導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城市土地管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于1998年12月1日起施行?，F(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：

    一、關(guān)于統(tǒng)一拆遷的解釋問題

    1.統(tǒng)一拆遷是指市或者區(qū)、縣人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，統(tǒng)一部署并組織具有拆遷資格的房屋拆遷單位實施拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷補償工作的一種拆遷方式。

    二、關(guān)于暫停辦理有關(guān)事項問題

    2.建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，可以向區(qū)縣房地局申請在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項。建設(shè)單位申請暫停辦理有關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)提交暫停辦理有關(guān)事項申請書、立項批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件。

    3.區(qū)、縣房地局通知當(dāng)?shù)毓?、?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門暫停辦理有關(guān)事項，通知書應(yīng)當(dāng)說明用地范圍、暫停辦理期限、暫停辦理事項等內(nèi)容。

    4.需延長暫停辦理期限的，建設(shè)單位必須在期滿前1個月內(nèi)向區(qū)、縣房地局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延期申請批準(zhǔn)后，區(qū)、縣房地局應(yīng)將延長暫停辦理期限的決定通知當(dāng)?shù)毓?、?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門。

    三、關(guān)于房屋拆遷許可證的申請、審批與續(xù)期問題

    5.《辦法》第十條規(guī)定的國有土地證明文件包括下列幾種情況：

    （1）建設(shè)單位通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的，提交建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

    （2）建設(shè)單位有償取得土地使用權(quán)的，提交國有土地使用證明；

    （3）建設(shè)單位在原使用土地范圍內(nèi)實施拆遷的，提交原土地使用證明（沒有土地使用證明的，提交用地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)證）。

    6.拆遷計劃內(nèi)容包括項目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工、竣工時間。

    7.拆遷方案內(nèi)容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等）、補償款和補助費預(yù)算等內(nèi)容。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照上述內(nèi)容制作拆遷預(yù)分方案表，經(jīng)區(qū)縣房地局審批后，報市房地局備案。

    8.房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過建設(shè)用地范圍，但是建設(shè)用地范圍外的房屋與范圍內(nèi)的房屋不可分時，拆遷主管部門可以把范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。

    9.拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向核發(fā)房屋拆遷許可證的房地局申請續(xù)期，續(xù)期的房屋拆遷許可證應(yīng)由市房地局統(tǒng)一編號。

    10.《辦法》所稱拆遷期限是指房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷人應(yīng)當(dāng)完成該拆遷項目的期限。

    11.《辦法》所稱搬遷期限是指房地局的拆遷公告規(guī)定的被拆遷人應(yīng)當(dāng)與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。

    四、關(guān)于拆遷公告與通知問題

    12.房地局拆遷公告，應(yīng)當(dāng)包括房屋拆遷許可證批準(zhǔn)文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補償價格等主要內(nèi)容。

    13.拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知書應(yīng)當(dāng)說明拆遷人、拆遷實施單位、許可證號、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限、答復(fù)期限、逾期不答復(fù)的處理辦法、聯(lián)系方式等，并告知其享有的權(quán)利及有關(guān)規(guī)定。

    14.按照《辦法》第四十三條規(guī)定，拆遷人無法通知房屋所有人的，應(yīng)當(dāng)在主管部門指定的公共媒體上予以公告。房屋所有人在本市的，拆遷人應(yīng)在《北京日報》上予以公告，公告期限為15日；房屋所有人在外省市的，拆遷人應(yīng)在《人民日報》或者《法制日報》上予以公告，公告期限為30日；房屋所有人在境外的，應(yīng)在《人民日報》（海外版）或者《中國日報》上予以公告，公告期限為60日。

    15.拆遷公有房屋的，房地局應(yīng)通知產(chǎn)權(quán)單位撤管。房屋撤管通知書應(yīng)說明拆遷人、拆遷范圍、拆除房屋間數(shù)和面積等。

    自房屋撤管通知書送達(dá)之日起，該公有房屋的維修、安全等工作由拆遷人負(fù)責(zé)。

    五、關(guān)于正式房屋和原建筑面積的認(rèn)定問題

    16.拆遷范圍內(nèi)正式房屋的認(rèn)定以房地局核發(fā)的房屋所在權(quán)證為準(zhǔn)。但拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證，但具備鄉(xiāng)或者鎮(zhèn)人民政府（包括原人民公社）的批建文件并符合下列條件的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式房屋：

    （1）柱高2cm以上，建筑面積7平方米以上；

    （2）三面有墻，有正式門窗；

    （3）屋頂有保溫層。

    17.《辦法》所稱“執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的房屋”，是指經(jīng)房屋管理部門審查認(rèn)定，使用北京市房地局統(tǒng)一印制的租賃合同，并按照國家和本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)交納和收取租金的出租房屋。

    18.根據(jù)《辦法》第三十二條規(guī)定，被拆除住宅房屋原建筑面積的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)；被拆除住宅房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證的，以實際測量的建筑面積為準(zhǔn)；實際測量有困難的，可以按照其原使用面積比照鄰近的同類房屋情況換算成建筑面積。

    六、關(guān)于被拆遷戶的劃分和原住人口的認(rèn)定問題

    19.住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)為：承租的房屋以租賃合同標(biāo)明的租賃戶為準(zhǔn)，私有自住房屋以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。

    20.拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證的，對被拆遷戶的劃分以公安機(jī)關(guān)發(fā)放的戶口簿為準(zhǔn)；但是夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，按照一戶給予補償。

    21.凡在戶口凍結(jié)期間或者拆遷期限內(nèi)離婚，男女雙方各自無獨立住房的，按照一戶給予補償。

    22.區(qū)縣房地局核定住房困難戶時，在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口和正式住房，并且長期居住的居民應(yīng)當(dāng)計入原居住人口。

    雖然不在拆遷范圍內(nèi)居住，但是原戶口在拆遷范圍內(nèi)的下列人員，也可以計入原居住人口：

    （1）服現(xiàn)役的士兵；

    （2）大中專院校在校學(xué)生；

    （3）在國外留學(xué)的學(xué)生；

    （4）勞改、勞教人員；

    （5）按政策規(guī)定可以計入原居住人口的其他人員。

    23.拆除因國家建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其原居住人口的認(rèn)定按照本通知第22條的規(guī)定執(zhí)行。

    24.被拆除房屋的重置價格按照《北京市房屋估價辦法》執(zhí)行。

    25.被拆除房屋所在區(qū)位的拆遷補償價格，由各區(qū)縣確定，報市房地局批準(zhǔn)。

    被拆除房屋所在地屆時普通住宅的商品房價格，由北京市房地產(chǎn)交易中心提供。

    七、關(guān)于房屋補償問題

    26.以房屋補償?shù)?，拆遷人提供的現(xiàn)房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地局審核。

    27.拆遷人應(yīng)當(dāng)提供補償房屋的下列證明材料：

    （1）房屋用地證明文件；

    （2）購買的房屋，提交房屋買賣合同；新建的房屋，提交質(zhì)量監(jiān)署管理部門出具的質(zhì)量驗收證明；

    （3）房屋位置和樓座圖；

    （4）房屋經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門審核的設(shè)計圖紙，包括首層平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。

    28.根據(jù)《辦法》第三十五條規(guī)定，拆除執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，房屋所有權(quán)人要求以房屋補償?shù)?，?yīng)當(dāng)事先與承租人達(dá)成關(guān)于維持原租賃關(guān)系的協(xié)議；雙方在房地局公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人可以按照《辦法》第二十八條和第二十九條的規(guī)定對房屋所有權(quán)人和承租人分別給予補償。

    八、關(guān)于住房困難戶的拆遷補償問題

    29.拆除住宅房屋，經(jīng)區(qū)縣房地局核定，被拆除房屋使用人原房屋人均建筑面積不足6平方米的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》第三十條的規(guī)定，按照原房屋人均建筑面積6平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補償。

    30.被拆除房屋使用人在拆遷范圍外另有正式住房的，不適用《辦法》第30條的規(guī)定。

    被拆除房屋使用人有下列情況之一的，為在拆遷范圍外另有正式住房；

    （1）本人或者其配偶在拆遷范圍外的國有土地上自有或者承租住房（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準(zhǔn)）的；

    （2）在拆遷范圍外的國有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準(zhǔn)）的；

    （3）本人或者其配偶在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的集體土地上自有正式房屋的。

    31.被拆遷居民在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口，無正式房屋，長期居住自建房，并且單獨立戶，在拆遷范圍外別無正式住房的，可以按照每戶建筑面積三十平方米予以補償。

    九、原農(nóng)民宅基地上房屋的拆遷補償問題

    32.拆除因國家建設(shè)征用原農(nóng)民宅基地上房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面積超過30平方米的，對原人均房屋建筑面積30平方米以內(nèi)的部分，換算為成套住宅房屋的建筑面積后按照所在區(qū)縣確定的拆遷補償價格給予補償；對原人均房屋建筑面積30平方米以外的部分，直接按照所在區(qū)縣確定的拆遷補償價格的20％給予補償。

    十、關(guān)于特殊房屋的拆遷補償問題

    33.被拆遷人以住宅房屋人事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，按照住宅房屋給予補償。拆遷人可以參照非住宅房屋給予被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)損失補助費。

    34.拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，拆遷人可以按其建筑面積及上一年度的建安單方造價結(jié)合剩余期限給予補償，計算公式為：臨時建筑補償款＝建安單方造價×建筑面積×（剩余期限÷批準(zhǔn)期限）。

    35.按照《辦法》第四十一條規(guī)定，拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房地局公告的搬遷期限內(nèi)糾紛未解決的，經(jīng)區(qū)縣房地局批準(zhǔn)，按照規(guī)定對被拆除房屋的所有人和使用人分別補償，對被拆除房屋所有人的補償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。

    36.按照《辦法》第四十二條規(guī)定，拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人沒有在房地局公告的搬遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)或者清償原債務(wù)的，對其的補償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。

    37.《辦法》第四十條所稱公益事業(yè)房屋是指直接用于社會公益事業(yè)的，非營利性的房屋，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、圖書館、展覽館、博物館、體育場館、文化館、敬老院、福利院等，但是私人用于公益事業(yè)的房屋除外。

    十一、關(guān)于拆遷補償協(xié)議問題

    38.拆遷補償協(xié)議文本由市房地局統(tǒng)一印制。

    39.被拆遷人未按協(xié)議約定的期限完成搬遷的，應(yīng)按延期的天數(shù)支付違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，按照每天100元執(zhí)行。

    40.協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

    十二、關(guān)于補償款支付方式問題

    41.拆遷人應(yīng)當(dāng)將應(yīng)支付給被拆遷人的補償款以被拆遷人的名義存入指定銀行，并在規(guī)定的付款期限內(nèi)將存款單據(jù)交給被拆遷人。

    十三、關(guān)于拆遷管理費問題

    42.拆遷人應(yīng)當(dāng)按照市物價局批準(zhǔn)的屆時標(biāo)準(zhǔn)向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣房地局繳納房屋拆遷管理費。

    43.房屋拆遷費用計算范圍包括拆遷補償費以及各種拆遷補助費、獎勵費。

    十四、關(guān)于拆遷檔案資料管理問題

    44.房屋拆遷檔案資料，包括下列內(nèi)容：

    （1）申辦房屋拆遷許可證有關(guān)材料；

    （2）拆遷補償協(xié)議書及各種補償、補助費領(lǐng)取單據(jù)；

    （3）拆遷情況總結(jié)、拆遷結(jié)案表；

    （4）裁決、強制拆遷、訴訟情況及有關(guān)文件；

    （5）其他材料。

    45.拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1個月內(nèi)向區(qū)、縣房地局移交拆遷檔案資料，并將拆遷結(jié)案表報市房地局備案。

    46.各區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案資料管理制度，逐步實行計算機(jī)管理，提高管理效率。

篇2

為了保證地籍調(diào)查成果的質(zhì)量滿足地籍管理的需要，根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，我局制定了《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果檢查驗收辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們。在試行中總結(jié)的經(jīng)驗和遇到的問題，請及時反映給我局地籍司，以便進(jìn)一步修改、完善。附：城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果檢查驗收辦法（試行）

第一章  總  則

第一條  為了保證地籍調(diào)查成果滿足地籍管理的需要，根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）、《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，制定本辦法。

第二條  對《規(guī)程》3.5所列（除K外）地籍調(diào)查成果必須進(jìn)行檢查驗收。

第三條  檢查驗收工作是地籍調(diào)查的一個重要環(huán)節(jié)，其任務(wù)是組織實施檢查驗收并對地籍調(diào)查成果進(jìn)行評定。

第四條  國家土地管理局負(fù)責(zé)本局所列項目的檢查驗收和除此之外的抽查；省、自治區(qū)、直轄市土地管理部門負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)的檢查驗收工作。

第五條  城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果實行作業(yè)人員自檢、作業(yè)級互檢、作業(yè)隊專檢，由省級驗收的三檢一驗制。

第六條  具備以下條件方可驗收：

1.工作法律程序正確；

2.權(quán)屬調(diào)查沒有外承包；

3.《規(guī)程》規(guī)定的成果資料齊全。

第二章  檢查驗收的組織

第七條  國家土地管理局負(fù)責(zé)的檢查驗收工作由地籍司組織，委托中國土地勘測規(guī)劃院具體實施。各省、自治區(qū)、直轄市地籍調(diào)查的檢查驗收工作，由省、自治區(qū)、直轄市主管地籍的處組織。

第八條  地籍調(diào)查專業(yè)隊?wèi)?yīng)當(dāng)設(shè)一至二名的專職或兼職成果檢查人員。地籍調(diào)查作業(yè)的各班（組）應(yīng)當(dāng)設(shè)一名兼職檢查員，負(fù)責(zé)監(jiān)督本班（組）的作業(yè)成果自檢和班（組）間的交換互檢工作。

第九條  地籍調(diào)查成果檢查驗收人員，必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)及本辦法的規(guī)定。檢查驗收人員履行職責(zé)時，任何單位和個人不阻撓、干預(yù)。

第三章  檢查驗收工作程序及其主要內(nèi)容

第十條  檢查驗收程序

一般按下列順序逐級進(jìn)行：

作業(yè)員自檢？作業(yè)組互檢？專職檢查員檢查？驗收。

第十一條  檢查驗收內(nèi)容

1.自檢

（1）檢核權(quán)屬調(diào)查結(jié)果

主要檢核權(quán)屬調(diào)查確認(rèn)的土地所有者和使用者與土地登記申請書上的土地所有者、使用者是否一致；認(rèn)定界址的法律手續(xù)是否完整、規(guī)范；界址點的實地位置是否立了固定標(biāo)志，界址邊的走向是否合理，界址點有無丟漏等。

（2）檢查過錄表格

主要檢查過錄的地籍調(diào)查表填寫內(nèi)容是否符合規(guī)定要求。

（3）檢查宗地草圖主要檢查宗地圖形及宗地與鄰戶關(guān)系是中與實地相似，勘丈數(shù)據(jù)是否齊全、注記位置是否清晰準(zhǔn)確；勘丈數(shù)據(jù)有無檢核條件，結(jié)果是否符合《規(guī)程》要求；宗地的座落、門牌號、宗地號、界址點號、相鄰宗地號、指北方向及作業(yè)日期等的記錄有無錯漏。

（4）。檢查地籍測量的成果

①檢查控制測量

主要檢查用于建立平面控制的已知控制點、控制邊其坐標(biāo)和方位角數(shù)據(jù)是否正確，資料來源及可靠程度如何；抄錄的起算數(shù)據(jù)，使用前是否進(jìn)行了外業(yè)復(fù)核；控制網(wǎng)布設(shè)的合理性；各項精度指標(biāo)及有關(guān)成果是否符合《規(guī)程》的要求。

②檢查細(xì)部測量

主要檢查手簿及各項精度是否符合要求。

③檢查地籍原圖

首先，檢查原圖圖廓線及方格網(wǎng)的繪制精度是否符合《規(guī)程》的要求；圖幅編號、坐標(biāo)注記是否正確；然后檢查自然街坊（含無鄰戶的獨立宗地）外廓界址點及界址邊的展繪是否正確；核對無誤后再檢查街坊內(nèi)各宗地的界址及地上建筑物的展繪是否正確，破幅宗地的接邊是否符合要求；最后檢查圖面要素注記及點線繪制是否符合《規(guī)程》和圖式要求；面積計算結(jié)果是否正確；原圖檢查中要對照解析界址點成果表和宗地圖分步驟進(jìn)行。

2.互檢

檢查項目與自檢相同。先進(jìn)行內(nèi)業(yè)檢查，后進(jìn)行外業(yè)檢查。內(nèi)業(yè)檢查出的問題應(yīng)做好記錄，待外業(yè)檢查時重點核對，需糾正改動的由檢查人員會同作業(yè)人員確認(rèn)后實施。

3.專檢

主要檢查地籍調(diào)查成果的圖、表、冊中對應(yīng)內(nèi)容的一致性及其與宗地權(quán)屬狀況的一致性；對經(jīng)過自檢和互檢的調(diào)查成果進(jìn)行全面的內(nèi)業(yè)檢查和重點的外業(yè)檢查；具體內(nèi)容包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分，重點檢核原始調(diào)查記錄和原始測量數(shù)據(jù)的正確性；檢查項目及步驟與自檢基本相同，在檢查后提出專檢記錄，對需要修改糾正的問題會同作業(yè)人員確認(rèn)后實施。

4.驗收

驗收在三級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行，內(nèi)容包括：地籍調(diào)查計劃、技術(shù)設(shè)計書和實施方案、地籍調(diào)查總結(jié)報告。通過驗收要寫出驗收抽檢分析報告和驗收評定意見書。

第十二條  檢查工作的銜接

1.自檢按作業(yè)工序分別進(jìn)行，每完成一道工序即隨時自檢。

2.互檢在完成自檢的基礎(chǔ)上可分工序進(jìn)行，也可分工作階段進(jìn)行。

3.專檢在完成自檢、互檢的基礎(chǔ)上以圖幅為單元進(jìn)行。

4.在完成三級檢查工作的基礎(chǔ)上驗收調(diào)查區(qū)的全部成果，驗收工作可一次進(jìn)行，也可分階段進(jìn)行。

第四章  檢查驗收的實施

第十三條  城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果實行三檢一驗制，各環(huán)節(jié)應(yīng)按第三章內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行，各環(huán)節(jié)成果交接要手續(xù)完備。

第十四條  各級檢查驗收的比例如下：

（一）作業(yè)人員自己進(jìn)行的重復(fù)檢查，檢查比例可根據(jù)本身的作業(yè)水平?jīng)Q定。

（二）作業(yè)組之間的交換互檢，檢查比例內(nèi)業(yè)100%，外業(yè)可針對內(nèi)業(yè)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，有疑問的地方重點檢查，但實地操作檢查不得低于30%，巡視檢查不低于70%，檢查結(jié)果要有詳細(xì)記錄。

（三）專職檢查內(nèi)業(yè)為100%，外業(yè)實際操作檢查不低于20%，巡視檢查不低于70%，檢查結(jié)果要有詳細(xì)記錄。

（四）驗收時內(nèi)業(yè)抽檢30？50%，外業(yè)實際操作抽查比例視內(nèi)業(yè)抽查情況決定，一般為3？5%.第十五條  自檢、互檢、專檢工作應(yīng)當(dāng)分工序、分階段進(jìn)行，保證把差錯消滅在本工序、本階段。

第十六條  檢查驗收工作中發(fā)現(xiàn)調(diào)查成果有不符合《規(guī)程》、《土地登記規(guī)則》和調(diào)查區(qū)的技術(shù)設(shè)計書及有關(guān)規(guī)定時，要根據(jù)其性質(zhì)和對成果影響的程度，分別提出書面處理意見，交被檢人及被檢單位改正或返工。

第十七條  地籍調(diào)查成果評定，分為優(yōu)、良、合格三個等級（見評定標(biāo)準(zhǔn)）。

第十八條  地籍調(diào)查成果評定采用一驗評定制，被驗收單位如有異議可向上一級土地管理部門申請復(fù)驗，上一級土地管理部門的復(fù)驗評定為最終評定結(jié)果。

第十九條  各省、自治區(qū)、直轄市土地管理部門次年一月底將本行政區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查驗收工作情況和總結(jié)上報國家土地管理局。

第五章  附  則

第二十條  各省、自治區(qū)、直轄市土地管理部門可結(jié)合本地情況制定本辦法的實施細(xì)則，報國家土地管理局備案。

第二十一條  本辦法由國家土地管理局地籍司負(fù)責(zé)解釋。附：城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果評定標(biāo)準(zhǔn)1.含義與適用范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了地籍調(diào)查成果等級的劃分及其評定標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》完成的地籍調(diào)查成果的評定。

2.成果評定內(nèi)容

地籍調(diào)查成果的評定，由文字材料、權(quán)屬調(diào)查、控制測量、細(xì)部測量和地籍原圖及著墨二底圖五部分材料組成，按各單項檢查得分合計評定成果等級：

總分大于95分（含95分）為優(yōu)；

總分大于85分（含85分），低于95分為良；

總分大于80分（含80分），低于85分為合格。

3.等級的具體標(biāo)準(zhǔn)

3.1地籍調(diào)查成果的合格品標(biāo)準(zhǔn)：

3.1.1符合《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求，但沒有達(dá)到良等品的全部條件。

3.1.2有個別缺點，但數(shù)據(jù)誤差在兩倍至叁倍中誤差之間的個數(shù)不得超過抽檢總數(shù)的5%，無超過三倍中誤差的粗差及錯誤。文字資料沒有能引起權(quán)屬混亂不清的筆誤及錯誤。

3.1.3法律手續(xù)完備，工作程序正確，技術(shù)資料完整。

3.2各工序良、優(yōu)等品標(biāo)準(zhǔn)

良等品除要滿足合格品的全部條件外，還應(yīng)滿足自己的條件。同樣，優(yōu)等品除了要滿足良等品的條件外，也應(yīng)滿足自己的條件。

3.2.1文字資料

良等品

a.技術(shù)設(shè)計規(guī)范，內(nèi)容齊全，設(shè)計精細(xì)，文字清楚，語言通順簡練。

b.技術(shù)報告對調(diào)查成果的技術(shù)分析和質(zhì)量評價全面、準(zhǔn)確，技術(shù)問題的處理方法科學(xué)有效，文字語言規(guī)范簡練。

c.工作報告準(zhǔn)確反映整個工作過程的組織、計劃、統(tǒng)計；報告本身語言簡練、經(jīng)驗教訓(xùn)分析深刻。

優(yōu)等品

a.技術(shù)設(shè)計方案具體，質(zhì)量保障措施嚴(yán)密，語言規(guī)范具體。

b.技術(shù)報告中總結(jié)了對技術(shù)工作有指導(dǎo)意義的經(jīng)驗教訓(xùn)并提出合理化建議。

3.2.2權(quán)屬調(diào)查

良等品

a.調(diào)查區(qū)劃分正確，與登記申請區(qū)對應(yīng)，有良好的調(diào)查工作圖。

b.地籍編號正確、清晰、完整。

c.界址認(rèn)定程序正確，法律手續(xù)完備。

d.界址標(biāo)志設(shè)置齊全，醒目。

e.宗地草圖內(nèi)容齊全，清晰易讀，勘丈數(shù)據(jù)完整正確。

f.地籍調(diào)查表項目填寫齊全、清晰、文字描述簡練準(zhǔn)確，結(jié)論清楚，手續(xù)完備。

g.地類調(diào)查正確。

優(yōu)等品

a.宗地草圖比例恰當(dāng)，確定宗地界址及幾何關(guān)系的條件距離和關(guān)系距離完整，并有檢核關(guān)系。

b.地籍調(diào)查表項目填寫齊全、正確、字跡美觀、無涂改。

c.界址標(biāo)志設(shè)置齊全、醒目、堅固能長期保存。

3.2.3控制測量

良等品

a.三角鎖（網(wǎng)）、導(dǎo)線環(huán)（段、節(jié)）布設(shè)良好，點位恰當(dāng)并利于發(fā)展，點之記填寫正確。

b.標(biāo)石穩(wěn)固，覘標(biāo)結(jié)構(gòu)及外部修飾基本良好，上下標(biāo)志之偏差，照準(zhǔn)圓筒中心、回光臺中心及基板中心對標(biāo)志中心的偏差小于限差的五分之四。

c.儀器檢驗項目齊全，檢驗結(jié)果符合規(guī)定。

d.操作方法正確、觀測條件掌握良好。

e.成果重測取舍合理；投影方法及歸心元素量取正確。

f.三角形閉合差小于限差四分之三，極條件自由項小于限差五分之四；導(dǎo)線測量的條件自由項均小于限差的五分之四；其余各項誤差均符合限差要求。

g.電子記錄程序正確，輸出格式符合標(biāo)準(zhǔn)要求；手續(xù)記錄齊全正規(guī)，計算正確。

h.上交資料整飾良好。

優(yōu)等品

a.控制點布設(shè)均勻、密度合適，圖形結(jié)構(gòu)良好，利于擴(kuò)展。

b.覘標(biāo)結(jié)構(gòu)密合穩(wěn)固，外形端正，修飾正規(guī)。

c.觀測條件掌握嚴(yán)格。

d.三角形閉合差和極條件自由項均小于限差三分之一導(dǎo)線測量的條件自由項均小于限差的二分之一。

e.上交資料整飾美觀。

三角測量外業(yè)以點為單位進(jìn)行評定，導(dǎo)線測量外業(yè)以節(jié)（符合或閉合導(dǎo)線）為單位進(jìn)行評定。對三角點進(jìn)行評定時，應(yīng)綜合考慮三角形閉合差和極條件自由項的影響。當(dāng)外業(yè)分單工序時，按照上述有關(guān)的項目進(jìn)行評定。

對三角和導(dǎo)線測量的鎖、網(wǎng)、環(huán)總體評定，除按平差后的成果情況進(jìn)行評定外，尚應(yīng)顧及外業(yè)成果評定情況。

3.2.4細(xì)部測量良等品

a.地籍圖根點的密度和位置能較好地滿足測定界址點和測圖要求。

b.手簿記載齊全、正規(guī)、計算正確。

c.界址點、界址邊二次測量較差，70%以上均在限差的三分之二以內(nèi)。

d.界址點與鄰近地物點關(guān)系距離二次量測較差均在限差以內(nèi)。

e.界址紊果表書寫正規(guī)，整飾較好。

優(yōu)等品

a.地籍圖根點的密度和位置能完全滿足測定界址點和測圖需要。

b.手簿記載齊全、正規(guī)、計算正確、字跡工整美觀。

c.界址點、界址邊二次測量較差有70%小于限差的二分之一。

d.界址點成果表整飾美觀。

3.2.5地籍原圖和著墨二底圖良等品

a.內(nèi)圖廓線、座標(biāo)中網(wǎng)、各級控制點、界址點展繪精度符合要求。

b.宗地的權(quán)屬、座落、面積、利用狀況、宗地編號正確齊全，符號運用正確。

c.對宗地權(quán)屬界址有參照意義的建構(gòu)筑物位置準(zhǔn)確，沒有遺漏。兩次量測量較差有70%以上小于各自限差的三分之二。

d.各種注記正確，注記的位置和數(shù)量恰當(dāng)。

e.接邊精度良好，沒有不接邊和遺現(xiàn)象。

f.圖廓和圖廓外的整飾及注記正確齊全，圖面著墨整飾清晰準(zhǔn)確。

g.利用宗地勘丈數(shù)據(jù)（包括界址點座標(biāo)）檢查的各類點位平面位移均應(yīng)小于限差。

h.宗地圖的內(nèi)容完整，著墨整飾清晰準(zhǔn)確。

i.面積計算方法運用正確，二次面積量算較差均在限差之內(nèi)，面積匯總正確無誤。

j.面積統(tǒng)計正確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，書寫正規(guī)，整飾較好。

優(yōu)等品

a.利用宗地勘丈數(shù)據(jù)（包括界址點座標(biāo)）檢查的各類點位平面位移誤差有70%小于限差的三分之二。

篇3

現(xiàn)將市質(zhì)監(jiān)總站關(guān)于頒發(fā)《北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的通知（〔97〕質(zhì)監(jiān)總站第108號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真組織各級施工管理人員學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行。

關(guān)于頒發(fā)《北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》的通知

（97）質(zhì)監(jiān)總站第108號  一九九七年九月二十五日

各區(qū)、縣建委，各施工企業(yè)，各建設(shè)（開發(fā)）、監(jiān)理單位，各監(jiān)督站：

現(xiàn)將《北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行，并將執(zhí)行中的問題及時函告我們。

特此通知

              北京市住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定規(guī)定（試行）

第一條  為了適應(yīng)居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室內(nèi)裝修、裝飾，減少浪費，確保住宅工程質(zhì)量，依據(jù)建設(shè)部和本市有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建的實行初裝修竣工質(zhì)量核定的住宅工程，均應(yīng)執(zhí)行本規(guī)定。

第三條  住宅工程實行初裝修竣工質(zhì)量核定，是指戶門以內(nèi)的裝修項目，只完成到初步裝修。工程竣工核定合格后，住戶可根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，對房屋進(jìn)行再裝修。

第四條  實行初裝修的工程項目，做法和技術(shù)質(zhì)量要求，應(yīng)在設(shè)計文件中予以確定，建設(shè)（開發(fā)）單位與施工單位在工程承包合同中予以確認(rèn)。

第五條  初裝修住宅工程竣工質(zhì)量應(yīng)具備下列條件：

一、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。

二、公用部位、公共設(shè)施應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修。

三、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）全部完成并進(jìn)行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試。

四、電氣設(shè)備（配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等）安裝到位，按規(guī)定完成各種測試項目。

五、屋面工程全部項目按設(shè)計完成，并進(jìn)行蓄水、淋水試驗。

第六條  住宅工程初裝修的部位、項目和質(zhì)量要求：

一、戶門以內(nèi)臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、封閉陽臺及過道的墻面達(dá)到表面平整、線角順直。

（一）墻體抹灰工程應(yīng)做到表面壓實，粘接牢固、無裂縫。

（二）大開間的經(jīng)質(zhì)隔墻如設(shè)計文件規(guī)定不做的，由用戶裝修時自行設(shè)計、施工。

（三）臥室、廚房等內(nèi)門、窗可以只留門、窗洞口，應(yīng)設(shè)置安裝門、窗的預(yù)埋件并標(biāo)出位置。

（四）開關(guān)、插座、燈具位置正確，安裝平整、牢固。

（五）各種管道、設(shè)備、衛(wèi)生器具安裝后距墻預(yù)留量應(yīng)滿足再裝修的尺寸要求。

二、戶門以內(nèi)各種房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板的頂棚，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達(dá)到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。

三、戶門以內(nèi)地面工程（一）各種房間基層地面混凝土，做到表面平整、壓實，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

（二）有防水要求房間的地面應(yīng)完成防水層、保護(hù)層，并應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗做到無滲漏。

（三）地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

（四）各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求；

（五）踢腳線高度不小于120mm.采用水泥砂漿抹灰的，應(yīng)與墻面基層抹灰平順，強度、粘結(jié)應(yīng)符合要求。

四、戶門以內(nèi)的暖衛(wèi)各種管道、設(shè)備安裝到位，達(dá)到通水要求，各種截門，水嘴、面盆、家具盆安裝齊全，滿足使用功能。

五、戶門以內(nèi)的電氣管線安裝到位，燈具應(yīng)能滿足照明要求，并進(jìn)行照明全負(fù)荷試驗。

第七條  實行初裝修竣工的住宅工程，滿足本規(guī)定第五、六兩條要求的，建設(shè)（監(jiān)理）單位可按規(guī)定組織三方驗收，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的向質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請竣工工程質(zhì)量核定。

第八條  工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)依據(jù)設(shè)計文件、施工合同規(guī)定和國家驗評標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對實行初裝修的工程進(jìn)行竣工核定。

第九條  初裝修竣工的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)積極創(chuàng)造條件，提前征求用戶對裝飾、裝修的要求，便于初裝修項目的施工，確保再裝修后工程的結(jié)構(gòu)安全和使用功能。

第十條  房屋管理部門應(yīng)加強對住戶自行裝修住宅的管理工作，住戶自行家庭裝修應(yīng)按國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇4

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)。

那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門，在有行政授權(quán)時，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)。

【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機(jī)構(gòu)土地儲備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟(jì)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲備的法律規(guī)定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規(guī)范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營管理制度（來源：深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)）。

還有人認(rèn)為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據(jù)市場需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進(jìn)儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網(wǎng)站）

地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲備庫并進(jìn)行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機(jī)構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進(jìn)行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進(jìn)行儲存，以備向社會供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。

二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲備主體規(guī)定混亂

仍以上述規(guī)章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作。市計劃、城建、房產(chǎn)、財政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲備的相關(guān)工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負(fù)責(zé)具體實施土地儲備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財政、物價等有關(guān)部門以及儲備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲備機(jī)構(gòu)是市土地儲備的承辦機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲備計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。

市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項目的相關(guān)審批職責(zé)。

第五條（儲備機(jī)構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備，負(fù)責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個土地儲備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)。

地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對法律授權(quán)審批人、國土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？

三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門

土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報地方人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)的情形。

有關(guān)土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。

由此可知，現(xiàn)行法律將國有土地的儲備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權(quán)。

政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備主體

新設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機(jī)構(gòu)行使土地儲備職權(quán)時，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。

在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機(jī)構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲備時，土地儲備機(jī)構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨立行使管理權(quán)。

行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機(jī)關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機(jī)關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機(jī)關(guān)與受委托人達(dá)成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對法律的錯誤認(rèn)識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權(quán)

在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規(guī)定：“市土地儲備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲備權(quán)授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權(quán)土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準(zhǔn)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對北陵大街東等地塊進(jìn)行土地儲備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進(jìn)入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進(jìn)入小區(qū)，造成極壞的社會影響。

既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。

取得土地使用權(quán)是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地之后，要進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲備機(jī)構(gòu)以儲備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。

土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！彼?，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點，一是補償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時以評估和協(xié)商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強制性。

所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩(wěn)定，才能帶來社會的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理的能力、沒有以儲備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。

出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護(hù)的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟(jì)

1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據(jù)《沈陽市土地儲備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內(nèi)的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲備的職權(quán)。政府將土地儲備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

篇5

一、關(guān)于建設(shè)用地審批的前提條件

各級人民政府要按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，積極做好土地利用總體規(guī)劃的修編和審查報批工作。在修編的土地利用總體規(guī)劃未正式審批和年度用地計劃未正式下達(dá)之前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和各類建設(shè)用地審批應(yīng)以經(jīng)過驗收的土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，統(tǒng)籌安排，確保重點，用地指標(biāo)的預(yù)安排不得突破上報計劃數(shù)的1／2，并在上報用地請示中出具本地年度用地計劃的承諾。

各級人民政府要按照《土地管理法》和國土資源部《關(guān)于切實做好耕地占補平衡工作的通知》（國土資發(fā)〔1999〕39號）要求，認(rèn)真落實占用耕地補償制度。

二、關(guān)于建設(shè)用地審批的范圍

在年度用地計劃下達(dá)前，下列項目可按法定的權(quán)限和程序報批用地：①不屬于“凍結(jié)”范圍內(nèi)的國家和省重點項目、經(jīng)濟(jì)適用住房項目（包括搬遷、移民、救災(zāi)等）。②投資拉動項目（國家確定的6個方面投資建設(shè)項目）。③城市規(guī)劃區(qū)外建設(shè)項目（《條例》第二十三條規(guī)定的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等）。

三、關(guān)于建設(shè)用地審批的權(quán)限

建設(shè)占用土地為農(nóng)用地的，按《土地管理法》第四十四條和第二十一條規(guī)定執(zhí)行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。使用國有土地的建設(shè)用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五條規(guī)定執(zhí)行。其中，劃撥土地的，原則上由市、縣人民政府批準(zhǔn)；出讓土地的，仍按原規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)改制中土地估價確認(rèn)和資產(chǎn)處置方案仍按原國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號令）執(zhí)行。改變用途的項目用地按《土地管理法》第五十六條規(guī)定執(zhí)行。使用集體土地（主要指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公益事業(yè)用地和農(nóng)村宅基地）的建設(shè)用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二條的規(guī)定執(zhí)行。臨時用地，原則上由市、縣土地管理部門按《土地管理法》第五十七條規(guī)定執(zhí)行。收回國有土地可按《土地管理法》第五十八條規(guī)定執(zhí)行，收回集體土地可按《土地管理法》第六十五條規(guī)定執(zhí)行。

四、關(guān)于建設(shè)用地報批的程序

建設(shè)用地的報批程序嚴(yán)格按《條例》第二十、二十一、二十二、二十三條規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于建設(shè)用地報件的要求

規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地應(yīng)按規(guī)定上報農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案、補充耕地方案和建設(shè)項目用地呈報說明書；規(guī)劃區(qū)外用地，除報上述三個方案和一個說明書外，還須上報供地方案。具體內(nèi)容要符合國土資源部頒布的《建設(shè)用地審查報批管理辦法》（第2號令）。

篇6

第二條  汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）范圍內(nèi)的土地（含市轄區(qū)劃在特區(qū)管理線以外的土地，下同），由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。

第三條  特區(qū)國有土地實行有償、有限期使用制度。出讓土地使用權(quán)價款（包括土地使用權(quán)出讓金、征地及平整土地費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)費用，以下簡稱地價款），由市國土局負(fù)責(zé)收取，其中出讓金部分由市、區(qū)國土局分別提取百分之二和百分之三作為其業(yè)務(wù)費用后，按市百分之七十五、區(qū)百分之二十五的比例分配使用。

出讓土地使用權(quán)回收的地價款，應(yīng)作為專項基金管理，全部用于城市建設(shè)和土地開發(fā)（包括造地）。具體使用管理辦法由市國土局會同市財政、城建等部門制定，報市政府批準(zhǔn)后實施。

第四條  市國土局是市政府管理特區(qū)土地職能機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對土地管理法律、法規(guī)及本規(guī)定的組織實施和監(jiān)督檢查。

第五條  統(tǒng)一規(guī)劃

（一）特區(qū)范圍內(nèi)的土地，由市規(guī)劃建設(shè)管理部門根據(jù)省政府批準(zhǔn)的汕頭市區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃，盡快編制分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)后實施。

（二）特區(qū)范圍內(nèi)的土地資源，由市國土局根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃及其位置、地形、地貌、功能和城市建設(shè)發(fā)展需要，編制土地利用總體規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)后實施，并報省政府備案。

（三）在特區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營和各項建設(shè)，必須符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并服從規(guī)劃管理。

第六條  統(tǒng)一征用

（一）特區(qū)范圍內(nèi)屬于集體所有的土地，由市政府依照《中華人民共和國憲法》關(guān)于城市土地局于國有的規(guī)定和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實行統(tǒng)一征用，并可采取預(yù)征的辦法，對特區(qū)范圍內(nèi)集體所有的土地實行使用控制。統(tǒng)征工作由市國土局負(fù)責(zé)實施，即根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃分期分批確定征地范圍，統(tǒng)一按規(guī)定與被征地單位商定補償、安置方案，統(tǒng)一辦理征地的審查、報批手續(xù)等；預(yù)征土地也由市國土局與被征地單位通過簽訂預(yù)征協(xié)議書的形式確定。其他任何單位和個人均無權(quán)直接征用集體所有土地，被征地單位應(yīng)服從國家建設(shè)需要，不得哄抬地價，不得任意附加條件阻撓征地工作的正常進(jìn)行。

（二）單位或個人過去經(jīng)批準(zhǔn)征用但尚開發(fā)、使用的土地，市國土局可根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整或收回。對被收回土地的單位或個人，由政府給予適當(dāng)?shù)难a償。

（三）征用土地的各項補償和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，按《廣東省土地管理實施辦法》和本市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，被征地單位的勞動力安置、國家征購任務(wù)的核減和人口農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)以及生產(chǎn)、生活用地等問題，應(yīng)在確定各項補償、補助費用時，由市國土局會同有關(guān)部門統(tǒng)籌安排解決。對實施預(yù)征的，也應(yīng)按統(tǒng)一征地的要求，在預(yù)征土地實施建設(shè)使用前統(tǒng)籌安排好被征地單位的有關(guān)補償、安置和生產(chǎn)、生活用地問題（其中補償費在預(yù)征時應(yīng)先支付百分之十給被征的單位，以后每年支付百分之三十，并把物價上升指數(shù)補上）。

（四）特區(qū)范圍內(nèi)的集體土地由市政府實行統(tǒng)一征用之后，由市國土局根據(jù)征用耕地的數(shù)量，并結(jié)合城市建設(shè)規(guī)劃的要求，劃留百分之十的土地給被征地村莊作為生產(chǎn)、生活用地。對劃留的生產(chǎn)、生活用地，由市、區(qū)國土、規(guī)劃部門給予劃界、樹樁，明確權(quán)屬范圍，并根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，盡快編制各村建設(shè)規(guī)劃，報市政府批準(zhǔn)后，按規(guī)劃安排建設(shè)。

有關(guān)統(tǒng)一征地的具體辦法，由市國土局根據(jù)國家和省的土地管理法律、法規(guī)，結(jié)合特區(qū)具體情況制定，并報市政府批準(zhǔn)后施行。

第七條  統(tǒng)一開發(fā)

（一）土地開發(fā)要堅持“先規(guī)劃后開發(fā)，先地下后地上，綜合配套，合理利用”的原則，充分發(fā)揮土地的效益和整體的效益。

（二）對統(tǒng)一征用的土地，由市國土局統(tǒng)一組織土地平整，市城建部門統(tǒng)一組織路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施建設(shè)。但兩者必須按城市規(guī)劃和出讓的要求同步進(jìn)行。外商投資企業(yè)依法取得成片土地使用權(quán)的，按出讓合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)。

（三）特區(qū)范圍內(nèi)的沙、石、土、礦產(chǎn)資源要有計劃、有重點地統(tǒng)一開采。開采沙、石、土和其他礦藏的單位和個人，應(yīng)分別向市有關(guān)職能部門申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)并發(fā)給《開采許可證》和《非農(nóng)建設(shè)用地許可證》后方能開采。沒有取得許可證的單位和個人，一律不能開采。具體管理辦法按市政府汕府〔1990〕55號文件執(zhí)行。

第八條  統(tǒng)一出讓

（一）特區(qū)范圍內(nèi)的國有土地，按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行土地使用權(quán)有償、有限期出讓、轉(zhuǎn)讓制度。土地使用權(quán)出讓年限，由市國土局在與用地單位簽訂出讓合同時，按照國家有關(guān)規(guī)定并結(jié)合具體情況確定。

（二）土地使用權(quán)的出讓，在市政府的統(tǒng)一組織下，由市國土局負(fù)責(zé)具體實施，市國土局應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃和基本建設(shè)投資年度計劃、特區(qū)產(chǎn)業(yè)政策，會同規(guī)劃、計劃及有關(guān)管理部門制訂年度土地供應(yīng)計劃，報經(jīng)市政府按照國家有關(guān)審批權(quán)限規(guī)定批準(zhǔn)后，依照年度土地供應(yīng)計劃出讓土地。

（三）由市國土局會同有關(guān)部門按產(chǎn)業(yè)政策、土地征用及開發(fā)成本、市政設(shè)施配套費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、地塊所處區(qū)位及其地質(zhì)、用途等要素分別擬定基準(zhǔn)地價，報市政府批準(zhǔn)后，作為確定土地使用權(quán)出讓地價和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理的依據(jù)。市國土局可根據(jù)需要設(shè)置地價評估機(jī)構(gòu)或評估員，負(fù)責(zé)地價評估工作。

（四）由市國土局會同城市規(guī)劃管理部門、房產(chǎn)管理部門根據(jù)年度供地計劃、城市建設(shè)規(guī)劃，基本建設(shè)投資計劃擬定出讓方案（內(nèi)容包括出讓地塊、面積、位置界址、用途、出讓年限、建設(shè)規(guī)劃要求、地價款幅度、出讓方式等），并按規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市國土局負(fù)責(zé)實施。

（五）土地使用權(quán)出讓可采取招標(biāo)、協(xié)議、拍賣的方式。出讓的具體程序和辦法，由市國土局制定，報市政府批準(zhǔn)后實施。

（六）受讓人必須與市國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。

通過招標(biāo)、拍賣取得土地使用權(quán)而又未具有房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的土地使用者，可憑出讓合同向市政府申報辦理該地塊的專項經(jīng)營權(quán)及向計劃部門申領(lǐng)基建計劃。

（七）土地使用者確需改變土地使用合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，應(yīng)向市國土局申報，由市國土局提交市規(guī)劃部門審核同意后，按規(guī)定重新簽訂出讓合同或補充合同，補足地價款，并在三十日內(nèi)辦理變更登記。凡未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自改變土地用途的，由市國土局責(zé)令其改正，并沒收非法所得。拒不改正的，由市國土局報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，收回其土地使用權(quán)。

受讓人不按合同規(guī)定期限投資建設(shè)時，市國土局有權(quán)解除出讓合同，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以無償收回土地使用權(quán)。

（八）依法取得土地使用權(quán)的單位、個人，其土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。擔(dān)未付清全部地價款、未領(lǐng)有國有土地使用證，以及投入開發(fā)建設(shè)的資金未達(dá)到合同規(guī)定總投資額的百分之二十五以上者，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。凡依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和個人，應(yīng)按規(guī)定到市國土局辦理登記手續(xù)，對不按規(guī)定辦理有關(guān)登記的，由市國土局依照《廣東省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》第四十七條規(guī)定處理。

本規(guī)定實施前土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但尚未按規(guī)定履行登記手續(xù)的，應(yīng)在本規(guī)定施行之日起三個月內(nèi)到市國土局補辦登記手續(xù)。

（九）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條第五項有關(guān)規(guī)定辦理。

（十）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值費。土地增值費的具體計算標(biāo)準(zhǔn)和收繳辦法由市政府另行規(guī)定。

（十一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市價的，市國土局可按其出售價格優(yōu)先購買。

（十二）國家機(jī)關(guān)、部隊、文化、衛(wèi)生、教育、科研等單位和市政公共設(shè)施等非營利性用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)可以減交地價款。但土地使用者需要改變土地用途或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)向市國土局辦理有關(guān)手續(xù)并按市場價格補交地價款；單位撤銷或搬遷的，由市國土局按國家有關(guān)規(guī)定處理。

（十三）本規(guī)定實施前，土地使用者依法取得的劃撥土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第九條  統(tǒng)一地政管理特區(qū)范圍內(nèi)的下列地政事項由市國土局負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理：

（一）調(diào)查土地資源，編制土地利用總體規(guī)劃和建立地籍管理制度；

（二）接受土地權(quán)屬登記申請，核發(fā)土地使用證；

（三）辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、終止登記；

（四）擬定和實施國有土地使用權(quán)出讓的計劃和方案；

（五）代表市政府辦理統(tǒng)一征地，收取有關(guān)土地費用；

（六）依據(jù)國家、省土地管理法律、法規(guī)及本規(guī)定，對違反土地管理法律、法規(guī)的行為作出行政處罰決定；

（七）土地管理的其他事宜。

第十條  本規(guī)定實施前，用地單位、個人同市政府或原特區(qū)管委會及其授權(quán)部門簽訂的出讓合同未超過規(guī)定期限的，仍然有效。但沒有確定土地使用年限和地價的，應(yīng)補辦國有土地使用權(quán)登記，由市國土局按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定土地使用年限和地價款。

篇7

為了更好地貫徹執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理工作的通知》和《**市實施<中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《**市國有土地有償使用收入征收管理辦法》，現(xiàn)對有關(guān)問題作如下通知，請依照執(zhí)行。

一、本市國有土地有償使用收入（以下簡稱土地收入）應(yīng)納入預(yù)算，由市財政局負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地收入返還城近郊各區(qū)部分和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的土地收入，要按上述用途專項安排使用，不得挪作他用。日常管理由區(qū)、縣財政局負(fù)責(zé)。

二、本市的土地收入，依照國家和本市有關(guān)規(guī)定，按下例比例分配使用：

（一）城近郊區(qū)的土地收入，由市財政在統(tǒng)一提取業(yè)務(wù)費后，其出讓金部分（按京政發(fā)[19**]34號文件公布的基準(zhǔn)地價計算）的60%由市財政局按季返還各區(qū)財政。今后城近郊區(qū)的市政設(shè)施，除主要干線外，由各區(qū)投資解決。

（二）遠(yuǎn)郊區(qū)的土地收入五年內(nèi)（19**年6月1日起至19**年5月31日止）全部由區(qū)、縣留用，今后市財政一般不再給遠(yuǎn)郊區(qū)、縣安排城市基礎(chǔ)設(shè)施投資。

三、凡屬市政府批準(zhǔn)，在大片城市綠地內(nèi)搞零星開發(fā)建設(shè)的，必須堅持“以綠引資、以綠養(yǎng)綠”的原則。其土地收入須先上繳市財政后，再將80%返還給區(qū)政府，專款用于實現(xiàn)城市綠地綠化，其余20%用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

四、土地管理部門在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓工作中發(fā)生的必不可少的經(jīng)費開支，由市土地管理局、市房地產(chǎn)管理局在市財政局核定的業(yè)務(wù)費中解決?？h體辦法由市財政局制定。

五、市屬各局、總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)集團(tuán)，在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營，按國家和本市有關(guān)土地有償使用的規(guī)定，應(yīng)向市政府補交土地使用權(quán)出讓金，其中的60％由市財政返還企業(yè)，由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

六、市政府以前所的文件與本通知不一致的，均按本通知執(zhí)行。

篇8

（一）用心做好開發(fā)區(qū)國土資源分局機(jī)構(gòu)以及隊伍建設(shè)為加快開發(fā)區(qū)建設(shè)。并經(jīng)市委第次常委會議決定,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建立市國土資源局開發(fā)區(qū)分局，年月，根據(jù)曲發(fā)[]15號文件和曲政辦發(fā)[]228號文件精神，分局開始籌備組建，本著先將班子搭起來，牌子掛起來，工作開展起來的原則，市局和開發(fā)區(qū)管委會的幫助指導(dǎo)下，市局和開發(fā)區(qū)管委會落實分局辦公地點，配備6名政治強、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)正的工作人員。全體干部職工，團(tuán)結(jié)協(xié)作，克服各種困難邊開展工作邊組織，先后購買了辦公桌，文件框等必要辦公用品，年月日舉行了掛牌儀式。自此，開發(fā)區(qū)土地管理工作走上了規(guī)范管理軌道。

（二）抓好開發(fā)區(qū)土地遺留問題的清理。重點對開發(fā)區(qū)成立以來土地遺留問題進(jìn)行清理，存在歷史遺留達(dá)56件，面積達(dá)2109.08畝。這些遺留問題，有的用地單位交錢于開發(fā)區(qū)多年未落實地塊，有的地塊落實，費已交給開發(fā)區(qū)，但無用地手續(xù)，有的修路拆了群眾的住房，新建住房土地未落實，有的已用，房已蓋，但欠國家土地款等等。通過清清理，初步摸清了開發(fā)區(qū)過去土地管理的基本情況，為分局下步工作開展奠定了基礎(chǔ)。

（三）加大土地管理法律法規(guī)宣傳力度。要使用國家土地管理法律法規(guī)和方針、政策落實到實處，僅僅靠土地管理部門是做不到還必須在全社會形成共識，干部群眾中牢固樹立起珍惜土地，科學(xué)用地，依法用地觀念。分局成立后，自始自終把土地管理法律法規(guī)宣傳教育工作放在重中之重。

一是投資1萬元。送發(fā)開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)，及各部門，做到人手一冊。同時送發(fā)了市直有關(guān)部門及西山鄉(xiāng)黨委政府和村社干部。

二是抓住“625土地日宣傳活動。根據(jù)市局安排，分局圍繞第十三個土地日宣傳主題：

篇9

山東省菏澤市奔騰建筑工程有限公司（以下簡稱奔騰公司）于2002年11月參加競拍，依法取得了位于菏澤市人民路南段西側(cè)土地一宗，面積6564.3平方米，并辦理了《國有土地使用證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2005年元月，經(jīng)當(dāng)?shù)啬侈k事處介紹，奔騰公司與菏澤市華泰房地產(chǎn)公司（以下簡稱華泰公司）簽訂了一份項目合作協(xié)議、一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程由奔騰公司總承建。

2005年5月21日，菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室組織城建、國土、房管等單位召開協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2006年2月15日，菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室為甲方、華泰公司為乙方，雙方簽訂“城市綜合開發(fā)項目開發(fā)合同”。2006年6月，奔騰公司發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益受到了侵害，遂至菏澤市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院。

原告奔騰公司訴稱，原告通過拍賣取得位于人民路南段西側(cè)地號為047宗地的使用權(quán)，并取得了菏國用(2005)第13564號國有土地使用證。2005年，原告與第三人華泰公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第一項、第38條第二項的強制性規(guī)定，應(yīng)為無效協(xié)議。但是被告菏澤市國土局卻沒有進(jìn)行實質(zhì)性和程序性審查就違法為第三人辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記。同時，第三人未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，被告為其辦理土地使用權(quán)證，違反《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第13條規(guī)定，土地權(quán)屬證明應(yīng)無效。并且變更登記材料中原告法定代表人姜文躍的簽字也是偽造的。因此，特向法院提訟，請求依法撤銷被告變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為。

被告菏澤市國土局辯稱，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條第一款規(guī)定，依法改變土地使用權(quán)的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地使用權(quán)變更。因此，本局只是依法受理原告與第三人的土地變更登記申請，原告以土地行政登記為由本局屬于訴訟主體錯誤。原告的已經(jīng)超過期限，應(yīng)依法駁回原告訴訟請求。

第三人華泰公司述稱，菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證是菏澤市人民政府頒發(fā)的，變更后給我公司頒發(fā)土地使用證的也是菏澤市人民政府。城市規(guī)劃部門已經(jīng)給我公司辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。另外，原告的明顯超過了3個月的訴訟時效，依法應(yīng)駁回其訴請。

一審法院認(rèn)為：《中華人民共和國行政訴訟法》第三十九條規(guī)定：公民、法人或者其他組織直接向人民法院提訟的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起三個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。具體本案，由于原告的具體行政行為是變更登記而不是頒發(fā)證書，故本案期限應(yīng)從被告進(jìn)行變更登記之日開始計算。根據(jù)本案查明的事實，被告是于2005年7月6日受理的原告與第三人的土地申請登記，并于同日就進(jìn)行了變更地籍調(diào)查，說明被訴具體行政行為是于該日進(jìn)行的。原告遲至2006年6月6日才向本院提訟，明顯超過了三個月的期限，并且原告在庭審中也未說明延期提訟的正當(dāng)理由。原告主張本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條第一款的規(guī)定，本院認(rèn)為，原告在提出土地變更登記申請、被告予以受理之日起就應(yīng)當(dāng)知道該變更登記將要引發(fā)的法律后果以及對其權(quán)利將要造成的實際影響，說明其對于被告變更登記之具體行政行為的訴權(quán)也是應(yīng)當(dāng)知道的，故本案期限從被告變更登記之日起計算并不違背該條款。由于原告的已經(jīng)超過期限，本院對于本案被訴具體行政行為不再進(jìn)行實體性審查。綜上，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第三十九條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十四條第一款第（六）項的規(guī)定，裁定駁回原告奔騰公司請求“撤銷被告變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為”的。

原告奔騰公司不服一審判決，以原審裁定適應(yīng)法律錯誤為由，于2006年7月上訴至菏澤市中級人民法院。

奔騰公司上訴稱，原審裁定適用法律錯誤。本案被告沒有告知訴權(quán)，是華泰公司采取欺騙手段，違犯法律規(guī)定，單方進(jìn)行的土地變更登記，上訴人根本不知道變更土地登記具體行政行為的內(nèi)容，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條規(guī)定的2年的期限，而不應(yīng)適用《行政訴訟法》規(guī)定的3個月的期限。原審法院以申請受理之日作為起算點認(rèn)定上訴人應(yīng)該知道自己的訴權(quán)的看法明顯缺乏法律依據(jù)。請求撤銷原審裁定，發(fā)還重審。

2006年10月17日，中院作出終審判決。中院認(rèn)為，依照《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第五條之規(guī)定，國有土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)是縣級以上人民政府，土地行政主管部門不是土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)。上訴人菏澤市國土資源局，要求撤銷菏澤市國土資源局變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為，屬主體不合格。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條第（二）項，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十四條第（十一）項的規(guī)定，其應(yīng)予駁回。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第六十三條第（十五）項的規(guī)定，裁定駁回上訴，維持原審裁定。

奔騰公司老總姜文躍怎么也沒想到，一審法院判的是“原告的已經(jīng)超過期限，本院對于本案被訴具體行政行為不再進(jìn)行實體性審查”，駁回原告的，而二審該公司上訴的是“原審裁定適用法律錯誤”，“應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條規(guī)定的2年的期限，而不應(yīng)適用《行政訴訟法》規(guī)定的3個月的期限”， 但二審法院判的是上訴人菏澤市國土資源局“屬被告主體不合格”。

“他們?nèi)绱俗兏怯浀淖龇芭袥Q，實在讓我難以接受。并且，我公司后來以二審的判決菏澤市人民政府，但法院不予受理。”（刪）姜文躍對記者說，“該宗土地使用權(quán)主人是自己，原告與第三人華泰公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)協(xié)議尚在商討履行過程中，如要變更土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，必須由奔騰、華泰兩公司共同出面辦理，而華泰公司持我公司證照及所蓋的印章，屬騙取行為。由國土、城建、房管等部門參與的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)協(xié)調(diào)會，也是單方面進(jìn)行的，既未通知我原告，也未征得我原告的同意。經(jīng)查，菏澤市規(guī)劃局給華泰公司辦理的規(guī)劃許可證是市規(guī)劃局某些人瞞著單位領(lǐng)導(dǎo)私自辦理的。按法律規(guī)定，沒有城市規(guī)劃許可證，不能辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。（刪）”

“另外，根據(jù)國土資源部‘關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定’，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂15日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，共同向土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。各類變更土地的登記均需進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查。而我們簽協(xié)議到華泰公司實際變登，時達(dá)一年之久?！渡綎|省城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》也規(guī)定：受讓方取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可到土地管理部門辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明手續(xù)。（接上，不另起段）《山東省土地登記條例》規(guī)定：土地申請人不能親自申請登記的，可以出具委托書，委托他人?！蛾P(guān)于契稅征收管理工作中有關(guān)問題的通知》、《契稅暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地管理部門在受理土地變更登記申請后，對土地權(quán)屬變更事項進(jìn)行審核，對符合登記規(guī)定的，要求當(dāng)事人出具契稅完稅證明或免稅證明；對未出具契稅完稅憑證或免稅證明的，不予辦理土地權(quán)屬變更登記。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、38條規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，方能進(jìn)行。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第39條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回?！渡綎|省城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第19條規(guī)定：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回；土地審批機(jī)關(guān)的有關(guān)責(zé)任人員，由其主管部門給予行政處分。”

姜文躍說：“而國土部門在為華泰公司變更登記時，都未予執(zhí)行上述條款。（刪）我方是自己依法競拍得來的土地，在該宗土地上一直未建任何建筑物，包括至今也沒有建任何建筑，卻（刪）菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室先后于2005年5月25日、2006年6月13日分別出具兩份虛假（刪）文函，稱‘由于土地轉(zhuǎn)讓需建25%后才能協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但按奔騰公司的原方案建設(shè)要求，其方案建至25%是不符合高層建筑的要求、是重復(fù)建設(shè)，只能炸掉，造成很大的浪費。為此，該項目作為城市最高建筑的形象及重點工程投資項目，在開發(fā)辦及各部門的共同協(xié)調(diào)下，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)?！兂桑▌h）原為奔騰與華泰兩公司之間的合作事宜，變?yōu)槭虚_發(fā)綜合辦自作主張、一手包辦的事了。國土部門在對此土地變更登記中，沒有進(jìn)行實質(zhì)性和程序性審查，弄虛作假，純屬違規(guī)操作。（刪）”

篇10

代表性地區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基本情況

廣東省

2001年10月，國土資源部和國務(wù)院法制辦批準(zhǔn)廣東省順德市為農(nóng)村集體土地管理制度改革試點。2003年，廣東省政府下發(fā)《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》。2005年6月，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》頒布，自2005年10月1日起施行。

兩年多來，廣東全省21個地級市中有12個市開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作，流轉(zhuǎn)土地1611宗，計1108公頃，涉及價款14．3億元。流轉(zhuǎn)工作基本以補辦手續(xù)為主。開展流轉(zhuǎn)的12個市中，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的佛山市、東莞市開展得較好。佛山市5個區(qū)中，1個區(qū)(順德區(qū)，原試點的順德市)開展得較好，兩個區(qū)剛起步，兩個區(qū)未動。

順德區(qū)開展流轉(zhuǎn)以來，自2002年12月至2006年3月，共辦理流轉(zhuǎn)494宗，流轉(zhuǎn)面積224公頃，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)收益3．8億元，政府收取集體土地流轉(zhuǎn)收益金3410萬元、契稅1461萬元，流轉(zhuǎn)土地中工業(yè)用地占98％以上；辦理再次流轉(zhuǎn)5宗，面積約3公頃；辦理抵押23宗，面積約17公頃，貸款金額2521．3萬元。從流轉(zhuǎn)分布區(qū)域上看，流轉(zhuǎn)的基本是城市周邊的零散地塊，沒有大塊土地。

江蘇省蘇州市

蘇州市屬于蘇南經(jīng)濟(jì)圈，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一度異常發(fā)達(dá)，上世紀(jì)90年代中期鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始改制。為配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制，1996年蘇州市政府出臺《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》。蘇州市充分利用當(dāng)時政策比較寬松的機(jī)會，處理了歷史遺留問題，為絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制辦理了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。該市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制早已基本結(jié)束，全市共流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地約5333公頃(當(dāng)時鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用集體建設(shè)用地約1．33萬公頃)，其中有1/3掌握在村里，只租不賣。

蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的已經(jīng)過去，現(xiàn)在面臨的難題是流轉(zhuǎn)以后如何完善、產(chǎn)權(quán)如何明晰。

安徽省蕪湖市

安徽省蕪湖市位于安徽省東南部，瀕江近海，處于沿海開放向內(nèi)地梯度推進(jìn)的交匯點，是國務(wù)院確立的五個沿江開放城市之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)水平位居安徽省前列。

1999年11月，國土資源部批準(zhǔn)蕪湖市開展農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點。試點方案及《蕪湖市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》經(jīng)國土資源部批準(zhǔn)后，試點工作首先在5個鎮(zhèn)封閉進(jìn)行。2003年4月，經(jīng)國土資源部同意，將流轉(zhuǎn)試點擴(kuò)大到15個鎮(zhèn)。從2006年2月起，蕪湖市流轉(zhuǎn)試點領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，決定在全市開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作。

蕪湖市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)基本圍繞鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實施鎮(zhèn)域規(guī)劃、建設(shè)工業(yè)小區(qū)進(jìn)行。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的動因與模式

根據(jù)廣東省、江蘇省蘇州市、安徽省蕪湖市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實踐分析，依據(jù)動因，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可歸納為三種模式。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動型的廣東模式

改革開放以來，珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是工業(yè)得到長足的進(jìn)步。工業(yè)的發(fā)展需要大量的建設(shè)用地，不僅國有建設(shè)用地市場流轉(zhuǎn)頻繁，集體建設(shè)用地也被卷入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，形成廣東模式。

廣東省因勢利導(dǎo)，對流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，參照國有建設(shè)用地市場，制定了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法，具體的操作與國有建設(shè)用地管理的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等沒有太大的區(qū)別，只是主體發(fā)生改變。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制型的蘇州模式

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制過程中，為了使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)原來使用的集體建設(shè)用地納入資產(chǎn)管理，蘇州市要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時更換土地使用權(quán)人，形成蘇州模式。

具體規(guī)定是：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股改制的，必須通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)人或更換實際使用者。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府推動型的蕪湖模式

蕪湖市為加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，開展了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府推動的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，形成蕪湖模式。

流轉(zhuǎn)的實質(zhì)就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自行供應(yīng)建設(shè)用地、經(jīng)營建設(shè)用地。具體做法是：首先明晰集體土地產(chǎn)權(quán)，承認(rèn)土地承包現(xiàn)狀，確定土地所有權(quán)；然后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地發(fā)展中心同農(nóng)村集體和承包者簽定有償流轉(zhuǎn)合同；將流轉(zhuǎn)來的建設(shè)用地進(jìn)行前期開發(fā)，再按照“三集中”原則，將建設(shè)用地轉(zhuǎn)包、出讓或者租賃給用地者。

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題

三地的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得了積極的效果，但這項工作在理論和實踐中也存在一定問題。

土地市場失靈問題

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實質(zhì)是允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入土地一級市場。我國現(xiàn)行的土地一級市場是國家壟斷的，由國家、省、市、縣人民政府為各項建設(shè)供應(yīng)建設(shè)用地。如果允許農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)入土地一級市場，會不會造成新的混亂?會不會對國有土地市場造成沖擊，影響政府土地收益?會不會出現(xiàn)征地難，影響城市規(guī)劃實施?會不會最終導(dǎo)致市場失靈?

政策本身需要完善

廣東省認(rèn)為由于目前的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法只是政府規(guī)章，處罰措施力度不夠。對于流轉(zhuǎn)后閑置或進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以及不進(jìn)行公開交易等行為，只能責(zé)令改正，措施不夠有力。

蕪湖市認(rèn)為需要進(jìn)一步探索建立公平合理的土地收益分配機(jī)制，需要在充分保障農(nóng)民利益的前提下，合理地確定地方政府和集體經(jīng)濟(jì)組織的利益分配關(guān)系。

流轉(zhuǎn)的前提需完善

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提，一是完成土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；二是擬流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)完成權(quán)屬調(diào)查、登記發(fā)證工作；三是用地必須合法，不存在糾紛和矛盾。一般看來，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作開展得較好的地方，往往是前提工作做得好、經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)，而大部分地區(qū)由于集體建設(shè)用地的規(guī)劃、權(quán)屬、用地合法性等問題沒有解決好，加之經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)，即使有相應(yīng)法規(guī)，也難以操作。

配套法律法規(guī)不健全

一些地方的金融機(jī)構(gòu)拒絕集體建設(shè)用地抵押，大型國有企業(yè)、上市公司、外資企業(yè)不愿意使用集體建設(shè)用地，這說明集體建設(shè)用地要獲得國有土地同等權(quán)利，不僅要修改土地管理的法規(guī)，還要修改金融、稅收、財政、司法等配套政策。

同時，一些試點地區(qū)的情況表明，需要進(jìn)一步建立和完善社會保障體系，確保流轉(zhuǎn)土地后農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。

此外，要加快集體產(chǎn)權(quán)制度改革?，F(xiàn)實中，土地的集體所有制容易演變?yōu)榇甯刹克?，流轉(zhuǎn)的土地收益也經(jīng)常被村干部支配，因此必須對集體產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行改革。

流轉(zhuǎn)新增建設(shè)用地操作困難

各地均認(rèn)為由于規(guī)劃、用地計劃、占補平衡、規(guī)費制約等方面因素的制約，流轉(zhuǎn)新增建設(shè)用地操作困難。每年各地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)非常有限，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營性項目、招商引資工業(yè)項目的需求都難以滿足，不大可能保證集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新增建設(shè)用地。同時，流轉(zhuǎn)的農(nóng)轉(zhuǎn)用報批規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)與征用相同，村集體經(jīng)濟(jì)組織沒有積極性。

對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的建議

根據(jù)各地實際情況，探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理不必搞一刀切，各地可根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、流轉(zhuǎn)的實際需求、國家宏觀政策環(huán)境、土地市場建設(shè)和城市規(guī)劃實施等，根據(jù)征地安置等情況，以及管理現(xiàn)狀，開展試點，逐步推進(jìn)，積極探索流轉(zhuǎn)管理辦法。

在試點范圍的選擇上，一要看規(guī)劃、權(quán)屬、合法性等流轉(zhuǎn)前提條件是否具備，二要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，三要看鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和農(nóng)民是否有積極性。

實施流轉(zhuǎn)管理必須做好流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)工作

一要高起點編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；二要界定好集體土地產(chǎn)權(quán)；三要摸清底數(shù)，解決好原來的違法違規(guī)用地。

完善流轉(zhuǎn)的配套法制建設(shè)

一要在制定流轉(zhuǎn)政策的同時，修改完善金融、稅收、財政、司法等配套政策，打開實現(xiàn)集體土地抵押權(quán)的通道；二要完善社會保障體系，確保流轉(zhuǎn)土地后農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計；三要加強集體產(chǎn)權(quán)制度的研究，完善農(nóng)村集體資產(chǎn)、集體積累的處置辦法，加快集體產(chǎn)權(quán)制度改革，切實保護(hù)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益。