導語：如何才能寫好一篇城中村改造規(guī)劃問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：“城中村”改造 規(guī)劃環(huán)評 水環(huán)境影響 減緩措施

中圖分類號：X5 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0139-02

2009年8月，廣東省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）[1]，文中提到：“將“三舊”改造與農(nóng)村土地整治有機的結合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的廣東?！?/p>

由于“城中村”存在污水管網(wǎng)不完善，雨污混排、居民生活污水及小企業(yè)工業(yè)廢水混排等缺少水污染防治設施的現(xiàn)象，“城中村”帶來的城市水污染問題比較嚴峻。為進一步推進“城中村”改造，做好環(huán)境保護工作，在規(guī)劃環(huán)評階段提出合適的水環(huán)境影響減緩措施十分必要。為此，本文結合廣州棠涌村“城中村”規(guī)劃環(huán)評實例，對水環(huán)境影響減緩措施進行探討。

1 改造項目概況

棠涌村位于白云區(qū)白云新城西部延伸區(qū)控制范圍內(nèi)，在行政區(qū)劃上屬于新市街管轄。2010年棠涌村總?cè)丝?657人，總戶數(shù)3806戶。本次改造范圍用地約117.43公頃，全部為集體用地。其中村民生活用地60.82 公頃，村經(jīng)濟發(fā)展用地40.31公頃，水域和其他用地16.23公頃。

改造范圍內(nèi)多為村民住宅和工業(yè)廠房。村民住宅與工業(yè)廠房建筑新舊混雜，布局零亂，建筑密度大，建筑間距不能滿足要求，存在社會治安、消防等安全隱患。

2 改造實施方式

棠涌村的改造實施方式建議采用搬積木的改造方式。

（1）先村民住宅建設，后集體物業(yè)建設。

從改造的可操作性分析，建議先啟動涉及建筑較少的地塊進行改造，減少在改造期間的安置問題。通過建設商住樓，逐步搬遷、安置村民，實施搬積木式的改造。這也是村集體很愿意采取的模式。

（2）改造順序既要保障村民安置，又要兼顧集體物業(yè)延續(xù)性為降低改造風險，各期改造盡量避免出現(xiàn)臨遷情況，以先建后拆的方式進行村的改造建設。

3 水污染源分析

“城中村”改造規(guī)劃實施后，根據(jù)用水量以及相關資料對規(guī)劃區(qū)污水排放量預測，規(guī)劃開發(fā)區(qū)域污水產(chǎn)生量約為1.59萬m3/d（580.35萬m3/a）。主要為規(guī)劃區(qū)域居民生活廢水、商業(yè)配套餐活動產(chǎn)生的含油廢水等。

4 規(guī)劃實施存在的水環(huán)境影響分析

規(guī)劃范圍及周邊地區(qū)歷史上由于缺乏必要的規(guī)劃控制，城市空間布局無序，公共設施和基礎設施缺乏，建設用地混亂，產(chǎn)業(yè)（尤其是工業(yè)）布局分散，工業(yè)、房地產(chǎn)項目和農(nóng)村居民住宅建設隨意性大，“城中村”現(xiàn)象嚴重，環(huán)境狀況逐步惡化，流溪河生態(tài)保護區(qū)用地大量被蠶蝕，導致作為廣州市飲用水的水質(zhì)下降。同時，規(guī)劃范圍內(nèi)目前沒有完善的排水管網(wǎng)體系，大部分地區(qū)采用雨污合流制，直排入附近河涌或流溪河，城鎮(zhèn)的無序發(fā)展導致污水收集率低。從排水系統(tǒng)上講，存在的問題歸納起來有以下幾點：

（1）規(guī)劃范圍及周邊地區(qū)企業(yè)較多，但較分散。由于企業(yè)規(guī)模小，生產(chǎn)工藝相對落后，環(huán)境意識薄弱，有些廢水未經(jīng)處理或經(jīng)處理未達標直接排入河涌，嚴重污染了河涌水質(zhì)。

（2）城鄉(xiāng)結合區(qū)存在較多“城中村”，城中村道路雜亂無章，基本上采用明渠（溝）排放，許多魚塘和河涌直接成為排污溝，由于這些地區(qū)居住人口密集，水體污染嚴重，環(huán)境狀況較為惡劣，“城中村”環(huán)境已對整個規(guī)劃區(qū)及周邊地區(qū)的城市發(fā)展造成障礙。

（3）規(guī)劃區(qū)及周邊各個鎮(zhèn)（尤其是中心城鎮(zhèn)）近幾年人口數(shù)量增長比例逐年增加，增長幅度較大，由于污水處理設施的建設明顯滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展，各個鎮(zhèn)現(xiàn)狀排水體制部分尚為雨污合流，在現(xiàn)有道路上，采用暗道排水，污水直接排入江河，對規(guī)劃區(qū)域周邊水質(zhì)威脅較大。

（4）規(guī)劃區(qū)及周邊地區(qū)地勢復雜，人口密度小，污水管道系統(tǒng)布置難度大，污水提升泵站建設不足，投資效率較低。

5 水環(huán)境影響減緩措施探討

5.1 配套排水設施同步規(guī)劃實施

規(guī)劃實施時配套污水管網(wǎng)和提升泵站須同步實施，并通過規(guī)劃行政手段不斷完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)排水系統(tǒng)，加快城市污水處理廠的建設進度，從根本上解決水污染的問題。要重點解決規(guī)劃區(qū)內(nèi)雨污合流、污水管網(wǎng)覆蓋面不廣的為突出問題。規(guī)劃區(qū)實施嚴格的雨污分流制度。通過規(guī)劃的實施，帶動區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有雨污合流的村鎮(zhèn)實施雨污分流改造，從而實現(xiàn)改造區(qū)域污水的集中處理。

5.2 帶動改造現(xiàn)有排水設施

由于本規(guī)劃的實施后，規(guī)劃區(qū)域城市化進程將加速。根據(jù)以往經(jīng)驗，城市化進程加速過程中，城中村的市政設施落后問題將日益突出。城中村日益增加的外來人口和產(chǎn)業(yè)將加大污水的產(chǎn)生及排放量。因此，為保證改造后污水能及時排放，應加強現(xiàn)排水設施的改造，加大泵站及排水管網(wǎng)的建設。若不加以控制，將會出現(xiàn)排水設施不完善帶來污水橫流現(xiàn)象，對環(huán)境造成影響的同時，也會損傷居住區(qū)居民生活品質(zhì)和城市總體形象。

5.3 規(guī)劃區(qū)域入駐項目污水預處理措施

規(guī)劃區(qū)入駐項目在可接入污水管網(wǎng)匯入污水處理廠集中處理的前提下，項目污水應經(jīng)預處理達到《水污染物排放限值》（DB4426-2001）[2]第二時段三級標準方可排入市政污水管網(wǎng)。保證規(guī)劃區(qū)域廢水可經(jīng)市政污水管網(wǎng)進入市政污水處理廠進行集中處理，減少污水直接排入附近河涌帶來的水環(huán)境影響。

5.4 非點源水污染預防措施

由于規(guī)劃區(qū)域的城市化，地面將由鄉(xiāng)村特征轉(zhuǎn)變?yōu)闉槌鞘谢?、工業(yè)化特征，地面硬化面積加大，造成雨水涵養(yǎng)量降低，地表徑流增大，也將會把更多的污染物帶入水體。在規(guī)劃建設過程中應盡量在室外停車場，人行廣場采用透水材料，大面積硬化地面的初期雨水應盡量沉淀后再排入水體。

6 結語

分析表明，隨著本規(guī)劃的實施，除了規(guī)劃區(qū)人口及企業(yè)隨之增長外，也必將帶動周邊區(qū)域發(fā)展，規(guī)劃區(qū)域及周邊逐步城市化，污水產(chǎn)生量將進一步增長。但是隨著規(guī)劃區(qū)及周邊地區(qū)配套管網(wǎng)的建設，產(chǎn)生的污水由現(xiàn)在的污水管網(wǎng)配套不完善或集中式污水處理廠處理能力不足而分散排入納污水體情況可以得到改善。同時，隨著改造方案的落實，污水管網(wǎng)的布設，改造片區(qū)污水設施建設投入使用，排入改造區(qū)域附近河涌的廢水及水污染物量將減少大，可有效避免污水直接就近排入河涌。

因此，“城中村”改造規(guī)劃環(huán)評中找出存在的水環(huán)境影響問題，提出相應的水污染減緩措施，可在規(guī)劃實施后改善周圍水環(huán)境質(zhì)量。

參考文獻

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一、全南縣城中村的現(xiàn)狀

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟發(fā)展基礎弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導致集體經(jīng)濟發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低。縣城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設年代久遠，大多數(shù)已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會關系中生活不能適應。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮(zhèn)化建設提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標準的規(guī)劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規(guī)劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產(chǎn)生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟社會發(fā)展難得的一次機遇，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟實力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進行多層住宅或?qū)I(yè)市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場，為確保工程質(zhì)量，必須嚴格執(zhí)行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點有：對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。

（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權證。其優(yōu)點有：對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，建設商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質(zhì)上是社會組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯(lián)性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經(jīng)濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟”。要實現(xiàn)這一目標，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規(guī)劃建設、國土資源等各個部門協(xié)同做好相關工作。

（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺相關政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務，要根據(jù)城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發(fā)，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩(wěn)定。城中村改造應從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長期發(fā)展，實行“一村一案”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經(jīng)濟組織參與改造和自行改造。

篇3

關鍵詞：城中村改造；改造現(xiàn)狀；天津市

"城中村"是各地區(qū)城市化發(fā)展中出現(xiàn)的普遍問題。按建設用地占總用地比例可把城中村發(fā)展的具體形態(tài)分為三類，即"典型城中村、轉(zhuǎn)型城中村、邊遠城中村"。因此，城中村大多分布在城市邊緣、城鄉(xiāng)結合部，被城市完全包圍或半包圍形態(tài)。這種形態(tài)直接形成"邊外城市化，邊內(nèi)臟亂差"的鮮明對比，這也發(fā)映出城中村急需治理的現(xiàn)實。

一、天津市城中村改造現(xiàn)狀分析

天津市城中村改造從2004年開始，到2010年6月底，天津市中心城區(qū)涉及的66個城中村已經(jīng)陸續(xù)改造完成20個，還有46個村中城有待改造。這46個村全部坐落在環(huán)城四區(qū)，涉及21萬人口，6.5萬戶。城中村改造的主要內(nèi)容就是將城中村危陋、平舊的房屋拆除，集中建設現(xiàn)代化小區(qū)，節(jié)約出來的土地征為國家所有，用于城市建設的再發(fā)展。故這46個村需拆遷房屋達800萬平方米以上。其中有的村落確定了投資單位，有的因缺乏資金支持無法啟動改造，再加上在拆遷問題上的重重困難，因此，天津市城中村改造任重道遠。

二、天津市城中村改造問題分析

天津市城中村改造問題與我國其他地區(qū)有很多共性，但以下三點在天津市城中村改造中都比較突出。

1、公共服務設施欠缺，環(huán)境質(zhì)量差與現(xiàn)代城市發(fā)展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛通行。房屋高度無序，水、電管線混亂，煤氣管道不通，在消防、抗震等方面存在隱患。此外城中村建筑間距過小，采光、通風不足.建筑質(zhì)量不高。由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，城中村排水排污、垃圾處理等市政設施不足，加之村民的生活方式并未根本改變，使得生活性和生產(chǎn)性污水就近排入河道或農(nóng)田，固體廢棄物無序堆放，環(huán)境質(zhì)量差。這些都嚴重制約了城市整體服務功能的提高和生活質(zhì)量的改善，社會治安混亂，管理難度高，嚴重影響了城市的現(xiàn)代化形象。

2、城中村占用大量土地資源，管理混亂，權屬界定不清

城中村大多位于城市中心地帶或次中心地帶，占用了大量城市建設用地，是豐富的土地儲備資源，但是這部分土地一般涉及若干集體土地所有權單位，而由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權主體的概念設定模糊，在行使具體權利時，作為所有權人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。這些權屬不清的土地使得土地在流轉(zhuǎn)的時候更加混亂。

3、土地利用效益低，違法違章建筑嚴重

城中村大多以獨門獨戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑為主，房屋建筑占地面積大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下。由于管理制度和監(jiān)督制度不完善，導致村民因利益驅(qū)動住宅往往盡可能占用公共空間，余留的公共空間狹窄，在城中村形成"一線天"等獨特"風景"。隨著外來務工人員的不斷增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市場，所以農(nóng)民不顧一切的進行違法建設，任意侵占公共空間和道路，市政設施無人顧及，致使?jié)撛诘耐恋刭Y源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客觀原因是我國城市進程的快速發(fā)展。城市化是城中村形成的主要外動力，然而城中村很多負面現(xiàn)象還是有其潛在的原因。

1、法律法規(guī)實施力度和監(jiān)察措施不強

法律制度的滯后性是現(xiàn)實生活中出現(xiàn)"先發(fā)生后管理"問題的根本原因。而相應的監(jiān)察制度是使法律等規(guī)章制度有效實施的保證措施。監(jiān)察措施不及時，涉及到的相關問題就不能及時得到解決，這也是城中村改造問題難以有效實施的重要原因。

2、農(nóng)民的文化素質(zhì)有待提高

在環(huán)境保護和土地資源保護中，群眾一直是直接的實施者與受益者。良好的環(huán)境和充分的土地后備資源是社會安定、人民生活富足的重要基礎，但是這樣的意識并沒有深入到每個人群眾的心中。小民經(jīng)濟的自私性與集體利益沖突時，大多數(shù)人首要考慮的還是自身的利益，公益性參與只存在于少數(shù)具有高文化層次的人群中，但是在具體做的時候還是要再打折扣。城中村改造是利國利民的一項長遠事業(yè)，以利導之、以利趨之除了提高群眾自身文化素養(yǎng)外，政府的獎勵機制也應大力實施。

四、天津市城中村改造對策分析

1、明晰土地產(chǎn)權關系，制定有針對性的土地管理制度

土地產(chǎn)權關系是城中村改造問題順利解決的基礎因素，明晰的產(chǎn)權歸屬可以化解很多現(xiàn)實問題，所以制度一部專門專門關于城中村改造問題的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切關于權屬的紛爭才可迎刃而解。

2、處理好"城中村"三方關系是治理"城中村"問題的保障

城中村改造問題涉及到的主要利益主體有：政府、城市開發(fā)商、城中村居民，而城中村改造的實質(zhì)是通過解決產(chǎn)權、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益關系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主體最關注的問題才能妥善處理好城中村改造問題。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于創(chuàng)新

"城中村"改造應深入了解本地區(qū)的現(xiàn)狀特征和改造的市場條件，綜合協(xié)調(diào)各方利益，根據(jù)各地區(qū)、各類型"城中村"的不同特點，多方論證改造方案的經(jīng)濟可行性與空間可行性，提出操作性強、科學合理、特色鮮明的改造方案。

個性化是城市發(fā)展重要的內(nèi)在動力，是城市發(fā)展永恒的話題。因此，應首先繼承傳統(tǒng)建筑，體現(xiàn)地方特色，深入研究，綜合考慮城市的自然、地理、社會、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先進的規(guī)劃設計手法，編制富有地方特色、個性鮮明的改造規(guī)劃。做到"一村一策、一區(qū)一策"，把天津市打造具有活力的現(xiàn)代大都市。

參考文獻：

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[3]陳柳欽.關于天津市"城中村"改造問題的幾點建議[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.

[4]周森.城中村改制和改造的思路與對策[J]南方經(jīng)濟，2002，（2）.

[5]郭春娥，謝水木.淺談天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.

篇4

關鍵詞：城市化；城中村；改造；措施

引 言

具有中國特色的城市化模式創(chuàng)造了舉世矚目的發(fā)展成就，十分顯著地提高了我國的現(xiàn)代化進步水平。隨著社會改革的不斷推進，提高城市化發(fā)展水平是當前建設、規(guī)劃、管理工作者們重點研究的問題，是相關工作人員管理水平和工作能力的集中體現(xiàn)，城中村改造過程中的經(jīng)濟融合、發(fā)展結構優(yōu)化都是社會重點關注問題。針對其改造過程中的各個環(huán)節(jié)進行的分析也是社會發(fā)展重要研究的領域之一，對于進一步提高城市化建設發(fā)展有著重要作用。本文結合目前一些地方城中村改造的做法和經(jīng)驗，針對城中村改造提出了自己的寶貴意見，僅供參考。

1 城市化進程中的城中村問題簡介

城中村的出現(xiàn)是城市化發(fā)展進行到一定程度出現(xiàn)的產(chǎn)物，在屬性特征方面兼具城鎮(zhèn)和農(nóng)村的雙重特點，是中國快速城市化進程中出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象，它不僅阻礙了城市化的發(fā)展，也在一定程度上影響城區(qū)居民水平，甚至成為影響和制約社會加快發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要因素。

1.1 城中村的形成過程

城中村產(chǎn)生于在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，多位于城市區(qū)邊緣、城市近郊、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，是圍繞原有農(nóng)村居住地形成的人員聚集地區(qū)，其拓展領域與當?shù)爻鞘谢l(fā)展程度息息相關，很多區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和基礎設施業(yè)已成熟，但居住者的戶籍、土地權屬、經(jīng)濟組織和行政機構等管理要素改革卻相對滯后，仍保留原農(nóng)村管理體制，不能很好地適應所屬城市和開發(fā)區(qū)域的發(fā)展需求。

1.2 城中村存在的主要問題

1.2.1 土地管理缺乏依據(jù)

現(xiàn)階段城中村的土地性質(zhì)仍未發(fā)生變化，依舊屬于農(nóng)村集體所有，然而隨著社會的全面發(fā)展，但實際上其交通設施、商業(yè)和基礎設施的完善水平已經(jīng)和城市無異，其使用功能基本上等同于國有土地，其土地價值與城市國有土地相當。這種情況使得城中村土地在使用和管理方面出現(xiàn)了一定的分歧。

同時，隨著城中村人口和經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，往往在進行城市規(guī)劃和管理時，會將這部分區(qū)域列入其中，然而受限于管理組織和體制的完善性，很多城中村仍然保留著村民委員會，未能根據(jù)實際需求設立居民委員會，由村委會主導行政管理使得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的管理比重增大，導致管理功能形成了交叉，職責不明。

1.2.2 人口素質(zhì)偏低

人口流動性大是城中村的一大特點，而且這部分人員的組成比較復雜，個體素質(zhì)區(qū)別很大，來自不同地區(qū)的群體帶來了相異的價值觀和行為習慣，給管理工作帶來了一定的難度。另外，城中村的居民多為一些底層勞動者，從事的工作層次較低，囿于所受教育水平不高，這部分人員進取動力不足，缺乏創(chuàng)新競爭的動力。在行為規(guī)范和道德素質(zhì)方面也同樣存在著一定的不足之處，如公共衛(wèi)生意識差、不遵守交通規(guī)則等，并未完成從農(nóng)民到市民的社會身份的轉(zhuǎn)變。

1.2.3 土地使用混亂

在區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的促進作用下，眾多城中村的土地價值不斷攀升，出現(xiàn)了很多“子女分家、兄弟分家、女兒回娘家落戶、拆遷安置、征地安置”等不良現(xiàn)象，究其根本原因是處于私利的集體土地索求。有的村每戶各有一個老宅基，然后每戶劃分一個新宅基，再加上有些村民將自留地、菜園地私自變?yōu)檎亍?/p>

由于一戶多基的客觀存在，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一些農(nóng)民，特別是在外打工多年的農(nóng)民進入縣城，使得私下的土地交易行為不斷泛濫，出現(xiàn)了多種不合乎法律法規(guī)的交易行為，造成了混亂的土地交易局面。甚至部分村民聯(lián)合不法開發(fā)商，在未獲得許可的情況下，開發(fā)出售小產(chǎn)權商品房，給縣房地產(chǎn)市場造成了嚴重的干擾。

1.2.4 規(guī)劃缺乏統(tǒng)一科學性

科學合理的規(guī)劃是城中村發(fā)展的首要條件，然而現(xiàn)階段由于管理體制和人員組織方面的不足，使得城中村處于城市規(guī)劃的邊緣性，在進行監(jiān)管時往往會被忽略，這使得眾多城中村在建筑發(fā)展整體規(guī)劃水平較低。同時，混亂的土地交易市場，使得居民私搭亂建現(xiàn)象極為普遍，限制著地區(qū)整體居住環(huán)境的水平提升。

1.2.5 基礎設施不完善

雖然當前的城中村在基礎設施建設方面有了很大的進步，但隨著人員的進一步聚集又出現(xiàn)了新的問題。一些城中村缺乏必要的給排水系統(tǒng)，環(huán)保綠化工作相對滯后，環(huán)衛(wèi)工作未能落到實處，存在交通和消防隱患。更為極端的地區(qū)形成了違主義精神文明建設的“黃、賭、毒”集散地，極大威脅著周邊區(qū)域的社會發(fā)展和治安管理。

2 提高城中村改造水平的措施

2.1 提高政府綜合管理投入

城中村的改造管理，離不開國家公共權力的支持，同時基層城鎮(zhèn)管理人員要承擔起應有的義務，堅持“公平、公正、公開”的施政原則，詳細具體地考慮多方因素，協(xié)調(diào)滿足各主體的利益訴求，在不損害百姓的利益的前提下，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，讓參與改造單位在這一過程中獲得應有的收益，激勵其進一步實施合理科學的改造工程，形成良性循環(huán)。

2.2 開發(fā)前進行科學規(guī)劃

城中村是隨著城市經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大而產(chǎn)生的，在初期其矛盾問題并不突出，這使得當?shù)氐墓芾碚呶茨芙o予足夠的重視，沒有及時解決的城中村問題誘發(fā)了眾多城市化發(fā)展的“疑難雜癥”，這給人們敲響了警鐘。因而，在進行改造初期就應通過研究當?shù)乜陀^因素，在遵循相關發(fā)展規(guī)劃的前提下，對城郊區(qū)、城市邊緣地帶等潛在城中村發(fā)展區(qū)域進行調(diào)查，了解它們的現(xiàn)狀，將其列入城市規(guī)劃管理范圍，對土地使用進行嚴格控制，做到合理規(guī)劃，絕對不能讓城中村在無序的情況下任意發(fā)展。

2.3 維護村民的基本利益

城中村改造中的主要矛盾是各主體間的利益，在改造安置或補償方面未能與村民達成一致。在城中村改造時，拆遷村民戶籍將劃入城市管理，令其身份變?yōu)槌鞘芯用?，并給予合理的補償，在維護其利益要按照城市居民的管理標準條例執(zhí)行。

2.4 提高城中村人口素質(zhì)

文化水平和道德素質(zhì)同樣是決定城中村改造工作進行順利與否的重要因素。村民長時間的鄉(xiāng)村地區(qū)聚居生活，思想觀念未能與時俱進，文化技術還比較匱乏，缺少競爭進取的精神。只有轉(zhuǎn)變他們陳舊的思想觀念，提高他們的文化水平，培養(yǎng)他們特定的技能，授之以漁，才能為城中村的改造減小阻力。

3 城中村改造應注意的幾個問題

3.1 深入了解村民對“城中村”的改造要求

城中村改造涉及土地與房屋，大部分村民的關注重點在于：房屋拆遷賠償標準和經(jīng)費是否能滿足要求和得到確切落實；按照審批建造的住房面積是否會減少；是否一刀切都要建多層和高層，部分離城區(qū)較遠的地方是否還可以建連體式農(nóng)居；住房環(huán)境改變了，是否會影響基本生活；統(tǒng)一建多層、高層，房屋的質(zhì)量和安全能否保障等等。圖1為城中村改造審批規(guī)范流程：

3.2 改造辦法要貼近地區(qū)實際情況

城中村改造的確定，要在對當?shù)貙嶋H情況進行詳細研究調(diào)查的基礎上完成，合理的改造方式能夠節(jié)約人力物力，同時也不會影響地區(qū)的社會和諧，能夠更大程度上獲得村民的支持，目前城中村的改造方式主要包括以下三種：

（1）維持現(xiàn)狀，局部整治。針對一些規(guī)劃建造較為整齊的區(qū)域，可在其原有基礎設施建設的基礎上，對不足之處進行整改，將其列入城市整體規(guī)劃要求，因地制宜，結合實際開展城中村改造工作。

（2）全部拆除，集體改造。在未進行整齊規(guī)劃中心城區(qū)，由于這些零亂建筑、較差的基礎設施以及臟亂差的環(huán)境，使得其利用空間較少，可進行整體拆除，全部改造。

（3）延續(xù)發(fā)展，局部改造。對離中心區(qū)較遠的一些城中村，因與主城區(qū)有一定距離，可通過政策引導，綜合整治和市場調(diào)節(jié)的方式，分期分批進行改造。

3.3 城中村改造規(guī)劃要體現(xiàn)整體性

在以往的城市發(fā)展過程中，由于忽略了問題的嚴重性，城中村現(xiàn)象的過度泛濫引起了嚴重的社會問題。隨著城市化進程的加快，將會有更多的城中村產(chǎn)生。為了吸取以往的教訓，改變推進城市化產(chǎn)生城中村，通過改造城中村，來進行推進城市化的惡性循環(huán)，必須堅持在進行城中村改造的同時，加強對城邊村和城外村的控制，為高起點推進城市化打下良好的基礎。

4 結 語

在我國社會經(jīng)濟全面發(fā)展的時代背景下，以點帶面城市化發(fā)展模式，使得城鄉(xiāng)結合部的發(fā)展有了很大的改觀。那些原來緊挨著城市的那些農(nóng)村全部或大部分耕地被用作城市建設，出現(xiàn)了城中村現(xiàn)象。城中村在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外，居民生活水平低下，這是農(nóng)村村落在城市化進程中，耕地被征用后農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民，卻仍然在原村落居住現(xiàn)象導致的一系列問題，針對這些問題進行的研究對促進城市化發(fā)展有著重要意義。

參考文獻

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篇5

目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認識。有的認為城中村是城市化過程中原農(nóng)村區(qū)域形成的雜亂無序的建筑群落；有的認為城中村是指在城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)；有的認為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村的特征，沒有全面地揭示城中村作為一種居住形態(tài)和社會形態(tài)的本質(zhì)特征。

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)，或是指在農(nóng)村村落城市化進程中，由于農(nóng)村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。

二、“城中村”的成因分析

“城中村”作為城市的一個獨特現(xiàn)象，其產(chǎn)生的原因是多方面的，主要有以下四個因素：

1、特有的城鄉(xiāng)二元管理體制。在我國城市化過程中，盡管許多村莊早已進入城區(qū)范疇，農(nóng)用地被征用殆盡，村民收入也主要轉(zhuǎn)向

二、三產(chǎn)業(yè)，但這部分“農(nóng)村”仍然保留著“村建制”，實行著村的行政管理，整個村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨立王國”和經(jīng)濟上的“利益共同體”，并與其強烈而盲目的牟利動機相結合，不斷背離著城市化的目標和要求。其中，尤以農(nóng)村土地集體所有制和宅基地政策為核心，是城中村土地利用出現(xiàn)無序化的最大源頭，形成城中村的重要制度條件。

2、“不徹底”的城市化政策。在城市化初期，為盡力降低城市發(fā)展成本，政府在對農(nóng)村征地過程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以國家征用方式逐步將農(nóng)村集體大部分土地轉(zhuǎn)為國有并納入城市用地的同時，多數(shù)村民并無同步轉(zhuǎn)為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫(yī)療、就業(yè)等主要交由村集體統(tǒng)一負擔，村民的生計仍主要固化在剩余集體土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，政府對農(nóng)村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農(nóng)民的經(jīng)濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農(nóng)民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加政府短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅(qū)使，激發(fā)了農(nóng)民在剩余土地上進行無序開發(fā)的熱情。由于征地時序不

一、自留用地分布零亂以及政府規(guī)劃滯后及監(jiān)管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現(xiàn)了。

3、不斷膨脹的“地下經(jīng)濟”。所謂地下經(jīng)濟，即指國家工商稅務許可之外的灰色經(jīng)濟或黑色經(jīng)濟。由于良好的區(qū)位交通條件和鄰近大市場的特殊優(yōu)勢，城中村成為各類地下經(jīng)濟繁衍的“沃土”。加之基于土地集體所有制而導致的管理“失靈”，許多在城市管理中被排斥和打擊的經(jīng)濟活動紛紛匯聚到城中村當中，以出租屋為“據(jù)點”，不斷擴大其規(guī)模，也成為村民經(jīng)濟收益的一個重要來源。這樣，在巨大共同利益的驅(qū)動下，“地下經(jīng)濟”為城中村帶來了豐厚租金，城中村則為“地下經(jīng)濟”的發(fā)展壯大提供了必要保護。

4、規(guī)劃滯后及對農(nóng)村違法批地批建的縱容與默許。在城市化過程中，規(guī)劃部門沒有預測到城市擴張的速度和郊區(qū)農(nóng)村出現(xiàn)的各種新情況，因而在城市規(guī)劃中未能充分考慮城市的長遠發(fā)展和土地的統(tǒng)一控制；而當混亂情況出現(xiàn)后，又沒有及時加以解決和預防新的類似情況的發(fā)生?？v容了城中村的違法批建行為，導致村落建設嚴重背離城市規(guī)劃標準及大量違章建筑出現(xiàn)。

可見，城中村問題是我國傳統(tǒng)體制性因素和各地政策性因素綜合作用的結果，是我國農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的一種獨特現(xiàn)象，集中反映了我國城市化進程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進程的不徹底性。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級階段推進的結果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢，其實質(zhì)屬于“內(nèi)涵式城市化”或“城市的城市化”。

三、“城中村”存在的問題

“城中村”作為城市化中一種獨特的現(xiàn)象，在管理體制上，一方面它作為城市社區(qū)的組成部分，必須接受城市政府的領導，應當在城市社區(qū)管理體制下運行；另一方面它屬于農(nóng)村社區(qū)，在土地制度、戶籍管理制度等方面必須執(zhí)行農(nóng)村社區(qū)管理體制，從而構成了管理體制的交叉性。城市與農(nóng)村“二元管理體制”并行存在、共同發(fā)揮作用，構成了其“邊緣社區(qū)”的特征。在人口構成上，由于村民、市民和流動人口（暫住人口）的混合構成，形成了界限分明的社會群體，不僅不同的社會地位使其出現(xiàn)了社會分層現(xiàn)象，而且高度集中的流動人口因為地緣、血緣、職業(yè)不同等原因，又造成了社會群體細分現(xiàn)象，出現(xiàn)了不同的“亞群體”。如以職業(yè)劃分的垃圾村、網(wǎng)吧村、民工村、村等等。

“城中村”這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：

1、城市規(guī)劃滯后，建筑密度太大。有的“城中村”建筑密度達到70%，甚至達到90%，形成“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”等獨特風景。

2、村民居住環(huán)境差。由于房屋密度高、采光通風條件差、違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現(xiàn)象突出，村容村貌普遍較差。

3、用地管理混亂?！俺侵写濉本幼∮玫?、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，宅基地、集體用地管理與建設混亂，違法違章建筑相當集中，住宅多以獨家獨戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑而成，造成土地資源的嚴重浪費。

4、基礎設施不完善?！俺侵写濉钡牡缆贰⒐┧?、供電、電訊、排水、垃圾處理一般都不配套，各種管道、電線雜亂無章，排水排污不暢、內(nèi)澇時有發(fā)生、垃圾成災，衛(wèi)生死角多，并且缺乏公共綠地與體育等設施。

5、消防隱患嚴重?！俺侵写濉眱?nèi)街巷狹窄彎曲。消防通道嚴重不足或堵塞，道路又往往被店鋪擠占，造成消防車難以進入。

6、不正之風盛行。制假售假、偷漏稅、無證經(jīng)營人員在“城中村”聚集現(xiàn)象較為突出，對正常的市場生產(chǎn)經(jīng)營秩序沖擊嚴重。

7、治安形勢嚴峻?！俺侵写濉背鲎馕菥劬恿舜罅咳狈τ行Ч芾淼耐鈦砣丝冢蔀樽躺包S賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發(fā)生。由于外來暫住人口和流動人口成分復雜，甚至其中夾雜了一些負案在逃犯罪分子，流動人口成為主要犯罪群體，造成犯罪率迅速上升。同時各種以外來人口為主體的“三倍女”、“買”充斥其間，嚴重污染了社會環(huán)境。

四、“城中村”改造的對策措施

“城中村”問題是一個復雜的社會問題，不是單純地把“城中村”村民的戶籍從農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市居民戶口，而是事關城市化進程、“城中村”農(nóng)民切身利益和社會穩(wěn)定大局。按照城市功能統(tǒng)一規(guī)劃，對“城中村”進行徹底改造，使之盡快融入城市成為許多地方城市建設的重點工作。筆者認為，“城中村”改造應做好以下四個方面的工作：

1、以規(guī)劃為龍頭，加強土地規(guī)劃、利用管理。規(guī)劃是改造建設的龍頭，要以城市總體規(guī)劃，總體設計為基礎，把“城中村”納入城市規(guī)劃管理之中，加大城市規(guī)劃宣傳力度。要利用電視、廣播等媒體，張貼城中村規(guī)劃圖，召開村小組會、村民代表會、村民大會等多種形式，廣泛宣傳城中村改造的重大意義及城中村改造的方案、政策、規(guī)劃等內(nèi)容，做到家喻戶曉、人人皆知，強化村民自覺改造意識，為城中村改造營造良好的輿論氛圍，使市民(包括“城中村”農(nóng)民)支持城市規(guī)劃和城市建設?！俺侵写迨浅鞘械囊徊糠郑湟?guī)劃設計理應按照城市總體規(guī)劃和城市設計的要求進行，科學地編制城中村改造總體規(guī)劃，同時要保障規(guī)劃的效果和質(zhì)量。

2、“城中村”居民住房改造的統(tǒng)一化和產(chǎn)權的明確化?！俺侵写濉钡淖》勘仨毎闯鞘幸?guī)劃統(tǒng)一改造，但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建設中的拆遷戶，隨意安置到城效交通不便的邊遠地區(qū)，應盡可能就近建造農(nóng)民公寓進行安置。否則，由于安置地點過遠，新區(qū)設施不配套，容易引起各種各樣的矛盾，造成村民與政府的對立?！稗r(nóng)民公寓”建造中的資金短缺問題，除村民拆舊房所獲補償外，其余的可采取多元化的形式解決。

3、妥善解決“城中村”居民的就業(yè)和出路?！俺侵写濉本用竦木蜆I(yè)，必須突破貨幣安置和招工安置的舊框框，實施開發(fā)性安置。開發(fā)性安置，是通過開放性項目的建設，來解決“城中村”村民的生產(chǎn)和生活出路。這種安置方式，將農(nóng)民置換“城中村”土地使用權獲得的安置費，通過開發(fā)性項目的投資轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)性的物質(zhì)資本，使“城中村”村民通過與生產(chǎn)性物資資本結合實現(xiàn)再就業(yè)，它兼顧了村民就業(yè)和長遠的生活保障，能夠彌補貨幣安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民轉(zhuǎn)籍即失業(yè)的憂慮，使其避開只身進入勞動力市場競爭就業(yè)時在文化素質(zhì)和技能方面的劣勢。

4、妥善解決“城中村”村民的養(yǎng)老保障問題?？梢詤⒄諊夂蛧鴥?nèi)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，建立面向“城中村”轉(zhuǎn)籍農(nóng)民的養(yǎng)老保障體系，徹底解決他們的后顧之憂。其具體做法是，通過村級集體經(jīng)濟提取部分土地補償金和村辦企業(yè)收入，用作養(yǎng)老保險基金，將該養(yǎng)老保險基金交給實力和信譽具佳的商業(yè)保險公司托管。商業(yè)保險公司為每個村民建立個人賬戶，該賬戶所有權歸村民自己所有。村民達到規(guī)定年齡后，由保險公司負責養(yǎng)老金的給付，提倡以年金方式領取。

結語

總之，對“城中村”改造，是城市建設的需要，是社會發(fā)展的必然?？偨Y目前城中村改造的做法，要特別注意防止將城中村改造僅僅局限于房屋形態(tài)的改造，忽視城中村社會形態(tài)的改造。有的地方城中村改造僅僅實現(xiàn)了統(tǒng)建，改變了一戶一棟的建筑模式，但社區(qū)的封閉性仍然沒有改變，依然是過去那個村，依然是過去那些村民，依然是一戶村民擁有多套出租屋，租住房屋的依然是原來那些人。其結果是，房屋變漂亮了，基礎設施也完善了，但居住結構和社會結構依然未變，社會面貌和社會問題可能依然如故。

篇6

一、“城中村”現(xiàn)狀

城關鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)共有18個“城中村”，這些“城中村”違章建筑普遍存在，土地資產(chǎn)流失嚴重，居住環(huán)境極差、公用基礎設施薄弱、人口構成多元化、治安狀況堪憂、計劃生育難、火災隱患大、村民綜合素質(zhì)、轉(zhuǎn)變生活習慣跟不上等等。以上這些都是城市管理和新建設必須根治的問題，加快“城中村”改造步伐，從源頭上治理臟、亂、差，是建設和長遠發(fā)展的一個根本性措施。

二、“城中村”改造面臨的問題

（一）拆遷補償問題

1、違章建筑的認定問題?！俺侵写濉边`章建筑具有普遍性，若承認其合法，給予相應補償，必然引發(fā)新的違章建筑浪潮，加大城市管理難度和增加拆遷成本；若認定其違法，則強制拆遷難度大，必然引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

2、拆遷補償模式問題。根據(jù)調(diào)查，大部分村民樂意接受異地安置或回遷安置，不愿接受貨幣補償，這給開發(fā)“城中村”帶來巨大的改造成本和風險，令開發(fā)商望而卻步，對參與“城中村”改造失去積極性。

（二）村民社會保障體系問題。失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題是廣大農(nóng)民最大的后顧之憂，如何建立健全社會保障體系，給失地農(nóng)民一顆“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的關鍵。

（三）“城中村”改造操作模式需進一步探討?！俺侵写濉备脑煨枰鐣鹘绲姆e極參與，這是一個不爭的事實，但誰主導改造，如何操作還需進一步探討。

（四）相關政策措施不完善?！俺侵写濉备脑旌蟮墓┑啬Ｊ?、規(guī)劃設計要求等相關政策不完善，使得“城中村”改造沒有明確的目標，不能很好地調(diào)動社會各界的積極參與。

三、“城中村”改造的幾點建議

（一）政府主導，做好拆遷補償。

1、對違章建筑只給予補助，體現(xiàn)違章無利可圖。由于“城中村”違章建筑具有普遍性，可兼顧拆遷成本和維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)有法必依的原則，對違章建筑只給予補助，補助額不大于建筑物成本。

2、加強異地安置與貨幣補償相結合的拆遷補償模式的研究。把外地“城中村”改造的先進經(jīng)驗和實際做法揉和到具體操作過程當中去，積極加強對各種補償模式的研究，對“城中村”的改造將起到巨大的推動作用。

（二）建立健全針對失地農(nóng)民的社會保障體系。

針對失地農(nóng)民的社會保障體系，可以從以下幾個方面建立健全：

1、建立合理的征地補償費用支配機制。征地補償費應作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和其他合理的投資，確保資產(chǎn)增值。

2、建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障機制。目前農(nóng)村社會保障尚未立法，各項制度建設尚處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路進行解決，初步建立起失地農(nóng)民的社會保障體系。

3、就業(yè)是失地農(nóng)民最好的保障。聯(lián)合有關部門，有針對性的建立教育培訓保障機制，重視失地農(nóng)民的教育培訓，加大以職業(yè)技術、崗位技能為重點的就業(yè)培訓，提高失地青壯年農(nóng)民轉(zhuǎn)崗就業(yè)能力，建立多層面的縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級農(nóng)民職業(yè)技能培訓網(wǎng)絡體系，使失地農(nóng)民充分就業(yè)。這既提高了村民綜合素質(zhì)，又保證了農(nóng)民生活水平不降低。

（三）積極探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造應以政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃設計，以市場運作為主要模式，堅持節(jié)約集約用地，不斷探索“城中村”改造的新模式、新辦法。

篇7

城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則

8、實行產(chǎn)權調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

(一)實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區(qū)建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領到的土地征用補償款建造住房或進行

二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

(二)推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會關系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔心自己的就業(yè)，更擔憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間(大多是違章建筑)，平均每戶2.5間。現(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎設施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿?，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設成本高昂影響財務平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

(三)城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn)“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當?shù)挠職?，也要有科學決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓;對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領導和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業(yè)主等引領作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴格規(guī)劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W發(fā)展觀的核心;時刻關心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發(fā)揮培訓和就業(yè)指導功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

篇8

Abstract:With the urbanization of china, “the village inside city” is becoming a normal phenomenon. Currently，with building civil city and ecological city, governments at all levels are remedying “the village inside city” strongly. We remind that in the process，in one hand, we must hold on the guiding principles of Marxism, not only protect mass’s benefits, but also make the remedy based on it; in the other hand ,hold on the guiding principles of the scientific outlook on development, not only reflect integration but also people-oriented.

關鍵詞：“城中村”改造 馬克思級差地租理論 科學發(fā)展觀

Key words:the remedy of “the village inside city”; hierarchical rent of Marxism; scientific outlook on development

作者簡介：牛宏艷 性別：女 出生年：1986年 籍貫：河北保定 學位：碩士研究生 單位：南開大學教育學院 研究方向：基本原理（地租理論與土地問題）

“城中村”即存在于城市中的村莊，有的學者認為是指位于城市規(guī)劃范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)結合部，沒有農(nóng)用地或有少量農(nóng)用地，居民生活方式已經(jīng)非農(nóng)化的村落。 “城中村”是由于城市的快速發(fā)展導致的直接后果。在城市化過程中，由于農(nóng)民宅基地的拆遷費要高于耕地，所以政府或開發(fā)商繞過宅基地而占有成本較低的農(nóng)用耕地，日積月累，便形成了一塊塊農(nóng)村住宅夾在城市中間這種特殊的現(xiàn)象。

一、“城中村”改造普遍存在的問題

“城中村”具有既不同于城市又不同于真正農(nóng)村的特殊性，這就使其在城市改造中存在許多難以解決的問題。

首先，形成“釘子戶”現(xiàn)象?！俺侵写濉蓖缤链缃?，許多村民為以地生財，就在原有住宅基礎上將房子擴展或建成多層用于出租，單收租金就是一筆不小的財富，當城市建設繞不開這些農(nóng)民土地及其建筑時，就極易形成農(nóng)民要求過分的高補償，演化為城市建設和公共事業(yè)發(fā)展不易協(xié)調(diào)的嚴重阻礙。

其次，形成格格不入的“疤痕”現(xiàn)象。城市建設是納入統(tǒng)一規(guī)劃和科學布局的，而且城市的建設風格也是通過設計院等專家學者們經(jīng)過研究設計的，是現(xiàn)代文明發(fā)展的結晶之一?！俺侵写濉钡慕ㄖ菤v史遺留或者是文化水平不高的農(nóng)民根據(jù)財力、效益、環(huán)境、鄰里格調(diào)等形成的，沒有統(tǒng)一的和科學的規(guī)劃，因此與周邊的城市建筑反差極大，猶如健康肌膚上的疤痕，影響城市景觀和外在形象。

再次，形成“犯罪”高發(fā)區(qū)和環(huán)境臟、亂、差難于治理的“高地”。大量外來務工人員和流動的社會閑散人員往往最初落腳在這些地方，因為這些地方能租到廉價的住房，又是社會治安管理的交叉區(qū)，有進行廢品收購和小本經(jīng)營的場所，所以對于治安管理、流動人口管理、環(huán)境治理、產(chǎn)品造假和違法經(jīng)營管理等提出挑戰(zhàn)。

二、“城中村”改造必須遵循的兩個基本原則

一是以馬克思地租理論為基本原則的“城中村”改造

“城中村”改造，首先遇到的就是農(nóng)民利益補償問題。因為改造過程會與農(nóng)民的宅基地或已建房屋就拆遷或者異地安置問題發(fā)生資產(chǎn)方面談判，包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的方式和補償標準等，牽涉到利益問題往往最難解決。在有些地區(qū)，“城中村”長期不能改造，很多就是這方面的原因令具體部門“頭痛”。當國家、集體和個人利益發(fā)生矛盾，實際中并不像理論上個人必須從服國家或集體利益那樣簡單，相反有時會出現(xiàn)國家服從集體、集體要服從個人利益情況，出現(xiàn)利益“僵持”現(xiàn)象，造成改造遲遲不能進行的局面。

可見，要進行“城中村”改造，解決好國家、集體、個人之間的利益關系是關鍵。那么，怎樣解決這個問題呢？我們認為必須依據(jù)的級差地租理論來解決這個問題，才比較科學可行。根據(jù)馬克思地租理論，土地所有權本身產(chǎn)生地租，絕對地租就是由于對土地所有權的壟斷而產(chǎn)生的地租。級差地租是由于對土地經(jīng)營權的壟斷而產(chǎn)生的地租。級差地租是指優(yōu)等和中等地的個別生產(chǎn)價格與劣等地的一般生產(chǎn)價格之間的差額。級差地租由于形成的條件不同又分為兩種形態(tài)，級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ是由于土地肥沃程度和地理位置不同而產(chǎn)生的級差地租；級差地租Ⅱ是由于集約化經(jīng)營所產(chǎn)生的超額利潤，即由于在同一塊土地上連續(xù)追加投資的資本生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的級差地租。在對“城中村”土地進行改造時要堅持以地租理論為基本原則。

首先，補償前，把土地價值顯化，制定補償措施。依據(jù)地租理論，制定補償費用，對農(nóng)民進行合理補償。村集體憑借對土地的所有權，享有對“城中村”宅基地的絕對地租和級差地租Ⅰ的補償。村民憑借對土地的使用權享有由于其在土地上進行的投資而形成的級差地租Ⅱ的補償。補償后轉(zhuǎn)變土地的所有權，將“城中村”的集體土地全部統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。村民宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲蟹康禺a(chǎn)后，政府把營收的土地收益大部分返還集體。就是說，明確土地的集體所有制和農(nóng)民占有權、支配權、使用權的實際，嚴格按照級差地租理論中各部分的補償劃分，不僅有比較充分的理論依據(jù)，而且補償也會比較合理。

其次，補償中，思考存在的兩大問題。一是有些地方政府成為最大收益者，他們征地進行改造“城中村”的積極性特別的高。這種收益體現(xiàn)為管理權和決策權的收益，于法于理都不相符；而且在實際操作中，往往轉(zhuǎn)包給中介機構或者工程公司，這些企業(yè)在農(nóng)民的土地上也要大撈一把，在加價轉(zhuǎn)讓土地中土地改造成本大大增加。二是農(nóng)民得到的補償不能維持長久生計和可持續(xù)發(fā)展，“失地與失業(yè)”相伴隨，或者表面看農(nóng)民得到一筆不小的補償，但是由此就在今后的現(xiàn)展中沒有增加福祉可期待性，了斷了本地發(fā)展再獲利益的關系和希望，形成實質(zhì)農(nóng)民在“城中村”改造中“吃虧”問題。不能讓農(nóng)民吃虧，就不僅要考慮土地的商業(yè)升值空間，也要考慮農(nóng)民的長遠生計和就業(yè)出路等問題，包括社會保障和醫(yī)療體制的方面。所以，通過以級差地租理論作為補償依據(jù)，能較好地解決補償標準科學、減少集體土地利益流失、實現(xiàn)農(nóng)民利益的可持續(xù)受惠。

再次，補償后，提高土地利用率和價值。置換后的土地一部分用于服務衛(wèi)生、環(huán)境綠化、公共設施的建設，剩余土地以招標、拍賣、掛牌的方式出讓。根據(jù)土地不同的地理位置，采用招標方式，政府收取土地出讓金。土地出讓金中包括絕對地租和級差地租Ⅰ。土地用途改為工業(yè)、房地產(chǎn)、旅游等的，政府收取較多的出讓金，大部分用于“城中村”的改造；土地用途改為農(nóng)村新?lián)Q的住宅，給予辦理房屋所有權證書，明確可以繼承但不可以轉(zhuǎn)讓；對已改造的“城中村”若再發(fā)生違法占地行為的，政府堅決予以查處，加強執(zhí)法的力度?？傊\用級差地租理論，要把這塊生于斯長于斯的農(nóng)民利益落在實處，在他們失去土地的依托之后，真正把他們“送進”現(xiàn)代都市，成為標準市民的一員并融入現(xiàn)代生活方式之中。

二是以科學發(fā)展觀為基本指導原則的“城中村”改造

“城中村”改造的第二個基本指導原則就是以科學發(fā)展觀為指導。從目前改造的實踐過程和先期改造的主要經(jīng)驗來看，該改造中缺乏長遠規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、合理布局，工程反復進行和不協(xié)調(diào)的問題較多，問題集中在對科學發(fā)展觀的認識不夠上面。要以科學發(fā)展觀為基本指導原則，我們認為關鍵是堅持以下三點。

首先，改造思路要科學。各地在實踐中都有一些值得借鑒和繼續(xù)探討的好經(jīng)驗。如昆明市就采取強化土地征收過程中社?；鸬恼魇?，原農(nóng)村集體征地補償款預留部分用于解決原村民的社會保障問題，將原村民納入城市統(tǒng)一的社會福利保障體系，參與昆明市醫(yī)療和養(yǎng)老保險，享受城市居民的最低生活保障。濟南的做法是，“城中村”改造，除了改善城中村居民的居住條件外，還合理利用了城市有限而珍貴的土地資源。在增量土地開發(fā)有限的情況下，更多的是對存量土地進行開發(fā)和利用，分清楚哪些配套設施由相關開發(fā)商來進行建設和管理，哪些又由政府來進行。廣州市的思路是，“城中村”改制后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民，原屬于其成員集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國家所有，凡是能給村民利益的，都要毫無保留地一次性給到位，讓村民實實在在地感覺到改造比不改造好。?？谑械乃悸肥?，“城中村”的改造堅持高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量建設等，結合本地特色及環(huán)境區(qū)位進行改造。太原市的思路是，“城中村”改造堅持建新和拆舊相結合的原則，實行建一片、拆一片的滾動式改造。新建住宅必須優(yōu)先保證本村村民安置，對改造中所涉及的城市規(guī)劃道路、綠化等公共用地上建筑物的拆遷安置也要優(yōu)先給予保證。鄭州市“城中村”改造的思路是，通過省國土資源局把城中村集體土地全部變成國有土地，但土地使用權不改變，仍是村民集體組織，由全體村民參股成立股份公司經(jīng)營，在此基礎上進行改造。總之， “城中村”改造，必須集中科學發(fā)展的經(jīng)驗和思路。

其次，改造目標要科學。充分體現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和全面協(xié)調(diào)的原則，讓現(xiàn)代文明的光芒照亮“城中村”，使這部分農(nóng)民融入到城市文明的生活方式之中，共同進入小康社會。要做好城市規(guī)劃，“城中村”的改造要具有前瞻性，從城市的整體層面考慮，科學規(guī)劃城市的建設用地、基礎設施用地，確定城市的發(fā)展水平和城市的可容性，增強政府經(jīng)營土地的計劃性。讓政府在宏觀層面做到對土地的指導性、引領性。對城市市區(qū)、“城中村”的改造要有明確的計劃和目標，改造的目標一方面使城市規(guī)劃更加合理，城市整潔有序、環(huán)境優(yōu)美；另一方面，實現(xiàn)農(nóng)民從居住方式、生產(chǎn)生活方式和心理的全體轉(zhuǎn)變，使農(nóng)民真正融入現(xiàn)代文明。改造的另外一個目標還要控制新的“城中村”的再生。

再次，改造方式要科學。充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，體現(xiàn)創(chuàng)新思路和創(chuàng)新體制，讓改造完成之后的“城中村”經(jīng)得起時間的考驗，不留任何的遺憾和“尾巴”?！俺侵写濉备脑焱ㄟ^政府宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)結合的運作方式，結合新農(nóng)村建設的方式。政府堅持做到有所為有所不為，政府制定相關政策，對改造起到政策引導作用。政府一方面要與房地產(chǎn)商合作增大廉租房的供應量，緩解房地產(chǎn)的供不應求關系；另一方面，政府要加強對城中村私房出租的監(jiān)管與整頓，加強對城中村違法建筑的執(zhí)法力度。政府可以適當縮放其他土地的供應量，讓“城中村”土地價值得到提升，就會有大量開發(fā)商看好城中村土地的利用價值，那么“城中村”土地用于工業(yè)、房地產(chǎn)等商業(yè)用途的收取較高的土地出讓金，用于平衡“城中村”改造資金的不足。改造后將農(nóng)業(yè)地租上升為城市地租，將“城中村”土地地租與城市地租調(diào)和，納入正常的競爭軌道，使整個城市的地租分布有序。這樣政府對城市的管理更有計劃性，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

“城中村”改造后，實現(xiàn)了三個方面的轉(zhuǎn)變。變“村”為“區(qū)”,變農(nóng)村戶口為城市戶口，變集體土地為國有土地。相繼就會進一步改變了城中村的環(huán)境衛(wèi)生面貌，改變了農(nóng)村孩子教育不公平的問題，改變了農(nóng)村土地規(guī)劃不合理的問題。真正體現(xiàn)了以人為本和可持續(xù)發(fā)展的思路。城市化是歷史發(fā)展的必然，城市化的過程是痛苦的，但結果往往是值得憧憬的，城市化的初衷和結果都是希望農(nóng)民能從中獲得真正的利益。

參考文獻：

[1] 馬克思恩格斯全集第46卷[M].北京:人民出版社,2003:731-772.

篇9

【論文摘要隨著城市化進程的加快，城中村已經(jīng)成為我國城市質(zhì)量提高過程中急待解決的關鍵新問題之一，其改造難度越來越大，改造成本也越來越高，已經(jīng)成為專家學者關注的熱點新問題之一。文章從經(jīng)濟視角闡述了城中村拆遷改造中存在的新問題，并以武漢市城中村拆遷改造為例提出相應的策略辦法。

一、城中村及存在的經(jīng)濟新問題

改革開放以來，我國生產(chǎn)力水平大大提高，經(jīng)濟基礎日益增強，城市化進程也在不斷加速。在城市快速發(fā)展的過程中，城市建設用地急劇擴張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設用地內(nèi)，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經(jīng)濟新問題成為城市發(fā)展的障礙。

1、較少有相應的集體企業(yè)等經(jīng)濟增長點

城中村居民主要靠出租房屋獲取租金、征地補貼、城中村拆遷改造補償費用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來源之一，城中村的違章建筑物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發(fā)展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏規(guī)劃

城中村的違章建筑多，結構復雜，市政管網(wǎng)、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或規(guī)劃執(zhí)行力度不到位、管理不規(guī)范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產(chǎn)流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產(chǎn)出率低下主要表現(xiàn)為房屋建筑占地面積大，建筑風格和城市規(guī)劃不夠銜接，呈現(xiàn)出城市景觀和農(nóng)村村落景觀共存的現(xiàn)象。

3、城中村房地產(chǎn)二級市場活躍

城中村土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地產(chǎn)權屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對低廉的土地價格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場非凡活躍（例如，小產(chǎn)權房的買賣交易等），導致由于城市規(guī)劃實施和基礎設施條件改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)嚴重流失。

另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑材料資源的嚴重浪費，而且還大大增加拆遷改造的補償費用，增加拆遷改造成本，使國家整體利益損失嚴重。因此，經(jīng)濟視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價將更大，國家資產(chǎn)的損失將更慘重。

二、武漢市城中村改造目前狀況

1、武漢市城中村

根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設發(fā)展預留地范圍內(nèi)，因國家建設征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及總?cè)丝?5.66萬人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。2004年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據(jù)實際擁有耕地目前狀況，武漢市將全市城中村分為三類摘要：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。并確定了首批進行綜合改造的16個試點村，A類村由改制后的村經(jīng)濟實體自行改造；B類村以項目開發(fā)的方式改造；C類村以統(tǒng)征儲備的方式改造。在先行試點并借鑒其他城市改造經(jīng)驗的基礎之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。

2、武漢市城中村改造實踐

（1）創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變政府職能。城中村的形成是一個歷史過程，實際是城市發(fā)展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責任和使命，更是堅持城市科學、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展理念的具體體現(xiàn)。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉(zhuǎn)變觀念，結合城市發(fā)展、土地整合、變城中村“二元”結構為“一元”結構的需要，從實現(xiàn)大規(guī)劃的需要出發(fā)，制定相關政策并采取相應辦法來保障武漢市城中村改造實踐的進行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調(diào)配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經(jīng)濟利益的訴求，而且承擔了巨額補貼，在城中村居民的就業(yè)安安置以及社保方面承擔了無限責任。

（2）目標明確，循序漸進。武漢市出臺城中村綜合改造政策，確定了“五個轉(zhuǎn)變”的目標摘要：村民邊居民、村委會變社區(qū)、村集體經(jīng)濟變企業(yè)集團、農(nóng)民變股民、集體土地變國有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點，后全面。通過股份制改造，將村集體經(jīng)濟組織依法改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的經(jīng)濟實體；進行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，清理登記好債權債務，資產(chǎn)評估結果經(jīng)村民會議認可，并報上級部門確認；對村集體經(jīng)營性凈資產(chǎn)適當扣除社會保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權量化的資產(chǎn)。在此基礎上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，規(guī)劃編制、建設管理的各項標準和控制指標，按城市規(guī)劃、管理標準執(zhí)行。

（3）引進市場化道路，推動城中村改造。土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓，有效的避免政府低估地價以及房地產(chǎn)商和村之間進行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規(guī)定摘要：“開發(fā)用地和還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟組織在爭取自行改造的競爭中處于有利地位；另一方面則可以給前期進入的開發(fā)商以適當補償。為避免基礎設施配套資金無法落實，規(guī)定土地出讓金、增值收益的60％劃轉(zhuǎn)給城中村所在的區(qū)財政專戶儲存，專用于城中村綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40％由市政府統(tǒng)籌用于城中村市政基礎設施配套建設。

三、有關武漢市城中村改造的建議

1、進一步建立健全地方法律法規(guī)

武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來難有統(tǒng)一的標準?；诔侵写甯脑旃ぷ鞯恼咝?，假如沒有相應的法律法規(guī)作為指導，會因為管理人員的素質(zhì)差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會有的人利用手中的權利，損害集體和村民的利益。政府應該根據(jù)武漢市的實際情況制定相應的法律法規(guī)來指導城中村的改造，嚴格控制操作程序，強化協(xié)調(diào)服務和加強監(jiān)管。

2、妥善解決就業(yè)、社會保障等配套制度布置

城中村失地村民的就業(yè)和社會保障新問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求。應該采取各種辦法，大力促進失地農(nóng)民再就業(yè)。原村集體所有財產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。及早培育經(jīng)濟增長點，為村民豐衣足食創(chuàng)造條件，為農(nóng)村城市化奠定良好基礎。改造后的城中村的村民理應享受城市居民同等的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和失業(yè)保險等社會保障待遇，應設計一個和城市居民相對接近、便于以后和城鎮(zhèn)社保體系相銜接的操作方案，先養(yǎng)老保險，后醫(yī)療保險和失業(yè)保險，因地制宜、循序漸進。

篇10

[關健詞]城市建設 城中村改造 勞動力安置

隨著城市化、工業(yè)化進程的加快，全國許多城市的城中村改造工作都轟轟烈烈的開展起來，特別是鄭州，由于其特殊的地理位置和廣闊的發(fā)展前景，更是在改造工作方面大膽嘗試創(chuàng)新，在這一過程中，城中村勞動力現(xiàn)狀和城市發(fā)展規(guī)劃必然產(chǎn)生矛盾，有待于進一步的優(yōu)化解決。

一、大鄭州建設下的城中村現(xiàn)狀

（一）城中村改造的必要性

建設大鄭州的目標是2020年以前，把鄭州建成真正的區(qū)域性中心城市，全國重要的商貿(mào)城市，全國重要的樞紐城市，鄭州要成為先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范帶；城鎮(zhèn)化水平達70％左右，市區(qū)人口500萬左右，發(fā)展以鄭州為中心的中原城市群經(jīng)濟隆起帶。

伴隨著大規(guī)模城市擴建而造成的城市化，工業(yè)化的快速推進，原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地性質(zhì)、建筑格局、社會管理和居民生活方式等仍保留傳統(tǒng)農(nóng)村特征，我們將它統(tǒng)稱為城中村。

這些城中村的大量存在，已嚴重制約城市化進程和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是土地和空間資源利用粗放，影響城市功能拓展。二是村落內(nèi)部規(guī)劃建設落后，環(huán)境和安全問題嚴重。三是管理服務體系不完善，影響居民生活質(zhì)量，因此，對于改造是必然的。

（二）城中村勞動力現(xiàn)狀

自鄭州開始大規(guī)模擴建起，城中村的改造大概分為兩個階段，一是從2003年到2007年6月份，第二階段是從2007年6月份到《鄭州市進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》文件的出臺。鄭州市目前在建成區(qū)范圍之內(nèi)，有行政村106個，有自然村174個，將會有143個城中村被納入到改造過程中來，其改造在共計70平方公里土地上將會涉及到常住村民30萬人，以及100萬～150萬的進城務工流動人口。

常住人口，外來務工人員。這兩個在改造過程中最重要的利益相關者，如何解決和安置好這些勞動力，同樣也關乎到這個鄭州的城市化進程和發(fā)展過程中的穩(wěn)定大局。

二、城中村改造過程中勞動力轉(zhuǎn)移出現(xiàn)的問題

（一）村內(nèi)常住人口

由于歷史因素，“城中村”是伴隨著我國城市化進程的加快?,對城市周圍農(nóng)村征地擴大等因素而形成的特殊社區(qū),之所以特殊,就在于“城中村”既與現(xiàn)代城市相區(qū)別,又不同于傳統(tǒng)的村落,它兼有城鄉(xiāng)社區(qū)的部分要素。大多數(shù)村民失去土地,成為失地農(nóng)民,而不再是傳統(tǒng)的以種植業(yè)為生產(chǎn)方式的農(nóng)民。同時,失地農(nóng)民的職業(yè)結構也開始多元化。而在就業(yè)過程中，人口素質(zhì)較低，成為一個突出的特點。

其次，村民就業(yè)安置問題上，城中村的村民一般希望能就地安置，但考慮到城市總體規(guī)劃，部分村民得不到就地安置，隨著城市規(guī)模的擴大，安置地塊越來越郊區(qū)化。在村民就業(yè)問題上，村改居后,城市邊緣的農(nóng)村失去最后的土地，生活出路、就業(yè)成為失地農(nóng)民的最大擔憂。如何實現(xiàn)失地農(nóng)民的就業(yè)方式從務農(nóng)到務工的轉(zhuǎn)變,是農(nóng)民市民化的關鍵。否則就會出現(xiàn)每征一批地,就新增一批失業(yè)農(nóng)民的情況,造成失地農(nóng)民生活貧困化、生活無著落,影響社會的安定,增加政府的財政負擔。

（二）城中村外來務工人口面對的問題

隨著城中村改造工程轟轟烈烈的展開，自然必不可免的要影響到另一個重要群體，即外來務工人員，這其中也包括大量的散商戶。這個群體工資收入低，買不起商品房，如果城中村改造后，他們又得不到合理的安置，這批人中就會有很大一部分被迫離開，趕走了潛在的勞動力和商戶，那么不但鄭州市民的生活受到了影響，對鄭州市經(jīng)濟的發(fā)展也是個損失。如今，在鄭州市的郊區(qū)正在進行著一場城中村建設的風暴，大量在城市內(nèi)環(huán)沒有棲身之所的外來務工人員紛紛涌向這些村莊，逐漸形成新的城中村，在這里，他們依然享受不到應有的人居環(huán)境，形成一種惡性循環(huán)。

三、針對城中村勞動力就業(yè)安置的對策建議

（一）城中村原住民的就業(yè)安置

“城中村”的地理優(yōu)勢，形成了一大批靠吃征地費、出租房屋為生的食利階層?，F(xiàn)在實行“城中村”改造，他們就喪失了生存基礎。要確保其自食其力，充分就業(yè)就成了一個難題。以往征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員安置無非是兩種，即貨幣安置和招工安置。貨幣安置，一來政府本來財政負擔沉重，二來補償標準過低，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員無法維持生計，容易引發(fā)各種矛盾。招工安置則由于“城中村”農(nóng)民文化素質(zhì)和技能低下而無法滿足用工單位的要求，加上目前招工制度的市場化改革，朝著勞動力競爭上崗、能上能下的方向發(fā)展。應該說，上述兩種模式對于數(shù)目較大的城中村村民的安置都是不恰當?shù)?。要由政府組織一個統(tǒng)一機構進行指導、協(xié)調(diào)工作，進行開發(fā)式安置。

1. 在安排開發(fā)性安置用地時，要統(tǒng)籌兼顧，相對集中使用，成片開發(fā)。資金方面可以考慮向社會融資、向銀行借貸或吸引外資合作開發(fā)；在地段安排上，政府應優(yōu)先考慮選擇在便于安排第三產(chǎn)業(yè)的地方進行開發(fā)性安置項目的投資；在投資項目安排上，可選擇交易市場、商場、寫字樓等預期盈利較好的項目進行開發(fā)。這樣，既能安置部分村民，又能取得較好的預期收益。

2.拓寬就業(yè)渠道，多種方式安置失業(yè)農(nóng)民。

（1）把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃,建立城鄉(xiāng)一體的失業(yè)登記制度。對失地農(nóng)民進行登記造冊,建檔立卡,詳細地了解每個人的就業(yè)和培訓意向,建立以政府為主導的多元化資金投入體制，主要從政府和社會獲得資金，從市場獲得少部分收入，積極鼓勵和支持社會力量，組織進行村民職業(yè)技術教育，有針對性地提供培訓、就業(yè)服務。(2)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的就業(yè)服務體系,充分利用市、區(qū)、街、居四級勞動就業(yè)服務網(wǎng)絡,優(yōu)先為征地勞動力提供就業(yè)服務。引導各類職業(yè)介紹機構和勞務中介組織積極向失地農(nóng)民提供就業(yè)信息,介紹失地農(nóng)民就業(yè)、組織外出務工和勞務派遣。(3)給予優(yōu)惠政策。創(chuàng)造有利條件,鼓勵失地農(nóng)民從事個體私營經(jīng)濟或民營經(jīng)濟,給從事個體私營和民營經(jīng)濟的村民提供一定的啟動、扶持資金,在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)減免一定的稅收。(4)從被征土地中拿出少量建設用地,留給被征地村集體經(jīng)濟發(fā)展二三產(chǎn)業(yè),為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)崗位。

3.對原村民的社會保障問題。由于以往我國社會保障的城鄉(xiāng)二元化制度,農(nóng)村居民的社會保障主要依靠土地保障、家庭保障、村集體保障。村改居后,土地完全喪失,失地農(nóng)民面臨著城鄉(xiāng)社會保障的斷裂。村民變成城市居民后，應在就業(yè)、社保上將得到一系列優(yōu)惠。凡在法定勞動年齡段內(nèi)，有勞動能力且有就業(yè)愿望的就業(yè)困難人員，均可參照執(zhí)行下崗失業(yè)人員再就業(yè)各項優(yōu)惠政策。改造后的“城中村”居民將納入城鎮(zhèn)社會保障范圍，困難群體將享受與城市市民相同的社會保障。

（二）針對外來務工人員的安置

據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，鄭州市區(qū)的常住人口為309萬人，暫住人口總數(shù)估計實際在120萬人以上，這樣算起來，市區(qū)平均每3人中就有一人系暫住人員。鄭州供暫住人員居住的出租屋，大部分集中在城中村。他們?yōu)槌鞘薪?jīng)濟的發(fā)展做出了巨大的貢獻，然而隨之而來的城中村改造，他們將何去何從，關系到城市建設的穩(wěn)定。1.在城中村改造工作中要高度重視困難群體的住房問題

外來務工人員、來鄭大中專畢業(yè)生是城市的重要建設者，為他們提供經(jīng)濟、適用的住房房源，是各級政府的重要職責，也是保持城市經(jīng)濟活力和競爭力的必然要求。城中村曾經(jīng)為外來務工人員、來鄭大中專畢業(yè)生和城市困難群體提供了租住房源，在城中村改造中和改造后不能讓這部分群體流離失所。要強化政府職能，加快社會保障性住房的建設。一是鼓勵各區(qū)政府和市公共住宅集團，在三環(huán)附近和城市郊區(qū)大量建設廉租房，市政府在土地、收費等方面給予優(yōu)惠政策。二是城中村開發(fā)用房中，也要大量規(guī)劃小戶型房屋，方便留鄭大中專畢業(yè)生、高收入農(nóng)民工等群體購買。三是對城中村和城市郊區(qū)違法建設查處中，對符合規(guī)劃、可以保留的房屋，政府依法沒收后，廉租房，對農(nóng)民工等特殊群體出租。

2. 考慮到高昂的改造成本，城中村出租屋本身仍存在相當?shù)睦脙r值；以及由“拆建”城中村導致城市廉租屋大量減少與面臨的巨大外來人口的居住需求之間的矛盾，城中村應當適度的保留和繼續(xù)利用。畢竟保障性住房的建設與現(xiàn)有的外來務工人員住房需求仍是問題癥結所在。應對城中村的建設實行，有批次，有梯度的進行，而避免將城中村改造等同于硬性“拆除”的誤區(qū)。

四、對城中村改造與勞動力安置之間關系的思考

在城中村這個特殊的人口環(huán)境中，原住村民是它歷史發(fā)展的基石，同時他所吸納的大量外來進城務工人員也是鄭州市經(jīng)濟和社會發(fā)展，那么他們的人居環(huán)境，他們的工作環(huán)境，要首先要值得考慮，并且要切實地加以保證。堅持以人為本，首先要體現(xiàn)在這兩部分人群。

第一，城中村改造要與調(diào)節(jié)勞動力流動和產(chǎn)業(yè)結構合理化結合起來。一方面，要充分考慮到城中村改造對外來勞動力，進而對本市勞動力市場的影響。政府要加強流動人口的規(guī)劃，將其納入城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃之中。要把流動人口的吸收和管理與城市的產(chǎn)業(yè)結構、投資結構的調(diào)整協(xié)調(diào)起來，把流動人口納入城市規(guī)劃、基礎設施規(guī)劃之中，流動人口的增長速度要與基礎設施的發(fā)展速度相適應。另一方面，則有意識地通過城中村改造實現(xiàn)對勞動力市場的引導和調(diào)控，促進產(chǎn)業(yè)的合理布局、人口結構升級和社會資源的合理調(diào)配。

第二，我們城中村改造一定要納入到城市的總體的城市化的進程當中去考慮。不能就城中村來說城中村，城中村的改造首先是需要堅持以人為本，使城中村村民以及外來務工人員無論是人居環(huán)境上，或者是在今后的經(jīng)濟發(fā)展過程中，都應該比原先更好。對城中村經(jīng)濟的改造必須考慮到對這二者的改造和重塑，提高城中村經(jīng)濟的市場應變能力或運行效率，并使原村民實現(xiàn)“人”的現(xiàn)代化、城市化，真正參與到社會分工中來。通過物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟形態(tài)的城市化、社會管理形態(tài)的城市化，最終實現(xiàn)人的城市化。

參考文獻：

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