導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類(lèi)企業(yè)在符合國(guó)家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來(lái)減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國(guó)目前稅收種類(lèi)繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國(guó)稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響

財(cái)務(wù)管理對(duì)象主要是指企業(yè)的資金流動(dòng)與運(yùn)動(dòng)。納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動(dòng)方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家稅法規(guī)定，通過(guò)調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無(wú)形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗蓿M(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤(rùn)，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時(shí)間調(diào)整到國(guó)家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計(jì)價(jià)方式，如分期支付等，減緩資金流動(dòng)速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的影響

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對(duì)其自身特色制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各類(lèi)成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開(kāi)的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點(diǎn)，兼顧企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）對(duì)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的影響

財(cái)務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國(guó)財(cái)務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營(yíng)及收益四個(gè)環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個(gè)環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國(guó)家各項(xiàng)稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、宣傳過(guò)程中，應(yīng)詳細(xì)地計(jì)算每一個(gè)環(huán)節(jié)的開(kāi)銷(xiāo)，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、宣傳模式。

二、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過(guò)程中需要有充足的時(shí)間獲取貨幣，而遵循國(guó)家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國(guó)為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，增值稅金額計(jì)算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，可以利用我國(guó)針對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點(diǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國(guó)家會(huì)設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點(diǎn)，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點(diǎn)，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷(xiāo)售價(jià)格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷(xiāo)售價(jià)格的方式，將房屋銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題

我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實(shí)際情況，闡述現(xiàn)階段基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題。

（一）企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類(lèi)均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項(xiàng)目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營(yíng)工程”存在增值稅差異，不明確的項(xiàng)目性質(zhì)致使集團(tuán)無(wú)法及時(shí)地處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）安置房項(xiàng)目增值稅繳納存在問(wèn)題

深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項(xiàng)目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營(yíng)改增”后安置房項(xiàng)目的等面積部分并未申報(bào)增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時(shí)間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時(shí)間相對(duì)滯后。此時(shí)，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會(huì)產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問(wèn)題

目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒(méi)有明確簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專(zhuān)用發(fā)票，并進(jìn)一步對(duì)發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時(shí)，也并未區(qū)分新老項(xiàng)目所使用的增值稅計(jì)稅方法，所有項(xiàng)目均使用同樣的計(jì)稅方法和專(zhuān)用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門(mén)負(fù)責(zé)人均能意識(shí)到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部各級(jí)員工并沒(méi)有意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其無(wú)關(guān)，并未意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，無(wú)法對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過(guò)程中，并沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)，稅務(wù)籌劃工作通常由財(cái)務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財(cái)務(wù)人員在開(kāi)展納稅籌劃工作中往往會(huì)出現(xiàn)紕漏。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)納稅籌劃的培訓(xùn)工作開(kāi)展較少，致使許多工作人員無(wú)法掌握最新的稅收政策，在開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級(jí)。

四、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項(xiàng)目，是“代建”還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)。按照國(guó)家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時(shí)符合四個(gè)條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開(kāi)展立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項(xiàng)目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開(kāi)展工作。由此可見(jiàn)，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國(guó)家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開(kāi)相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開(kāi)溝通，明確受政府委托的工程項(xiàng)目性質(zhì)，并以項(xiàng)目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開(kāi)展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項(xiàng)目為“自營(yíng)工程”性質(zhì)，此時(shí)集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項(xiàng)稅額的歸屬問(wèn)題。若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之前的項(xiàng)目，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之后的項(xiàng)目，應(yīng)按照自營(yíng)項(xiàng)目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項(xiàng)目認(rèn)定為“自營(yíng)項(xiàng)目”，則會(huì)出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開(kāi)展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財(cái)務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門(mén)商議后再做決定。自營(yíng)工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項(xiàng)目的實(shí)際收入，2016年4月30日以后的項(xiàng)目應(yīng)遵循增值稅計(jì)算公式：項(xiàng)目取得收入/1.09×9%-項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）安置房項(xiàng)目采用政府回購(gòu)模式

為避免由安置房項(xiàng)目增值稅繳納問(wèn)題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項(xiàng)目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項(xiàng)目納稅方式可選取政府回購(gòu)模式，在增值稅計(jì)算上，政府回購(gòu)模式為政府確定回購(gòu)價(jià)格從而進(jìn)行增值稅計(jì)算，在土地增值稅計(jì)算上，政府除確定稅后價(jià)格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中將政府回購(gòu)全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。

（三）加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)具和收取，是我國(guó)稅務(wù)部門(mén)管理的收付款憑證。由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不以營(yíng)利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問(wèn)題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅對(duì)增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項(xiàng)目與新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式有所不同，老項(xiàng)目計(jì)稅方式可依舊采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，即無(wú)需認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)不用抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。而新項(xiàng)目則應(yīng)使用一般計(jì)稅，即企業(yè)在成本支出時(shí)應(yīng)盡量用增值稅專(zhuān)用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專(zhuān)人進(jìn)行保管，且每個(gè)月末均應(yīng)對(duì)發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財(cái)務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實(shí)、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，定期組織各級(jí)各類(lèi)人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)員工認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國(guó)家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。通過(guò)多媒體、計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)辦法。同時(shí)，應(yīng)將稅務(wù)管理落實(shí)到集團(tuán)內(nèi)部的各個(gè)方面，根據(jù)事先了解的國(guó)家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實(shí)施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況建立稅務(wù)管理部門(mén)，指派專(zhuān)業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專(zhuān)業(yè)性。同時(shí)，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人士。針對(duì)集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國(guó)家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識(shí)提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實(shí)際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來(lái)國(guó)家對(duì)避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國(guó)家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國(guó)家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過(guò)對(duì)其所銷(xiāo)售的商品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報(bào)稅務(wù)時(shí)，不會(huì)出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險(xiǎn)事件，通過(guò)該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

目前，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，國(guó)外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個(gè)比較長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，因次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過(guò)納稅籌劃增加收益，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都是由國(guó)家承擔(dān)的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。由于稅務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)有很多地區(qū)沒(méi)有稅務(wù)機(jī)構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機(jī)構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。

第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進(jìn)一步完善。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國(guó)家的稅收征管部門(mén)都必須對(duì)相應(yīng)的稅法進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。近幾年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，如果企業(yè)不能及時(shí)、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法有效的開(kāi)展納稅籌劃工作，甚至還可能走進(jìn)納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國(guó)的稅收體系比較簡(jiǎn)單，稅制也不夠完善，國(guó)際上很多國(guó)家都開(kāi)征了遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等稅種，但是我國(guó)沒(méi)有開(kāi)征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實(shí)條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國(guó)稅收征管等方面的法律相對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)不強(qiáng)，并且認(rèn)為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會(huì)有太大的損失。我國(guó)稅收征管人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進(jìn)行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會(huì)受到處罰，他們也不會(huì)再花費(fèi)成本進(jìn)行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運(yùn)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項(xiàng)稅收法規(guī)進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列新的稅收法規(guī)來(lái)完善稅法體系，進(jìn)行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進(jìn)這些誤區(qū)。主要有以下三個(gè)誤區(qū)：

誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費(fèi)用資本化，并加計(jì)扣除，減輕土地增值額稅負(fù)。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)那些在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化的條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，并計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。

然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費(fèi)用予以資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還將此項(xiàng)借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時(shí)減輕了土地增值稅稅負(fù)，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，因此我們應(yīng)該計(jì)算可扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)了可扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%；若沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實(shí)提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費(fèi)用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實(shí)提供合法有效的憑證，這樣才能達(dá)到節(jié)稅的目的。

誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或投資，免征土地增值稅。

根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。然而，2006年國(guó)家出臺(tái)了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。

誤區(qū)三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對(duì)外投資等，應(yīng)視同銷(xiāo)售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當(dāng)盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中往往會(huì)涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽合同的時(shí)候，是以所有的開(kāi)發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開(kāi)發(fā)工程中的費(fèi)用都屬于總投資的范圍，我們?cè)谟?jì)算繳納增值稅的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)整個(gè)過(guò)程來(lái)計(jì)算。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，一般都是先建后裝修，是分期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當(dāng)選擇不同的稅種進(jìn)行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進(jìn)行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國(guó)的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進(jìn)行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國(guó)家暫時(shí)免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購(gòu)買(mǎi)了土地的使用權(quán)開(kāi)始準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可提前尋找購(gòu)買(mǎi)者，收取購(gòu)房者的購(gòu)房款，并將該款項(xiàng)作為合作建房資金，同時(shí)簽訂合作建房的合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進(jìn)行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅籌劃

土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中所獲得收入減去扣除項(xiàng)目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會(huì)降低。按照我國(guó)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷(xiāo)售的，當(dāng)增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%時(shí)，即不用繳納土地增值稅。當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，納稅人則應(yīng)當(dāng)就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專(zhuān)門(mén)的裝修子公司進(jìn)行納稅籌劃

實(shí)際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進(jìn)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，則那些原本應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而未分開(kāi)核算時(shí)，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，稅款比分開(kāi)核算時(shí)高出很多。同時(shí)，銷(xiāo)售與裝修等分開(kāi)核算可以降低房地產(chǎn)的售價(jià)，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)相對(duì)較輕的土地增值稅負(fù)擔(dān)。可見(jiàn)，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費(fèi)那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率由原來(lái)的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。

三、結(jié)論

目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不斷落到實(shí)處，我國(guó)逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標(biāo)，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，企業(yè)要嚴(yán)格遵循合理性、合法性原則。

參考文獻(xiàn)

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)作為近年來(lái)的熱門(mén)話題，其稅收更是備受關(guān)注，由于房地產(chǎn)稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來(lái)越廣。所謂的納稅籌劃就是各個(gè)企業(yè)通過(guò)采用稅收法律法規(guī)的方式，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，為了效益對(duì)生產(chǎn)和銷(xiāo)售做適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，從而可以達(dá)到合理避稅的目的，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，目前，房地產(chǎn)涉及到的稅收常見(jiàn)的主要有土地增值稅、城建稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費(fèi)附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)突出的減項(xiàng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認(rèn)定為房地產(chǎn)企業(yè)中最大的稅種，受到房地產(chǎn)企業(yè)人士重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。目前，我國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的控制，出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，正在進(jìn)一步的進(jìn)行調(diào)控政策，盡管房地產(chǎn)企業(yè)在成如火如荼的發(fā)展著，占有重要的市場(chǎng)地位，但是我國(guó)依然對(duì)其進(jìn)保持始終不變的態(tài)度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個(gè)因素產(chǎn)生變化的話，必定會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，每一次變更都會(huì)對(duì)其造成壓力。

當(dāng)土地增值稅政策發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)變化的形勢(shì)進(jìn)行系統(tǒng)分析，分析過(guò)后得出結(jié)論，對(duì)土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行重新設(shè)置，如不進(jìn)行重新的設(shè)置，則不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，前提必須是進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃。我國(guó)稅收制度在不斷的完善當(dāng)中，已經(jīng)逐漸對(duì)各大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這樣的情況之下，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)一系列的問(wèn)題，例如最突出的問(wèn)題就是納稅籌劃空間與之前相比，會(huì)有顯著的縮小，企業(yè)要使經(jīng)濟(jì)收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎(chǔ)，然后進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過(guò)程中，還要進(jìn)行思路轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)的納稅籌劃方法已經(jīng)不適合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)母?，從而采用最科學(xué)、最合理的納稅籌劃來(lái)面對(duì)挑戰(zhàn)，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，從而可以提高企業(yè)的收益。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅納稅籌劃問(wèn)題的對(duì)策

要解決房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問(wèn)題，要從三個(gè)角度出發(fā)，首先，要提高統(tǒng)籌意識(shí)，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個(gè)角度出發(fā)，解決企業(yè)在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問(wèn)題，從而使企業(yè)健康發(fā)展，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）提高統(tǒng)籌意識(shí)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，要想在如此競(jìng)爭(zhēng)才環(huán)境之中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)務(wù)必要進(jìn)行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項(xiàng)工作是房地產(chǎn)企業(yè)獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在逐漸開(kāi)展著這項(xiàng)工作，國(guó)家對(duì)稅收有一定的法律法規(guī)，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，現(xiàn)在很多企業(yè)都不按照法律法規(guī)執(zhí)行工作，所以漏稅、偷稅的違法現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，這樣不但損害到企業(yè)辛辛苦苦建立起來(lái)的形象，還破壞社會(huì)的安定，國(guó)家對(duì)這一行為采取懲罰措施，對(duì)違法行為進(jìn)行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會(huì)使企業(yè)資金有所降低，但是只有合理納稅房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要有土地增值稅繳納意識(shí)，重視這項(xiàng)工作的實(shí)行情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現(xiàn)漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)土地增值稅的動(dòng)態(tài)情況了如指掌，在第一時(shí)間里對(duì)納稅籌劃做合理的更改，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境，從事房地產(chǎn)工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識(shí)，尤其是國(guó)家對(duì)其制定的一些法律法規(guī)，更是要透徹了解，并加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的宣傳力度，與此同時(shí)，還要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，制定合理、科學(xué)的土地增值稅籌劃方案，為企業(yè)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)提供重要的信息。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員只有提高土地增值稅納稅統(tǒng)籌意識(shí)，并根據(jù)政府出臺(tái)的政策對(duì)土地增值稅納稅籌劃做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提高全體員工的納稅意識(shí)和土地增值稅籌劃意識(shí)，企業(yè)才可在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。

（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必要合理用房地產(chǎn)增值稅的納稅統(tǒng)籌方法，例如，“臨界點(diǎn)”籌劃法、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行納稅籌劃以及成本核算對(duì)象籌劃法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，若是所獲得的利潤(rùn)越大，那么相應(yīng)的所要繳納的稅費(fèi)就會(huì)越高，為了獲取利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)提高房?jī)r(jià)。國(guó)家稅法有先關(guān)的規(guī)定，當(dāng)納稅人出售住宅時(shí)，在增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%之內(nèi)，可以享受免繳土地增值稅，若是超過(guò)，則要進(jìn)行納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從20%這個(gè)臨界點(diǎn)出發(fā)，控制房?jī)r(jià)在同行中大道最低價(jià)吸引客戶，降低所需繳納的稅費(fèi)，并獲取最高利潤(rùn)。

例如，現(xiàn)某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將售出一棟住宅樓，600萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)格出售，住宅支出有：成本費(fèi)用120萬(wàn)元，土地使用權(quán)費(fèi)用240萬(wàn)元，其他費(fèi)用97萬(wàn)元；納稅籌劃計(jì)算：應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加是3萬(wàn)元，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元；應(yīng)交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬(wàn)元、應(yīng)交土地增值稅33萬(wàn)元增值率22.45%，按照國(guó)家《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，該公司可將增值率控制在20%以內(nèi)，就可以免繳土地增值稅稅費(fèi)，這樣公司就可以獲取更大的利潤(rùn)，集體計(jì)算如下：設(shè)銷(xiāo)售價(jià)格為x，應(yīng)交城建稅和教育費(fèi)附加=x×5%×（7%+3%），應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過(guò)計(jì)算，得出X=587.152，所以公司應(yīng)該降價(jià)12.848萬(wàn)元，這樣就可多獲取利潤(rùn)20.152萬(wàn)元。另外，靈活采用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據(jù)征收土地稅的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)避免符合納稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)免繳土地增值稅

。土地增值稅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為，第一，所轉(zhuǎn)讓的土地是否是屬于國(guó)有，第二，是否取得收入，第三，產(chǎn)權(quán)是否存在轉(zhuǎn)移現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)只要避開(kāi)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即可免繳土地增值稅。成本核算對(duì)象籌劃法，根據(jù)土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)，都放在一起進(jìn)行計(jì)算時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致高增值房產(chǎn)的使用稅率有所降低，這樣就可達(dá)到整體稅負(fù)降低的效果。進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，將低增值房產(chǎn)和高增值房產(chǎn)進(jìn)行同時(shí)開(kāi)發(fā)和出售，這樣就可將收入與扣除項(xiàng)目在一起同時(shí)核算、申報(bào)，達(dá)到節(jié)省稅費(fèi)的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理避稅，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）巧妙利用稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與我國(guó)所制定的土地增值稅政策息息相關(guān)，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理制度，對(duì)一些政策做了適當(dāng)?shù)母膭?dòng)，像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)營(yíng)或是投資合營(yíng)方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調(diào)整和更變是為了促使房地產(chǎn)企業(yè)科按照國(guó)家法律法規(guī)進(jìn)行工作，履行納稅義務(wù)，當(dāng)然，相關(guān)政策變更過(guò)后會(huì)使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要及時(shí)對(duì)納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業(yè)能夠獲得更大的利益，在這樣的環(huán)境之下，務(wù)必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過(guò)程中，巧妙運(yùn)營(yíng)各種方式，爭(zhēng)取將納稅金額降到最低。在進(jìn)行合理避稅的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要和會(huì)計(jì)部門(mén)進(jìn)行商討，處理好會(huì)計(jì)和稅收方面的問(wèn)題，這樣可解決稅務(wù)籌劃之間的問(wèn)題，避免不必要的矛盾發(fā)生。為了完善土地增值稅稅收政策，國(guó)家在不斷出臺(tái)新的土地增值稅稅收政策，還對(duì)已有的政策做補(bǔ)充，這必然會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要隨機(jī)應(yīng)變，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)納稅籌劃做調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)下的環(huán)境。

三、結(jié)語(yǔ)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國(guó)現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個(gè)稅種在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要涉及營(yíng)業(yè)稅9個(gè)稅目中的3個(gè)：建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以從降低營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)著手，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。我國(guó)稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)?，以及代承租者支付的水、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額①。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)往往還需要代收維修基金和水電初裝費(fèi)等各種配套設(shè)施費(fèi)，這些代收款項(xiàng)就擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國(guó)土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ腥N：（1）合理確定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實(shí)際情況，分析比較按行業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤(rùn)和降低房產(chǎn)價(jià)格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤(rùn)，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國(guó)稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對(duì)于采取不單獨(dú)核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價(jià)格不同的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入合并申報(bào)，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國(guó)稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的納稅籌劃有兩個(gè)方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實(shí)扣除費(fèi)用的額度。對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭(zhēng)取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達(dá)到最高限額。

所以我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)我國(guó)稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈(zèng)支出不超過(guò)年度利潤(rùn)總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)，一方面，所贈(zèng)房產(chǎn)的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈(zèng)的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費(fèi)用籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，按照我國(guó)稅法的規(guī)定，利息費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會(huì)有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國(guó)稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計(jì)算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價(jià)值回收，使企業(yè)前期利潤(rùn)后移，后期成本費(fèi)用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，這也是企業(yè)理財(cái)?shù)囊环N基本理念。（4）對(duì)于廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問(wèn)題，可以考慮通過(guò)招聘一些促銷(xiāo)人員解決。對(duì)于未超標(biāo)的廣告促銷(xiāo)費(fèi)用在最高限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。

通過(guò)以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對(duì)企業(yè)的納稅特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開(kāi)籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造生機(jī)，獲取最大的利潤(rùn)。

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注：

①《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。

②《財(cái)政部、國(guó)家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第十三條。

③《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第53條規(guī)定。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地增值稅，扣除項(xiàng)目

一、背景情況

房地產(chǎn)企業(yè)和其他的行業(yè)相比，具有投資金額大、過(guò)程復(fù)雜、稅種多、負(fù)擔(dān)重的特點(diǎn)。而通常企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來(lái)中央出臺(tái)了一系列限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策，通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，正在變得越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)成為企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。

就當(dāng)前現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以提高自身納稅意識(shí)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅后利益最大化。再次，從國(guó)家宏觀調(diào)控的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃有助于稅收法律法規(guī)的完善，同時(shí)，也有利于加快稅收與相關(guān)法律、法規(guī)的相互協(xié)調(diào)與銜接，使我國(guó)法律成為一個(gè)相互協(xié)調(diào)的有機(jī)整體，促進(jìn)國(guó)家宏觀調(diào)控的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規(guī)避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點(diǎn)：第一，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉(zhuǎn)讓的土地是國(guó)家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，對(duì)未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的形為不征土地增值稅；第三，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)要取得收入，而這里的收入是指房地產(chǎn)要發(fā)生增值，對(duì)未發(fā)生增值的原價(jià)轉(zhuǎn)讓形為也是不征稅的。由此看來(lái)，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進(jìn)行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，以收取一定量的勞務(wù)費(fèi)用方式取得收入的話，可以規(guī)避大額土地增值稅，將極大的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）增加土地增值額中的扣除項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額是計(jì)算土地增值稅的核心，因此，要計(jì)算土地增值額，首先必須確定扣除項(xiàng)目的金額。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，計(jì)算土地增值稅所準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還特別適用其他規(guī)定：可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的總價(jià)加計(jì)扣除20%。根據(jù)國(guó)稅函[1995]110號(hào)文件和國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除可按兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按利息支出加上取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)；二是其他情況，則按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)。我國(guó)現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)這項(xiàng)法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)可以比較兩種方法計(jì)算出的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用相關(guān)規(guī)定，選擇其中數(shù)額較大的進(jìn)行計(jì)算，最終加大扣除項(xiàng)目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足：1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。同時(shí)，各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行調(diào)整，但上浮比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建造普通住宅時(shí)，適當(dāng)把增值額控制在20%之內(nèi)，可獲得國(guó)家的免稅優(yōu)惠從而規(guī)避土地增值稅。

再者，條件允許的企業(yè)也可開(kāi)展企業(yè)間的投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)或者是進(jìn)行合作建房。根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅；而對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式的選擇時(shí)，應(yīng)切實(shí)根據(jù)國(guó)家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，選擇有利的方式，盡可能達(dá)到不繳稅、少納稅的目的。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從一定程度上遏制了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想通過(guò)高房?jī)r(jià)來(lái)提高利潤(rùn)似乎空間不大，反之，降低企業(yè)的成本則成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增加利潤(rùn)，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在其應(yīng)納稅額中比重較大，甚至是略高于企業(yè)所得稅，因而，對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)的一大課題。在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，除了靈活運(yùn)用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該培養(yǎng)自己的專(zhuān)業(yè)稅收籌劃人才咨詢專(zhuān)業(yè)稅收籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，把稅收籌劃作為一種高層次的理財(cái)活動(dòng)。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；納稅籌劃；方法

一、引言

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性化的今天，財(cái)務(wù)管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)控制運(yùn)作成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。納稅管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要部分，直接影響到其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，合理避稅顯得愈加重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義簡(jiǎn)述

（一）是企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)志之一

短期內(nèi)，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的目的是通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)自覺(jué)地把稅法的各種要求貫徹到其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，使得企業(yè)的納稅觀念、守法意識(shí)都得到強(qiáng)化。因此，無(wú)論從長(zhǎng)期還是從短期來(lái)看，企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃都是很有意義的。減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)，很顯然，高質(zhì)量的納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)志。

（二）是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志之一

在企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和自負(fù)盈虧過(guò)程中，稅負(fù)實(shí)際上是企業(yè)既得利益的流失。這就啟發(fā)和刺激了房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，充分運(yùn)用各種稅收政策的同時(shí)，達(dá)到使自己稅負(fù)最輕的目的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還同時(shí)伴隨大量外資的涌入，跨國(guó)、涉外企業(yè)的增加引發(fā)了大量國(guó)際稅收管轄和沖突的問(wèn)題。各國(guó)稅法制度、規(guī)則的差異和運(yùn)用這些法律法規(guī)的利弊，也是刺激各企業(yè)納稅籌劃的需求，從而促進(jìn)了納稅籌劃活動(dòng)的發(fā)展。

（三）是企業(yè)減少或延緩經(jīng)濟(jì)資源流出的手段之一

如前所述，企業(yè)稅負(fù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的重要流出項(xiàng)目，是企業(yè)的成本支出項(xiàng)目。納稅籌劃的現(xiàn)實(shí)意義就是可以有效降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)率。目前，房地產(chǎn)業(yè)既是我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，也是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一，因此，稅種眾多。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)負(fù)的稅種主要有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、車(chē)船使用稅、教育費(fèi)附加等。除了以上各種稅收外，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔(dān)大量的費(fèi)用，以土地為例，這其中需要產(chǎn)生的費(fèi)用便包括土地出讓金、掛牌出讓服務(wù)費(fèi)、土地使用稅、征地管理費(fèi)等近十項(xiàng)費(fèi)用。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)一般要占到商品房成本的30～40%，通過(guò)納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要手段之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路探討

（一）合理、充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值等3個(gè)方面的稅，這些優(yōu)惠政策在相關(guān)稅收法規(guī)中均以列示的方式體現(xiàn)。事實(shí)上，由于我國(guó)稅收法規(guī)體系龐雜、表現(xiàn)形式以法律、通知、批復(fù)等等形式體現(xiàn)，如果企業(yè)對(duì)于這些相關(guān)的規(guī)定不清楚，往往多交了稅，因此，筆者認(rèn)為這應(yīng)該作為企業(yè)納稅籌劃的首要任務(wù)。如：對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅； 又如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件，才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。

（二）臨界點(diǎn)法策劃方案

1.稅率、應(yīng)稅所得額“臨界點(diǎn)”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率。該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免繳土地增值稅。在這里，20%就是“臨界點(diǎn)”，同樣，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額50%以上，其適應(yīng)稅率就會(huì)從30%變成40%，增值額達(dá)到扣除項(xiàng)目金額100%～200%，其適應(yīng)稅率就會(huì)從40%變成50%，這里的50%和100%也是“臨界點(diǎn)”。比如一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有可供銷(xiāo)售的5000平方米同檔次的商品房?jī)蓷?甲房每平方米售價(jià)是2000元，轉(zhuǎn)讓收入是1000萬(wàn)元，它的扣除項(xiàng)目金額為835萬(wàn)元，增值額是165萬(wàn)元。乙房每平方米售價(jià)是1070元，轉(zhuǎn)讓收入是1070萬(wàn)元，它的扣除項(xiàng)目金額是838萬(wàn)元，增值額是232萬(wàn)元。我們可以計(jì)算出甲房的增值率是19.76%，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤(rùn)為165萬(wàn)元。乙房的增值率是27.68%，要繳納土地增值稅69.6萬(wàn)元，企業(yè)獲得利潤(rùn)是162.4萬(wàn)元。從上面的例子可以看出，甲房售價(jià)要比乙房售價(jià)每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤(rùn)反而高于乙房的利潤(rùn)2.6萬(wàn)元。由于價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，甲房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷(xiāo)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

2．人員“臨界點(diǎn)”。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅字[2007]92號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定自2007年7月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行調(diào)整后的促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收政策。對(duì)享受稅收優(yōu)惠的企業(yè)安置殘疾人員實(shí)行最低比例和絕對(duì)人數(shù)限制，具體比例為25％（含）以上，且安置人數(shù)不少于10人。這里的殘疾人員包括盲、聾、啞、肢體殘疾、智力殘疾人、精神殘疾人六類(lèi)人員。充分利用這一臨界點(diǎn)，單位只需要多用幾個(gè)持有殘疾證的人，如單位的食堂、打掃衛(wèi)生的清潔工等都可以雇用該類(lèi)人員，便能達(dá)到享受優(yōu)惠的條件。

（三）分解法策劃方案

案例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋總面積為7800平方米，成本費(fèi)用支出為1700萬(wàn)元，根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，土地增值稅其他扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1500萬(wàn)元。

方案1:銷(xiāo)售毛坯房，同時(shí)送精裝修，售價(jià)為3000元/平方米，裝修費(fèi)約合400元/平方米，共計(jì)312萬(wàn)元。那么，該企業(yè)應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為7800×0.3X5%=2340×5%=117萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)117×(7%+3%)=11.7萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1500+117+11.7+312=1940.7萬(wàn)元，增值額為2340-1940.7=399.3萬(wàn)元，增值率為20.58%，應(yīng)納土地增值稅為399.3×30%=119.79萬(wàn)元。共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51萬(wàn)元，應(yīng)納所得稅為79.517×25%=19.88萬(wàn)元，合計(jì)納稅金額為117+11.7+119.79+19.88=268.37萬(wàn)元。

方案2:房屋售價(jià)為2600元/平方米，裝修費(fèi)由其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司單獨(dú)收取，然后再以同等價(jià)格對(duì)外承包。應(yīng)納稅額計(jì)算如下:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為7800×0.26×5%=2028×5%=101.4萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加共計(jì)101.4×(7%+3%)=10.14萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1500+101.4+10.14=1611.54萬(wàn)元，增值額為2028-1611.54=416.46萬(wàn)元，增值率為25.84%，應(yīng)納土地增值稅416.46×30%=124.94萬(wàn)元。共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52萬(wàn)元，應(yīng)納所得稅為91.52×25%=22.88萬(wàn)元，合計(jì)納稅金額為259.36萬(wàn)元。物業(yè)公司將裝修工程轉(zhuǎn)包給他人實(shí)現(xiàn)零營(yíng)業(yè)額，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。該方案比方案1減輕稅負(fù)9.01萬(wàn)元。

（四）通過(guò)第三方公司進(jìn)行的收益與成本轉(zhuǎn)移行為

通過(guò)設(shè)立第三方具有稅收優(yōu)惠、稅收比較優(yōu)勢(shì)，方便資金轉(zhuǎn)化的企業(yè)，達(dá)到成本轉(zhuǎn)移，降低目標(biāo)公司稅負(fù)的目的。一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如門(mén)面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來(lái)大量收益的，這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒(méi)有任何免稅機(jī)會(huì)。要將這些資產(chǎn)，通過(guò)以下四種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買(mǎi)賣(mài)四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。二是收入轉(zhuǎn)移法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費(fèi)，或者車(chē)輛租賃費(fèi)，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費(fèi)，就形成它的開(kāi)支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤(rùn)就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司?；蛘撸轰N(xiāo)售、 服務(wù)、 咨詢、 廣告公司，把樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作剝離到銷(xiāo)售服務(wù)公司去完成，從而爭(zhēng)取到優(yōu)惠政策。

四、結(jié)論

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，國(guó)家調(diào)控手段不斷強(qiáng)化的背景下，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“開(kāi)源”，即營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額存在一定難度的情況下，應(yīng)該把策略重點(diǎn)放到“節(jié)流”，即公司內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的控制上。而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本、建筑成本卻因?yàn)楣逃械膭傂?，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)乃至企業(yè)高層重視納稅成本，即如何通過(guò)納稅籌劃予以控制。房地產(chǎn)公司涉及的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)廣，其財(cái)務(wù)關(guān)系很復(fù)雜，涉及的稅種也很多，也存在籌劃的空間，是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的著力點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐陽(yáng)光. 實(shí)質(zhì)課稅原則適用中的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)[J]河北法學(xué)， 2008， (12) .

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點(diǎn)

（一）概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會(huì)制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過(guò)規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價(jià)格等方法達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點(diǎn)：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因?yàn)榧{稅義務(wù)沒(méi)有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財(cái)務(wù)知識(shí)的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有計(jì)劃地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)稅負(fù)相對(duì)最輕和經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點(diǎn)。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)是在這個(gè)目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對(duì)資金、成本和利潤(rùn)這三要素進(jìn)行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財(cái)務(wù)決策，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資行為合理、合法，財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時(shí)，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費(fèi)也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實(shí)施引發(fā)的其他費(fèi)用的增加或收入的減少。企業(yè)要達(dá)到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會(huì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的較長(zhǎng)期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時(shí)間性差異，因此在進(jìn)行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時(shí)，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險(xiǎn)和資金的時(shí)間價(jià)值。最后，還應(yīng)得到國(guó)家和政府反而支持，因?yàn)槎惙ㄊ瞧髽I(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開(kāi)國(guó)家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會(huì)涉及到契稅、印花稅、車(chē)船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達(dá)有十余項(xiàng)之多。由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財(cái)稅政策法規(guī)

國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財(cái)稅政策、法規(guī)以及越來(lái)越繁雜的稅收政策體系、越來(lái)越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來(lái)越嚴(yán)格的稅務(wù)機(jī)關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問(wèn)題變得越來(lái)越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國(guó)家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽(yù)，并對(duì)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)百害而無(wú)一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）政府機(jī)關(guān)部門(mén)的決策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對(duì)納稅籌劃的需求就越大，從而對(duì)當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府?duì)納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵(lì)，這牽涉到政府各個(gè)職能部門(mén)，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門(mén)，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門(mén)的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對(duì)企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來(lái)理解，雖然說(shuō)這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個(gè)關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計(jì)和整體權(quán)衡。任何一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時(shí)，還要兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費(fèi)用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會(huì)收益小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項(xiàng)成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財(cái)務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強(qiáng)的適應(yīng)性，因人、因時(shí)、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)稅法與會(huì)計(jì)制度適度分離的必然性。企業(yè)會(huì)計(jì)制度制定的根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的著眼點(diǎn)在于對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。二者有時(shí)在對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求、對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同。二不同是因?yàn)闀?huì)計(jì)主體可以是一個(gè)法律主體，也可以是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在謀劃各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營(yíng)階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時(shí)，還應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類(lèi)型房產(chǎn)適用一個(gè)增值率和稅率，從而達(dá)到降低整個(gè)連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨(dú)立核算的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)去專(zhuān)門(mén)從事與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費(fèi)用從應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)涉及各種學(xué)科的高智商活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進(jìn)既有專(zhuān)業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)出謀劃策。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)強(qiáng)力增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突顯。面對(duì)房?jī)r(jià)在蟄伏一段時(shí)間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對(duì)象，本文希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個(gè)方面的研究，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)：

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[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來(lái)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問(wèn)題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，或已開(kāi)始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來(lái)說(shuō)，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開(kāi)發(fā)，合作建房，開(kāi)發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開(kāi)土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷(xiāo)售商品房等方式來(lái)加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷(xiāo)售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來(lái)源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來(lái)了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷(xiāo)售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售的主要營(yíng)銷(xiāo)策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足問(wèn)題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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[2]毛慶.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011，15（4）

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；臨界點(diǎn)；節(jié)稅

近年來(lái)，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高、投資過(guò)熱，先后出臺(tái)了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則，但收效卻不太大。商品房?jī)r(jià)格在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無(wú)疑問(wèn)，高稅負(fù)就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達(dá)十幾種，在整個(gè)稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問(wèn)題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，其計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲利潤(rùn)的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過(guò)研究稅法，對(duì)土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤(rùn)，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問(wèn)題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點(diǎn)在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運(yùn)用

稅收臨界點(diǎn)是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷(xiāo)售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時(shí)，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負(fù)大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過(guò)20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。針對(duì)這項(xiàng)規(guī)定，納稅人在對(duì)普通住宅確定售價(jià)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問(wèn)題。

1.假如納稅人享受起征點(diǎn)優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，其增值率不能超過(guò)20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤(rùn)，其售價(jià)應(yīng)該定為享受到起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高價(jià)位，否則，盡管享受到了起征點(diǎn)優(yōu)惠，但獲取的利潤(rùn)還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)是500萬(wàn)元，其中未包括銷(xiāo)售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價(jià)為×萬(wàn)元，則相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為5.5%×，這時(shí)，公司允許扣除項(xiàng)目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過(guò)20%時(shí)，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的最高售價(jià)是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)為642.40萬(wàn)元， 允許扣除金額為535.33萬(wàn)元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價(jià)，放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見(jiàn)下表：

表1 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價(jià)在原來(lái)基礎(chǔ)上提高Y萬(wàn)元，即售價(jià)為642.40+Y，售價(jià)提高則相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額合計(jì)為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過(guò)提高售價(jià)獲得更多利潤(rùn)，就務(wù)必使提高的售價(jià)部分高于因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時(shí)，企業(yè)必須使房屋售價(jià)格高于687.23（642.40+44.83）萬(wàn)元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來(lái)確定的，且采用的是四級(jí)超累進(jìn)稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點(diǎn)。企業(yè)可采用以上方法，求出各級(jí)適用稅率的納稅臨界點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，通過(guò)增加支出或減少收入的方法來(lái)調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點(diǎn)以下，從而適用更低一級(jí)的稅率。

3.實(shí)證研究。

宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2 200萬(wàn)元，有關(guān)的稅金為150萬(wàn)元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還可以加扣成本費(fèi)用（1 000+2 200）×20%=640萬(wàn)元。

如果該批住宅售價(jià)為4 900萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬(wàn)元。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為4 900-3 990-273=637萬(wàn)元。

如果公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃，將售價(jià)降低至4 780萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時(shí)，企業(yè)稅后利潤(rùn)為790萬(wàn)元，公司稅后利潤(rùn)增加153萬(wàn)元。

三、臨界點(diǎn)在利息支出扣除方式中的運(yùn)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對(duì)于利息支出的扣除限額，我國(guó)稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費(fèi)用沒(méi)有超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實(shí)扣除，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“合計(jì)數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，與其他費(fèi)用一起按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)一房產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2 400萬(wàn)元，利息支出為100萬(wàn)元，未超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)貸款利率計(jì)算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬(wàn)元，若提供金融機(jī)構(gòu)證明，能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬(wàn)元?？梢?jiàn)，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時(shí)，要好好權(quán)衡是否該提供金融機(jī)構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過(guò)了稅法規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒(méi)有超過(guò)5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運(yùn)用稅收臨界點(diǎn)，能在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。納稅人在分析運(yùn)用納稅臨界點(diǎn)時(shí)，要及時(shí)關(guān)注稅法最新動(dòng)態(tài)，確?；I劃方案的時(shí)效性。同時(shí)還必須結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，著眼于企業(yè)整體，因?yàn)橹挥惺蛊髽I(yè)綜合收益達(dá)到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和經(jīng)營(yíng)條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問(wèn)題需要去解決：一是新稅制的頒布和實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來(lái)的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來(lái)的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實(shí)踐兩個(gè)角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運(yùn)用理論工具對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律；另一方面，本文分別對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出全面分析，從實(shí)踐環(huán)節(jié)增強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著商品房市場(chǎng)機(jī)制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場(chǎng)化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn)，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的角度，充分說(shuō)明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營(yíng)模式。也就是說(shuō)，在所有資源配置的過(guò)程中，資金要素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的市場(chǎng)需求巨大，加之投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問(wèn)題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過(guò)程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營(yíng)方式。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個(gè)環(huán)節(jié)的工作正常進(jìn)行，減少不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型經(jīng)營(yíng)模式，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會(huì)促進(jìn)地區(qū)娛樂(lè)、餐飲、公共服務(wù)等社會(huì)服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)機(jī)制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營(yíng)階段具有不同的特點(diǎn)，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，由理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅不是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率性造成負(fù)面作用，相反可以提高整個(gè)社會(huì)的資源配置效率，增強(qiáng)社會(huì)福利，是市場(chǎng)主體主動(dòng)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實(shí)現(xiàn)微觀市場(chǎng)主體和公共政府部門(mén)的“納稅均衡”，促進(jìn)社會(huì)福利的最大化。之所以如此，是因?yàn)槲⒂^市場(chǎng)利益與公共利益之間存在著相對(duì)均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負(fù)水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場(chǎng)活動(dòng)的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制的資源配置效率的提升。從社會(huì)契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場(chǎng)主體在納稅方面的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場(chǎng)主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負(fù)責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場(chǎng)主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)社會(huì)福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費(fèi)用扣除方式籌劃的臨界點(diǎn)是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)小于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?；如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)大于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觥Ｖ挥羞@樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負(fù)承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類(lèi)繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價(jià)策略和利用稅收政策兩個(gè)方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在定價(jià)策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問(wèn)題是稅收臨界點(diǎn)的確定[4]。稅收臨界點(diǎn)的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評(píng)價(jià)房屋售價(jià)和被扣除項(xiàng)目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗(yàn)表明，如果房屋售價(jià)約為被扣除項(xiàng)目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是具有經(jīng)濟(jì)性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負(fù)的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷(xiāo)方式，減少財(cái)務(wù)報(bào)表中的房屋銷(xiāo)售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)贈(zèng)送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷(xiāo)售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)因經(jīng)營(yíng)方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營(yíng)方式主要分為對(duì)外租賃和自行經(jīng)營(yíng)兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外租賃房屋，則會(huì)增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營(yíng)方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營(yíng)方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的稅負(fù)義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負(fù)水平就會(huì)增加，對(duì)財(cái)務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的投資渠道自行經(jīng)營(yíng)房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時(shí)，也可以有效規(guī)避因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的各種稅負(fù)，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負(fù)水平[6]。合理的稅負(fù)籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

6 小結(jié)

通過(guò)以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，起到積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無(wú)論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可否認(rèn)的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，而且，也可以有效提高社會(huì)資源的配置效率，增強(qiáng)整個(gè)社會(huì)的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程分為開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個(gè)環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對(duì)于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則存在程度上的差異。

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