導語：如何才能寫好一篇不動產(chǎn)經(jīng)營與管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為此，市局主管處室認真研究、積極部署，啟動了豐都縣農村區(qū)域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記綜合試點工作，組織市勘院、局信息中心及市登記中心的技術骨干，擬通過先試點再推開的工作方式穩(wěn)妥推進農林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。同時，也為國土資源部制定操作細則提供經(jīng)驗和依據(jù)。

一、現(xiàn)狀分析

通過豐都試點和調研發(fā)現(xiàn)，當前縣級農林主管部門主要負責農村土地承包經(jīng)營權和林權的登記管理、糾紛調處及流轉備案等日常工作。其登記業(yè)務、調查成果及管理方式主要有以下特點：

1.登記實質屬行政行為

當前農林主管部門負責的相關登記工作是基于行政管理的需要，屬于行政行為。登記的客體對象主要包括依承包經(jīng)營合同為依據(jù)的承包經(jīng)營權登記和依雙方協(xié)議為依據(jù)的經(jīng)營權流轉備案登記。前者屬于物權，而后者卻屬于債權。登記類型分初始登記、變更登記、注銷登記和經(jīng)營權流轉備案登記等。登記的業(yè)務量與土地、房屋登記相比小很多。以豐都為例，全年縣農業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為100-120件，其中，經(jīng)營權流轉備案登記占一半以上；縣林業(yè)主管部門辦理登記件數(shù)量大致為200-300件。

2.調查成果差異較大

本次豐都試點采取了普查的方式。即以1：5000正射影像圖（地理國情調查用圖）為基礎圖件，通過農戶實地指界，將農戶實際擁有的承包地塊逐一調繪上圖，然后與登記簿記載的地塊及面積進行對照分析。從已完成三個社的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，農林部門用于登記的調查成果與實際差異較大：3個社的農戶實有地塊數(shù)均大于權證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實有地塊面積也普遍大于權證記載地塊面積，平均差異超50%。究其原因，農林部門未按農業(yè)行業(yè)標準《農村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》開展調查，而是以國土“二調”數(shù)據(jù)為控制，對原有面積進行平差完成了本輪農村土地承包經(jīng)營權的確權頒證工作（見表1）。

3.成果數(shù)據(jù)采取臺賬式管理

豐都調研發(fā)現(xiàn)，縣級農林主管部門在完成了確權頒證后建立了相應的登記簿、冊及電子數(shù)據(jù)，然后以此為基礎，采取臺賬式數(shù)據(jù)管理方式開展日常登記管理工作。這種模式僅能維護權證數(shù)據(jù)與臺賬數(shù)據(jù)一致，由于沒有開展測繪標準的空間調查，無法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫，僅靠文字描述區(qū)分權屬界線，故登記地塊無法真正落地。

二、問題剖析

農林納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，其法律效力由原行政行為產(chǎn)生轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)登記行為產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記行為首先要有《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等上位法的支撐，然后有準確的權籍調查結果為依據(jù)，再有規(guī)范的信息平臺保障實現(xiàn)。

1.登記業(yè)務對接

依據(jù)《條例》規(guī)定，在登記業(yè)務的對接中主要存在以下問題：一是權利名稱相同內涵不同?！稗r村土地承包經(jīng)營權”在《條例》中僅指承包權，而在農、林部門的登記管理中，卻包含了可用于流轉的經(jīng)營權，由于目前承包權與經(jīng)營權的分離尚無法律支撐，故形成了同名不同質的現(xiàn)象。二是存在權利重疊的現(xiàn)象。由于承包經(jīng)營權證和林權證由農、林主管部門分別頒發(fā)，部門之間缺乏有效銜接，如退耕還林后農戶取得了林權證，但原有耕地的承包經(jīng)營權證并未注銷。三是登記內容存在差異。根據(jù)《國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）要求，不動產(chǎn)登記簿中要求填寫的內容與農、林原登記簿的內容不完全一致。如用途的細化、農地的等級、價格等，因此在納入農林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時還需補充完善缺少的相關信息。四是登記類型需作調整?！稐l例》規(guī)定的各登記類型及包含的內容與原農、林的規(guī)定有較大差異，例如，以轉讓、互換等方式改變權利人的，在原農林登記中列入變更登記，而在不動產(chǎn)登記中屬于轉移登記。因此，原農林登記類型與不動產(chǎn)登記類型還需進行梳理、調整，進一步細化登記業(yè)務。

2.數(shù)據(jù)銜接和不動產(chǎn)單元編碼是權籍調查的難點所在

由于《條例》明確規(guī)定原有權證、登記簿合法有效，意味著原有成果數(shù)據(jù)也全部合法有效。然而之前農林部門并沒有嚴格按照《農村土地承包經(jīng)營權調查規(guī)程》開展調查，形成的成果中缺乏空間矢量圖形數(shù)據(jù)，已發(fā)權證的地塊仍然存在權屬四至不清、面積不準、數(shù)量不合等問題，無法落地。因此，農林納入不動產(chǎn)登記后，權籍調查面臨的主要難點就是與原有“合法數(shù)據(jù)”的銜接，既要符合法律、法規(guī)的規(guī)定，又不能損害農戶的合法權益而造成社會不穩(wěn)定。另一方面，根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》的要求，需對每一個地塊采用28位碼進行唯一性編碼。然而按照規(guī)則要求，在實際操作將缺失“社”和“戶”兩級信息的碼位，這樣，對于集體經(jīng)濟組織是以社為單位、土地承包經(jīng)營權以戶為單位頒發(fā)權證并統(tǒng)一管理的南方地區(qū)來說不利于日常管理。

3.信息平臺尚待構建

由于當前農、林主管部門只有屬性數(shù)據(jù)庫，未建立空間矢量圖形數(shù)據(jù)庫。因此，如何在新系統(tǒng)中有效對接農林移交的相關數(shù)據(jù)，如何開展好新的農林發(fā)證工作，如何構建符合國家相關技術規(guī)范的農林不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫是當前建設信息平臺的重點。在此，我們特別要注意，不能簡單地照搬土地房屋部分的“不動產(chǎn)登記系統(tǒng)”。基于重慶市國土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有較好的測繪調查數(shù)據(jù)基礎、成熟的登記規(guī)范及多年的地房籍信息系統(tǒng)運行經(jīng)驗，基本具備國土資源部不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的入庫要求。但農林部分則不然，一是原農林部門用于頒發(fā)權證的調查成果實質并未達到不動產(chǎn)登記的要求，這種矛盾需要時間和方法逐步過渡處理，不可能一步到位；二是原有權證是以戶為單位頒發(fā)和管理，記載所有承包地塊，按照國土資源部《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》“一個承包地塊為一個宗地”的要求，每戶可擁有多個宗地，那么，正確反映農戶、宗地、不動產(chǎn)單元編碼及相應登記簿的復雜變化關系需要在系統(tǒng)中采取技術手段加以解決。

三、對策與建議

通過試點分析，我們認為農、林部分不動產(chǎn)登記應以“尊重歷史、平穩(wěn)推進”為整體工作原則，采取“依申請登記、時間換空間”的策略穩(wěn)步推進。

1.利用地方立法體系完善可操作的農林不動產(chǎn)登記細則

不動產(chǎn)登記的基本原則是依法、依規(guī)辦理。因此，我們應在當前國家已出臺的相關法律、法規(guī)的基礎上盡快細化符合重慶實際的操作細則，為辦理農、林不動產(chǎn)登記提供直接法律依據(jù)。可從《重慶市不動產(chǎn)登記條例》編制、“國土、農、林”三部門聯(lián)合發(fā)文及國土系統(tǒng)內發(fā)文三個層面明確和細化農林不動產(chǎn)納入不動產(chǎn)登記的相關規(guī)定，有效完成登記業(yè)務的對接。主要解決以下問題：一是登記類型的調整，如承包經(jīng)營權的分割、林權的分戶在農林部門均按“變更登記”類型辦理，納入不動產(chǎn)登記后則應按“轉移登記”類型辦理。二是明確工作邊界，除重慶市編辦已明確承包經(jīng)營權、林權的權屬調查及調處由農林部門負責外，還應明晰納入不動產(chǎn)登記的具體業(yè)務。區(qū)分物權登記和行政管理登記的實質，例如農、林經(jīng)營權的轉讓，在沒有上位法支持前，其實質不屬于物權，因此，建議涉及此類權利的登記暫不納入不動產(chǎn)登記體系。三是登記數(shù)據(jù)的銜接，農林納入不動產(chǎn)登記后，新、舊登記數(shù)據(jù)的銜接必須以保護權利人的合法權益為原則，如何銜接必須出臺相關細則予以明確。四是權利重疊的統(tǒng)一，針對原有承包經(jīng)營權和林權出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象系管理脫節(jié)造成，建議在相應地塊辦理不動產(chǎn)登記前依法予以統(tǒng)一。

2.做好權籍調查和信息平臺建設是農林納入不動產(chǎn)登記的關鍵所在

建議盡快出臺《重慶市不動產(chǎn)權籍調查實施細則》，充分考慮重慶的復雜情況和現(xiàn)有成果數(shù)據(jù)的特性，重點解決好“調查數(shù)據(jù)銜接”和“不動產(chǎn)單元編碼”兩大難題。農林納入不動產(chǎn)登記后所面臨的“調查數(shù)據(jù)銜接”不是簡單的前后測繪調查數(shù)據(jù)的平差，而是權利人合法權益得以保護的體現(xiàn)。因此，在制定調查細則時須首先以保護權利人的合法權益為原則，其次以權利人需辦理新的不動產(chǎn)登記業(yè)務類型為導向，最后以相關技術規(guī)范為依據(jù)建立數(shù)據(jù)銜接體系和操作細則，為農林不動產(chǎn)登記提供準確可靠的成果數(shù)據(jù)?！安粍赢a(chǎn)單元編碼”在《條例》中有明確規(guī)定，而國家的《不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則》對于地方的管理需要尚有不足，主要表現(xiàn)在“社級經(jīng)濟組織”和以家庭為承包單位的“農戶”兩個管理層級的信息無法在28位編碼中得以體現(xiàn)。建議在調查細則中考慮地方編碼，在包含國家要求的28位編碼的基礎上，利用技術手段合理擴展4?-6位編碼，既能符合國家的要求，又能滿足地方的管理需要。另外，利用變更調查、質量評價等成果在調查中增加不動產(chǎn)登記需要的農地用途、等級、價格等新增登記。

信息平臺建設必須以滿足登記業(yè)務需要為目的，與權籍調查緊密結合。建議目前情況下，農林部分的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與土地房屋不動產(chǎn)登記系統(tǒng)分開建設，條件具備后再合并。重點解決以下問題：一是在數(shù)據(jù)庫中如何納入農、林移交的相關數(shù)據(jù)；二是在國家《不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設規(guī)范》的基礎上合理增加字段，以滿足權籍調查對不動產(chǎn)單元編碼擴展的需要；三是提高系統(tǒng)的兼容性，既能按照國家的要求提交相關登記數(shù)據(jù)，又能滿足實際登記工作的需要；四是在信息系統(tǒng)中考慮農林部分與土地房屋部分界面統(tǒng)一但實質區(qū)分的登記系統(tǒng)，以達到逐步過渡的目的。

3.加強國家、市、區(qū)縣三級層次的工作聯(lián)系，確保農林不動產(chǎn)登記的順利納入

一是多向國家層面請示匯報以爭取更多的指導和幫助，避免工作和資金的重復浪費，保障快速穩(wěn)妥地推進農林不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

篇2

關鍵詞：保險資金；不動產(chǎn)投資；風險

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

一、保險投資和不動產(chǎn)投資

（一）保險資金與保險投資

保險資金是指包括保險公司的保證金、資本金、營運資金、各種準備金、未分配盈余、公積金、保險保障基會及國家規(guī)定的其他各類資金的總和。保險資金是“轉化為保險企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要素的貨幣表現(xiàn)”。

保險投資就是指保險資金運用，保險資金運用的來源是指保險公司進行投資的資金來源。保險資金運用的來源主要有：所有者權益、保險公司的負債及其他資金。保險資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷變化。不同國家，保險資金運用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資、其他方式等等。

（二）不動產(chǎn)

不動產(chǎn)是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經(jīng)濟屬性看，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。

不動產(chǎn)投資就是將資金投資于不動產(chǎn)方面。不動產(chǎn)投資具有投資期限長、規(guī)模大、流動性不高等特點。隨著土地價格的上漲，不動產(chǎn)的價值也隨之上漲，投資不動產(chǎn)是抵制通貨膨脹的有效手段。不動產(chǎn)投資對優(yōu)化保險資產(chǎn)配置有著積極影響，對保險企業(yè)分散風險、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。投資不動產(chǎn)的一個顯著特點是收益高，但是期限長、投資價值大、變現(xiàn)能力弱，因而風險較大。 我們要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產(chǎn)投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，

二、保險資金不動產(chǎn)投資中的風險

目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復利增長提供了前提。因此，不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。盡管不動產(chǎn)投資符合保險公司的長期投資戰(zhàn)略，但是目前我國保險資金進行不動產(chǎn)投資仍然存在以下幾個風險:

（一）違約風險

一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進行經(jīng)營管理，在委托期限內，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經(jīng)營收益，將導致保險資金收益受損。

（二）委托風險

1、資金運用風險

該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權和使用權發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內代表其對房產(chǎn)進行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關費用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流人和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資

金損失。

2、物業(yè)管理風險

委托期限內，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標物業(yè)的整體品質及未來發(fā)展方向。在委托期結束后，開發(fā)商應將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質租戶轉移，將導致房產(chǎn)出租率或租金無法達到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。

（三）不動產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏帶來的風險

作為與“承保業(yè)務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠對經(jīng)濟運行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟情況的變化有明確認知。不動產(chǎn)投資是一個專業(yè)化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產(chǎn)管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發(fā)展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產(chǎn)投資領域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴格限制，保險公司也在相當程度上缺乏對保險投資領域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對某個投資領域的限制時，也難以在短時間里取得主動。我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產(chǎn)投資業(yè)務的快速發(fā)展。

三、保險資金不動產(chǎn)投資中的風險管理措施

（一）違約風險控制

保險公司一方面可與開發(fā)商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產(chǎn)的開發(fā)建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔?；虮ＷC擔保等。

（二）委托風險

1、資金運用風險控制

保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監(jiān)督項目資金的運用情況。

2、物業(yè)管理風險控制

為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

（三）組建專業(yè)化的投資人才團隊

保險公司能夠運用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費收入。既然是保費，那就決定了在投資運用時除了考慮收益性之外，還要更加關注資金的安全性和流動性。由于不動產(chǎn)本身的屬性，使得不動產(chǎn)投資具有巨額性、長期性、風險性和較強的專業(yè)性等特點。例如投資房地產(chǎn)項目，一個中等的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從房地產(chǎn)公司立項開始到最后的交付使用，短則幾年，長則一二十年。在這個時間跨度較大的階段，如果有關房地產(chǎn)政策從緊，再加上通貨膨脹風險、經(jīng)濟適用房的擴張等，無疑會給房地產(chǎn)投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個技術性較強，對人才要求較高的復雜過程，所以這就要求組成不動產(chǎn)投資的專業(yè)化團隊，既要有精通不動產(chǎn)投資方面的人才，具備不動產(chǎn)精算方面的專業(yè)知識，例如房地產(chǎn)的造價與估值，機器設備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財務等專業(yè)的投資人才，利用科學的經(jīng)濟理論和扎實的實證分析，在注重不動產(chǎn)收益的同時，也時刻提高風險防范意識，加強風險管理水平，這樣才能盡可能的減少風險，避免出現(xiàn)無可挽回的損失。

參考文獻

篇3

【關鍵詞】物權法 抵押登記 不動產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。

1、認為抵押登記有效的理由

一方認為，根據(jù)《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認為抵押登記無效的理由

另一方認為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經(jīng)組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！币虼?，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權法》與《擔保法》等法規(guī)沖突，導致原法律法規(guī)關于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權法》關于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規(guī)關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關建議

1、最高人民法院應作出司法解釋

最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權法》有關規(guī)定作出規(guī)定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權法》、《擔保法》的有關規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機關辦理登記?！?/p>

3、設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關

我國不動產(chǎn)登記機關分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機關不同，導致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權登記法律基礎不統(tǒng)一，嚴重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產(chǎn)登記機關，并強化其服務社會主義市場經(jīng)濟體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機關外，原有的不動產(chǎn)登記機關，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統(tǒng)一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規(guī)范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應當提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應當載明的內容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權屬證書

當前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權證、土地權使用證、房地產(chǎn)權證、房屋產(chǎn)權證、林權證等多種不動產(chǎn)權屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權利人的經(jīng)濟負擔、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機關相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產(chǎn)權屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權屬證書制度。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

[2] 中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//省略.

篇4

19世紀中期,美國發(fā)現(xiàn)了加利福尼亞金礦,并由此形成風行全美的加州淘金熱潮。當年僅17歲的亞默爾也被淘金熱所吸引,投入淘金的行列。山谷里氣候干燥,水源奇缺,尋找金礦的人最感痛苦的就是沒有水喝。亞默爾靈機一動轉而挖水渠、建濾水池,向淘金客們兜售潔凈的飲用水,從而迅速發(fā)財,最終成為一代巨富。

在暴利、暴富層出不窮的中國房地產(chǎn)業(yè),同樣存在著這樣的另類掘金者。盡管專項調控政策一項緊似一項,但備受投資人青睞的21世紀中國不動產(chǎn)悄然于2010年1月28日成功登陸紐交所。面對《首席財務官》雜志的專訪,一再表示“問題可以提得更尖銳些”的21世紀中國不動產(chǎn)的執(zhí)行副總裁容敬思,全面解讀了這個國際品牌在異象叢生的中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健崛起的個中奧秘。

 

驚險上市

“截至2009年8月,21世紀中國不動產(chǎn)登陸紐交所,我們已經(jīng)等了整整10年,當初張總與盧總取得21世紀中國不動產(chǎn)經(jīng)營品牌特許經(jīng)營權時,就是希望有一天能夠回到美國并上市的?！比菥此碱H為感慨地表示。

在與兩位創(chuàng)始人理念達成一致之后,有著多年投行工作經(jīng)驗的容敬思于2009年8月加入21世紀中國不動產(chǎn),目標直指海外上市。

“因為我們公司依附房地產(chǎn)行業(yè),由于近來國內嚴控房貸,從而市場不是很穩(wěn)定,同時又趕上迪拜危機,因此此時上市的外部環(huán)境并不算好?！比菥此颊J為解決之道就是和投資團隊多溝通多交流,“如果站在投資者角度,從長期來看21世紀中國不動產(chǎn)還是非常有前景的?！?/p>

而容敬思此前在投行積累的人脈資源為這次上市奠定了良好基礎,“在處理投資者關系上面,可能更加游刃有余。因為里面很多投行的高層都熟識,所以他們給我們提出了很好的建議和幫助?！辈贿^21世紀中國不動產(chǎn)能夠得到投資者的青睞,“其實最核心的還是21世紀中國不動產(chǎn)這個品牌的力量和清晰的模式在美國是深入人心的,好像本土美國人基本上沒有說不熟悉21世紀中國不動產(chǎn)的?！比菥此紡娬{這是21世紀中國不動產(chǎn)上市便捷的重要因素之一。

雖然有著強大的品牌和成熟的商業(yè)模式做支撐,但是21世紀中國不動產(chǎn)上市也并非一帆風順。

“路演時間大約兩周左右,從香港到倫敦,從倫敦到紐約…… 一路奔波下來?！倍谌菥此伎磥?倒時差的艱苦遠不如資本市場的波動來得令人驚心動魄,“離開紐約到波士頓時,美國股市突然間跌了400到500點,當時投資者的市場信心大大受挫。本來判斷周一、周二會上升的,但到了周一、周二還在下降。這給我們的工作帶來了不小的困擾?！?/p>

21世紀中國不動產(chǎn)原定在紐約時間今年1月27日實施IPO,但因其臨時削減IPO的投資備案而延遲一天,最終于28日登陸紐交所。雖然美國資本市場持續(xù)走軟,但路演中投資者普遍對中國二手房前景看好,21世紀中國不動產(chǎn)最終不得不大幅調低發(fā)行價和發(fā)行規(guī)模,最終成功融資8710萬美元,大約相當于之前融資規(guī)模的一半。不過21世紀中國不動產(chǎn)的股價表現(xiàn)在過去的兩個多月中一直表現(xiàn)得非常堅挺。“現(xiàn)在與每股7.05美元的開盤價基本持平,所以也能看出市場對21世紀中國不動產(chǎn)的市場信心?！?/p>

“21世紀中國不動產(chǎn)在紐交所成功上市,是中國在紐交所上市的第一家經(jīng)紀企業(yè)。目前樓市發(fā)展的趨勢是二手房交易越來越活躍,在這個趨勢下,國內有很多經(jīng)紀企業(yè)在境內或境外上市,這也是行業(yè)發(fā)展成熟的一個表現(xiàn)。我相信這個趨勢對行業(yè)發(fā)展有大好處,因為上市要求企業(yè)提高透明度,這點對規(guī)范行業(yè)有很大促進作用。21世紀中國不動產(chǎn)上市后會更加珍惜自己的品牌,服務好我們自己的客戶?！?1世紀中國不動產(chǎn)創(chuàng)始人之一、副董事長盧航高度評價了這次上市的意義。

避重就輕

1999年10月,21世紀中國不動產(chǎn)正式獲取長達25年的CENTURY品牌經(jīng)營權。容敬思澄清了外界對于21世紀中國不動產(chǎn)上市后可能進行自營的猜測。

在獲得品牌經(jīng)營權后,21世紀中國不動產(chǎn)利用特許經(jīng)營的模式迅速在國內開展了二手房買賣、租賃、新樓盤、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫字樓、商業(yè)用房租售、不動產(chǎn)評估與咨詢等相關衍生服務。

第一階段,21世紀中國不動產(chǎn)首先確立了華北、華南、華東三個初期重點發(fā)展區(qū)域,并同步制定了戰(zhàn)略進入北京、上海、廣州三個中心城市的戰(zhàn)略布點計劃,以充分發(fā)揮中心城市的輻射效應;

第二階段,以2003年武漢、鄭州市場的成功啟動為標志,率先進入了二三線城市,開始了其中部地區(qū)的全面攻勢。

同時,21世紀中國不動產(chǎn)加緊了資本運作上的步伐,以期更迅速地擴大規(guī)模,提高在中國市場的占有率,保持其在地產(chǎn)服務領域中的領先地位。

不過從2006年開始,市場一度傳聞高舉高打的21世紀中國不動產(chǎn)開始出現(xiàn)虧損。對于此次上市,許多人更是質疑其成長性嚴重不足,無力回報股東。但容敬思澄清道,“真正的原因在于我們的戰(zhàn)略開始發(fā)生了轉變。從2006年我們開始考慮大力推進直營店,而在此之前都是以加盟店為主。加盟店雖然利潤高但整體收入很少,如果直營店規(guī)模起來以后,整個運營規(guī)模會大大提高。所以我們在戰(zhàn)略上進行直營與加盟店有系統(tǒng)的進行市場擴張?！?/p>

2006年,高盛集團旗下全資子公司――高盛戰(zhàn)略投資(亞洲)公司向21世紀中國不動產(chǎn)投資2200萬美元,成為公司第二大股東;2007年10月,21世紀中國不動產(chǎn)獲得來自美國艾威基金(Avenue Capital)4200萬美元的注資;2008年2月,21世紀中國不動產(chǎn)再獲得全球最大的房地產(chǎn)集團Realogy的融資,Realogy成為繼高盛、艾威基金后的第三位戰(zhàn)略投資者,并籍此成為其第四大股東。

連續(xù)三輪大規(guī)模融資對于21世紀中國不動產(chǎn)在中國的高速擴張更起到了關鍵作用,“從2007年初,我們開始做直營店,而2009年市場開始回暖,同時一些房源也開始做起來,所以我們就準備上市?！比菥此继钩匈Y本推力對公司的發(fā)展起到了至關重要的作用。在21世紀中國不動產(chǎn)已經(jīng)進入的、正式運營的區(qū)域市場,在企業(yè)規(guī)模和成交額方面,21世紀中國不動產(chǎn)在90%的區(qū)域處于當?shù)厥袌銮叭念I先地位。

“而這次上市融資主要目的就是為了擴大直營店,不過整體來看,還是以加盟店為主,直營店主要是在北京、上海、深圳這樣的城市,同時對于特許加盟這一塊兒,我們還會一如既往地進行管理,通過IT系統(tǒng)與培訓來進行。當然我們這次也會進行適當?shù)牟①?。?/p>

志在高遠

由于國內中介行業(yè)發(fā)展尚未成熟,21世紀中國不動產(chǎn)建立了一整套完善的運營體系來強化對終端的管理,通過規(guī)范的品牌管理和運營支持、系統(tǒng)的培訓服務和IT平臺、強大的資源整合和衍生業(yè)務發(fā)展,吸收加盟店,培養(yǎng)經(jīng)紀人,推動和支持加盟店業(yè)務的規(guī)范發(fā)展。而其中最成功的運作手法就是與當?shù)靥卦S授權商,一般為當?shù)赜杏绊懥Φ拈_發(fā)商或上市公司等進行聯(lián)合,比如濟南三聯(lián)集團,上海新錦江集團、廣州珠江地產(chǎn)、山東魯銀集團、天津永泰集團等等。

不過,隨著房地產(chǎn)掘金熱潮的泛化,“賣水”的生意也日益成為一片“紅?！?。那么不動產(chǎn)服務市場的“藍海”在哪里呢?

“現(xiàn)在經(jīng)紀人都是由經(jīng)理管理?！比菥此颊J為,經(jīng)理的穩(wěn)定性能夠彌補“輕資產(chǎn)”公司的不足。

新浪《樂居》副主編相國良在接受《首席財務官》采訪時卻認為:“未來一定是存量房市場的天下,在中國的城市化發(fā)展到一定程度的時候,存量房將扮演市場主體的角色?！彼o出的理由是從日本東京和其他發(fā)達國家的城市不動產(chǎn)市場發(fā)展,可以看到這個規(guī)律。“所以提前布局二手房市場,是個大戰(zhàn)略?！毕鄧颊J為進行資本運作是二手房市場的第二個階段,10年前的二手房市場已經(jīng)渡過了市場培育期,“從數(shù)據(jù)上來看,去年的二手房成交量,北京是24萬多套,新房沒有二手房成交量大?！?/p>

不過相國良總結出另外一個規(guī)律:“我了解21世紀中國不動產(chǎn),他們一定是要做線上的,也就是立體的網(wǎng)絡化?！?/p>

盡管成功上市,但對于21世紀的戰(zhàn)略方向,業(yè)內仍然存在著諸多質疑和猜測。但對21世紀中國不動產(chǎn)團隊而言,最現(xiàn)實的考量是如何在一個注定將持續(xù)數(shù)十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期中穩(wěn)健地掌握住自己的命運。

篇5

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。

國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。

國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規(guī)定。

第六條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。

第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八條其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節(jié)不動產(chǎn)登記

第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。

國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十一條當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

第十二條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第十三條登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產(chǎn)進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。

第十七條不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

第十九條權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二十二條不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

第二節(jié)動產(chǎn)交付

第二十三條動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第二十五條動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。

第二十六條動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

第二十七條動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。

第三節(jié)其他規(guī)定

第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

第三章物權的保護

第三十二條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第三十四條無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。

第三十五條妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第三十六條造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第三十七條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

第三十八條本章規(guī)定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權利被侵害的情形合并適用。

侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二編所有權

第四章一般規(guī)定

第三十九條所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

第四十條所有權人有權在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第四十一條法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。

第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權

第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第四十六條礦藏、水流、海域屬于國家所有。

第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

第四十九條法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。

第五十一條法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

第五十二條國防資產(chǎn)屬于國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。

第五十三條國家機關對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利。

第五十四條國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利。

第五十五條國家出資的企業(yè)，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

第五十六條國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；，，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。

第五十八條集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

第五十九條農民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；

（二）個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；

（五）法律規(guī)定的其他事項。

第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：

（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。

第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

第六十二條集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。

第六十三條集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。

第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。

第六十六條私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權利并履行義務。

第六十八條企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權利，適用有關法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

第六十九條社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護。

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

第七十條業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟。

第七章相鄰關系

第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第八十五條法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。

第八十六條不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第九十條不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

第九十一條不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第九十二條不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

第八章共有

第九十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。

第九十五條共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權。

第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

第一百條共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。

第一百零二條因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第一百零三條共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第一百零四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定。

第九章所有權取得的特別規(guī)定

第一百零六條無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

第一百零八條善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第一百一十條有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時招領公告。

第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第一百一十三條遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

第一百一十四條拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百一十五條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三編用益物權

第十章一般規(guī)定

第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。

第一百一十八條國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百二十條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第一百二十一條因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應補償。

第一百二十二條依法取得的海域使用權受法律保護。

第一百二十三條依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護。

第十一章土地承包經(jīng)營權

第一百二十四條農村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。

農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。

第一百二十五條土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產(chǎn)。

第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

第一百二十七條土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。

第一百二十八條土地承包經(jīng)營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農建設。

第一百二十九條土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百三十條承包期內發(fā)包人不得調整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規(guī)定辦理。

第一百三十一條承包期內發(fā)包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應補償。

第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

第一百三十四條國家所有的農用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定。

第十二章建設用地使用權

第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

第一百三十八條采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。

第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

第十三章宅基地使用權

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章地役權

第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。

第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經(jīng)兩次催告未支付費用。

第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第四編擔保物權

第十五章一般規(guī)定

第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，但法律另有?guī)定的除外。

第一百七十一條債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設立擔保物權。

第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規(guī)定。

第一百七十二條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。

第一百七十三條擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

第一百七十四條擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第一百七十五條第三人提供擔保，未經(jīng)其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：

（一）主債權消滅；

（二）擔保物權實現(xiàn)；

（三）債權人放棄擔保物權；

（四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。

第一百七十八條擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

第十六章抵押權

第一節(jié)一般抵押權

第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；

（四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第一百八十一條經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

第一百八十四條下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第一百九十二條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

第一百九十四條抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第一百九十六條依照本法第一百八十一條規(guī)定設定抵押的，抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：

（一）債務履行期屆滿，債權未實現(xiàn)；

（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

（三）當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；

（四）嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形。

第一百九十七條債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第一百九十八條抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第一百九十九條同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

第二百條建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經(jīng)營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

第二節(jié)最高額抵押權

第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

第二百零四條最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

第二百零五條最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

第二百零六條有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

（三）新的債權不可能發(fā)生；

（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

（六）法律規(guī)定債權確定的其他情形。

第二百零七條最高額抵押權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權的規(guī)定。

第十七章質權

第一節(jié)動產(chǎn)質權

第二百零八條為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，債權人有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產(chǎn)為質押財產(chǎn)。

第二百零九條法律、行政法規(guī)禁止轉讓的動產(chǎn)不得出質。

第二百一十條設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。

質權合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）質押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質量、狀況；

（四）擔保的范圍；

（五）質押財產(chǎn)交付的時間。

第二百一十一條質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產(chǎn)歸債權人所有。

第二百一十二條質權自出質人交付質押財產(chǎn)時設立。

第二百一十三條質權人有權收取質押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百一十四條質權人在質權存續(xù)期間，未經(jīng)出質人同意，擅自使用、處分質押財產(chǎn)，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。

第二百一十五條質權人負有妥善保管質押財產(chǎn)的義務；因保管不善致使質押財產(chǎn)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

質權人的行為可能使質押財產(chǎn)毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產(chǎn)。

第二百一十六條因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產(chǎn)毀損或者價值明顯減少，足以危害質權****利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產(chǎn)，并與出質人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

第二百一十七條質權人在質權存續(xù)期間，未經(jīng)出質人同意轉質，造成質押財產(chǎn)毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。

第二百一十八條質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產(chǎn)出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第二百一十九條債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產(chǎn)。

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質權的情形，質權人可以與出質人協(xié)議以質押財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣質押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

質押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百二十條出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產(chǎn)。

出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。

第二百二十一條質押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

第二百二十二條出質人與質權人可以協(xié)議設立最高額質權。

最高額質權除適用本節(jié)有關規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權的規(guī)定。

第二節(jié)權利質權

第二百二十三條債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

（一）匯票、支票、本票；

（二）債券、存款單；

（三）倉單、提單；

（四）可以轉讓的基金份額、股權；

（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權；

（六）應收賬款；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質的其他財產(chǎn)權利。

第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

第二百二十六條以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十七條以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十八條以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

應收賬款出質后，不得轉讓，但經(jīng)出質人與質權人協(xié)商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十九條權利質權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動產(chǎn)質權的規(guī)定。

第十八章留置權

第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產(chǎn)為留置財產(chǎn)。

第二百三十一條債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間留置的除外。

第二百三十二條法律規(guī)定或者當事人約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。

第二百三十三條留置財產(chǎn)為可分物的，留置財產(chǎn)的價值應當相當于債務的金額。

第二百三十四條留置權人負有妥善保管留置財產(chǎn)的義務；因保管不善致使留置財產(chǎn)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第二百三十五條留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百三十六條留置權人與債務人應當約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協(xié)議以留置財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣留置財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

留置財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百三十七條債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產(chǎn)。

第二百三十八條留置財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

第二百三十九條同一動產(chǎn)上已設立抵押權或者質權，該動產(chǎn)又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。

第二百四十條留置權人對留置財產(chǎn)喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

第五編占有

第十九章占有

第二百四十一條基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。

第二百四十二條占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。

第二百四十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。

第二百四十四條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權利人請求賠償?shù)模加腥藨攲⒁驓p、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。

第二百四十五條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權，自侵占發(fā)生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

附則

篇6

(一) 明確界定了產(chǎn)權, 物的擔保價值得到了有效地提高

我國經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的過渡后, 經(jīng)濟高速發(fā)展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風險的手段, 必須要有相應的措施去降低這種風險。擔保業(yè)就是這種能夠減少融資風險的行業(yè), 近幾年國內擔保行業(yè)做擔保業(yè)務時一般以不動產(chǎn)為擔保物, 但是由于各種原因, 許多不動產(chǎn)的產(chǎn)權不清, 歸屬不明確, 這就導致一旦出現(xiàn)無法償還貸款, 需要用擔保物進行拍賣等償還款項時, 擔保公司因不動產(chǎn)產(chǎn)權問題無法順利售出, 導致這一步壞賬只能由擔保公司或擔保人進行賠付, 這對于擔保公司及擔保人來說都是極其不公平的。新的物權法對存在產(chǎn)權不明, 歸屬不清的不動產(chǎn)的歸屬權做了明確的界定, 這樣在出現(xiàn)問題時, 可以明確擔保不動產(chǎn)的歸屬和權責, 更好的降低擔保公司風險, 有利于其業(yè)務的開展。

(二) 物權登記制度進一步降低了擔保公司風險

1.新的物權法要求對不動產(chǎn)所有權進行登記, 但是可能會有很多人會產(chǎn)生一個疑問, 即不動產(chǎn)所有權登記后是否會對雙方的不動產(chǎn)買賣或擔保合同產(chǎn)生影響, 在這一點上, 我們大可消除這份疑慮, 因為物權的登記和擔保合同這兩者的效力是分離的, 即不動產(chǎn)所有權登記后并不會對擔保合同產(chǎn)生任何影響, 因為新的物權法明確指出不動產(chǎn)是否登記只會影響該不動產(chǎn)物權的設定或變動, 而不會對買賣或擔保合同產(chǎn)生影響, 擔?；蛸I賣合同在符合法律規(guī)定雙方自愿的基礎上, 一旦訂立則產(chǎn)生法律效力。由此看來, 新的物權法僅對物權的轉移產(chǎn)生影響, 但并不會對擔保合同產(chǎn)生影響。

2.新的物權法給出了預告登記和登記異議, 這兩條制度的設立在一定程度上對擔保合同中不動產(chǎn)擔保物的雙方交易安全產(chǎn)生了一定的保護作用。所謂的預告登記即在買賣雙方簽訂了相關的買賣合同后, 作為買方可以向房屋管理部門申請對該交易合同中的不動產(chǎn)進行預告登記, 以保證在房屋所有權正式變更到買方名下之前, 防止賣方對該不動產(chǎn)進行二次買賣, 保護了買方利益。而登記異議即, 在權利人或利害關系人對不動產(chǎn)登記中認為錯誤的可以提供相關資料證明錯誤的前提下, 向房屋管理部門提出申請更改。但當不動產(chǎn)登記的權利人對更正不贊成的可以由利害關系人提出進行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關系人必須在15日內對該不動產(chǎn)的所有權登記所有人提起上訴, 15日內未上訴的該登記異議自動失效。這種登記異議制度一方面保護了與該動產(chǎn)確實存在利害關系的人或機構的關系, 另一方面對于擔保公司來說, 對于產(chǎn)權變更后, 原產(chǎn)權人在所有權登記上故意制造的問題起到了有效地抵制, 保護了擔保合同后續(xù)的順利執(zhí)行。

二、新物權法下影擔保公司經(jīng)營策略的應對

(一) 反擔保合同為獨立合同, 減輕擔保公司償還壓力

由于貸款行為主要風險是在還款時, 如果一旦無法償還, 若抵押物在當時可以滿足還款要求還好, 一旦無法滿足則扣除抵押物后, 由擔保人進行償還剩余部分, 這就導致了擔保人或擔保公司的擔保業(yè)務存在一定的風險性, 為了更好地減輕這種風險, 一般擔保公司也會要求借款人提供一定的不動產(chǎn)或者股權等質押物作為擔保, 即為反擔保。這種經(jīng)營策略在一定程度上能夠減輕擔保公司的業(yè)務風險, 即使借款人因各種原因失信無法償還貸款, 擔保公司也可以最大限度的減輕損失。

(二) 適當利用財保+人保以減輕風險

擔保公司要求客戶進行反擔保時, 一般不會讓客戶提供十成的反擔保, 因為如果那樣的話, 擔保公司本身存在就沒有任何意義了。因為債務人完全可以通過與銀行簽訂100%的反擔保合同來完成借貸行為, 而無需擔保公司這種中介機構。所以, 即使是反擔保存在, 也不能完全消除擔保公司的業(yè)務風險, 但是擔保公司可以通過以債務人財產(chǎn)另外加上該債務人提供的擔保人作為簽訂擔保合同前提的方式, 來進一步的降低業(yè)務風險, 同時在新的物權法的規(guī)定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。

三、小結

綜上所述, 新的物權法的出臺對擔保公司的業(yè)務開展產(chǎn)生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權法下, 更好的開展業(yè)務, 減少融資風險, 是當前的擔保公司需要進一步實踐和解決的問題。擔保行業(yè)需要在新的法律法規(guī)下, 遵紀守法, 進一步規(guī)范自己的業(yè)務行為, 對于存在的現(xiàn)今無法解決的問題, 等待國家相關法規(guī)解釋的出臺。

參考文獻

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè) 網(wǎng)絡營銷平臺 信息互動與溝通

1 21世紀不動產(chǎn)石家莊區(qū)域分部現(xiàn)狀分析

21世紀不動產(chǎn)是一家顧客高度滿意,中介行業(yè)領先,以從業(yè)人員的自我價值實現(xiàn)為目標給公眾提供優(yōu)質房屋的中介服務企業(yè)。通過選擇本地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商、營銷策劃公司、中介機構及有志于此業(yè)的優(yōu)秀房地產(chǎn)銷售精英,共同結成石家莊房地產(chǎn)交易服務聯(lián)盟,組建金色的Century21房地產(chǎn)交易服務網(wǎng)絡,為消費者提供“放心、省心”的一站式服務。21世紀不動產(chǎn)石家莊區(qū)域分部的業(yè)務范圍包括不動產(chǎn)評估與咨詢、新樓盤、包裝與銷售、二手房買賣、涉外房屋租售、寫字樓、商業(yè)用房租售以及相關衍生業(yè)務(金融服務、裝修、搬家等)。

21世紀不動產(chǎn)作為全球化的房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合服務提供商,2000年全面進入中國大陸市場?，F(xiàn)已成功地在33個區(qū)域內發(fā)展了1500家加盟店,培養(yǎng)了15000多名經(jīng)紀人。2005年10月,21世紀不動產(chǎn)(中國)與河北佳潤置業(yè)(后來的河北金潤置業(yè))合作成立石家莊分部,成功進入石家莊房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場。2008年金融危機蔓延的嚴峻形勢下,逆勢擴張,實現(xiàn)了經(jīng)營門店100%增長,從原來的17家門店迅速擴張到現(xiàn)在的34家門店,經(jīng)營規(guī)模實現(xiàn)了翻番。

2 網(wǎng)絡營銷競爭中的機遇與挑戰(zhàn)

2.1 網(wǎng)絡營銷簡介

網(wǎng)絡營銷屬于直復營銷的一種形式,是企業(yè)營銷實踐與現(xiàn)代信息通訊技術、計算機網(wǎng)絡技術相結合的產(chǎn)物,是指企業(yè)以電子信息技術為基礎,以計算機網(wǎng)絡為媒介和手段而進行的各種營銷活動(包括網(wǎng)絡調研、網(wǎng)絡新產(chǎn)品開發(fā)、網(wǎng)絡促銷、網(wǎng)絡分銷、網(wǎng)絡服務等)的總稱。

截止1998年2月,國際互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋170多個國家和地區(qū),連接著6萬多個區(qū)域性網(wǎng)絡、600萬臺以上的主機,擁有大約1.3億用戶,而且網(wǎng)絡用戶還在以每月15%的速度增長。國際互聯(lián)網(wǎng)正迅速滲透到社會政治、經(jīng)濟、文化的各個領域,進入人們的日常生活,并帶來社會經(jīng)濟、人們生活方式的重大變革。人類已開始步入網(wǎng)絡化社會,愈來愈多的企業(yè)認識到國際互聯(lián)網(wǎng)對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的作用,紛紛擠占這一科技制高點,并將之視為未來競爭優(yōu)勢的主要途徑。

在我國,網(wǎng)絡營銷起步較晚,直到1996年,才開始被我國企業(yè)嘗試。目前,網(wǎng)絡營銷已開始被我國企業(yè)采用,各種網(wǎng)絡調研、網(wǎng)絡廣告、網(wǎng)絡分銷、網(wǎng)絡服務等網(wǎng)絡營銷活動,正異常活躍地介入到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中。

2.2 房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷概述

房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)采取各種手段,把企業(yè)傳統(tǒng)營銷流程搬到互聯(lián)網(wǎng)上包括企業(yè)產(chǎn)品的采購、人員的招聘、項目的招標、樓盤的銷售、客戶的管理等流程,企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)最終把企業(yè)的營銷通過互聯(lián)網(wǎng)傳播出去。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷具有以下優(yōu)勢:

(1)真正以消費者為中心,增進房地產(chǎn)企業(yè)與消費者的溝通。網(wǎng)絡營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統(tǒng)營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網(wǎng)絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息、通過BBS提問并及時得到解答,房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業(yè)也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業(yè)及產(chǎn)品在消費者心目中的地位。

(2)降低基礎運營成本,提高工作績效。房地產(chǎn)與網(wǎng)絡結合,可以通過網(wǎng)上采購和網(wǎng)上銷售,大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用,從而大幅度降低成本。

(3)擴大選擇空間,提升顧客價值。以前,消費者要購買一套房子,通常要花較多時間了解大致情況并來回奔忙看房,有了網(wǎng)絡,消費者只要坐在家里的電腦旁,輕輕按動鼠標,各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同產(chǎn)品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節(jié)省了消費者無效奔波的時間。

3 21世紀不動產(chǎn)石家莊分部的網(wǎng)絡營銷方案

面對石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的廣闊空間與發(fā)展機遇,充分發(fā)揮21世紀不動產(chǎn)的品牌、管理及服務優(yōu)勢,整合行業(yè)優(yōu)勢資源,制定網(wǎng)絡營銷策略并加以實施,是企業(yè)搶抓機遇,搶占和鞏固市場地位與競爭優(yōu)勢的當務之急。結合21世紀不動產(chǎn)企業(yè)實際,本文提出網(wǎng)絡營銷策略為:建立政府、企業(yè)和消費者三方信息互動的區(qū)域性網(wǎng)絡營銷平臺。

3.1 區(qū)域性網(wǎng)絡營銷平臺的構建

房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開展網(wǎng)絡營銷主要應考慮以下幾方面因素:首先,既要充分發(fā)揮網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢,又要避免企業(yè)過多的資金技術投入;其次,既要保護購房者、賣房者的權益,也要保障經(jīng)紀公司的合理收入;第三,要形成房產(chǎn)交易的前期(信息)、中期(買賣撮合)和后期(交易過戶和交費,辦理按揭等活動)一條龍服務的模式,從而節(jié)約三方的成本,使凈收益最大化。

為了有利于房地產(chǎn)管理部門對于房產(chǎn)交易過程的管理和監(jiān)督,提高其管理水平和效率,工程的建設可由當?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心建立房地產(chǎn)公共信息平臺(可作為一項政府的電子政務工程)來指導實施,并在此基礎上建具有房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)特色的電子商務系統(tǒng)。但是,網(wǎng)絡營銷系統(tǒng)的資金和技術的投入由21世紀不動產(chǎn)所屬的河北金潤置地房地產(chǎn)有限公司(其母公司)主要提供,形成與二手房交易相關房地產(chǎn)行政部門參與的,公司總部(金潤房地產(chǎn))提供支持的,21世紀不動產(chǎn)負責日常運營的網(wǎng)絡營銷平臺。

3.2 構建區(qū)域性網(wǎng)絡營銷平臺的意義

1)由房地產(chǎn)公司出資,跳出房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)自身資金,能力所限的狹隘視野,很好的解決了房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)受資金、人力等因素限制的障礙。

2)借鑒江蘇省工商電子政務系統(tǒng)的建設手段,我們提議采用“政務工程、企業(yè)參建”的“BOT”模式,使政府,房產(chǎn)開發(fā)商,房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)三方本來就具有聯(lián)系的三方通過信息平臺的空間更好的聯(lián)系在一起,信息得到共享。效率得到提高。

3)金潤集團作為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的房地產(chǎn)公司,通過平臺的建立獲得品牌宣傳的工具。提升品牌價值的同時,能更好的加強公司之間的信息溝通和聯(lián)系,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以借助該信息平臺展開業(yè)務活動。

綜上所述,區(qū)域性網(wǎng)絡營銷平臺的建立不僅極大的提升政府部門的辦事效率而且運用政府的監(jiān)管效力使得整個信息平臺的信用度大大提升,進而反過來健康透明化的信息共享平臺使更多的客戶愿意在這里獲得自己的好的房源和客源,進而對公司的信譽及品牌產(chǎn)生深遠而又積極的影響。

4 基于網(wǎng)絡營銷策略的21世紀不動產(chǎn)競爭優(yōu)勢培育機制

篇8

關鍵詞：低效不動產(chǎn) 處置實踐 探索 問題

一、低效不動產(chǎn)的定義界定

所謂低效不動產(chǎn)是指長期處于閑置狀態(tài)、租金收益率低、存在安全隱患，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出，不能給企業(yè)帶來預期收益的一類不動產(chǎn)。國有低效不動產(chǎn)處置是指運用公開交易平臺轉移低效不動產(chǎn)所有權或使用權的行為。筆者通過閱讀大量文獻，認為資產(chǎn)占用——利潤比重分析法 能夠更加形象的來界定企業(yè)的低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)占用—利潤比重分析法是通過對資產(chǎn)占用—利潤結構表的分析來實現(xiàn)的，這種分析方法的主要特點有：將企業(yè)內部資產(chǎn)分為高效資產(chǎn)、低效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)，通過個資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重與其對應創(chuàng)造的利潤比重的比較來判斷其資產(chǎn)類型，一般分析周期為五年左右。通過這個分析方法，若在整個考察周期內或大部分時間，企業(yè)內部某項資產(chǎn)的資產(chǎn)占有比小于利潤占比，但同時也創(chuàng)造企業(yè)利潤的情況下，該項資產(chǎn)就可以界定為低效不動產(chǎn)資產(chǎn)。

二、低效不動產(chǎn)處置的實踐

筆者所在公司低效不動產(chǎn)主要來源于企業(yè)自行開發(fā)建造或福利分房政策取消后的保留房產(chǎn)，由于絕大多數(shù)房產(chǎn)房齡在20～30年且年久失修、地段偏遠分散、房型結構不理想，管理不便且存在安全隱患等原因，總體租金收益偏低，不足以彌補企業(yè)折舊、人工、稅費、維修等各類費用支出。根據(jù)國資委加快處理低效無效資產(chǎn)的要求，本著推進全面預算管理，優(yōu)化資源配置，減少低效不動產(chǎn)運營風險，提升資產(chǎn)運行效率，進一步改善資產(chǎn)運行質量，提升有效不動產(chǎn)的盈利能力，自2012年起開始嘗試存量低效不動產(chǎn)處置工作，嚴格按照集團公司下發(fā)的《非股權性資產(chǎn)轉讓管理辦法》，以程序規(guī)范、效益提升、安全穩(wěn)定為基本工作準則，邊實踐、邊總結、邊改進、邊提高的工作思路，努力推進低效不動產(chǎn)處置工作，并取得了一定的成效。截止到目前，筆者公司共處置完成存量房產(chǎn)計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合計處置面積達到1.35萬平方米，資產(chǎn)處置收入達到2.99億元，超出評估總價1309.08萬元，最終實現(xiàn)處置收益合計1.96億元，并打包解決了幾十套歷史占用遺留房產(chǎn)問題。通過上述處置，將不利于公司管理且無法進行改善的低效不動產(chǎn)分離出來，為企業(yè)盤活資金，騰出來一定的成本空間，使企業(yè)的經(jīng)濟效益得以充分體現(xiàn)。為此，筆者公司在推進低效不動產(chǎn)處置工作上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成立低效資產(chǎn)處置辦公室，并配備專人負責，按項目化管理要求，堅持PDCA+認真的工作方式，全面推進低效不動產(chǎn)處置工作。由于此項工作涉及招商租賃、財務、法務、客服等多個專業(yè)，在公司成立跨部門虛擬團隊，由公司分管領導負責統(tǒng)一協(xié)調，以保證低效不動產(chǎn)處置各項工作的有序開展。

2.完善處置流程

低效不動產(chǎn)處置采取事前、事中、事后全過程管理。事前策劃：通過不動產(chǎn)運營效率分析，年度處置計劃報經(jīng)理書記辦公會審核與董事會審議（二次審批）；事中管控：處置經(jīng)濟行為上報集團公司審批備案和處置方案上會公示、集團公司指定評估與備案；事后跟蹤：審計監(jiān)察部進行階段性管理審計、公司紀檢參與全過程監(jiān)督，每次處置行為，上級審計監(jiān)察部、經(jīng)營財務部及公司紀檢員均派員進行現(xiàn)場監(jiān)督。具體操作流程如下：

1）公司董事會審議年度低效不動產(chǎn)處置計劃與方案；

2）按照處置授權權限分批上報集團公司，取得同意處置經(jīng)濟行為批復；

3）按照國有資產(chǎn)評估程序進行指定評估，取得國有資產(chǎn)評估備案表；

4）具體處置方案經(jīng)總部領導班子審核備案；

5） 公開市場（平臺）上市掛牌交易。

3.健全處置制度

國有低效不動產(chǎn)的處置過程，就是追求資產(chǎn)處置程序合規(guī)、效益最大化的過程。但其工作規(guī)則，必須符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定。筆者公司在認真學習領會《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》、《上海市國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易管理暫行條列》、《上海市國有產(chǎn)權交易規(guī)則》及集團公司《非股權性資產(chǎn)轉讓管理辦法》等法律法規(guī)政策的基礎上，起草了公司《低效不動產(chǎn)處置管理辦法》、《低效不動產(chǎn)處置交易流程》等制度。目前，公司低效不動產(chǎn)資產(chǎn)處置制度體系基本確立，特別是依法依規(guī)規(guī)范了低效不動產(chǎn)處置評估、信息公開、定價（低價）流程、領導班子會議決策處置方案、公開掛牌進場交易等制度。

4.優(yōu)化處置方式

不斷優(yōu)化低效不動產(chǎn)處置方式，實現(xiàn)低效不動產(chǎn)處置價值最大化。根據(jù)地區(qū)差別、難易程度及相對優(yōu)劣差異，將存量房產(chǎn)打包捆綁處置，按每包標的總價（以評估價計）不高于1500萬元或總量不超過10 套為原則進行處置。實踐證明，根據(jù)存量房產(chǎn)現(xiàn)狀和特點，采用集中交易、批量處置的方式，不僅讓有實力的集約競買人參與競價，還解決了許多歷史遺留問題，有效提高了處置效率，確保和加快了資金的回籠，減少了處置過程中不必要的人力、物力和財力的支出。

5.注重資產(chǎn)調查

首先，履行盡職調查：包含資產(chǎn)權屬（抵押、擔保、訴訟），欠費（水電煤、有線電視、物業(yè)管理、保安保潔費），戶籍等情況；

其次，資產(chǎn)現(xiàn)場勘察與調研：對處置標的物的層次、朝向、內部結構變化情況，以及對所處的區(qū)域內同質房屋進行價值比較，并形成書面材料（重點揭示瑕疵情況）；

第三，資產(chǎn)現(xiàn)狀梳理：包含租賃狀況分析、處置事項或優(yōu)先購買權書面告知、租賃到期或歷史遺留問題清理、附屬設施設備清理、結構改變恢復及裝修補償?shù)取?/p>

6.嚴控資金風險

近幾年，公司低效不動產(chǎn)處置涉及資金量特別巨大。為此，處置資金及時安全到賬對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有十分重要的意義。根據(jù)國有資產(chǎn)處置相關規(guī)定，轉讓價款原則上應當在合同生效之日起5個工作日內一次付清。所以，在處置合同中我們特別約定處置資金必須在5個工作日內到帳。每次處置成交后，首要工作即為按日跟蹤資金到賬情況。特別是在今年第二批存量房處置中，出現(xiàn)了資金支付延遲的傾向，對方提出需要給予2個月的寬限期。為此，我們及時上報法律事務部并緊急發(fā)出催款函，按日跟蹤資金流向，確保公司利益不受損失，最終在拖延2周后全部到賬，并嚴格按照合同約定追究對方違約金1.4萬元。此事件為后續(xù)資金到賬積累了經(jīng)驗，進一步采取了預警防范措施，后續(xù)處置未再發(fā)生類似事件。

7.廉潔透明處置

國有低效不動產(chǎn)處置工作十分敏感，涉及到方方面面不同的利益群體。公司每年初對于低效不動產(chǎn)處置工作主要責任人員簽訂《敏感崗位廉潔自律承諾書》，自覺做好廉潔自律的表率，處處防微杜漸；此后，公司經(jīng)理書記辦公會再提出明確要求：公司領導、處置相關工作人員、職工實行回避制，不得參與低效不動產(chǎn)處置的拍賣、買賣等事項；每次處置行為，均在解放日報紙質媒體及網(wǎng)絡上公開處置信息；此外，針對個人或集團內部職工需求購買房產(chǎn)的行為，還專門制定了個人參與購買房產(chǎn)流程及風險須知制度，從源頭上為低效不動產(chǎn)“陽光處置”提供了堅實的制度保障。

8.妥善化解歷史遺留問題

近年處置的存量房產(chǎn)大多數(shù)為上世紀八十年代的老公房，涉及歷史遺留問題較多。其中清理處置諸如浦東環(huán)龍苑別墅、海事局、慶安路水泵房、區(qū)商委置換占用等各類占用房產(chǎn)共計幾十余套，無一發(fā)生不穩(wěn)定事件；努力化解房屋因年久失修漏水、房屋結構人為改動、租賃裝修補償及租戶到期占用不退等各類疑難雜癥達五十余起。

三、低效不動產(chǎn)處置的探索

盤活國有低效不動產(chǎn)應在政府的宏觀調控下，以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標為指導，解放思想、轉變觀念，以市場為導向，以資產(chǎn)效益最大化為目標，進而達到盤活資產(chǎn)的目的。

國有低效不動產(chǎn)處置涉及資產(chǎn)權屬不清、清理難度大、情況復雜，并無先例可遵循。通過近幾年國有企業(yè)的不斷嘗試與實踐，目前對國有低效不動產(chǎn)處置，筆者認為基本有以下四種轉讓模式，現(xiàn)將四種模式實施路徑作以如下分析：

1.與個人交易（協(xié)議轉讓）

根據(jù)國家相關規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓應不斷提高進場交易比例，嚴格控制場外協(xié)議轉讓，經(jīng)相關機構批準除外。2013年12月，國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員進一步下發(fā)《關于中央企業(yè)資產(chǎn)轉讓進場交易有關事項的通知》國資廳發(fā)產(chǎn)權〔2013〕78號文件規(guī)定，中央企業(yè)及其各級控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對外轉讓，應當在依法設立的企業(yè)國有產(chǎn)權交易機構公開進行，只有涉及企業(yè)內部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉讓，確需在國有、國有控股企業(yè)之間協(xié)議轉讓的，由中央企業(yè)負責審核批準。為此，與個人交易不可避免的涉嫌將產(chǎn)生國有資產(chǎn)外流和交易結算無法按時按額繳納的情況，不利于企業(yè)的管理和資金的使用，無法可靠穩(wěn)定的為企業(yè)提供有效不動產(chǎn)運營效率的必要資金流。

2.中介機構掛牌交易

中介機構掛牌交易的處置成本基本與拍賣成本相同，處置的方式及流程對于一般企業(yè)管理人員較為熟悉也容易操作，可以實現(xiàn)單項標的處置效益最大化，但較難實現(xiàn)批量化處置，也無法保證在短期內取得交易收入。同時，因市場對房地產(chǎn)價格預期的不同，也使交易很難完全按企業(yè)預期的成交價格達成交易。由于中介交易的過程中，客戶實地看房的需求，不可避免的將增加交易的隱性成本和風險，此方案無法成為國有低效不動產(chǎn)處置的優(yōu)選。

3.整體拍賣轉讓

資產(chǎn)整體拍賣較多的應用于企業(yè)的閑置資產(chǎn)；長期經(jīng)營不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；以及不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的企業(yè)資產(chǎn)。資產(chǎn)整體拍賣主要采用公開招標競賣的形式，在平面媒體、互聯(lián)網(wǎng)等渠道拍賣信息，并通過專項推薦會的方式擴大招商，最終將資產(chǎn)賣給出價最高的競買人。這種交易模式 能滿足國家提高企業(yè)資產(chǎn)轉讓公開透明度，較快的尋找到交易對象，滿足企業(yè)資金較快回籠的需求，特別是能夠解決整體資產(chǎn)包中存在的樓品質量、房屋占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能產(chǎn)生的一些不穩(wěn)定因素。盡管拍賣機構可以根據(jù)《拍賣法》和《工商監(jiān)管條例》對拍賣的委托手續(xù)、拍賣公告、拍賣程序、競買合同、競買人資格進行控制管理，但目前尚不足以滿足國務院國資委的監(jiān)管要求。

拍賣機構運用其豐富的社會資源，可以向委托人提供下述服務，并取得較好的實際效果。

（1）平行關聯(lián)增值服務

①在簽訂委托拍賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策劃方案設計；

③通過拍賣預告、項目推薦會等方式擴大受眾面、獲取市場信息，供委托人參考；

④積極配合委托人完善拍賣標的物的手續(xù)。

（2）縱向延伸服務

①以拍賣前的摸底、接觸為基礎，在拍賣后協(xié)助委托人清場；

②協(xié)助買受人辦理按揭貸款、過戶等手續(xù)；

③代委托人協(xié)調或做好物業(yè)的修復工作；

④代委托人做好欠費等調查工作；

⑤協(xié)助買受人聯(lián)系并指導訴訟工作，保證拍賣后期工作的有序開展。

4.產(chǎn)權交易機構掛牌交易

產(chǎn)權交易機構的交易成本與直接委托拍賣相近，進場交易流程與拍賣基本相似（交易方式可選用拍賣進行），基本步驟為掛牌申報、信息披露、舉牌受讓、競價和成交簽約。產(chǎn)權交易機構能夠提供政策、法規(guī)咨詢和業(yè)務指導，確保國有低效不動產(chǎn)處置符合國家法律法規(guī)及現(xiàn)行政策的規(guī)定，并能夠滿足政府相關部門對國有資產(chǎn)監(jiān)管的要求。但產(chǎn)權交易機構對申報材料審核較嚴，一般要求梳理干凈、權利清晰的資產(chǎn)進場交易（在租賃期內一般要求予以清場），且信息披露時間較長（不低于10個工作日），難以滿足企業(yè)在較短時間內達成交易意愿。

產(chǎn)權交易機構作為一種交易平臺，目前在提供增值服務方面表現(xiàn)欠缺，成交后續(xù)工作一般也由轉讓方與受讓方自行辦理過戶手續(xù)，企業(yè)須投入大量的人力、物力、財力予以配合。為此，此種模式難以達到低效類資產(chǎn)進行快速處置的目標。

四、低效不動產(chǎn)處置存在的問題

1.缺乏評估價格的時效性

一般而言，評估報告的有效性通常為一年。若是年初評估年底交易，根據(jù)當前的房地產(chǎn)市場的波動性，資產(chǎn)的成交價格將與資產(chǎn)評估價格差異很大。評估價格對資產(chǎn)處置的實現(xiàn)起著至關重要的作用。若評估價格偏離市場價格（原則上不得低于評估價），特別是商辦房，將會嚴重影響資產(chǎn)的交易。為此，評估時需要全面披露資產(chǎn)瑕疵狀況，充分挖掘資產(chǎn)的內在價值，體現(xiàn)一房一價的評估要求，并科學合理地掌握委托評估與處置計劃相匹配的節(jié)奏，確保評估與市場價格波動相符合，提高資產(chǎn)價格的市場競爭性與可操作性。

2.缺乏處置稅務工作的統(tǒng)籌策劃

國有低效不動產(chǎn)處置稅務策劃，是一項系統(tǒng)性的工程。低效不動產(chǎn)與其他物權資產(chǎn)存在一定的差別，按照其不動產(chǎn)物權屬性，低效不動產(chǎn)交易成功后還需要進行法律層面的產(chǎn)權轉移登記。由此帶來的國有資產(chǎn)交易機構的稅務策劃與產(chǎn)權轉移登記的稅務申報事項是否可以競合，這還有待于今后的工作實踐；其次是低效不動產(chǎn)處置與房地產(chǎn)交易過戶之間存在一定時間周期性，可直接導致過戶申報價格與市場價格存在一定的差異性，如何對這部分差額進行稅收調節(jié)，需要進行系統(tǒng)性統(tǒng)籌策劃，合理節(jié)稅，從而減少處置成本。

3.缺乏低效不動產(chǎn)的安全管理

在處置實踐中，一旦該低效不動產(chǎn)被列入處置的范圍，往往會忽略該資產(chǎn)的安全性管理。為此，保持資產(chǎn)的安全性與完整性是處置工作的前提保證，需要進一步加強處置資產(chǎn)在抵押、擔保、涉訴等方面的管理；加強資產(chǎn)處置的風險管理，特別是在資產(chǎn)成交后尚未完成產(chǎn)權過戶前的責任落實與風險管控，需要明確管理責任，確保資產(chǎn)權屬轉移前的穩(wěn)定性、安全性、完整性。

參考文獻：

篇9

中圖分類號：F270.7

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-268-02

在企業(yè)擁有的資源中，資產(chǎn)是其開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的前提和基礎，因此尤為重要，必須予以高度重視。資產(chǎn)管理在企業(yè)管理中占據(jù)著相當重要的地位，如果管理不善，就無法為企?I的發(fā)展壯大提供堅實的基礎和支撐。在我國企業(yè)資產(chǎn)管理中仍然存在著一些問題，有待進一步加強研究，探索解決方案。

一、企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的主要問題

1.企業(yè)未充分全面理解資產(chǎn)管理的內涵。企業(yè)往往只關心資產(chǎn)購置和使用價值。不注重資產(chǎn)價值的轉移和變化。比較注重資產(chǎn)總量的計算，不注重資產(chǎn)動態(tài)價值管理。一提到資產(chǎn)馬上就講到儀器設備和物質實物。把固定資產(chǎn)和資產(chǎn)概念混淆起來。而把流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)丟掉了，認為這些資產(chǎn)不在企業(yè)管理范圍之內。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，企業(yè)已從單一的生產(chǎn)經(jīng)營單位轉變?yōu)槎喾N經(jīng)營并重的單位。各單位不但有生產(chǎn)經(jīng)營機構，還衍生了多元化的經(jīng)營部門。另外，隨著資產(chǎn)種類增加、資產(chǎn)的資金來源也多元化，有企業(yè)調撥的國有資產(chǎn)，有科研資產(chǎn)、有形資產(chǎn)也有無形資產(chǎn)。

2.企業(yè)未建立資產(chǎn)管理制度。由于企業(yè)領導層不夠重視資產(chǎn)管理制度的建立，實際工作中資產(chǎn)管理容易出現(xiàn)脫節(jié)，造成財務部門、基建部門和使用部門之間的缺乏有效的相互銜接。如購置資產(chǎn)有時會出現(xiàn)財會部門入了賬而資產(chǎn)管理部門未入賬，拆除一項房產(chǎn)有時會出現(xiàn)基建管理部門已注銷而財務部門未核銷。而有些物資使用部門在不通知財務部門的情況下擅自報廢固定資產(chǎn)，致使財務部門未作相應賬戶處理和有些企業(yè)集團下屬二級單位設備及房產(chǎn)調撥頻繁，造成固定資產(chǎn)所有權與使用權時常脫節(jié)“有賬無物或者有物無賬”等現(xiàn)象。

3.企業(yè)未重視產(chǎn)權證的辦理。由于歷史原因，有些國有企業(yè)容易忽視對產(chǎn)權證的辦理，認為實際占用的不動產(chǎn)就歸其所有，容易不重視產(chǎn)權的辦理。而沒有正式房產(chǎn)和土地證的不動產(chǎn)，會限制在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，比如向銀行融資、進行項目開發(fā)及辦理經(jīng)營性的活動。

4.企業(yè)未建立切實有效的租賃管理制度。有些具有幾十年歷史的國有企業(yè)，對于辦公用房、營業(yè)用房及職工住房，集團總部與下屬二級單位沒有建立統(tǒng)一的租賃管理制度，部分租賃價格偏低于市場價格。比如辦公用房和營業(yè)用房，集團總部與二級單位均有自己管理的資產(chǎn)部門，且租賃收入歸各自所有；部分出租的辦公和營業(yè)用房其租賃價格參照評估公司的市場評估價（評估的公司評估的租賃價格經(jīng)常與市場價格不符）進行出租，部門隨意定價進行出租；對于職工住房，幾十年前的每月每平方米0.8元的價格，至今仍然沒有變化，且被分配的職工將住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加強企業(yè)資產(chǎn)管理

1.建立有效的資產(chǎn)管理制度。企業(yè)在資產(chǎn)管理上起著舉足輕重的作用，各單位部門是資產(chǎn)的最終擁有者、使用者和受益者，也是資產(chǎn)維護保養(yǎng)者。各部門要承擔資產(chǎn)的管理職能，使用職能和維護保養(yǎng)職能。建立科學、完善的資產(chǎn)管理制度，是企業(yè)用好資產(chǎn)的前提和保證。讓資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮出應有的作用，在資產(chǎn)管理上必須做到有章可循、有法可依，用規(guī)章制度規(guī)范資產(chǎn)管理，通過有效的管理將資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營上發(fā)揮巨大的能量。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。要建立專門的資產(chǎn)管理機構，促進財務、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責任與義務，強調資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

2.建立完善企業(yè)資產(chǎn)管理監(jiān)管制度。要不斷完善企業(yè)資產(chǎn)管理內部監(jiān)督體系，建立一套明確的資產(chǎn)清查機制。通過有效的監(jiān)督內控，強化企業(yè)對資產(chǎn)的管理。比如強化資產(chǎn)管理監(jiān)督。一是強化“三重一大”的監(jiān)管制度；二是強化企業(yè)部門管理監(jiān)督，通過企業(yè)各部門間相互監(jiān)督牽制，有效地避免了集體徇私舞弊，或者部門權力過大；三是強化資產(chǎn)管理崗位人員監(jiān)督和黨風廉政建設的教育。對于較為關鍵的崗位實行輪崗制，并不定期督查，避免資產(chǎn)管理人員以權謀私。通過黨風廉政宣傳教育讓資產(chǎn)管理人員做到廉潔自律。通過有效的內控監(jiān)管機制最大程度上保護資產(chǎn)安全。

3.建立健全資產(chǎn)處置流程。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理處置流程制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。促進財務、資產(chǎn)管理、基本建設部門和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責任與義務，強調資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

4.建立產(chǎn)權限時辦理制度。企業(yè)要根據(jù)歷史遺留原因將不動產(chǎn)分為以下幾類：一是對于歷史遺留的容易辦理的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員及時辦理；對于有些企業(yè)集團二級公司的不動產(chǎn)，要求做到“誰使用，誰辦理”的原則，同時由資產(chǎn)管理人員監(jiān)督各二級單位限時辦理不動產(chǎn)；二是對于歷史遺留的較難辦理的不動產(chǎn)，對于該部分不動產(chǎn)需要根據(jù)其特殊情況，要求資產(chǎn)管理人員主動與產(chǎn)權登記中心產(chǎn)權科人員溝通，分析存在的問題及辦理產(chǎn)權尚缺的材料，并掌握相關政策后給予辦理；三是對于歷史遺留的無法辦理產(chǎn)權的不動產(chǎn)，需要根據(jù)實際情況，做好資產(chǎn)管理部和財務部臺賬登記，并向上級政府部分匯報存在的問題；四是對于竣工驗收后的建設工程項目，要求建設工程項目部人員限時完成產(chǎn)權辦理手續(xù)，并由資產(chǎn)管理人員做好督促；五是對于被拆遷的不動產(chǎn)，拆除后要求資產(chǎn)管理人員做好不動產(chǎn)的注銷及財務部的核銷；六是對于新安置的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員限時做好產(chǎn)權的辦理并登記。

5.建立切合實際的租賃管理制度。企業(yè)要根據(jù)自己公司實際情況，制定符合實際的租賃管理制度。對于辦公和營業(yè)用房，無論是集團資產(chǎn)管理部還是二級單位，都應對租賃的房產(chǎn)由集團資產(chǎn)部統(tǒng)一進行登記備案，對于租賃的價格應根據(jù)市場的行情進行調整，并建立由監(jiān)察部門和財務部門共同監(jiān)督的租賃價格機制。對于職工住房，需要加強被分配職工的教育和管理，并建立相應的職工住房租賃管理制度，適當調整適合目前的租賃價格，以更好地管理職工用房。

篇10

為規(guī)范保險資金的用途，確保資金的安全性，國務院和保監(jiān)會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年，我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產(chǎn)。2002年對《保險法》進行了修訂，修訂后仍未提及保險資金可投資不動產(chǎn)，事實上保險資金仍禁止投資不動產(chǎn)。2006年經(jīng)國務院批準，保險資金允許投資基礎設施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎設施項目，但對投資范圍做了明確界定，主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護、市政等國家級重點基礎設施項目，有關投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產(chǎn)領域，這是對保險資金運用領域的一次擴展，這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監(jiān)管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》進一步規(guī)范了不動產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個方面：一是要求投資主體是保險公司。二是規(guī)范了投資標的的范圍，保險資金只能投資成長期或成熟期的企業(yè)股權；創(chuàng)業(yè)期的風險投資基金，高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權、商業(yè)住宅等不能涉及，并且不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、投資設立房地產(chǎn)企業(yè)；三是規(guī)范了投資方式，既可以直接投資也可以間接投資；可以直接投資不動產(chǎn)和企業(yè)股權。四是加強了風險控制機制。2012年保監(jiān)會《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制，從2006允許間接投資基礎設施項目，到2012年允許間接投資不動產(chǎn)，六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大，尤其是在不動產(chǎn)投資方面。

二、保險資金運用發(fā)展

保險業(yè)是我國國民經(jīng)濟中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元，同比增長11.2%。保費規(guī)模已躍居全球第四位，并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家，保險公司143家，保險資產(chǎn)管理公司18家，其他公司3家。與保險業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險資金積累量的不斷增長，2007年到2013年，我國保險業(yè)總資產(chǎn)以及保險資金運用余額連續(xù)快速增長，從27000億增長到76900億，增長2.85倍，這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產(chǎn)和保險資金運用余額的快速穩(wěn)步增長，投資收益差強人意。保險資金運用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面，保險資金的投資渠道逐步被放寬，政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結構的調整下,投資收益率又有所提升,恢復至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益，資金運用收益率率達到6.3%，是2010到2014五年來最高收益。保險業(yè)務利潤和保險資產(chǎn)投資管理收益是保險業(yè)收入的兩大主要來源，并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對國外發(fā)達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低，發(fā)達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上，而我國僅為30%-40%。發(fā)達保險市場保險公司的投資領域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔保貸款等；而我國保險資金運用限制多，法定投資渠道窄，這些都限制了保險資金運用發(fā)展。

三、保險資金進入不動產(chǎn)

目前大多保險集團仍然依靠保險業(yè)務收入產(chǎn)生的利潤，而投資收益較低。保險資金涉入不動產(chǎn)領域為我國保險行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國外發(fā)達的保險市場，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟波動、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負債結構等多種因素對保險資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響，并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%，英國的比例較高，在4%至8%的范圍；亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關，美國對保險資金直接投資不動產(chǎn)有嚴格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制，要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國則較為寬松，并沒有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外，保險資金投資不動產(chǎn)比例還會受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟波動影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，各國保險資金都會加大不動產(chǎn)的配置；而在蕭條期，則主動降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場促使美國主要的保險公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟體，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較為廣闊，近年來的飛速發(fā)展帶動更多的機構資金涌入，保險公司不動產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅動的結果。我國保險資金用于不動產(chǎn)投資，起步晚增長快。2010年放開不動產(chǎn)投資政策后，投資規(guī)模增長迅速，2011年保險資金用于不動產(chǎn)投資的資金為330億元，占投資總額的比例為0.59%；2013年增長為689億元，占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產(chǎn)情況

我國四大上市保險企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元，較2013年微降3%。雖然投資額有所下降，但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額，但涉房子公司數(shù)大幅增加，可見在戰(zhàn)略上仍是計劃在不動產(chǎn)投資領域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額，但在地產(chǎn)股權投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是，2014四大上市險企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會的在2014年出臺的監(jiān)管政策有很大關系。2014年6月保監(jiān)會下發(fā)《關于清理規(guī)范保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值有關事項的通知》，要求保險公司已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，以2014年3月31日賬面余額為基準，不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認，使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議