導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經(jīng)營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。

5、授權經(jīng)營：所謂授權經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機構，按照有關規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產(chǎn)保值增值責任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。

二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據(jù)：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》

3、公開出讓的范圍：政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》國土資源部第6次部務會議通過。

《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》(試行)，國土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現(xiàn)0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協(xié)議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設項目的，企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積占動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。

9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式?！掇r民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規(guī)則。

三、土地使用權劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉讓

(1)出讓土地的凈地轉讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉讓

(1)劃拔土地的凈地轉讓；

(2)劃撥土地在建工程轉讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。

五、土地用途的改變

土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意?！?/p>

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)?！?/p>

4、此外，根據(jù)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據(jù)原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。

(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協(xié)議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協(xié)議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經(jīng)批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變原來的土地用途需經(jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務操作不統(tǒng)一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經(jīng)市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。

2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的

劃撥土地使用權申請轉讓，經(jīng)市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。

調整國有土地使用權出讓金額應當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發(fā)，將該宗地轉讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?

篇2

【關鍵字】城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；科學合理利用；可持續(xù)發(fā)展；科學發(fā)展觀；城鎮(zhèn)化

1 目前城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及問題

1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)是改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結果，也是歷史發(fā)展的必然趨勢。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)前提是大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，一些房地產(chǎn)的開發(fā)商把目光逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉移，這種戰(zhàn)略決策的轉移在很大程度上促進了城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，也為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的擴展提供了一個很好的平臺。

特別是我國相關政策的提出“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的決策，更為一些開發(fā)商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動大部分人的富裕，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅響應了這項國策，更在一定程度上帶動了城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，這種影響是多方面的。一個地區(qū)的開發(fā)帶動的是多種形態(tài)經(jīng)濟的共同發(fā)展，解決了當?shù)氐氖Ｓ鄤趧恿栴}，因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀是有很大裨益的。但是在開發(fā)的過程中對于土地的利用出現(xiàn)了一些相關問題需要切實的注意。

1.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在利用土地時出現(xiàn)的問題

1.2.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，這是不容忽視的。但是據(jù)統(tǒng)計，目前城鎮(zhèn)居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時還擁有一套閑置房，甚至有些少數(shù)市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的生活水平，但是這種情況的出現(xiàn)不僅使房價越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機會。

1.2.2 在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多開發(fā)商極力的去選擇一些風水寶地，一方面是占有商機，另一方面是為了抬高房價，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動不僅破壞了城鎮(zhèn)原有的地貌形態(tài)，破壞了生態(tài)環(huán)境的平衡，雖然促進了外來的消費，但從長遠的角度來說，是一種不科學的土地開發(fā)。從另一個角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價，也使得很多當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)望塵莫及，這不僅達不到共同富裕的目標，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多來自外地，對于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機。對于征發(fā)的集體土地沒有一個很好的價格標準，再加上農民法律意識的淡薄，違法用地的現(xiàn)象比比皆是，一點的小恩小惠就能使得城鎮(zhèn)農民滿足，遠遠達不到所應賠償?shù)臄?shù)目，而且在安置農民的住所時也不及時，這種矛盾的激化是“三農”問題中的重點。

1.2.4 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，首先由于開發(fā)商的急功近利，對于土地的利用沒有一個整體、科學的預算和籌謀，這就使得城鎮(zhèn)的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費。另一方面，開發(fā)商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質量，使得很多房子達不到國家的標準，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產(chǎn)的開發(fā)中相關的配套設施不夠健全，這引發(fā)了很多問題：道路不注重及時的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發(fā)。第四，由于開發(fā)商的在土地的開發(fā)中沒有一個整體的規(guī)劃和調整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與科學合理利用土地的思考

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放三十年來的重大舉措，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟平衡、社會穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，怎樣科學合理的利用土地，實現(xiàn)兩者之間的一個平衡使我們需要面對的一個問題。

2.1 健全相關法律制度，明確城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的相關注意事項

在很多問題上，都需要國家的宏觀調控來實現(xiàn)相關法律制度的健全。俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，很多事情的進行都需要有一個尺度去衡量，越過了尺度就會引起社會的動蕩和不安。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，應確保城鎮(zhèn)居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應制定出相應的實施步驟，其中細節(jié)性的問題是非常重要的。例如房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎設施的健全，文化娛樂設施的完備都是應納入相關的規(guī)定中去的。

2.2 開發(fā)商在城鎮(zhèn)土地的開發(fā)中應有長遠的眼光

現(xiàn)在很時興的一個名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎之上的。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個很重要的原則就是土地的科學合理利用，選擇適合居住的地區(qū)進行房地產(chǎn)的開發(fā)，留出具有地域特色風貌的土地進行旅游景點的開發(fā)，這不僅保全了城鎮(zhèn)土地特有的風貌，同時也促進了城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟的增長。在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，還應把握的一個重要原則是要有長遠的眼光和可持續(xù)發(fā)展的觀念，運用科學的發(fā)展觀為指導，在開發(fā)前有一個合理的規(guī)劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質量，而且包含生態(tài)環(huán)境的保護和地域風貌的維護，還有基礎設施的健全，立足方便居民的生活為向導。

2.3 放寬房價相關政策，達到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產(chǎn)的開發(fā)處于發(fā)展的勢頭上，再加上各開發(fā)商之間的相互競爭激烈，房價的抬高成了必然的趨勢，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮(zhèn)地區(qū)的房子集中在了少數(shù)富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對這樣的情況，相關部門除了進行必要的干預之外，還需要設定一個房價的上下浮動空間，根據(jù)現(xiàn)在的平均消費水平來確定房價，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實際困難，滿足其要求，促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和社會的長足進步。

2.4 立足城鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設，合理的開發(fā)和利用城鎮(zhèn)土地資源

城鎮(zhèn)經(jīng)濟的建設很重要的一方面來自房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)帶動了多方面經(jīng)濟形式的發(fā)展，從城鎮(zhèn)的角度來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是具有戰(zhàn)略性的意義的。在開發(fā)的同時注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發(fā)土地類型的選擇上要特別注意，留足農業(yè)用地，選擇不宜種植農作物的土地進行建設，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在進行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的同時注意環(huán)境的保護，多注意周圍環(huán)境的綠化，這不僅影響居民的生活環(huán)境，對于生態(tài)環(huán)境的維護也起到了很好的作用。

3 結語

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質上的區(qū)別，其別注意的是城鎮(zhèn)土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產(chǎn)的開發(fā)應是相互統(tǒng)一、相輔相成的，兩者在本質上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發(fā)，只要注重可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求和科學的發(fā)展觀，做到縱觀全局，統(tǒng)籌兼顧，發(fā)展經(jīng)濟的同時不忘環(huán)境的保護和生態(tài)環(huán)境的維持，同時提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，才能獲得經(jīng)濟的長足發(fā)展和社會的長足穩(wěn)定。

參考文獻

[1]汪華麗.重慶市城市土地集約利用研究[D].重慶大學,2008.

[2]熊欣.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)研究[D].重慶大學,2006.

[3]黃輝玲.我國小城鎮(zhèn)的小康住宅建設問題研究[D].東北農業(yè)大學, 2003 .

[4]謝劼.從城鎮(zhèn)化發(fā)展看縣域房地產(chǎn)開發(fā)[J].四川經(jīng)濟管理學院學報, 2006,(01) .

[5]陳建明.發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)芻議[J].安徽工業(yè)大學學報(社會科學版), 2003,(05) .

篇3

土地使用權收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式等方面均有所不同。

一、有償收回與無償收回的法律依據(jù)

無償收回和有償收回土地使用權在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有相關法規(guī)依據(jù)。

無償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?/p>

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。”

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權?！?/p>

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。”

二、無償收回土地使用權的類型

(一)國有土地使用權無償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認定有以下法律依據(jù)：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認定依據(jù)，無償收回土地使用權的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年內未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。

2、臨時使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規(guī)定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續(xù)的土地應當無償收回。

(二)集體土地使用權無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農民集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。

1、不按照批準的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權的類型

(一)有償收回國有土地使用權

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規(guī)劃進行舊城改建，需調整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。

(二)有償收回集體土地使用權

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。

四、責令退還土地與責令限期整改的類型

(一)責令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

2、未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

3、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農民和原土地的集體經(jīng)濟組織補償?shù)?，應收回退還原集體經(jīng)濟組織。

4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經(jīng)濟組織。

(二)責令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責令限期改整。

2、擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責令限期改整。

土地有償收回的補償標準

目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規(guī)定。建設部于1999年實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行?！痹诰唧w操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質的機構評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。

對倒閉企業(yè)用地的收回首先應明確其企業(yè)性質、土地使用權類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務院優(yōu)化資本結構試點城市的，則優(yōu)先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產(chǎn)財產(chǎn)，不得行使直接收回土地權；若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。

土地使用權如何續(xù)期

我國《物權法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。第149條第2款規(guī)定：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

篇4

第一條、根據(jù)《廣州深化城市管理體制改革試點區(qū)改革總體方案》、《試點區(qū)深化國土房地產(chǎn)管理體制改革方案》（以下簡稱《方案》），制定本操作辦法。

第二條、根據(jù)《方案》，市國土房管局（以下簡稱“市局”）對區(qū)國土房管局（以下簡稱“區(qū)局”）實行業(yè)務領導、監(jiān)督，由區(qū)局組織實施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測繪、評估、危房改造工作。

第三條、為適應國土、房地產(chǎn)管理的各項業(yè)務工作，區(qū)局應根據(jù)本區(qū)實際，相應建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機構，所需人員可從區(qū)局機關定編人員中調整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調解決。

各區(qū)房管局應指導各房管站轉制，各房管站轉制后從事房產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應的職能機構時，須具備以下條件：

1.成立專業(yè)機構并具備固定辦公場所；

2.配備有經(jīng)培訓考核合格、領取上崗證書的專業(yè)人員；

3.開展檔案綜合管理，實現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。

第五條、市局委托區(qū)局實施具體工作，行政行為主體為市局?！冻鞘蟹课莶疬w公告》、《建設用地通知書》、《建設用地批準書》、《土地使用權出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應在規(guī)定時間內移交市局房地產(chǎn)檔案館。

依法或依協(xié)議應由區(qū)局負責的工作，區(qū)局應積極完成。

第六條、區(qū)局應對市局負責，按照市局的委托、授權范圍和法律法規(guī)，認真履行職責；市局及所屬機構對口派出聯(lián)絡人員，具體指導、監(jiān)督區(qū)局及所屬機構的業(yè)務活動。對區(qū)局的不當行政行為，市局有權予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權限或停辦區(qū)局的相關業(yè)務。

第七條、凡市局委托區(qū)局實施具體工作，實行備案制度。區(qū)局辦結的案件應在7個工作日內向市局申請備案。市局對申請備案的案件不核準的，應在收到案件的10個工作日內書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設用地管理

第八條、市、區(qū)兩級建設用地管理實行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設用地通知書）和“批后”（建設用地批準書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費、監(jiān)證、交地、農轉非、核減面積等工作。

第九條、建設用地管理要積極地、逐漸地實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設項目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補償事宜，申辦減免農業(yè)稅以及“農轉非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點項目、特殊項目等建設項目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負責辦理。

前款由市土地開發(fā)中心負責辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區(qū)局應建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對轄區(qū)內批出的土地情況進行定期追蹤檢查，對批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進行檢查及認定工作。凡批出時間超過兩年又未經(jīng)市局批準延期的，由區(qū)局負責向市局提出收回土地的申請。凡認定屬閑置土地的，負責依法征收土地閑置費。

第十一條、區(qū)局受市局委托，對由區(qū)組織實施的道路市政和舊城改造項目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實施工作。

第十二條、凡由區(qū)負責辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設用地批準書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準予發(fā)出《建設用地批準書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責和事權

1.宣傳貫徹國家、省、市有關城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。

3.對全市的房屋拆遷總量實施總體控制。

4.對拆遷單位和拆遷人員實施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對委托拆遷合同實施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊、外地駐穗機構（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷計劃和拆遷方案。

7.對拆遷當事人簽訂的補償安置協(xié)議實施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權、房屋代管。

10.對拆遷糾紛依法實施行政栽決。

11.對拆遷違法行為依法實施行政處罰。

12.核發(fā)拆遷結案意見書。

13.對拆遷工作實施跟蹤檢查。

第十四條、區(qū)局的職責和事權

1.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設項目的拆遷計劃和拆遷方案進行審批，報市局備案。

2.對區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設項目（包括與其合作開發(fā)的項目）的拆遷補償安置協(xié)議進行審批，報市局備案。

3.對拆遷范圍內的危房實施安全檢查，提出處理意見。

4.對區(qū)局管轄內的房屋拆遷，作出房屋確權、代管建議，報市局審批。

5.對區(qū)局管轄內房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報市局審批。

6.對區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結案意見報市局審定。

7.對區(qū)局管轄內的房屋拆遷實施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點工程項目（包括市政建設、公益建設）的部分管理事權。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項。

第四章、土地監(jiān)察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級市國土局管轄、查處。

1.市局主要負責對大案、要案和跨區(qū)、縣級市案件的查處，區(qū)、縣級市主要負責對轄區(qū)范圍內違法用地案件的查處。

2.對土地違法案件，區(qū)、縣級市發(fā)現(xiàn)后五個工作日內，應向市局報告；區(qū)、縣級市對立案和作出行政處罰決定五個工作日內，應向市局抄送立案報告和行政處罰決定書。

3.區(qū)、縣級市對已立案查處的土地違法案件，應在立案后的一個月內作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應移送司法機關。個別案件不能按時作出的，應向市局書面報告。

4.凡區(qū)、縣級市新發(fā)生的土地違法案件在15天內未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計三次未向市局報告、抄送的，市局將予以通報批評。

第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證

第十六條、市局的職責

1.負責全市國土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負責貫徹執(zhí)行國家、省、市有關房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負責全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實施；負責協(xié)調、管理、監(jiān)督、指導各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務工作。

2.負責全市國有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房予以確權發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權登記。

3.負責他項權利的登記發(fā)證，核發(fā)他項權證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區(qū)局的職責

1.負責對轄區(qū)內不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權后的公、私房進行變更登記、轉移登記（除買賣交易外的繼承、贈與登記）。

2.負責涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負責對轄區(qū)內不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進行抵押登記，核發(fā)他項權證。

3.負責對集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對“兩違”集資房經(jīng)市局確權后發(fā)證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內的房地產(chǎn)初始登記。

第六章、房地產(chǎn)測繪

第十八條、市局的職責

1.負責全市房地產(chǎn)測繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測繪資質審查報批，并對區(qū)局和受委托測繪單位進行技術培訓和業(yè)務指導。

2.負責貫徹測繪技術標準，制定我市房地產(chǎn)測繪技術規(guī)范。

3.負責全市房地產(chǎn)的地籍管理，負責地籍圖地號的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負責提高測繪管理自動化水平，完善改進房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。

5.負責組織全市房改房、商品房、部隊房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測繪工作及其他屬市局發(fā)證需進行房地產(chǎn)測繪的工作。

6.負責全市房地產(chǎn)地籍基礎圖和較大項目房地產(chǎn)測繪的組織實施。

7.負責房地產(chǎn)測繪成果質量的監(jiān)督管理。

8.負責裁定房地產(chǎn)測繪糾紛。

第十九條、區(qū)局的職責

1.負責區(qū)轄內直管公房、集體土地房產(chǎn)的測繪，受市局委托和監(jiān)督可進行區(qū)轄內房改房和集資房的測繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負責其他屬市局登記發(fā)證需進行的房地產(chǎn)測繪。

2.負責建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負責每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。

3.區(qū)局施測的房地產(chǎn)基礎地籍圖、分宗圖及較大項目的房地產(chǎn)測繪的圖件、資料、控制點坐標、驗收報告等，需復制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應按保密條例進行管理，嚴禁擅自復印、復制。

5.負責市局交辦的其它測繪任務。

第七章、房地產(chǎn)評估

第二十條、市局的職責

負責政府指令性評估即政府公益性、職能性評估，包括：

1.國有土地使用權出讓；

2.行政、司法機關決定或裁定以房地產(chǎn)作價補償、賠償；

3.依照房地產(chǎn)價值為納稅基數(shù)的項目等。

第二十一條、區(qū)局的職責

評估業(yè)務范圍包括：

1.國有土地使用權轉讓、抵押；

2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對房地產(chǎn)作價投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對房地產(chǎn)評估；

4.房屋抵押、典當、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實施細則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。

2.負責全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務具有指導、管理、協(xié)調、監(jiān)督的職能。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達工作指標，提出工作要求。

4.負責辦理涉外（指當事人雙方或一方是境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內的辦事機構、外資獨資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務培訓和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價格（原為指導價格）。

7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復議、調查處理工作。

8.負責全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。

9.參與房地產(chǎn)租賃市場的調研和信息收集、工作。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。

第二十三條、區(qū)所的職責

1.按照工作要求，全面完成市所下達的工作指標。

2.負責轄區(qū)內除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊、外地駐穗機構的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負責轄區(qū)內房屋租賃價格評估。

4.負責轄區(qū)內房屋租賃市場的稽查。

5.負責轄區(qū)內房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調解，并上報市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。

6.協(xié)調與政府其他職能部門的關系，配合所在轄區(qū)做好社會環(huán)境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報房屋租賃管理統(tǒng)計報表、會計報表和數(shù)據(jù)磁盤。

8.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數(shù)量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責

1.負責《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內的貫徹執(zhí)行。

2.負責全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務具有指導、管理、監(jiān)督、協(xié)調的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標準、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費標準）要求開展工作。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計劃，對區(qū)所提出工作要求。

4.負責辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當事人雙方或一方在境外，含臺灣、香港、澳門的經(jīng)濟組織駐國內的辦事機構，外資獨資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個人。

其他技術難度較大、項目較復雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學習交流、業(yè)務培訓和考核，帶動全市房屋安全鑒定技術和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。

第二十六條、區(qū)所的職責

1.接受市所在業(yè)務上的指導、管理、協(xié)調和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達的工作任務。

3.負責轄區(qū)內除市所辦理的業(yè)務以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場處在核發(fā)商品房預售證明時把關。

4.每月5日前向市所上報上月房屋安全鑒定統(tǒng)計報表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復制）及會計報表。

5.完成上級主管部門交辦的其他業(yè)務。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對區(qū)所每年進行一次考核，以委托要求和每年市所下達的任務的完成情況（包括質量和數(shù)量等）為考核內容，對考核不合格的，責令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責

1.負責全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務管理，對各區(qū)危房改造管理所具有指導、管理、協(xié)調、監(jiān)督的職能。完成由市負責的危房改造任務。

2.制訂危房改造的近期和遠期工作計劃。

3.負責辦理危房改造項目向市計委申請立項的有關手續(xù)。

4.參與制定組織實施危房改造管理的政策、法規(guī)等。

5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務培訓工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責。

第二十九條、區(qū)所的職責

1.在市所的統(tǒng)一領導下，按照市、區(qū)兩級簽訂的責任狀，負責本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負責轄區(qū)內危險房屋的督修工作，確保轄區(qū)內房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。

3.協(xié)調與政府其他職能部門的關系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級主管部門交辦的其他任務。

第三十條、獎懲辦法

1.在規(guī)定期限內完成危房改造任務的單位，市局應按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎勵。

2.在規(guī)定期限內未能完成危房改造任務的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業(yè)務收費的分配

第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責和事權分工，區(qū)局收取職權范圍內的征地管理費、拆遷管理費、房地產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)測繪費、房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費，并按規(guī)定的比例上交市局。各項收入以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會計報表中反映。

第三十二條、征地管理費的收取標準，仍按省國土廳〔1986〕136號和市政府〔1996〕125號文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費，應在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項目和區(qū)屬單位建設項目的拆遷管理費。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財局，并按規(guī)定返還使用。其他項目的拆遷管理費由市局收取，并連同區(qū)局上交的費用一并上繳市財局，按規(guī)定返還使用。

第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費、工本費、測繪費由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務指導、圖冊資料和證書印制等費用。

第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費和房屋安全鑒定費按收入總額的30％在季度結束后15天內上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務費和獎勵金。

第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。

第十二章、附則

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；違法行為；責任

近年來，隨著我國的房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，從國民經(jīng)濟中的一個新產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)逐漸上升成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，在促進經(jīng)濟發(fā)展中所發(fā)揮的作用日益明顯和突出。但由于我國房地產(chǎn)市場專業(yè)性強、涉及面廣、法律關系復雜，一些單位或個人遵法、守法的觀念淡薄，惡意侵害相對人合法權益，致使法律、法規(guī)規(guī)定的各項制度得不到很好地貫徹落實；某些房地產(chǎn)主管機關也存在監(jiān)管不嚴、查處不力的情況，個別主管部門以罰代法，使違法者受益，國家工作人員知法犯法，違法者逃避法律制裁。當前的住房制度改革，無不與土地、房屋有著密切的關系，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)糾紛。[1]長此以往，違法行為和糾紛的大量存在必將嚴重損害我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，進而直接影響住宅建設和住宅消費對國民經(jīng)濟的拉動作用，甚至影響到社會的穩(wěn)定。因此，必須對我國房地產(chǎn)市場存在的違法行為加以分析，明確其法律責任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護航。

一、房地產(chǎn)違法行為概述

所謂房地產(chǎn)違法行為，是指違反國家有關房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。[2]房地產(chǎn)市場的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場中大量存在的，違反國家有關房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為。

違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的違法行為；非法占用土地的違法行為；非法批準用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地補償費的違法行為；拒不履行土地復墾義務的違法行為；拒不交還土地的違法行為；擅自將集體土地使用權出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設的違法行為；不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為。

違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有：未取得開發(fā)資質或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)；變相采用分解項目、不按時開竣工以及不履行銷售價格、套型面積等項目建設要求，延緩項目開發(fā)進度、囤積炒賣土地；不執(zhí)行國家關于房地產(chǎn)項目資本金管理的規(guī)定，虛假出資、騙取貸款從事項目開發(fā)；不履行項目規(guī)劃審批條件，擅自變動建筑容積率等指標，增加建筑面積和層數(shù)獲取額外收益；串通房屋測繪機構，在面積計算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分攤的公共面積再次出租或出售；不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛；虛構或不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購房人，損害購房人的合法權益；囤積房源，哄抬房價；提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購。

違反其它方面法律法規(guī)的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，以各種形式違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息，在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報的用語，做出與戶口、入學有關的承諾，在預售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內容的用語；違反《合同法》，采用格式條款侵害購房人的合法權益，將工程肢解成若干部分分包給幾個承包人，承包人又擅自將工程轉包；違反《反不正當競爭法》，捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業(yè)信譽和商業(yè)聲譽，串通投標，抬高或壓低標價，虛假招標；違反《消費者權益保護法》，一房多賣，面積“縮水”，公共設施擅自變更等；違反《刑法》，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進行欺詐和商業(yè)賄賂，隱瞞利潤，少繳稅款，偷稅漏稅。

違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體有不同情況：一是與房地產(chǎn)事項相關的公民、法人和其他組織，如隱瞞房地產(chǎn)已被查封的情況而設定抵押權的公民，違反規(guī)定，擅自預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等；二是房地產(chǎn)行政主管部門，如沒有法律、法規(guī)的依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的房管部門；三是其它違法主體，如非法出讓土地使用權的其他行政機關。

二、房地產(chǎn)市場違法行為的法律責任

房地產(chǎn)市場主體的違法行為主要承擔三種責任，民事責任、行政責任和刑事責任。

1.民事責任

房地產(chǎn)的民事責任，是指房地產(chǎn)主體違法或者違約之后，依法應當承擔的民事法律后果，包括侵權責任、違約責任等。

房地產(chǎn)關系中承擔民事責任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產(chǎn)，恢復原狀，修理、重做、更換或退回，賠償損失，違約金，消除影響、恢復名譽，賠禮道歉等十種民事責任方式。例如，《中華人民共和國廣告法》第3條、第4條規(guī)定：“廣告應當真實合法”，“廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者”，第38條則規(guī)定：“違反本法規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任；廣告經(jīng)營者、廣告者明知或者應知虛假仍設計、制作、的，應當依法承擔連帶責任?！睋?jù)此，對于違反《廣告法》的欺騙和誤導行為，購房者可以要求房地產(chǎn)商承擔的民事責任包括：?履行承諾、賠償損失、退房等，這主要通過具有直接經(jīng)濟內容的各種形式體現(xiàn)出來。益?！?/p>

2.行政責任

房地產(chǎn)的行政責任，是指違反房地產(chǎn)行政管理秩序，依法應當承擔的行政法律后果。違反房地產(chǎn)行政管理秩序，主要指違反土地行政管理秩序和城市房地產(chǎn)行政管理秩序，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)行政主管部門的責任和管理相對人的責任。

房地產(chǎn)行政管理相對人承擔行政責任的形式。對于房地產(chǎn)行政管理相對人來說，其基本的行政責任形式是行政處罰。種類主要有：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。這些行政處罰措施可以單獨使用，也可合并使用，但對當事人的同一違法行為，不能施行兩次以上罰款。

對房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員而言，其基本的行政責任形式是行政處分。包括對土地管理過程中的違法行為和城市房地產(chǎn)管理過程中的違法行為，進行處分，具體措施包括警告、記過、記大過、降級、撤職、開除等。

3.刑事責任

刑事責任是指危害社會的行為構成犯罪，依照刑法規(guī)定應當承擔的刑事法律后果。房地產(chǎn)關系中的犯罪主體包括個人和單位。對個人犯罪，判處的主刑有管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑；附加刑有罰金、剝奪政治權利、沒收財產(chǎn)。單位犯罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員判處刑罰。

房地產(chǎn)關系中的犯罪主體可能會觸犯的罪名包括：非法轉讓、倒賣土地使用權罪，以牟利為目的，違反土地管理法律、法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金。單位犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法占用耕地罪：違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作它用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。單位犯非法占用耕地罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法批準征用、占有土地罪和非法低價出讓國土使用權罪：國家機關工作人員，違反土地管理法規(guī)，，非法批準征用、占用土地或者非法低價出讓國有土地使用權，情節(jié)嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處3年以上10年以下有期徒刑。

擅自出賣、轉讓軍隊房地產(chǎn)罪：違反規(guī)定，擅自出賣、轉讓軍隊房地產(chǎn)，情節(jié)嚴重的，對直接責任人員，處3年以上、10年以下有期徒刑。

三、結論

住房問題是民生問題，是一個關系到廣大人民群眾切身利益的問題。房地產(chǎn)市場大量存在的違法行為，損害了住房消費者的合法權益，阻礙著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象，阻礙了住宅建設和住宅消費對國民經(jīng)濟的拉動作用，甚至導致了房價的非理性上漲，影響到了社會的穩(wěn)定。

誠然，僅對房地產(chǎn)市場的違法行為及其責任做出明確還是不夠的，要開展房地產(chǎn)市場的專項整治，緊緊圍繞容易發(fā)生違法行為的關鍵環(huán)節(jié)和重點區(qū)域進行全面清理，要以查處典型案例為工作突破口，通過查處典型案例，嚴厲懲處房地產(chǎn)市場中的違法行為，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作落到實處、收到實效，這對于促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和降低高房價都大有裨益。

解決房地產(chǎn)市場的違法問題，要靠健全法制和嚴格執(zhí)法，也要靠更多的房地產(chǎn)市場主體誠實守信、依法開展工作。盡管房地產(chǎn)市場的違法現(xiàn)象很多，但對此也不能全盤否定，而是要進行引導，“凡是合理的東西都是現(xiàn)實的，凡是現(xiàn)實的東西都是合理的”，[3]要引導房地產(chǎn)市場主體嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場規(guī)范的要求，加強自律，堅決杜絕房地產(chǎn)領域的違法犯罪行為，對行業(yè)發(fā)展起到示范作用；正確認識和判斷當前房地產(chǎn)市場形勢，自覺適應國家宏觀調控政策，把長遠發(fā)展與市場的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來；要增強社會責任感，在工作中尊重、保護一切利益相關主體的權益，使自己的核心價值觀與國家提倡的價值觀、發(fā)展觀緊密結合起來。

作者單位：山東政法學院經(jīng)貿法學院

參考文獻：

[1]王景琦.房地產(chǎn)訴訟[M].北京：法律出版社，2003. 18-19.

篇6

焦點：非法出租土地 or 擅自改變土地用途

該案由該市國土資源局執(zhí)法監(jiān)察支隊立案查處。經(jīng)查明，該幢辦公樓原土地使用權證登記的用途為機關用地，A單位與B某一直未得到土地管理部門同意辦理土地使用權出租登記，也未向土地管理部門繳納年租金（即出讓金）。在查處本案過程中，存在三種不同意見。

第一種意見認為：A單位辦公樓的原土地用途為機關用地，而A單位未經(jīng)土地管理部門同意和市人民政府批準，將其辦公樓出租給B某經(jīng)營賓館，實際土地用途為商業(yè)用地，土地用途發(fā)生了變化，其行為違反了《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，構成了不按批準用途使用土地的行為。為此，可依據(jù)《土地管理法》第八十條的規(guī)定，對A單位作出“責令交還土地，處以罰款”的行政處罰。

第二種意見認為：A單位將原辦公樓出租給B某，土地使用權隨建筑物的轉移而轉移，而A單位在未經(jīng)市國土資源局批準的情況下，擅自將劃撥土地使用權連同地上建筑物出租給B某，其行為違反了國務院55號令第四十四條、四十五條的規(guī)定，構成非法出租土地使用權，應按國務院55號令第四十六條的規(guī)定作出“沒收土地非法收入，并處罰款”的行政處罰。

第三種意見認為：該案涉及兩種違法行為，一種是非法出租土地使用權的行為，一種是不按批準用途使用國有土地的行為。對本案當事人應依據(jù)《土地管理法》和國務院55號令的相關規(guī)定合并作出處罰。

觀點：理應按照“非法出租土地”處理

楊小林 （衡陽縣國土資源局政策法規(guī)股股長）

第一，根據(jù)國務院55號令四十四條、四十五條《關于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第六條的規(guī)定，構成非法出租劃撥土地使用權的必要前提條件是土地出租行為未經(jīng)土地管理部門批準。在本案中，A單位將行政辦公樓出租給B某的行為未經(jīng)該市國土資源局批準，并未將租金中所含的土地收益上繳國家，因此，A單位和B某的行為構成非法出租土地使用權行為。

第二，本案不存在兩種違法行為。首先，不按批準用途使用國有土地的違法行為的主體是取得國有土地使用證的權利人。在本案中，A單位具有這種主體資格，而B某只是土地使用權的承租方，取得的是土地使用權的他項權利，不具有該違法行為的主體資格。其次，A單位不按批準用途使用國有土地的行為與A、B雙方非法出租土地的行為具有牽連關系，從違法當事人的違法目的及后果結合本案事實綜合考慮，筆者認為A單位不按批準用途使用國有土地的行為包含在非法出租土地使用權的行為之中。應以非法出租土地使用權定性較妥。根據(jù)國務院55號令第四十六規(guī)定，作出如下處罰：對A單位作出沒收土地非法收入，并處罰款，對B某作出罰款處罰。

評析：只定性為一種違法行為值得商榷

熊 煜、馮 蝶（上海建緯（長沙）律師事務所律師）

本案例主要涉及到兩個核心問題：第一，A單位將其辦公樓出租給個體戶B某經(jīng)營賓館的行為在法律上應如何評價；第二，A單位與B某的行為按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定應承擔什么法律責任。那么筆者就上述兩個問題逐一進行分析，并結合本案三種不同的處理意見談談看法。

案件性質：涉及兩種違法行為

《物權法》第135條規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施”；第137條第3款規(guī)定：“嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定”；《土地管理法》第56條規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準……”。

由此可知，以劃撥方式取得建設用地使用權的權利人，需要變更土地用途時，有關主管部門批準是必要的前置條件。而本案中，A單位擅自將其辦公樓出租給個體戶B某經(jīng)營賓館，看似是作為辦公樓的所有權人的一種對自己所有物的使用并獲得收益的行為，但究其實質，是一種對國家的土地所有權的一種侵犯。A單位在未取得原批準用地的人民政府批準的情況下，擅自將其“辦公樓”的國家機關用地轉變成“經(jīng)營賓館”的經(jīng)營性用地，構成了不按照批準用途使用國有土地使用權，侵犯了國家對于國有土地的管理權。

又根據(jù)1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取代使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”；《關于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第6條規(guī)定：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定，……實施該條的具體辦法由國務院制定……應暫按國務院55號令第44、45條的規(guī)定執(zhí)行……當事人未經(jīng)批準，擅自將劃撥土地使用權連同地上建筑物出租的，應當認定其租賃行為違反國務院55號令第44、45條的規(guī)定，應按照國務院55號令第46條的規(guī)定給予行政處罰”；《國務院55號令》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條第四十五條規(guī)定的情況外不得轉讓、出租、抵押”；第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人……”；第46條規(guī)定：“對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其違法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款”。A單位既未經(jīng)批準，同時在出租辦公樓后未向土地管理部門繳納年租金，由此構成非法出租劃撥土地使用權。

筆者認為非法出租劃撥土地使用權的行為所侵犯的除了國家對于國有土地的管理權，還包括國家對國有土地所得收益的財產(chǎn)權。因此，A單位的行為既構成了非法出租土地使用權的行為，同時也構成不按批準用途使用國有土地的行為。而本案的分析部分第二點中關于“A單位不按批準用途使用國有土地的行為包含在非法出租土地使用權行為之中”的觀點，筆者認為是值得商榷的。

在此需要闡明的是，國家對于國有土地的所有權應該包括兩個層次內容：一方面是作為土地管理者的行政管理權；另一個方面是作為土地所有者的獲得收益的權利。不按批準用途使用國有土地顯然侵犯的是國家對于國有土地的管理權，而非法出租劃撥土地使用權這一行為是對上述國家土地所有權兩個方面內容的先后侵犯，因此，筆者認為，簡單地將不按批準用途使用國有土地的行為和非法出租土地使用權行為作為一種牽連行為看待是不甚妥當?shù)摹?/p>

法律責任：“收回土地，處以罰款”比較合理

根據(jù)本文第一部分的論述，A單位作為國有土地使用權人未按批準用途使用國有土地，同時，構成非法出租劃撥土地使用權。但是A單位只為了一個違法行為――擅自將劃撥土地出租做經(jīng)營性用房使用，根據(jù)同一行為不能同時做出兩種或兩種以上的行政處罰的一事不二罰的行政處罰原則，故可選擇按照《土地管理法》第80條規(guī)定：“……不按批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交換土地，處以罰款”；或按照1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：依《國務院55號令》第46條規(guī)定，作出沒收違法所得，并處以適當罰款的處罰。

篇7

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴張，城市可利用的建設用地日益匱乏。而日新月異的現(xiàn)代化城市建設對土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關政策，均對城市新增建設用地設定了嚴格的條件、程序和責任。因而，無論是通過拓展城市規(guī)模增加建設用地，還是改變土地類型增加建設用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進程中，特別是1984年國務院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施以來，城市原有的建設用地已經(jīng)有了合法的用地單位(或個人)，重新進行開發(fā)建設存在障礙。實踐中，行政機關往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現(xiàn)代化建設的步伐，但同時也引發(fā)了一系列社會矛盾。本文擬從兩者的概念、實施主體、程序、補償標準等方面展開分析，以期探求規(guī)范該項工作、化解風險的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達到收回國有土地的目的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在制定之初，就設立了兩種方式：

一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

另一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！绷硗馓崆笆栈貒型恋卦凇吨腥A人民共和國土地管理法》也有類似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”但在實踐過程中，各級政府多是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，收回國有土地。

提前收回國有土地使用權必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權和國有土地上的房屋征收是一個什么樣的法律關系呢?

一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同

國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級人民政府依照法律規(guī)定的權限和程序，征收國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人給予公平補償?shù)男袨?。國有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權。

《物權法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對象的只限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”。根據(jù)該條，能夠成為征收對象的一定是被征收人擁有所有權的財產(chǎn)，被征收人擁有所有權以外的權利的財產(chǎn)不能成為征收的對象。

國有土地使用權的收回是指當出現(xiàn)某種法定事由時，土地行政主管部門經(jīng)原批準用地或有批準權的人民政府批準依法收回用地單位和個人使用的國有土地使用權的行政行為。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，國有土地使用權是一種用益物權。提前收回國有土地的客體是土地使用權，而不是所有權。

二、設立兩種收回國有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》在設立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設立兩種不同的方式呢?

筆者認為首先國有土地上房屋征收主要是針對的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對未開發(fā)的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設不是為了單純的居住的建筑物和附屬設施。其次在數(shù)量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數(shù)人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數(shù)或者個體的單位和個人的國有土地的收回。

三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實施主體的異同

《中華人民共和國土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。因此提前收回土地使用權實施主體是原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。因此國有土地上房屋征收的實施主體是縣、市人民政府。

四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同

(一)國有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門擬定征收補償方案。

2、社會穩(wěn)定風險評估。

3、征收補償費用應當足額到戶、專戶存儲、專款專用。

4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對被征收房屋價值評估。

6、簽訂補償協(xié)議。

7、政府作出補償決定。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內達不成補償協(xié)議，或被征收人房屋所有權人不明確的，市、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定。

8、申請法院強制執(zhí)行。

(二)提前收回國有土地的程序

1、立案；

2、調查取證，認定事實；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權方案，并將擬收回國有土地使用權事宜通知原土地使用權人，并告之聽證的權利。

4、聽證。土地使用權人要求聽證的，應當在接到收回國有土地使用權通知后的一定期限內向市或者縣級人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請后，應該按照《國土資源聽證規(guī)定》中規(guī)定的期限內組織聽證。

5、報批。土地行政主管部門在組織聽證后規(guī)定的一定期限內，將所擬訂的收回國有土地使用權方案連同聽證結果報市或者縣級人民政府審批。

6、下達收回決定書。根據(jù)市或縣級人民政府批準的收回國有土地使用權方案，土地行政主管部門應當在批準之

日起一定期限內，向原土地使用權人下達《收回國有土地使用權決定書》，同時告知原土地使用權人申請復議和提訟權利。對收回國有土地使用權決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權決定后若干期限內(按照《行政復議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級行政機關或者人民法院申請行政復議或者。

7、注銷登記。土地行政主管部門在下達《收回國有土地使用權決定書》后，由原登記發(fā)證機關辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權公告。對于出讓的土地，還應當依法終止國有土地使用權出讓合同。

8、補償。

五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上的異同

(一)、提前收回國有土地的補償標準。

從理論上講，目前有兩種補償標準：

1、相應的補償

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)第20條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！?/p>

2、適當補償

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！?/p>

正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》在補償標準問題上規(guī)定不一致，導致了我國土地補償秩序的嚴重混亂。因此，在現(xiàn)實中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補償或者給被拆遷人很少補償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號，收回國有土地，既不履行相關的審批手續(xù)，國土部門發(fā)個通知就把正在使用的土地收回了，導致一些單位或者居民的房屋被強拆，沒有得到合理的補償。實踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經(jīng)成較普遍的現(xiàn)象，造成很惡劣的社會影響。

(二)國有土地上房屋征收的補償標準――公平補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。

僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準是不同的，有相應的補償、適當補償、公平補償?shù)扔泻芏嗟膶W者也進行了大量的篇幅進行分析，試著找出其中的不同點。

但筆者認為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準的本質上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財產(chǎn)是相同的，按照公平、等價的原則，政府應該支付的是相同的對價。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補償標準上應該是一致的。

這一點，在物權法上得到了充分體現(xiàn)：

1、房屋征收的補償標準

《物權法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在制定時，嚴格依據(jù)物權法第42條規(guī)定的原則，對房屋和土地的補償做出了規(guī)定。

2、提前收回國有土地的補償標準

根據(jù)《物權法》第148條規(guī)定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第42條的規(guī)定對該土地上房屋及其他不動產(chǎn)給與補償，并退還相應的出讓金”。

篇8

關鍵詞：土地利用；政府規(guī)制；城市蔓延

一、引言

我國城鎮(zhèn)化是以這兩種方式進行：增加城鎮(zhèn)數(shù)量和擴大城市規(guī)模，后者為主要方式。高速城鎮(zhèn)化化背景下，各大中城市新城建設、開發(fā)區(qū)建設和大學城建設迅速擴大城市規(guī)模，但是這種城市化引發(fā)了很多問題：交通成本增加，房價攀升過快，生活成本上升，商住分離等一系列問題。這就是當前大多數(shù)城市普遍存在的城市蔓延問題。在城市規(guī)模擴張的過程中，土地作為重要的資源參與其中。政府對土地利用的規(guī)制對維持著土地征用、規(guī)劃、開發(fā)和管制整個流程有序進行起著重要作用。但是目前地方政府對土地供給一級市場進行壟斷，在征地過程中對農民補償過低，土地財政使用不透明，這引發(fā)了大眾對土地利用過程中政府規(guī)制的討論。本文就政府對土地利用規(guī)制角度分析城市蔓延的原因。

二、理論分析

土地利用規(guī)制（Land Use Regulation），也譯作土地利用管制，是指具有相對獨立的、法律地位的政府組織（機構）依照土地利用領域的各個相關法規(guī)對土地利用的主體進行管理和監(jiān)督的行為。通俗來說，是政府對參與土地利用的各主體的經(jīng)濟行為進行管理和監(jiān)督。規(guī)制的具體方面主要有土地征用規(guī)制、土地規(guī)劃規(guī)制、土地出讓規(guī)制和土地開發(fā)利用規(guī)制。土地征用是政府按法律規(guī)定強制征用土地行為，土地出讓是政府作為參與者與開發(fā)主體的博弈，土地開發(fā)利用是開發(fā)主體為追求利益最大化與作為監(jiān)管者政府的博弈。目前對我國土地利用政策方面的研究主要集中在征地制度對農民的影響和集體建設用地進入土地市場的政策探討上。

城市蔓延（Urban Sprawl），是出現(xiàn)在城市邊緣，因城市規(guī)模擴張而出現(xiàn)的低密度開發(fā)、土地使用功能分離和高度依賴汽車的公共區(qū)域的現(xiàn)象。具體來說，城市蔓延是一種城市功能的分離，即城與市的分離，重視城的建設，忽視或者減慢了市的建設。對城市蔓延的研究國外相對成熟，目前衡量城市蔓延的程度主要通過人口和居住密度、城市用地和人口增長率、空間布局和景觀格局來測算。在國內對城市蔓延的研究處于初始的理論研究和實踐起步階段，大部分學者正在對我國城市蔓延的特征、蔓延的測算進行研究，對于蔓延原因的探索比較少。本文從土地利用規(guī)制角度分析城市蔓延的原因。

本文根據(jù)已有的研究成果，總結出土地進入住宅和商品房市場的過程主要有土地征用、土地規(guī)劃與出讓和土地開發(fā)三個環(huán)節(jié)。整個過程主要的經(jīng)濟主體有三類：居民、政府和企業(yè)。由于地方政府和中央政府在土地開發(fā)問題上的不一致性，本文主要探討其主要作用的地方政府行為。從經(jīng)濟學角度，這三個主體都是理性人，本文研究就是建立在這個假設的基礎上。

三、土地利用規(guī)制下主體行為博弈選擇

土地作為重要的資源流入市場是通過城市國有土地征用和農村土地的征用，政府在這兩個過程特別是后者中擁有壟斷定價權（a和b環(huán)節(jié)）。不同渠道的土地資源征用后成為城市建設土地資源，政府根據(jù)整體規(guī)劃要求和市場需求對土地資源進行安排，其中大部分的土地資源被投入市場，另外農村集體建設用地和部分耕地也由于部分投入土地市場，他們構成土地供應市場（c和d環(huán)節(jié)）。土地資源從壟斷供應者（政府）向寡頭需求者（大型房地產(chǎn)商）中流動，這一過程通過協(xié)議或者招投標過程實現(xiàn)（e環(huán)節(jié)）。企業(yè)獲取土地資源轉化成為住房，形成城市中心和城市郊區(qū)房地產(chǎn)市場（f環(huán)節(jié)）。另一個隱形主體是居民和投資者（企業(yè)主體中一部分），他們消化土地開發(fā)成果。本文是研究城市蔓延，因此主要研究b、d、e和f過程中經(jīng)濟主體的選擇行為。

（一）土地進入城市建設土地市場

相關土地利用規(guī)制：在我國農村集體建設用地屬于集體所有，但是集體建設用地不能直接進入土地市場輪轉。目前的土地征用制度中，農民處于服從地位，而且難以獲得與市場價格成比例的征地補償。土地補償中，首先要給村集體，其次給安置單位，最后農民才能獲得青苗補償費和土地附著物補償費。

政府和農民同樣是理性人，前者注重社會整體福利最大化，后者注重個人效用最大化。首先，在當前土地規(guī)制下，政府擁有征集土地過程中的定價權和主導權，也就是說政府在一級土地供給市場上是壟斷者。在供給需求模型中，政府作為壟斷需求者會制定較高的交易量和較低的交易價格。這使得土地供給量擴大成為可能。

在目前征地補償不足的情況下，使得征地量被擴大了。其次，農民或者農村集體追求自身的效用最大化，表現(xiàn)為獲得土地出讓的較高回報，衍生了非法的農村集體建設用地出讓和農村耕地非法建設。這直接導致了土地供應增加。

（二）土地規(guī)劃、投入和出讓

我國對土地規(guī)劃的規(guī)定主要是根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，但是規(guī)定主要在宏觀層面，如《土地管理法》第17條規(guī)定：“各級人民政府應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃?！蔽覈锻恋毓芾矸ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對土地出讓和拍賣都有嚴格的規(guī)定。但目前具體規(guī)劃的責任和權力都在地方政府手中。

地方政府是這一環(huán)節(jié)中壟斷供給的經(jīng)濟主體。在這一環(huán)節(jié)中，地方政府本應當以社會福利最大化為目標，但是在實踐中卻脫離了這個方向。從歷史原因來說，1994年中央地方財權的分離，但是地方政府的事權相對增加，使得地方政府通過出讓土地來獲取財政收入成為必要。從當前制度安排來看，地方政府的監(jiān)管缺位，這使得委托——問題愈發(fā)嚴重。地方政府因城市建設和政府運行資金需求，使得土地供給擴大成為現(xiàn)實。

房地產(chǎn)商是這一環(huán)節(jié)的需求主體，作為理性經(jīng)濟人他們追求的是利益最大化。在土地供給向實際土地需求市場轉移過程中，集體建設用地進入市場受約束，寡頭房地產(chǎn)商成為實際控制者。目前在地域范圍內，房地產(chǎn)商可以看作是土地一級市場的需求寡頭，他們通過合謀制造房地產(chǎn)市場價格上漲的預期，增加房地產(chǎn)需求，進一步推高房價和土地價格，在社會壓力下促使監(jiān)管者和參與者的地方政府是進一步增加土地供給，最終被動的與房地產(chǎn)商合謀，高的土地供應量的推手。

（三）土地開發(fā)市場

我國對土地開發(fā)利用的規(guī)制主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》等，但目前制度執(zhí)行效果不明顯。首先土地開發(fā)法律法規(guī)仍然很不完善，例如“除公共目的外不得劃撥征用農業(yè)耕地”，地方政府和開發(fā)商混淆概念，將商業(yè)用地偷換概念變?yōu)楣灿玫仨椖块_發(fā)。其次現(xiàn)行的土地開發(fā)法規(guī)也不能很好的貫徹執(zhí)行，政府政策的權威性受到質疑。國務院“國有企業(yè)必須退出房地產(chǎn)行業(yè)”的規(guī)定在執(zhí)行了半年后統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，只有20%的企業(yè)退出了房地產(chǎn)行業(yè)。這一環(huán)節(jié)土地規(guī)制呈現(xiàn)實際監(jiān)管缺位的現(xiàn)象。

土地開發(fā)市場的開發(fā)主體是房地產(chǎn)商，監(jiān)管主體是政府，這一過程主要包括房地產(chǎn)商的土地儲備、土地升值和土地開發(fā)過程。根據(jù)博弈論分析，寡頭市場上他們會選擇最優(yōu)策略達到博弈均衡。房地產(chǎn)商的最優(yōu)策略便是選擇合謀控制土地二級市場供給，造成價格預期上升和需求增加，商品房投資價值顯現(xiàn)。根據(jù)級差地租理論的推理，房地產(chǎn)商在城市外緣建設租金收入低的住宅，在城市內圈建設商業(yè)建筑。在商品房投機價值提高和剛性需求下，在城市外緣的住房市場呈現(xiàn)人口增長低于住房增長的現(xiàn)象，導致城市蔓延式發(fā)展。

四、主體行為對城市蔓延影響分析

目前商品房市場呈現(xiàn)的是供給小于需求，理論上城市會緊湊發(fā)展，較少出現(xiàn)城市蔓延情況。但是王家庭和張俊韜對1999-2008年我國35個大中城市蔓延現(xiàn)象測度發(fā)現(xiàn)：平均蔓延指數(shù)3.9047，東部城市平均蔓延指數(shù)為4.7420，出現(xiàn)了比較嚴重的城市蔓延現(xiàn)象。我們就根據(jù)前述土地流轉過程從特殊土地規(guī)制下主體行為解釋城市蔓延形成的機理。

從供求模型分析以上博弈結果。從表1我們可以總結出：城市房地產(chǎn)商合謀造成房價上升，供給曲線上移（S1-S2）；投資者的進入使得商品房價格增加，需求曲線上升（D1-D2）。實際商品房市場的均衡點為E3，商品房數(shù)量為Q3，這代表增加的城市面積。但是剛性需求曲線仍然為D1，對應均衡點為E2，商品房數(shù)量為Q4，這也代表相應增加的人口數(shù)。商品房閑置為Q3-Q1，人口密度降低，城市蔓延式發(fā)展。

從房地產(chǎn)商行為選擇分析。寡頭房地產(chǎn)商在升值趨勢下，土地閑置罰款低于增值速度，開發(fā)商按預期需求設定價格和減少土地二級市場供應的規(guī)模。根據(jù)級差地租理論，房地產(chǎn)商在土地成本和收益較低的城市外緣建設商品住房。選擇結果導致城市外緣土地閑置率較高，進一步形成人口密度較低和商業(yè)發(fā)展不同步的現(xiàn)象，城市蔓延現(xiàn)象加劇。

五、結論和建議

綜上分析，我們發(fā)現(xiàn)城市蔓延的直接推手是房地產(chǎn)商，但房地產(chǎn)商是按經(jīng)濟規(guī)律行事，不適宜用社會責任和公德來約束他們，應該探討的是這種行為選擇深層原因——土地規(guī)制。實際上這種城市蔓延是供求結構性矛盾的結果。土地利用規(guī)制中限制集體建設用地進入土地市場，土地供給主體單一；土地規(guī)制沒有形成對房地產(chǎn)商的嚴格約束，住房供給主體的單一；商品房供給市場難以形成有效的自由競爭。目前土地規(guī)制限制居民有效購買力，剛性需求能力實際不足。由此在城市外緣形成了供求的結構性不對稱。從城市健康發(fā)展的角度，土地利用規(guī)制應當與時俱進，一些約束力不足的應當修改，一些不符合當前形勢的規(guī)制應當取消，借鑒國外合理的方法。

首先，強化對房地廠商的監(jiān)管。適度提高房地廠商土地的持有成本，關鍵是持有時間成本要與當前市場土地的增值幅度掛鉤，取消房地廠商持有土地的時間利差。對房地廠商的壟斷和謀現(xiàn)象，要有新的法律法規(guī)來管制。

其次，開放集體建設用地，多樣化土地供給和開發(fā)主體。取消“集體建設用地不能直接進入土地市場”的規(guī)制，這在當前呼聲比較大。在保證建筑質量下，集體建設用地的開放可以增加居民福利水平，增加土地供給主體打破土地和住宅市場壟斷，有抑制房價上漲效果。

最后，我國適當借鑒國外房產(chǎn)稅制度。目前我國房產(chǎn)購置稅數(shù)量難以形成對房地產(chǎn)的有效調控，我們可以借鑒國外房產(chǎn)稅制度，即對房產(chǎn)每年征稅。國外是以當年同類房產(chǎn)的銷售價格為稅基，稅率平均在2%，由于我國購置房產(chǎn)已經(jīng)付出高額費用，所以國外的具體規(guī)定還不是用于我國。我們當前房地產(chǎn)稅的目標應當主要是投資性房地產(chǎn)，因此我們可以對當前的限購政策和房地產(chǎn)稅結合，對于不符合要求的房產(chǎn)購置收取較高的持有稅，這樣既避免了對房地產(chǎn)的過度投資，又不會限制房地產(chǎn)的轉換。

參考文獻：

1.欒貴勤.區(qū)域經(jīng)濟學[M].清華大學出版社，2008.

2.陳明星，葉超，付承偉.國外城市蔓延研究進展[J].城市問題，2008（4）.

3.吳九興.土地利用政策：市場效率與社會效率——以城市建設為例[J].經(jīng)濟體制改革，2010（5）.

4.王家庭，張俊韜.我國城市蔓延測度：基于35個大中城市面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].經(jīng)濟學家，2010（10）.

5.錢忠好.土地征用：均衡與非均衡——對現(xiàn)行中國土地征用制度的經(jīng)濟分析[J].管理世界，2004（12）.

6.JunJie Wu ，Seong-Hoon Cho.The effect of local land use regulations on urban development in the Western United States [J].Regional Science and Urban Economics，2007（37）.

篇9

為規(guī)范我省地產(chǎn)市場，加強土地轉讓管理，切實保護耕地資源，嚴禁炒賣土地，促進我省經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號）印發(fā)給你們，并結合我省實際，就有關問題通知如下：

一、加強各類非農建設用地管理。國家實行土地用途管制制度。新增建設用地實行總量控制，不得超計劃用地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和土地供給制約需求的要求，科學合理地安排各類建設用地，嚴格控制用地規(guī)模。要通過收回、調整使用等手段盡快將閑置土地利用起來。項目建設應優(yōu)先安排利用閑置土地。新增各類非農建設用地要嚴格按新的《中華人民共和國土地管理法》審批。

高速公路服務區(qū)用地要嚴格控制，施工臨時用地要及時退地還耕，交原集體經(jīng)濟組織耕種。公路兩側，城市、村鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃區(qū)以外的耕地，應按規(guī)定劃入基本農田保護區(qū)。嚴禁在公路兩側隨意占地搞違章建筑。

二、加強對農民集體土地的管理。農民集體土地未經(jīng)批準不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農林項目開發(fā)必須嚴格服從土地利用總體規(guī)劃，按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農民集體土地進行“果園”、“莊園”等農林開發(fā)；嚴禁改變農林用途搞別墅、度假屋、娛樂設施等房地產(chǎn)。確需配套進行非農建設的，要依法辦理建設用地審批手續(xù)，規(guī)模必須嚴格控制。

三、加強國有土地使用權交易管理，制止炒賣土地。商業(yè)、旅游、娛樂和城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地（不包括經(jīng)濟適用房和工業(yè)廠房），必須以招標、拍賣方式提供土地使用權。確需以協(xié)議出讓方式提供土地使用權的，應報省土地局審批，其出讓底價不得低于其同類用地的基準地價，并將成交結果向社會公布。嚴禁利用建設項目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉讓等形式變相炒賣土地。對已批準立項的建設項目，超過一年不辦理用地手續(xù)的，不予供地。

經(jīng)濟適用房（包括安居工程）要嚴格實行政府指導價。已購公有住房和經(jīng)濟適用房（包括安居工程）進入市場涉及土地使用權交易的，其中土地使用權的收益處置要按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

篇10

論文關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)：并購：土地權屬審查

房地產(chǎn)公司兼并就是被吸收的房地產(chǎn)公司全部股權被轉讓，該公司原來所有的債務以及由此產(chǎn)生的風險，依法全部由兼并公司承擔：而收購則是被吸收房地產(chǎn)公司內部的股東和股權比例發(fā)生變動，該公司對外的債務仍由該公司承擔．股東之間可按股權比例或約定方式在股本金限額內承擔．也即收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。由于中國土地制度的特殊性與復雜性．導致房地產(chǎn)行業(yè)的并購仍然顯得風險重重。鑒于投資風險，收購企業(yè)應該特別注重對通過不同方式取得的土地使用權的不同審查。

一、目標公司土地使用權系通過出讓方式取得

對目標公司以出讓方式取得國有土地使用權的，必須審查土地取得程序是否合法．土地用途與出讓合同約定的是否一致．以及企業(yè)是否繳納了全部土地出讓金等。

(一)審查土地使用權出讓方主體資格的合法性

《城市房地產(chǎn)管理法》第十四條第二款規(guī)定：“土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”然而在實踐中，地方政府為鼓勵土地開發(fā)．制訂了名目繁多的土地開發(fā)優(yōu)惠政策．有些官員甚至通過賣地換取在任政績，下放土地出讓職權．導致了大量以非法定出讓主體為名義簽訂的土地使用權出讓合同的出現(xiàn)。針對各地開發(fā)區(qū)管委會出讓土地的普遍現(xiàn)象，《解釋》第二條對開發(fā)區(qū)管理委員會出讓國有土地使用權的合法性作了進一步闡述，并通過《解釋》第一條重申了《城市房地產(chǎn)管理法》與《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)出讓與轉讓管理辦法》對法定出讓主體的規(guī)定．明確了開發(fā)區(qū)管理會簽訂的土地使用權出讓合同為無效合同。(為考慮現(xiàn)狀和交易秩序的穩(wěn)定，《解釋》同時保留性地規(guī)定2005年8月1日之前簽訂．但起訴前經(jīng)市縣人民政府土地管理部門追認的此類出讓合同仍視為有效)。據(jù)此，在進行并購之前的調查時．必須對土地使用權出讓方主體資格的合法性進行嚴格審查。如出讓方系土地所在地市、縣人民政府土地資源管理部門以外的部門．則因其主體資格缺陷．出讓合同的有效性應遭到質疑。此種情形下，投資者應要求目標公司重新與有權部門簽訂有效的土地使用權出讓合同，或者．如出讓合同在2005年8月1日之前簽訂且未涉訴的．補辦有權部門的追認手續(xù)．以避免因無效出讓合同導致的巨額損失。需要特別注意的是．開發(fā)區(qū)管委會作為出讓方簽訂出讓合同僅僅是無效土地使用權出讓主體的一種情形。事實上，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神．任何市、縣人民政府土地管理部門以外的其他部門，無論是市、縣人民政府土地管理部門以上．還是市、縣人民政府土地管理部門以下的各級人民政府土地管理部門．都無權以出讓方的身份簽訂土地使用權出讓合同．否則一律應認定為無效合同。因此．投資者聘請律師審查的合法土地使用權出讓主體應嚴格限定在市、縣人民政府的土地管理部門。

(二)審查土地使用權出讓合同是否經(jīng)過批準與登記

《城市房地產(chǎn)管理法》第十條規(guī)定，縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的．須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案．按照國務院規(guī)定．報國務院或者省級人民政府批準。第六十條規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權．應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書?！彪m然《解釋》澄清了多年以來爭論不休的關于未經(jīng)批準與登記的土地使用權出讓合同是否有效的問題．認定批準與登記不影響出讓合同的效力．但是對于并購交易的投資者來說．合同效力風險的解除并不意味著其他風險的完全解除?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：“土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地．受讓方請求解除合同的．應予支持?！碧崾玖宋唇?jīng)辦理批準手續(xù)的出讓合同蘊涵的履約風險。尤其值得注意的是，在前幾年各地土地管理與政策混亂、土地尋租現(xiàn)象嚴重的氣候下，滋生了一大批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雖然這些土地使用權權利人從表面上看似乎符合法律形式要件．但一經(jīng)推敲．其背后隱藏的法律風險與商業(yè)風險往往出人意料。如大量爛尾樓項目，或者土地出讓金未付清，甚至分文未付，或者尚未取得土地使用權批準與登記證書，甚至四證不全就已開工，此類情況還不在少數(shù)，而且往往是前幾年協(xié)議出讓土地盛行時權錢交易的產(chǎn)物。鑒于大多數(shù)外國投資者涉足的房地產(chǎn)開發(fā)項目為商業(yè)或住宅類經(jīng)營項目，按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》．自2002年7月1日起．該類項目用地必須通過招標、拍賣或掛牌方式公開競標取得，之前大多數(shù)還是通過協(xié)議出讓方式取得。故并購交易的目標公司。由于上述歷史原因．其中一些可能因協(xié)議出讓遺留問題令其特有的土地使用權在法律上存有瑕疵。投資者如欲順利完成并購交易，需視情況補辦手續(xù)或補交費用。也有些法律缺陷屬于無法修復或者修復成本畸高，與投資回報不成正比，投資者應審慎調查．合理評估交易風險與投資收益。

(三)審查土地使用權出讓合同用途是否符合投資用途

國有土地使用用途．一經(jīng)批準原則上不得變更。確實有特殊情況需變更的，應依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條的規(guī)定取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意．簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金。如果土地使用權人擅自變更用途，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條及《解釋》第六條的規(guī)定．出讓人可解除出讓合同。故并購投資者應審查土地使用權出讓合同約定的土地使用用途是否變更．以及是否符合投資者投資用途，如不符合，辦理合法用途變更手續(xù)有無可能。

二、目標公司土地使用權系通過轉讓方式取得

所謂轉讓．是指通過購買方式在土地二級市場取得土地使用權。屬土地使用權再轉移行為。由于二級市場上的轉讓源于轉讓方緊缺資金等原因，較一級市場成本更低，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權正是通過這種方式取得。通過轉讓取得的土地使用權存在的一大缺陷在于，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。據(jù)此，如目標公司的土地是通過轉讓取得．外資并購方應委托律師及時向目標公司、相關土地管理部門調查核實剩余土地年限，以評估并購價格的合理性，作出正確的可行性研究報告。另外，對轉讓取得的土地，還應考查企業(yè)所使用的土地及使用土地的方式是否符合區(qū)域土地利用總體規(guī)劃，如果不符合有關土地利用總體規(guī)劃，則應依法取得有關政府主管部門的批準文件。

三、目標公司土地使用權系通過劃撥方式取得

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權人通過補繳土地使用權出讓金，以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金的方式，可以轉讓、出租、抵押。對毋需繳納土地出讓金的情形。國土資源部于2001年10月18日出臺了《劃撥用地目錄》，規(guī)定符合劃撥用地范圍的用地可以劃撥方式取得。劃撥用地主要適用于圖書館、博物館等非營利性投資產(chǎn)業(yè)．對于營利性產(chǎn)業(yè)僅限于政府重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，不適用房地產(chǎn)開發(fā)項目。由此，外資并購的目標房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金。

四、目標公司使用集體所有土地的