導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房產(chǎn)稅的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃

籌劃時(shí)，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)區(qū)分房屋，非房屋建筑物以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻柱，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。因此，對(duì)企業(yè)除廠房，辦公用房外的建筑物，如果把停車場(chǎng)，游泳池也都建成露天的，并把這些獨(dú)立建筑物單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，單獨(dú)記載，與廠房、辦公用房分開(kāi)，這部分建筑物不符合房屋范疇，所以其造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用交房產(chǎn)稅。其次，正確核算地價(jià)，稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)制度規(guī)定進(jìn)行復(fù)核，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)分別進(jìn)行處理。購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)，也就是說(shuō)對(duì)自建，外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。

二、降低租金收入的納稅籌劃

(一)分別簽訂租賃合同按照稅法規(guī)定，企業(yè)房屋租賃屬于從租計(jì)征，按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具等，稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而企業(yè)往往在簽訂租賃合同時(shí)，將附屬設(shè)施和房產(chǎn)一起計(jì)算租金，這無(wú)形將設(shè)施也交了房產(chǎn)稅，增加了企業(yè)的稅負(fù)。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，將房屋與非房屋建筑以及各種各樣的附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行合理、恰當(dāng)?shù)膭澐?，單?dú)列式，分別核算。例如：某國(guó)營(yíng)賓館采用出租經(jīng)營(yíng)方式，雙方談定：甲方將賓館連同內(nèi)部設(shè)施租給乙方，乙方每年支付租金480萬(wàn)元，租賃期限十年，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份出租合同，甲方每年交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅：480×12%=57.6(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅：480×5%=24(萬(wàn)元)城建稅及教育費(fèi)附加：24×(7%+3%)=2.4(萬(wàn)元)以上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為84萬(wàn)元。上述合同，在總租金不變的情況下，把一個(gè)房屋租賃合同改變?yōu)榉课葑赓U和附屬設(shè)施租賃兩個(gè)出租合同。甲方以每年300萬(wàn)元的房租出租房屋，以每年180萬(wàn)元的租金出租賓館內(nèi)部附屬配套設(shè)施。按照改變后的出租合同，甲方交納的主要稅款如下：房產(chǎn)稅36萬(wàn)元(300×12%)，營(yíng)業(yè)稅：24萬(wàn)元(480×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加2.4萬(wàn)元，以上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為65.9萬(wàn)元?？傤~就因合同改變而發(fā)生改變，每年減少稅收負(fù)擔(dān)21.6萬(wàn)元。

(二)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容例：某企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善等原因，倉(cāng)庫(kù)被閑置，為增加收入，企業(yè)對(duì)外出租倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)年取得租金1200萬(wàn)元，依據(jù)稅法，實(shí)際交納的各項(xiàng)稅金為：房產(chǎn)稅144萬(wàn)元(1200×12%)，營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元(1200×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加6萬(wàn)元，同樣是這份合同，按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，將年租金1200萬(wàn)元，變?yōu)樽赓U費(fèi)700萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)500萬(wàn)元，那么依據(jù)稅法，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加不變，物業(yè)管理費(fèi)只交營(yíng)業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按租賃收入700萬(wàn)元計(jì)算為84萬(wàn)元，企業(yè)減輕稅負(fù)60萬(wàn)元。值得注意的是物業(yè)管理資格認(rèn)定必須先經(jīng)建設(shè)主管部門行政審批，再去稅務(wù)部門批準(zhǔn)，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。

(三)改變收入性質(zhì)某商業(yè)企業(yè)的庫(kù)房大量閑置，于是只好用來(lái)出租，出租的庫(kù)房有6棟，其房產(chǎn)原值為3300萬(wàn)元，年租金收入為400萬(wàn)元。按房租收入計(jì)算應(yīng)納稅額合計(jì)為70萬(wàn)元。其中：房產(chǎn)稅48萬(wàn)元(400×12%)，營(yíng)業(yè)稅：20萬(wàn)元(400×5%)，城建稅及教育費(fèi)附加：2萬(wàn)元。企業(yè)用租賃方式經(jīng)營(yíng)庫(kù)房，稅收負(fù)擔(dān)明顯過(guò)重。那么想降低稅收成本，必須將單純的房屋租賃改變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)保管服務(wù)。我們節(jié)稅籌劃如下：將租賃合同改為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同。同時(shí)，按照倉(cāng)儲(chǔ)保管的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。房屋租賃屬于從租計(jì)征，要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅，倉(cāng)儲(chǔ)保管屬于從價(jià)計(jì)征，則按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，那么依據(jù)稅法，該企業(yè)應(yīng)納稅額為49.72萬(wàn)元。其中：應(yīng)納房產(chǎn)稅：3300×(1-30%)×1.2%=27.72萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加仍為20萬(wàn)元，2萬(wàn)元?；I劃后比籌劃前節(jié)約20.28萬(wàn)元，籌劃后企業(yè)需要增加保管人員工資等經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)管理，技術(shù)要求不高，可錄用遵章守紀(jì)、責(zé)任心強(qiáng)的下崗職工，而錄用下崗職工，公司又可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，這部分經(jīng)營(yíng)成本比起稅金來(lái)說(shuō)是小頭，企業(yè)在大帳上還是劃算的。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力；第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力；第三，近些年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題

（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱

我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過(guò)提高稅收籌劃意識(shí)和能力來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元；B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見(jiàn)企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒(méi)有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒(méi)有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒(méi)有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開(kāi)展過(guò)程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒(méi)有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對(duì)稅收籌劃沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺(jué)，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過(guò)其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?jiàn)，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問(wèn)題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識(shí)

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹(shù)立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開(kāi)展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開(kāi)展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來(lái)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無(wú)法勝任的崗位或無(wú)法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來(lái)企業(yè)做顧問(wèn)，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)調(diào)做好事前籌劃

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視利用稅收籌劃來(lái)使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關(guān)方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)活動(dòng)等進(jìn)行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚?！?。

（二）稅收籌劃的特點(diǎn)

1、合法性。進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，納稅人必須嚴(yán)格遵循稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對(duì)本企業(yè)最有利的方案。此過(guò)程中，需對(duì)經(jīng)營(yíng)條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進(jìn)行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)需對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題、財(cái)務(wù)活動(dòng)及納稅問(wèn)題進(jìn)行多方面考慮，然后制定出對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時(shí)間價(jià)值應(yīng)盡可能對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行延遲，從而使稅收負(fù)擔(dān)得到一定減少；二、使納稅的絕對(duì)額得以減少，即盡可能通過(guò)減免稅的形式來(lái)使應(yīng)納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過(guò)程中，均以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目標(biāo)作為一切稅務(wù)籌劃工作的出發(fā)點(diǎn)及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應(yīng)稅行為發(fā)生前而做的計(jì)劃及安排，其在事先通過(guò)多種方式對(duì)納稅方案調(diào)整，從而使稅負(fù)得到一定減少。

5、時(shí)效性。任何事物都會(huì)在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國(guó)家的發(fā)展需要而制定的，當(dāng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時(shí)，國(guó)家就會(huì)對(duì)稅收法律進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)和當(dāng)時(shí)具體的稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會(huì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對(duì)國(guó)家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎(chǔ)上的，稅收籌劃的過(guò)程比較復(fù)雜，且也有一定難度，通過(guò)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)核算與管理，從而使財(cái)務(wù)管理水平及納稅意識(shí)都得到相應(yīng)的提高。

（二）無(wú)償性是稅收的重要特點(diǎn)，而依法納稅又是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，納稅支出會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)一定損失，在收入、成本、費(fèi)用等都處在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)時(shí)，企業(yè)的稅后利潤(rùn)和納稅金額就是一種相互消長(zhǎng)的關(guān)系，通過(guò)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會(huì)在一定程度上實(shí)現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預(yù)收了售房款，不論如何進(jìn)行賬務(wù)處理均需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此，在營(yíng)業(yè)稅上進(jìn)行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負(fù)重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進(jìn)行分析探討。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)委托銷售公司對(duì)其產(chǎn)品開(kāi)展銷售，并且與其交涉推遲開(kāi)具銷售清單，使其納稅時(shí)間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時(shí)間價(jià)值。同時(shí)也能夠推遲銷售公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負(fù)也不一樣。負(fù)債情況和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風(fēng)險(xiǎn)和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤(rùn)，這樣就不能對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費(fèi)用資本化或費(fèi)用化，對(duì)于資本化部分的利息支出可記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，對(duì)于費(fèi)用化部分的利息支出則可在稅前進(jìn)行有效扣除，從而減少應(yīng)納稅所得額。

3、關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)很大，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預(yù)繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對(duì)其實(shí)行科學(xué)的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負(fù)。

（1）利息費(fèi)用籌劃。若企業(yè)使用負(fù)債方法來(lái)籌資，符合要求的利息費(fèi)用可以按照金融機(jī)構(gòu)同期銀行貸款利率計(jì)算扣除，同時(shí)將利息費(fèi)用計(jì)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，可再按照項(xiàng)目的地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)合計(jì)20%標(biāo)準(zhǔn)加計(jì)扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來(lái)籌資，那么就不會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，也無(wú)法將未產(chǎn)生的利息費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)。近幾年因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測(cè)算，若貸款利息小于土地收購(gòu)資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應(yīng)選用兩者相加的10%來(lái)計(jì)算，這樣開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進(jìn)而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開(kāi)展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項(xiàng)目屬于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當(dāng)加大扣除項(xiàng)目基數(shù)，降低增值額，并制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)政策，對(duì)免稅收益進(jìn)行測(cè)算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來(lái)源。由于受到用戶要求帶來(lái)的影響，裝修費(fèi)用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務(wù)兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營(yíng)業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃必須關(guān)注的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)

財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否能夠順利運(yùn)行，因此財(cái)務(wù)人員不僅要對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)熟悉掌握，同時(shí)對(duì)于稅法方面，也必須提高和強(qiáng)化。從高?；蛘咂渌髽I(yè)精通財(cái)稅法規(guī)知識(shí)的專業(yè)人員中聘請(qǐng)講師，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行綜合素質(zhì)提高的培訓(xùn)是提高財(cái)務(wù)人員財(cái)稅專業(yè)知識(shí)最有效的方式之一。其次要加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高管理人員對(duì)于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對(duì)兩者相互對(duì)立的方面進(jìn)行分析研究，從多方面進(jìn)行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎(chǔ)上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時(shí)，要遵循成本效率原則，既不能簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)審核的工作，忽視審核信息對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴(kuò)大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財(cái)務(wù)最終的審核帶來(lái)壓力，影響企業(yè)的財(cái)政收入。

六、結(jié)語(yǔ)

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要活動(dòng)，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)問(wèn)題并提出幾點(diǎn)合理化建議，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)員工教育培訓(xùn)，努力提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1]郜月.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下投資性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

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摘要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有投資大、周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更有效的規(guī)避和控制，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更佳的經(jīng)濟(jì)效益，要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理。本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)討論，并提出了相應(yīng)的建議和措施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌劃、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、銷售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)和投資風(fēng)險(xiǎn)大，稅收種類較多，稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，運(yùn)用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業(yè)涉稅成本，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其長(zhǎng)期健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)由于投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節(jié)稅潛力很大，通過(guò)有效的稅收籌劃能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)往往負(fù)債率較高，目前來(lái)看融資渠道又比較單一，因而通過(guò)稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。

（二）稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

控制和降低納稅成本，是房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)十分單薄，出現(xiàn)了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現(xiàn)象，這一做法不但會(huì)受到相關(guān)法律的制裁，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因而，為了通過(guò)合法途徑降低稅務(wù)成本，和維持房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃是十分必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的常見(jiàn)方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃

由于營(yíng)業(yè)稅按所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)收取稅費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)越多，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅也就相應(yīng)較高，因而減少項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)便可顯著減少所需繳納的營(yíng)業(yè)稅。以往，通過(guò)合作建房來(lái)減少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)這一方式較為常見(jiàn)，具體做法是：一）項(xiàng)目交易雙方形成合營(yíng)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)，利潤(rùn)共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營(yíng)業(yè)稅；二）交易雙方通過(guò)交換房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和房屋的銷售繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結(jié)合建房方式進(jìn)行稅收籌劃。首先，根據(jù)稅法規(guī)定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉(zhuǎn)讓的，則需要繳納土地增值稅，可見(jiàn)代建的方式可降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，具體的，房地產(chǎn)企業(yè)可將符合代建房條件的建房按照“服務(wù)業(yè)――業(yè)”的方式繳納營(yíng)業(yè)稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見(jiàn)的辦法是將整個(gè)工程項(xiàng)目分解為多個(gè)小的工程，以及將某些項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)工程中分離出來(lái)而達(dá)到無(wú)需繳納土地增值稅的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)推遲確認(rèn)時(shí)間的方式減小所得稅應(yīng)

繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時(shí)間推遲到未來(lái)一年或幾年之內(nèi)，而貨幣具有時(shí)間價(jià)值，因而推遲確認(rèn)時(shí)間可減輕企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)往往尤其注意臨近年終的收入確認(rèn)，因?yàn)檫@些交易更容易從時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行控制，例如當(dāng)企業(yè)當(dāng)年收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可扣除的項(xiàng)目時(shí)，可結(jié)合具體情況使預(yù)計(jì)下一年確認(rèn)的收入符合當(dāng)年確認(rèn)條件；另外，還可通過(guò)對(duì)廣告費(fèi)用進(jìn)行籌劃的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅。根據(jù)稅法，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意這一準(zhǔn)則而避免不必要的稅務(wù)開(kāi)支。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)

（一）依法納稅，合法籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升其依法納稅的意識(shí)，增強(qiáng)相關(guān)稅法知識(shí)，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應(yīng)該用合法的手段進(jìn)行稅收籌劃，避免因違法造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響。

（二）提升企業(yè)決策水平

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃歸根結(jié)底決定于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策，決策水平的高低，和決策規(guī)范性的高低直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要首先提升房地產(chǎn)企業(yè)決策水平和管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略的角度，作出前瞻性的企業(yè)決策，從根本上降低企業(yè)稅負(fù)，而不是單純用技術(shù)性和補(bǔ)漏性的措施來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。

（三）強(qiáng)調(diào)企業(yè)價(jià)值最大化

對(duì)于單個(gè)的工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)最終追求的是利潤(rùn)最大化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，以獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益，可見(jiàn)稅負(fù)最小化并不是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標(biāo)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的一切稅收籌劃手段都不應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及長(zhǎng)期發(fā)展的需要相矛盾。

四、總結(jié)

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有合理控制經(jīng)營(yíng)成本才能提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，稅收籌劃是降低企業(yè)稅務(wù)成本的有效措施，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分認(rèn)識(shí)稅收籌劃重要性的前提下，通過(guò)合法手段來(lái)降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收籌劃

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）12-0-02

近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間大幅降低。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃不僅可以節(jié)約稅金而且可以增加效益，進(jìn)而提升競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃，是提高其的經(jīng)濟(jì)效益的需要。為了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，我國(guó)的稅制已經(jīng)進(jìn)行了全面、整體和結(jié)構(gòu)性的改革，新的稅制體系已經(jīng)建立，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)加重，因此，要想降低稅負(fù)就需要重視國(guó)家的稅收政策，對(duì)各種征稅對(duì)象、稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)以及減免稅等相關(guān)優(yōu)惠政策要進(jìn)行認(rèn)真的研究，開(kāi)展稅收籌劃以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平的需要。資金、成本和利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的三大要素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也正是為了使企業(yè)的資金、成本及利潤(rùn)達(dá)到良好的效果。由此可見(jiàn)，稅收籌劃的理論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理理論的一個(gè)重要部分。國(guó)外許多房地產(chǎn)企業(yè)招聘高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，是比較重視財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個(gè)企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的效果，可作為衡量其經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平好壞的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是強(qiáng)化其法律意識(shí)，促進(jìn)稅法建設(shè)的內(nèi)在要求。不違背稅法和擁護(hù)稅法是企業(yè)稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認(rèn)識(shí)和透徹理解稅法及稅收政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這樣就有助于企業(yè)加強(qiáng)法律意識(shí)。此外，隨著企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的不斷成熟，國(guó)家的稅法也會(huì)不斷的完善，進(jìn)而防止偷稅、漏稅等不良行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國(guó)，土地增值稅采用扣除法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.銷售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時(shí)除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷貨退回及折讓，應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動(dòng)資金，可以選擇購(gòu)買國(guó)債，因?yàn)閲?guó)債不僅能給企業(yè)帶來(lái)一定的利息收入，且國(guó)債的利息收入免交企業(yè)所得稅?；蛘呖梢詫簳r(shí)不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計(jì)算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報(bào)納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過(guò)限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開(kāi)支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項(xiàng)目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈(zèng)送客戶的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因?yàn)樵摬糠挚稍诙惽翱鄢?。另外，企業(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會(huì)議費(fèi)，因?yàn)闀?huì)議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。而銷售不動(dòng)產(chǎn)具體包括銷售建筑物或構(gòu)建物以及銷售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營(yíng)業(yè)額300-500元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷售的營(yíng)業(yè)額。對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下三個(gè)相關(guān)的政策：第一，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門向居民出租的公有住房，可以暫免征收營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。第三，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實(shí)施以下措施：1.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是采用通常所見(jiàn)的先開(kāi)發(fā)后銷售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而目前無(wú)需繳納土地增值稅。2.銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時(shí)以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時(shí)應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實(shí)現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計(jì)征基礎(chǔ)；不動(dòng)產(chǎn)銷售雖適用相對(duì)較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以免交營(yíng)業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性的高級(jí)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前謀劃與安排，在實(shí)際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠高度重視稅收籌劃工作來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，增加效益。

參考文獻(xiàn)：

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1 稅收籌劃的概念及特點(diǎn)

稅收籌劃即在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟(jì)利益。稅收籌劃具有3個(gè)特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

稅收籌劃要符合國(guó)家稅法，在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生前，規(guī)劃不同的納稅方案，選擇出符合國(guó)家稅法的稅負(fù)最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 超前性

稅收籌劃不是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)結(jié)束、納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生的情況下進(jìn)行的，是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生前，對(duì)經(jīng)營(yíng)行為預(yù)先進(jìn)行規(guī)劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負(fù)最低的納稅方案，進(jìn)而確定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。稅收籌劃是在事先進(jìn)行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

稅收籌劃的目的是通過(guò)事先籌劃，使企業(yè)降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。降低稅負(fù)是稅收籌劃的根本目標(biāo)，但稅收籌劃的目標(biāo)除了降低稅負(fù)以外，還有延期納稅、正確申報(bào)、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中的問(wèn)題

2.1 納稅意識(shí)淡薄

依法納稅是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但某些房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)淡薄，尤其在看到企業(yè)納稅數(shù)額較大時(shí)，想方設(shè)法逃避納稅，一旦稅務(wù)稽查就會(huì)產(chǎn)生大額稅收滯納金和罰款，嚴(yán)重的甚至?xí)|犯國(guó)家稅法，形成逃稅罪，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不可彌補(bǔ)的損失。

2.2 內(nèi)部缺乏稅收管理

許多房企沒(méi)有專業(yè)的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認(rèn)為稅收都是財(cái)務(wù)部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財(cái)務(wù)部門的人員一般都具有稅收知識(shí)，但僅這些稅收知識(shí)做籌劃是不夠的，有時(shí)還會(huì)弄巧成拙，使企業(yè)多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業(yè)稅負(fù)。

2.3 容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員，在經(jīng)營(yíng)行為未發(fā)生之前進(jìn)行納稅籌劃，造成企業(yè)沒(méi)有適用稅收優(yōu)惠，而承擔(dān)了不必要的稅收負(fù)擔(dān)，或是應(yīng)繳納稅款而未繳納稅款面臨補(bǔ)繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問(wèn)題。有時(shí)甚至?xí)|犯稅收法規(guī)，承擔(dān)法律責(zé)任。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)可利用起征點(diǎn)籌劃土地增值稅

利用起征點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，結(jié)合項(xiàng)目地段對(duì)戶型設(shè)計(jì)、建造成本、費(fèi)用、銷售價(jià)格進(jìn)行合理籌劃，一方面，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；另一方面，對(duì)定價(jià)進(jìn)行籌劃，使增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%。經(jīng)過(guò)籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負(fù)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項(xiàng)目分?jǐn)偫?、提供利息扣除憑證，利息不超過(guò)同期銀行借款利率的，利息可據(jù)實(shí)扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒌?，利息費(fèi)用按照土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進(jìn)行籌劃，合理估計(jì)籌資費(fèi)用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。

3.3 利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘用專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行納稅籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃。例如，自建房屋時(shí)可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時(shí)要考慮到利息抵交企業(yè)所得稅的抵稅作用等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，合理進(jìn)行納稅籌劃。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃要遵守法律

首先，要有遵守法律法規(guī)的意識(shí)，熟悉稅收法律法規(guī)，依法納稅。其次，要分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，熟悉本行業(yè)稅收政策，在項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，選擇出既符合企業(yè)利益又遵循稅法規(guī)定的籌劃方案。

4.2 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)聘用專業(yè)籌劃人員或機(jī)構(gòu)

我國(guó)稅法稅種多、計(jì)算復(fù)雜、更新快，沒(méi)有專業(yè)人員的服務(wù)很難準(zhǔn)確把握稅收政策，如果對(duì)政策研究不到位，可能會(huì)造成多繳納、少繳納、不及時(shí)繳納或未能享受到政策優(yōu)惠等問(wèn)題，甚至觸犯稅法造成犯罪。

4.3 進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)全面考慮

納稅籌劃時(shí)不僅局限于一個(gè)稅種繳納的多少，要考慮整個(gè)公司的綜合稅負(fù)。成功的納稅籌劃方案應(yīng)是在遵守稅法的前提下，企業(yè)整體稅負(fù)相對(duì)較小，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

5 結(jié)語(yǔ)

篇8

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，且具有比舊有會(huì)計(jì)準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計(jì)價(jià)方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計(jì)量。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對(duì)方法將會(huì)增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長(zhǎng)，其當(dāng)期損益也會(huì)受到存貨計(jì)價(jià)方法變化的直接影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價(jià)值這一計(jì)量方式，就不能再實(shí)施攤銷或計(jì)提折舊，而這一規(guī)定也會(huì)促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計(jì)量方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)公允價(jià)值來(lái)實(shí)施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會(huì)較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計(jì)算。針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)具有較多的限制，會(huì)影響房企稅收籌劃使其對(duì)當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國(guó)房企納稅額度計(jì)算帶來(lái)直接性影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來(lái)源為不動(dòng)產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對(duì)比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強(qiáng)稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，在銷售過(guò)程中要求客戶對(duì)房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時(shí)期約定，讓客戶分次對(duì)收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時(shí)間便可以被延遲，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時(shí)，也可對(duì)此種方式加以采用。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金緊張問(wèn)題不僅能夠得到一定程度緩解，同時(shí)可以在不違反新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時(shí)間。

篇9

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)“營(yíng)改增”的重視程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的實(shí)行好像成了必然要面臨的改革。自房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營(yíng)改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬(wàn)人民幣以上的企業(yè)，必須要像國(guó)家稅務(wù)單位申請(qǐng)為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人。在沒(méi)有實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營(yíng)業(yè)稅的銷售總收入來(lái)計(jì)算稅；“營(yíng)改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除。有關(guān)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響。所以，本文開(kāi)始是對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對(duì)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來(lái)的稅收影響籌劃了相應(yīng)的對(duì)策，希望對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響

對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本都決定著企業(yè)的利潤(rùn)，然而“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有著不可忽視的影響。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，建筑在施工過(guò)程需要很多材料，而這些材料往往都不可能從一個(gè)企業(yè)購(gòu)買，都需要從各個(gè)不同的企業(yè)購(gòu)買，但是，其中有好多材料都是從個(gè)體的小商戶手中購(gòu)買的，然而這些小商戶不可能出示增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)也就沒(méi)辦法在納稅時(shí)把這些增值稅扣除，這也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的工作人員都是來(lái)自全國(guó)各地的農(nóng)村，他們沒(méi)有專門的勞務(wù)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)也不能開(kāi)出增值稅的發(fā)票，沒(méi)辦法進(jìn)行相應(yīng)的扣除。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求較大規(guī)模的企業(yè)合作就可以進(jìn)行增值稅的扣除，也就大大降低了企業(yè)稅負(fù)。“營(yíng)改增”的實(shí)行不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本有影響，而且對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)也有很大的影響。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府正在進(jìn)行各方面的管理體制的完善，為了加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的腳步，政府提出“營(yíng)改增”并在房地產(chǎn)企業(yè)試行，目的就是希望“營(yíng)改增”可以較少企業(yè)對(duì)稅收的壓力?？墒?，“營(yíng)改增”是否真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅程度起到了作用呢？

當(dāng)“營(yíng)改增”剛剛在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的時(shí)候，得到了各個(gè)行業(yè)的企業(yè)的關(guān)注，它的影響也在試行的過(guò)程中慢慢體現(xiàn)出來(lái)。在實(shí)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項(xiàng)稅率哲定為11%。下面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)的影響進(jìn)行舉例說(shuō)明。假設(shè)A公司銷售收入為800萬(wàn)，相關(guān)成本為300萬(wàn)，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他的變動(dòng)因素。

則：“營(yíng)改增”之前應(yīng)交稅費(fèi)=800*5%=40

“營(yíng)改增”之后應(yīng)交稅費(fèi)=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

對(duì)于小規(guī)模的納稅人而言，實(shí)行“營(yíng)改增”對(duì)他們一定是利大于弊的，他們的稅收壓力一定隨著“營(yíng)改增”的實(shí)行而減少。然而，對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，即年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的企業(yè)或者是企業(yè)經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)的核算能提供準(zhǔn)確的納稅資料的企業(yè)，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可扣金額大于營(yíng)業(yè)收入相對(duì)較大的比例時(shí)，才能使“營(yíng)改增”的實(shí)行達(dá)到降低房地產(chǎn)賦稅程度的目的。所以，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收帶來(lái)的影響還是很大的，實(shí)際上，并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的愿望。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，以前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些稅上加稅的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的稅收大大增加，而“營(yíng)改增”的推行，大大避免了房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)納稅的現(xiàn)象，也就在某種程度上減輕了稅收負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)效益。

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的試行，對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)方面的要求越來(lái)越高?！盃I(yíng)改增”之后，首先最大的影響就是由于部分企業(yè)沒(méi)辦法開(kāi)正規(guī)的增值稅的發(fā)票，這就使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)可扣除增值稅的發(fā)票的獲取有很大的難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好自身的結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的各種機(jī)制，一定會(huì)在“營(yíng)改增”工作的開(kāi)展中受益。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的籌劃對(duì)策

（一）開(kāi)發(fā)成本的稅收籌劃對(duì)策

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要的時(shí)間很長(zhǎng)，由于他的特殊性，所以成本也比較大，在工程施工的過(guò)程中如果對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)提前做好精密的籌劃，把成本做好預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。同時(shí)，由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以如果房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間可以將這些成本最大化的平均攤開(kāi)，便可對(duì)增值稅進(jìn)行平均抵消，從而也就降低了稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本一定要做好籌劃。

（二）重視對(duì)“營(yíng)改增”制度的學(xué)習(xí)，完善對(duì)進(jìn)項(xiàng)的管理

“營(yíng)改增”制度在房地產(chǎn)行業(yè)的試行，目的是在其他各個(gè)領(lǐng)域都能夠起到減少企業(yè)賦稅的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“營(yíng)改增”制度，對(duì)企業(yè)的工作人員要有專業(yè)的培訓(xùn)，使大家對(duì)“營(yíng)改增”有簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)和了解，讓每個(gè)員工都認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的規(guī)則，讓大家都參與到“營(yíng)改增”的推行中去。

“營(yíng)改增”這一新的政策是要企業(yè)在納稅是對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的掌控和管理。增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商提供的，所以在采購(gòu)之前，一定要了解供貨商是哪種納稅人，一定要確認(rèn)供貨商是一般納稅人之后再進(jìn)行合作，這樣才能最大限度的抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。在“營(yíng)改增”的制度推行之后，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視增值稅發(fā)票，有些商戶會(huì)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)拒絕開(kāi)增值稅專用的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只看眼前的一點(diǎn)利益而接受商戶不合理的建議。管理好進(jìn)項(xiàng)，在實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)程中，可以在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既有利又有弊，雖然會(huì)在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是也為企業(yè)帶來(lái)了降低稅負(fù)的可能性。所以說(shuō)，“營(yíng)改增”的方案在房地產(chǎn)企業(yè)稅收的方面產(chǎn)生了巨大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，充分了解“營(yíng)改增”，利用好“營(yíng)改增”，減少企業(yè)稅收，降低成本，更好的避免“營(yíng)改增”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，希望通過(guò)本文的分析，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一些啟發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張澤洋.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014

[2]謝嚴(yán).“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2015

篇10

一、增值稅的稅收籌劃

供電企業(yè)涉及的主要稅種之一是增值稅，其稅收籌劃的效果影響整個(gè)企業(yè)的稅收籌劃的成敗，籌劃內(nèi)容主要是銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅額兩方面，包括稅金是否計(jì)提準(zhǔn)確和及時(shí)抵扣等內(nèi)容。

(一)進(jìn)項(xiàng)稅的稅務(wù)籌劃

供電企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的成本項(xiàng)目很多，其中修理費(fèi)、材料費(fèi)、購(gòu)電費(fèi)在成本中所占比重很大，其抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅金額同樣很大，因此加強(qiáng)修理費(fèi)和進(jìn)項(xiàng)稅的管理是進(jìn)項(xiàng)稅稅收籌劃的重點(diǎn)。

1.改變傳統(tǒng)的維修費(fèi)管理方式供電企業(yè)部分維修工程，存在以包工包料結(jié)算方式委托給外部的一些企業(yè)施工。施工企業(yè)“營(yíng)改增”前作為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，只能開(kāi)具地稅安裝類發(fā)票，使得供電企業(yè)這部分維修費(fèi)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，增加了稅負(fù)。因此，改變維修工程的管理方式作為籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)維修工程采取包工不包料的管理方式，工程使用的材料由供電企業(yè)自行采購(gòu)，維修費(fèi)則發(fā)包給外部施工，這樣，材料費(fèi)這部分能夠取得增值稅專用發(fā)票，從而可以增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，降低稅負(fù)。

2.支付貨款應(yīng)盡量采取商業(yè)匯票方式供電企業(yè)在購(gòu)買貨物時(shí)，對(duì)一些資金較為困難的企業(yè)，為了及時(shí)獲得對(duì)方單位的貨物發(fā)票入賬，支付貨款時(shí)可以開(kāi)具商業(yè)匯票，這樣企業(yè)可以利用商業(yè)匯票的短期融資功能，企業(yè)資金的支出實(shí)際就延遲了，這樣企業(yè)可以充分利用資金的時(shí)間差，緩解資金的緊張局面；同時(shí)，企業(yè)也能夠獲得對(duì)方發(fā)票入賬，既抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，又獲得成本入賬，減少增值稅和企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額，降低了這兩稅的稅負(fù)。

3.加強(qiáng)企業(yè)日常的稅務(wù)管理供電企業(yè)的日常財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)制定相應(yīng)的稅務(wù)管理辦法，明確增值稅專用發(fā)票取得時(shí)和日常管理時(shí)的規(guī)定，執(zhí)行過(guò)程中并加強(qiáng)監(jiān)督和考核，主要內(nèi)容有：一是加強(qiáng)對(duì)取得增值稅專用發(fā)票的考核力度，對(duì)超過(guò)一定金額的成本入賬必須要求開(kāi)具增票。供應(yīng)商在各方面條件相仿的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇能夠開(kāi)具增值稅發(fā)專票的商家。二是增值稅專票在取得后，要及時(shí)認(rèn)證抵扣。根據(jù)稅法規(guī)定，增值稅一般納稅人取得專用發(fā)票，在開(kāi)具之日起180日內(nèi)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)抵扣，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。因此，供電企業(yè)在取得增值稅專票后，應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，從而為企業(yè)在第一時(shí)間內(nèi)降低稅負(fù)。

(二)特殊固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，增值稅一般納稅人銷售自己使用過(guò)的，且在2008年12月31日以前購(gòu)置或自制的固定資產(chǎn)，按照簡(jiǎn)易辦法4%的征收率減半征收增值稅。供電企業(yè)特殊固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要有固定資產(chǎn)報(bào)廢時(shí)的出售處理和客戶以固定資產(chǎn)抵債時(shí)的入賬處理。這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃時(shí)，要點(diǎn)主要有：一是在處置時(shí)要明確該項(xiàng)固定資產(chǎn)取得時(shí)是否抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅，從而準(zhǔn)確計(jì)算銷項(xiàng)稅。二是企業(yè)在取得抵債的固定資產(chǎn)時(shí)，若資產(chǎn)是2008年12月31日之后購(gòu)置的，則要求對(duì)方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，達(dá)到抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的效果。通過(guò)以上分析，供電企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃也有很大的研究空間，對(duì)降低企業(yè)的稅負(fù)也有相當(dāng)大的影響。

二、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

根據(jù)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)所得稅是應(yīng)納稅所得額和稅率相乘計(jì)算而來(lái)，應(yīng)納稅所得額根據(jù)年度的收入、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目計(jì)算而來(lái)，因此，納稅籌劃的主要是減少應(yīng)納稅所得額，關(guān)鍵是如何合法合規(guī)地少確認(rèn)收入和多確認(rèn)成本費(fèi)用。

(一)在企業(yè)組織形式的稅務(wù)籌劃

企業(yè)從組織形式上有子企業(yè)和分企業(yè)兩種選擇。其中,子企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格，在財(cái)務(wù)上單獨(dú)核算，自負(fù)盈虧，不允許與母公司合并繳納企業(yè)所得稅；而分企業(yè)是不具有獨(dú)立法人資格，繳納企業(yè)所得稅時(shí)需要與母公司合并匯總，一方發(fā)生的虧損均可以用對(duì)方的盈利彌補(bǔ)，盈虧相抵則降低了母子公司的整體稅負(fù)。因此，供電企業(yè)應(yīng)充分考慮盈利狀況來(lái)設(shè)置企業(yè)的組織形式，達(dá)到最優(yōu)的稅負(fù)水平，實(shí)現(xiàn)組織形式的稅務(wù)籌劃。

(二)用所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)自2008年1月1日起購(gòu)置并實(shí)際使用《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》范圍內(nèi)的設(shè)備，可以按專用設(shè)備的投資額的10%抵免當(dāng)年企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅額。供電企業(yè)每年在配電網(wǎng)建設(shè)投入很大，使用的配電變壓器很多，因此，選擇使用符合上述稅法優(yōu)惠目錄的變壓器(高效干式、高效油浸式)，充分利用優(yōu)惠政策，抵免所得稅稅額，從而直接降低企業(yè)稅負(fù)。

(三)固定資產(chǎn)在修理時(shí)的籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)的日常修理費(fèi)可在當(dāng)期直接扣除，大修理支出應(yīng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。大修理支出是指同時(shí)符合下列條件的，一是修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，二是修理后資固定產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。供電企業(yè)的固定資產(chǎn)修理費(fèi)能否在當(dāng)期全額計(jì)入成本，而不作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，主要依據(jù)是支出總額不超過(guò)固定資產(chǎn)原值的50%。因此在所得稅籌劃時(shí)，只要在滿足資產(chǎn)正常使用的的前提下，發(fā)生的修理費(fèi)要盡量控制減少，總額不要超過(guò)上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，從而當(dāng)期直接扣除，達(dá)到稅務(wù)籌劃的目的。

(四)管理軟件攤銷的籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的軟件，符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的，可以按照無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，其攤銷年限可以適當(dāng)縮短，最短為2年。供電企業(yè)在日常管理和經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常需要一些軟件，稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)充分利用此優(yōu)惠政策，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，滿足條件并經(jīng)備案后方可縮短軟件的稅務(wù)攤銷年限，從而降低企業(yè)前期的稅負(fù)。

三、房產(chǎn)稅的稅收籌劃