏+馬化騰。具象地說，就是萬科在淘寶賣房，萬達(dá)聯(lián)合百度和騰訊搞電商。兩個行業(yè)的人都明白這樣組合的潛臺詞：組合方內(nèi)部是互補(bǔ)互利的，而組合對手之間是相互掰腕子的。

王石之所以邁出這一步的原因，借用他的一句名言：“擔(dān)心下一個倒下的是萬科。”萬科都要奮不顧身地?fù)湎蚧ヂ?lián)網(wǎng)，不就是意圖借助互聯(lián)網(wǎng)不倒下嗎？

王健林更有意思，他做電商，不去拜阿里巴巴的山頭，卻找了百度和騰訊，這個“騰百萬”出人意料，又確實(shí)在情理之中。阿里并不一定需要萬達(dá)這樣的不動產(chǎn)電商合作伙伴，但對有著電商短板的百度和騰訊而言，卻正中下懷。

互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)大佬們合作的底牌，也就是戰(zhàn)略方向，不會從目前合作的形式和內(nèi)容中輕易亮出來。但仔細(xì)琢磨一下大佬們怎么合作，卻一定能找到一些互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)的蛛絲馬跡。

萬科并沒有在淘寶開售樓處，而是拿出北京、上海、廣州、杭州等12個城市的23個樓盤與淘寶合作。樓盤的總價(jià)從40萬到5000萬元，戶型從30平方米的單身公寓到300平方米的豪宅。買家在淘寶上的消費(fèi)額度可以抵扣房款，最高200萬元。不過，誰要天真地認(rèn)為在淘寶上花了200萬就可以免費(fèi)拿套萬科的房，只能說太傻太天真。例如，北京亦莊金域東郡項(xiàng)目，的確有200萬元一套的房子，但是萬科設(shè)置的最高優(yōu)惠幅度僅僅10萬元而已。

就此看來，萬科與淘寶的合作，還真不是一個有價(jià)值的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的案例，也不具備趨勢意義，充其量也就是個銷售噱頭。但互聯(lián)網(wǎng)水這么深，總要從淺處下水，試探試探吧？

開發(fā)商要不倒下，房子必須得賣出去；電商要想做成功，人氣必須聚集。這些，只能越來越依靠無所不在無所不能的互聯(lián)網(wǎng)！因?yàn)椋瑔尉头康禺a(chǎn)市場客源而言，如今客源最多的，不會是遍布各地的中介和行了，而是IT和電商巨頭。淘寶有2.3億個用戶，主流是80后，與未來購房的主力客群重合；而百度每日響應(yīng)的搜索請求超過60億次，是國內(nèi)最大的流量分配商。

所以，開發(fā)商巨頭不管主動也好、被動也好，對互聯(lián)網(wǎng)巨頭的擁抱，正是互聯(lián)網(wǎng)沖擊房地產(chǎn)行業(yè)形成缺口的標(biāo)志。

房地產(chǎn)媒體有可能不能再作為房地產(chǎn)的信息中介，行也可能不能再作為房地產(chǎn)的銷售中介，那么整個行業(yè)鏈條就要重新梳理和洗牌了！

這個已經(jīng)打開的缺口還將如何演繹？我們不妨來看看這些人、這些事。

李彥宏，百度CEO。在9月3日舉行的百度世界大會上，所謂挑戰(zhàn)微信的“直達(dá)號”推出。對于地產(chǎn)商來說，“直達(dá)號”的價(jià)值是可以給地產(chǎn)行業(yè)的營銷帶來顛覆性的影響。以萬科為例，百度可以將涉及“北京房價(jià)”、“地鐵樓盤”、“新開盤”的模糊需求全部推送至萬科的“直達(dá)號”。通過“直達(dá)號”，購房用戶的需求隨時(shí)隨地對接開發(fā)商的營銷服務(wù)。而這將給移動互聯(lián)網(wǎng)的入口帶來顛覆性變化，就像曾經(jīng)的“搜索入口”顛覆“門戶入口”一樣。

篇7

辭去SOHO中國運(yùn)營總裁一職4年以后，他的標(biāo)簽不再與潘石屹捆綁在一起。作為高和資本董事長，往返于京滬兩地已成蘇鑫的工作常態(tài)。

高和資本創(chuàng)立于2009年，是中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金。在經(jīng)歷資金渠道單一（做銷售時(shí)的人脈資源）、募集量?。ú蛔?億）和商業(yè)模式未定的野蠻生長階段后，這支被看作中國鐵獅門的地產(chǎn)基金，開始形成自己的商業(yè)模式，并與當(dāng)下最熱門的城鎮(zhèn)化接軌。

這也是在房地產(chǎn)業(yè)徘徊于市場十字路口之際，地產(chǎn)基金的一個探路之舉。

上?！皹怯罱?jīng)濟(jì)試驗(yàn)”

上海高和大廈的收購案例，是高和聯(lián)手政策性銀行和地方政府，打造的“樓宇經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式縮影。

高和大廈原名中華企業(yè)大廈，坐落于寸土寸金的靜安區(qū)（類似于北京的東城、西城），該區(qū)域已經(jīng)沒有可出讓的土地，地方財(cái)政頗受制約。

中華企業(yè)大廈曾是當(dāng)?shù)刈顬楦叨说霓k公樓，但伴隨著租客輪換、其他辦公樓興起之后，吸引力逐年降低，納稅能力衰減。

2012年10月，高和資本以7.9億元收購該樓，對外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等進(jìn)行大規(guī)模改造，更名為高和大廈后對外招商。

改造后，大廈租金從4元/平方米·天，躍升到了7.5元/平方米·天，刷新上海寫字樓租金漲幅紀(jì)錄，入駐租客也由小企業(yè)變?yōu)榱私鹳愃帢I(yè)、國都證券等大公司。

此謂“樓宇經(jīng)濟(jì)”，即將中心區(qū)域的“死項(xiàng)目”盤活，從而吸引更多大企業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收最大化。該思路由靜安區(qū)政府率先提出，并已得到上海市政府認(rèn)可。

參與該項(xiàng)目的靜安區(qū)人士說，這次收購實(shí)現(xiàn)了政府和企業(yè)的雙贏?！皩o安區(qū)來說，已經(jīng)無地可用，但財(cái)政收入增長的壓力很嚴(yán)峻。怎么盤活存量是區(qū)政府最想解決的問題?！?/p>

而對只做商業(yè)地產(chǎn)的高和而言，也打開了持續(xù)獲取一線城市中心區(qū)域項(xiàng)目，快速擴(kuò)大投資規(guī)模的突破口。

高和起步之初，收購的幾個項(xiàng)目，如凱德華璽、中莎廣場、金澳國際等，都是剛竣工不久，開發(fā)商無意長期培育物業(yè)商業(yè)氛圍，希望能迅速脫手回收資金，這給了高和資本收購機(jī)會，得以借助“資產(chǎn)精裝修”實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工項(xiàng)目越來越少，商業(yè)地產(chǎn)市場的爭奪也越來越白熱化，許多開發(fā)商都開始推行穩(wěn)步增持商業(yè)物業(yè)的戰(zhàn)略，留給高和的空間也越來越少。

蘇鑫告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，高和的新機(jī)遇在于，商業(yè)地產(chǎn)的市場供需正在發(fā)生質(zhì)的變化。“在北京、上海等城市，核心區(qū)域的寫字樓兩極分化非常嚴(yán)重，不是國貿(mào)CBD這樣的甲級寫字樓，就是已存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶?！?/p>

這已經(jīng)引起了很多地方政府的注意：在城市可用土地日益稀少的情況下，如何更高效使用市中心已有土地，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

“我理解的新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)?！碧K鑫說，“‘大都市病’其實(shí)不是大，而是大而低效，現(xiàn)有城市改造未來還大有潛力可挖，甚至可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大空間?！?/p>

蘇鑫認(rèn)為，核心城市已無存量土地，重構(gòu)城市必然建立在對現(xiàn)有建筑的升級改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見效最快。對于投資商來說，對應(yīng)策略是舊樓改造、存量提升，而對政府來說，正是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

放眼一線城市，類似的物業(yè)比比皆是，但有能力進(jìn)行收購和改造的機(jī)構(gòu)卻幾乎沒有，熟稔商業(yè)地產(chǎn)市場的蘇鑫認(rèn)為，這正是高和新一輪擴(kuò)張的“東風(fēng)”所在。

“資產(chǎn)精裝修”模式

事實(shí)上，早在“樓宇經(jīng)濟(jì)”實(shí)驗(yàn)之前，自2009年完成第一筆募資，高和就瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)和存量房。

11月24日，在高和四周年投資人大會上，不少低調(diào)的大型國字號投資機(jī)構(gòu)大佬一一現(xiàn)身。

這是一個重要的信號：度過曲折的創(chuàng)業(yè)期后，高和已經(jīng)進(jìn)入主流投資機(jī)構(gòu)的視野。

從過去4年業(yè)績看，高和收購的很多項(xiàng)目，價(jià)格與租金均比改造前上漲了80%以上，遠(yuǎn)超地產(chǎn)基金行業(yè)20%的平均年化收益水平，在北京和上海收購的資產(chǎn)規(guī)模也超過了80億元。

高和起步的2009年，正是中國投資商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。接二連三的住宅市場調(diào)控，讓不少開發(fā)商有意收縮減少風(fēng)險(xiǎn)，相對調(diào)控較少的商業(yè)地產(chǎn)則成為投資新熱點(diǎn)。

但是，商業(yè)地產(chǎn)比住宅復(fù)雜得多：更多的專業(yè)門檻、需要更穩(wěn)定且強(qiáng)大的資金，以及完善的利益分配及退出機(jī)制。即便是在過去十余年房地產(chǎn)的黃金期，被商業(yè)地產(chǎn)絆了大跟頭的開發(fā)商也不在少數(shù)。

蘇鑫說，高和的資本回報(bào)率甚至高于很多投資住宅基金，在于找準(zhǔn)了發(fā)展新模式“資產(chǎn)精裝修”，即在收購后進(jìn)行資產(chǎn)改造，然后統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)或其他投資者完成退出。同時(shí)，接受投資人委托進(jìn)行長期的資產(chǎn)管理權(quán)。

“商業(yè)地產(chǎn)的投資客戶，最關(guān)心出租收益問題。最影響收益的問題，是在商業(yè)散售后，沒有統(tǒng)一的形象和管理，導(dǎo)致互相壓價(jià)，而且租戶水平參差不齊，最終，租戶水平越來越差。”蘇鑫說，而基金公司的優(yōu)勢不僅在于錢，也在于專業(yè)管理。

2010年初，高和資本收購首個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——凱德華璽3000平米底商后，實(shí)施了在北京商業(yè)地產(chǎn)圈罕見的整體收購、整體包裝、整體出租資產(chǎn)管理模式。

而在金澳國際項(xiàng)目時(shí)，高和購買的時(shí)候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就達(dá)到了8元/平/天（其中市場整體上揚(yáng)貢獻(xiàn)了50%）。

金澳國際的銷售，就是高和運(yùn)作的一個為期3年的，約5億元人民幣的封閉基金。盡管它的資金規(guī)模很小，但這種運(yùn)作模式，已被媒體命名為中國的“鐵獅門”。

探路準(zhǔn)REITs

高和資本的“類持有”基金模式，在金融政策難撼之際，創(chuàng)新意義重大。

目前，市場上的地產(chǎn)基金數(shù)以萬計(jì)，投資規(guī)模和方向大同小異。

是基金就逃不開周期率，勢必有募集到退出的一個周期輪回。但每次退出期的到來都有可能影響基金管理隊(duì)伍的穩(wěn)定，很多基金在到期之后便不再募集，積累下的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)也很可能一并消失。

因此，海外基金進(jìn)行了REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等模式創(chuàng)新，使得退出機(jī)制更為靈活，也使基金的管理運(yùn)營與募集退出相對隔離，基金運(yùn)營的穩(wěn)定性因此有所提升。

但在國內(nèi)，REITs卻長期沒有得到監(jiān)管層許可。在多年力推公募REITs未果之后，一些國字頭的基金管理機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)變思路，尋求以私募形式贏得突破，并得到監(jiān)管層的默許。

目前，在市場上，類似國外私募REITs的金融組織形式與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已對最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。

但在業(yè)內(nèi)看來，無論運(yùn)營模式、資金規(guī)模、收益分配模式、流動性，還是運(yùn)營期限，它都與海外真正的REITs產(chǎn)品有明顯區(qū)別。比如，因?yàn)楣乐荡_認(rèn)困難，國內(nèi)房地產(chǎn)信托大都有固定運(yùn)營期限，投資者中途轉(zhuǎn)讓退出都比較麻煩。

而高和收購舊有物業(yè)后，進(jìn)行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時(shí)間內(nèi)的資產(chǎn)管理服務(wù)，并約定收益，最終將產(chǎn)品銷售給終端投資者的全盤設(shè)計(jì)，已經(jīng)高度接近海外的私募REITs產(chǎn)品。

在退出環(huán)節(jié)上，高和直接接駁民間資本，在沒有上市的情況下實(shí)現(xiàn)直接退出，基金投資者甚至可以選擇市場上其他投資者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，“這已經(jīng)是非常典型的私募REITs產(chǎn)品?！币晃毁Y深基金管理人士表示。

篇8

其實(shí)，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃向綠地收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計(jì)價(jià)值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對房地產(chǎn)行業(yè)包括銷售模式、盈利模式、運(yùn)作模式在內(nèi)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。

房企財(cái)務(wù)成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個月，有100多宗的高價(jià)地塊，3288億元成交總價(jià)。一二線城市共出39個地王，81個樓板價(jià)地王。南京、杭州、合肥會看到很多地方的溢價(jià)率很高，就算是商辦的物業(yè)都發(fā)生地價(jià)很高的問題?！钡谝惶酱骶S斯上海估價(jià)部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現(xiàn)在4.4%～4.8%，而對房企來說，企業(yè)發(fā)債成本可能在3%～7.1%，商業(yè)銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內(nèi)的房企負(fù)債率還是很高的，平均達(dá)到76.6%，這會影響他們的信用評級，讓他們的財(cái)務(wù)成本越來越高。當(dāng)前形勢特別需要不同的投資工具和渠道。

“對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)建的房子能賣，能掙錢的時(shí)候他不需要REITs，當(dāng)去庫存、銷售變成房地產(chǎn)公司難點(diǎn)的時(shí)候，當(dāng)大家被迫持有物業(yè)的時(shí)候，就到了燃眉之急需要REITs的時(shí)候?！蹦Ω康だA鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行量已經(jīng)超過萬億。2015年全年發(fā)行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模已超千億。以上交所為例，資產(chǎn)證券化當(dāng)中，房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)模是排在第三位。

目前已經(jīng)有的資產(chǎn)證券化類型包括最傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款的債權(quán)，以及保障房的相關(guān)證券化產(chǎn)品，還有私募REITs產(chǎn)品。上交所債券業(yè)務(wù)部高級經(jīng)理賀銳驍認(rèn)為，“這些類型滿足了房地產(chǎn)企業(yè)或者一些持有不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)的不同訴求。像物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證券化產(chǎn)品，實(shí)際上原來房地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司做直接資本市場融資相對是比較困難的。因?yàn)樗妮p資產(chǎn)特性，以及作為房地產(chǎn)企業(yè)售后服務(wù)的定位，使得它本身的財(cái)務(wù)報(bào)表的狀況是不太適合到資本市場上直接做債務(wù)融資的。但是物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣一個類型，利用未來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，再加上母公司的增信，使得物業(yè)服務(wù)管理公司可以以自己的名義到這個資本市場上去融資。”

賀銳驍還說，像購房尾款這個類型，實(shí)際上是提高了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)節(jié)也是有幫助的。如果說在會計(jì)上計(jì)入到非金融負(fù)債，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項(xiàng)目，戴德梁行參與了中國REITs進(jìn)程中幾乎每一單示范性項(xiàng)目，提供專業(yè)的物業(yè)價(jià)值評估、專項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)研及建筑物樓宇測量盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)。戴德梁行董事顧悅?cè)绫硎?，目前國?nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑有三條： 一是輕資產(chǎn)的證券化，主要通過質(zhì)押物業(yè)租金收益進(jìn)行的融資目的資產(chǎn)證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發(fā)行的中航信托紅星美凱龍的資產(chǎn)證券化嘗試；二是重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，主要通過保留回購權(quán)的物業(yè)真實(shí)出售實(shí)現(xiàn)證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發(fā)行REITs，如北京華聯(lián)新加坡上市等。

針對國有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化路徑選擇問題，顧悅?cè)缯J(rèn)為，重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和海外發(fā)行REITs可實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)的表外持有運(yùn)營，不足之處是會產(chǎn)生較大的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。對于國有企業(yè)而言，輕資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化路徑由于不涉及物業(yè)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，可以避免國有資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移審批限制，且能盤活存量資產(chǎn)進(jìn)行融資，相比而言是目前國有企業(yè)嘗試資產(chǎn)證券化時(shí)最易實(shí)現(xiàn)突破的可行路徑。

內(nèi)地物業(yè)曲線尋求境外發(fā)行REITs

對于開發(fā)商來說，境外發(fā)行REITs能夠帶來穩(wěn)定的外部資金來源，加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但也面臨境內(nèi)物業(yè)跨境轉(zhuǎn)移限制這一核心問題。

戴德梁行高級董事陳家輝對記者分析：“近年來，受限于內(nèi)地REITs發(fā)行的種種限制，內(nèi)地房企赴境外發(fā)行REITs呈現(xiàn)越來越熱的趨勢，尤其集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯(lián)BHG REIT等項(xiàng)目。”

篇9

過去中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題，是以產(chǎn)品為中心，而不是以人為中心。

以產(chǎn)品為中心，有兩種典型做法，一種是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、模式化、套路化，不管東南西北都用一套圖紙，有“千億房企9大標(biāo)準(zhǔn)戶型走天下”一說；另一種是產(chǎn)品偏執(zhí)狂，強(qiáng)調(diào)工匠之心，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)不厭其煩、精益求精的苛刻。前者是對“規(guī)?！钡某绨荩笳呤菍Σ牧虾凸に嚨拿詰?。但關(guān)鍵是，這是客戶想要的嗎？

白銀時(shí)代，很多人說，中國房地產(chǎn)將迎來產(chǎn)能過剩、空間過剩。城市化率超過50%之后，格局將演變?yōu)椤肮┐笥谇蟆薄５P者認(rèn)為，今天中國的房地產(chǎn)，實(shí)際是“一邊過剩，一邊短缺”。原因有二：其一是城市生活配套的落后或者嚴(yán)重滯后，城市產(chǎn)業(yè)需要升級換代；其二是大多數(shù)人并不真正知道自己想要什么樣的生活。改善，意味著巨大的藍(lán)海，消費(fèi)者從過去有房住上升到“住好房”以及在房地產(chǎn)空間能夠享受更多“體驗(yàn)、服務(wù)和消費(fèi)”。這正是中國房地產(chǎn)白銀時(shí)代的“鉑金機(jī)會”。

不要再賣“鋼筋+水泥”了，未來房地產(chǎn)要注入“內(nèi)容”、注入“各種功能”、注入“服務(wù)”、注入“體驗(yàn)”、賣“時(shí)尚”……房地產(chǎn)商所有的經(jīng)營與創(chuàng)新邏輯都必須以“人”為出發(fā)點(diǎn)。產(chǎn)品只是工具，只是個載體而已。

二、房地產(chǎn)是容器，“內(nèi)容與活水”才是關(guān)鍵

1.生活方式成為地產(chǎn)商的下一個熱潮

從“人”出發(fā)，特別是當(dāng)80后、90后漸漸成為中國社會的中流砥柱和消費(fèi)主流時(shí)，他們的需求，主要體現(xiàn)在兩大方面：一方面，他們希望能在家門口就可享受一切，香濃的咖啡、頂級的學(xué)府、健身運(yùn)動的場所、便利的交通、各種完善的配套，而且還有他們需要的社交平臺，比如陽光100鳳凰公社、OU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)、毛大慶優(yōu)客工場，建筑不再是冰冷的房子，而是一種有連接、有情感、有溫度的社區(qū)；另一方面，80后、90后希望即使足不出戶， 也能從社區(qū)平臺和互聯(lián)網(wǎng)平臺得到各種產(chǎn)品和服務(wù)，滿足消費(fèi)者多元的、細(xì)分的需求。

某種意義上，生活方式將成為地產(chǎn)商白銀時(shí)代的一個熱潮，房地產(chǎn)將從過去的冰冷走向溫暖，從孤立走向社交，從“無感”走向“情感”。

2.“各種+”，找到房地產(chǎn)才找到家

不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)正進(jìn)入跨界時(shí)代，以人的需求為中心，與各種資源整合，這個整合浪潮就是一場房地產(chǎn)“+”的戰(zhàn)役。某種意義上，2015年就是房地產(chǎn)“+”戰(zhàn)略的元年，比如吼了幾年的“+互聯(lián)網(wǎng)”，比如優(yōu)客工場的“+服務(wù)”戰(zhàn)略，比如“+金融”……各種“+”都是內(nèi)容，都是活水，在“各種+”的房地產(chǎn)浪潮中，找到房地產(chǎn)才算找到“中心”和“平臺”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)就是容器，開發(fā)商就是“空間”的提供者，房地產(chǎn)空間就是所有“+”戰(zhàn)略的“家”。

3.標(biāo)桿房企紛紛轉(zhuǎn)型“生活方式提供商”

去地產(chǎn)化，去開發(fā)化，開發(fā)未來走向制造業(yè)！標(biāo)桿房企在白銀時(shí)代紛紛提出轉(zhuǎn)型“生活方式提供商”。這個趨勢，意味著房地產(chǎn)開始聚焦和重視以人為中心的“生活方式”，這是行業(yè)巨大的“進(jìn)階”。

萬達(dá)開始在去地產(chǎn)化，“我們不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是全新生活方式服務(wù)平臺的提供商”，這句話被萬達(dá)董事長王健林以及各高管在不同場合以不同方式反復(fù)提及。萬達(dá)，已經(jīng)不是做規(guī)模，而是做平臺，把資源匹配給更多的商家，平臺和商家之間協(xié)同作戰(zhàn)，形成平臺效應(yīng)。未來萬達(dá)整個航母正在實(shí)現(xiàn)由“靠硬件盈利”到“構(gòu)建平臺型商業(yè)模式、硬件和服務(wù)組合盈利”的轉(zhuǎn)型。而綠城轉(zhuǎn)型宋衛(wèi)平的提法也很生動，“中國房地產(chǎn)已經(jīng)從容器時(shí)代轉(zhuǎn)到生活內(nèi)容時(shí)代”的宣言，正是基于集中綠城十余年醫(yī)院、教育等在非營利性社會服務(wù)上的積累，以及綠城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)積淀的深厚的實(shí)體配套和品牌公信力，形成一個難以復(fù)制的綠城 “生活服務(wù)體系”。陽光100在商業(yè)領(lǐng)域形式上走開放式街區(qū)的建筑形態(tài)，在內(nèi)容上強(qiáng)調(diào)“與本地風(fēng)俗文化結(jié)合再加上適當(dāng)創(chuàng)新”的路線，深挖本土文化，成為其商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個獨(dú)特競爭力。

三、內(nèi)容為王：房地產(chǎn)的功夫在詩外

未來房地產(chǎn)的功夫在詩外，核心在于硬件之上、空間里面的“內(nèi)容”，這就好比手機(jī)行業(yè)，為什么以蘋果為代表的智能手機(jī)能夠瞬間打敗通話和品質(zhì)超好的諾基亞手機(jī)，核心在于蘋果的功夫在詩外。未來房地產(chǎn)也是這個道理。

1.內(nèi)容價(jià)值：看內(nèi)容如何“化腐朽為神奇”

某種程度上，內(nèi)容為王就等同于“房地產(chǎn)+”。

什么叫房地產(chǎn)+？厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲曾舉了個生動例子，來描述“軟內(nèi)容”戰(zhàn)勝傳統(tǒng)“硬地段”的真實(shí)案例。林少洲說， “我做的第一個房地產(chǎn)項(xiàng)目是上海虹橋飛機(jī)場旁邊的萬科項(xiàng)目，頭頂就是飛機(jī)航道，噪音很嚴(yán)重，去的時(shí)候一堆客戶要退房，各種問題，鬧得一塌糊涂，媒體也都在曝光。我到那做了三件事，第一件事就是搞了一個常青藤老年俱樂部，在社區(qū)的架空層，四面砌成墻；第二件是做了一個業(yè)主自治管理，每個人交10元會員費(fèi)，選一個人出來當(dāng)主任，自我管理；第三件就是引進(jìn)復(fù)旦附中，辦了復(fù)旦萬科實(shí)驗(yàn)學(xué)校。隨后，項(xiàng)目的問題就迎刃而解，現(xiàn)在來看，當(dāng)時(shí)做的這些事情就是社區(qū)配套，而這些非常受歡迎，對項(xiàng)目銷售也起到了非常大的促進(jìn)作用”。社會學(xué)專業(yè)出身的林少洲，一直強(qiáng)調(diào)自己是在用外行的思維做房地產(chǎn)，而這恰恰可能是現(xiàn)在“房地產(chǎn)+”所需要的。

又比如，陽光100目前在高地價(jià)下不再強(qiáng)調(diào)直接拿地，而是通過合作開發(fā)與并購模式拿地開發(fā)經(jīng)營，為什么合作伙伴愿意被并購或者股權(quán)合作？一個重要原因就在于陽光100在二三線城市綜合體經(jīng)營上的“新內(nèi)容”“新業(yè)態(tài)”“新生活方式”的功能注入，以此讓項(xiàng)目重新煥發(fā)生命和活力，這也是陽光100功能升級換代的“內(nèi)容競爭力”。

2.內(nèi)容升級：產(chǎn)品、配套到“生活方式”

如果以硬件思維來看房地產(chǎn)，那么開發(fā)商就是空間提供者。由此而言，房地產(chǎn)價(jià)值可以分為三個層次。

最底層就是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，比如住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它只是個載體，產(chǎn)生的更多是低廉的租金價(jià)值。

第二層次是在產(chǎn)品之上的一整套空間配套服務(wù)體系，服務(wù)產(chǎn)生更多衍伸價(jià)值，此時(shí)消費(fèi)者需求升級到追求配套好、學(xué)校、商場、醫(yī)院以及伴生的服務(wù)。

第三層次也就是最高層次是一種生活方式主張以及價(jià)值觀體系，這是最高溢價(jià)區(qū)和利潤區(qū)，因?yàn)榫竦摹Ⅲw驗(yàn)的定價(jià)體系已經(jīng)非傳統(tǒng)成本與競品定價(jià)法。在生活方式落地上，更多是以某種細(xì)分生活方式為中心各種“+服務(wù)”全方位整合，最終實(shí)現(xiàn)一種生活方式的代言。

3.內(nèi)容細(xì)分：消費(fèi)場景與N種價(jià)值觀匹配的生活方式

以“人的需求+互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”正在社區(qū)加速地創(chuàng)新蛻變，一個又一個在以前看似不可能的“消費(fèi)場景”“體驗(yàn)場景”層出不窮。一場基于住宅生活方式大重構(gòu)的房地產(chǎn)創(chuàng)新已經(jīng)到來。比如未來為什么住宅小區(qū)不能全部智能化應(yīng)用？未來購物中心為何不能有“過山車”？旅游地產(chǎn)為何不能搬到商業(yè)地產(chǎn)里面？為何不能在常年不下雪的深圳辦一場“雪景體驗(yàn)”？ 各種場景會因?yàn)槿说男枨?，而逐步誕生。

四、房地產(chǎn)“內(nèi)容為王”時(shí)代的趨勢演變

1.內(nèi)容選擇：痛點(diǎn)、剛需、高頻

在高房價(jià)時(shí)代，社區(qū)居民都是中產(chǎn)和高產(chǎn)階層，他們的消費(fèi)力驚人。而坐擁社區(qū)天然優(yōu)勢的開發(fā)商物業(yè)，是完全可以挖掘這塊藍(lán)海金礦的。對于如何挖掘的問題，筆者引用周鴻t的“痛點(diǎn)、剛需和高頻”來強(qiáng)調(diào)挖掘的核心邏輯。第一，基于社區(qū)居民生活方式和需求的痛點(diǎn)，解決一個是一個，解決一對是一對，行動最重要。第二，剛需最重要，改善也是剛需，體驗(yàn)也是剛需。第三，高頻決定了業(yè)務(wù)規(guī)模，企業(yè)畢竟要賺錢的。

2.人性化、多場景的“內(nèi)容平臺”會出現(xiàn)

未來最賺錢的不是賣一次房子賺多少錢，而是每一個業(yè)主終身的所有消費(fèi)，包括吃喝玩樂、健康、教育、文化、藝術(shù)、旅游等。在這個趨勢下，未來會有三點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)。其一，盡管目前沒有很多用戶在“內(nèi)容平臺”上享受服務(wù)，但是十年后的情況是怎樣誰也不敢輕易下定論，在這個平臺上，也會孵化出很多創(chuàng)業(yè)機(jī)會，培育出一些產(chǎn)業(yè)，這些機(jī)會和產(chǎn)業(yè)3-5年后將出現(xiàn)意想不到的場景。其二，消費(fèi)是由場景決定的，人的所有購買活動都是沖動的結(jié)果，而不是一個理想的結(jié)果，這也是內(nèi)容的一種細(xì)分。其三，無論什么服務(wù)，開發(fā)商都需要提供給業(yè)主用相對合理的成本獲取最好的生活服務(wù)、體驗(yàn)服務(wù)。這是每一種生活方式的設(shè)計(jì)商、集成商和服務(wù)商必須注意的。

3.N種“新興生活方式”品牌連鎖化會產(chǎn)生

篇10

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F299.23；D669.6 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養(yǎng)老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展的商業(yè)模式，提出合理化的建議，促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環(huán)境下加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)的積極意義

養(yǎng)老地產(chǎn)的理念最先產(chǎn)生在上個世紀(jì)八十年代最先進(jìn)入到老齡化的發(fā)達(dá)國家。狹義的定義是指直接將地產(chǎn)的理念融進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中來滿足日益增長的市場需求，廣義的定義則是包含了居住、服務(wù)和養(yǎng)老這幾大功能。

到了21世紀(jì)之后，我國也開始步入了老齡化社會，政府開始加大了老齡化產(chǎn)業(yè)的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，目前已經(jīng)有百分之十的農(nóng)村60歲以上的農(nóng)民已經(jīng)能夠領(lǐng)到國家的基本養(yǎng)老金，大部分城市80歲老人每個月都可以領(lǐng)取基本津貼，養(yǎng)老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養(yǎng)老護(hù)理，全國養(yǎng)老護(hù)理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養(yǎng)老問題，對于和養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地、稅收政策要加強(qiáng)聯(lián)系。

養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要是以家庭養(yǎng)老為主的，營造一個符合我國發(fā)展國情的養(yǎng)老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養(yǎng)老，7%是社區(qū)幫助養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)幫助養(yǎng)老。從目前的發(fā)展來看，雖然政府的養(yǎng)老工作未從根本上解決養(yǎng)老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達(dá)了積極的理念：我國政府已經(jīng)開始重視養(yǎng)老問題，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也在積極推進(jìn)，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個方面，最近幾年房價(jià)漲幅較大，為了抑制房價(jià)，房地產(chǎn)開始了幾項(xiàng)重大變革，多元化的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)也給地產(chǎn)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)還有將近20年的時(shí)間要開發(fā)，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個時(shí)候也進(jìn)入了老齡化階段，養(yǎng)老地產(chǎn)也必將成為之后的主要部分，養(yǎng)老住房開發(fā)工作不能只靠未來，現(xiàn)在也應(yīng)該緊抓。只是因?yàn)殛P(guān)鍵的金融、土地政策還沒落實(shí)到位，也不夠成熟，一旦落實(shí)到位，就會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)藎現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)商要做好前期準(zhǔn)備工作。

和發(fā)達(dá)國家優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)相比，再結(jié)合我國的實(shí)際國情，確定了兩種模式：第一種是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開發(fā)出來的模式，養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金，功能較為齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，投資相對較大，但是是有國家補(bǔ)貼的，第二種則是房地產(chǎn)開發(fā)商配套的老年住宅，分布面相對較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統(tǒng)緊密相連，但是因?yàn)槠鋸?fù)雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養(yǎng)老住宅的開發(fā)商將房子建設(shè)好之后，直接進(jìn)行房產(chǎn)品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個銷售的過程。實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對于直接的房產(chǎn)銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因?yàn)椴皇撬械娜硕寄軌蛑苯拥馁徺I養(yǎng)老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠?qū)①徺I的壓力進(jìn)行暫時(shí)的緩解，實(shí)現(xiàn)暫時(shí)的房產(chǎn)擁有。這個時(shí)候就需要相關(guān)的機(jī)構(gòu)提供更多的幫助。這種綜合性的經(jīng)營模式，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，可以實(shí)現(xiàn)房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務(wù)需要。

四、加快養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是社會發(fā)展的需求，也是解決我國老年人養(yǎng)老問題的重要內(nèi)容。對于目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來說需要采取相關(guān)有力措施，加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)化模式。

1.加強(qiáng)以房置換形式的發(fā)展

對于目前的老年人來說，單獨(dú)的買一套新房是一件非?？嚯y的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養(yǎng)老型的住宅，可以實(shí)現(xiàn)以房置換的形式。老年人一般來說都會有自己的住宅，可能年代比較久遠(yuǎn)，房內(nèi)的設(shè)施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設(shè)施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對老年人來說具有好處，對于開發(fā)商來說也能夠加快養(yǎng)老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對于養(yǎng)老住宅的發(fā)展，需要增加購買人群，才能夠促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化發(fā)展。因此，對于養(yǎng)老住宅的相關(guān)融資產(chǎn)品應(yīng)該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進(jìn)行投保，然后以養(yǎng)老金的方式實(shí)現(xiàn)資金的反饋。這樣可以實(shí)現(xiàn)老年人住宅問題的解決，同時(shí)還能夠幫助老年人解決生活費(fèi)的問題。這個房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該歸屬于房產(chǎn)保險(xiǎn)公司。政府需要保證保險(xiǎn)公司的安全正規(guī)化經(jīng)營，不能夠出現(xiàn)欺騙的現(xiàn)象。

3.創(chuàng)新融資方式，擴(kuò)大融資渠道

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不斷受到宏觀政策的調(diào)控，其對資金的依賴性越來越大，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)隱患。2012年2月28日國務(wù)院會議決定設(shè)立溫州金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)，試行金融改革方案，允許發(fā)展民間金融組織，將民間資本正式納入正規(guī)金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)對資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運(yùn)營模式

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心從銷售轉(zhuǎn)為對物業(yè)的長期持有經(jīng)營，投資回收期相對較長，而在開發(fā)過程中面對現(xiàn)金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費(fèi)者，再收取服務(wù)費(fèi)提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對理想的運(yùn)營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項(xiàng)目而采取不同的模式。

五、結(jié)語

總而言之，養(yǎng)老問題是一個不能夠忽視的問題，養(yǎng)老問題的解決是社會發(fā)展進(jìn)步的重要內(nèi)容。政府對此應(yīng)該引起足夠的關(guān)注，加強(qiáng)我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的步伐，使得我國的養(yǎng)老地產(chǎn)能夠趨于商業(yè)化的方向發(fā)展。就目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還需要進(jìn)一步的加強(qiáng)研究，必然會有更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]李鐸養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營中的戰(zhàn)略聯(lián)盟模式研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2016.