導語：如何才能寫好一篇宏觀調控方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

建立發(fā)揮市場決定性作用的宏觀調控新方式

建立新的宏觀調控方式的實質是重塑政府和企業(yè)的關系。改革開放以前是排斥市場作用的宏觀調控方式。1978年至1992年是發(fā)揮市場局部性作用的宏觀調控方式。1992年至2013年是發(fā)揮市場基礎性作用的宏觀調控方式。在這兩個階段，宏觀調控體制中的政府與市場是一種縱向關系：市場居下，政府居上。雖然市場廣泛發(fā)揮作用，企業(yè)也基本獨立于政府，但政府仍然主導著資源配置，市場只是實現(xiàn)政府目標的工具。市場被政府的調控目標所扭曲，不僅不能保證經濟穩(wěn)定增長還會增加一些不確定因素。

當前，通過進一步增發(fā)貨幣、國有企業(yè)逆勢擴張、政府舉債搞基建的方式刺激經濟增長已難以為繼。在防范風險中促進中國經濟的穩(wěn)中求進，就必須要建立并堅持新的宏觀調控方式。

十八屆三中全會開啟了發(fā)揮市場決定性作用的宏觀調控方式。市場的作用從基礎性上升為決定性，政府與市場的關系發(fā)生根本性轉換。在新階段的宏觀調控體制中，市場居于上、政府居于下。其主要特征是：政府不再通過大規(guī)模政府投資、大規(guī)模注入貨幣、大規(guī)模支持出口、大規(guī)模招商引資推動經濟增長，而是要通過多種市場化舉措促進市場決定性作用的發(fā)揮。

一是市場化舉措，就是打破束縛市場配置資源的行政性束縛。其本質在于，政府不再作為經濟建設的“中心”，經濟增長由依靠政府的主導轉變?yōu)橐揽渴袌鲋黧w在市場的協(xié)調下發(fā)力。政府要下放權力，能夠由企業(yè)自主決定的，政府都不再干涉；能夠由市場有效調節(jié)的，政府都不再限制。具體而言，包括打破區(qū)域間行政壟斷，打破城鄉(xiāng)間二元分割，打破產業(yè)間國有企業(yè)壟斷，打破進出口、引進外資與走出去的地區(qū)性優(yōu)惠性措施與行政限制，打破對生產要素價格的束縛。實現(xiàn)資源在全社會各生產部門間的充分流轉，讓個體具備配置資源的空間與能力。

二是差異化舉措，就是對不同的主體采取不同的舉措，讓有效率的企業(yè)能夠勝出。市場配置資源的決定性作用是通過等價交換的公平規(guī)則，在自由競爭中實現(xiàn)資源的有效配置。先期成功的企業(yè)因具有規(guī)模效應相較于新近創(chuàng)辦的企業(yè)更具有優(yōu)勢，因此需要差異化措施實現(xiàn)競爭機會的均等。具體而言，包括區(qū)域差異化政策、農村經濟保護政策、小微企業(yè)幫扶政策、瓶頸性基礎設施建設的支持政策、結構性減稅政策等。

三是公共化舉措，就是提供普遍而均等的公共品。一方面，市場決定資源配置本身的內涵就要求公共資源的普遍與均等。另一方面，只有在政府不再成為經濟增長中心的條件下，政府才會普遍并均等地提供公共資源，兩者常常是沖突的。具體而言，包括公共服務、民生支出、轉移支付在區(qū)域與城鄉(xiāng)均等化。

按照宏觀調控新方式穩(wěn)定增長

速度

當前中國經濟治理任務在“量”的層面是穩(wěn)定增長速度。一方面，穩(wěn)增長本身就是目標。只有將資本品積累速度穩(wěn)定在較高水平，才能吸引農村勞動力向城鎮(zhèn)轉移、消化新增就業(yè)人口。只有將最終消費品生產穩(wěn)定在較高速度，才能滿足人民群眾不斷增長的物質文化需要。另一方面，穩(wěn)增長也是調整經濟結構的前提。調結構需要有一個較為良好的增長環(huán)境。如果增長速度下滑太快，調結構實際上很難順利進行。在中國經濟已經企穩(wěn)而系統(tǒng)性風險不斷加大的情況下，2014年下半年應當采用新的宏觀調控方式穩(wěn)定經濟增長速度。

確立穩(wěn)定增長速度的新目標。 在新的宏觀調控方式下，穩(wěn)增長的目標與過去簡單的?！鞍恕庇袃纱蟛煌Ｒ皇窍抡{經濟增速的年度預期。國內生產總值的增速目標設定在7.5%左右，是理性和符合實際的。在原有增長動力已遭遇嚴重瓶頸，產能過剩、地方債務膨脹等問題日益顯現(xiàn)的條件下，經濟增長速度保持在7.5%左右實屬不易。應該說，7.5%左右的增長是一個既能保障就業(yè)與收入，又不會帶來后遺癥的合理增長速度。二是擴大增長目標彈性并區(qū)間化。市場是在不斷波動中發(fā)揮引導資源配置作用的。在市場決定資源配置的條件下，我們不應設定剛性基準，而應擴大彈性范圍，為發(fā)揮市場的作用留出空間。例如國內生產總值增長目標是7.5%“左右”，通貨膨脹控制目標是3.5%“左右”等。在區(qū)間內，將不再依靠政府救市而是依靠市場自發(fā)調節(jié)。

實行穩(wěn)定增長速度的新思路。用宏觀調控新方式穩(wěn)增長，思路與過去保增長不同。政府不再使用短期的刺激政策，而是要把穩(wěn)增長與經濟長期的持續(xù)發(fā)展，也就是由市場牽引的經濟結構調整結合起來，用“質”變促進“量”變。政府不再過分依靠政府支出的乘數(shù)效應，而是強調去“杠桿化”與去“行政化”，更充分利用市場化改革的“紅利”。一般不擴大赤字和松動貨幣投放，避免引發(fā)通貨膨脹和政府過高負債。

一是貨幣政策必須轉向盤活存量為主，不再通過增發(fā)貨幣向經濟注水。應采取市場化舉措，加速利率市場化改革、打破金融市場壟斷，倒逼金融體系中的貨幣存量注入實體經濟，發(fā)揮存量貨幣作用。應采取差異化舉措，充分利用央行當前累積的大量存款準備金，以定向降準、央行專項貸款為渠道，支持小微企業(yè)、三農企業(yè)、高新技術企業(yè)等現(xiàn)行金融體制中借貸約束強的企業(yè)，以優(yōu)化經濟結構。

二是財政政策必須轉向盤活存量為主，不再過分依靠土地與借債獲取財政收入，不再采用大一統(tǒng)式、全面啟動的政府投資。應采取市場化舉措，減少財政資金對經濟建設的直接投入，更多采取政府購買服務的方式提供公共品供給，通過國有資產變現(xiàn)化解財政債務負擔。應采取差異化舉措，減少政府三公經費開支，通過結構性減稅和定向政府投資，將節(jié)約的政府資源集中在供給存在短缺而私人難以承擔的領域，突出重點、精準發(fā)力。具體而言，應集中于限制經濟增長的結構性瓶頸，如技術創(chuàng)新領域、民生亟需領域、必要的基礎設施領域。即便在基礎設施領域也應突出重點，政府應注重于棚戶區(qū)改造、城市地下管網(wǎng)建設和西部鐵路、城際鐵路及地鐵建設等關乎長遠利益并有利于化解供給短缺的投資。

三是穩(wěn)投資必須轉向盤活存量為主。當前通過出口和消費穩(wěn)定經濟增長較為困難，因此穩(wěn)增長的關鍵在于穩(wěn)投資。政府主導的先融資再投資的常態(tài)化思路已難以為繼，應注重發(fā)揮社會中存量資本的作用，鼓勵民營資本投資。采取市場化舉措：進一步調整法律體系，取消歧視民營資本的法律規(guī)定，平等保護民營資本產權；進一步打破壟斷，金融、鐵路、石油、電力等壟斷性部門須更大程度向民營資本放開，建立混合經濟體制。應實施差異化舉措，對風險大或平均利潤率低但社會需求大的部門，如高科技產業(yè)與三農產業(yè)，政府應通過差異化的財政政策與差異化的貨幣政策，通過定向補貼或融資支持予以支持，發(fā)揮汲水效應。

達到增長速度穩(wěn)定的新常態(tài)。如果說下調經濟增速的年度目標是經濟轉型陣痛期與前期刺激政策消化期的短期選擇，那么增速穩(wěn)定的新常態(tài)則是在經濟結構調整的背景下，中長期經濟增速的必然表現(xiàn)。在當前階段，擴大消費比重是經濟結構調整的必然選擇。它既是讓民眾受惠于增長的前提，也是在外需消退時擴大內需的要求。增長的新常態(tài)，是均衡條件下消費比重的擴大，必然會減少積累比例，從而降低經濟增長的速度。應當允許經濟的長期增長從高速下調至中高速。在城鄉(xiāng)、區(qū)域、階層間實施平等化公共服務，讓居民更多獲得社會福利。

按照宏觀調控新方式調整經濟

結構

當前中國經濟治理任務在“質”的層面是調整經濟結構。在需求層面，2008年金融危機后外需銳減，內部消費需求因居民收入低而難以啟動。在供給層面，當前青壯勞動力已經短缺，勞動力工資迅速上漲，廉價勞動力的比較優(yōu)勢迅速喪失。在分配層面，原有經濟結構制約人民生活水平提升。

經濟結構調整分為兩種類型。一是同期性結構調整。這種結構調整是常態(tài)化、即時性的，是針對生產部門間的局部失衡。二是升級性結構調整。其原因在于支撐原有經濟結構的要素條件發(fā)生根本變化。當前中國經濟要完成的是升級性結構調整，其任務是要打造升級版的中國經濟。這種結構調整是換代性的，大約十到二十年才發(fā)生一次，包含需求、分配、生產三個層面，三者互相影響、互為一體。

一是需求結構的升級調整，涉及出口、消費與投資間的支出比例。當前中國經濟應從過分依賴外需轉變?yōu)楦嘁揽績刃瑁趦刃柚杏忠獜母嘁蕾囌顿Y轉向更多依靠民間投資與個人消費。要采取三項措施。一是市場化舉措。取消對商品進口與出口、資本進入與流出的限制與優(yōu)惠政策，實現(xiàn)匯率與貨幣相對購買力相符合。在外需有限且疲弱的情況下，政府不宜再通過退稅、補貼政策鼓勵企業(yè)出口，而應在市場的自由競爭中讓企業(yè)自主選擇是商品出口還是商品內銷、是對外投資還是對內投資，適應需求條件的新變化，達到國際收支平衡。二是采取差異化舉措。面對外需，應更多支持高附加值、高資本密集度與技術密集度產品的出口。例如，通過政府外事活動推動高鐵技術出口。面對內需，應更多促進消費需求增長。例如，減免民生商品的消費稅；對部分中高檔商品的消費稅同樣適當減免，不讓這部分消費流失境外；減少商品流通環(huán)節(jié)的費用。在投資性需求中應更多促進社會資本的投資。例如通過減少政府審批、改革工商登記制度與對小微企業(yè)減稅，鼓勵民營資本的創(chuàng)業(yè)投資。三是采取公共化舉措。通過政府投資的公共化，也就是增加能夠滿足人民長遠需求的政府投資，在民生領域增加供給。如，支持中西部鐵路建設與棚戶區(qū)改造，將能夠促進公共消費需求的增加。

二是收入結構的升級調整，涉及政府財政、企業(yè)利潤、居民收入之間的分配比例。應當減少財政收入的增加比例，實現(xiàn)企業(yè)利潤與居民收入的同步增加，政府的財政收入也應更多用于轉移支付與民生投資，從而同需求結構、要素結構的變化相匹配。具體措施包括三個方面：一是采取市場化舉措。進一步推動收入分配的市場化，突破體制障礙，讓勞動、土地、資本、管理、技術等生產要素在市場中等價交換，由供求關系決定初次分配。二是采取差異化舉措。應通過稅收的結構化調整，減少政府的財政收入，增加企業(yè)與個人收入。在稅收結構上，應更多優(yōu)惠創(chuàng)新型企業(yè)、小微企業(yè)與低收入群體。三是采取公共化舉措。通過政府轉移支付的公共化，實現(xiàn)教育、文化、醫(yī)療、社會保障等公共支出均等，保證個體同等享有成長的機會，推動收入結構從收入分配差距過大轉向公平公正與社會和諧。

三是產業(yè)結構的升級調整，涉及基礎設施投資、民生投資、各類產業(yè)投資之間的供給比例，以及同一產業(yè)內資本構成、技術構成等要素結構。促進產業(yè)結構調整需要采取三個方面措施：一是采取市場化舉措。也就是打破行業(yè)壁壘實現(xiàn)自由競爭。隨著后發(fā)優(yōu)勢逐步消失，政府沒有能力明確產業(yè)進一步升級的方向，應通過市場決定資源配置，在市場價格的引導下由市場主體決定投資方向，促進創(chuàng)新驅動，引導產業(yè)轉型升級。在自由市場中，研發(fā)所需的科技、資本、人才資源能夠打破體制束縛實現(xiàn)流動組合，達到最優(yōu)配置。二是采取差異化舉措。對于產能過剩的行業(yè)應進行限制；而對于新興朝陽產業(yè)則提供政策支持。三是采取公共化舉措。支持重大基礎性科技領域的創(chuàng)新，實現(xiàn)其輻射范圍的廣泛化，從而為各類企業(yè)的產業(yè)結構升級提供技術支撐。

篇2

隨著金融領域危機向實體經濟蔓延，危機導致的全球經濟放緩對經濟長期高度依賴出口的中國產生了重大影響。相關部門所能做的就是及時采取恰當?shù)暮暧^經濟政策，盡量減少危機對經濟的負面沖擊。

中國此次面臨的嚴峻形勢前所未有。在本輪經濟周期中，出口和房地產投資是主要推動力量。美國、歐盟、日本進口速度的放緩給中國經濟帶來較大的沖擊；房地產市場觀望情緒彌漫，投資放緩，交易量萎縮。另一方面，隨著股票市場泡沫的破滅，在財富效應作用下消費需求明顯下滑。出口、投資、消費三架馬車的拉動作用都將減弱，中國增長空間日趨窘迫。正是基于上述考慮，各投行和研究機構下調了中國GDP增長預期，高盛將2009年增速由原來的9.5％調低至8.7％；瑞銀證券則將2009年由原來的8.8％下調至8％；德意志銀行中國經濟學家馬駿更為悲觀，預期2010年中國經濟增長為7％。

直接干預資產價格是政府的

職能“越位”

金融危機在信心危機的作用下被無限放大，因而，要制止住恐慌的蔓延和資金鏈的斷裂，問題的關鍵在于重塑市場信心。自2008年9月15日至12月23日，央行百日內5次降息，降息力度之大實屬罕見，凸顯了嚴峻的經濟形勢和“保增長”目標的決心。但是，單靠貨幣政策不足以應對國內外經濟同時放慢的嚴峻形勢，更為重要的是要多管齊下采取宏觀調控措施緩解經濟下滑的壓力。2008年11月5日，國務院常務會議提出十大措施擴大內需促增長。這十項措施大都圍繞擴大投資、拉動消費而制定，旨在加快民生工程、基礎設施建設和災后重建、提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平、促進經濟平穩(wěn)較快增長。

需要強調指出的是，一些人看到美國政府先后對房地美、房利美、美國國際集團出手相助，英國、冰島等國通過國有化接管危機重重的本國銀行，開始發(fā)表這樣的言論：連美國、英國等崇尚自由市場的國家都已經出手干預，中國股票市場自最高點以來下跌了三分之二，全國主要城市的房地產價格也在回落，中國政府自然更應該出面“救市”。然而，美國的大規(guī)模救助計劃雖被稱為“救市”，但其目的并不是拯救市場價格，而是為了穩(wěn)定金融市場、抵御進一步的沖擊。如政府不出手相助，市場可能對經濟造成更大的損害，是“兩害相權取其輕”的被迫之舉。因此，在市場出現(xiàn)問題的特殊時刻，政府及時干預以防止恐慌的蔓延和由流動性問題導致的資金鏈斷裂，在經濟活動別是恢復市場信心方面扮演積極作用是必要的。但是，這并非政府的常規(guī)之舉，而且從長遠來看，“too big to fail”的政府救助可能會進一步加大“道德風險”。因而，我國的宏觀調控政策絕不應是直接“救股市”、“救房市”，不能逾越了政府與市場的邊界，有悖市場規(guī)律。直接“救股市”只會增加投機行為，并不能有效改善投資者對上市公司經營業(yè)績、發(fā)展前景的信心，不利于股市健康持續(xù)發(fā)展。樓市調整是回歸基本面的去泡沫化過程，房地產企業(yè)自會主動采取措施以合理價格促進銷售。中國房價下跌是由于背離了收入這一基本面，且2008年房地產同比下滑速度遠小于美、英等國，一些地方政府打著“促增長”旗號采取的直接“救房市”措施違背了政府職能，備受詬病。

深化改革、調整結構是刺激

內需的不二之選

目前世界需求萎縮，提高出口退稅不但效果不大，還易引發(fā)貿易貿擦，且其本質是補貼國外消費者；啟動內需市場補貼不但可提高社會福利，而且對促增長、保就業(yè)的效果顯著。

增值稅轉型改革是擴大內需增長十大措施中對企業(yè)影響最直接的重要一項，將對企業(yè)利潤產生正面影響，減緩公司今年面臨的業(yè)績下滑。而且，長期來看，該措施還有利于鼓勵企業(yè)設備更新和技術升級，推動企業(yè)成為市場長期投資主體。加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設和農村地區(qū)的基礎設施建設具有現(xiàn)實意義，將對勞動力就業(yè)、原材料行業(yè)以及裝備制造業(yè)等產生積極影響，不僅有利于改善交通狀況，對增加就業(yè)機會、拉動國民經濟以及相關產業(yè)鏈的增長有積極作用。農村基礎建設還對加快農村改革、縮小城鄉(xiāng)差距、增加農民收入有重要的作用。目前中國此類公共產品的建設需要大量的資金，很難通過企業(yè)來投資，大多由地方政府承擔。但是，一方面基礎設施建設投資額巨大，財政無力負擔從而影響了基建建設水平；另一方面，即便財政實力雄厚，但僅依靠財政撥款不能有效拉動企業(yè)投資，投資的乘數(shù)作用較小。因而，一方面要繼續(xù)加大財政支持力度，要對基礎設施建設的投資模式、運作方式進行改革。如政府保有對基礎設施固定資產的所有權，在基礎設施建設和運營中引入市場競爭，給予非國有企業(yè)經營特定基礎設施并獲得一定收益的權利。對公益性強的基礎設施可通過建立收費補償或財政補貼機制，吸引民間投資進入。還要鼓勵相關金融工具創(chuàng)新吸引民營資本和銀行信貸資金，滿足基礎設施建設的融資需求。此外，“建設保障性安居工程”、“取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制”等措施，有利于刺激相關投資消費、拉動經濟增長。

但是，持續(xù)提高的投資率將給經濟發(fā)展帶來了一些負面影響，如資源約束矛盾加劇，生產能力超過有效需求規(guī)模(產品供大于求的矛盾進一步激化，設備利用率下降)，消費能力相對不足，經濟與資源的不協(xié)調問題日趨嚴重。我們應該認識到，相對于中國的經濟增長速度下降，失業(yè)問題更為重要。因此，必須把擴大投資與增加就業(yè)、深化改革結合起來，加快體制改革，不能因暫時的困難而放棄經濟轉型和結構調整，否則，只會進一步加劇結構不平衡的矛盾，給未來的經濟發(fā)展埋下更大的隱患。要改革能源產品的價格形成機制，真正建設資源節(jié)約型和環(huán)境保護型社會，不能因利益集團的反對和一些短期因素的考量停滯不前。放開準入、加快壟斷行業(yè)改革，壟斷行業(yè)改革緩慢制約了經濟增長的潛力，窒息了企業(yè)的活力，使得本可調動的潛在生產能力白白喪失。要打破鐵路、電力、銀行、通信、民航等部分行業(yè)的壟斷格局，降低民間資本的進入壁壘，形成市場競爭機制。企業(yè)生存環(huán)境的改善、盈利能力的提高才能恢復市場信心，經濟整體效率才能不斷改善。此外，還要加強政府監(jiān)管能力建設。深化改革要求政府監(jiān)管也必須跟上，有效實施監(jiān)管職能、提高監(jiān)管效率。

刺激消費需求知易行難，需要解決原來的歷史欠帳，如收入分配問題、農村問題、社會保障問題等。首先必須做到有加有減，提高居民收入這個加法是增加消費的根本。在我國，居民家庭所得在國民收入中所占比例還不到50％，要加

大收入分配制度改革的力度，增加居民家庭收入的份額，尤其要提高中、低收入居民的收入水平。我國農村人口眾多，消費的更新?lián)Q代落后于城市居民，農村市場潛力廣闊，被寄予拉動內需的厚望。但是，如何將農民的潛在需求轉化為有效需求是一項艱巨的任務。相對城市居民，農民缺乏穩(wěn)定的工資性收入，收入的波動性大，抗風險能力更差。外出務工收入是近些年農民收入提高的重要原因，但是，受此次金融危機的影響，農民工失業(yè)嚴重，保守估計占全國1.4億外出農民工的7％以上。農民收入提高面臨困境，農民消費增加更難啟動。政府要引導投資為農民就業(yè)創(chuàng)造機會，并加強職業(yè)培訓提升勞動力就業(yè)能力。同時，還應該通過做減法增加可支配收入――大幅度降低稅收，如提高個人收入所得稅的起征額以鼓勵中、低收入人群的消費，又如允許某些消費支出在個人所得稅前進行抵減，降低實際稅賦負擔。

篇3

關鍵字：房地產業(yè) 稅費性收益 建設規(guī)劃

Abstract: This paper take a brief research into in the present circumstances, the macro should be how the real estate market regulation.

Key words: real estate; taxes income; construction plan

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言：

房地產業(yè)對我國經濟的持續(xù)增長拉動較大，同時房地產的快速發(fā)展也造成了一定量的泡沫經濟，給我國經濟持續(xù)健康的發(fā)展帶來了潛在的危險。房價過高、部分居民無力購房已成為我國現(xiàn)階段日顯嚴重的生活矛盾，在宏觀上如何對房地產進行調控已成燃眉之急，本文簡要探研在目前情況下，我國宏觀上應如何對房地產市場進行調控。

對地方財政收入重新分配

國家應對土地轉讓收益及房地產開發(fā)的稅費性收益產生的財政收入進行重新分配，暨對經營土地收益及房地產開發(fā)稅費產生的財政收入所占地方全部財政收入的比率應加以限制，該類收益超過限定比率后的財政收入全部上繳中央。這項措施是從杜絕地方政府推動房價上漲的原因著手。

在我國，“房地產是國民經濟的支柱產業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。為了GDP的快速增長，為了政績，地方政府過于依賴土地收益，有意識或無意識造成房地產價格的上漲。土地有償使用特別是土地使用權有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現(xiàn)行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費主要歸地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。據(jù)“證券時報網(wǎng)”2012年6月26日所發(fā)表的《各國房地產收入占財政收入比重PK》資料顯示，我國房地產收入占財政收入的比重已經由2000年占比10%上漲到2010占比接近80%，十年的時間漲浮如此之快，房地產真正擔負了拉動經濟增長的功能。

在我國現(xiàn)行體制下，由土地產生的資產性收益和大部分稅費基本上歸地方所有，加之我國實行財政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財政收入?？梢哉f十年前，房地產稅費收益與財政收入的占比過低，十年后占比又過高，國家應給地方政府確立合理的占比，這對地方經濟發(fā)展及我國整體經濟的健康發(fā)展都至關重要。同時為了促進地方經濟的穩(wěn)定發(fā)展，中央在財政補貼中應加大對地方政府在科技、電子、服務等新興第三產業(yè)的補貼額。鼓勵地方政府發(fā)展相關產業(yè)，鼓勵地方政府對可持續(xù)發(fā)展產業(yè)的投資，減少“短平快”項目的立項和投資，從長遠發(fā)展環(huán)保、利民產業(yè)。

開征房產稅及消費稅

對非剛性需求的房屋開征房產稅及消費稅是調控房地產市場價格的重要措施之一，對開發(fā)單位五年以上未售存量房開征房產稅，對居民第二套及以上住房開征房產稅，對非普通性住宅開征房產稅及消費稅，這些稅費的開征主要是針對目前房地產市場投資炒房現(xiàn)象所制定的調控措施。

我國的房地產不只是單純的消費品，還兼有投資品的性質。由于房屋能夠帶來收益(包含房租收益和房屋價格上漲帶來的差價收益)，因此投資者可以在房屋和儲蓄、股票等金融資產之間選擇，進行資產組合。我國儲蓄利率非常低，我國經濟的發(fā)展又使得民間積累了相當?shù)馁Y本，為了獲得更高的收益，大批資金開始涌入房地產業(yè)。同時，受人民幣升值預期的影響及房地產業(yè)的高利潤率的吸引，許多國外資本也通過各種渠道進入我國房地產市場，進行投資或炒房，使真正有購房需求的消費者承受了投資者所賺取的高額利潤。促使投資者為了自身的利潤，人為的推動了市場房價的上漲，而并非真正意義上的物有所值。這也是許多人把房價上漲歸因于投資炒作的原因，所以2010年至2012年上半年以來，我國一直加大力度調控房價。然而如果投資房地產獲得不了高額收益，投資炒作是無法進行的。只有對非剛性需求的消費進行調控，使投資炒房的利潤降低，增加非剛性需求的房地產持有期間費用，才能避免投資炒房，使房屋價格合理回歸，同時也能保證真正的剛性需求得到解決。

建設規(guī)劃時做好安居房問題

鼓勵合理消費，保證正常的房屋供需平衡，做好安居保障房的建設工作，并真正達到安居作用，使真正有購房需求的家庭能夠買得到房、買得起房，這是從建設規(guī)劃設計時進行調控的措施。

“現(xiàn)在迫切需要住房的，除了城市低收入住房困難家庭等外，還有每年1000多萬新加入就業(yè)大軍的年輕人和數(shù)量更大的城市農民工?！比珖f(xié)委員李慶云在2010年就曾經指出，“現(xiàn)在年輕人買房靠夫妻、雙方父母，三個家庭供一套房，以此來維持高房價。房地產變身為收入再分配的工具，進一步加劇了社會貧富差距?！闭嬲枰彿空咄I不到經濟適用房或安居房，這是中國特有的一個現(xiàn)象。

地方政府在規(guī)劃設計時，必須考慮到每個樓盤項目的開發(fā)都有一定比例的經濟適用房和安居房，而非擇地集中建設經濟適用房或安居房。目前經濟適用房建造量較低，經濟適用房的分配管理混亂，經濟適用房與普通商品房價格差距不大，同時存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階層購買多套經濟適用房的現(xiàn)象，導致社會上有相當部分中低收入者既買不起普通商品房又買不到經濟適用房，且還享受不到安居房、廉租房，住房保障制度嚴重缺位。同時豪華型及享受型房屋開發(fā)量不斷增加，該類型房屋的開發(fā)即提高了房屋開發(fā)成本也推動了房價的上漲。

我們不反對住房高消費，必竟改善住房條件，提高住房質量是我們一直提倡的，但我們更要保證需者有其房，尤其是針對拆遷建房類型的開發(fā)，異地安置、拆房補償都不是最合理的解決方案，只有回遷安置才是最科學的方案，即可以保證動遷戶有房住，也能避免釘子戶漫天要價。很多動遷戶原房屋面積較小，又沒能力支付高額的回遷差價款，所以不愿意動遷，對于此部分動遷戶異地安置、拆遷補償都不是最合理的角決方案，應建造一定量小面積的回遷安置房加以解決，減少拆房補償即有利于安居，又有助于穩(wěn)定房價?；剡w安置同時也有助于解決動遷戶的漫天要價，等面積回遷及互惠的動遷方案才能減少動遷成本，這是解決動遷難的可行性方案。地方政府在建設規(guī)劃時應多聽取各方意見，同時制定切實可靠的動遷方案有助于降低土地成本、保障房地產市場的健康發(fā)展、保證社會經濟穩(wěn)定發(fā)展。

推行廉租房制度，解除民生的戶籍限制

“上學難、看病難、就業(yè)難、安居難”一直是關系我國民生的“四大難題”，這四大難題又以“安居難”為根本，解決了安居難，其他問題相應簡單了。解決民生的四大難題，不僅是個人問題，更是社會問題，而廉租房的推行將起著積極重要的作用。我國現(xiàn)在多數(shù)地區(qū)還存在以戶籍所在地人為對民生問題加以限制，然而沒有房就解決不了戶籍，解決不了戶籍，就不能正常的接受教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等相關問題，可以說戶籍限制在某種程度上推動了房價的上漲。

近年來國家已經推行了一系列改善措施，但卻因為各地方落實情況不一，而沒有真正的得以解決。

政府應大力推行廉租房措施，畢業(yè)生、外來務工人員很難承受高額的房價，國家對廉租房的建設投入應增加，把有限的廉租房合理分配出去，繼續(xù)推行租房優(yōu)惠的政策，讓畢業(yè)生及外來務工人員不在為其基本生活而四處奔波，同時解除戶籍限制，對社會經濟發(fā)展及調控房地產價格的正常發(fā)展也都至關重要。

結束語

通過以上措施的宏觀調控，會使房地產業(yè)對經濟拉動的作用發(fā)揮到正常、合理的狀態(tài)，給房地產業(yè)創(chuàng)造一個良好的發(fā)展空間；地方政府應加大發(fā)展第三產業(yè)，增加第三產業(yè)產生的稅費收益，從長遠解決地方經濟發(fā)展的瓶頸問題才是根本辦法。只有這樣，才能保證我國經濟的持續(xù)增長，才能使房地產業(yè)健康發(fā)展，使房價真正合理回歸，實現(xiàn)人們的安居樂業(yè)。

參考資料

1、《各國房地產收入占財政收入比重PK》，證券時報網(wǎng)，2012-06-26；

2、曹祥軍.剛性需求下的房地產營銷策略再思考[J].現(xiàn)代經濟,2009,（9）；

篇4

一、政策獨大，法律缺位

十余年間政府以意見、通知、批復等名義出臺的房地產宏觀調控政策，數(shù)量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產開發(fā)行為（不包括建筑市場）為調整內容的法律、法規(guī)只有1998年的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、1995年的《城市商品房預售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規(guī)和政府規(guī)章。由此不難看出，房地產宏觀調控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺的。筆者認為，僅僅依靠政策來進行房地產調控的利弊有以下三個方面。

第一，政策的靈活性決定了政府的調控意圖能在短期內得到體現(xiàn)，這是政策調整的最大優(yōu)勢。一般來說，政府行使社會管理行為的依據(jù)主要有兩類：一是法律、法規(guī)；二是政府規(guī)范性文件，包括通知、批復、實施意見等。其實，政策就是人們對政府規(guī)范性文件的通稱，政策最大的優(yōu)點就是環(huán)境適應能力強、制定程序簡單，易隨環(huán)境的變化而作相應的調整（即政策的靈活性）。政策環(huán)境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調整關系不適應時展的要求；二是新發(fā)現(xiàn)的社會關系還沒有相關政策進行調整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應。法律、法規(guī)則不同，其制定程序相對復雜、嚴格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現(xiàn)或者原有情況發(fā)生變化，政策能夠第一時間出臺或者做出調整、修改。因此，政府用政策對房地產市場進行調整，能夠及時、靈活地處理市場出現(xiàn)的新情況、新問題，這也是宏觀調控相對法律、法規(guī)調整的最大優(yōu)勢。

第二，政策效力遠低于法律，往往導致以法律規(guī)避調控政策的現(xiàn)象發(fā)生。法律、法規(guī)和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規(guī)都是我國《立法法》規(guī)定的法律體系的有機組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據(jù)或者參考，政府規(guī)范性文件連參考都不能參考?，F(xiàn)實中有些政策內容并無明確的法律依據(jù)，容易導致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機關未必認可，從而導致行政機關與司法機關在同一問題上認識不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會有兩份合同，一份是雙方當事人在網(wǎng)簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網(wǎng)上合同（即網(wǎng)簽合同）。在處理糾紛時，房管局一般以網(wǎng)簽合同為準，而法院需要探究哪一份合同是當事人的真實意思表示，最后往往是以網(wǎng)簽前的書面合同為準。二是，當事人利用法律來規(guī)避限購。例如，限購政策出臺后不久，曾出現(xiàn)交易雙方利用法院判決的形式來規(guī)避限購政策（即不符合購房條件的當事人通過虛構訴訟的方式，來達到購買房屋之目的）。

第三，政策的強制效力不及法律，調控政策得不到落實。通常認為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強，而法律則不同，它不僅有行為模式還規(guī)定了相應的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們該怎么做，至于違反了政策要承擔什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀律處分；法律則不但告訴人們怎么做，還詳盡地規(guī)定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調控政策不能真正落實的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號文件）就曾經強調：“大力發(fā)展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構”，但直到目前為止政府的保障性住房建設仍然嚴重滯后于整體房地產行業(yè)的發(fā)展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應占小區(qū)總套數(shù)的70%以上）至今未能得到真正落實。

二、集體土地未能入市阻礙了房地產市場的健康發(fā)展

按照目前的法律規(guī)定，只有國有土地才能進行房地產開發(fā)建設，集體土地若要進行房地產開發(fā)，就必須先由國家征收轉為國有土地后才能進行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護耕地及糧食供應，因為大部分的集體土地均為農地，一旦允許其進行房地產開發(fā)可能會導致耕地減少，從而可能會影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進行房地產開發(fā)建設，可能會對目前的房地產市場造成一定的沖擊而影響房價。筆者認為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。

首先，保護耕地只與是否嚴格落實土地規(guī)劃用途有關，和是否進行房地產開發(fā)沒有直接的關系。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”該法接著又規(guī)定：“前款所稱農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地?！庇纱宋覀兛梢钥闯觯瑖乙呀泴ν恋赜猛具M行了規(guī)劃和分類，只要嚴格執(zhí)法、認真監(jiān)督，禁止在集體農用地上進行房地產開發(fā)建設，在集體建設用地上進行的房地產開發(fā)行為絲毫不會影響耕地保護工作。

其次，以維護現(xiàn)有房地產市場穩(wěn)定為由，禁止集體土地進行房地產開發(fā)建設沒有任何道理。不可否認，集體土地進入房地產市場必然會對目前的房地產開發(fā)造成一定的影響，但目前業(yè)界的普遍共識是，集體土地入市進行房地產開發(fā)建設最大的影響就是會減少政府的土地出讓金收益。從長期來看，土地出讓金收益不應該也不可能成為一個政府的主要收入來源，況且“土地財政”對整個國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財政”勢必導致實體經濟（制造業(yè)）萎縮，房地產泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設想。值得一提的是，集體土地入市進行房地產開發(fā)不但能增加農民收入，而且還能平抑目前過高的房價。

最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產權房問題。簡單地講，所謂小產權房就是指在集體土地上建設的面向非本集體經濟組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設、買賣小產權房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設用地有限，導致商品住房供應緊張房價飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產權房。根筆者考察，以廣州市白云區(qū)100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房價格將近300萬元，而同樣地段的小產權房的價格只有20萬左右！有利益就有市場，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權”的交易，才能有效解決小產權房問題，否則，簡單的禁止小產權房交易是不可能徹底解決問題的。

三、政策代替法律，“三舊”改造進展緩慢

近年來，“三舊”改造在各大城市都進行的如火如荼，之所以進行“三舊”改造，究其原因主要有兩個方面：一是，為了緩解城市快速發(fā)展與可供建設用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發(fā)展用地，而且可以提升居民生活質量、美化城市環(huán)境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項目都困難重重。“三舊”改造進展緩慢，究其主要原因就是調控政策代替法律所致，其主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；房價；政策變遷；反思

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1007-7685（2013）10-0086-04

1998年我國取消福利分房以來，房地產市場步入快速發(fā)展階段，居民的居住條件與居住環(huán)境得到明顯改善。然而，隨著住房市場化進程的逐步推進，各種問題不斷暴露出來，主要集中在房價過快上漲、住房供給結構失衡、經濟嚴重依賴房地產投資等方面，并逐漸成為關系居民生活的重大民生問題。面對房地產業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種問題，2004年以來國家頻頻出臺房地產宏觀調控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，十年間國家有關部門共出臺103項房地產調控措施。這些政策對促進我國房地產業(yè)健康發(fā)展起到一定作用，但房價過高、住房供給結構失衡以及中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對十年來我國房地產宏觀調控政策進行梳理，總結經驗及教訓，對進一步完善我國房地產宏觀調控政策體系、促進房地產業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

一、十年來我國房地產宏觀調控政策的演進

（一）調控目標

我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2004～2007年，穩(wěn)定住房價格是宏觀調控的主要目標，涉及穩(wěn)定房價的調控政策多達16項；而2008年下半年以及2009年上半年復蘇房地產市場、促進經濟增長則成為政府的主要關注點，在這一年期間，出臺支持房地產發(fā)展的政策多達8項；2009年下半年以來，特別是2010年，遏制房價過快上漲成為房地產調控的主要目標，僅2010年就出臺9項遏制房地產價格過快上漲的政策；推進保障房建設在2008年后成為房地產調控的主要目標之一，國家不斷出臺針對性政策推進保障房建設。

（二）調控手段

我國主要以金融、稅收等經濟手段以及行政規(guī)制、住房保障、土地政策等行政手段對房地產市場進行宏觀調控。2004～2007年，我國主要以經濟手段和行政手段對房地產業(yè)進行調控，促進房地產業(yè)規(guī)范發(fā)展以及限制房價過快上漲，調控手段比較溫和。2008年以后，采取行政手段的頻率不斷增加，調控手段愈加嚴厲。

（三）調控對象

房地產調控對象主要為開發(fā)商、購房者。2004～2009年，開發(fā)商是國家房地產調控政策的主要調控對象。在此期間，國家出臺了針對房地產開發(fā)商的諸多調控政策，如收緊房產信托、90/70政策、規(guī)范房地產稅收、嚴格房地產開發(fā)貸款管理等。從2010年開始，購房者成為房地產調控的主要對象。出臺了針對購房者的限購、限貸、提高首付比例等嚴厲打擊炒房行為的政策，以及針對地方政府的房價問責制、制定保障房建設目標的政策。

（四）調控環(huán)節(jié)

從房地產調控環(huán)節(jié)看，可分為供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)及交易環(huán)節(jié)。我國房地產調控主要集中在供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的調控幾乎缺失。供地環(huán)節(jié)的調控主要包括供地總量控制、供地結構控制等；開發(fā)環(huán)節(jié)的調控主要包括套型結構、開發(fā)商貸款管理、打擊開發(fā)商各種土地違法行為等；交易環(huán)節(jié)的調控主要包括差別化房貸政策、稅收政策、個人轉讓住房營業(yè)稅政策、住房交易市場整治等。目前，對保有環(huán)節(jié)的調控，主要是2011年開始在上海、重慶進行房產稅試點，但在全國范圍推廣尚需時日。

二、房地產宏觀調控下房地產市場的變化

（一）房價呈不斷上升趨勢

2004—2012年期間，我國商品房平均銷售單價絕大多數(shù)年份漲幅為正，銷售單價從2004年的2778元上漲到2012年的5791元，不到十年的時間內漲幅達108%。2004年以來，房價一路上漲，只是在2008年國際金融危機的影響下實體經濟受到影響，消費者處于觀望情緒，需求萎縮，導致全國商品房平均銷售價格有小幅下跌，但隨后在國家經濟刺激計劃后，2009年全國房價出現(xiàn)大幅度反彈，之后便保持穩(wěn)定增長。（見表1）

（二）房地產投機現(xiàn)象嚴重

2004年以來，在流動性過度、居民可支配收入增長以及投資渠道狹窄等因素的綜合作用下，房地產投機賺取差價成為各類剩余資金的最好出路。一方面，房地產開發(fā)商熱衷于炒地皮，“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，土地閑置現(xiàn)象嚴重，一些開發(fā)商采取“捂盤”等方式，待價而沽，導致地價、房價不斷攀升。另一方面，大量民間資金涌入樓市，人為抬高房價，而且造成房屋空置率居高不下。

（三）住房供給結構不合理

1998年房改確立了“以經濟適用住房為主的住房供應體系”的原則，按照此原則，經濟適用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供應量應占城鎮(zhèn)住房供給體系的70%以上。然而2004年以后，住房供給結構與當初改革預期出現(xiàn)大幅度偏差，普通商品房、高檔公寓以及別墅占據(jù)大部分的住宅供應，經濟適用房等保障房不斷萎縮。據(jù)中國指數(shù)研究院的《2011保障房白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2002年以后，我國保障房建設全面萎縮，2010年經濟適用房銷售面積僅占全部住宅銷售面積的2.94%。

三、我國房地產宏觀調控政策存在的問題

（一）房地產宏觀調控政策缺乏獨立性

我國的房地產宏觀調控政策是宏觀經濟調控的一種手段，即作為拉動經濟增長或者防止經濟過熱的工具，被動應對經濟形勢與房地產發(fā)展態(tài)勢，缺乏獨立性。2004～2008年上半年，由于固定資產投資保持快速增長，經濟面臨過熱的危險，國家出臺了嚴格控制土地供應量、房地產信貸和提高房貸利率、首付比例、住房轉讓營業(yè)稅率等政策，這些政策無一不指向防止房地產開發(fā)過熱和維護經濟安全的目標。而2008年底受到國際金融危機的影響，我國經濟面臨增速下滑的危險，國家出臺了各種優(yōu)惠政策扶持房地產市場的投資與消費，目的在于維持經濟增長速度。在國家政策的大力扶持下，2009年下半年開始，房價在經歷短期下跌之后全面暴漲，房價面臨失控的危險，2010年開始，國家又出臺了“史上最嚴厲”的房地產調控政策，調控頻率與力度空前。

（二）房地產宏觀調控多以政策、通知等形式出現(xiàn)，相關法律缺失

從我國房地產宏觀調控的歷史看，房地產宏觀調控多以行政命令、部門規(guī)章制度、通知等形式出現(xiàn)，缺乏法律手段，至今未能出臺一部專門針對房地產相關問題的法律，使房地產調控的約束力不強。十年來，我國房地產宏觀調控一般由國務院、國家發(fā)改委、住建部、國家稅務總局、國土資源部等部門以行政命令、通知、辦法、意見等形式進行。如，國務院2005年《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》、2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、2011年“國八條”及“國五條”等。再如，建設部2004年《經濟適用住房管理辦法》、2012年國土資源部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》等。

（三）房地產宏觀調控政策缺乏連續(xù)性

十年來，我國共出臺了103項房地產調控措施，政策出臺頻率很高，但缺乏連續(xù)性，主要表現(xiàn)為政策波動較大，調控政策出臺后，調控效果剛剛顯現(xiàn)，又出臺新的政策，進入新一輪調控周期，這也是每次調控后都迎來一次房價大幅上漲的重要原因。政策的頻繁變動使市場各利益主體無法形成穩(wěn)定一致的預期，房地產調控掉進“動態(tài)不一致性”陷阱，房地產投資與消費出現(xiàn)非正常波動，不利于房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）多元化的調控目標陷入兩難境地

我國房地產宏觀調控的目標包括促進經濟增長、穩(wěn)定房價、提供保障性住房、防范金融風險以及控制土地供應量等。多元化的調控目標使政府經常陷入兩難的境地。一方面，隨著房價不斷攀升，穩(wěn)定房價以及防范金融風險成為政府宏觀調控的重要目標。另一方面，由于我國經濟增長很大程度上依靠的是固定資產投資，房地產投資更是占據(jù)很大比重，要保持經濟高速增長必須依靠房地產業(yè)的增長。因此，從2004年以來，在經濟增長較快的情況下，穩(wěn)定房價尚且能夠成為政府宏觀調控的重要目標，但經濟增長一旦面臨下滑的風險，穩(wěn)定房價的目標迅速退位，一切政策為“保增長”服務。

（五）忽視保有環(huán)節(jié)調控，無法有效抑制房地產投機

從2004年以來我國房地產宏觀調控的實踐看，調控的環(huán)節(jié)主要集中在供地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及交易環(huán)節(jié)，基本不涉及保有環(huán)節(jié)的調控。在這種背景下，開征房產稅，針對保有環(huán)節(jié)進行調控從而提高炒房成本的呼聲漸高。但受制于各種因素，直到2011年1月份才在上海與重慶進行房產稅試點，首次進行保有環(huán)節(jié)調控。房產稅試點已經過去兩年多，在全國范圍內推廣仍然沒有時間表，針對保有環(huán)節(jié)的調控依然缺失。

四、完善我國房地產宏觀調控的策略

（一）準確定位房地產宏觀調控目標

大多數(shù)發(fā)達國家在住房短缺時期也都強化政府在提供公共住房方面的責任，保障公民的住房權利。如，美國、德國、英國、新加坡等發(fā)達國家都為中低收入者提供了大量的公共住房，從而滿足了中低收入者的住房需求，在此基礎上逐步推進住房市場化，構建多層次的住房供給體系，滿足不同階層的住房需求。我國在經歷長期的住房福利制度之后，將住房定位為商品在短期內迅速將其市場化，并將房地產業(yè)作為拉動經濟增長的手段。因此，在接下來的房地產宏觀調控中，應準確定位調控目標，將我國房地產宏觀調控的目標定位為建立一個保障公眾基本住房權利并能滿足各個階層多樣化需求的多層次住房供給體系。

（二）重構我國房地產稅收體系

目前，我國房地產領域的稅費包括土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)維護建設稅、印花稅、所得稅、契稅等眾多稅種。從我國房地產稅費構成中可以看出我國房地產稅多集中在開發(fā)環(huán)節(jié)與流通環(huán)節(jié)，較少涉及保有環(huán)節(jié)，這種稅收制度的安排助推了地方經營土地財政及消費者的房地產投機行為，是房價出現(xiàn)大幅上漲的重要因素之一。為促進房價理性回歸，需要重構我國的房地產稅收體系。一是整合現(xiàn)有的各種房地產稅費，撤銷一些不合理的收費項目，適度降低房地產稅費負擔，實現(xiàn)簡化稅制、降低稅率。二是將房地產稅費征收的重點集中在保有環(huán)節(jié)，降低開發(fā)環(huán)節(jié)以及流通環(huán)節(jié)的稅收負擔，從根本上抑制投機需求。三是擴大物業(yè)稅征收范圍以及合理設置計稅依據(jù)，使之成為地方政府財政收入的長期支柱，降低地方經營土地財政的沖動。

（三）完善住房保障體系

一方面，完善住房保障體系能保障中低收入階層的基本住房需求，解決高房價問題。另一方面，保障房體系的完善為充分放開商品房市場價格提供條件，國家可以在穩(wěn)定現(xiàn)有房價的情況下解決住房問題，避免房地產業(yè)的大幅波動。首先，加強住房保障在地方官員考核中的比重。住房保障體系的完善需要由地方政府執(zhí)行，只有加強住房保障在地方政府官員考核中的比重，才能真正引起地方官員的重視。其次，建立多元化融資渠道。住房保障體系的資金來源可考慮三種渠道：一是中央的專項財政資金。二是規(guī)定地方政府拿出一定比例的土地出讓金用于住房保障建設。三是吸引社會資金進入保障房領域。四是健全保障房進入、監(jiān)督與退出機制。明確保障房的申請資格與條件，建立公正的監(jiān)督機制，并完善退出機制，提高保障房的利用效率。

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[關鍵詞]房地產 宏觀調控 交易成本 準公共產品

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國房地產開發(fā)投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據(jù)和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產市場出現(xiàn)投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發(fā)展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產相關聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現(xiàn)。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會對周圍環(huán)境，對其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業(yè)，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業(yè)的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場機制來實現(xiàn)，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場機制調節(jié)，房地產的一部分價值得不到實現(xiàn)，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經濟發(fā)展水平相協(xié)調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現(xiàn)為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現(xiàn)甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經濟發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調。根據(jù)所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發(fā)房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據(jù)實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態(tài)度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發(fā)展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發(fā)展水平，確定適當?shù)?，即與居民其它方面消費水平相協(xié)調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現(xiàn)的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協(xié)調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現(xiàn)房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節(jié)房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現(xiàn)，居民享受與經濟發(fā)展水平協(xié)調一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場達到最優(yōu)均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平?，F(xiàn)實中政府的房地產福利保障因經濟發(fā)展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資

Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence

Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：

1 引言

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。

近年來，隨著我國房地產經濟對宏觀經濟的影響力進一步增大，國家對中國房地產宏觀調控的地位和作用的認識水平在不斷提高。國家宏觀調控的歷史經驗表明，對房地產市場調控的地位和作用認識不足，會導致房地產調控的片面性，從而對宏觀經濟產生不利影響、對人們生活水平的提高和滿足住房供應的需求產生不利影響。伴隨著房地產市場調控實踐，進一步研究和確立調控的地位和作用對于調控實踐活動顯得越來越重要。

2 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義

通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規(guī)及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據(jù)

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據(jù)房地產市場所出現(xiàn)的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業(yè)提供決策依據(jù)

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業(yè)了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產企業(yè)采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業(yè)造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業(yè)制定相關的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術計劃提供了有效的依據(jù)。

3．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾

通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發(fā)展提供一個和諧的環(huán)境，促進國家經濟穩(wěn)步快速發(fā)展。

3 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

隨著經濟的快速發(fā)展，人民生活水平逐漸提高，但是有利也有弊，在某種程度上導致了某些經濟相關問題的出現(xiàn)，這就要求國家有關部門利用這只“看得見的手”，幫助那只“看不見的手”進行維護秩序，緩和矛盾，抑制相關負面問題的出現(xiàn)。而國家的宏觀調控經濟政策是指國家有關部門通過相關的手段，如變動稅收和支出或變動貨幣供給量進而影響利率等，從而影響總需求進而影響就業(yè)和國民收入的政策。

一．加息

從短期來看，加息會從三個方面對房地產業(yè)造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。

首先，加息表達了央行的一個宏觀調控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預期，很多人就會從樓市退出來；其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負擔，這會抑制投資者、投機者的購房需求；第三，加息會增加投機者囤房、開發(fā)商囤地的機會成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購房者和售房者的成本收益曲線，通過“看不見的手”引導雙方自動調整自己的行為，使供需雙方在動態(tài)中達到一種均衡。

二．房產稅

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模和配合國家房產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經營人的收入。開征房產稅有利于穩(wěn)定房地產市場預期，有利于抑制房地產市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。

(1)降調節(jié)房價增長率；

(2)低房屋土地空置率，調節(jié)供需平衡；

(3)增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；

(4)優(yōu)化社會資源配置，縮小貧富差距。

三．限購令

限購令有利于社會公平和資源節(jié)約，影響如下：

(1)限購令的執(zhí)行，已經按下了高房價的瘋狂的頭顱，逼迫房價進入下降通道。過度的投資保值投機已嚴重扭曲了房地產的居住功能，一戶一房的調控目標就是要還住房本來的居住本質，確保更多以居住為主的居民的利益；

(2)限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對政策不可持續(xù)的預期，則可能對市場調控效果及政策信心造成損傷；

(3)“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發(fā)揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規(guī)定。其次“一戶限購一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購房者提供虛假信息騙購也是個問題。

四．限制銀行給房地產貸款

只要房地產開發(fā)商資金流動性充足無憂，房屋銷售價格就沒有降價壓力，同時受城市房地產資源稀缺性等因素影響，房屋售價還可能持續(xù)上漲，這是導致政府宏觀調控政策失效的主要原因之一，而房地產開發(fā)商資金來源直接間接占比40％以上來自銀行貸款。

五．保障房

保障性住房政策的出臺勢必對房地產業(yè)的發(fā)展帶來深遠影響。

(1)有利于推進住房保障體系建設；

(2)有利于穩(wěn)定房地產投資增長；

(3)保障性住房大量入市影響房地產供求關系。

4 結論

目前，我國政府宏觀調控對房地產市場的發(fā)展起到了相當顯著作用，在這一系列文件和政策出臺中，政府運用了稅收、信貸、行政多種手段，結合市場的起落，確保房產市場平穩(wěn)的發(fā)展，同時又帶動相關產業(yè)，促進就業(yè)和GDP的增長，另一方面，在不斷加大保障性住房的建設，以保證民生，使得百姓能夠安居樂業(yè)。

參考文獻

[1]張勇，閆鵬，杜子平，我國房地產業(yè)發(fā)展與宏觀經濟關聯(lián)性研究，建筑經濟，2010年第01期

[2]王雪，銀行利率上調對房地產市場的影響，金融分析，2010年1月

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關鍵詞：房地產 宏觀調控 公租房

我一直關注我國房地產業(yè)的發(fā)展，有兩點原因：第一，住房是民生的重大需求，每一個人都需要住房，因此房地產問題不僅是經濟問題，而且是社會問題，甚至是政治問題。第二，房地產對于國民經濟的拉動作用是相當大的。根據(jù)我們十多年前所做的一個研究，一百元錢的房地產投資，可以拉動上下游60多個行業(yè)總共180-220元的投資。房地產的發(fā)展不僅能拉動生產資料的需求，還能拉動消費資料和服務業(yè)的需求。隨著我國工業(yè)化、城市化的進展，新就業(yè)人口和從農村轉移到城市人口不斷增加，以及想改善住房條件的家庭日益增多，對住房的需求一直會保持比較旺盛的態(tài)勢。至少在10年到20年之內，在我國基本實現(xiàn)城市化過程中，房地產作為支柱產業(yè)的地位是不會動搖的。有人說現(xiàn)在有些國家已經不拿房地產當支柱產業(yè)了，我認為那是因為他們已經基本解決了城市化的問題，而我國還處于城市化的過程中。因此我們對房地產業(yè)的發(fā)展還是要保持信心，住房的需求在我國基本實現(xiàn)城市化、也就是城市人口占70%之前肯定還是旺盛的。

房地產研究首先要將理論、體制、政策等重大問題弄清楚，而不是糾纏一些細節(jié)的問題。我和一些學者在十多年前所做的研究成果包含在1999年出版的《中國城鎮(zhèn)住房制度改革——目標模式與實施難點》一書中。我退下來后在中科院擔任虛擬經濟與數(shù)據(jù)科學研究中心的主任，一直在做包括房地產在內的有關虛擬經濟各方面的研究。我認為實現(xiàn)中央提出的“住有所居”應當是我國房地產宏觀調控的主要目標

理論上來說，住房（House）和居住（Housing）是兩個不同的概念。住房是其擁有者的財富，而住所則只是指居住的地方，不一定是居住者自己的財富。租房是租賃行為，不涉及產權的轉移；而買房則是購買行為，涉及到產權的轉移。租金是一種流量，而房產是～種存量。

近年來在房地產方面的一些爭論，多半與上述的概念不清有關。在此僅列舉其中的三個似是而非的觀點。

一、住房是“準公共產品”嗎？

有人說住房是“準公共產品”，因此國家應當負責解決人民的住房問題，除了保障房以外，還應當讓大多數(shù)家庭買得起商品房，實現(xiàn)“居者有其屋”。實際上只有國家為低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共產品，而其余家庭在市場上購買或租用的商品房則是商品，不屬于公共產品之列。目前任何國家都不可能實現(xiàn)“居者有其屋”，但只能實現(xiàn)“居者有其所”，也就是“住有所居”。

二、住房是消費品嗎？

有人說住房是消費品，應當強調住房的消費品屬性。實際上從經濟學理論說來，房產是資本品，而不是消費品，因為房屋本身是一種財產，買房是一種投資行為。房產是可以通過出售或出租產生利潤的資本品。在國外常有這樣的情況，兩夫妻和兩個孩子住一所大房子，孩子大學畢業(yè)后自己成家了，兩夫妻就把大房子租出去，自己租一個小公寓居住，大房子的租金不僅足以支付小公寓的租金，還能給他們日常生活提供更多的消費紫金。

三、房價應當列入消費價格指數(shù)（CPI）之中嗎？

有人說國家統(tǒng)計局應當將房價列入CPI，但由于住房不是消費品，因此原則上是不應列入CPI的，只應當在CPI中列入居住費用。前些時候國家統(tǒng)計局了一個全國城鎮(zhèn)居民平均居住費用的數(shù)據(jù)，在網(wǎng)上受到許多批評。這是因為我國城鎮(zhèn)的住房自有率高達80%，在統(tǒng)計上認為這些家庭的居住費用為零，因此將20%家庭的居住費用（主要是房租）平均到100%的家庭身上，從而得出平均居住費用的數(shù)據(jù)，這樣的計算方法肯定是不合理的。我認為對自有住房的家庭，其居住費用應當按虛擬房租計算。所謂虛擬房租就是如果把自己的房子租給自己時所應收取的合理房租。作為房東的你和作為房客的你肯定是不一樣的，作為房東的你總是希望把房貸全部轉嫁給房客，而作為房客的你肯定不同意，因為我給你交了若干年房租以后，房子還是你的，等于是我在替你買房子。作為房客的你希望按照房子的生命周期五十年的折舊來計算房租，但是作為房東的你肯定不同意，因為除了購房費用之外，還要負擔物業(yè)費等費用。我們現(xiàn)在正在研究虛擬房租如何確定。虛擬房租當然跟房價有關系，相應的也會影響到實際的房租，因此我認為我國城鎮(zhèn)家庭平均居住費用應當是80%自有住房家庭的虛擬房租與20%租房家庭的實際居住費用的加權平均值。

宏觀調控應該首先圍繞實現(xiàn)中央提出的“住有所居”的目標，先要解決真的沒有住所的人的問題。這大體上包括是三種人群，第一種是低收入和中低收入的無住所人群；第二種是中等收入無購房能力的人群；第三種是中等收入有購房能力的人群。

應該說從當年我國城鎮(zhèn)住房制度改革的政策設計看來，將住房分為商品房、經濟適用房和廉租房三類，還是比較合理的。但是在政策執(zhí)行的過程中發(fā)生了問題。建廉租房全要政府出錢和補貼，政府不愿意多建，建設進展很慢。廉租房造價低，質量較差，區(qū)位也不好，有的廉租房建好后許多人不愿意去住。更重要的是經濟適用房成了腐敗高發(fā)區(qū)，因為誰拿到經濟適用房就等于拿到了國家補貼的一大塊財富，因此出現(xiàn)了各種腐敗現(xiàn)象。一是有些公務員“近水樓臺先得月”，他們既掌握分配權，又掌握優(yōu)先選擇權，因而在有些地方出現(xiàn)了經濟適用房變成公務員小區(qū)的現(xiàn)象。二是由于經濟適用房是一大塊財富，就會產生尋租現(xiàn)象，有的人就會想辦法用各種不正當?shù)氖侄蝸碇\取經濟適用房。因而有些地方出現(xiàn)“六連號”，有些開著寶馬車的人住在經濟適用房小區(qū)，有些經濟適用房小區(qū)的房屋70%是租出去的，還有的人買兩套經濟適用房打通后裝修成豪宅。因此我主張經濟適用房不能給予完全產權，一般不允許出售，在出售時應當將國家補貼的部分還給國家。就算沒有腐敗，經濟適用房制度也會引起新的不公平。假定年收入4萬元以下的家庭可以購買經濟適用房，一個年收入39，000元家庭買到經濟適用房后等于拿到國家?guī)资f元的補貼，而一個收入41，000元的家庭則不允許買經濟適用房，只能用高得多的價錢去購買商品房，這就會造成新的不公平。因此我主張經濟適用房不宜繼續(xù)建，而且要處理好歷史遺留的問題。

現(xiàn)在我國新的制度設計提出了公租房，我個人是贊成的。公租房僅是出租，不涉及產權。公租房既能解決低收入和中低收入人群的居住保障問題，又能解決沒住所而又買不起房人的中等收入人群的居住問題。但是在公租房的制度設計上要改變思路，從補貼磚頭到補貼人頭。公租房既然是保障性的，標準就不能太高。當然也要考慮到人的尊嚴，公租房也不能搞的太差，起碼功能要齊全，廚房、廁所、淋浴都要有，在設計時還應考慮綠色和節(jié)能的要求。公租房可設有40平米（供兩口之家居?。?、55平米（供三口之家居?。┖?0平米（供四口之家居?。┤N戶型，公租房的房租應參照虛擬房租來確定，比市場價格要低一些，但不是低很多。國家對收入低于房租三倍的家庭給予補貼，補貼金額是房租與家庭收入三分之一之間的差額，每年年初根據(jù)家庭收入核定補貼數(shù)額。對于家庭收入高于房租三倍的家庭，國家不予補貼。這樣不僅有利于提高政府建設和管理公租房的積極性，也有利于鼓勵社會力量建設公租房，因為有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來保證合理地回收投資。

最近一些城市的房租大漲，各地政府紛紛出臺了限制房租上漲的政策。當公租房制度確立和普及之后，市場的力量就可以制約房租的上漲。

公租房可以解決前兩部分沒有住所的人群的居住問題，最后一部分要解決的是中等收入而有購房能力的人群的購房問題，這些人購房的能力來自自己的儲蓄，加上父母的儲蓄和親友的貸款。有些人是在結婚的壓力下必須要買房，即所謂剛性需求。對于這部分人群在政策上應當給以適當?shù)恼疹?。我曾經提出過三條，第一是適當降低首付，可以考慮降低至20%；二是實行優(yōu)惠利率，按正常貸款利率打8折：三是采取遞增式還款的方式，使還款負擔不超過其家庭月收入的50%，最好是不超過30%。而現(xiàn)在銀行對購買首套住房的家庭提高了首付，又取消了優(yōu)惠利率，實際上是增加了這部分人群的負擔，不利于實現(xiàn)“住有所居”的調控目標。有人說通過宏觀調控把房價調下來，這些人就能買得起房子了。但我個人認為，即使在越來越嚴厲的宏觀調控下，房價也不可能降很多。根據(jù)我們的研究，房價由四部分組成，包括建安費用、地價、政府稅費和開發(fā)商的稅后利潤。從長遠看來，建安費用是上漲的，鋼材、木材、水泥、玻璃等建筑材料的價格也是上漲的，積壓只是暫時性的。我國實行最嚴格的土地政策，而且通過招拍掛來確定地價，土地價格肯定會上升。要真的降房價，就是政府要控制地價，減少稅費，開發(fā)商要讓利，如果只指望壓縮開發(fā)商的利潤，房價不可能降太多。因為如果壓縮的太厲害，三五年以后房子的供應就會減少。盡管現(xiàn)在看來房地產投資還在增加，但增幅已經在減少，我想再過一段時間房地產投資可能會減少，而且房子的建設有一定的周期，短期內看不出問題，但是長期內可能會造成供需失衡，房價可能會反彈，這是我們要注意的。

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社會融資規(guī)模是全面反映金融與經濟關系的總量指標

社會融資規(guī)模是全面反映金融與經濟關系，以及金融對實體經濟資金支持的總量指標。社會融資規(guī)模是指一定時期內(每月、每季或每年)實體經濟從金融體系獲得的全部資金總額。這里的金融體系為整體金融的概念，從機構看，包括銀行、證券、保險等金融機構；從市場看，包括信貸市場、債券市場、股票市場、保險市場以及中間業(yè)務市場等。

社會融資規(guī)模的內涵主要體現(xiàn)在三個方面。一是金融機構通過資金運用對實體經濟提供的全部資金支持，即金融機構資產的綜合運用，主要包括人民幣各項貸款、外幣各項貸款、信托貸款、委托貸款、金融機構持有的企業(yè)債券、非金融企業(yè)股票、保險公司的賠償和投資性房地產等。二是實體經濟利用規(guī)范的金融工具、在正規(guī)金融市場、通過金融機構服務所獲得的直接融資，主要包括銀行承兌匯票、非金融企業(yè)股票籌資及企業(yè)債的凈發(fā)行等。三是其他融資，主要包括小額貸款公司貸款、貸款公司貸款、產業(yè)基金投資等。

隨著我國金融市場發(fā)展和金融創(chuàng)新深化，實體經濟還會增加新的融資渠道，如私募股權基金、對沖基金等。未來條件成熟，可將它們計入社會融資規(guī)模。『注：社會融資規(guī)模的范圍也是不斷調整的，像貨幣供應量的范圍調整一樣，隨著情況的變化，可以予以修訂。

社會融資規(guī)模是更為合適的金融宏觀調控中間目標

一、社會融資規(guī)模作為貨幣政策中間目標適合我國融資結構的變化。

貨幣政策的最終目標是促進經濟增長、實現(xiàn)充分就業(yè)、保持物價穩(wěn)定和維持國際收支平衡。為了實現(xiàn)這一最終目標，一般都要根據(jù)一個國家的實際情況，確定合適的中間目標。較長時期以來，我國貨幣政策重點監(jiān)測、分析的指標和調控中間目標是M2和新增人民幣貸款。在某些年份，新增人民幣貸款甚至比M2受到更多關注。然而由于近年來我國社會融資結構的變化，新增人民幣貸款已不能準確反映實體經濟的融資規(guī)模：一是直接融資快速發(fā)展。2010年企業(yè)債和非金融企業(yè)股票籌資分別達1.2萬億元和5787億元，分別是2002年的36.8倍和9.5倍。二是非銀行金融機構作用明顯增強。2010年證券、保險類金融機構對實體經濟的資金運用合計約1.68萬億元，是2002年的8倍。三是商業(yè)銀行表外業(yè)務大量增加。2010年實體經濟通過銀行承兌匯票、委托貸款、信托貸款從金融體系融資分別達2.33萬億元、1.13萬億元和3865億元，而在2002年這些金融工具的融資量還非常小。因此只有將商業(yè)銀行表外業(yè)務、非銀行金融機構提供的資金和直接融資都納入統(tǒng)計范疇，才能完整、全面監(jiān)測和分析整體社會融資狀況。可見，用社會融資規(guī)模替代信貸指標作為中間目標，是我國貨幣政策的理論和實踐創(chuàng)新，符合我國融資結構的變化趨勢。

二、社會融資規(guī)模是與貨幣政策最終目標關聯(lián)性更顯著的中間目標。

衡量一個指標能否作為調控的中間目標，有兩個重要標準，一是它與最終目標的關聯(lián)性，二是它的可調控性。實證分析表明，與新增人民幣貸款相比，社會融資規(guī)模與主要經濟指標相互關系更緊密。衡量兩個變量之間的關系，在統(tǒng)計上一般采用相關性分析，測算得到的相關系數(shù)絕對值一般在0與1之間。相關系數(shù)越高，說明兩個變量之間的關系越緊密。我們采用基于2002-2010年的月度和季度數(shù)據(jù)，對社會融資規(guī)模、新增人民幣貸款與主要經濟指標分別進行統(tǒng)計分析，結果表明：與新增人民幣貸款相比，我國社會融資規(guī)模與GDP、社會消費品零售總額、城鎮(zhèn)固定資產投資、工業(yè)增加值、CPI的關系更緊密，相關性顯著優(yōu)于新增人民幣貸款。尤其需要指出的是，社會融資規(guī)模與物價關系較為緊密，因此在當前形勢下，保持合理的社會融資規(guī)模意義重大，就象總理在《政府工作報告》中強調指出的，當前“要把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調控的首要任務”。

同時，我們采用統(tǒng)計檢驗進行相互作用的分析，結果表明，社會融資規(guī)模與經濟增長存在明顯的相互作用、相互影響的關系。因此，可以對這兩個變量建立長期均衡關系模型，并根據(jù)均衡關系進行預測。我們基于2002-2010年的年度數(shù)據(jù)進行測算，結果表明，社會融資規(guī)模與GDP存在穩(wěn)定的長期均衡關系。這說明，可以根據(jù)GDP和CPI等指標推算支持實體經濟發(fā)展所需要的相應的社會融資規(guī)模。通過完善金融統(tǒng)計制度，加強中央銀行與各金融監(jiān)管部門和有關方面協(xié)調配合，可形成社會融資規(guī)模的有效調控體系。

社會融資規(guī)模中問目標符合宏觀調控市場化方向

一、社會融資規(guī)模與市場化利率相關性較強。

總理在《政府工作報告》中要求“推進利率市場化改革?！苯陙恚覈胄蟹e極探索作為貨幣政策調控工具的市場化利率，并在2007年初推出了上海銀行間同業(yè)拆借利率(簡稱Shibor)。Shibor在貨幣市場利率體系中的基準地位逐步確立，在金融產品定價中發(fā)揮著重要作用。目前以Shibor為基礎確定利率的金融產品越來越多，包括利率互換、遠期利率協(xié)議、同業(yè)借款，轉貼現(xiàn)、債券買賣、金融理財產品、貨幣互存業(yè)務等，部分商業(yè)銀行還將內部轉移資金價格以及績效考核辦法與Shibor掛鉤。社會融資規(guī)模中的銀行承兌匯票、企業(yè)債券等已參照Shibor進行市場化定價。

目前社會融資規(guī)模中人民幣貸款實施基準利率及其浮動管理，而其他類型的融資市場化定價程度更高，市場化調控特征更明顯。從社會融資規(guī)模與市場化調控工具Shibor的關系看，根據(jù)我們的實證分析，Shibor-與M2、人民幣貸款、社會融資規(guī)模的相關系數(shù)分別為－0.47，-0.53和-0.57，Shibor與社會融資規(guī)模的相關性較強。

二，社會融資規(guī)模中的金融創(chuàng)新產品對利率調控更為敏感。

在社會融資規(guī)模的構成中，貸款對利率敏感度相對較低，而金融創(chuàng)新產品對利率更為敏感。將社會融資規(guī)模作為貨幣政策中間目標有利于推動金融創(chuàng)新，有利于在有效金融監(jiān)管的條件下適度發(fā)展SPV、影子銀行等新興金融機構，鼓勵金融機構提供多樣性的金融產品和服務，也有利于提高直接融資比重。近年來，個人持有的信托理財資產增長較快，公眾對收益率高于法定存款利率的金融產品認可度也在不斷提高。2010年末，人民幣個人理財資金為1.50萬億元，比2009年末增長56％。人民幣個人理財資金占儲蓄存款比例從2006年末的0.75％提高到2010年末的4.94％。截至2010年末，2010年第一次加息后發(fā)行的人民幣銀行理財產品平均預期收益率為2.83％，12個月期銀行理財產品平均預期收益率為3.55％，分別比同期一年定期存款利率高0.33和1.05個百分點。目前銀行理財產品期限結構已從1個月，半年，發(fā)展到3年、6年以及更長期限：投資領域從單一的銀行間債券市場，發(fā)展到企業(yè)債、資產證券化產品、貨幣基金、信托計劃等；掛鉤指數(shù)也從利率、匯率，發(fā)展到股票、石油、黃金等資源類指數(shù)。隨著金融創(chuàng)新的深入發(fā)展，利率敏感度較高的金融產品占社會融資規(guī)模的比重將逐步提高，社會融資規(guī)模對利率調控的敏感性將不斷增強。

篇10

關鍵詞：區(qū)域金融調控；主體；目標；模式

基金項目：“中央高校基本科研業(yè)務費專項資金”（項目號：11MR61）資助

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2012年11月29日

作為中觀尺度的區(qū)域金融發(fā)展是要受國家和地方兩級政府所定經濟政策影響的，因此區(qū)域金融調控自然也要受到國家和地方兩級政府的決定。作為不同的市場經濟主體，國家和地方政府在區(qū)域金融調控上的立場目標和內容自然也會有些區(qū)別，因此區(qū)域金融調控必須首先劃分調控的主體，研究不同調控主體的利益訴求、目的、調控方式和調控手段等。

一、區(qū)域金融調控的主體和目標

根據(jù)區(qū)域宏觀調控的動力來源不同，區(qū)域宏觀調控的主體可以分為區(qū)域宏觀調控的國家主體和區(qū)域宏觀調控的地方主體兩類，相應的不同主體的目標自然也有所區(qū)別。

（一）區(qū)域金融調控的國家主體及其目標。雖然區(qū)域金融是中觀尺度的金融活動，但是由于金融資本的高流動性及其經濟影響的高風險性，區(qū)域金融必須考慮區(qū)域與區(qū)域、區(qū)域與國家金融活動的宏觀關系問題。因此，在區(qū)域金融調控中必須包括區(qū)域內部之外的金融調控問題，即區(qū)域與國家金融的關系問題和區(qū)域之間的金融協(xié)調與發(fā)展問題。而這些問題的處理，單純依靠中觀的視域下的地方政府是無法完成的，因此區(qū)域金融調控中，國家是一個重要的調控主體。站在國家的角度，國家的金融調控也必然應該包括區(qū)域金融調控。

國家的金融調控中涉及到區(qū)域金融問題的調控目標應該包括以下幾點：

1、保持宏觀經濟的平穩(wěn)運行。國家金融調控的重要目的之一就是通過發(fā)揮金融與經濟的互動效應，保持國民經濟的平穩(wěn)健康運行。然而，任何國家的整體經濟狀況都是由各個區(qū)域的經濟狀況決定的，各個區(qū)域的經濟健康運行是一個國家經濟健康平穩(wěn)運行的重要條件，因此運用區(qū)域金融調控的首要目標應該為一國經濟的整體發(fā)展服務，即保持宏觀經濟的平穩(wěn)運行。

2、促進區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展。當一國經濟發(fā)展到一定階段，區(qū)域經濟的不均衡將成為一國經濟繼續(xù)發(fā)展的重要障礙，因此區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展是各個國家都努力追求的一個宏觀經濟目標。然而，區(qū)域間的協(xié)調發(fā)展離不開金融活動的支持，但是金融資本的逐利性使得金融活動自身反而有著加大區(qū)域經濟差距的傾向，因此要克服這一缺點，只有加強金融調控，發(fā)揮金融活動的積極作用，支持區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展。這一結果的實現(xiàn)必須依靠區(qū)域之上的國家通過調控才能實現(xiàn)，因此區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展應該是國家進行區(qū)域金融調控的重要目標。

3、保持區(qū)域金融調控體系的健康運行，理順金融調控傳導機制。區(qū)域金融調控是國家金融宏觀調控在區(qū)域經濟調控中的具體化，是中央金融調控政策傳導渠道的重要樞紐。由于受時間和空間的限制，中央宏觀金融調控在行使調節(jié)職能時就需要由區(qū)域金融調控體系作為中央金融調控的具體執(zhí)行者，并將政策執(zhí)行情況及效果及時準確地進行反饋，以便中央金融調控及時進行調整。因此，以國家為主體的金融調控應該注意建設和完善區(qū)域金融調控，以使得整個金融調控體系能夠健康運行，調控措施能夠有效發(fā)揮功效。

（二）區(qū)域金融調控的地方主體及其目標。雖然在促進區(qū)域經濟發(fā)展這一點上，地方政府和中央政府的目標是一致的，但是具體到某一個區(qū)域的地方政府，作為市場經濟的主體就有了與中央政府不完全一致的利益訴求。在區(qū)域金融的發(fā)展上，中央政府更側重整體金融活動的總體效益最大化的追求，這種總體效益最大化優(yōu)勢是建立在對某些區(qū)域利益損害的基礎之上的。而地方政府雖然要執(zhí)行中央政府的相關政策，負有遵從國家利益最大化目標的責任，但它們更側重對區(qū)域經濟效益最大化的追求。因此，由于金融是現(xiàn)代經濟的核心，為了實現(xiàn)區(qū)域效益最大化的目標，在區(qū)域金融調控上，由于利益訴求的不一致，地方政府有著與中央政府不一樣的目標。具體而言，有以下幾點：

1、促進保持本區(qū)域內的經濟快速健康發(fā)展。區(qū)域金融調控由于調控的范圍和屬性不同于國家的宏觀金融調控，屬于中觀尺度的金融調控范疇，而且區(qū)域金融調控不需要考慮本幣幣值的穩(wěn)定和外匯收支的平衡，主要目標便是促進保持本區(qū)域內的經濟快速健康發(fā)展。在區(qū)域經濟起飛階段，應著重致力于促進經濟增長、就業(yè)的增加；在經濟高速增長階段，應著重致力于保持區(qū)域經濟增長的穩(wěn)定性；在區(qū)域經濟成熟階段，即步入經濟穩(wěn)態(tài)階段，應著重致力于技術、產業(yè)和消費結構的升級、創(chuàng)新和發(fā)展。

2、相機配合國家金融調控。區(qū)域金融調控的總目標必須服從國家宏觀金融調控的需要，在不與宏觀金融調控目標相沖突的前提下，結合地方的實際情況，進行符合區(qū)域內經濟發(fā)展利益的區(qū)域金融調控。一方面配合宏觀調控的需要，如在宏觀緊縮時期，對區(qū)域金融供給進行緊縮控制，在宏觀擴展時期，對區(qū)域金融進行擴展刺激；另一方面為了滿足區(qū)域經濟發(fā)展需要，與宏觀調控方向相逆進行本區(qū)域金融調控。如，在宏觀緊縮時期，對區(qū)域放松金融供給控制，實施區(qū)域金融擴張政策，或者在宏觀擴展時期，對區(qū)域金融進行緊縮控制，實施區(qū)域金融緊縮政策。

3、培育和發(fā)展健全的區(qū)域金融市場體系。健全的金融市場是區(qū)域經濟快速發(fā)展的有利條件。欠發(fā)達地區(qū)的金融市場一般存在的功能小、品種少、層次低、發(fā)展慢等問題，這些問題就阻礙了欠發(fā)達地區(qū)經濟的快速發(fā)展。雖然發(fā)達區(qū)域的金融市場一般相對發(fā)達，但在經濟全球化的今天，面對激烈競爭，發(fā)展永無止境。因此，區(qū)域金融調控應該通過適當?shù)恼吲嘤桶l(fā)展健全的金融市場。

二、區(qū)域金融調控的模式

區(qū)域金融調控的主體分為國家主體和地方主體，而且它們的調控目標也不盡然一致，因此在考慮區(qū)域金融調控模式時首先要考慮區(qū)域金融調控的主體選擇。

（一）以國家為主的區(qū)域金融調控模式?，F(xiàn)有的理論研究和實踐證明，大國的金融活動和大國的經濟一樣都存在區(qū)域性，也即區(qū)域之間存在著差異。區(qū)域間的經濟和金融差異就要求金融調控必須區(qū)域化。以國家為主的區(qū)域金融調控模式就要發(fā)揮國家宏觀金融調控的主體作用，通過各種調控政策區(qū)域化的方式來實現(xiàn)區(qū)域金融調控的目的。具體而言，以國家為主的區(qū)域金融調控模式要注意以下幾點：

1、金融政策區(qū)域化。在區(qū)域化視角下，一國金融政策的制定不應是簡單統(tǒng)一的“一刀切”，而應根據(jù)各個時期、各區(qū)域經濟運行情況的客觀需要，采取有差別的區(qū)域化的金融政策。簡單統(tǒng)一性貨幣信貸政策固然可以保持宏觀調控的一致性，但在經濟基礎條件與市場環(huán)境差異較大的不同區(qū)域，它將產生不同的經濟績效，不利于區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展，相反會損害區(qū)域市場經濟的自由發(fā)展，形成地域間的“剝削”，引起經濟區(qū)域間的不同產出，加劇區(qū)域經濟發(fā)展的“馬太效應”，最終要付出巨額的制度成本。只有實行有差別的區(qū)域化的金融政策，才能有效地防止上述問題的發(fā)生。具體而言，金融政策的區(qū)域化應該包括：有差別的區(qū)域存款準備金政策、有差別的區(qū)域利率政策、有差別的區(qū)域公開市場操作政策、有差別的區(qū)域再貼現(xiàn)政策、有差別的區(qū)域金融服務政策等。

2、金融監(jiān)管區(qū)域化。由于區(qū)域間的金融體系完善程度不同，發(fā)達地區(qū)金融體系完善的條件下，對金融監(jiān)管的化解渠道和方法自然較多，而金融體系不完善的欠發(fā)達地區(qū)，其渠道和方法自然較少，因此統(tǒng)一的監(jiān)管政策使其實際績效在區(qū)域間表現(xiàn)為發(fā)達地區(qū)金融監(jiān)管較松，欠發(fā)達地區(qū)金融監(jiān)管較嚴。因此，加強區(qū)域金融調控就應該實行有差別的區(qū)域化的金融監(jiān)管。

3、金融調控組織與責權體系區(qū)域化。一國金融組織制度的構造，既要體現(xiàn)國家宏觀金融管理和調控的要求，也要體現(xiàn)國內各區(qū)域經濟平衡、協(xié)調發(fā)展的要求。中央宏觀金融調控部門在實行統(tǒng)一的調控法規(guī)，完善統(tǒng)一宏觀金融調控與監(jiān)管體系建設的同時，必須構筑能體現(xiàn)區(qū)域特點的中觀金融調控與監(jiān)管體系。具體來說，應該給予各區(qū)域中央銀行這樣兩項權力：第一，在金融政策區(qū)域化前提下，賦予區(qū)域中央銀行一定的地方金融政策制定權；第二，在金融監(jiān)管區(qū)域化前提下，賦予區(qū)域中央銀行一定的地方金融監(jiān)管政策制定與自。

（二）以地方為主的區(qū)域金融調控模式。在區(qū)域化視角下，地方政府和地方金融調控部門應該擁有自主調控本區(qū)域內金融活動的權利。地方政府和地方金融調控部門可以根據(jù)中央金融調控部門的金融調控政策，以及本區(qū)域的經濟運行和金融運行狀況，在國家相關法規(guī)和政策允許范圍內，制定出適合本區(qū)域的具體的金融政策和監(jiān)管措施，完善區(qū)域內的金融調控機構與責權體系，通過實施區(qū)域內的金融調控更好地促進本區(qū)域內金融的健康運行乃至區(qū)域經濟的快速發(fā)展。其具體途徑包括：制定適合本區(qū)域的存款準備金政策、利率政策、再貼現(xiàn)政策、金融服務政策等；建立健全本區(qū)域內的金融監(jiān)管體系，制定適合本區(qū)域的具體的監(jiān)管法規(guī)等。

在具體調控方法層面，地方政府和地方金融調控部門雖然應該擁有更多的區(qū)域金融調控自，但是這種放權不可能也不應該是無節(jié)制的。因為地方政府和地金融調控部門與中央政府和中央金融調控部門畢竟是有區(qū)別的，他們不可能像國家宏觀金融調控那樣，可以根據(jù)情況靈活運用再貼現(xiàn)率、存款準備金率、公開市場操作等間接調控工具和其他間接信用控制手段，地方為主體的區(qū)域金融調控的方法只能更多地依靠一些直接調控方式。地方政府和地方金融調控部門可以更多地運用直接調控方式，針對區(qū)域經濟中的信用結構和質量進行調節(jié)控制，通過影響信用的方向和用途來達到調控目標，如直接信用控制、不動產信用控制和消費信用控制。這些金融調控措施和方法雖然中央金融調控部門也可以運用，但是由于區(qū)域金融調控的地方政府和相關部門在具體調控中比中央部門更加能夠找到和抓住明確的、針對性的市場主體，以及可觀察的中觀或微觀經濟、金融指標，所以其實施效果將會更加可控和明顯。

實施金融調控的地方政府在加強金融調控力度的同時，應該加強對自身調控體系和調控工具的建設。比如，在中央銀行放權的基礎上區(qū)域“央行”建立健全區(qū)域內的金融調控組織體系，完善金融宏觀調控的市場基礎，培育和發(fā)展具有生機和活力的金融微觀主體；建立區(qū)域金融調控的實施、評價體系，及時評估、總結調控措施的效果，檢查區(qū)域調節(jié)與宏觀調控的協(xié)調程度，依據(jù)區(qū)域經濟、金融參數(shù)在調控期內的變化，及時對區(qū)域金融調控的具體措施進行糾正；建立區(qū)域經濟、金融發(fā)展的計量經濟學模型，判別區(qū)域金融調控的效果和調整方向，確定區(qū)域金融的調控方案。

（三）國家和地方相結合的區(qū)域金融調控模式。以國家為主體的區(qū)域金融調控和以地方為主體的區(qū)域金融調控都各有利弊，任何單純的以國家為主體或以地方為主體的區(qū)域金融調控都將難以實現(xiàn)最好的區(qū)域金融調控效果，將二者結合起來從理論和西方國家的實踐經驗來看都是最佳的選擇。

實施國家和地方相結合的區(qū)域金融調控模式，就是將上述兩種模式的優(yōu)越結合起來，但是二者要結合好的關鍵在于：一方面既要發(fā)揮原有的中央金融調控的權威性，保持和維護國家整體金融安全穩(wěn)定，但同時也要使中央金融調控部門充分考慮到各地區(qū)的經濟和金融差異，給予各地區(qū)充分的靈活自，還要照顧到對欠發(fā)達地區(qū)的金融支持；另一方面也要充分調動和發(fā)揮各級地方政府在區(qū)域金融調控中的積極性，使區(qū)域金融調控在各區(qū)域都能得到切實的貫徹落實，達到區(qū)域金融調控的最佳效果，但同時也要通過國家和地方的結合，適當?shù)丶s束地方政府對區(qū)域金融調控的不良干預，削弱地方政府將區(qū)域金融財政化的傾向。

主要參考文獻：

[1]姚景超.區(qū)域金融調控：貨幣資金流動的角度[J].新疆金融，2005.5.

[2]趙曉力.中國區(qū)域金融發(fā)展問題研究[D].吉林大學，2007.