導語：如何才能寫好一篇城市房地產(chǎn)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第一條為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第四條國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第八條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。

第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準。

第十二條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第十四條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十五條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十九條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

第二十一條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十三條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十九條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

第三十五條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十七條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第五十條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

第五十一條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十二條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)機構(gòu)

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

第五十八條房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十二條房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十三條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章法律責任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關(guān)應(yīng)當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十一條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

篇2

第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》《市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本制度。

第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市國土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》所規(guī)定的條件。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔任務(wù)。各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：

（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項目；

（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條市外具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市人民政府批準。同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，提出年度開發(fā)項目計劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準的還應(yīng)報市發(fā)展改革主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地應(yīng)當以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)，規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償，安置要求。

第九條開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開發(fā)手續(xù)。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目，應(yīng)當向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目確認單，再報市發(fā)改委按規(guī)定核準。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當嚴格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規(guī)劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負責賠償。

開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計、施工單位之間的質(zhì)量責任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設(shè)過程中，必須嚴格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗收。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項和有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗一次。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第十七條國家實行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。

第十八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

（四）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。

預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》

第二十二條商品房銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內(nèi)，因開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應(yīng)當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機構(gòu)銷售，必須向中介機構(gòu)出具書面委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責任

第二十七條未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十八條將未經(jīng)綜合驗收的開發(fā)項目交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的依法承擔賠償責任，造成嚴重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。

第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第六章附則

篇3

一、房地產(chǎn)檔案管理的特點

1.1房地產(chǎn)檔案信息的復(fù)雜性特征

房地產(chǎn)檔案信息是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理活動中形成的權(quán)證、契約、文件、照片、圖紙、表冊等不同形式和不同載體的歷史記錄以及經(jīng)過再加工后形成的信息產(chǎn)品。房地產(chǎn)信息匯集過程中，設(shè)計的房地產(chǎn)平面圖測繪、房地產(chǎn)面積測量、土地界限的認定等均需要規(guī)范、嚴謹、技術(shù)性的專業(yè)要求。

在建立好房地產(chǎn)檔案之后，部分檔案屬性也在不斷變更，如房地產(chǎn)的買賣、繼承、贈與、交換等權(quán)屬變更，同時房屋的擴建、翻改、拆遷等也在不斷變化，有很強的動態(tài)性特點。房地產(chǎn)檔案隨著產(chǎn)權(quán)人的變更而變化，因此需要及時補充和更新材料，以確保房地產(chǎn)檔案的可靠性與真實性。

房地產(chǎn)檔案信息的可靠性與真實性能夠為產(chǎn)權(quán)審核和調(diào)處糾紛提供明確參考與有力保障。房地產(chǎn)管理部門按照一定的操作要求代表政府行使職能。各程序之間能夠相互制約、相互監(jiān)督，從而使房地產(chǎn)檔案信息具有真實性與法律性。

另外房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，無論在單位集體還是在個人財產(chǎn)構(gòu)成中，都占有重要的財產(chǎn)比例，因此房地產(chǎn)檔案的存儲質(zhì)量將直接決定產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn)檔案的價值和其佐證作用。

1.2房地產(chǎn)檔案的多角度服務(wù)特征

隨著房地產(chǎn)二、三級市場的逐次放開，房地產(chǎn)的交易也逐步活躍起來。只有通過對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行查證，才能確保各交易行為的合法有效性。一方面能夠有效為法院解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，各種房地產(chǎn)糾紛案（事）件也呈逐步上升的趨勢。在房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理過程中形成的權(quán)屬檔案能夠有效的保護當事人合法權(quán)益；另一方面作為一種永久性的重要信息資源，當?shù)禺a(chǎn)檔案不僅可以為國家各種住宅建設(shè)宏觀決策提供重要的信息數(shù)據(jù)，同時還可以較為全面的反映出各種權(quán)屬房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、戶數(shù)、面積等，能夠有效的將各類數(shù)據(jù)提供給建設(shè)部門。

1.3房地產(chǎn)檔案價值的漸進性特征

初始文獻信息的開發(fā)能夠通過收集整理房地產(chǎn)檔案原件、復(fù)印件形成匯編結(jié)果。通過對初始信息的歸納梳理，有利于房地產(chǎn)檔案管理部門的閱覽、證明等，使龐雜的信息數(shù)據(jù)更為有序集中。

在初始文獻信息的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)檔案原件需再次進行整理。經(jīng)整理后的信息檔案能夠提供房地產(chǎn)檔案信息線索，以供查閱房地產(chǎn)檔案信息的來源。經(jīng)過梳理后的檔案信息，脈絡(luò)更為清晰、查找更為便捷、統(tǒng)計更有效率，可以在較短的時間內(nèi)對較大信息量的房地產(chǎn)檔案信息有大概的了解。

在以上信息梳理的基礎(chǔ)上，可以經(jīng)過歸納總結(jié)和分析研究，概括形成更為濃縮的房地產(chǎn)檔案信息。高度概括的房地產(chǎn)檔案信息不僅具有更強的指導意義，也因其提供的動態(tài)性、預(yù)測性、評述性內(nèi)容而具有更高的參考價值。

二、房地產(chǎn)檔案管理的方法

近年來，隨著房地產(chǎn)檔案數(shù)量的增長和房地產(chǎn)檔案使用率的不斷增加，房地產(chǎn)檔案管理的重要作用逐步凸顯，如何加強房地產(chǎn)檔案管理成為亟待解決的問題。

2.1提升從業(yè)人員與相關(guān)人員對房地產(chǎn)檔案管理的重視度

房地產(chǎn)檔案管理科學與否直接影響房地產(chǎn)市場的管理秩序和發(fā)展進程。加強房地產(chǎn)檔案管理，能夠充分依托房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的原始依據(jù)，合法證明權(quán)利人與房屋土地的權(quán)力關(guān)系，為實施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障提供可靠的法律依據(jù)。因此，為維護房地產(chǎn)權(quán)力人的合法權(quán)益，各級政府和相關(guān)部門從業(yè)人員需對房地產(chǎn)管理工作高度重視，并爭取在財力、人力、物力上給予充分的支持。

2.2以制度為準繩規(guī)范房地產(chǎn)檔案管理

嚴格的管理制度，是規(guī)范當?shù)禺a(chǎn)檔案管理行為的有效方法。按照房地產(chǎn)檔案管理的工作要求，需要建立于完善立卷歸檔制度、檔案借閱制度、檔案保管制度、檔案統(tǒng)計、鑒定、銷毀制度、檔案利用制度、檔案人員崗位責任制度、檔案信息化管理制度等，以此規(guī)范房地產(chǎn)檔案管理的方法和程序。

2.3夯實房地產(chǎn)檔案管理的基礎(chǔ)工作

依據(jù)《檔案法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定，做好房地產(chǎn)檔案初始信息收集、多次信息梳理、系統(tǒng)分類歸檔等工作；同時按照收集、整理、歸檔的工作流程，收集整理、歸檔調(diào)檔等腰嚴格檢查、認真校對，對原有房地產(chǎn)檔案信息進行徹底清查，以保證初始、基礎(chǔ)信息的連續(xù)有效性；依據(jù)房地產(chǎn)管理分類的相關(guān)規(guī)定，制作統(tǒng)一規(guī)范的管理標準，建立統(tǒng)一分類、編碼目錄，使檔案編號和登記冊、簿、卡等保持一致。注意檔案排放的有序性，以便于查閱、管理和使用；做好基礎(chǔ)檔案的審核工作，保證房地產(chǎn)檔案的真實性，對各個環(huán)節(jié)的檔案認真校對，并與原始憑證進行核對。

2.4充實人才隊伍加快房地產(chǎn)檔案的信息化管理

房地產(chǎn)檔案管理工作需要專門的從業(yè)人員，需要熟悉檔案管理業(yè)務(wù)同時，也精通計算機方面的專業(yè)知識。因此需要加強房地產(chǎn)檔案管理人員的技能培養(yǎng)，充實現(xiàn)代化檔案管理的專業(yè)知識，使房地產(chǎn)檔案管理人員能夠全面系統(tǒng)的掌握檔案管理專業(yè)知識，能夠更好的收集檔案、管理檔案和開發(fā)利用檔案資源。同時要加強從業(yè)人員應(yīng)用計算機工作的業(yè)務(wù)能力與水平，以人才為基礎(chǔ)加快建立現(xiàn)代化的檔案管理信息處理系統(tǒng)，從而使房地產(chǎn)檔案的價值得到進一步提升。

2.5建立檔案管理網(wǎng)絡(luò)暢通檔案管理渠道

依據(jù)《檔案法》集中統(tǒng)一管理原則，房地產(chǎn)檔案管理可施行三級管理制度，采取集中分級管理相結(jié)合的辦法，建立檔案管理領(lǐng)導小組，對檔案管理工作進行統(tǒng)籌、組織、管理、協(xié)調(diào)；同時應(yīng)有分管檔案工作的負責人，并有負責檔案管理工作的專職從業(yè)人員，負責檔案具體的收集、整理、編目、立卷、移交等工作。最后應(yīng)建立綜合檔案管理室，作為專門的檔案管理部門負責收集、移交和檔案的利用，將檔案管理工作與全面整體管理工作結(jié)合起來，提高房地產(chǎn)檔案的利用率和利用價值。

篇4

房地產(chǎn)稅,又稱不動產(chǎn)稅,屬于財產(chǎn)稅,是各國普遍征收的地方性稅收,通常指對房地產(chǎn)征收的稅收,如房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和土地稅等。

有必要澄清的是,香港的物業(yè)稅是對房地產(chǎn)出租收入征收的所得稅,與房地產(chǎn)稅不是一回事,香港的“差餉”才是真正意義上的房地產(chǎn)稅。所以,在討論房地產(chǎn)稅的時候不宜使用“物業(yè)稅”一詞,在立法、研究、教學和對外交流中更應(yīng)當嚴格地使用“房地產(chǎn)稅”一詞。

一般而言,房地產(chǎn)稅的納稅人為房地產(chǎn)的擁有者或者使用者等;稅基為房地產(chǎn)的價值、租金或者面積等;按照房地產(chǎn)價值、租金等從價征稅的,采用比例稅率;按照房地產(chǎn)面積從量征稅的,采用定額稅率;所征稅款作為地方政府的財政收入,構(gòu)成許多國家的市(縣)政府稅收收入的主要來源,但是由于稅基不大,收入不多,通常不構(gòu)成市(縣)政府財政收入的主要來源。

房地產(chǎn)稅對于政府籌集財政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(包括調(diào)節(jié)財產(chǎn)及其收益的分配和引導房地產(chǎn)市場等)的作用都是十分有限的。

目前中國的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅2個稅種。其中,房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征收的一種稅收,征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),納稅人為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全國房產(chǎn)稅為803.7億元,占當年中國稅收總額的比重為1.35%,占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。

城鎮(zhèn)土地使用稅是對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收,其征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內(nèi)的土地;納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內(nèi)使用土地的單位和個人。2009年,全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入為921.0億元,占當年中國稅收總額的比重為1.55%,占當年中國地方稅總額的比重為18.13%。

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的主要問題是:稅權(quán)比較集中,稅制比較陳舊,稅基、稅率和稅負不夠合理,相關(guān)稅費比較復(fù)雜。因之,需要采取一系列措施對其加以改革、完善。

應(yīng)逐步將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和房地產(chǎn)方面的某些合理的、具有稅收性質(zhì)的政府收費,合并為統(tǒng)一的、與各國普遍開征的房地產(chǎn)稅基本一致的房地產(chǎn)稅,將城市維護建設(shè)稅和印花稅并入增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅,將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅,并取消房地產(chǎn)方面不合理的政府收費。

應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴大到個人住宅和農(nóng)村地區(qū),并按照房地產(chǎn)的評估值征收。同時,通過規(guī)定適當?shù)拿舛愴椖亢兔庹黝~的方法將低收入階層排除在納稅人以外。

房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)當根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計,由各地在規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握。如中小城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當從低,大城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當從高;普通住宅的適用稅率可以適當從低,高檔住宅和生產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)的適用稅率可以適當從高,豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當加成征稅。

同時,應(yīng)下放稅權(quán),將房地產(chǎn)稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育,使之隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐步成為市(縣)政府稅收收入主要來源,并在全國統(tǒng)一稅前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限。

篇5

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀；存在問題；應(yīng)對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀人。房產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀

房地產(chǎn)經(jīng)紀， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀服務(wù)促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)機構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)真是相差甚遠。經(jīng)紀機構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學生認為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高門檻的準入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓工作，要認真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標準、收費標準及提取方式等；

4. 經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔的相應(yīng)法律責任和經(jīng)濟責任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地所有權(quán)；房屋所有權(quán)；土地使用權(quán)登記

一、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)

（一）區(qū)分土地所有權(quán)和使用權(quán)

1、土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。

2、土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個人在法律允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。

（二）房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

二、 土地登記和房屋登記分析

（一）土地登記和房屋登記概述

《土地登記規(guī)則》1989年頒布實施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。房產(chǎn)登記是國家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進行登記的一項行政管理制度。

（二）土地登記和房屋登記的不同點

1、登記對象不同土地登記的對象是國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利；房屋登記的對象是所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記，全民所有制房屋所有權(quán)，集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。

2、登記內(nèi)容不同

土地登記內(nèi)容主要包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)、來源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價值、使用期限、產(chǎn)權(quán)人名稱（姓名）、產(chǎn)權(quán)證明材料、圖號、地號等。依據(jù)1987年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，以及依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內(nèi)全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括股份制企業(yè)和涉外的房屋。

3、登記程序不同

土地登記程序是以縣級行政區(qū)為單位，組織進行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準備工作、登記申請、勘丈、產(chǎn)權(quán)審查與確認、“三審定案”、產(chǎn)權(quán)公告、注冊登記、發(fā)證。

4、登記標的物和權(quán)利不同

兩者登記的標的物不同，國家保護權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，兩者互不替代，缺一不可。

5、房地登記管理部門不同

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機關(guān)實行的是房地登記分別管理的方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

三、兩證登記的必要性及管理建議

我國著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生指出：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場經(jīng)濟一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)”。因此對于與廣大群眾息息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬問題有必要區(qū)分清楚，使大家有明確的權(quán)利意識。

（一）不動產(chǎn)登記作用理論

信息不對稱理論?！靶畔⒉粚ΨQ”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢地位。商品房的買賣或不動產(chǎn)的交易就是一種買賣雙方信息不對稱的交易。新制度經(jīng)濟學認為人具有理性，即人在從事經(jīng)濟活動的過程當中，會本能地想方設(shè)法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優(yōu)勢地位的一方就可能產(chǎn)生機會主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對稱”以達到利己的目的，甚至給對方已被歪曲的信息或者欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經(jīng)濟學所說的“個人機會主義行為”或“道德風向”?！耙环慷u”就是不動產(chǎn)中存在的“道德風險”?；诖死碚撏恋毓芾聿块T和房屋管理部門加強房屋買賣市場的透明度和加強對土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區(qū)別，掌握足夠的產(chǎn)權(quán)信息才能保障自己的權(quán)益。

（二）避免權(quán)利糾紛問題

1、維護自身合法權(quán)益

我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實行統(tǒng)一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。申領(lǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法維護自身權(quán)益的一種手段。土地使用權(quán)一經(jīng)登記即具有排他性，其他單位和個人無權(quán)占用。在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，若與他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛，涉及侵害經(jīng)登記的土地使用權(quán)人的土地權(quán)益時，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，排除侵害。因此，為維護自身合法利益不受侵犯，土地使用權(quán)人應(yīng)及時申領(lǐng)土地使用證。

2、避免房屋權(quán)屬不明確與土地使用權(quán)的不明確問題

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。從房產(chǎn)市場及其發(fā)展的實踐看，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)常常有矛盾，其主要表現(xiàn)就是二權(quán)的不一致，實際上是土地使用權(quán)問題引起的矛盾。

3、避免房地產(chǎn)分離出賣，合同無效問題

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

4、避免二手房的產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證的糾紛問題

我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。商品房必須具備房產(chǎn)證和土地證。如果所購買的二手房有房產(chǎn)證，沒有土地證，則需要求對方辦理土地證。如果土地證辦理不下來，那么此套住宅會以后就會有權(quán)屬問題存在。所以如果購買二手房，一定要在證件齊全的情況下購買,以免將來出現(xiàn)問題無法解決。

（三）對權(quán)屬登記管理的建議

1、建立土地管理部門與房產(chǎn)管理部門一體化管理目前我國土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。由兩個部門管理容易導致法律上的問題，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。因此在房地產(chǎn)市場上和二手房市場上就有很大機會存在信息不對稱，對于非房地產(chǎn)專業(yè)的購房者就處于信息劣勢地位，賣房者就會在利益的驅(qū)使下將房子分別賣給兩個或者更多的人而缺少土地和房產(chǎn)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當基于此缺陷建立兩部門的聯(lián)網(wǎng)機制和公告機制，以保證房屋買賣市場信息透明化。具體來說，首先兩部門可以在管理權(quán)限和登記義務(wù)方面溝通達成協(xié)調(diào)一致的管理范圍，防止責任缺失；其次，開發(fā)統(tǒng)一的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，加強對每一宗土地和房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的一致登記和管理，防止一房二主的現(xiàn)象出現(xiàn)；再有通過兩部門統(tǒng)一登記，可以在官方網(wǎng)站上提供房屋權(quán)屬查詢系統(tǒng)，以使購買者掌握準確充分的信息。

2、物業(yè)管理部門提供專項服務(wù)介入

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制     房地產(chǎn)稅收體系    房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅。

一般財產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動產(chǎn)和其他各種財產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個別財產(chǎn)稅是相對于一般財產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產(chǎn)分別課征。國外對房地產(chǎn)課征的個別財產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設(shè)計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產(chǎn)的流動，又能夠刺激土地的經(jīng)濟供給。與此同時，通過對保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個環(huán)節(jié)。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財產(chǎn)稅（主要是對房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統(tǒng)一制定的稅率標準）設(shè)計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)財產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確

各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據(jù)的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而穩(wěn)步增加。

（五） 房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展狀況，各國的房地產(chǎn)稅制都同時適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴謹可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度。同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)。評估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評估師協(xié)會。

二、對我國的啟示

我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評價，這是因為物業(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導思想是對房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。

當前，我國正處在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，稅制改革的目的首先要促進經(jīng)濟的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實際，筆者認為，開征物業(yè)稅的時機還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。 我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負擔重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負擔輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴重。

為此，應(yīng)借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據(jù)，向土地的實際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標準每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。 房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈與稅。遺產(chǎn)贈與稅對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會財富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。 房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計稅依據(jù)既不科學也不合理，計稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價指數(shù)的變動，房地產(chǎn)的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實的市場價格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)，同一個稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計稅依據(jù)比較陳舊，因為面積不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。 因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)。在適當考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率?？捎芍醒胝?guī)定一個稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對內(nèi)資企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊登記的現(xiàn)象相當普遍。而且，我國房地產(chǎn)評估制度剛剛形成，評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)及評估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。 為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評估制度。合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內(nèi)容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。國務(wù)院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進一步明確了房地產(chǎn)估價的作用。我國在房地產(chǎn)的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經(jīng)濟的國家，在對房地產(chǎn)課稅時均以評估價值作為計稅依據(jù)，很多國家在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當?shù)娜藛T和機構(gòu)進行評估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評稅或估價專業(yè)人員。

參考文獻

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（2）鄧宏乾《國外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國家庭網(wǎng)2001年7月9日。

篇8

經(jīng)濟行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實際出發(fā)，本文中的建設(shè)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項目是指在一個總體設(shè)計或初步設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或幾個單項工程所組成，經(jīng)濟上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項目，是指已經(jīng)批準立項、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項目。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項目，是國家固定資產(chǎn)投資計劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，一些計劃經(jīng)濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項目進行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因為房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設(shè)項目推向市場進行交易就具有更多的優(yōu)點。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報建等大量花費時間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說，項目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規(guī)范和管理。因此，項目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責任。因此，確認建設(shè)項目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時期進入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時間和人員對房地產(chǎn)市場進行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項目轉(zhuǎn)讓最根本的實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準了這一轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)，按國家準許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認建設(shè)項目進行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關(guān)促使當事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目，原商品預(yù)售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當簽訂原商品房預(yù)售合同的補充合同。該條同時規(guī)定：項目轉(zhuǎn)讓人、項目受讓人應(yīng)當在補充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項目建設(shè)的要求對土地進行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目的，一般應(yīng)當認定項目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認定項目轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，項目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設(shè)項目的構(gòu)成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項審批部門申請項目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區(qū)分實施建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為的實質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實質(zhì)條件即是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個條件，它是審查認定建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目需完備的前述三個主要手續(xù)，它是項目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因為，建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質(zhì)條件后，表明一個完整的建設(shè)項目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實質(zhì)條件是認定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標準。而轉(zhuǎn)讓項目權(quán)利只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價，同時轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項目權(quán)利，同時付出對價，辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標準。區(qū)分實質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護了各方當事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當事人的交易行為，保護其合法權(quán)益，為主管機關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實踐經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

篇9

房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，依照法定程序進行登記的行為，房地產(chǎn)抵押實行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，經(jīng)登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當事人應(yīng)當?shù)皆怯洸块T辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當事人是指抵押人和抵押權(quán)人，抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押登記時，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價值。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；登記機關(guān)認為必要的其他文件。登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核，凡權(quán)屬清楚、證明資料齊全的，應(yīng)當在受理之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》；持已經(jīng)登記的房地產(chǎn)預(yù)售合同申請辦理預(yù)購商品房抵押登記的，登記部門應(yīng)當在預(yù)售合同上作他項權(quán)利記載后由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；持國有土地使用證申請辦理在建工程抵押登記的，登記部門應(yīng)當在國有土地使用證上作他項權(quán)利記載后由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

二、房地產(chǎn)抵押登記的法律效力

房地產(chǎn)抵押登記的法律效力主要體現(xiàn)在以下三方面：

1.房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國，只有依法辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?？梢?，未辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同在性質(zhì)上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權(quán)人可以根據(jù)該合同，要求抵押人協(xié)助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應(yīng)當承擔損失賠償責任。

2.房地產(chǎn)抵押登記起到公示并對抗第三人的作用。抵押權(quán)作為一種擔保物權(quán)，必須向外界展示，避免因當事人或第三人不知情而導致交易不安全、權(quán)益受損。動產(chǎn)擔保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而且房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它的物權(quán)公示方法是登記，房地產(chǎn)的取得、交易過戶、注銷等都要經(jīng)過登記，因此，房地產(chǎn)的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護交易安全。一旦房地產(chǎn)抵押情況進行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權(quán)的存在，因為此時抵押雙方當事人已盡到了公示與提醒的義務(wù)，而準備就抵押房地產(chǎn)進行交易的第三人有了查詢該房地產(chǎn)登記情況的條件和責任。如果該第三人不去查閱，對自己的交易權(quán)利是否有保障不關(guān)心，日后以不知抵押權(quán)存在為由向抵押權(quán)人提出抗辯時，法律也不會給其更多的關(guān)照，從而也使抵押擔保的效力得以加強。

3.房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。我國現(xiàn)行法律是否承認房地產(chǎn)抵押登記的公信力？盡管我國現(xiàn)行法律未就房地產(chǎn)抵押登記的公信力作明確規(guī)定，但應(yīng)當承認房地產(chǎn)抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現(xiàn)代社會交易頻繁，如果沒有公信力的保護，則善意第三人在毎次交易時都必須檢查登記冊上記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利的真實性，否則就要因為其檢查不周而承擔取得的權(quán)利被追奪的危險，顯然，這一要求對善意第三人是不公平的，實踐中也是難以做到的，只會有礙于正常的房地產(chǎn)交易的開展；另一方面，在我國，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國家對房地產(chǎn)交易進行行政監(jiān)管的重要手段，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)登記規(guī)則，登記機關(guān)除對登記申請的填寫、登記手續(xù)和應(yīng)提交的證件是否完備進行審查外，還對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行核實，對房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)移的合法性加以審查，因而，對第三人來說，登記已不僅是當事人為實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動而提出申請的結(jié)果，而且是國家專門機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)屬變動予以確認的行政行為，當然也就是具有社會公信力的事實。

三、房地產(chǎn)抵押登記的標的物范圍

1.抵押人所有的房屋。我國法律、法規(guī)允許并保護房屋所有權(quán)。由于我國《擔保法》明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定：（1）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；（2）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，報相關(guān)的國有資產(chǎn)管理部門或者授權(quán)投資機構(gòu)審批；（3）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；（4）以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（5）以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（6）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記的，必須經(jīng)全體合伙人同意；（7）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意；（8）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。

2.抵押人預(yù)購的商品房。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。以預(yù)購商品房抵押的，其預(yù)售合同應(yīng)當經(jīng)所在地房地產(chǎn)交易機構(gòu)登記，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設(shè)的資金應(yīng)當達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工日期。

4.抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)。我國實行土地社會主義公有制，故土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制，我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)；二是通過土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)抵押的，必須付清土地使用權(quán)出讓金。

5.鎮(zhèn)、村依法建設(shè)的企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。從我國的基本國情出發(fā)，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，也規(guī)定得極為嚴格。我國《擔保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，但應(yīng)當經(jīng)集體土地所有者書面同意，可見，只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

四、房地產(chǎn)抵押登記存在的風險

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，連片、整體、巨額投資的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目日漸增多。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取建設(shè)資金兒高額利潤，將在建工程設(shè)定抵押貸款，或作商品房預(yù)售等，房地產(chǎn)抵押和商品房必須進行登記，防范風險是房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押登記風險來源主要有：

1.欺詐、詐騙風險。房地產(chǎn)抵押當事人實施欺詐、犯罪嫌疑人實施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產(chǎn)抵押登記帶來風險。

2.法規(guī)、政策不明確的風險。公益事業(yè)單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產(chǎn)抵押貸款等，市場有需求，當事人有需要，但政策不明確，操作不規(guī)范，是房地產(chǎn)抵押登記的重要風險。

3.操作風險。工作人員違規(guī)、失誤操作，對房地產(chǎn)抵押當事人實施欺詐和犯罪嫌疑人實施詐騙行為失察，容易導致房地產(chǎn)抵押登記的風險。

4.信息風險。工作人員制作房地產(chǎn)限制信息失誤，司法部門、行政機關(guān)限制信息不規(guī)范、不準確，導致限制的房地產(chǎn)辦理了抵押登記，也是房地產(chǎn)抵押登記的風險之一。

五、防范房地產(chǎn)抵押登記風險的對策

認識到房地產(chǎn)抵押登記存在風險后，須有防范的對策：

1.防范現(xiàn)房抵押登記風險應(yīng)建立房地產(chǎn)權(quán)利限制的信息庫，設(shè)置驗證程序，確保房地產(chǎn)抵押登記正確無誤。

2.防范在建工程抵押登記風險，堅持慎辦原則，防止房地重復(fù)抵押，房地產(chǎn)抵押登記機關(guān)要按規(guī)定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記（備案）無效或重復(fù)抵押，增加承擔責任的風險，為此可建立各項切實可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當事人具結(jié)保證制度、跟蹤管理制度、必要的現(xiàn)場查看制度等。

3.做好查驗及防范。查驗房產(chǎn)權(quán)證、當事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產(chǎn)現(xiàn)場情況、抵押條件，防范假證、冒充、偽造，查明抵押房地產(chǎn)是否屬于法律法規(guī)禁止抵押的范圍，權(quán)證與權(quán)屬是否一致。

篇10

一、開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)之認定

關(guān)于開發(fā)商辦證義務(wù)，該問題涉及實務(wù)性內(nèi)容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法規(guī)、規(guī)章，開發(fā)商應(yīng)承擔協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規(guī)定情形下，開發(fā)商承擔協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔主辦義務(wù)，如買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開發(fā)商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發(fā)商承擔辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認定。

我們認為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第33條規(guī)定，買受人與開發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。實務(wù)中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務(wù)。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機構(gòu)提供立項批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測繪圖紙等）的，開發(fā)商負有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開發(fā)商負有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時其所承擔的協(xié)辦義務(wù)。2.當開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項規(guī)定資料（共約計13件）備齊交給權(quán)屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應(yīng)視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開發(fā)商應(yīng)在完成整個房地產(chǎn)項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時提供有關(guān)證件，開發(fā)商承擔辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時止。

如一預(yù)售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)于交付該商品房之日起60日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時提供有關(guān)證件。法院最終認定，根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商應(yīng)承擔在交房起60日內(nèi)備齊資料（包括買受人個人申辦產(chǎn)權(quán)資料）向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責任，開發(fā)商以其已提交應(yīng)當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關(guān)部門申請辦理權(quán)屬登記手續(xù)為由主張免責不成立，故終審判決開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權(quán)屬登記部門辦理權(quán)屬登記之日止，另判決如買受人超過開發(fā)商通知期限逾期不繳納相應(yīng)證件的，開發(fā)商不再承擔相應(yīng)辦證義務(wù)。該判例就是關(guān)于辦證義務(wù)的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實踐中對《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發(fā)商所應(yīng)承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發(fā)商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據(jù)《解釋》、合同法相應(yīng)規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權(quán)屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關(guān)測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責于開發(fā)商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應(yīng)歸責開發(fā)商。

2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

3.買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責事由。