導(dǎo)語：如何才能寫好一篇居家養(yǎng)老優(yōu)缺點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

家庭養(yǎng)老就是老人住在家里，日常的飲食起居、生病治療等由子女或親戚進行照顧。社區(qū)養(yǎng)老是老人居住的社區(qū)設(shè)立有居家服務(wù)站，老人有什么需要，服務(wù)站的工作人員會幫助聯(lián)系相關(guān)的服務(wù)人員為老人提供幫助，老人也可以到服務(wù)站提供的場所進行活動或者接受服務(wù)。機構(gòu)養(yǎng)老，便是把老人送到養(yǎng)老院、敬老院、老人公寓等養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老。

這三種養(yǎng)老方式有什么優(yōu)缺點？哪種養(yǎng)老方式適合你？

健康老人適合家庭養(yǎng)老

家庭養(yǎng)老事例：劉先生的父母將近80歲了，兩位老人身體都不太好。劉先生兄妹4人輪流照顧兩位老人?！案改高€年輕點的時候，老人自己住，我們經(jīng)常回去看望他們?，F(xiàn)在老了，就每個月輪流到兒女家住。來回折騰，也很辛苦”。

優(yōu)點：家庭養(yǎng)老能讓老人得到子女的照顧，親情的關(guān)懷和呵護能讓老人得到不少心理上的慰藉，一家老小，其樂融融。

不足：兒女投放到老人身上的精力畢竟是有限的，而且沒有各方面專業(yè)的知識，只是簡單的日常起居照料，難以觀察發(fā)現(xiàn)老人身心出現(xiàn)的新問題，有可能將小毛病耽誤成大病。

老人長居一地適合社區(qū)養(yǎng)老

社區(qū)養(yǎng)老事例：廣西壯族自治區(qū)南寧市新竹小區(qū)“居家養(yǎng)老服務(wù)站”新大樓正式啟用后，新增設(shè)了食堂，并改善了閱覽室、娛樂室設(shè)施。居住在附近的張女士稱，在新竹社區(qū)，老人家里的電燈或者水管損壞了，她可以打電話到居委會，居委會會幫忙聯(lián)系維修人員上門修理。老人可以在社區(qū)里訂餐，也能使用社區(qū)里的健身設(shè)施鍛煉身體，還可以到閱覽室、娛樂室進行一些娛樂、學(xué)習(xí)活動。

優(yōu)點：選擇社區(qū)養(yǎng)老，老人不需要離開家就能享受到助餐、助潔、助浴、助醫(yī)等養(yǎng)老服務(wù)，能與熟悉的老鄰居、老朋友們一起娛樂、交流，情感上更容易得到心理上的慰藉和滿足。而且居家養(yǎng)老使用的費用較少。

不足：目前，社區(qū)開展居家養(yǎng)老服務(wù)尚處于起步階段，各方面工作還未完善，服務(wù)相對來說還不夠?qū)I(yè)化，也缺乏穩(wěn)定性，養(yǎng)老設(shè)施也沒有養(yǎng)老機構(gòu)那么健全和完善。

患病缺乏照顧的老人適合機構(gòu)養(yǎng)老

機構(gòu)養(yǎng)老事例：“我父親患有慢性病，長期住院花銷太大，在家里又沒人照顧，只好把他送到老年公寓來了。”張先生說。

談到機構(gòu)養(yǎng)老，大家了解得比較多的就是福利院、老年公寓。這些養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)功能是一樣的，其區(qū)別在于，社會福利院、敬老院等是公建公辦的福利養(yǎng)老機構(gòu)，老年公寓等是屬于公建民營或民辦公助的養(yǎng)老機構(gòu)。目前選擇到機構(gòu)養(yǎng)老的老人主要是空巢老人和不能自理的失能老人。

優(yōu)點：選擇到機構(gòu)養(yǎng)老，有一支專門的醫(yī)護服務(wù)人員隊伍，能為老人提供周到、全面、專業(yè)的護理。住進養(yǎng)老機構(gòu)的老人無論是生活、身體、心理的情況，每天都會由醫(yī)護人員跟蹤照料，服務(wù)到位，甚至還能享受到個性化的服務(wù)，比如針對個人情況的康復(fù)訓(xùn)練、心理咨詢、特殊的醫(yī)療護理等等，家人比較省心。養(yǎng)老機構(gòu)還能組織老人正常開展活動，開設(shè)興趣班讓老人老有所學(xué)，組織比賽、表演等娛樂活動讓老人老有所樂。

篇2

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國是當(dāng)今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新統(tǒng)計，2014年底，我國60歲及以上人口數(shù)量已經(jīng)達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數(shù)量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯(lián)合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。

根據(jù)民政局數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養(yǎng)老服務(wù)市場，我國“十二五”綱要規(guī)劃提出，構(gòu)建“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐”的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規(guī)，推動民間資本、社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，致使近年民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務(wù)成為投資新熱點。

同時，與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發(fā)模式。本文在現(xiàn)有的養(yǎng)老市場背景下，綜述相關(guān)研究和實踐，提出一類新的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)提供參考。

二、文獻綜述

“養(yǎng)老地產(chǎn)”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式將房地產(chǎn)開發(fā)項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養(yǎng)老地產(chǎn)由適老化住宅拓展而來，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產(chǎn)的廣義概念。目前國際上對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在三個方面，即國內(nèi)外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先進經(jīng)驗分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)研究和關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結(jié)合典型案例，并從老齡化社會、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，闡述了當(dāng)前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯來看，養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化與養(yǎng)老服務(wù)高端化是催生中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在動力，養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展依托和現(xiàn)實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管在中國仍處于初級發(fā)展階段，但其系統(tǒng)性和復(fù)合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關(guān)系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產(chǎn)品和服務(wù)而建立的一套利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關(guān)系來提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創(chuàng)新和經(jīng)驗，提高基礎(chǔ)設(shè)施和管理的水平，以達到增值基礎(chǔ)設(shè)施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風(fēng)險因素的識別及分類、風(fēng)險評估、風(fēng)險分擔(dān)原則、分擔(dān)模式和在公共設(shè)施的應(yīng)用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，PPP模式的應(yīng)用越來越廣泛，風(fēng)險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關(guān)鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應(yīng)用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分重要的，孫學(xué)工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個行業(yè)得到較為廣泛的應(yīng)用，但現(xiàn)有PPP模式不適應(yīng)新形勢發(fā)展要求，應(yīng)迫切需要進行相應(yīng)改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務(wù)時引入私人部門的案例，其得出的結(jié)論是當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該結(jié)合自身特點，城市的自然條件、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分析

（一）開發(fā)模式

當(dāng)前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護退休社區(qū)）模式，但在開發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國早期的開發(fā)項目是模仿美國的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設(shè)置一定比例的護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現(xiàn)了一些規(guī)模較小、定位高端的獨立生活型機構(gòu)，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內(nèi)也出現(xiàn)了將生態(tài)和養(yǎng)老結(jié)合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，如無錫九如城等養(yǎng)老綜合體。

（二）盈利模式

目前國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)更偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，出售對象可以為是產(chǎn)權(quán)也可以是使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤。

（2）長期持有。長期持有自主運營，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開發(fā)商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據(jù)不同的養(yǎng)老服務(wù)等級每月再繳納相應(yīng)費用，當(dāng)老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產(chǎn)銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開展提供了客源基礎(chǔ)。

（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產(chǎn)品銷售和運營服務(wù)二者并重?！颁N售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質(zhì)量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，典型案例是北京太陽城。

（三）融資方式

養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養(yǎng)老服務(wù)作為社會福利事業(yè)，由于其回報率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財政支出來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

第二種方式，由開發(fā)商單獨投資，作為地產(chǎn)項目來開發(fā)銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司，但開發(fā)成本過高，風(fēng)險性大，國內(nèi)較少。

第三種方式，開發(fā)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國主要的養(yǎng)老服務(wù)形式以機構(gòu)養(yǎng)老為主，屬于我國的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎(chǔ)公共建設(shè)項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。社會資本作為當(dāng)今中國經(jīng)濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營機構(gòu)作為主導(dǎo)進行建設(shè)，使之成為政府機構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。

PPP強調(diào)公共部門和私營機構(gòu)為提供公共服務(wù)組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔(dān)風(fēng)險，實現(xiàn)各相關(guān)方共贏。企業(yè)通過獲得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)，提供基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)的建設(shè)與服務(wù)，通過運營回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具有的公益性，以及投資回收期長、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定或增長的特點，滿足了PPP應(yīng)用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導(dǎo)企業(yè)加大養(yǎng)老服務(wù)的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務(wù)壓力，專注于提升養(yǎng)老服務(wù)和管理的專業(yè)化水平。同時，應(yīng)用PPP模式也將大力推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改革。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的構(gòu)成

（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性項目，發(fā)起人應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和良好的信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目必須得到政府批準，并在特許協(xié)議中與項目公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協(xié)議。一些國家政府的出口信貸機構(gòu)、商業(yè)銀行和一些金融機構(gòu)，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構(gòu)組成一個銀團對項目提供資金支持。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票或公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責(zé)項目工程的設(shè)計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設(shè)款項的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。

（6）項目公司在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產(chǎn)的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔(dān)項目風(fēng)險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風(fēng)險，并為他們投保。

（三）模式優(yōu)缺點分析

養(yǎng)老地產(chǎn)這一大型公益性項目的開發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會面臨開發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本，產(chǎn)生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和信譽，加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而社會資本的加入也提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率，增強了資本增值能力。

另外，采用PPP項目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，利用由多個銀行和金融機構(gòu)組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風(fēng)險。采用PPP模式融資建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目，還可以創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的服務(wù)中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護中心，提高了養(yǎng)老服務(wù)的多樣性。

但是，采用PPP模式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的正常開展。

五、我國養(yǎng)老需求現(xiàn)狀下的PPP模式開發(fā)建議

（一）加快模式應(yīng)用，滿足巨大的市場需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量

根據(jù)民政局2014年公報數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施94110個，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數(shù)量21242萬差距巨大；同時數(shù)據(jù)顯示2014年底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養(yǎng)老機構(gòu)床位使用率不到65%，公辦機構(gòu)的“一床難求”和民辦機構(gòu)的“慘淡經(jīng)營”形成鮮明對比。公辦養(yǎng)老院往往因服務(wù)好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養(yǎng)老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務(wù)困境。根據(jù) 《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象和經(jīng)濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務(wù)需求”；《民政部關(guān)于開展公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養(yǎng)老機構(gòu)“托底”的職能定位。也就是說，公辦養(yǎng)老院本應(yīng)保障低端養(yǎng)老需求，而現(xiàn)在承擔(dān)了過多社會養(yǎng)老責(zé)任，中端養(yǎng)老市場仍舊供給不足。同時，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過于單一和設(shè)施相對簡陋等問題。

因此，面對廣闊的養(yǎng)老市場，我們應(yīng)加快PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，同時當(dāng)前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應(yīng)用PPP模式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，注意養(yǎng)老產(chǎn)品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)的共同發(fā)展。

（二）提升模式內(nèi)涵，注重產(chǎn)品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好

中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據(jù)預(yù)測，2050 年我國老年人口撫養(yǎng)比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養(yǎng)。而社會中的老年人口數(shù)量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養(yǎng)老市場的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調(diào)研結(jié)果。結(jié)合近年來全國各地的調(diào)研結(jié)果，可以將當(dāng)前我國養(yǎng)老需求特點和PPP模式應(yīng)用的建議總結(jié)如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場潛力巨大。2010年遠洋地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)表示，15%被訪者考慮過入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機構(gòu)。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構(gòu)養(yǎng)老市場仍大有可為。

同時，PPP模式在居家養(yǎng)老服務(wù)上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對居家養(yǎng)老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當(dāng)下應(yīng)用PPP模式的政府購買第三方居家養(yǎng)老服務(wù)的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養(yǎng)老這一市場提供了很好的借鑒意義。

（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對機構(gòu)養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內(nèi)的老人更加傾向于服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費水平的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；習(xí)慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養(yǎng)老機構(gòu)。

針對不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的開發(fā)中，應(yīng)該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是只針對低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場的單個養(yǎng)老產(chǎn)品，而應(yīng)該是覆蓋多個層次的養(yǎng)老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務(wù)物質(zhì)精神共結(jié)合。相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調(diào)研結(jié)果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機構(gòu)進行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現(xiàn)等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務(wù)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)之上滿足更高層次的精神需求，當(dāng)然這一需求的實現(xiàn)，也將不斷推動我國養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展和改革。

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篇3

關(guān)鍵詞：PPP；信托；社會資本；政府引導(dǎo)母基金結(jié)構(gòu)；產(chǎn)業(yè)投資基金

DOI：10-13939/j-cnki-zgsc-2016-26-032

一、引言

PPP（Public-Private-Partnership），即政府與社會資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項目融資模式，旨在鼓勵民營資本參與政府基礎(chǔ)建設(shè)項目，自2014年9月國務(wù)院《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》（簡稱“43號文”）之后，中央多部委陸續(xù)發(fā)文推進PPP模式落地。

目前PPP模式存在多種問題，要解決這些問題需要專業(yè)咨詢機構(gòu)提供全面的咨詢服務(wù)，包括項目規(guī)劃、社會資本甄選、合作談判等。咨詢機構(gòu)的參與可最大限度地保證項目規(guī)范、專業(yè)地運作。但在實際咨詢過程中，隨著對PPP模式的不斷探索與實踐，咨詢機構(gòu)遇到了許多新的問題和挑戰(zhàn)，不同的領(lǐng)域和項目類型也需要不同的思路，咨詢機構(gòu)在實際操作過程中積極尋求解決方案，并積累了寶貴經(jīng)驗。

二、如何選取PPP項目

根據(jù)發(fā)改委與財政部的指導(dǎo)文件，適合采用PPP模式的項目一般具有投資規(guī)模較大、未來現(xiàn)金流穩(wěn)定、市場化程度較高等特點，主要集中在城市地下管廊、軌道交通、供熱供水等以政府為主導(dǎo)，需要由使用者付費的經(jīng)營性項目上。由于存在穩(wěn)定的項目收益，其往往對社會資本具有一定的吸引力（詳見表1）。

PPP項目定位有兩個關(guān)鍵原則：一是公眾性；二是收益穩(wěn)定。然而，如此多類型紛繁復(fù)雜、地域各有特色的PPP項目，什么類型的PPP項目更適合信托公司。就此問題，本文總結(jié)了以下三個關(guān)鍵點。

第一，盡量選取政府付費和可行性缺口補助的PPP項目。從項目付費主體角度來看，我國PPP項目可劃分為三類：一是使用者付費，即經(jīng)營型項目，這類項目提供的公共品或服務(wù)完全由消費用戶自身購買付費，其比較適合運用市場化方式運營。二是政府付費，即公益型項目，這類項目提供的公共品與服務(wù)完全由政府來購買付費。三是可行性缺口補助，即準經(jīng)營型項目，消費者付費金額不足以覆蓋項目公司的成本與合理收益，需要政府通過財政補貼、稅收優(yōu)惠、資本注入等方式給予補助。目前適合信托公司投資的項目主要是政府付費與可行性缺口補助類項目。

第二，著重評估政府的財政實力與信用水平。對于政府付費與可行性缺口補助項目來說，政府均需要按時支付項目補貼，財政實力的高低直接影響政府能否按照合同約定履行該義務(wù)。信用水平則不僅為了防止政府存在違約的情況，還可以保證PPP項目的推進效率，因為一般來說，信用水平越低的政府對PPP的認識越不到位。

第三，關(guān)注合作伙伴的執(zhí)行能力。合作伙伴項目推進力度與執(zhí)行能力的高低直接影響項目的進度，信托公司需提前對其進行考察。

三、社會資本參與PPP項目的操作流程

社會資本參與PPP項目的操作流程分為以下三個方面。

（一）PPP項目操作流程

PPP模式的本質(zhì)是一種融資模式，關(guān)鍵是政府與社會資本如何實現(xiàn)優(yōu)勢互補，PPP項目一般包括項目識別、項目準備、項目采購、項目執(zhí)行與項目移交五個階段（詳見圖1）

（二）PPP項目運行方式及適用類型

PPP項目的運作模式包括委托運營（O&M）、管理合同（MC）、建設(shè)―運營―移交（BOT）、轉(zhuǎn)讓―運營―移交（TOT）、改建―運營―移交（ROT）、建設(shè)―擁有―運營―移交（BOOT）、建設(shè)―擁有―運營（BOO）等（詳見圖1）。

（三）信托公司作為社會資本參與PPP項目的操作流程

PPP項目的設(shè)計和運作過程中環(huán)節(jié)眾多，過程繁復(fù)，參與方眾多，需要使用科學(xué)的決策工具，也需要專業(yè)機構(gòu)在特定環(huán)節(jié)上提供技術(shù)支持。本文以信托公司作為社會資本為例，對PPP項目的操作流程進行說明（詳見圖2）。

第一，政府向?qū)嵤C構(gòu)授權(quán)，隨后實施機構(gòu)開始制定PPP實施方案，并制定社會資本的預(yù)審條件。其中，實施機構(gòu)是指政府或其指定的有關(guān)職能部門或事業(yè)單位。

第二，政府審批實施機構(gòu)所提交的社會資本預(yù)審條件通過后，《社會資本資格預(yù)審公告》，正式啟動社會資本采購流程。計劃參與該PPP項目的信托公司應(yīng)在公告后遞交相關(guān)材料。

第三，實施機構(gòu)制定的PPP實施方案，必須通過物有所值評價與財政承受能力評估。一是物有所值評價：用來解決是否采用PPP模式的問題，分為定性評價和定量評價，通過將PPP模式與傳統(tǒng)模式相比較，判斷哪一種模式具備更大優(yōu)勢，若使用PPP模式是否物有所值。二是財政承受能力評估：用來識別財政風(fēng)險論證，考量財政持續(xù)提供資金支持的能力。

第四，政府公布通過社會資本資格預(yù)審的名單。

第五，政府批準實施機構(gòu)提交的PPP實施方案，社會資本競爭性磋商采購公告。若信托公司在資格預(yù)審?fù)ㄟ^的名單中，則應(yīng)遞交正式的響應(yīng)文件即標書；政府將邀請多個領(lǐng)域?qū)＜覍Ω骷姨峤坏臉藭M行打分；得分最高者進入競爭性磋商。競爭性磋商指的是評審小組與得分最高的社會資本談判，如果達成一致則中標，若不能達成一致，則進行第二輪談判，以此類推。在競爭性磋商中，可能面臨的問題是信息的重復(fù)溝通。作為社會資本來說，已經(jīng)與政府進行過充分溝通；然而專家由于不是政府工作人員，會從他們各自的領(lǐng)域提出各類問題，這些問題可能已與政府溝通過或不甚關(guān)鍵的問題。因此這一環(huán)節(jié)會略顯煩瑣。

第六，競爭性磋商達成一致后確定為預(yù)中標，將進入公示期，公示期不少于5個工作日。

第七，公示期結(jié)束后，若無異議則確認獲得中標資格。中標結(jié)果將在省級以上人民政府財政部門指定的政府采購信息媒體上進行公告。若信托公司中標成功，則將簽署全套法律文件：PPP項目特許經(jīng)營協(xié)議、合資合同、公司章程、運營維護績效指標及各類保函及其他支撐性文件等。

第八，簽署PPP合同。PPP合同的簽約主體是政府的實施機構(gòu)和項目公司，而不是社會資本本身。以信托公司作為社會資本參與PPP為例，在PPP合同簽署環(huán)節(jié)是由信托公司及其他社會資本共同組建的項目公司與項目實施機構(gòu)簽署合同。PPP合同的核心是授予項目公司特許經(jīng)營權(quán)，使項目公司獲得政府財政補貼。

四、PPP項目中的收益保障

繼2014年底財政部評審確立全國30個PPP示范項目之后，2015年財政部又出臺了針對示范項目的法規(guī)，其明確禁止采用BT模式做PPP項目，并對補償回購與保底承諾等變相債務(wù)融資模式進行了限制。在這些行政法規(guī)的約束下，作為社會資本參與PPP項目，信托公司保證自身收益的方式主要有如下兩種。

第一，股權(quán)回購。財政部出臺的文件主要限制變相融資，只要沒有在合同中提前明確收益，股權(quán)回購就不能被看作變相融資，故以不明確固定收益的股權(quán)回購方式退出是可行的。

第二，等額本金支付。等額本金支付方式意味著最終的資產(chǎn)與股權(quán)都可以看作商品進行交易。信托公司作為社會資本參與PPP項目時，如何保證收益實際上是尋求一個確定的收益。收入端是政府的補貼，根據(jù)預(yù)算法和財政部對PPP模式有關(guān)推廣問題的通過，政府在特許經(jīng)營期內(nèi)的全部支付義務(wù)是可納入財政預(yù)算的，因此項目收入可按一定的百分比計算得出；若在項目公司的成本端將成本轉(zhuǎn)嫁給合作伙伴或者有實力的第三方，則收入與成本均為固定，從而收益也能夠被確定。此外，還需設(shè)定補貼調(diào)節(jié)機制，比如在PPP項目過程中，水電、人工漲價則相應(yīng)的政府補貼也需上調(diào)。

五、信托公司在PPP項目中的風(fēng)險防范

信托公司采用PPP模式參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也面臨一定的風(fēng)險。

（一）政府信用的風(fēng)險評估

在PPP模式中，特許經(jīng)營權(quán)、購買協(xié)議、定價等方面處理不當(dāng)均會造成一定的項目風(fēng)險，因此控制PPP項目風(fēng)險的核心是評估政府的信用與履約意愿。

我國政府在公用和基建等領(lǐng)域一直處于主導(dǎo)地位，較社會資本更易出現(xiàn)違約問題。過去我國PPP項目的失敗案例中，絕大多數(shù)均由于政府未能履行合同約定，從而導(dǎo)致合作方利益受到損失。比如：在青島威立雅污水處理項目中，地方政府單方面要求重新談判，以試圖降低簽約合同中的承諾價格；在長春匯津污水處理廠項目中，地方政府廢除合同約定的管理辦法，導(dǎo)致施工機構(gòu)拖欠合作單位污水處理費，最終項目失敗。所以，完善PPP操作層面的法律法規(guī)，明確政府的功能與職責(zé)邊界尤為重要，特別是如何降低政府發(fā)生違約的概率，保障社會資本的安全。

信托公司需謹慎判斷地方政府的契約精神，弄清關(guān)于PPP出臺的相關(guān)政策法規(guī)，了解地方政府的財政預(yù)算管理制度。

（二）PPP項目合作伙伴的選擇

信托公司參與PPP項目的主要優(yōu)勢體現(xiàn)在資金募集與運作上，劣勢體現(xiàn)在項目運營與管理上。若無第三方合作伙伴，PPP項目的建設(shè)運營及經(jīng)營需依賴地方政府的誠信及地方國企的管理能力，信托公司在商業(yè)談判與運營期監(jiān)管會處于相對弱勢地位。如果引入具備PPP項目建設(shè)及運營經(jīng)驗的社會資本作為合作伙伴，既便于與政府的商務(wù)談判，也可保障項目順利建設(shè)，降低運營風(fēng)險。

建議信托公司與具有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或運營經(jīng)驗的公司（特別是具有PPP項目成功案例的公司）聯(lián)合開展PPP業(yè)務(wù)。

六、信托公司參與PPP項目的可行路徑探討

最新數(shù)據(jù)表明集合信托對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的配置比例有所提高：2015年7月，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托共募集資金205-84億元，環(huán)比增長11-68%，大幅的增長率顯示基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托發(fā)展頗具生機，信托業(yè)參與PPP模式下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前景可期。信托公司和PPP的結(jié)合，除了前文論述的信托公司作為社會資本參與PPP項目外，中信信托金融實驗室預(yù)測，2016年P(guān)PP項目資產(chǎn)證券化活躍度將顯著升級，有望成為重要融資渠道之一。這主要源于PPP項目具備長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然而資產(chǎn)證券化操作復(fù)雜、綜合費用高有可能沖抵其低成本優(yōu)勢，在一定程度上影響資產(chǎn)證券化項目的操作。另一種可探討路徑是信托公司與地方政府發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金參與PPP。本文以此模式為例，進一步探討其中的可行性方案。

（一）PPP產(chǎn)業(yè)投資基金的主要模式

PPP模式下的產(chǎn)業(yè)投資基金，一般對納入地方政府PPP框架中的項目公司進行股權(quán)投資，具體的項目規(guī)劃、建設(shè)、運營由項目公司負責(zé)完成，項目公司獲得政府給予的某段時期內(nèi)的特許經(jīng)營權(quán)，目前在我國根據(jù)基金發(fā)起人的不同，可將PPP產(chǎn)業(yè)投資基金分為三種模式。

第一，省政府發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金模式。該模式由省政府出資設(shè)立引導(dǎo)基金，以此吸引社會資本進入，共同成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展母基金。省級下屬地方政府向上申報項目，經(jīng)審核通過后，由母基金做優(yōu)先級，地方財政出資做劣后級，承擔(dān)項目主要風(fēng)險，杠桿比例因省而異，一般情況下地方政府會承擔(dān)隱形擔(dān)保。比如，以河南省某銀豫資城鎮(zhèn)化發(fā)展基金（母基金）為例，其基金架構(gòu)如圖3所示。

第二，金融機構(gòu)與地方政府發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金模式。該模式由地方國企與金融機構(gòu)共同合作成立有限合伙基金，后者作為LP優(yōu)先級，前者作為LP的次級，GP一般由金融機構(gòu)選擇的股權(quán)投資公司擔(dān)任，金融機構(gòu)在整個結(jié)構(gòu)中充當(dāng)主導(dǎo)角色。比如，以興業(yè)基金全資子公司與廈門市政府成立的有限合伙企業(yè)為例，其基金架構(gòu)如圖4所示。

第三，實業(yè)資本發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金模式。該模式由具有建設(shè)運營能力的企業(yè)出資與政府、金融機構(gòu)共同成立有限合伙基金。以某建設(shè)企業(yè)發(fā)起成立的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金為例，其基金架構(gòu)如圖5所示。

不同發(fā)起方式的產(chǎn)業(yè)投資基金模式各有長處，也均有弊端，下面本文將就三種模式的優(yōu)缺點進行比較（詳見表3）。

（二）金融機構(gòu)參與PPP的還款來源

根據(jù)PPP項目類型的差異，產(chǎn)業(yè)投資基金的還款來源也會存在較大差異。針對經(jīng)營型項目，還款來源主要基于項目自身的運營收益，在保證約定質(zhì)量的前提下，由使用者付費來支持還款；針對準經(jīng)營型項目，使用者交付費用不足以覆蓋社會資本投資收益的缺口部分，政府通過財政補貼彌補可行性缺口；針對公益型項目，由于產(chǎn)生的收入很少，還款來源主要來自政府購買或直接補貼（詳見圖6）。

（三）PPP模式下產(chǎn)業(yè)投資基金的退出方式

產(chǎn)業(yè)投資基金的期限一般遠遠短于PPP項目的運營周期，其退出過程有如下三種方式。

第一，項目清算。在產(chǎn)業(yè)投資基金的資金進入PPP項目之后，當(dāng)項目公司完成階段性工作時，通過減少注冊資本等清算方式，償還產(chǎn)業(yè)投資基金的收益，進而實現(xiàn)退出。

第二，股權(quán)回購或轉(zhuǎn)讓。當(dāng)項目公司完成階段性工作時，由政府或開發(fā)運營公司進行股權(quán)回購，或者轉(zhuǎn)讓給其他投資者。

第三，資產(chǎn)證券化。當(dāng)項目運作成熟時，通過將項目公司注入上市公司、基于未來收益發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基金的退出。

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