導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅收籌劃案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1．1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃研究現(xiàn)狀曾程(2010)指出與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的稅務(wù)籌劃研究起步較晚，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究?jī)H僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)理論和基本方法。隨后也有學(xué)者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了實(shí)際案例實(shí)施。但總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)在該領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍處于初級(jí)階段。1．2稅務(wù)籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎(chǔ)上，當(dāng)存在多種的納稅方案的選擇時(shí)，納稅人以稅收負(fù)擔(dān)最低的方式來(lái)處理財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)，組織及交易事項(xiàng)的復(fù)雜籌劃活動(dòng)，因此，要做好稅收籌劃活動(dòng)，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風(fēng)險(xiǎn)防范原則。1．3房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問(wèn)題從20世紀(jì)50年代開(kāi)始，隨著，我國(guó)將土地、房屋收為國(guó)有，房地產(chǎn)市場(chǎng)從此消失。直到20世紀(jì)70年代后期，我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)發(fā)政策，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才重新開(kāi)始發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)逐步進(jìn)入了發(fā)展高漲期，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如雨后春筍在全國(guó)各地茁壯的成長(zhǎng)起來(lái)，成片的土地被開(kāi)發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭，為改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收還存在著以下問(wèn)題:1)房地產(chǎn)相稅費(fèi)多，“費(fèi)擠稅”問(wèn)題較突出;2)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;3)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;4)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設(shè)計(jì)不合理，無(wú)法充分發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用;7)房地產(chǎn)稅收實(shí)體法與程序法結(jié)合不緊密;8)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強(qiáng)。

2土地增值稅稅務(wù)籌劃的概念與策略

2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權(quán)為轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購(gòu)入價(jià)格部分征稅。2．2土地增值稅的計(jì)算2．2．1土地增值稅的計(jì)算方法出讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對(duì)象。但納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，所以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額是計(jì)算增值額時(shí)須把握的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。2．2．2土地增值稅的稅率問(wèn)題目前我國(guó)采用的土地增值稅稅率是4級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率劃分為4個(gè)級(jí)次，分別規(guī)定每一級(jí)次對(duì)應(yīng)的差別稅率，相對(duì)率每超過(guò)一個(gè)級(jí)次的，對(duì)超過(guò)部分就按高一級(jí)的稅率計(jì)算征稅。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，包括50%在內(nèi)，均適用30%的稅率。為了計(jì)算簡(jiǎn)便，《實(shí)施細(xì)則》還給出了不同稅率相對(duì)應(yīng)的速算系數(shù)，具體見(jiàn)表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優(yōu)先安排策略進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，同等條件下，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策時(shí)，要考慮投資普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。2．3．2整體轉(zhuǎn)讓策略整體轉(zhuǎn)讓行為的籌劃，以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)投資的，一方以土地、房屋作為聯(lián)營(yíng)入股資產(chǎn)進(jìn)行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉(zhuǎn)讓行為或轉(zhuǎn)讓土地行為轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結(jié)構(gòu)策略根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金結(jié)構(gòu)選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟?，允許根據(jù)具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蚱渌康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，則應(yīng)按相應(yīng)的規(guī)定計(jì)算扣除。據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行合理的選擇。

3房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃的展望

篇2

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 土地增值稅； 稅收籌劃

房?jī)r(jià)過(guò)高成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最受關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的不斷加大，2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣逐步回落，尤以一、二線城市景氣下降較為明顯。新建房屋交易量增幅持續(xù)保持低位，二手房交易量持續(xù)下降，部分城市已降至2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅回落，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降城市數(shù)量逐月增多，居民購(gòu)房意愿持續(xù)下降。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，產(chǎn)生這個(gè)狀態(tài)的主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期以來(lái)居高不下，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右，而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%～60%。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅由于稅率較高、稅負(fù)較重而引起社會(huì)廣泛關(guān)注。如何通過(guò)稅收籌劃的途徑有效降低土地增值稅，在保證其基本利潤(rùn)率的前提下使房?jī)r(jià)進(jìn)一步降低，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃的基本內(nèi)涵

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。該稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種。稅收籌劃受到房地產(chǎn)企業(yè)的普遍關(guān)注，主要原因是土地增值稅稅率較高，并且實(shí)行超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)差距較大，所以，稅收籌劃的空間也大。稅收籌劃是指在符合稅法立法精神的前提下，納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人利用稅法的特定條款和規(guī)定，借助一定的方法和現(xiàn)實(shí)技術(shù)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、理財(cái)活動(dòng)的周密安排來(lái)實(shí)現(xiàn)稅款節(jié)省。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。在稅收實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，采用不同的土地增值稅稅收籌劃方法。

二、土地增值稅稅收籌劃具體方法分析

土地增值稅稅收籌劃是在稅法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個(gè)角度展開(kāi)的。

（一）減少銷售額的籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，在確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)，要考慮制定價(jià)格的收益與享受稅收優(yōu)惠政策的關(guān)系。

例1：東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入1 020萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為200萬(wàn)元，投入400萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50萬(wàn)元（準(zhǔn)予稅前扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為70萬(wàn)元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該項(xiàng)目可以加計(jì)扣除（200+400）×20%=120萬(wàn)元。

該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。

由于增值率為21.4%，該納稅人應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅，即：

土地增值稅=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬(wàn)元）

稅后利潤(rùn)=1 020-200-400-50-70-120-54=126（萬(wàn)元）

如果東方公司進(jìn)行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價(jià)格降低為1 008萬(wàn)元，則該公司的增值率為（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為1 008-200-400-50-70-120=168（萬(wàn)元）。進(jìn)行稅收籌劃后東方公司減輕稅收負(fù)擔(dān)168-126=42（萬(wàn)元）。

（二）增加扣除項(xiàng)目的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售價(jià)格不變的情況下，增加可扣除項(xiàng)目金額，增值率會(huì)降低，從而帶來(lái)應(yīng)納土地增值稅稅額的減少。這樣做的好處：一是可以免繳或少繳土地增值稅；二是提高了房屋質(zhì)量，改善了房屋配套設(shè)施，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

例2：上例中，假定其他條件不變，住宅售價(jià)仍然為1 020萬(wàn)元，但是東方公司增加了住宅內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目金額增加到850萬(wàn)元（原為840萬(wàn)元，即200+400+50+70+120=840萬(wàn)元），則土地增值稅情況為：增值額=1 020-850=170（萬(wàn)元），增值率=170/850=20%，

如此，東方公司土地增值稅可以免稅。稅收籌劃前后進(jìn)行比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加了10萬(wàn)元，但應(yīng)納稅額卻減少了54萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益增加44萬(wàn)元。當(dāng)然，增加扣除項(xiàng)目金額必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。

（三）代收費(fèi)用的籌劃

稅法規(guī)定：對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但是不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。按照這個(gè)規(guī)定可以利用代收費(fèi)用進(jìn)行籌劃。

例3：東方房地產(chǎn)公司銷售商品房，獲得售價(jià)2 500萬(wàn)元，按當(dāng)?shù)卣笤谑鄯繒r(shí)代收了400萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用，該公司的支出如下：支付土地出讓金150萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目金額為150萬(wàn)元。

方案一：如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)收取，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%=930（萬(wàn)元）

（2）增值額：2 500-930=1 570（萬(wàn)元）

（3）增值率：1 570/930=168.8%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（萬(wàn)元）

方案二：如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)一并征收，則：

（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（萬(wàn)元）

（2）增值額：2 500+400-1 330=1 570（萬(wàn)元）

（3）增值率：1 570/1 330=118.05%

（4）應(yīng)繳納土地增值稅=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（萬(wàn)元）

顯然，東方公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1 570萬(wàn)元，但是采用第二種代收方法，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加400萬(wàn)元，從而使納稅人減少納稅60萬(wàn)元（645.5-585.5），取得稅收籌劃效益。

（四）不同核算方式的籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得土地使用權(quán)之后，要對(duì)土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是并不一定只建筑一種標(biāo)準(zhǔn)的住宅，標(biāo)準(zhǔn)不同，則稅收依據(jù)不同，稅收依據(jù)不同，在核算時(shí)就應(yīng)該分別核算。如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，以免繳納土地增值稅；如果都是非普通住宅或商用房，則可合并核算，使總體增值率降低，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

例4：東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，總銷售額為50 000萬(wàn)元，其中高層住宅樓（非普通住宅）的銷售額為30 000萬(wàn)元，別墅的銷售額為20 000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為38 000萬(wàn)元，其中高層住宅樓的可扣除項(xiàng)目金額為26 000萬(wàn)元，別墅的可扣除項(xiàng)目金額為12 000萬(wàn)元。

方案一：分開(kāi)核算，應(yīng)納的土地增值稅為：

（1）高層住宅樓增值率=（30 000-26 000）/26 000

=15.38%

（2）應(yīng)納稅額=4 000×30%=1 200（萬(wàn)元）

（3）別墅增值率=（20 000-12 000）/12 000

=66.67%

（4）應(yīng)納稅額=8 000×40%-12 000×15%

=3 200-180=3 020（萬(wàn)元）

（5）合計(jì)稅額=1 200+3 020=4 220（萬(wàn)元）

方案二：合并計(jì)算，應(yīng)納土地增值稅為：

（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%

（2）應(yīng)納稅額=12 000×30%=3 600（萬(wàn)元）

兩個(gè)方案相比，分開(kāi)核算比合并核算多支出稅金620萬(wàn)元（4 220 -3 600），因?yàn)楦邔幼≌脑鲋德蕿?5.38%，而別墅的增值率為66.67%，分開(kāi)核算會(huì)增加稅收負(fù)擔(dān)，如果合并核算就可以使別墅的增值率由于平均而降低至31.58%，從而使總稅金少納620萬(wàn)元，本案例中，合并核算是最佳選擇。

（五）利用裝修費(fèi)的籌劃

對(duì)于一些正在開(kāi)發(fā)的未售項(xiàng)目，精裝修后再進(jìn)行出售，可增加扣除項(xiàng)目金額，以合理降低增值率。另外，還可以考慮增加一些與房產(chǎn)相互配套的特殊設(shè)施，以更大程度增加扣除額，降低增值率。

例5：東方房地產(chǎn)公司建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)計(jì)收入為3 000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額（不含稅前可扣稅金）為800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加率3%。

方案一：如果不進(jìn)行裝修，計(jì)算如下：

（1）營(yíng)業(yè)稅=3 000×5%=150（萬(wàn)元）

（2）城建稅=150×7%=10.5（萬(wàn)元）

（3）教育費(fèi)附加=150×3%=4.5（萬(wàn)元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計(jì)為165萬(wàn)元，則扣除項(xiàng)目合計(jì)為965萬(wàn)元。

（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%

（6）應(yīng)納土地增值稅=2 035×60%-965×35

=1 221-337.75=883.25（萬(wàn)元）

方案二：如果先對(duì)這些新建的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)發(fā)生裝修費(fèi)為600萬(wàn)元（含裝修負(fù)擔(dān)的所有稅費(fèi)），然后再對(duì)外銷售，售價(jià)為3 600萬(wàn)元（假定裝修費(fèi)按成本價(jià)算），計(jì)算如下：

（1）營(yíng)業(yè)稅=3 600×5%=180（萬(wàn)元）

（2）城建稅=180×7%=12.6（萬(wàn)元）

（3）教育費(fèi)附加=180×3%=5.4（萬(wàn)元）

（4）上述與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合計(jì)為198萬(wàn)元。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，裝修費(fèi)可以同時(shí)加計(jì)20%扣除。

（5）扣除項(xiàng)目合計(jì)為：800+600+198+600×20%=1 718（萬(wàn)元）

（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%

（7）應(yīng)納土地增值稅=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（萬(wàn)元）

通過(guò)比較，方案二比方案一少繳土地增值稅199.95萬(wàn)元（883.25 -683.3）。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新建房地產(chǎn)，是否裝修出售，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及購(gòu)房者的購(gòu)房意愿等。

三、結(jié)語(yǔ)

以上介紹了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)刻，降低房?jī)r(jià)已成為共識(shí)。如果繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策，市場(chǎng)可能發(fā)生異變，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新一輪洗牌，一些中小開(kāi)發(fā)商，尤其是那些沒(méi)有歷史囤地的中小開(kāi)發(fā)商，可能將面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，或因破產(chǎn)倒閉而退出市場(chǎng)，或被其他大中型開(kāi)發(fā)商收購(gòu)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展和獲利，必須提高本行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅稅收籌劃得當(dāng)對(duì)本企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

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篇3

關(guān)鍵詞：外資企業(yè)避稅關(guān)聯(lián)企業(yè)

不久前，商務(wù)部公布了一串令人振奮的數(shù)字：2004年1至5月，全國(guó)吸收外資259億美元，比去年同期增長(zhǎng)11％；新設(shè)外企17359家，比去年同期增長(zhǎng)14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長(zhǎng)近50％。中國(guó)成了外資的一片熱土。

然而在這些閃光的數(shù)字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業(yè)虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對(duì)這一現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)專家一針見(jiàn)血地指出：不少外資企業(yè)虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業(yè)避稅的形式及原因做一些探討。

1外資企業(yè)避稅的現(xiàn)狀

我國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局官員日前指出，目前在華的外資企業(yè)偷逃稅的情況很普遍，許多跨國(guó)企業(yè)的避稅行為致使中國(guó)每年稅收損失約300億元，許多企業(yè)屬于非法避稅。由于個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等方面的稅收沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)，所以，實(shí)際避稅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)300億元。

2003年4月。在廣州市，首例“境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資”反避稅案件中，廣州市國(guó)家稅務(wù)局對(duì)外公布，該局對(duì)著名的跨國(guó)企業(yè)寶潔公司涉及境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間巨額免息融資溫暖體進(jìn)行調(diào)查，調(diào)增企業(yè)應(yīng)納稅所得額共5．96億元，應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調(diào)整單個(gè)案件補(bǔ)繳：稅額最大的案例。

據(jù)北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業(yè)中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅等稅種上，僅2003年前8個(gè)月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個(gè)涉外稅收案件，查補(bǔ)稅款1．5億元，這只是他們受理的半數(shù)案件的查補(bǔ)數(shù)額，其中有兩個(gè)公司的涉案值就達(dá)到了1．3億元。

在福州市，每年外商轉(zhuǎn)移的利潤(rùn)就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在第三次工業(yè)普查中公布，全國(guó)41％的三資企業(yè)都在虧損。吉林某市曾經(jīng)有98％的三資企業(yè)在虧損；廣東某市87．5％的三資工業(yè)企業(yè)虧損；天津62％的三資企業(yè)虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。

這些合資企業(yè)的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結(jié)果嚴(yán)重侵害了中方利益。由于利潤(rùn)被轉(zhuǎn)移到境外，中方投資人不但無(wú)法獲利，而且需要賠錢彌補(bǔ)虧損。對(duì)外方來(lái)說(shuō)是明虧實(shí)贏，對(duì)中方來(lái)說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的虧本生意。在無(wú)力出錢彌補(bǔ)虧損的情況下，中方只能出售股權(quán)減少損失，從而逐步喪失對(duì)公司的所有權(quán)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業(yè)就是一個(gè)典型的例子，在與外方合資的七年當(dāng)中，每年虧損將近1個(gè)億，結(jié)果中方不但一分錢沒(méi)有賺到，所持股權(quán)卻幾乎全部被外方收入囊中。

外資避稅正使中國(guó)蒙受著重大損失。

2外資避稅的主要方式

避稅分兩種，即正當(dāng)避稅和非法避稅，二者有本質(zhì)的區(qū)別，進(jìn)行合理避稅的人是尊重稅法，只不過(guò)他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進(jìn)入前，大多都認(rèn)真研究過(guò)中國(guó)稅制，對(duì)如何避稅有一套相對(duì)的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：

2．1轉(zhuǎn)讓定價(jià)：所謂轉(zhuǎn)讓定價(jià)是指集團(tuán)內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，為了確保集團(tuán)利益的最大化，在集團(tuán)內(nèi)部人為的控制定價(jià)。這其中包括產(chǎn)品價(jià)格、貸款利息、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、勞務(wù)費(fèi)用等。據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)際貿(mào)易總額中有60％是通過(guò)這種跨國(guó)公司的內(nèi)部交易所形成的，跨國(guó)公司在制定內(nèi)部交易價(jià)格時(shí)，往往可以便利的應(yīng)用轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法，達(dá)到減少賦稅從而增加利潤(rùn)的目的。在中國(guó)，其往往表現(xiàn)為“高進(jìn)低出”，即用高于國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)口設(shè)備、進(jìn)口材料，而用低于市場(chǎng)的價(jià)格出口產(chǎn)品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到稅負(fù)低的國(guó)家、地區(qū)，如此一來(lái)，跨國(guó)公司是一舉兩得：增加利潤(rùn)，減少匯率風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷儆诳鐕?guó)公司關(guān)聯(lián)方交易，因而具有很強(qiáng)的隱蔽性和靈活性，不易被察覺(jué)。據(jù)珠海涉外稅務(wù)部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業(yè)大多是購(gòu)銷“兩頭再外”。多以“高進(jìn)低出”等方式將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出境。轉(zhuǎn)讓定價(jià)行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。

耐克公司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不斷發(fā)展，每年以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據(jù)蘇州海關(guān)調(diào)查，耐克公司營(yíng)業(yè)額很高，成本很低，利潤(rùn)非常高，實(shí)際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權(quán)使用費(fèi)支出掏空了企業(yè)利潤(rùn)。

一臺(tái)彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價(jià)，說(shuō)出來(lái)誰(shuí)也不會(huì)相信，可是在跨國(guó)外資企業(yè)關(guān)聯(lián)方的交易中的的確確發(fā)生了。

2．2增大負(fù)債。目前外商投資中國(guó)的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實(shí)力雄厚的大公司也向境內(nèi)外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過(guò)與其境內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司借貸資金轉(zhuǎn)移利潤(rùn)避稅的。這家公司在境內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關(guān)聯(lián)企業(yè)中部分公司出現(xiàn)連續(xù)虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達(dá)20億元左右。與正常企業(yè)行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無(wú)息借貸的方式借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)使用。根據(jù)稅法規(guī)定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業(yè)利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無(wú)息借貸給關(guān)聯(lián)企業(yè)，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時(shí)，作為該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，也為巨額借貸在賬目上表現(xiàn)為負(fù)債而規(guī)避了大量所得稅。

2．3利用國(guó)際避稅港注冊(cè)公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國(guó)際避稅港也便成為了跨國(guó)稅收籌劃的“熱土”。國(guó)際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國(guó)或地區(qū)確定一定范圍，允許外國(guó)人在此投資或從事各種經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)，取得收入或擁有財(cái)產(chǎn)而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區(qū)。它們的共同點(diǎn)都是很小的國(guó)家和地區(qū)，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數(shù)量較少、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。但由于它具有稅收的優(yōu)惠，逐漸吸引了大量國(guó)外公司來(lái)此注冊(cè)。這樣的國(guó)家和地區(qū)主要有英屬維爾京群島、格林納達(dá)、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國(guó)際避稅港注冊(cè)的70萬(wàn)多家企業(yè)中，至少有80％以上徒有其名，它們?cè)诖送瓿闪吮匾淖?cè)登記手續(xù)，卻在別處從事商業(yè)活動(dòng)，財(cái)務(wù)運(yùn)作，把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負(fù)。在這里注冊(cè)的公司中約有1萬(wàn)多家與中國(guó)有關(guān)。在長(zhǎng)江三角洲．許多人會(huì)對(duì)一些外資企業(yè)究竟屬于哪個(gè)地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標(biāo)明是英屬維爾克京群島等地方，而實(shí)際上這些公司許多是由臺(tái)商投資控股。

2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進(jìn)行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現(xiàn)在中國(guó)對(duì)消費(fèi)稅是按照出廠價(jià)進(jìn)行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價(jià)把產(chǎn)品賣給自己的銷售公司，以達(dá)避稅的目的。另外，根據(jù)稅法規(guī)定：外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅和地方所得稅。按年計(jì)算，分季預(yù)繳，季度終了后{一五日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后五個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)這樣，在同一個(gè)納稅年度內(nèi)，納稅人可以根據(jù)資金運(yùn)行狀況，自行選擇預(yù)繳稅款的日期，從而使稅款入庫(kù)的時(shí)間人為地延長(zhǎng)了，遞延了應(yīng)納稅款。

當(dāng)然，除此之外，利用稅收優(yōu)惠政策、工資發(fā)放的次數(shù)等也是外資避稅的備擇途徑。

3外企避稅的原因

3．1資本的逐利性應(yīng)是外企避稅的最根本原因。每一個(gè)企業(yè)、每一個(gè)個(gè)人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價(jià)格=成本+利潤(rùn)+稅收，在價(jià)格和成本不變的前提下，利潤(rùn)和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經(jīng)濟(jì)利益的一種損失。所以在利益驅(qū)動(dòng)下，使得一些企業(yè)除了在成本和費(fèi)用上做文章外，也打稅收的主意，以達(dá)到利益最大化。

3．2我國(guó)地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國(guó)都很守法，而卻在中國(guó)違法，這只能說(shuō)明，外企在中國(guó)的逃稅成本大大低于國(guó)外。改革開(kāi)放后，為了發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，各地都實(shí)行了多種多樣的優(yōu)惠政策。其中x~J’l-資的稅收優(yōu)惠往往被列為重要內(nèi)容之一。另外，一些地方政府把引進(jìn)外資作為政績(jī)的考核指標(biāo)，但這種指標(biāo)卻往往只注重了數(shù)量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環(huán)境”，一旦處理外戚涉稅案就會(huì)聽(tīng)到各種奇談怪論。以為加大稅務(wù)查處力度會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。理由是，將會(huì)造成外資企業(yè)流失，而潛在的客戶也會(huì)不敢來(lái)中國(guó)投資。于是“軟環(huán)境”過(guò)軟，外商投資企業(yè)順?biāo)浦郏诙愂諉?wèn)題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。