導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點(diǎn)。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風(fēng)險，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)所得稅;稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述

(一)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業(yè)利潤分配的重要手段。我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè),其中居民企業(yè)是指依法在中國境內(nèi)成立,或者依照外國(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國境內(nèi)、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下,按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財(cái)活動的一種企業(yè)籌劃行為。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是以符合稅收政策導(dǎo)向?yàn)榍疤岬?無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要財(cái)務(wù)目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化,而企業(yè)所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠作好稅務(wù)籌劃工作,就可以使企業(yè)在當(dāng)期或未來一定時期內(nèi)少繳納企業(yè)所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業(yè)競爭力的提高。企業(yè)在進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)決策之前,進(jìn)行細(xì)致合理的所得稅稅務(wù)籌劃有利于規(guī)范其行為,使整個企業(yè)的經(jīng)營管理更為合理和合法,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)活動健康有序的運(yùn)行。再次它有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合理配置資源。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)稅法中稅基與稅率的差別,根據(jù)稅收的各項(xiàng)優(yōu)惠、鼓勵政策,進(jìn)行有關(guān)稅務(wù)籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業(yè)價值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),但在客觀上卻是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的作用下,沿著國家宏觀調(diào)控的目標(biāo),逐步走向了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路,體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策,有利于促進(jìn)資源的合理配置。

二、企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定

(一)對準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的規(guī)定

應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù),按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定,應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除,以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額?；竟綖?應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項(xiàng)目對于應(yīng)納稅所得額的確定就至關(guān)重要,因此,我國企業(yè)所得稅法對扣除項(xiàng)目作出了明確的規(guī)定,主要體現(xiàn)在扣除項(xiàng)目的范圍和扣除標(biāo)準(zhǔn)上。在范圍上,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用稅金、損失和其他支出,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng),企業(yè)所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失,超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出,贊助支出,未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出,企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi),以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標(biāo)準(zhǔn)上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實(shí)際發(fā)生額扣除,但有些項(xiàng)目必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分不予扣除。

(二)對稅收優(yōu)惠的規(guī)定

稅收優(yōu)惠,是指國家運(yùn)用稅收政策在稅收法律、行政法規(guī)中規(guī)定對某一部分特定企業(yè)和課稅對象給予減輕或免除稅收負(fù)擔(dān)的一種措施。我國企業(yè)所得稅法規(guī)定了包括免稅、減稅、加計(jì)扣除、加速折舊、減計(jì)收入、稅額抵免等一系列稅收優(yōu)惠方法。具體包括以下十項(xiàng):一是免征與減征優(yōu)惠主要體現(xiàn)在從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得和國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營的所得等;二是國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)減按15%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;三是小型微利企業(yè)減按20%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅;四是對研究開發(fā)費(fèi)、企業(yè)安置殘疾人員所支付的工資加計(jì)扣除優(yōu)惠;五是創(chuàng)投企業(yè)從事國家需要重點(diǎn)扶持和鼓勵的創(chuàng)業(yè)投資,可以按投資額的一定比例抵扣應(yīng)納稅所得額;六是企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業(yè)綜合利用資源,生產(chǎn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的產(chǎn)品所取得的收入,可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時減計(jì)收入;八是指企業(yè)購置并實(shí)際使用規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機(jī)關(guān)可以決定減征或者免征企業(yè)所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業(yè)減按10%的所得稅稅率征收企業(yè)所得稅。

(三)對防止企業(yè)避稅的規(guī)定

稅務(wù)籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進(jìn)行的,而有的企業(yè)在利益驅(qū)動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務(wù)籌劃是不同的。我國新企業(yè)所得稅法對防止企業(yè)避稅做出的規(guī)定,主要是針對企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間可能發(fā)生的避稅行為。這里的關(guān)聯(lián)方是指與企業(yè)存在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系等關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人。企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)依照規(guī)定進(jìn)行特別納稅調(diào)整后,除了應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征稅款外,并按照國務(wù)院規(guī)定加收利息。而且稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在關(guān)聯(lián)方交易發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi),進(jìn)行納稅調(diào)整。所以,企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中,應(yīng)該符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下進(jìn)行,避免誤用關(guān)聯(lián)方交易等避稅方法,因?yàn)檫@些方法不僅不能正確地給企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃,還可能適得其反,給企業(yè)帶來損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法

(一)利用準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)籌劃

把握好稅法在準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定,選擇適當(dāng)?shù)臅?jì)處理方法,是所得稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先,我國企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)實(shí)際發(fā)生的準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費(fèi)用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失,超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量避免發(fā)生該類支出,因?yàn)檫@些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業(yè)發(fā)生的有些支出項(xiàng)目必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分不予扣除,所以房地產(chǎn)企業(yè)需要把握好這些項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)。例如職工福利費(fèi)不超過工資薪金總額14%的部分準(zhǔn)予扣除;工會經(jīng)費(fèi)不超過工資薪金總額2%的部分準(zhǔn)予扣除;職工教育經(jīng)費(fèi)不超過工資薪金總額2.5%的部分準(zhǔn)予扣除;業(yè)務(wù)招待費(fèi)按照發(fā)生額的60%扣除,但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰; 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分準(zhǔn)予扣除,超過部分,準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除;企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準(zhǔn)予扣除。

(二)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產(chǎn)企業(yè)將稅法靈活運(yùn)用。因?yàn)槎愂諆?yōu)惠稅法的導(dǎo)向,可以使納稅人獲得合法的節(jié)稅利益,對整個國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業(yè)這么做,因?yàn)槎悇?wù)籌劃不僅減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),同時它也促進(jìn)了國家的宏觀調(diào)控。與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠有關(guān)的包括以下兩點(diǎn)。首先,關(guān)于安排殘疾人員加計(jì)扣除優(yōu)惠,企業(yè)安排的殘疾職工,按實(shí)際支付給殘疾職工工資100%加計(jì)扣除。企業(yè)安排國家鼓勵安置的其他就業(yè)人員,按實(shí)際支付給該職工工資的50%加計(jì)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用企業(yè)所得稅法關(guān)于這一點(diǎn)的稅收優(yōu)惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業(yè)人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻(xiàn),另一方面,也可以幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅。其次,企業(yè)所得稅法規(guī)定購置并實(shí)際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備的,其設(shè)備投資額的10%可從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)繳納所得稅額中抵免,當(dāng)年不足抵免的,可在以后5年內(nèi)逐年延續(xù)抵免。房地產(chǎn)企業(yè)如果在經(jīng)營過程中如果需要購買機(jī)器設(shè)備的話,可以考慮是否購置并實(shí)際使用節(jié)能環(huán)保設(shè)備或安全生產(chǎn)專用設(shè)備,這樣既保護(hù)了環(huán)境,也可以少交納企業(yè)所得稅。

(三)利用會計(jì)核算進(jìn)行稅務(wù)籌劃

在我國現(xiàn)行所得稅法下,房地產(chǎn)企業(yè)除了利用準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目和稅收進(jìn)行稅務(wù)籌劃外,還可以利用會計(jì)核算中的不同處理方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這種方法可能沒法減少企業(yè)的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益。首先,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對收入確認(rèn)時間的控制進(jìn)行稅務(wù)籌劃。在每一個納稅年度,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額為它的收入總額,在進(jìn)行所得稅籌劃時,企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注臨近年終發(fā)生的收入的確認(rèn),因?yàn)檫@類業(yè)務(wù)最容易對收入確認(rèn)時點(diǎn)進(jìn)行籌劃,如果房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的收入大大超過可扣除項(xiàng)目的話,可以考慮能否使原先計(jì)劃下一年確認(rèn)的收入符合當(dāng)年確認(rèn)收入的條件。其次,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用固定資產(chǎn)的折舊方法及年限的不同進(jìn)行稅務(wù)籌劃。固定資產(chǎn)折舊是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,運(yùn)用不同的折舊方法計(jì)算出的折舊額在量上是不一致的,則分?jǐn)偟礁髌诘墓潭ㄙY產(chǎn)的成本也存在差異,這最終會影響到企業(yè)稅負(fù)的大小?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃。

參考文獻(xiàn):

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[2]中國注冊會計(jì)師協(xié)會.稅法.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2008

[3]葉友嬌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾個要點(diǎn),中國商界(下半月),2008年04期

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個時期新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力的有效方法之一。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點(diǎn)在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計(jì)方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對項(xiàng)目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。

3、項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實(shí)際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。

3.2 項(xiàng)目獨(dú)立核算法

國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報(bào)率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項(xiàng)籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項(xiàng)籌劃方案的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時，必然會為該方案的實(shí)施付出額外的費(fèi)用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會收益。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項(xiàng)成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

4，2考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性

當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱?。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因?yàn)檎嬲龥Q定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會計(jì)制度的分離

由于會計(jì)與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會計(jì)制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計(jì)制度的目的就是為了真實(shí)、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財(cái)務(wù)狀況變動的全貌，為報(bào)表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點(diǎn)在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財(cái)政收入，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟(jì)行為或事項(xiàng)做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計(jì)制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計(jì)主體是根據(jù)會計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會計(jì)核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會計(jì)主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計(jì)制度與稅法的目的不同，對收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計(jì)制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實(shí)現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計(jì)核算的基本原則，但基于稅法堅(jiān)持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會計(jì)核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進(jìn)行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達(dá)到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，為促進(jìn)稅收制度的完善，做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當(dāng)前和今后很長一個時期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。與此同時，不能回避的問題是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國近些年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會計(jì)等專業(yè)知識的儲備，缺乏對土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險意識有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的土地增值稅政策環(huán)境的同時，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅務(wù)的風(fēng)險防范意識非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個環(huán)節(jié)可能存在的多個風(fēng)險，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對于風(fēng)險的應(yīng)變能力喪失等問題。

二、對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

基于對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動地位轉(zhuǎn)化為主動，從而強(qiáng)化對對國家宏觀經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺籌劃法

臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元?？梢姡瑑煞N情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時，需要通過合理的定價進(jìn)行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價格的科學(xué)制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會有外部融資的問題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實(shí)現(xiàn)對土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來說：假設(shè)一個項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險對整個企業(yè)的風(fēng)險管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評測指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時對土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。

三、結(jié)束語

綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）

篇5

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國家對借助對國有土地的使用權(quán)及該土地之上的建筑物與附著物的轉(zhuǎn)讓而獲得收入的單位或是個人所征收的一個稅種。我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種繁多，整體稅負(fù)占到了其營業(yè)總額的百分之二十左右，包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等；其中，房產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅是對其整體收益影響最為重要的一個稅種，占到了我國房產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總額的百分之三左右。因?yàn)閷?shí)際操作當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較漫長，土地增值稅的計(jì)算過程比較繁雜，加之累進(jìn)稅率在運(yùn)用中也存在問題，所以，我們國家對土地增值稅的征收成本相對較高，所以，國家規(guī)定當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不能確定成本或是由于其他原因?qū)е虏荒苡?jì)算土地增值稅的，這些企業(yè)可以采取預(yù)征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，正式地向我國各個房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃來降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，這樣可以明顯地提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力，并有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

二、土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人

由我國土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個人存在以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業(yè)務(wù)，則該單位或個人就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中，單位主要是指社會團(tuán)體、行政事業(yè)單位、各類企業(yè)以及其他企業(yè)等，個人主要是指個體經(jīng)營者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、出售我國國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物、買賣存量房地產(chǎn)等三個方面。第一，我國的國有土地是歸屬于國家所有的土地，轉(zhuǎn)讓國有土地的土地使用權(quán)就是說土地的當(dāng)前使用者在繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)，不過，該使用者并未在該塊土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)活動，這就是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；第二，地上建筑物是該塊國有土地上的地上與地下的所有的建筑設(shè)施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經(jīng)移動就會造成損壞的各類物品，出售土地使用權(quán)和該土地上的建筑物及附屬物時也要繳納土地增值稅；第三，存量房產(chǎn)是已經(jīng)建好并且已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)所有者將該房產(chǎn)所有權(quán)及該房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)一并出售給購買該房產(chǎn)的單位或是個人，這就形成了買賣存量房地產(chǎn)的活動。

3.土地增值稅在“預(yù)征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計(jì)算過程繁雜、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期偏長等多種原因，在2007年之前，我國的土地增值稅采用“預(yù)征制”進(jìn)行征收。也就是說，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在沒有達(dá)到土地增值稅的清算標(biāo)準(zhǔn)時如果已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可以對該企業(yè)的土地增值稅先進(jìn)行預(yù)征，到清算時采用多退少補(bǔ)的方式來結(jié)算稅款。因各個地區(qū)、各個時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況存在差異，不同地區(qū)所采用的預(yù)征率存在差異，同一地區(qū)在不同時期的預(yù)征率也存在差異。

在2007年，在國家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，借助優(yōu)惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術(shù)法等多種稅務(wù)籌劃方法對我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，明顯地降低我國房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力、有效地改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。各個稅務(wù)籌劃方法的具體內(nèi)容分別如下所述：

第一，優(yōu)惠政策籌劃法主要是指各相關(guān)稅務(wù)主體及時地關(guān)注我國稅務(wù)優(yōu)惠政策，并及時地進(jìn)行稅務(wù)主體的事前稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到企業(yè)節(jié)稅的目的。比如，我國土地增值稅法規(guī)定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規(guī)定的情況下，借助稅務(wù)籌劃來使得相關(guān)納稅人延期繳納相應(yīng)稅款，以此達(dá)到節(jié)稅并獲取貨幣價值的目的。比如，我國土地增值稅預(yù)征政策，房產(chǎn)企業(yè)就能夠借助此方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃法。

第三，分劈技術(shù)法主要是在合乎法律法規(guī)的情況下，使企業(yè)所獲財(cái)產(chǎn)在兩個或是更多個納稅主體間進(jìn)行分劈，以此達(dá)到節(jié)稅目的的稅務(wù)籌劃方法。比如，我國房產(chǎn)企業(yè)通過建立房產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司達(dá)到節(jié)稅的作用。

三、土地增值稅的應(yīng)稅收入

我國房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入主要包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，其表現(xiàn)形式主要有貨幣收入、實(shí)物收入和其他相關(guān)收入等。其中，貨幣收入包含現(xiàn)金、銀行存款、匯票等有價證券，這類收入相對較為容易確定；實(shí)物收入包含房屋、土地等多種固定資產(chǎn)，這類收入相對不易評估，需要對其進(jìn)行專業(yè)的估價；其他收入主要包含無形資產(chǎn)和有財(cái)產(chǎn)價值的各種權(quán)利，比如土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，這類收入相對較少且不易評估，也需要對其進(jìn)行專業(yè)的估價。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

我國土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對土地增值稅有關(guān)的扣除項(xiàng)目的規(guī)定內(nèi)容如下所示：

第一，獲得土地使用權(quán)所需要支付的全部價款，主要是指獲得土地使用權(quán)所支付的價款和過戶手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；第二，房產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的所有實(shí)際成本就是房產(chǎn)開發(fā)成本，主要包含土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)工程費(fèi)、基礎(chǔ)建造費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用等；第三，房產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等多種房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；第四，出售房產(chǎn)時所發(fā)生的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等各種稅金，印花稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用，而教育費(fèi)附加等應(yīng)當(dāng)視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產(chǎn)企業(yè)對于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計(jì)百分之二十進(jìn)行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產(chǎn)企業(yè)有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價是600萬，該棟樓房所用土地在取得土地使用權(quán)時支出價格為225萬，發(fā)成的開發(fā)成本是138萬，其他扣除金額是94萬，適用的營業(yè)稅率是5%、教育費(fèi)附加的征收率為3%、城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為5%。那么該房地產(chǎn)的土地增值稅的計(jì)算如下所示：

出售房地產(chǎn)的收入=600萬

該房產(chǎn)的成本總額=225+138+94=457萬

出售房產(chǎn)相關(guān)的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬

該房產(chǎn)允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬

該房產(chǎn)的增值額=600-489.4=110.6萬

該房產(chǎn)增值額和扣除項(xiàng)目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬

其會計(jì)分錄為：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 33.18

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產(chǎn)公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅在出售時，如果增值率在20%以內(nèi)，就可以免征土地增值稅，因此，該房產(chǎn)公司應(yīng)該做好籌劃方案，降低該房的銷售價格銷售，以獲取更多的利潤。

綜上所述，在我國土地增值稅實(shí)行“清算制”政策的環(huán)境下，我國房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理者就必須密切關(guān)注宏觀政策、明確本企業(yè)稅務(wù)籌劃的終極目標(biāo)，借助各種相關(guān)政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃以達(dá)到本企業(yè)節(jié)稅的目的和增強(qiáng)本企業(yè)市場競爭力的目的。

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篇6

隨著改革開放的不管深化，我國的經(jīng)濟(jì)迅猛騰飛，科技水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)市場日趨激烈，各行各業(yè)都在積極的謀發(fā)展。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，其發(fā)展速度與規(guī)模在近幾年里不容小覷。房地產(chǎn)稅收早已發(fā)展成為國家財(cái)政收入的一部分，在房地產(chǎn)進(jìn)行交易時，相關(guān)的稅收情況也越來越被社會所重視，尤其是對土地增值的稅收問題。如何通過會計(jì)與稅務(wù)處理的方法實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，進(jìn)而使房地產(chǎn)的土地增值稅減少是本文探討的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅務(wù)處理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，其土地增值稅也相應(yīng)成為社會公眾關(guān)注的重點(diǎn)。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)較為在意的重點(diǎn)，其稅率較高、稅負(fù)也相對較重，且不同的等級之間的稅負(fù)也存在較大的差異。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想使土地增值稅帶來的負(fù)擔(dān)在最大程度上減少，就要進(jìn)行合理的規(guī)劃，進(jìn)而使經(jīng)營成本相應(yīng)降低，在激烈的市場競爭中不斷提升自己的競爭力，使自身得到持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述

在我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的國民經(jīng)濟(jì)中最為重要的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得其自身的稅收成本也在相應(yīng)增加。各類土地費(fèi)、相關(guān)拆遷給予的補(bǔ)償費(fèi)、一些相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)等稅收負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權(quán)以及相關(guān)的建筑物進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進(jìn)的形式進(jìn)行計(jì)征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅來說，主要的涉稅業(yè)務(wù)包括對土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、再建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及將房屋進(jìn)行銷售等。如何對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，進(jìn)而使納稅風(fēng)險降到最低，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大效益是我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段值得探討的一個問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施

(一)充分利用國家的相關(guān)稅收政策國家鼓勵、支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理發(fā)展，并提出一系列的優(yōu)惠政策促進(jìn)其發(fā)展。對于這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)要在法律范圍內(nèi)，通過科學(xué)、合理的手段充分利用，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅或免稅的目的。對于免稅的政策來說，要想達(dá)到這一目的，企業(yè)就要在進(jìn)行準(zhǔn)確的核算增值額的基礎(chǔ)上，通過對增值額進(jìn)行控制以及對相關(guān)項(xiàng)目的金額進(jìn)行扣除等手段加以實(shí)現(xiàn)；對于代收費(fèi)用的相關(guān)政策來說，房地產(chǎn)企業(yè)要將相關(guān)的代收費(fèi)用通通歸納到房價的計(jì)算當(dāng)中，為企業(yè)經(jīng)營減少稅負(fù)壓力。但是，這種手段會使得企業(yè)的營業(yè)稅相對增加。因此，企業(yè)要以自身的實(shí)際情況為前提，在充分了解的基礎(chǔ)上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業(yè)取得更加高效的利益。

(二)對稅收臨界點(diǎn)合理利用由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關(guān)的稅收優(yōu)惠。土地房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)各個企業(yè)的臨界點(diǎn)不同，并對其進(jìn)行控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)合理減稅的目的。這一手段也是房地產(chǎn)的稅收籌劃中十分重要的方式。運(yùn)用這一手段時，首先，要對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行大量的測算，將具體收入與相關(guān)稅收優(yōu)惠政策之間的關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的分析，權(quán)衡利弊。其次，要根據(jù)房產(chǎn)的價格來對增值稅率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使增資額度始終處在可以享受優(yōu)惠的最大范圍內(nèi)，進(jìn)而使企業(yè)的綜合效益得到提高。另外，企業(yè)還可通過對房屋的裝修維護(hù)來使扣除項(xiàng)目的金額得到相應(yīng)提高，進(jìn)一步控制相關(guān)增值額度。

三、實(shí)際稅務(wù)處理方法的運(yùn)用

(一)充分運(yùn)用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理我國稅法有明確的規(guī)定，在對普通的住宅進(jìn)行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關(guān)項(xiàng)目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規(guī)定計(jì)稅。例如，某公司要將其已經(jīng)建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產(chǎn)生的成本支出包括享有土地的使用權(quán)而支付的240萬、建筑開發(fā)所要支出的費(fèi)用為120萬、其他成本97萬。所以，企業(yè)在納稅籌劃前應(yīng)該繳納的營業(yè)稅是30萬，城建稅以及教育的費(fèi)用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經(jīng)過計(jì)算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實(shí)際金額應(yīng)為33萬，納稅籌劃之后，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，將售價進(jìn)行調(diào)整，增值率調(diào)為20%，這時，設(shè)住宅的售價X，根據(jù)計(jì)算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，較之前節(jié)稅約20萬元。

(二)將替收的費(fèi)用與售價合二為一房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關(guān)建筑的配套費(fèi)用、維修要使用的基金費(fèi)等，這些費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可自己征收，也可以將這部分費(fèi)用統(tǒng)計(jì)到房價中收取。舉個例子，某房地產(chǎn)企業(yè)想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費(fèi)用，在這中間，包括房地產(chǎn)自身開發(fā)所指出的成本800萬元，對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產(chǎn)企業(yè)是自己征收費(fèi)用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達(dá)到1700萬，經(jīng)過計(jì)算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費(fèi)用和房屋的售價合二為一后，企業(yè)得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計(jì)算的項(xiàng)目，1700萬元的增值額，增值率達(dá)到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節(jié)約了27萬元。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其土地增值稅在進(jìn)行納稅籌劃時仍具有較為寬泛的發(fā)展前景。面對競爭較為激烈的經(jīng)濟(jì)市場，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身的優(yōu)質(zhì)發(fā)展，就要在認(rèn)清自身發(fā)展情形的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)合理的手段，積極推進(jìn)納稅籌劃，進(jìn)而使企業(yè)的稅負(fù)得到降低，經(jīng)營成本相對減少。企業(yè)充分掌握稅務(wù)處理方法，有利于企業(yè)自身得到更好的發(fā)展，進(jìn)而增強(qiáng)其競爭實(shí)力，能夠有效規(guī)避風(fēng)險，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路。

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篇7

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實(shí)行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進(jìn)一步的完善，在各個方面都進(jìn)行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)面臨的一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進(jìn)的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實(shí)可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當(dāng)?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負(fù)承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運(yùn)用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財(cái)務(wù)部門的管理會計(jì)一定要研讀關(guān)于“營改增”的相關(guān)法律措施，積極地應(yīng)對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應(yīng)能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務(wù)技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當(dāng)“營改增”稅收措施實(shí)施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領(lǐng)導(dǎo)都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費(fèi)用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，尤其是企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)人員更應(yīng)該提高自己的業(yè)務(wù)能力，熟悉“營改增”的相關(guān)政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計(jì)算增值稅則需要考慮銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點(diǎn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導(dǎo)致改革前的一些房產(chǎn)項(xiàng)目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導(dǎo)致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)方提供物資材料時可進(jìn)行相關(guān)比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進(jìn)行靈活的稅務(wù)籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負(fù)債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構(gòu)成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計(jì)算，其增加的稅負(fù)為：存?出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計(jì)算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)差異計(jì)算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費(fèi)附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關(guān)過渡政策，可以預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負(fù)上升，避免多交稅款的風(fēng)險。

3.企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，一方面和國際經(jīng)濟(jì)秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進(jìn)企業(yè)征收，刺激消費(fèi)，有利于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效的促進(jìn)我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)和管理會計(jì)一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務(wù)部門取得溝通，進(jìn)行互動，了解關(guān)于“營改增”的新的稅收措施，學(xué)習(xí)并熟練運(yùn)用新的“營改增”計(jì)稅方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)合規(guī)性。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義

2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風(fēng)險系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平

對于納稅籌劃來講較為完善的會計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計(jì)核算制度，或者對現(xiàn)行的會計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來對企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益

對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。

1、營業(yè)稅納稅籌劃

按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤的分配以及風(fēng)險共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對于兩種不同的類型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對這兩種類型的住宅計(jì)算增值額度或者無法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同來進(jìn)行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進(jìn)行。

(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對于銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。

根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進(jìn)行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學(xué)習(xí)和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)過程中，通過財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)水平進(jìn)行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］華貴生，谷穎．新企業(yè)所得稅法變化及納稅籌劃思路轉(zhuǎn)換［J］．吉林工商學(xué)院學(xué)報(bào)．2009(05)

［2］韓清軒．企業(yè)合并過程的納稅籌劃:法律依據(jù)及方式選擇［J］．山東農(nóng)業(yè)工程學(xué)院學(xué)報(bào)．2014(03)

篇9

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);會計(jì)處理;稅務(wù)處理;差異分析

《會計(jì)準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱3號準(zhǔn)則)規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或使資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。我們可以理解為投資性房地產(chǎn)是具有特殊目的(賺取租金或資本增值)的固定資產(chǎn)(房產(chǎn))或無形資產(chǎn)(地產(chǎn))。

一、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量

3號準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量:外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定,如滿足《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號―借款費(fèi)用》借款利息資本化規(guī)定的,借款利息應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)在稅法中的規(guī)定包含在固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中。不管固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)是自用的,還是出租的,抑或是外購的或自制的,其初始成本是購入價加上發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)或者說其成本由直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出。因此,稅法將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理,其初始計(jì)量方法與會計(jì)相同。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

1.成本模式下會計(jì)與稅法處理基本相同

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)的處理比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,對其計(jì)提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。稅法的規(guī)定基本與此相同,不過按照會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備稅法上不允許扣除,即:在其他條件相同的情況下,投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于其計(jì)稅基礎(chǔ),導(dǎo)致可抵扣暫時性差異,產(chǎn)生了遞延所得稅資產(chǎn),賬務(wù)處理為:

借:遞延所得稅資產(chǎn)(可抵扣暫時性差異*所得稅率)

貸:所得稅費(fèi)用

2.公允價值模式下會計(jì)與稅法處理差異顯著

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量的,應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件:⑴投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;⑵企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計(jì)。

在公允價值模式下,資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的賬面價值隨著公允價值的波動而要進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。在這種后續(xù)計(jì)量模式下,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,也不計(jì)提減值。

在稅法上,投資性房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的一部分,其公允價值的波動并沒有得到承認(rèn),通常情況下不得調(diào)整其賬面價值,稅法不允許從應(yīng)納稅所得額中扣除,即:稅法上對投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷。但下列特殊情況可以調(diào)整其賬面價值:國家統(tǒng)一規(guī)定的清產(chǎn)核資;將固定資產(chǎn)的一部分拆除;固定資產(chǎn)發(fā)生永久性損害,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,可調(diào)整至該固定資產(chǎn)可收回金額,并確認(rèn)損失;根據(jù)實(shí)際價值調(diào)整原暫估價值或發(fā)現(xiàn)原計(jì)價錯誤等。因此,當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值上升時,投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于其計(jì)稅基礎(chǔ),產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異,確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

借:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

貸:公允價值變動損益

借:所得稅費(fèi)用

貸:遞延所得稅負(fù)債(應(yīng)納稅暫時性差異*所得稅率)

當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值下跌,導(dǎo)致其賬面價值小于其計(jì)稅基礎(chǔ)時,產(chǎn)生可抵扣暫時性差異,確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

借:公允價值變動損益

貸:投資性房地產(chǎn)-公允價值變動

借:遞延所得稅資產(chǎn)

貸:所得稅費(fèi)用

三、投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

在成本模式下,投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換,應(yīng)當(dāng)將被轉(zhuǎn)換資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的入賬價值,不確認(rèn)轉(zhuǎn)換損益,這與稅法規(guī)定相同。但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn),根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號),應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得,同時按視同銷售價格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅成本。

2.公允價值模式下的相互轉(zhuǎn)換

在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為其他資產(chǎn)的入賬價值,公允價值與賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期公允價值變動損益。其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日非投資性房地產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計(jì)入公允價值變動損益,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益(資本公積-其他資本公積)。由此影響的當(dāng)期損益,也會對當(dāng)期企業(yè)所得稅費(fèi)用產(chǎn)生影響。

當(dāng)然,根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 18號―所得稅》的規(guī)定,我們知道由于公允價值的引入,導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致,產(chǎn)生了暫時性差異,因而確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債,影響了某個時期的所得稅費(fèi)用,但從該資產(chǎn)的整個使用周期來看,遞延所得稅與所得稅費(fèi)用的總和平衡的。

參考文獻(xiàn)

[1]財(cái)政部:《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》,北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006年版.

篇10

關(guān)鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點(diǎn)籌劃法

近年來，營改增作為降低企業(yè)賦稅、提高企業(yè)經(jīng)營效益的調(diào)控手段，在運(yùn)行實(shí)施過程中獲得了各行各業(yè)良好的評價。房地產(chǎn)的稅收成本核心是土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過合理和科學(xué)的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負(fù)從而降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)前管理者普遍關(guān)注的問題。

一、土地增值率臨界點(diǎn)稅收

控制土地增值稅的關(guān)鍵在于如何控制增值率，應(yīng)該采用四級超率進(jìn)稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應(yīng)收稅款-可扣除項(xiàng)目金額）/可扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應(yīng)稅最優(yōu)方案，可以將以下稅率控制在預(yù)定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費(fèi)控制在3%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)控制在7%。假設(shè)先扣除10%的房地產(chǎn)開發(fā)成本帶來的開發(fā)費(fèi)用，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以享受加計(jì)扣除后的20%的開發(fā)成本費(fèi)用，由此計(jì)算出增值稅率為0-200%的臨界點(diǎn)時，土地成本X和開發(fā)成本Y之間存在一定的比例關(guān)系。由此角度深入，可以根據(jù)應(yīng)稅收入和可扣除項(xiàng)目金額兩個方面進(jìn)行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項(xiàng)目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當(dāng)可扣除項(xiàng)目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價格P時，土地增值稅免征，此價格即為普通住宅的免稅臨界點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問題

（一）增值稅核算問題首先，錯誤或不合理的增值稅方式會給房地產(chǎn)企業(yè)的核算過程中帶來巨大的影響。開發(fā)商在計(jì)算增值稅額的時候一定要注意分清住宅的商業(yè)性質(zhì)，普通住宅和商業(yè)住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，商業(yè)住宅有商業(yè)住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，如果不分清楚，統(tǒng)一使用一樣的免稅條款和優(yōu)惠政策來進(jìn)行納稅籌劃會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)白白損失本不必要交的稅額。在現(xiàn)實(shí)的核算過程部分企業(yè)對于商業(yè)住宅和民用住宅的意識淺薄，不在這兩者之間多加區(qū)分，只是在竣工后以建筑面積分?jǐn)傎M(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)白白損失很多經(jīng)營成本。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售定價環(huán)節(jié)時要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理定價，如果指定的價格超過了30%、50%、100%、200%幾個數(shù)值，要權(quán)衡價格帶來的收益是否與優(yōu)惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價后帶來的收益，也要考慮到過高的定價是否會得不償失，損失部分的優(yōu)惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價格的高低息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)臨界點(diǎn)在20%的前提下，符合開發(fā)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮調(diào)整銷售價格，享受土地增值稅減免政策。

（二）經(jīng)營成本問題房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后的利益費(fèi)用關(guān)乎著房地產(chǎn)經(jīng)營成本是否發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵。土地增值稅的稅率會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)扣除利息的操作手法不同而產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)如果持有土地使用權(quán)，并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據(jù)實(shí)扣除法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)持有土地使用權(quán)并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產(chǎn)企業(yè)想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產(chǎn)建筑對外出租，作為商業(yè)用房或者普通住宅，這些房屋根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目增值率?，F(xiàn)有房地產(chǎn)的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產(chǎn)可以通過建設(shè)房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉(zhuǎn)攻對房屋需求有異常強(qiáng)烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群。可以通過大盤運(yùn)營，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)學(xué)等大型公共設(shè)施，積攢社會正面影響力，構(gòu)建自身企業(yè)形象，保持穩(wěn)定的客流量和業(yè)績。

三、房地產(chǎn)全生命周期的土地增值稅納稅籌劃

（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進(jìn)行納稅籌劃時要注意裝修前后的毛坯房在有關(guān)稅法中的稅收優(yōu)惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內(nèi)在價值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標(biāo)準(zhǔn)住宅的形式出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實(shí)際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻能享受到稅收政策帶來的優(yōu)惠，對于買賣雙方是一個雙贏的方案。開發(fā)住宅為精裝修房，可采用分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收來源是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即所謂的稅率會跟著房產(chǎn)增值率的提升而提升。房地產(chǎn)的銷售價格如果通過合理的手段進(jìn)行分解就能大大的降低房地產(chǎn)的增值率，房地產(chǎn)的土地增值稅也會因此而大大降低。很多房地產(chǎn)為了避免增值稅率過高在出售前都會選擇簡單裝修，可單獨(dú)核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個，一個為房屋出售合同，一個為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地增值稅納稅籌劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目初期，開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、業(yè)態(tài)組合、公共設(shè)施等方案都會給后期的土地增值稅和稅負(fù)帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點(diǎn)籌劃、實(shí)現(xiàn)籌劃選擇清算項(xiàng)目單位、投入配套的公共設(shè)施籌劃等方案。

（三）項(xiàng)目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，主要采取籌劃可扣除項(xiàng)目金額和增加配套公共設(shè)施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規(guī)定。運(yùn)用臨界點(diǎn)籌劃法，可扣除項(xiàng)目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會計(jì)人員應(yīng)做好以下稅務(wù)籌劃：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)采購過程中，綜合考慮供應(yīng)商的報(bào)價和因素,如所得稅扣除等因素。為財(cái)務(wù)人員的會計(jì)處理提供直接參考,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業(yè)企業(yè)開出的增值稅抵扣發(fā)票，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān),能夠減輕財(cái)務(wù)人員核算的壓力。第二，提高財(cái)務(wù)人員質(zhì)量,人力資源部門在招聘財(cái)務(wù)人員應(yīng)該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業(yè)道德和專業(yè)精神,以確保會計(jì)部門的先進(jìn),同時,定期向財(cái)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),盡量避免發(fā)生錯誤。