導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇泡沫經(jīng)濟(jì)的危害，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：微泡沫鉆井液；防漏能力；發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑；鉆井液性能數(shù)據(jù)

中圖分類(lèi)號(hào)：TE254 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2011）31-0067-02

一、地質(zhì)概況

海坨子地區(qū)位于松遼盆地南部中央坳陷海坨子構(gòu)造，主力開(kāi)發(fā)層為扶余油層，含油性主要受儲(chǔ)層巖性、物性控制，形成巖性油藏和斷層-巖性油藏，泉四段儲(chǔ)層有效厚度內(nèi)平均孔隙度11.7%，平均滲透率0.64×10-3μm2，屬于低孔、超低滲儲(chǔ)層。海坨子地區(qū)青山口組和泉頭組地層裂縫發(fā)育，多為垂直裂縫和網(wǎng)狀裂縫，鉆井過(guò)程中易引發(fā)鉆井液漏失，給施工帶來(lái)很大困難。

二、微泡沫鉆井液體系確定及性能評(píng)價(jià)

（一）發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑優(yōu)選

根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)優(yōu)選得出，穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF與海坨子地區(qū)井漿配伍性好，降低鉆井液密度的同時(shí)，可保持鉆井液體系良好的流變性能、良好的穩(wěn)定井壁能力。因此，優(yōu)選穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF作為海坨子地區(qū)微泡沫鉆井液體系配方的發(fā)泡材料。

（二）微泡沫鉆井液體系配方確定

根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)評(píng)價(jià)，最終確定出了適合現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用的發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑合理加量，最終確定出了微泡沫鉆井液體系的配方：4%土+0.5%純堿+1.5%銨鹽+0.3%聚丙烯酸鉀KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%發(fā)泡劑BZ-MBF+0.3%～0.6%穩(wěn)泡劑BZ-M

BSF。

（三）微泡沫鉆井液體系發(fā)泡效果評(píng)價(jià)

隨著發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑加量的增大，井漿密度逐漸降低，粘度、切力逐漸增大，失水量和pH值基本無(wú)

變化。

（四）泡沫穩(wěn)定性評(píng)價(jià)

微泡微觀結(jié)構(gòu)為“一核二層三膜”；外觀像粘附著長(zhǎng)短不一、疏密不等絨毛球；以層膜間作用力強(qiáng)弱為標(biāo)準(zhǔn)，將微泡分為蓄集能量且結(jié)構(gòu)基本不變的氣囊和控制流變特性而動(dòng)態(tài)變化的絨毛。

獨(dú)特的微泡微觀結(jié)構(gòu)，保證了微泡以點(diǎn)接觸，不會(huì)發(fā)生聚并；在靜置狀態(tài)，在微泡外部粘附的絨毛會(huì)發(fā)生接觸，提高體系的粘度，保證鉆井液體系的穩(wěn)定。

與常規(guī)泡沫鉆井液相比，有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

1．穩(wěn)定時(shí)間，常規(guī)泡沫鉆井液穩(wěn)定時(shí)間有限，高強(qiáng)度微泡鉆井液穩(wěn)定時(shí)間在48h以上且可調(diào)。

2．微泡強(qiáng)度，常規(guī)泡沫鉆井液體系耐壓強(qiáng)度有限，且壓縮性強(qiáng)，高強(qiáng)度微泡鉆井液可耐壓超過(guò)30 MPa。

3．抗溫性能，常規(guī)泡沫鉆井液一般不抗高溫，高強(qiáng)度微泡鉆井液耐溫性可達(dá)到150℃。

（五）微泡沫鉆井液PVT試驗(yàn)

1．在高溫高壓條件下，可循環(huán)微泡依然存在，在任意溫度下可循環(huán)微泡工作液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力條件下可循環(huán)微泡工作液的密度隨溫度的升高而減小。

2．在任意溫度下可循環(huán)微泡完井液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力下可循環(huán)微泡鉆井液的密度隨溫度的升高而減小，說(shuō)明了可循環(huán)微泡射孔液在高溫和高壓情況下，依然保持微泡體系。

三、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用

2011年，在吉林油田海坨子地區(qū)開(kāi)展微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用試驗(yàn)。海115-4-4井從1560m成功將鉆井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井從1846m將鉆井液改型為微泡沫鉆井液體系，成功將鉆井液密度降至1.13g/cm3，完鉆井深2215m。兩口井均未出現(xiàn)鉆井液漏失，井壁穩(wěn)定，達(dá)到了微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場(chǎng)防漏堵漏的目的。

（一）鉆井液現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)措施

1．按配方加量保證降失水劑、防塌劑有效含量?？刂坪勉@井液的流變性、抑制性和降失水能力，將藥品用藥品箱均勻加入到鉆井液中。

2．每天做一套全套性能，作為處理鉆井液的理論依據(jù)。

3．全井處理劑加入鉆井液中的指導(dǎo)思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成膠液，保證鉆井液性能穩(wěn)定前提下不影響震動(dòng)篩、泥漿泵、井下MWD儀器的正常工作。

4．保證固控設(shè)備使用效率，篩布60目，使用效率100%，除砂器和離心機(jī)使用效率達(dá)到隨用即開(kāi)，有效控制鉆井液密度及鉆井液中固相含量。

5．鉆井液發(fā)泡后，嚴(yán)密檢測(cè)鉆井液密度變化情況，及時(shí)補(bǔ)充鉆井液中穩(wěn)泡劑和發(fā)泡劑加量，保證鉆井液密度穩(wěn)定。

（二）現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用效果

1．海115-4-2井發(fā)泡前出現(xiàn)滲漏，鉆井液改型為微泡沫鉆井液后，鉆井液密度成功降至1.13g/cm3，滲漏終止，保證了現(xiàn)場(chǎng)正常施工。

2．海坨子兩口試驗(yàn)井在使用微泡沫鉆井液施工過(guò)程中，井壁穩(wěn)定，測(cè)井順利，井徑規(guī)則。體現(xiàn)了微泡沫鉆井液良好的防塌能力。

3．微泡沫鉆井液施工過(guò)程中排量穩(wěn)定，為34L/s，泵壓11MPa，不影響上水，不影響測(cè)斜。

四、結(jié)論

1．微泡沫鉆井液技術(shù)可有效降低鉆井液密度，該鉆井液體系具有很好的防漏能力和維持井壁穩(wěn)定

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）04-0-01

在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)

1.經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種，但經(jīng)濟(jì)泡沫并不等于泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的正?，F(xiàn)象，它雖然也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的損害和浪費(fèi)，但經(jīng)濟(jì)泡沫是可以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)予以緩解或消除的，但泡沫經(jīng)濟(jì)是與市場(chǎng)機(jī)制無(wú)關(guān)甚至相反的一種對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為有害的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

泡沫經(jīng)濟(jì)，顧名思義是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結(jié)局。泡沫經(jīng)濟(jì)往往伴隨著商品價(jià)格的大起大落，但泡沫經(jīng)濟(jì)不是一般意義上的商品價(jià)格漲落，而是專(zhuān)指由過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的商品價(jià)格嚴(yán)重偏離商品價(jià)值、先暴漲后驟跌的現(xiàn)象，是社會(huì)資金過(guò)于集中某一部門(mén)、同一商品反復(fù)轉(zhuǎn)手炒賣(mài)而導(dǎo)致該部門(mén)短期內(nèi)扭曲膨脹、生產(chǎn)部門(mén)因缺乏足夠的資金而長(zhǎng)期衰退的一種必然結(jié)果。

2.泡沫經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制

泡沫經(jīng)濟(jì)之所以能夠創(chuàng)造虛假繁榮是因?yàn)樗哂幸环N特殊的運(yùn)行機(jī)制。在正常的市場(chǎng)機(jī)制中，商品價(jià)格上升必然會(huì)導(dǎo)致商品需求下降。而泡沫經(jīng)濟(jì)則不然，它會(huì)出現(xiàn)違規(guī)律的變化，價(jià)格上漲，市場(chǎng)需求增加；價(jià)格下跌，市場(chǎng)需求下降得更快， 正所謂“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要是因?yàn)槿藗冑?gòu)買(mǎi)這種商品不是為了消費(fèi)， 而是為了投機(jī)獲利。當(dāng)人們普遍認(rèn)為某種商品價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，人們就會(huì)搶購(gòu)這種商品；他們同樣知道該種商品價(jià)格將來(lái)會(huì)下降，但是他們堅(jiān)信自己能趕在價(jià)格下降以前將持有的商品賣(mài)出去，因?yàn)槭袌?chǎng)上有比自己更傻的人。同一商品的反復(fù)交易會(huì)迭加商品價(jià)格，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離商品價(jià)值；而價(jià)格上漲堅(jiān)定了大眾的信念，又會(huì)吸引更多投機(jī)者的加入，直到某一天，市場(chǎng)沒(méi)有足夠的需求時(shí)(或是因?yàn)樾判牟蛔?，或是因?yàn)槿狈Y金)，市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格可能將要回落的信號(hào)，人們猜測(cè)投機(jī)已經(jīng)走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場(chǎng)需求不足、商品價(jià)格瞬間下跌，市場(chǎng)從此一撅不振。這就是一個(gè)完整的泡沫經(jīng)濟(jì)演變過(guò)程。

當(dāng)然并不是所有商品都可以成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場(chǎng)始終保持供不應(yīng)求局面。其次，交易便利，費(fèi)用低廉，這樣投機(jī)的熱情才能順利得到實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)利好的消息才能不斷被擴(kuò)散出去，市場(chǎng)需求和價(jià)格能以很快的速度被推到。房地產(chǎn)正是這種商品之一。

另外，泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經(jīng)濟(jì)的上演總是需要以宏觀擴(kuò)張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據(jù)。無(wú)論泡沫經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)如何絢麗多彩，但從一開(kāi)始就注定了難逃破裂的結(jié)局。因?yàn)樵賹捤傻你y行信貸環(huán)境也要受到信貸規(guī)模的限制，汲養(yǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)生存的資金鏈注定要斷裂，從而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)泡沫的防范

1.加強(qiáng)土地供應(yīng)的控制，抑制土地過(guò)度投機(jī)，控制增量、盤(pán)活存量

一方面，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲(chǔ)備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購(gòu)?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎專(zhuān)员阏{(diào)控土地供應(yīng)增量；同時(shí)也可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控新投放市場(chǎng)建設(shè)用地的用途，如可確保中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房用地。另一方面可以通過(guò)設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過(guò)征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵(lì)土地持有人積極投資開(kāi)發(fā)，提高土地投機(jī)的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤(pán)活存量。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作

建立健全城市基準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)公示制度以供市場(chǎng)交易參考，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度、商品房出售網(wǎng)上申報(bào)制度，監(jiān)視土地交易價(jià)格、調(diào)查地價(jià)與土地交易情況，對(duì)取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓?zhuān)訌?qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅實(shí)行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個(gè)人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購(gòu)房投機(jī)和炒作，鼓勵(lì)自住，控制購(gòu)房投資和投機(jī)需求。

3.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制

各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計(jì)劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過(guò)建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控；通過(guò)市場(chǎng)信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時(shí)、適度調(diào)控市場(chǎng)的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展。

4.利用貨幣金融政策調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為

政府可以通過(guò)提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、提高購(gòu)房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來(lái)發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時(shí)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國(guó)的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)人手.完善個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。同整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫的房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)嚴(yán)重危害。采取引導(dǎo)性消費(fèi)的政策進(jìn)行推進(jìn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康成長(zhǎng)。合理的房?jī)r(jià)上升是正常的，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要標(biāo)志。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉國(guó)光,王洛林,李京文.2006年:中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè).

篇3

之所以用這個(gè)比喻，是因?yàn)楣P者對(duì)中國(guó)中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)前景抱以謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。1979年至2011年這33年間，中國(guó)年均GDP增速達(dá)到9.9%，年均CPI增速僅為5.6%。持續(xù)的高增長(zhǎng)、低通脹，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2010年超過(guò)日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，也使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量超越美國(guó)成為期待。

但是，即使中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量超越美國(guó)，中國(guó)人均GDP也依然僅為美國(guó)的1/6左右。況且筆者認(rèn)為，未來(lái)十年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恰如在刀鋒上行走，刀鋒的左邊和右邊，各有一個(gè)陷阱（“日本陷阱”和“拉美陷阱”）在虎視眈眈。一旦淪入其中任何一個(gè)陷阱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)都完全可能戛然而止，空留遺憾。對(duì)此，我將分兩期來(lái)談，本期重點(diǎn)談“日本陷阱”。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)貨幣化程度較高

所謂“日本式陷阱”，其核心特征是“泡沫經(jīng)濟(jì)+人口老齡化”。日本經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)80年代末期產(chǎn)生了股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重泡沫，當(dāng)這兩個(gè)泡沫在90年代初期相繼破滅后，日本經(jīng)濟(jì)陷入了長(zhǎng)期的不景氣。當(dāng)日本政府花費(fèi)九牛二虎之力，不惜以零利率與高政府債務(wù)為代價(jià)，幫助金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)與家庭修復(fù)了資產(chǎn)負(fù)債表之后，人口老齡化不期而至，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后繼乏力。在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅與人口嚴(yán)重老齡化的雙重打擊下，日本經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)“失落的十年”。2011年3月日本再次經(jīng)歷地震、海嘯、核泄漏三位一體式的危機(jī)重創(chuàng)，如果日本政府不采取非常措施，他們可能再次站在了下一個(gè)“失落的十年”的門(mén)檻邊上。

2011年中國(guó)的國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到47.2萬(wàn)億元人民幣，2011年底中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額為85.2萬(wàn)億元人民幣，這意味著中國(guó)的M2與GDP之比高達(dá)181%，遠(yuǎn)高于全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家與新興市場(chǎng)國(guó)家。目前，中國(guó)的GDP總量約為美國(guó)的2/5，但中國(guó)的M2總量比美國(guó)還要高出數(shù)萬(wàn)億美元。盡管中國(guó)是一個(gè)以銀行間接融資為主體的國(guó)家，與美國(guó)的融資結(jié)構(gòu)相差較大，但這還是說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度較高。

為什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度如此之高，但中國(guó)迄今為止還沒(méi)有發(fā)生嚴(yán)重的資產(chǎn)價(jià)格泡沫？原因之一是中國(guó)政府將通貨膨脹控制得很好，居民的通貨膨脹預(yù)期較低，愿意把錢(qián)存在銀行；原因之二是中國(guó)居民的投資渠道非常有限，資本賬戶(hù)依然存在管制導(dǎo)致居民只能在國(guó)內(nèi)分散投資組合，而國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)發(fā)展不足抑制了居民的投資渠道。盡管如此，中國(guó)上證綜指還是在2007年飆升至6000點(diǎn)以上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在2006至2007年以及2009至2010年經(jīng)歷了兩輪價(jià)格暴漲。

未來(lái)10年，中國(guó)的GDP與CPI增速均值組合可能由過(guò)去10年的10.5%+2.5%轉(zhuǎn)換至8%+5%。一旦管理不善或者遭遇外部沖擊，通脹壓力可能更大。居民通脹預(yù)期的轉(zhuǎn)變可能導(dǎo)致居民資產(chǎn)布局的轉(zhuǎn)變，即大量資金由銀行存款市場(chǎng)流向股市、房市等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。一旦應(yīng)對(duì)不當(dāng)，中國(guó)的股市或者房市就可能產(chǎn)生非常嚴(yán)重的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

泡沫經(jīng)濟(jì)或與老齡化拐點(diǎn)重疊

很多人把日本經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生歸因于1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后日元對(duì)美元的大幅升值。這其實(shí)是對(duì)日本教訓(xùn)的誤讀。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的真正原因，是廣場(chǎng)協(xié)議簽訂之后日本政府長(zhǎng)期實(shí)施的超寬松貨幣政策。相比之下，過(guò)去10年中國(guó)的貨幣政策整體上也是相當(dāng)寬松的。2002年1月至2011年12月這10年間，居民實(shí)際存款利率為負(fù)的時(shí)期恰好占到一半。尤其是2008年美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā)后，中國(guó)政府全面放松了人民幣信貸。這一輪信貸狂潮催生了由地方投融資平臺(tái)推動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，這極有可能在未來(lái)幾年內(nèi)帶來(lái)新一輪銀行不良資產(chǎn)的上升。

如果不對(duì)寬松貨幣政策的危害心存警惕，一遇到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率有所下滑或新的外部不利沖擊時(shí)就再次過(guò)度反應(yīng)，等待中國(guó)經(jīng)濟(jì)的，就很可能是一場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的盛宴。一旦盛宴落幕，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)潛力也可能被耗盡。

更為嚴(yán)峻的是，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅很可能與人口老齡化的拐點(diǎn)重疊。從2007年起，中國(guó)沿海勞動(dòng)力成本就顯著上升，這意味著中國(guó)人口紅利開(kāi)始下降。盡管業(yè)界依然存在爭(zhēng)議，但中國(guó)人口老齡化程度將在2015年之后明顯加快是大多數(shù)學(xué)者的共識(shí)。

篇4

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 泡沫 金融危機(jī) 貧富差距 銀行信貸 消費(fèi)預(yù)期

每年，房地產(chǎn)業(yè)的增加值大體占GDP的8.0%～15.0%,已成為很多發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)1993年房地產(chǎn)業(yè)年增加值僅為GDP的2.7%,按國(guó)家建設(shè)部制訂的城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃和2000年計(jì)劃, 2001年房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GDP的3.5%,預(yù)計(jì)2010年占5.0%, 2020年可望達(dá)到10.0%左右,那時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將成為名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。就2007年全國(guó)房地產(chǎn)狀況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融總體運(yùn)行良好，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策初見(jiàn)成效，在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，對(duì)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展起到了積極作用。2007年，全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款較快增長(zhǎng)。年末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.6%，比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)25.7%，比上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)房貸款余額為3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)33.6%，比上年提高14.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款在人民幣各項(xiàng)貸款中的占比同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)貸款在全國(guó)占比繼續(xù)提高，但中、西部地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速高于東部地區(qū)，東北地區(qū)房地產(chǎn)貸款增速較上年大幅下降。

在資本市場(chǎng)非常活躍的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)性逐漸提高，信貸與市場(chǎng)互動(dòng)推高形成的潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。小戶(hù)型、低價(jià)位的個(gè)人住房貸款開(kāi)始增多，商用房貸款增速下降，再交易房貸款增長(zhǎng)較快。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重還有進(jìn)一步提高的空間, 但短期內(nèi)由于房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲, 導(dǎo)致價(jià)格形成機(jī)制的扭曲, 增大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn), 阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整, 形成了一定的行業(yè)泡沫, 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的提高, 人們的投資意識(shí)不斷增強(qiáng), 為避免通貨膨脹引發(fā)資產(chǎn)縮水, 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)成了不錯(cuò)的選擇。另外, 世界范圍內(nèi)資本市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的加劇導(dǎo)致國(guó)外資金蜂擁而入, 客觀上也造成人民幣資產(chǎn)的大幅升值。投資向投機(jī)甚至向過(guò)度投機(jī)轉(zhuǎn)移, 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過(guò)度投機(jī)的傾向。這種高昂的房?jī)r(jià)絕非是被本地居民的需求所推動(dòng)的，而主要是由外來(lái)投機(jī)的游資所推動(dòng)的。房?jī)r(jià)持續(xù)上升, 開(kāi)發(fā)商越來(lái)越看準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)利潤(rùn)。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中, 開(kāi)發(fā)商的最主要資金來(lái)源是銀行貸款, 所以開(kāi)發(fā)商在擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的同時(shí)也導(dǎo)致了銀行信貸的非理性擴(kuò)張需求的旺盛加之投機(jī)的盛行, 房?jī)r(jià)不可避免地持續(xù)走高, 這些都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際價(jià)值, 產(chǎn)生泡沫, 并被越吹越大。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象, 這個(gè)泡沫就像小時(shí)候我們吹大的肥皂泡, 雖然在陽(yáng)光的照耀下還閃著七彩的光芒, 可是如果不加以控制就會(huì)急劇膨脹而形成嚴(yán)重泡沫并迅速破裂, 好似被擊碎的夢(mèng)想。夢(mèng)想的泡沫就算破滅, 也只是帶來(lái)人們偶爾的傷感和迷茫; 但房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅所帶來(lái)的后果卻是無(wú)法想象的。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫地出現(xiàn)必然與以下危害相伴而生：

首先，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破壞金融秩序、導(dǎo)致金融危機(jī)。房?jī)r(jià)飛漲不過(guò)是肌膚之瘡，而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患。在泡沫經(jīng)濟(jì)猖獗時(shí)期，投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產(chǎn)投機(jī)使得人們對(duì)資金的需求量陡然增加，產(chǎn)生利率上揚(yáng)的壓力。即使提高利率，需求量依然有增無(wú)減。銀行必然通過(guò)提高利率來(lái)獲得更高的利潤(rùn)。高利率加上高交易量使得銀行進(jìn)入一個(gè)黃金時(shí)期，利率倍增。為了謀取高利潤(rùn)，銀行必然會(huì)擴(kuò)大信貸，放松對(duì)貸款的限制。由于在泡沫經(jīng)濟(jì)中金融市場(chǎng)上有厚利刻圖，必然有時(shí)很多銀行將地準(zhǔn)備金額度，削弱了銀行體系防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。一旦泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，幾乎所有的任何企業(yè)都會(huì)受到程度不同的沖擊。如果謹(jǐn)慎小心的話，可能避免受到直接的影響。但是，無(wú)論如何，銀行系統(tǒng)都是泡沫經(jīng)濟(jì)的直接受害者，而且是重災(zāi)區(qū)，因?yàn)?，不管誰(shuí)為泡沫經(jīng)濟(jì)殉葬，銀行賬目上必然會(huì)出現(xiàn)大量的呆賬、壞賬。倒霉的企業(yè)或個(gè)人難免倒閉破產(chǎn)，最終銀行系統(tǒng)勢(shì)必被拖垮，從而出現(xiàn)全面的金融危機(jī)。

其次，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大起大落不利于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，使得各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策無(wú)法得以落實(shí)，不利于建立一個(gè)有效的可持續(xù)的社會(huì)保障體系。降低社會(huì)生產(chǎn)和資源配置效率，降低了社會(huì)資源，特別是金融資源的配置效率，嚴(yán)重扭曲了生產(chǎn)資源的配置效率，凡是泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的國(guó)家，盡管在某一段時(shí)間之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，最終都會(huì)遭遇到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

第三，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)勢(shì)必在很短的時(shí)期內(nèi)造就一批暴發(fā)戶(hù)，同時(shí)也導(dǎo)致一些人傾家蕩產(chǎn)，從而加大貧富差距和國(guó)民收入不平等。同時(shí)，造成了虛假繁榮，導(dǎo)致社會(huì)風(fēng)氣敗壞，重投機(jī)，輕生產(chǎn)，奢侈浪費(fèi)，降低了社會(huì)儲(chǔ)蓄率。

此外，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)還會(huì)阻礙工農(nóng)業(yè)的發(fā)展，助長(zhǎng)地下經(jīng)濟(jì)和非法活動(dòng)等一系列不正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體造成或大或小的危害。

結(jié)合現(xiàn)在我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)全面火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)高企，由高儲(chǔ)蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的房產(chǎn)泡沫的局面，不難看出，財(cái)富的快速聚集會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扭曲，更多的房子用于投機(jī)，因此泡沫將繼續(xù)發(fā)展。最近出臺(tái)的相關(guān)政策,從表面上看，通過(guò)增加交易成本，可以遏制一部分購(gòu)房需求。但是并沒(méi)有解決富人手里資金去向的問(wèn)題，資金最后仍然回到了房地產(chǎn)業(yè)。因此，只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產(chǎn)泡沫的辦法。

就房地產(chǎn)業(yè)而言，目前的房?jī)r(jià)高漲，不是成本推動(dòng)價(jià)格上升，而是買(mǎi)房人愿意花錢(qián)買(mǎi)房，哪怕價(jià)錢(qián)高一些。由于買(mǎi)方愿意出高價(jià)，供應(yīng)方才敢于高抬房?jī)r(jià)擴(kuò)大利潤(rùn)，或者修建高成本的房子。而買(mǎi)方踴躍購(gòu)房的表面原因，一是估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，所以買(mǎi)房投機(jī)。但房地產(chǎn)價(jià)格上升的根本原因是百姓儲(chǔ)蓄的錢(qián)缺乏別的投資渠道，不得不把閑置的錢(qián)拿去購(gòu)房。然而，近期股票市場(chǎng)充滿(mǎn)欺騙和造假，經(jīng)濟(jì)基本面很差，誰(shuí)都不敢再拿錢(qián)去買(mǎi)股票；債權(quán)市場(chǎng)的收益率又很低，存銀行的利息率比通貨膨脹率還低，不但沒(méi)有收益，還得賠錢(qián)，所以就轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。現(xiàn)在買(mǎi)房的人中有相當(dāng)高的比例不是為了自己用，而是為了買(mǎi)房保值，甚至是買(mǎi)房投機(jī)，準(zhǔn)備將來(lái)房?jī)r(jià)上升之后再賣(mài)掉。事實(shí)上許多已經(jīng)賣(mài)掉的房子并沒(méi)有住人，空置著。

造成買(mǎi)房踴躍的另外一個(gè)原因是收入分配差距的擴(kuò)大。收入分配常用的指標(biāo)是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入。我國(guó)這二者的比例達(dá)到了十倍。很高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是平均分配給每一個(gè)百姓的，其中高收入的人有更快的收入增長(zhǎng)，而低收入的人照樣沒(méi)錢(qián)。財(cái)富的集中使有錢(qián)人更有錢(qián)。如果收入差距不是很巨大，就不會(huì)有那么多的人，手里有用不完的錢(qián)，不得不拿錢(qián)爭(zhēng)著去買(mǎi)房，去買(mǎi)自己一時(shí)用不著，準(zhǔn)備空置著的房子。另一方面，中低收入的人也不會(huì)像現(xiàn)在這么窮，他們中相當(dāng)一部分人就會(huì)有買(mǎi)房能力。這種買(mǎi)房就不是投機(jī)用房，而是用來(lái)滿(mǎn)足自己住房需要，這時(shí)候的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)正常的市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，和收入分配的差距過(guò)大有密切關(guān)系?，F(xiàn)在我國(guó)大中城市的房地產(chǎn)全面火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)高企，主要就是由高儲(chǔ)蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的。而這三大原因都不是短時(shí)間內(nèi)能夠改變的。

以上的三點(diǎn)原因，如果有任何一項(xiàng)情況改變，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破滅。只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產(chǎn)泡沫的辦法。許多從事房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有廣闊的前途。這種預(yù)期只有在貧富差距減少的條件下才有可能實(shí)現(xiàn)，否則必定仍是目前這種扭曲的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]徐滇慶：房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].機(jī)械工業(yè)出版，2006.8

篇5

低效的政府投資計(jì)劃

日元升值以后，出于對(duì)國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)惡化、產(chǎn)品需求減少和GDP增幅降低的擔(dān)憂(yōu)，日本當(dāng)局各部門(mén)通力配合，采取了包括低利率、金融緩和政策以及一些結(jié)構(gòu)性改革和放松管制等措施來(lái)刺激國(guó)內(nèi)需求。

從1987年春季，日本中央政府?dāng)[脫從緊的財(cái)政政策，采取了規(guī)模龐大的緊急支出政策，通過(guò)了一筆用于公共投資的總值達(dá)6萬(wàn)億日元的附加預(yù)算。公共支出項(xiàng)目給相關(guān)行業(yè)，特別是建設(shè)行業(yè)、原材料和重工行業(yè)，首先帶來(lái)了繁榮增長(zhǎng)。政府宏偉的開(kāi)發(fā)計(jì)劃將土地價(jià)格推到了一個(gè)非常高的水平。

在公共投資的示范下，公眾相信地價(jià)一定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)需求也將會(huì)進(jìn)一步提高。地價(jià)在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了來(lái)自國(guó)內(nèi)外大量資金。這種投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)造成了生產(chǎn)與消費(fèi)之間的扭曲。投資驅(qū)動(dòng)所引起的過(guò)度投資爆炸式增長(zhǎng)，并最終使得信用與生產(chǎn)循環(huán)破裂。

寬松的金融、貨幣政策

寬松的金融政策，是泡沫生成的必要條件。為應(yīng)對(duì)“廣場(chǎng)協(xié)定”后日元升值給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不利影響，日本央行在1986年分四次把基準(zhǔn)利率從5％下調(diào)到3％，并且在1987年2月再次下調(diào)0.5％，達(dá)到當(dāng)時(shí)的歷史低點(diǎn)2.5％。

低利率的長(zhǎng)期持續(xù)使貨幣供應(yīng)量大幅增加，出現(xiàn)了所謂的“流動(dòng)性過(guò)?！?。在日本政府?dāng)U大內(nèi)需政策的鼓勵(lì)下，全國(guó)掀起了國(guó)土開(kāi)發(fā)熱潮。大量資金流向了股票及房地產(chǎn)行業(yè)，使得資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴漲。

由于遲遲沒(méi)有出現(xiàn)通貨膨脹，日本央行將匯率及物價(jià)穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，忽視資產(chǎn)價(jià)格的上升，結(jié)果導(dǎo)致了資產(chǎn)的通貨膨脹。而在“流動(dòng)性過(guò)?！眰鬟f到CPI時(shí)，日本央行的緊縮政策終于成為日本資產(chǎn)泡沫破滅的導(dǎo)火線?？梢?jiàn)，泡沫吹大的前提條件是持續(xù)寬松的貨幣政策，而物價(jià)一旦上漲，寬松的貨幣政策便無(wú)法維持下去，大規(guī)模的資產(chǎn)價(jià)格泡沫也將不會(huì)形成。現(xiàn)在看來(lái)，放任泡沫的擴(kuò)大所造成的損失，遠(yuǎn)比錯(cuò)誤地采取緊縮政策而給經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)更大。

房地產(chǎn)泡沫發(fā)生和破滅

1985年到1990年的5年間，日本城市地價(jià)在已經(jīng)很高的水平上又上漲兩倍，其中東京中央?yún)^(qū)地價(jià)上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，土地的總價(jià)值幾乎是美國(guó)的4倍，不僅地價(jià)持續(xù)飆升，而且與股價(jià)產(chǎn)生了瘋狂聯(lián)動(dòng)，導(dǎo)致泡沫時(shí)期地價(jià)和股價(jià)相互推動(dòng)、循環(huán)上漲。

1990年3月，日本大藏省《關(guān)于控制土地相關(guān)融資的規(guī)定》，對(duì)土地金融進(jìn)行總量控制，這一人為的急剎車(chē)導(dǎo)致了本已走向自然衰退的泡沫經(jīng)濟(jì)加速下滑，并導(dǎo)致支撐日本經(jīng)濟(jì)核心的長(zhǎng)期信用體系陷入崩潰。此后，日本銀行也采取金融緊縮政策，進(jìn)一步導(dǎo)致了泡沫的破滅。資產(chǎn)價(jià)格的狂跌，導(dǎo)致企業(yè)大量賬面資產(chǎn)在短短的一兩年間化為烏有。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴跌，使許多房地產(chǎn)商和建筑公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資嚴(yán)重失敗，無(wú)力償還銀行的貸款，不得不宣布破產(chǎn)。由此導(dǎo)致日本金融體系發(fā)生劇烈動(dòng)蕩，日本銀行的各項(xiàng)機(jī)能均遭到重創(chuàng)。

值得當(dāng)前中國(guó)汲取的教訓(xùn)

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策檢討，日本泡沫經(jīng)濟(jì)的教訓(xùn)告訴我們：第一，要防止由于匯率的調(diào)整，特別是本幣的升值導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫化和經(jīng)濟(jì)泡沫化。第二，尤其在物價(jià)的穩(wěn)定時(shí)期，更應(yīng)該當(dāng)心資產(chǎn)的泡沫化，否則必遭泡沫破滅的劫難。第三，必須處理好當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)繁榮與經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展之間的關(guān)系，不能為刺激短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取危害長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。因?yàn)椴徽撌秦?cái)政政策還是貨幣政策，都解決不了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的根本動(dòng)力問(wèn)題。

從房地產(chǎn)泡沫的形成來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)保持最高程度的警惕。1985―1990年間，日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的危害認(rèn)識(shí)不足，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤(rùn)，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長(zhǎng)了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了總額為50萬(wàn)億日元的貸款，占貸款總額的1/4。

其次，日本泡沫破滅告訴我們，世界上從來(lái)沒(méi)有只漲不落的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和人民生活水平普遍提高的20世紀(jì)80年代后期，日本民眾和投資者普遍相信人多地少的矛盾將導(dǎo)致日本地價(jià)持續(xù)升高，永漲不落。因此即使毫無(wú)用處的土地，各個(gè)公司也全力爭(zhēng)奪，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)越走越高。由于投資投機(jī)過(guò)度，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮。人們從銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，然后用房地產(chǎn)做抵押再去購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，造成了大量的重復(fù)抵押和貸款，并加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)稅；泡沫經(jīng)濟(jì)

    一直以來(lái)，在調(diào)控房?jī)r(jià)的各項(xiàng)建設(shè)中，物業(yè)稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的殺手锏，但始終千呼萬(wàn)喚不出臺(tái)。物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。進(jìn)入2009年以來(lái)，由于樓市突如其來(lái)的強(qiáng)勁反彈，要求物業(yè)稅盡快實(shí)現(xiàn)從“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”的聲音又高漲起來(lái)，有關(guān)部門(mén)紛紛將開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間表提上議事日程，改革已經(jīng)箭在弦上。

    一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈接和傳遞，能直接或間接影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠保持合理的發(fā)展速度，將有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)供給彈性非常弱、容易引發(fā)投機(jī)等行為的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展中容易出現(xiàn)各種“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定的危害和損失。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈的情況，例如，一些有錢(qián)人通過(guò)大量的購(gòu)房來(lái)提高住房的價(jià)格，炒熱房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴(kuò)大。

    二、房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”

中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫最早是在2004年出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)在社會(huì)各層對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)幷摬恢箷r(shí)，國(guó)家建設(shè)部門(mén)專(zhuān)門(mén)對(duì)泡沫論發(fā)表意見(jiàn)：“判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看他是否存在真實(shí)需求。”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定程度的泡沫產(chǎn)生是必然的，泡沫是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍度的表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的伴生物。目前社會(huì)輿論評(píng)價(jià)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)階段，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已不可持續(xù)。其依據(jù)主要是兩個(gè)方面：一是資金不斷流入股市樓市，導(dǎo)致這些市場(chǎng)的泡沫；二是通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、空置率、土地價(jià)格上升速度等一系列指標(biāo)認(rèn)為“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)是世界最高”。

    中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，金融支持過(guò)度是房地產(chǎn)泡沫生成的直接誘因。周京奎通過(guò)博弈論分析了房地產(chǎn)融資過(guò)程中銀行和借款人的策略選擇。認(rèn)為銀行金融支持過(guò)度，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產(chǎn)泡沫的生成，認(rèn)為金融中介的作用及信貸過(guò)度是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的直接原因，這一觀點(diǎn)具有很強(qiáng)的代表性。其次是信息不對(duì)稱(chēng)情況下，投機(jī)和炒作致使房地產(chǎn)泡沫生成。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)之所以存在原因是其市場(chǎng)上存在信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，不同人群對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不同，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)過(guò)多，出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)。最后相關(guān)體制不健全進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成。有些學(xué)者認(rèn)為地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不對(duì)等，迫使地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”，依靠大量出讓土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口，這成為導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成的制度基礎(chǔ)。

    三、物業(yè)稅拯救不了“蟻?zhàn)濉?/p>

房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)不僅讓中國(guó)政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。“如何拯救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，如何讓中國(guó)的“蟻?zhàn)濉眰冇幸粋€(gè)棲居之所成為了當(dāng)今社會(huì)的熱門(mén)話題。

    2010年1月26日，在北京市兩會(huì)上北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在政協(xié)小組討論會(huì)中透露，北京最早明年底開(kāi)征物業(yè)稅，稅務(wù)專(zhuān)家們還預(yù)測(cè)，備受社會(huì)關(guān)注的物業(yè)稅稅率大致為0.5%~1%。物業(yè)稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過(guò)于依賴(lài)土地財(cái)政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的稅收財(cái)源，同時(shí)倡導(dǎo)合理的住房消費(fèi)理念，改變?nèi)藗儭耙粍谟酪荨钡膫鹘y(tǒng)購(gòu)房思想。

    物業(yè)稅一旦出臺(tái)無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響。在一定程度上物業(yè)稅起到可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的作用，但是物業(yè)稅的征收是針對(duì)房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅，這樣就使得開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了物業(yè)保有階段。目前，我國(guó)許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個(gè)月的工資除了用來(lái)歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而提高的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來(lái)越重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的工薪階層因?yàn)橘?gòu)房“門(mén)檻”降低而購(gòu)入房產(chǎn)，就出在“平買(mǎi)貴地”的境地，隨后出現(xiàn)的問(wèn)題就是長(zhǎng)期下來(lái)付不起后期的銀行債務(wù)和物業(yè)稅，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)壞債率的增大，勢(shì)必增加的銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

    物業(yè)稅的征收盡管在短期內(nèi)可以使房?jī)r(jià)上漲得到抑制。但從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房趨勢(shì)仍然是向上走的，因?yàn)槌鞘谢?、資源稀缺、全球化等又會(huì)讓投資預(yù)期回升，物業(yè)稅的執(zhí)行可能會(huì)遇到真空，如現(xiàn)在深圳屢禁不絕的“陰陽(yáng)合同”一樣。另外，只要房地產(chǎn)走市場(chǎng)化之路，房?jī)r(jià)上漲必定以多數(shù)人為背書(shū)，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致少數(shù)人轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅讓大多數(shù)人來(lái)承擔(dān)。綜上分析，筆者認(rèn)為現(xiàn)在還不是中國(guó)出臺(tái)物業(yè)稅的最佳時(shí)機(jī)。但是房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須得到正確的規(guī)范和引導(dǎo)。所以，在未來(lái)的幾年里，不管是征收物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅，政府的管制都起著至關(guān)重要的作用，只有國(guó)家真正的重視房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注中國(guó)蟻?zhàn)宓纳娆F(xiàn)狀，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)才能得到抑制。

    參考文獻(xiàn)：

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[2]杜鵑.物業(yè)稅能否抑制高房?jī)r(jià).china credit card.2010(5).

[3]肖文曉.物業(yè)稅與降房?jī)r(jià)無(wú)必然聯(lián)系.real estate informationof china.2010(1)

篇7

【關(guān)鍵詞】泡沫的表象；泡沫破滅的影響；消除泡沫的措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”表象

縱觀國(guó)際市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫是每個(gè)國(guó)家都不可避免的經(jīng)濟(jì)通病，之所以說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”主要的表象來(lái)自以下兩點(diǎn)：

1、空置率高

目前，證明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)就是空置率的居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)一線城市的商品房空置率高達(dá)15%以上，但租金的收入僅為2%，這些數(shù)據(jù)顯示出來(lái)的就是“樓市”當(dāng)中炒作投機(jī)的因素占主導(dǎo)地位，這是一種不正常的市場(chǎng)化行為，這種消費(fèi)基礎(chǔ)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升和供需關(guān)系是畸形的市場(chǎng)需求，是沒(méi)有牢固基礎(chǔ)的需求。值得注意的是在金融危機(jī)前，美國(guó)的房屋空置率也沒(méi)有超過(guò)3%，可見(jiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求與炒作之間的矛盾已經(jīng)激化到了頂點(diǎn)。

理論界認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)之所以已經(jīng)成為“泡沫”其重要的標(biāo)志就是這些空置率，因?yàn)檫@些空置的房屋不是拿來(lái)使用的而是用來(lái)囤積期漲的，所以當(dāng)這部分需求推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，真正的需求者群體卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)而不斷的萎縮，一旦打破臨界點(diǎn)，造成剛性需求中斷，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)真空，樓市將跳水，這時(shí)一切建立在高房?jī)r(jià)上的空中樓閣將沒(méi)有基礎(chǔ)可言，而炒房者將會(huì)出現(xiàn)租不抵貸的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)銀行的房貸壞賬，這些連鎖反應(yīng)將勢(shì)必沖擊整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，所以說(shuō)目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是泡沫經(jīng)濟(jì)。

2、房屋價(jià)格和收入比失衡

中社會(huì)科學(xué)院在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究并在2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中總結(jié)，房?jī)r(jià)收入比，也就是房屋價(jià)格和家庭年收入的比，應(yīng)當(dāng)在3-6倍之間，超過(guò)6倍將導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)房屋的困難，也就會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)過(guò)高的市場(chǎng)認(rèn)同。在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的衡量下，我國(guó)在2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是全國(guó)的居民收入房?jī)r(jià)比已經(jīng)達(dá)到了8.3倍，很明顯已經(jīng)超出了人們對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是，這個(gè)8.3只是一個(gè)平均值，如果將一線城市的房屋單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，將大大超過(guò)這個(gè)指標(biāo)。在這個(gè)失衡的市場(chǎng)價(jià)格面前，普通居民已經(jīng)望房興嘆了。大多數(shù)的居民不能以合理的方式參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要標(biāo)志。

二、房地產(chǎn)泡沫破滅的影響

1、整體經(jīng)濟(jì)失衡

房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)某個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈的形成和發(fā)展，產(chǎn)業(yè)合作等都有著重要的影響，因?yàn)槿藗兊囊率匙⌒卸家跃幼楹诵恼归_(kāi)，所以住房帶來(lái)的后續(xù)消費(fèi)是影響整個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的重要推動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)不斷升高的時(shí)候，所有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格和利潤(rùn)空間也隨著不斷的上升，這就使得相關(guān)的產(chǎn)業(yè)不斷的膨脹，甚至某一地區(qū)的產(chǎn)業(yè)全部?jī)A斜，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為該地區(qū)的唯一產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致了GDP的增長(zhǎng)也越發(fā)的依賴(lài)于房地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格突破了臨界點(diǎn)而轉(zhuǎn)為下滑的時(shí)候，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈將受到巨大的沖擊，各種相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著樓市的跳水而萎縮，這就導(dǎo)致了整體經(jīng)濟(jì)的下滑，將引發(fā)股市、金融市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)等與之相關(guān)的市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，從而導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體下滑。

2、信貸危機(jī)

目前銀行的信貸支持著兩種矛盾市場(chǎng)，其一是房地產(chǎn)企業(yè)。其二是購(gòu)房者。這二者在市場(chǎng)中應(yīng)當(dāng)是對(duì)立的，也就是購(gòu)房者需要的是低廉的房屋價(jià)格，以獲取居住的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)需要的是高房?jī)r(jià)以保證利潤(rùn)來(lái)應(yīng)付信貸成本。而在房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)張的時(shí)候，銀行卻成為了這兩個(gè)對(duì)立陣營(yíng)的唯一支持者，一方面貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，使之不斷的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)在高房?jī)r(jià)的影響下是很難理智進(jìn)行的。一方面貸款給炒房者，信貸成本的低廉使的眾多的炒房者可以利用有限的資金購(gòu)買(mǎi)更多的房屋，而且在租賃市場(chǎng)上的獲利也使得尋租盛行，以此轉(zhuǎn)嫁了炒房者的信貸成本。不難看出，銀行所作的事情無(wú)異于飲鴆止渴，當(dāng)房地產(chǎn)的剛性需求不斷萎縮后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條將出現(xiàn)斷裂，這時(shí)房地產(chǎn)信貸將成為銀行的最大風(fēng)險(xiǎn)，樓價(jià)跳水，企業(yè)和炒房者的資不抵債，作為唯一的受害者，銀行面對(duì)所形成雙重打擊將是致命的。 3、行業(yè)危機(jī)

房地產(chǎn)的價(jià)格不斷的畸形上升，也導(dǎo)致了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。一些與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)不斷的擴(kuò)展其生產(chǎn)規(guī)模，從而帶動(dòng)了上下游企業(yè)的盲目擴(kuò)張和經(jīng)營(yíng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)空前“向好”的時(shí)候，這些企業(yè)當(dāng)然也能夠獲取一些利益，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦失衡，這些盲目擴(kuò)張的企業(yè)面臨的只有虧損和倒閉，這時(shí)整個(gè)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)將出現(xiàn)大起大落的經(jīng)營(yíng)變化，過(guò)剩的生產(chǎn)能力不得不推出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而造成行業(yè)性的蕭條。

4、民生質(zhì)量的下降

當(dāng)前住房條件的改善也是民生水平提高的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。但是過(guò)高的房?jī)r(jià)使得人們生活的基本支出大部分都消耗在了過(guò)高的房?jī)r(jià)上，而在生活中卻節(jié)衣縮食，降低了消費(fèi)的水平。這種日常生活成本的降低無(wú)疑是降低了居民的生活水平，這與我國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的總體目標(biāo)顯然是背道而馳的。

三、“國(guó)十一條”的基本控制作用分析

今年年初，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，以此來(lái)遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快畸形增長(zhǎng)，業(yè)界統(tǒng)一稱(chēng)之為“國(guó)十一條”。這一系列的調(diào)控措施通過(guò)時(shí)間的驗(yàn)證已經(jīng)產(chǎn)生了一定的作用，其作用的根本就是指導(dǎo)思想的正確和具體手段的準(zhǔn)確。具體的分析如下：

1、國(guó)十一條的指導(dǎo)思想：歸納這些調(diào)控政策的中心思想就是讓房子賣(mài)到真正需要房子的人手上。這個(gè)目標(biāo)看似簡(jiǎn)單，但是這個(gè)目標(biāo)的背后的真正含義就是要激發(fā)居民的剛性房地產(chǎn)需求，使之成為市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)力量，真正的還房地產(chǎn)市場(chǎng)給市場(chǎng)，而不是控制在投機(jī)者手中。這時(shí)給房地產(chǎn)發(fā)展指明了一個(gè)方向，回歸了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正市場(chǎng)面目，使一切圍繞房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資回歸理智。

2、措施的準(zhǔn)確：其一，收緊信貸政策。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)過(guò)快的時(shí)候，信貸的寬松成為了房?jī)r(jià)的推動(dòng)之一，這就給房地產(chǎn)的投機(jī)者可乘之機(jī)，利用少量的信貸低獲

參考文獻(xiàn)

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篇8

內(nèi)容摘要:2008年底,為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的影響,我國(guó)執(zhí)行了寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng),各家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出。但是由于我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資模式過(guò)于單一,風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部,因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,對(duì)于銀行業(yè)的安全及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是非常重要的。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī) 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)題提出

由于目前我國(guó)房地產(chǎn)融資模式過(guò)于單一,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢,因此風(fēng)險(xiǎn)高度集中在商業(yè)銀行內(nèi)部。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)、政策以及市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng),就可能會(huì)給銀行造成資產(chǎn)損失,形成不良資產(chǎn)。所以加強(qiáng)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究,不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求,而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的基本狀況

2008年,國(guó)際金融危機(jī)的發(fā)生,使得拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”之一的出口下滑嚴(yán)重,我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī),保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),實(shí)施了寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)。同時(shí),鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是在地方財(cái)政中的特殊地位,我國(guó)相關(guān)部門(mén)于2009年底接連出臺(tái)了惠及購(gòu)房者的政策,各地方政府也紛紛出臺(tái)救市政策。這些政策給市場(chǎng)帶來(lái)極大的信心:對(duì)于消費(fèi)者而言,其得到的信號(hào)是政府鼓勵(lì)買(mǎi)房;對(duì)于炒房者而言,政府的政策令其感到房?jī)r(jià)還將上漲;對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,政府的政策令其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前途樂(lè)觀;而對(duì)于銀行而言,積極的信貸政策使得房地產(chǎn)業(yè)成為銀行的優(yōu)先放貸對(duì)象。

2009年1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得國(guó)內(nèi)貸款9119億元,同比增長(zhǎng)53.0%,是2000年來(lái)的最高增速,總量超過(guò)2007年和2008年全年。以工商銀行為例,2009年上半年工行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款639億元,較上年增長(zhǎng)18.7%,占同期公司貸款的10.6%。此外,萬(wàn)科、龍湖、綠城等13家房地產(chǎn)企業(yè)在2009年獲得工行等銀行的巨額授信,總額接近3000億元。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展需要大量資金支持。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的《2009年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》統(tǒng)計(jì),截至2009年9月末,主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)28.3%,增速比上年同期高14個(gè)百分點(diǎn),比6月末高9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2.47萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)25.3%,增速比6月末高4.8個(gè)百分點(diǎn);購(gòu)房貸款余額為4.35萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)30.1%,增速比6月末高12.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于由房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮所引發(fā)的銀行及金融體系安全問(wèn)題,眾多專(zhuān)家學(xué)者都從各種不同的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以分析研究。

劉明興和羅俊偉(2004)分析了東亞國(guó)家的泡沫經(jīng)濟(jì),總結(jié)了泡沫經(jīng)濟(jì)與金融安全的關(guān)系。他們認(rèn)為銀行將大量資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作,促使房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),從而使得銀行部門(mén)高度脆弱,由于房地產(chǎn)泡沫破滅,可能引發(fā)銀行大量壞賬的產(chǎn)生甚至引發(fā)金融危機(jī)。

謝經(jīng)榮(2002)研究了20世紀(jì)80年代后期的日本以及美國(guó)戰(zhàn)后的房地產(chǎn)泡沫歷程,他認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的前兆和誘因,前期房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重、時(shí)間越長(zhǎng),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的扭曲也就越嚴(yán)重、危害也越大、調(diào)整時(shí)間也越長(zhǎng)。

郭自燦(2006)指出由于經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期信貸條件的放松,銀行系統(tǒng)的處境也是因此而變得比較脆弱。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,必然會(huì)引出銀行等金融機(jī)構(gòu)不良貸款的急劇增加,出現(xiàn)大量呆賬、壞賬;由于抵押、擔(dān)保物價(jià)值喪失,金融機(jī)構(gòu)將面臨巨大損失,脆弱的銀行系統(tǒng)也將受到?jīng)_擊,運(yùn)轉(zhuǎn)失靈,最后可能導(dǎo)致匯率體系的失衡,爆發(fā)全面的金融危機(jī)。

中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司的賴(lài)小民則認(rèn)為一個(gè)國(guó)家長(zhǎng)期靠投資拉動(dòng),特別是靠房地產(chǎn)支撐,是不可持續(xù)的,會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。而盡管大量貸款會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用,但是有一部分資金肯定會(huì)產(chǎn)生不良貸款,這會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)債券融資、夾層融資、利用外資、信托、REITS、產(chǎn)業(yè)基金等方式。但就我國(guó)而言,目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一,主要還是依賴(lài)于銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%以上來(lái)源于銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

同時(shí),在經(jīng)過(guò)2009年的天量信貸以后,中國(guó)銀行業(yè)核心資本充足率的平均水平也從2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,這意味著一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題,對(duì)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制將難上加難。此外,由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)證券化水平較低,沒(méi)有一個(gè)成型的房地產(chǎn)貸款債券市場(chǎng),不能有效地將堆積在銀行體系內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偨o投資銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司以及個(gè)人消費(fèi)者,也就不能有效地轉(zhuǎn)嫁銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。在金融危機(jī)的背景下,我國(guó)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾點(diǎn)。

(一)國(guó)企拿到“地王”的信用不確定風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)尚存在不確定性情況下,天量信貸大多流入了央企及國(guó)企的口袋,而在制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下,拿到足夠的土地儲(chǔ)備成為了眾多國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的首選。于是,在地王頻出的背后看到的大多是國(guó)企的身影。因?yàn)閲?guó)企通常意味著政府的信用,資金保障性強(qiáng)。但是2009年11月的阿聯(lián)酋迪拜世界推遲還債的事件則表明,在泡沫破裂的時(shí)候,企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都必須為自己的決策負(fù)責(zé)。

(二)通貨膨脹預(yù)期下的投資和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

從投資和投機(jī)行為來(lái)看,投資性買(mǎi)房誘發(fā)價(jià)格泡沫,這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。目前,在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會(huì)資金為了實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。然而投資性買(mǎi)房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi),本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但是由于炒作,投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。

(三)繼續(xù)維持房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)的銀行在房地產(chǎn)里的貸款(包括開(kāi)發(fā)商性貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)數(shù)量驚人。在這種情況下,金融機(jī)構(gòu)往往不敢輕易緊縮房貸政策。否則,房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌,銀行存量房貸將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)只有向開(kāi)發(fā)商繼續(xù)增加貸款,繼續(xù)給投資投機(jī)者提供按揭貸款,維持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高,這樣其貸款才會(huì)安全,房產(chǎn)作為抵押物才不會(huì)縮水。同時(shí),房地產(chǎn)作為地方財(cái)政的主要稅收大戶(hù),通常占地方財(cái)政收入的30%-40%,地方政府也有足夠的動(dòng)力希望銀行能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展。

(四)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)控不力風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下,商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的追求,往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展。但是其對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)于貸款項(xiàng)目的審查主觀判斷多,定量分析往往基于房地產(chǎn)項(xiàng)目可研分析報(bào)告和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù),沒(méi)有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系;也是沒(méi)有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求的變化,對(duì)于房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。由于信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具的缺失,這將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要求難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。

防范銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議

(一)改革土地出讓制度

2004年8月,我國(guó)土地出讓制度由“協(xié)議出讓”變?yōu)椤罢信膾臁敝贫?減少了在協(xié)議出讓中出現(xiàn)的毛地出讓所帶來(lái)的由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)拆遷的不和諧因素,避免了可能出現(xiàn)的暗箱操作等不當(dāng)手段,是土地資源分配的一大進(jìn)步。但是,“招拍掛”制度存在著天然的缺陷。

首先,拍賣(mài)產(chǎn)生天價(jià)地王給開(kāi)發(fā)商、銀行以及購(gòu)房者很強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生;其次土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng),在這個(gè)市場(chǎng)中,政府有足夠的賣(mài)地動(dòng)力和價(jià)格掌控權(quán)。地方政府也希望能夠通過(guò)賣(mài)地獲得巨額收入。所以說(shuō),房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革現(xiàn)行土地出讓制度從而避免更大泡沫的產(chǎn)生,是保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。

(二)控制銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的過(guò)快增長(zhǎng)

大量資金的注入,一方面不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展,另一方面往往會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。信貸資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度滲透是推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨額不良資產(chǎn)產(chǎn)生的原因。銀行業(yè)出于追逐利益的出發(fā)點(diǎn)扶植了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,可是又因?yàn)轶w制等原因陷入了房?jī)r(jià)瘋漲、信貸風(fēng)險(xiǎn)劇增的怪圈。因此,必須要采取窗口指導(dǎo)的措施監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在必要的時(shí)候可以采取更為有效的手段來(lái)阻止房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為。

(三)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道的多元化

從長(zhǎng)期來(lái)看,“信托十銀行+證券化十資本市場(chǎng)+PE”將是地產(chǎn)融資的主流組合模式。而從現(xiàn)在及今后的一段時(shí)間里,我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展將逐漸呈現(xiàn)如下層次:第一層次,商業(yè)銀行目前仍然是我國(guó)房地產(chǎn)融資的主流載體;第二層次,信托是我國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式,這是由于信托的特殊優(yōu)勢(shì)造就的;第三層次,“信托+銀行+REITs”將成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的主流模式。

(四)構(gòu)建成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括三個(gè)小循環(huán),三個(gè)小循環(huán)合在一起又組成了一個(gè)大循環(huán)。這三個(gè)小循環(huán)分別是:以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)循環(huán);以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)信托投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán);以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。我國(guó)的房地產(chǎn)商到目前為止,基本上還都是兼具房地產(chǎn)投資功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。純粹的房地產(chǎn)投資管理公司和信托基金都還沒(méi)有出現(xiàn),一些房地產(chǎn)企業(yè)希望能夠早日通過(guò)REITs為自己開(kāi)發(fā)物業(yè),尤其是永久性商業(yè)物業(yè)尋得強(qiáng)有力的靠山。而國(guó)內(nèi)信托公司推出的一系列準(zhǔn)投資信托基金產(chǎn)品也在一定程度上證明,國(guó)內(nèi)信托公司已經(jīng)具有運(yùn)用房地產(chǎn)基金模式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的能力和意識(shí)。應(yīng)該相信投資循環(huán)的形成過(guò)程,是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)五到十年所面臨的最大的一次商業(yè)機(jī)會(huì)。誰(shuí)把握住這個(gè)機(jī)會(huì),誰(shuí)就可以成功地完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)投資管理、從物業(yè)驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目到經(jīng)營(yíng)企業(yè)的價(jià)值鏈上游轉(zhuǎn)型。

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篇9

虛擬經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行效率的提高，均與虛擬經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張發(fā)展密切相關(guān)，但虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹又會(huì)引致泡沫經(jīng)濟(jì)，損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國(guó)正處于金融體制改革的關(guān)鍵時(shí)期，加入WTO后，金融服務(wù)業(yè)將被迫對(duì)外開(kāi)放，金融自由化和金融深化進(jìn)程將日益加快，研究虛擬經(jīng)濟(jì)、泡沫經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)機(jī)制，以便在充分發(fā)揮金融深化對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用的同時(shí)，防止金融深化過(guò)程中發(fā)生虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹進(jìn)而引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，已成為當(dāng)前迫切需要解決的的重要課題。21世紀(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到必須超越一國(guó)范圍之外、在實(shí)際范圍內(nèi)確保資源自由流動(dòng)，淘汰落后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式和管理模式以及相關(guān)的政策措施，將虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為時(shí)代的主旋律。

關(guān)鍵字：虛擬經(jīng)濟(jì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 金融創(chuàng)新 困難與預(yù)期 虛擬經(jīng)濟(jì)模式 全球化 虛擬經(jīng)濟(jì)的黃金時(shí)代

虛擬經(jīng)濟(jì)實(shí)際上是對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的一種異化。虛擬經(jīng)濟(jì)在國(guó)外一般有三種叫法：一是fictitious economy， 是指虛擬資本，比如證券、期貨、期權(quán)等等的交易活動(dòng)；二為virtual economy， 也譯作虛擬經(jīng)濟(jì)，指以信息技術(shù)為工具所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。三是visual economy，是指用計(jì)算機(jī)模擬的可視化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即用計(jì)算機(jī)模擬市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)政策的模擬等等。而這三個(gè)方面是相互聯(lián)系的，而當(dāng)今的交易是離不開(kāi)信息技術(shù)這個(gè)工具，尤其是在金融領(lǐng)域，正確地看待虛擬經(jīng)濟(jì)，合理的運(yùn)用虛擬資本往往會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行起到至關(guān)重要的作用。

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模式與虛擬經(jīng)濟(jì)的區(qū)別與聯(lián)系

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)就是人們通常所說(shuō)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，主要用于描述物質(zhì)資料生產(chǎn)、銷(xiāo)售以及直接為此提供勞務(wù)所形成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，虛擬經(jīng)濟(jì)逐漸獨(dú)立于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，形成其特有的對(duì)虛擬資本的持有和交易活動(dòng)。相對(duì)于人的需要的無(wú)限性而言，現(xiàn)實(shí)所能提供的滿(mǎn)足是永遠(yuǎn)也不夠的；虛擬經(jīng)濟(jì)作為一種有效的彌補(bǔ)現(xiàn)實(shí)不足的手段，經(jīng)歷了五個(gè)階段最終確立了其不可撼動(dòng)的地位。第一個(gè)階段為虛擬貨幣的資本化，即使用閑置資本成為生息資本，這是產(chǎn)生虛擬經(jīng)濟(jì)的第一個(gè)最初級(jí)的發(fā)展階段；第二個(gè)階段是生息資本的社會(huì)化，即通過(guò)銀行起搜集閑置貨幣，使它們更好的成為生息資本；第三個(gè)階段是有價(jià)證券的市場(chǎng)化，就是銀行發(fā)行的有價(jià)證券最后發(fā)展為企業(yè)的有價(jià)證券進(jìn)行市場(chǎng)交易，建立金融市場(chǎng)；第四個(gè)階段是金融市場(chǎng)的國(guó)際化；最后一個(gè)階段是國(guó)際金融的集成化，虛擬經(jīng)濟(jì)的總規(guī)模已大大超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還有進(jìn)一步發(fā)展的空間和余地。

雖然在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)在某些領(lǐng)域呈現(xiàn)出弱化的趨勢(shì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和不斷發(fā)展源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求，無(wú)論虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展多快、規(guī)模多大，其根本是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)將無(wú)從談起，即實(shí)體經(jīng)濟(jì)是第一性的，虛擬經(jīng)濟(jì)是第二性的。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也無(wú)法脫離虛擬經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)中各種金融工具及其衍生物已經(jīng)滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助虛擬經(jīng)濟(jì)的支持。忽視虛擬經(jīng)濟(jì)，會(huì)給快速發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的障礙。

不可否認(rèn)，虛擬經(jīng)濟(jì)制造出空前龐大的金融財(cái)富體系，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的促進(jìn)作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是，有助于提高整體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、健康地運(yùn)行效率。憑借發(fā)行股票、債券，并購(gòu)等多種方式，為企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大開(kāi)辟了新的融資渠道，推動(dòng)了股份制及股份合作制企業(yè)的建立和完善，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化重組，對(duì)勞動(dòng)力、技術(shù)、資金，自然資源等在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)之間合理調(diào)配，保證正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。二是，有助于優(yōu)化全社會(huì)資本的配置。虛擬資本通過(guò)市場(chǎng)發(fā)行并交易，并調(diào)節(jié)資金流向，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)快速發(fā)展；通過(guò)資產(chǎn)重組等產(chǎn)權(quán)交易形式，實(shí)現(xiàn)存量資本在不同實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)之間的再次優(yōu)化配置。三是，有助于將低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。各種全新的貸款模式以及最具代表性的融資方式：資產(chǎn)證券化、ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)、期權(quán)交易等對(duì)企業(yè)資金分配、投資方向選擇及調(diào)整具有重要影響，在很大程度上降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四是，虛擬資本節(jié)省了交易所需要的時(shí)間，充分的發(fā)揮了其作為貨幣數(shù)字化代表的作用。五是，虛擬經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，不僅增加GDP的規(guī)模，同時(shí)也提供了大量的就業(yè)崗位，緩解了大多數(shù)國(guó)家普遍面臨的就業(yè)壓力問(wèn)題。

在虛擬經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程中，其規(guī)模已經(jīng)超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)范疇。然而，虛擬經(jīng)濟(jì)存在著高度流動(dòng)性、不穩(wěn)定性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高投機(jī)性，也就在很大程度上決定著經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行依賴(lài)于對(duì)虛擬資本的最優(yōu)化利用。但是，這并非意味著單方面地強(qiáng)調(diào)虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而忽視實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。因?yàn)樘摂M經(jīng)濟(jì)的超前發(fā)展，不但不能帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的超速發(fā)展，反而會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，甚至誘發(fā)金融危機(jī)。上個(gè)世紀(jì)90年代末東南亞爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是由虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹所導(dǎo)致的，一度對(duì)該地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大破壞，并且波及到歐洲和美國(guó)，震蕩了全球的金融市場(chǎng)，上千億的資產(chǎn)在這次危機(jī)中流失。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和金融一體化程度不斷加強(qiáng)，這些金融危機(jī)的發(fā)生的幾率會(huì)不斷提高，通過(guò)國(guó)際貿(mào)易、匯率變動(dòng)以及資本流動(dòng)等渠道，蔓延到周邊國(guó)家甚至整個(gè)世界，形成區(qū)域性或世界性金融危機(jī)。價(jià)值，不同行業(yè)間的聯(lián)系越來(lái)越密切，金融危機(jī)擴(kuò)展著自己的危害范圍，房地產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)，以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)都成為了危機(jī)延伸的范圍，貸款呆帳、壞賬，不良資產(chǎn)的數(shù)量已指數(shù)的速度增長(zhǎng)。所謂的“東亞模式”，“主辦銀行制”，經(jīng)濟(jì)計(jì)劃與產(chǎn)業(yè)政策，追求企業(yè)規(guī)模，多樣化經(jīng)營(yíng)的大企業(yè)集團(tuán)等等，曾經(jīng)是中國(guó)人引以為榮的名字，也隨著這場(chǎng)空前的浩劫灰飛煙滅。

虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)困境以及人們的預(yù)期

不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，提到“虛擬”，人們通常會(huì)習(xí)慣性的將之于“虛假”聯(lián)系起來(lái)，這其實(shí)是個(gè)誤區(qū)。實(shí)際虛擬是現(xiàn)實(shí)存在的一種活動(dòng)或一個(gè)過(guò)程，其活動(dòng)產(chǎn)生的結(jié)果，盡管有些具有“無(wú)形”的特征，但是卻都是現(xiàn)實(shí)存在的。

然而，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)令許多人對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)開(kāi)始望而卻步了，更多地把精力放在對(duì)傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)注和支持上，導(dǎo)致虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度一度減慢，并出現(xiàn)了短暫的局部停滯和失控狀態(tài)。2000年開(kāi)始，由于日本放松了對(duì)金融等虛擬資本的控制，造成了一段時(shí)間內(nèi)日元升值的巨大壓力，嚴(yán)重的影響了當(dāng)時(shí)正在經(jīng)歷泡沫沖擊的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，加劇著已經(jīng)惡化的日本“兩頭在外型”的經(jīng)濟(jì)。但是這并未喚起人們對(duì)于虛擬資本的重視，而是回避它轉(zhuǎn)而將創(chuàng)造財(cái)富和分割財(cái)富的方式和范圍限制在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的范疇之內(nèi)，將“虛擬”等同于“虛假”，認(rèn)為虛擬經(jīng)濟(jì)只是一系列虛假經(jīng)濟(jì)行為的美妙的變體。

雖然在所謂的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中，正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也處處需要有與其的支持，但是與其對(duì)于虛擬經(jīng)濟(jì)，則具有更為重要的意義。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，預(yù)期之所以重要，是由于人的行為動(dòng)機(jī)中，最有力的動(dòng)力就是對(duì)自己有利的預(yù)期，所以，預(yù)期就成為了人們進(jìn)行各種選擇判斷的基礎(chǔ)，必須先行做出。在虛擬經(jīng)濟(jì)模式中，因?yàn)槠渌褂玫氖侄问翘摂M的，源于人的思維活動(dòng)，于是其重要性就一目了然了。

預(yù)期的形成過(guò)程比較的復(fù)雜，是建立在對(duì)大量相關(guān)信息的綜合處理的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)相關(guān)的信用、制度以及技術(shù)等諸多因素的綜合分析之后，從而做出相應(yīng)的反映。

預(yù)期維系著現(xiàn)存的所謂“正?！钡纳鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，反之，一種社會(huì)制度安排缺乏足夠的約束或穩(wěn)定性，就會(huì)造成人們預(yù)期的波動(dòng)，干擾正常的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，降低人們社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率。因而，具有復(fù)雜性，介穩(wěn)性，高風(fēng)險(xiǎn)，寄生和周期性的虛擬經(jīng)濟(jì)就會(huì)被認(rèn)為是一種非常態(tài)的形勢(shì)，從而人們對(duì)于它的預(yù)期自然不會(huì)高。毋庸置疑，這是虛擬經(jīng)濟(jì)經(jīng)常被冷落的原因之一，不過(guò)人類(lèi)的認(rèn)識(shí)能力會(huì)不斷的提高，對(duì)于它的把握也會(huì)更加客觀，公正。 我國(guó)金融改革過(guò)程中虛擬經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；匯率變化；措施

房地產(chǎn)所占據(jù)的行業(yè)市場(chǎng)一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首選條件，因?yàn)樗旧砭邆涓呋貓?bào)的特性，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)所在。另一方面，房地產(chǎn)所具備的流動(dòng)性及區(qū)域性也在很大程度上刺激著該行業(yè)的快速發(fā)展。然而，近年來(lái)普遍出現(xiàn)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這是由于人名幣幣值逐漸抬升所造成的后果。

1 人名幣幣值匯率的波動(dòng)與我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的直接及間接聯(lián)系

1.1 具有流動(dòng)效應(yīng)

流動(dòng)效應(yīng)從理論上來(lái)講為資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變與變通，主要是通過(guò)增加貨幣的數(shù)量及供給量，來(lái)達(dá)到刺激資產(chǎn)的作用，從而出現(xiàn)價(jià)格及需求上的一一對(duì)應(yīng)。實(shí)際上，流動(dòng)效應(yīng)本身體現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是幣值方面的升值問(wèn)題，即意味著投資、融資機(jī)遇大，整體國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)一個(gè)良好的趨勢(shì)，其效益也能達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；二是，資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面的問(wèn)題。幣值的升高將在很大程度上帶來(lái)一大部分的資產(chǎn)，從而無(wú)形地提升了房產(chǎn)行業(yè)的基本水平。同時(shí)，一旦幣值呈持續(xù)上升，就會(huì)造成大量資金回流到國(guó)內(nèi)，這就使得我國(guó)在投資方向上出現(xiàn)集中化，從而造成房產(chǎn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的局面。

1.2 具有財(cái)富效應(yīng)

從本質(zhì)上而言，財(cái)富主要包含實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)，其主要產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)來(lái)源于相關(guān)貨幣數(shù)量及政府實(shí)行相關(guān)政策，進(jìn)而表現(xiàn)為公眾的可流動(dòng)資產(chǎn)。中國(guó)本身在其外匯機(jī)制管理上具有一定的限制，大部分資本項(xiàng)目的開(kāi)展得不到兌現(xiàn)與實(shí)施，這就使得幣值升值的財(cái)富效應(yīng)影響不大，但從新加坡、韓國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)體制而言，貨幣的增值將在一定程度上帶來(lái)較大的影響，比如股票上漲、房產(chǎn)升值等等積極的效果。所以，貨幣的增值在一定程度上遏制了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)在相關(guān)金融政策上依舊存在相當(dāng)大的弊端，值得我們探討及關(guān)注。

1.3 具有預(yù)期效應(yīng)

所謂的預(yù)期效益主要是通過(guò)投資者在擁有更多可流動(dòng)資產(chǎn)的條件下，更加傾向于購(gòu)買(mǎi)本國(guó)的資金，其中房產(chǎn)的投資就是其很好地表現(xiàn)形式。投資者通過(guò)資金的循環(huán)往復(fù)的地流通，來(lái)達(dá)到房產(chǎn)升值及本資金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期間，因而自身經(jīng)濟(jì)體制上的改革與創(chuàng)新，使得大量的日元得以升值，從而造就了資金大量流入本國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，使得其房產(chǎn)價(jià)值呈指數(shù)上升，最終使得日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體下跌高達(dá)75%以上。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的慘痛經(jīng)歷教訓(xùn)著我們倘若在人民幣幣值升值方面不加以控制與協(xié)調(diào)，也將會(huì)重蹈日本的覆轍。

2 人民幣幣值匯率所造成我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的雙面影響及后果

2.1 正面影響

一般而言，房產(chǎn)從本質(zhì)上而言具有敏感性，這也給匯率帶來(lái)了一定的效應(yīng)。倘若某一地區(qū)或國(guó)家出現(xiàn)貨幣上升趨勢(shì)過(guò)快的現(xiàn)象使得自身承受相當(dāng)大的資金壓力時(shí)，就可以采取在貨幣升值之前將外幣轉(zhuǎn)換為本幣的、升值后又轉(zhuǎn)換回來(lái)的方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，會(huì)贏取雙份收益。我國(guó)作為一個(gè)具有巨大資金投資潛力的大國(guó)，外資的流入是不可避免的。然而，我國(guó)整體房產(chǎn)現(xiàn)況而言，大部分外企更傾向于在中國(guó)創(chuàng)建相關(guān)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，他們往往通過(guò)幣值上升的巨大空間來(lái)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，從而造成大面積的哄抬房?jī)r(jià)的局面。另外，大部分外企認(rèn)為在中國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)投資將在一定程度上得到雙倍的利益，這不僅僅是幣值自身升值所帶來(lái)的收益，也會(huì)造成股票市場(chǎng)的大幅度增長(zhǎng)。

2.2 負(fù)面影響

人民幣幣值匯率不斷增值會(huì)在刺激房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，逐漸暴露其弊端所在。一旦我國(guó)金融監(jiān)管決策部門(mén)實(shí)行幣值調(diào)整政策，將會(huì)在很大程度上造成資金回流的局面，使得大量外資逐漸壟斷中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而影響中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性及安全性。具體表現(xiàn)為外資大幅度的撤離，從而給予中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)致命一擊。一旦中國(guó)房產(chǎn)幣值出現(xiàn)暴增暴降的現(xiàn)象，將會(huì)在很大程度上給國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)帶來(lái)不良的影響。從另一角度而言，中國(guó)大部分的房產(chǎn)形式為銀行貸款，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)及急劇下降也會(huì)造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。然而，我國(guó)所采取的“連續(xù)加息”措施來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的目的依舊沒(méi)有得到很好地改善，我國(guó)歷年來(lái)的房?jī)r(jià)一直居高不下。一旦房?jī)r(jià)縮水，也會(huì)造成我國(guó)幣值流動(dòng)危機(jī)。其主要的流通程序?yàn)椋簬胖翟鲋胆D―資金流失，進(jìn)口加大――國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢――監(jiān)管不全，大量外資進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)――通貨膨脹――股市大幅度增長(zhǎng)――銀行資金流動(dòng)受阻，各個(gè)企業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)――外資暫時(shí)流出――泡沫經(jīng)濟(jì)。

綜上所述，我國(guó)幣值具備的預(yù)期效益在我國(guó)各個(gè)行業(yè)中都有所涉及，特別是對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)其預(yù)期效益的展現(xiàn)使得大量外資流入到該行業(yè)中，從而帶動(dòng)該行業(yè)的快速發(fā)展。然而，從我國(guó)整體幣值上升的空間而言，其弊端也是較嚴(yán)重的。相關(guān)的政府管理部門(mén)應(yīng)在深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)相關(guān)措施的實(shí)施來(lái)控制其風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生[2]。

3 采取的有效措施及解決方案

3.1 挑選合理化的調(diào)整匯率的方案

一般而言，匯率的調(diào)整方式普遍采用兩種模式：一是漸進(jìn)升值；二是一步到位的方式。一旦我國(guó)金融管理部門(mén)采取“一步到位”的方式，雖然該方式能在一定程度上控制及限制游資潛在的危險(xiǎn)，從而保證我國(guó)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定性，但長(zhǎng)此以往，此方式的弊端也越發(fā)明顯。因?yàn)?，大部分幣值的升值空間是未知的，倘若“一步到位”目標(biāo)過(guò)高，使得幣值虛漲，進(jìn)而貨幣流動(dòng)率反而降低，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將會(huì)大幅度縮水，其潛在的危害也是較大的。倘若我國(guó)金融管理部門(mén)通過(guò)“漸進(jìn)”方式進(jìn)行調(diào)控，將會(huì)帶來(lái)一定程度上的資金壓力。一般而言，幣值匯率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，往往產(chǎn)生一定金融市場(chǎng)預(yù)期的升值空間，各種資金的流入將會(huì)源源不絕，泡沫經(jīng)濟(jì)就是這樣塑造出來(lái)的。然而，當(dāng)幣值增長(zhǎng)到了一定的限度，外資因?yàn)槠渖悼臻g受到了一定程度上的阻礙，其將會(huì)大幅度的撤離我國(guó)市場(chǎng)。此時(shí)，就需要我國(guó)政府部門(mén)出面來(lái)給予一定的約束，將市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.2 銀行監(jiān)管機(jī)制應(yīng)不斷加強(qiáng)與完善，同時(shí)嚴(yán)格控制我國(guó)的股票市場(chǎng)及房產(chǎn)市場(chǎng)

匯率升值最直接的受益人或受害者將是銀行金融行業(yè)，一旦處理不當(dāng)就會(huì)造成我國(guó)銀行金融體制崩潰，進(jìn)而使得我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)損失慘重。比如，日本隨著1985年簽訂相關(guān)協(xié)議以來(lái)，本國(guó)的日元一直受到美元貶值等人為調(diào)控政策的影響逐漸升值，并且呈持續(xù)上升狀態(tài)。以至于日本本國(guó)經(jīng)濟(jì)在1988年各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)存款金額占全民經(jīng)濟(jì)的60%以上，銀行機(jī)構(gòu)逐漸將資金大幅度投入到證券及不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，從而使得日本的股票機(jī)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)指數(shù)攀升，造就了通貨膨脹的局面，泡沫經(jīng)濟(jì)大范圍內(nèi)爆發(fā)，進(jìn)而給日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)造成了毀滅性的打擊。從日本相關(guān)的慘痛經(jīng)歷得知，樓市不能與股市緊密相聯(lián)，否則就會(huì)產(chǎn)生多米諾效應(yīng)，一損俱損，連挽救的余地都被自身經(jīng)濟(jì)所掐斷。因而，對(duì)于我國(guó)相關(guān)政策實(shí)施而言，我國(guó)應(yīng)在全面孰知樓市與股市的整體動(dòng)向的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格加以監(jiān)督管理，并健全相關(guān)的預(yù)防措施及制度，及時(shí)防范泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，從而確保我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

3.3 我國(guó)政府應(yīng)在滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，加以合理控制相關(guān)房產(chǎn)波動(dòng)的幅度及趨勢(shì)

一般而言，我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)一直都是具有敏感性和綜合性的，一旦其他行業(yè)有所波動(dòng)或升降，將會(huì)造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)，進(jìn)而反作用與其他行業(yè)。因而，我國(guó)政府對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)所實(shí)施的政策應(yīng)做到嚴(yán)格的控制及限制，通過(guò)稅收、信貸等多種多樣的方式來(lái)杜絕一切惡意哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。同時(shí)，我國(guó)也應(yīng)采取相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)商品住房及經(jīng)濟(jì)房的發(fā)展，限制購(gòu)房數(shù)量，從而從根本上調(diào)控我國(guó)的房?jī)r(jià)，避免出現(xiàn)“天價(jià)”的現(xiàn)象。

3.4 外資進(jìn)入我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)遵循一定的有效程序，避免其突然撤離所造成的不良后果

外資進(jìn)軍我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)有好有壞，是具有雙面性的。其在我國(guó)幣值升值的期間，通過(guò)大量的流入使得我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，達(dá)到一定的成效后，外資的突然撤離將會(huì)造成我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的混亂。這樣的情況層出不窮，這就需要相關(guān)管理監(jiān)督部門(mén)采取一定的措施加以遏制，在開(kāi)展“引進(jìn)來(lái)”政策的同時(shí)，要確保該政策的有效性及程序性，并且應(yīng)及時(shí)將外資的投入歸納為長(zhǎng)期的投入，避免其惡意流失所帶來(lái)的不良后果。其實(shí)，解決該問(wèn)題的又一有力手段――擴(kuò)寬融資途徑。我國(guó)應(yīng)創(chuàng)建相關(guān)管理及監(jiān)督房產(chǎn)的金融管理集體，從而加大融資的范圍及手段。同時(shí)，我國(guó)也應(yīng)注重相關(guān)金融管理政策的健全與修改，避免盲目開(kāi)發(fā)，合理且科學(xué)的實(shí)行相關(guān)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策。

4 總結(jié)

總而言之，我國(guó)的幣值增長(zhǎng)空間依舊存在很大的空間，其所對(duì)應(yīng)的壓力也是相對(duì)而言的。這就使得我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)也將面臨一大資金壓力，在風(fēng)險(xiǎn)中奮進(jìn)。因而，我國(guó)只有從根本國(guó)情出發(fā)，對(duì)其相關(guān)的金融行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)整及監(jiān)督，在確保監(jiān)管力度的基礎(chǔ)上，科學(xué)地開(kāi)發(fā)及引導(dǎo)外資的流入，才能保證我國(guó)相關(guān)房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]張素群，陳嘉威.人民幣升值預(yù)期對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì). 2013（11）