導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)規(guī)章制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。而這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，難點(diǎn)不在技術(shù)，而在于要打通長(zhǎng)期以來(lái)部門分割的阻礙，結(jié)束職責(zé)分散的局面。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記的體制，各自形成了一套獨(dú)立的登記體系，而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》制定的前提和基礎(chǔ)是需要全面摸清涉及各類不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)、人員、規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)范等情況。各種原因造成的情況極為復(fù)雜，不是短時(shí)間內(nèi)所能掌握的。這是影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推進(jìn)的一大障礙。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，目前從中央層面已明確由國(guó)土資源部門主導(dǎo)，但各地由于歷史原因造成的情況比較復(fù)雜，還需要結(jié)合實(shí)際情況綜合考慮。

再有，部門職能劃分不清，也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不能繞開(kāi)的一大關(guān)口。過(guò)去對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記，實(shí)際上是采取條塊分割的方式，多頭管理、分頭管理，登記信息的口徑不一致，信息采集標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在這種狀況下，統(tǒng)一登記首先需要厘清職能，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系還需健全和完善?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)只是一個(gè)開(kāi)始，與之相關(guān)的《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)也需要及時(shí)修改或制定，建立起完備的法律體系，才能盡快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)程。

篇2

【摘要】本文以不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)概念分析當(dāng)前推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中存在的問(wèn)題，并剖析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，以順利實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為目標(biāo)，最后針對(duì)性的提出解決建議。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記制度 問(wèn)題 建議

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。2014年公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）中說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，行政機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)客觀記錄從而確認(rèn)權(quán)利人合法權(quán)益。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)際上是建立系統(tǒng)性的官方設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)檔案，來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)這種社會(huì)最基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的安全和秩序，提高交易效率與交易安全。有利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、進(jìn)行宏觀調(diào)控和征收賦稅。并以此穩(wěn)定社會(huì)基本秩序。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施中的問(wèn)題

（一）統(tǒng)一登記信息標(biāo)準(zhǔn)不明確

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設(shè)還不夠完善，沒(méi)有明確的信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有清晰的劃分概念，引起統(tǒng)計(jì)工作中大量的沖突，甚至有錯(cuò)誤信息出現(xiàn)。對(duì)于進(jìn)一步整合登記職責(zé)與化構(gòu)和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)很難真正落實(shí)。

（二）統(tǒng)一登記信息平臺(tái)不完善

我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)沒(méi)有建設(shè)起來(lái)完善的共享信息資源系統(tǒng)，一方面政府各部門之間不能實(shí)現(xiàn)共享信息資源，導(dǎo)致工作效率低下；另一方面不動(dòng)產(chǎn)信息目前較為分散，原有的登記機(jī)關(guān)之間信息互通不能實(shí)現(xiàn)，存在違規(guī)違法鉆空子的現(xiàn)象，市場(chǎng)秩序和當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益都將會(huì)受到威脅。

（三）統(tǒng)一登記信息監(jiān)管不到位

我國(guó)信息登記監(jiān)督體工作不到位，在不動(dòng)產(chǎn)信息登記方面尤其突出。一些不法官員借機(jī)謀取私利，出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。不動(dòng)產(chǎn)登記信息機(jī)構(gòu)分散是導(dǎo)致監(jiān)督管理不到位的重要原因。

（四）統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理

目前我國(guó)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)職能重疊交叉和部分職能真空現(xiàn)象存在。一方面機(jī)構(gòu)冗雜增加了不必要的財(cái)政開(kāi)支，導(dǎo)致行政效率低下；另一方面需要的職能卻出現(xiàn)真空，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記體系部分缺失，制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有些基層單位對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不夠重視，將登記職能歸并到其他部門內(nèi)，制約了不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)有的作用的發(fā)揮。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記存在問(wèn)題分析

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)不統(tǒng)一

由于各類不動(dòng)產(chǎn)登記歸屬于各行業(yè)部門獨(dú)自管理，長(zhǎng)期以來(lái)相關(guān)各部門對(duì)口了一系列規(guī)章制度指導(dǎo)本部門不動(dòng)產(chǎn)信息登記，都是基于本部門本行業(yè)角度考慮[4]。如《房屋登記辦法》和《±地登記辦法》等就是具有強(qiáng)烈部門行業(yè)特色的管理辦法，從國(guó)家層面的高度進(jìn)行信息整合這些法律法規(guī)不僅沒(méi)有協(xié)調(diào)各部門信息整合發(fā)揮作用，反而成為了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)登記的阻礙。因此，適當(dāng)修改甚至廢除現(xiàn)行規(guī)范性文件是迫切之舉。

（二）機(jī)構(gòu)職能整合存在人為阻力

在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)職能過(guò)程中，勢(shì)必涉及到相關(guān)部門原有利益和人事調(diào)整，那么人為阻力障礙重重。在理順過(guò)程中缺乏站在整體的高度統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門存在問(wèn)題，導(dǎo)致各個(gè)管理機(jī)構(gòu)信息溝通不暢，可能影響到絕大多數(shù)人的利益而加大了機(jī)構(gòu)職能整合的難度。

（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)存在差異

在過(guò)渡階段不動(dòng)產(chǎn)信息登記時(shí)，所采用的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一。如可能會(huì)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)頒發(fā)不同權(quán)利證書，且因?yàn)闇y(cè)量依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一致登記的信息也不兼容。增加了日后不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)整合難度與工作量，很難實(shí)現(xiàn)信息共享。

（四）信息系統(tǒng)差異較大

在建立不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)時(shí)，實(shí)現(xiàn)高度信息化為重點(diǎn)內(nèi)容。由于目前依托不同的平臺(tái)，平臺(tái)建設(shè)信息水平有著較大差異，臺(tái)賬資料和數(shù)據(jù)圖形對(duì)接聯(lián)系不暢，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳導(dǎo)和共享時(shí)需要大量人力物力進(jìn)行補(bǔ)充完善，致使轉(zhuǎn)換登記成果和共享資源難度加大。信息系統(tǒng)的建設(shè)水平參差不齊，數(shù)據(jù)差異多樣對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)是最大障礙。

四、做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的建議

（D）統(tǒng)一整合不動(dòng)產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)

建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息登記機(jī)構(gòu)便于提高工作質(zhì)量與效率，降低行政支出，同時(shí)體現(xiàn)了便民利民的服務(wù)宗旨。整合統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)辦證機(jī)構(gòu)要注意一下兩個(gè)方面：一是堅(jiān)持服務(wù)優(yōu)先兼顧管理的出發(fā)點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)要明確以提供給市場(chǎng)公平、便捷的服務(wù)為目的，行政管理服務(wù)并不是其工作重點(diǎn)；二是注重效率與成本控制間達(dá)到平衡。遵循低成本和高效率，體現(xiàn)改革是楦好的服務(wù)市場(chǎng)的宗旨。

（二）協(xié)調(diào)相關(guān)部門完善登記體系

在目前不動(dòng)產(chǎn)登記建設(shè)過(guò)程中，各個(gè)部口協(xié)同配合設(shè)計(jì)相關(guān)程序是重要的環(huán)節(jié)，盡力做好有機(jī)銜接不動(dòng)產(chǎn)管理和登記之間的工作。以房地產(chǎn)交易管理市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部需共同出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中房屋交易管理的有力指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)交易登記業(yè)務(wù)流程無(wú)縫對(duì)接，為交易安全提供保證。

（三）優(yōu)化登記技術(shù)流程

各類不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的事項(xiàng)存在五花八口的狀況，給辦證群眾帶來(lái)極大不便。統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)后，統(tǒng)一登記程序的執(zhí)行就是至關(guān)重要的。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)制度上為登記及時(shí)、準(zhǔn)確地完成創(chuàng)造有利的條件，行動(dòng)上依法規(guī)范對(duì)各環(huán)節(jié)權(quán)限與辦理時(shí)限進(jìn)行進(jìn)一步的明確，統(tǒng)一的申請(qǐng)材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術(shù)操作會(huì)對(duì)加強(qiáng)登記結(jié)果公平合法性。

（四）建設(shè)功能全面信息共享的平臺(tái)

國(guó)土資源部應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行構(gòu)建，相關(guān)部門配合對(duì)各類登記檔案資料進(jìn)行移交與整整理。第一，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，運(yùn)用數(shù)據(jù)交換接口等方式相關(guān)部門實(shí)時(shí)互通共享不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)狀況等相關(guān)信息；第二，建立和推行不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢制度，為公眾信息知情權(quán)提供保障，并使不動(dòng)產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)降低，但維護(hù)權(quán)利人隱私也是應(yīng)該充分考慮的必要因素。

篇3

要回答這個(gè)問(wèn)題，還得從商業(yè)銀行授信的源頭說(shuō)起。

從公開(kāi)的、可以查閱到的資料看，國(guó)務(wù)院金融主管部門規(guī)定的授信規(guī)范，主要有中國(guó)人民銀行《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》（銀發(fā)〔1996〕403號(hào)）、《商業(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》（銀發(fā)〔1999〕31號(hào)）、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕5l號(hào)），等等。

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公告（2004年第20號(hào)）附件2中序號(hào)41、42規(guī)定，《商業(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》和《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》為中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)督實(shí)施的規(guī)章和規(guī)范性文件。前述公告的規(guī)定說(shuō)明，中國(guó)人民銀行早年制定的授信規(guī)范，得到了后來(lái)成立的中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的認(rèn)可。

《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本辦法及中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，制定本行的授權(quán)、授信管理辦法?！渡虡I(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》第十七條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)圍繞統(tǒng)一授信制度，完善業(yè)務(wù)規(guī)章制度建設(shè)，制定統(tǒng)一授信管理辦法及實(shí)施細(xì)則，以及相關(guān)的業(yè)務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。商業(yè)銀行制定的統(tǒng)一授信管理辦法和制度應(yīng)報(bào)中國(guó)人民銀行備案?！渡虡I(yè)銀行授信工作盡職指引》第五十四條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本指引制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則并報(bào)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)或其派出機(jī)構(gòu)備案。

根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的以上授權(quán)，各商業(yè)銀行都制定了本銀行的授信制度。由于各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語(yǔ)不盡相同，各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語(yǔ)與中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的授信規(guī)范不盡相同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理因商業(yè)銀行的授信申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，對(duì)授信人、受信人根據(jù)表述不盡相同的授信制度簽訂的主債權(quán)合同和抵押合同的理解，有時(shí)會(huì)不著邊際。

好在《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第四十四條規(guī)定，商業(yè)銀行各項(xiàng)規(guī)章制度中有關(guān)授權(quán)、授信規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)努力熟悉、掌握中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制定的授信規(guī)范，依據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制定的授信規(guī)范，厘清各商業(yè)銀行各自制定的浩繁的授信制度條文（見(jiàn)圖1）。

商業(yè)銀行的授信，是指商業(yè)銀行對(duì)其業(yè)務(wù)職能部門和分支機(jī)構(gòu)所轄地區(qū)及其客戶所規(guī)定的內(nèi)部控制信用高限額度，具體范圍包括貸款、貼現(xiàn)、承兌和擔(dān)保。商業(yè)銀行的授信當(dāng)事人，包括授信人（即施事主體）和受信人（即受事主體）。授信人為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門及分支機(jī)構(gòu)，受信人為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門和分支機(jī)構(gòu)所轄地區(qū)及其客戶。商業(yè)銀行授信分為基本授信和特別授信兩種方式。基本授信是指商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家信貸政策和每個(gè)地區(qū)、客戶的基本情況所確定的信用額度；特別授信是指商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家政策、市場(chǎng)情況變化及客戶特殊需要，對(duì)特殊融資項(xiàng)目及超過(guò)基本授信額度所給予的授信。授信按期限分為短期授信和中長(zhǎng)期授信。短期授信指不超過(guò)一年的授信，中長(zhǎng)期授信指一年以上的授信。

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)國(guó)家貨幣信貸政策、各地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)及客戶信用狀況，規(guī)定對(duì)各地區(qū)及客戶的最高授信額度。在授信實(shí)施過(guò)程中，如果受信地區(qū)發(fā)生或潛伏重大金融風(fēng)險(xiǎn)、受信企業(yè)發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)困難和風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)發(fā)生重大變化、貨幣政策發(fā)生重大調(diào)整、企業(yè)機(jī)制發(fā)生重大變化（包括分立、合并、終止等）、企業(yè)還款信用下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)增加、其他應(yīng)改變授信額度的情況，商業(yè)銀行應(yīng)調(diào)整直至取消授信額度。在授權(quán)、授信有效期內(nèi)，商業(yè)銀行對(duì)授權(quán)、授信進(jìn)行調(diào)整或授權(quán)、授信終止，應(yīng)及時(shí)報(bào)中國(guó)人民銀行備案，并同時(shí)將新的授權(quán)書或授信書報(bào)中國(guó)人民銀行備案。涉及外匯業(yè)務(wù)授權(quán)、授信的調(diào)整或終止時(shí)，應(yīng)同時(shí)報(bào)外匯管理局同級(jí)機(jī)構(gòu)備案。商業(yè)銀行的授信，源于商業(yè)銀行的授權(quán)。

商業(yè)銀行的授權(quán)，是指商業(yè)銀行對(duì)其所屬業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位開(kāi)展業(yè)務(wù)權(quán)限的具體規(guī)定。商業(yè)銀行授權(quán)既分為基本授權(quán)和特別授權(quán)兩種方式，又分為直接授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)兩個(gè)層次。基本授權(quán)是指對(duì)法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的常規(guī)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所規(guī)定的權(quán)限。特別授權(quán)是指對(duì)法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的特殊業(yè)務(wù)，包括創(chuàng)新業(yè)務(wù)、特殊融資項(xiàng)目以及超過(guò)基本授權(quán)范圍的業(yè)務(wù)所規(guī)定的權(quán)限。直接授權(quán)是指商業(yè)銀行總行對(duì)總行有關(guān)業(yè)務(wù)職能部門和管轄分行的授權(quán)。轉(zhuǎn)授權(quán)是指管轄分行在總行授權(quán)權(quán)限內(nèi)對(duì)本行有關(guān)業(yè)務(wù)職能處室（部門）和所轄分支行的授權(quán)。商業(yè)銀行應(yīng)在法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)及關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位進(jìn)行授權(quán)。商業(yè)銀行的授權(quán)不得超過(guò)中國(guó)人民銀行核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，轉(zhuǎn)授權(quán)不得大于原授權(quán)。商業(yè)銀行法定代表人變更或任免分支機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人時(shí)，如果授權(quán)范圍等內(nèi)容不變，原授權(quán)書及轉(zhuǎn)授權(quán)書繼續(xù)有效。

商業(yè)銀行的授權(quán)、授信，應(yīng)有書面形式的授權(quán)書和授信書。授權(quán)書（含轉(zhuǎn)授權(quán)書）應(yīng)包括授權(quán)人全稱和法定代表人姓名、受權(quán)人全稱和主要負(fù)責(zé)人姓名、授權(quán)范圍、授權(quán)期限、對(duì)限制越權(quán)的規(guī)定及授權(quán)人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容。授信書應(yīng)包括授信人全稱、受信人全稱、授信的類別及期限、對(duì)限制超額授信的規(guī)定及授信人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容。授權(quán)人與受權(quán)人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)書上簽字和蓋章。

商業(yè)銀行的授權(quán)書和授信書應(yīng)報(bào)中國(guó)人民銀行同級(jí)管轄行備案。涉及外匯業(yè)務(wù)的授權(quán)書和授信書，應(yīng)報(bào)外匯管理局同級(jí)管轄局備案，轉(zhuǎn)授權(quán)還應(yīng)同時(shí)報(bào)商業(yè)銀行總行備案。

不難看出，授權(quán)，是相對(duì)于商業(yè)銀行內(nèi)部（業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)及關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位）的職權(quán)而言；授信，是相對(duì)于商業(yè)銀行所轄地區(qū)及客戶的信用而言。必須注意的是，商業(yè)銀行的授信，不得超過(guò)商業(yè)銀行的授權(quán)范圍。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理因商業(yè)銀行的授信申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

第一，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十條第四項(xiàng)規(guī)定，授信額度不是計(jì)劃貸款額度，也不是分配的貸款規(guī)模，而是商業(yè)銀行為控制地區(qū)和客戶風(fēng)險(xiǎn)所實(shí)施的內(nèi)部控制貸款額度。商業(yè)銀行應(yīng)在確定的授信額度內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)丶翱蛻舻膶?shí)際資金需要、還款能力、信貸政策和銀行提供貸款的能力，具體確定每筆貸款的額度和實(shí)際貸款總額。也就是說(shuō)，商業(yè)銀行確定授信額度時(shí)，并沒(méi)有具體確定每筆貸款的額度和實(shí)際貸款總額。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可輕意將授信額度，當(dāng)做主債權(quán)合同的主債權(quán)種類和數(shù)額，辦理不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)登記。

第二，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十四條，僅僅規(guī)定授權(quán)人與受權(quán)人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)書上簽字和蓋章，沒(méi)有規(guī)定授信人與受信人應(yīng)當(dāng)在授信書上簽字和蓋章。該辦法第十六條第四項(xiàng)規(guī)定的授信書應(yīng)包括的內(nèi)容為“授信人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容”，而非“授信人、受信人雙方認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容”，這說(shuō)明，該辦法第十四條規(guī)定的“授信書”，僅僅是授信人（即商業(yè)銀行）的單方意思表示。單方意思表示的授信書，不能作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。

第三，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門和各級(jí)分支機(jī)構(gòu)與客戶簽訂業(yè)務(wù)合同時(shí)，須向其出示授權(quán)書或授信書，雙方應(yīng)按授權(quán)書和授信書規(guī)定的授權(quán)、授信范圍簽訂合同。該辦法第十八條規(guī)定的合同，如果是包括了當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、債權(quán)的種類和數(shù)額、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等條款的書面合同的話，該合同可以作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。

第四，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十四條規(guī)定的授信書和該辦法第十八條規(guī)定的合同，是互相聯(lián)系又互相區(qū)別的兩種文本。在各商業(yè)銀行制定的本銀行的授信制度中，對(duì)前述兩種文本的稱謂，表述可能會(huì)有不同。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能僅僅從《授信業(yè)務(wù)總協(xié)議》《授信協(xié)議書》《綜合融資授信合同》 《授信額度合同》《最高額授信合同》等文本的名稱上，去判斷申請(qǐng)人提交的文本究竟屬于授信書還是屬于主債權(quán)合同，而是要細(xì)讀文本條文，從內(nèi)容上作出判斷。

篇4

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 信貸管理 法律風(fēng)險(xiǎn) 影響

中圖分類號(hào)：F831 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1006-1770(2007)11-051-03

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（下稱《物權(quán)法》）對(duì)物權(quán)制度的共性問(wèn)題和現(xiàn)實(shí)生活中迫切需要規(guī)范的問(wèn)題作出了規(guī)定，明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)；鼓勵(lì)物的利用，有利于發(fā)揮物的效用?！段餀?quán)法》的出臺(tái)是深化改革開(kāi)放、進(jìn)一步發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)建設(shè)進(jìn)入了新階段。就商業(yè)銀行而言，《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)等方面有著較大的變化和突破，給銀行業(yè)務(wù)帶來(lái)重大影響。

一、《物權(quán)法》的出臺(tái)終結(jié)了當(dāng)前我國(guó)擔(dān)保物權(quán)法律規(guī)范不統(tǒng)一、內(nèi)容不完善、甚至相互矛盾的現(xiàn)象，有利于減少銀行業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》出臺(tái)前，我國(guó)有關(guān)擔(dān)保物權(quán)的法律制度散落于《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、行政法規(guī)，甚至一些部門規(guī)章、地方規(guī)定也對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作出規(guī)定。出現(xiàn)同一種擔(dān)保制度在各地操作流程、模式不統(tǒng)一，甚至發(fā)生糾紛后，不同地方的司法機(jī)關(guān)對(duì)同一問(wèn)題的認(rèn)定和裁判結(jié)果也不盡相同的現(xiàn)象。在降低了銀行業(yè)務(wù)效率，增加交易成本的同時(shí)，給銀行業(yè)務(wù)帶來(lái)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》在總結(jié)現(xiàn)有的擔(dān)保物權(quán)法律制度的基礎(chǔ)上，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作出了統(tǒng)一規(guī)定，并明確《擔(dān)保法》的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的，適用《物權(quán)法》的規(guī)定。這必將大大減少由于法律規(guī)范自身不統(tǒng)一帶來(lái)的法律和操作風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善了擔(dān)保物權(quán)種類、擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍，提供了更多擔(dān)保工具，有利于銀行拓寬客戶群，調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，豐富產(chǎn)品線，進(jìn)而促進(jìn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)

物權(quán)法定原則決定了擔(dān)保物權(quán)的種類只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人只能在法律規(guī)定的物權(quán)種類間作出選擇。在這一理念下，擔(dān)保物權(quán)的種類越多，當(dāng)事人可以選擇的擔(dān)保手段也就越多，交易也就越容易達(dá)成。與《擔(dān)保法》相比，《物權(quán)法》不僅完善了現(xiàn)有的擔(dān)保物權(quán)種類，如承認(rèn)最高額質(zhì)押，允許當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。還借鑒國(guó)外的先進(jìn)做法，創(chuàng)設(shè)了集合抵押和浮動(dòng)抵押兩種新的擔(dān)保類型。準(zhǔn)許當(dāng)事人將現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)一并抵押設(shè)立集合抵押擔(dān)保，或?qū)F(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押設(shè)立浮動(dòng)抵押擔(dān)保。物權(quán)擔(dān)保種類的豐富，拓寬了銀行與當(dāng)事人間的融資渠道。

在拓寬物權(quán)擔(dān)保種類的同時(shí)，《物權(quán)法》還大大豐富了擔(dān)保物的范圍。這主要表現(xiàn)在：一是在《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保物種類基礎(chǔ)上，新增了“以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”、“現(xiàn)有的以及將來(lái)的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”、“正在建造的建筑物、船舶、航空器”、“應(yīng)收賬款”以及“依法可以轉(zhuǎn)讓的基金份額”等新的擔(dān)保物種類。二是規(guī)定“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”均可抵押，體現(xiàn)了“法不禁止即為允許”的的法制理念，極大地?cái)U(kuò)展了抵押物的范圍。這有利于解決立法滯后于經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展的矛盾，有助于發(fā)揮物盡其用的功能，鼓勵(lì)交易和銀行業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。

三、完善了擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)方式，有利于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本

這方面的規(guī)定，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）確立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)及其職責(zé)缺少明確統(tǒng)一的規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中，各地確定的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)五花八門，有的地方規(guī)定由同一部門承擔(dān)抵押登記職責(zé)，有的地方規(guī)定房地分別在不同的部門登記；有的地方是由承擔(dān)房地管理職能的土地管理部門或房屋管理部門辦理登記，有的地方規(guī)定由房地產(chǎn)交易中心等等中介部門承擔(dān)登記職能，有的地方甚至規(guī)定由工商部門承擔(dān)抵押登記職能。這種規(guī)定的不統(tǒng)一，再加上缺少對(duì)登記機(jī)構(gòu)職能的明確規(guī)定，導(dǎo)致各地在辦理抵押登記所需文件資料、登記費(fèi)用等方面差異很大，不僅加大了交易成本，而且導(dǎo)致出現(xiàn)重復(fù)抵押等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，甚至影響到抵押權(quán)的效力?！段餀?quán)法》針對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中存在的問(wèn)題，明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。同時(shí)規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)、不得從事的行為及其違反職責(zé)的責(zé)任。這些規(guī)定必將有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，降低抵押設(shè)定成本，減少因登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，有利于降低不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)事人間簽訂的買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，在當(dāng)事人間成立的是債權(quán)關(guān)系，是將來(lái)取得物權(quán)的原因關(guān)系，在未依法辦理有關(guān)物權(quán)過(guò)戶或登記手續(xù)前，買方等權(quán)利人享有的只是請(qǐng)求賣方等義務(wù)人履行協(xié)議的請(qǐng)求權(quán)，屬債權(quán)范疇。如果賣方等義務(wù)人在辦理過(guò)戶等手續(xù)前，將不動(dòng)產(chǎn)再次出售或重復(fù)抵押給他人的，將可能損害先與賣方等義務(wù)人簽訂協(xié)議的權(quán)利人的利益。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的確立，賦予了預(yù)告登記對(duì)抗主義的效力，有效地防止出現(xiàn) “一房多賣”和“重復(fù)抵押”等問(wèn)題。為保護(hù)銀行信貸業(yè)務(wù)安全，特別是個(gè)貸業(yè)務(wù)安全將起到很好的作用。

（三）完善了擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。根據(jù)現(xiàn)行的《擔(dān)保法》規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人只有在債務(wù)履行期限屆滿未受清償?shù)那樾蜗?，可以與擔(dān)保人協(xié)議抵債或拍賣，協(xié)商不成的，通過(guò)向法院，確認(rèn)擔(dān)保物權(quán)。債務(wù)人不履行判決時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人需向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，人民法院需先委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擔(dān)保物進(jìn)行評(píng)估。這樣，擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)需繳納訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和拍賣費(fèi)等費(fèi)用，擔(dān)保物處置成本極高，在某些情形下，擔(dān)保物處置所得尚不足以支付有關(guān)費(fèi)用，這種規(guī)定對(duì)擔(dān)保權(quán)人極為不利。在既有人保和物保時(shí)，特別是債務(wù)人自身提供物保時(shí)，規(guī)定“物保先于人保,需先處置擔(dān)保物“，這更限制了擔(dān)保物權(quán)人的選擇權(quán)，有悖于擔(dān)保權(quán)人設(shè)置擔(dān)保的初衷?！段餀?quán)法》對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行了修正，這主要表現(xiàn)在：一是在擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件上，該法允許當(dāng)事人自行約定實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形并不僅限于債務(wù)人不履行到期債務(wù)；在實(shí)現(xiàn)途徑方面，該法規(guī)定當(dāng)事人不能就實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成一致時(shí)，權(quán)利人可以直接請(qǐng)求法院拍賣、變賣擔(dān)保財(cái)產(chǎn)而非必須通過(guò)訴訟程序。二是在既有人保，又有物保時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人可以自行約定擔(dān)保實(shí)現(xiàn)順序，縮小了保證人的先履行抗辯權(quán)。

四、確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，有利于穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的法律關(guān)系，維護(hù)銀行擔(dān)保權(quán)人等善意第三人利益，有利于遏制物的擔(dān)保人與第三人惡意串通損害銀行權(quán)益的行為，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

善意取得，亦稱即時(shí)取得，是指無(wú)處分權(quán)人擅自處分財(cái)產(chǎn)權(quán)于第三人，如第三人在有償取得該財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)出于善意，即依法取得該財(cái)產(chǎn)權(quán)。善意取得制度作為民法物權(quán)中的一項(xiàng)重要制度，為各國(guó)立法所普遍接納。我國(guó)現(xiàn)行民事立法尚未建立完整的善意取得制度，嚴(yán)重影響了財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性，及善意第三人的合法權(quán)益，甚至成為一些人惡意詐騙的工具。從銀行的角度看，善意取得制度的缺失，直接影響到銀行擔(dān)保物權(quán)的穩(wěn)定性及依據(jù)其取得的優(yōu)先受償權(quán)。這主要表現(xiàn)在：一是無(wú)處分權(quán)人設(shè)定抵押、質(zhì)押等行為一旦被認(rèn)定無(wú)效，將直接導(dǎo)致?lián)Ｎ餀?quán)被認(rèn)定無(wú)效，致使銀行等擔(dān)保權(quán)人對(duì)擔(dān)保物喪失優(yōu)先受償權(quán)，設(shè)置擔(dān)保的目的落空。二是在一些擔(dān)保人或擔(dān)保物涉嫌犯罪的經(jīng)濟(jì)糾紛案件中，存在著對(duì)銀行等善意第三人和刑事追贓間誰(shuí)的效力優(yōu)先的問(wèn)題。由于現(xiàn)行法律對(duì)此缺乏規(guī)定等多方面因素的影響，往往導(dǎo)致影響等善意第三人的權(quán)利得不到保護(hù)。

《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定了物權(quán)的善意取得制度，根據(jù)該條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的第三人可以善意取得；其他物權(quán)，當(dāng)事人也可以善意取得。這意味著與銀行信貸業(yè)務(wù)密切相關(guān)的擔(dān)保物權(quán)，只要符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定條件，銀行等擔(dān)保權(quán)人是可以依法善意取得的，銀行可以據(jù)此來(lái)主張無(wú)處分權(quán)人處分行為的有效性，對(duì)抗刑事追贓行為，主張優(yōu)先受償權(quán)或所有權(quán)，維護(hù)銀行的合法權(quán)益。

我們?cè)诳吹健段餀?quán)法》的進(jìn)步和創(chuàng)新的的同時(shí)，也要看到其一些規(guī)定給銀行業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，需要我們特別關(guān)注：

（一）擔(dān)保物權(quán)種類和擔(dān)保物范圍的擴(kuò)大提供了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，也伴生了新的風(fēng)險(xiǎn)。以各方關(guān)注的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押為例，該制度被視為極大地拓寬了中小企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)銀行信貸投放，但應(yīng)當(dāng)注意的是，該制度下的抵押標(biāo)的物具有變動(dòng)、不特定的特征，銀行現(xiàn)行的授前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及授后風(fēng)險(xiǎn)控制都需要調(diào)整以適應(yīng)其特點(diǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)。

(二)在建立健全一系列配套的制度規(guī)則之前，《物權(quán)法》尚不能有效發(fā)揮其作用。如，該法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，有利于簡(jiǎn)化擔(dān)保手續(xù)、有效公示物權(quán)，但短時(shí)間內(nèi)尚不能實(shí)現(xiàn)該制度而仍將持續(xù)目前多頭登記、手續(xù)繁復(fù)的局面。又如，該法允許以法律行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，但在相應(yīng)登記制度未建立完善的情況下，銀行接受這些財(cái)產(chǎn)抵押仍有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。再如，該法簡(jiǎn)化了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序而有利于銀行，但在民事訴訟程序未相應(yīng)修改前，該制度并無(wú)實(shí)施之可能。

(三)要充分注意《物權(quán)法》對(duì)債權(quán)人權(quán)利的限制。該法總體上來(lái)說(shuō)是加強(qiáng)了對(duì)債權(quán)人的保障，但在具體規(guī)則上，仍有一些限制債權(quán)人權(quán)利的新規(guī)定，如，縮短了抵押權(quán)的行使期間。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，擔(dān)保權(quán)人可以在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年內(nèi)行使抵押權(quán)，而《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)。又如，有關(guān)物權(quán)歸屬和內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)的規(guī)定，這就要求，銀行在確認(rèn)擔(dān)保物權(quán)屬內(nèi)容時(shí)，不能僅依靠擔(dān)保人提供的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明記載的內(nèi)容，而是需向登記機(jī)關(guān)了解核實(shí)有關(guān)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，避免因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記薄記載內(nèi)容不一致帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。再如，在有關(guān)質(zhì)押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍的規(guī)定方面，規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以出質(zhì)”，這就意味著能夠質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)必須有明確的法律、行政法規(guī)的規(guī)定依據(jù)。目前實(shí)踐中一些地方性規(guī)定中允許質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)，如“出租車牌照經(jīng)營(yíng)權(quán)”質(zhì)押等存在質(zhì)押無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。等等。

(四)要及時(shí)調(diào)整完善規(guī)章制度及合同文本。順應(yīng)法律對(duì)擔(dān)保形式、擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍的創(chuàng)新規(guī)定，比如動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押、最高額質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押、可轉(zhuǎn)讓的基金份額質(zhì)押等，銀行要積極開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，盡早制定業(yè)務(wù)辦法、操作規(guī)程及合同文本。針對(duì)《物權(quán)法》對(duì)現(xiàn)行擔(dān)保法律制度的修改，要及時(shí)修訂內(nèi)部流程及合同文本，適應(yīng)新的要求，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

雖然房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽工作已在許多城市開(kāi)展，但對(duì)于轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽的必要性和重要性，房產(chǎn)管理部門及工作人員的認(rèn)識(shí)仍未達(dá)成普遍性的共識(shí)。但筆者認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽作為房屋交易管理手段，在促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)公平、誠(chéng)信交易方面發(fā)揮著重要的作用，其存在有著充足的法理依據(jù)和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

一、合同網(wǎng)簽具有法理上的正當(dāng)性

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽包含兩個(gè)最基本的功能：房源核驗(yàn)以及防止“一房多賣”。房源核驗(yàn)是對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋的自然狀況、權(quán)利狀況、有無(wú)查封等限制交易情形在簽約前進(jìn)行核實(shí)、驗(yàn)證；經(jīng)過(guò)房源核驗(yàn)，房屋轉(zhuǎn)讓雙方通過(guò)交易管理機(jī)構(gòu)提供的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同后，該套房屋在該平臺(tái)中不得再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽或者抵押合同網(wǎng)簽等交易行為，即防止“一房多賣”或者“一房多次交易”。

1.房源核驗(yàn)功能為交易的真實(shí)性提供保障

房源核驗(yàn)是由房屋交易管理部門提供平臺(tái)及數(shù)據(jù)，供轉(zhuǎn)讓雙方對(duì)房屋的自然現(xiàn)狀和權(quán)利現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)。房屋交易管理部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于法定權(quán)威部門（不動(dòng)產(chǎn)登記部門共享提供的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及商品房預(yù)售許可部門的商品房許可銷售數(shù)據(jù)），房屋交易管理部門履行職責(zé)所產(chǎn)生的政府公信力，以及轉(zhuǎn)讓房源的權(quán)威數(shù)據(jù)核驗(yàn)確保了交易標(biāo)的物的真實(shí)性，節(jié)省了交易雙方的成本。特別是在房源核驗(yàn)時(shí)可以讓受讓人及時(shí)了解該房源是否存在限制交易等權(quán)利瑕疵，其交易知情權(quán)得到了較為充分的保護(hù)。

2.防止“一房多賣”功能是“誠(chéng)實(shí)信用”法律原則的具體體現(xiàn)

首先應(yīng)當(dāng)明確的是“一房多賣”不是房屋所有權(quán)人的當(dāng)然性正當(dāng)權(quán)利。我國(guó)《民法通則》規(guī)定了民事活動(dòng)應(yīng)遵循“誠(chéng)實(shí)信用”和“權(quán)利不得濫用”原則，《合同法》也規(guī)定了“誠(chéng)實(shí)信用”和“依合同履行義務(wù)”原則。按照法理界的共識(shí)，合同是當(dāng)事人之間的法律，房屋轉(zhuǎn)讓合同一旦簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，違背合同義務(wù)，將房屋再售他人，與法律規(guī)范的價(jià)值追求相悖，不能視其為具有正當(dāng)性。因此，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽利用技術(shù)手段，防止在交易系統(tǒng)平臺(tái)內(nèi)“一房多賣”，其正當(dāng)性契合民事法律規(guī)范的價(jià)值追求，是民事法律中帝王條款“誠(chéng)實(shí)信用原則”的具體體現(xiàn)，而非前述觀點(diǎn)所認(rèn)為的沒(méi)有上位法依據(jù)。

二、合同網(wǎng)簽是維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的重要手段

就合同網(wǎng)簽的現(xiàn)實(shí)功能而言，其維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的作用主要體現(xiàn)在：

1.防止利用虛假房產(chǎn)進(jìn)行欺詐

在房屋交易特別是存量房市場(chǎng)中，房源信息為出售方所控制，交易信息樂(lè)夭歡猿疲不法所有權(quán)人利用交易慣例將不能交易的房屋借轉(zhuǎn)讓之名詐取購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房人往往面臨“錢、房”兩失，維權(quán)艱難的局面。轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽以房源核驗(yàn)為前提，特別是在存量房轉(zhuǎn)讓中，購(gòu)房人能夠在簽約之前充分了解房源狀況，特別是有無(wú)限制交易情形存在，這樣可以有效改變其在交易中的不利地位，有利于防止欺詐。

2.防止利用房產(chǎn)多次交易，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽后，其交易的房源在系統(tǒng)內(nèi)鎖定，維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，同時(shí)也減少了因合同雙方任意違約給市場(chǎng)造成的不確定因素，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的整體穩(wěn)定。

3.合同網(wǎng)簽可以成為政府綜合管理、分析房產(chǎn)市場(chǎng)的有效載體

借助轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽技術(shù)手段，政府部門可以通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽約將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員管理納入房產(chǎn)交易市場(chǎng)一體化管理，及時(shí)搜集、獲取并分析房產(chǎn)市場(chǎng)較為真實(shí)的原始交易數(shù)據(jù)，判斷市場(chǎng)走向及趨勢(shì)，為政府宏觀管理房產(chǎn)市場(chǎng)提供扎實(shí)的基礎(chǔ)。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收調(diào)控；定位；稅收體系

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1008-4428（2012）09-41 -02

引言

當(dāng)前，在全球經(jīng)濟(jì)逐漸回暖的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格也呈現(xiàn)出攀升態(tài)勢(shì)，這就潛藏著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)稅收成為調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段之一，針對(duì)稅制存在著“重流轉(zhuǎn)、輕持有”等問(wèn)題，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的改革，保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。近幾年，我國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格超出了市民的承受能力，出現(xiàn)了宏觀調(diào)控的失靈現(xiàn)象，引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題。如何將房地產(chǎn)價(jià)格回歸到正常的市場(chǎng)承受范圍，成為政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控比較密集，但是，仍然難以抑制房?jī)r(jià)的上漲速度，這成為國(guó)內(nèi)的熱點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)的稅收調(diào)控應(yīng)成為有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，以防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀及面臨的主要問(wèn)題

（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收主要是房產(chǎn)稅和契稅。根據(jù)房地產(chǎn)稅收是房地產(chǎn)交易通過(guò)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅。在取得環(huán)節(jié)方面的房地產(chǎn)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地出讓金等等稅費(fèi)；在保有環(huán)節(jié)方面的房地產(chǎn)稅收包括有土地使用稅、房產(chǎn)稅；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)方面的房地產(chǎn)稅收包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等等。這就是我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀，取得環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在過(guò)多的稅費(fèi)，相對(duì)于此，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收的稅費(fèi)比較少，說(shuō)明房地產(chǎn)存量稅源還有待積極開(kāi)發(fā)。

（二）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收面臨的主要問(wèn)題

1、我國(guó)房地產(chǎn)稅收種類過(guò)多，不利于監(jiān)管

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的稅費(fèi)有十幾種之多，這遠(yuǎn)超出了實(shí)際征收稅種。這種情況下就造成了稅費(fèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，出現(xiàn)了反復(fù)交叉的繁瑣征稅的現(xiàn)象。由此導(dǎo)致稅收征收的困難和政府監(jiān)管的難題。這對(duì)房地產(chǎn)稅收的理論方面的研究帶來(lái)麻煩，給會(huì)計(jì)制度的完善造成了阻礙。繁多的房地產(chǎn)稅種造成了重復(fù)征稅，再加上土地出讓金價(jià)格的上漲，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了沉重的開(kāi)發(fā)成本，這些稅費(fèi)最終還是轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡量地采取合理避稅和逃稅的手段，對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管帶來(lái)了難度。房地產(chǎn)稅費(fèi)出現(xiàn)了互相混淆的現(xiàn)象，以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)，這樣弱化了房地產(chǎn)稅收的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，從而導(dǎo)致了稅收調(diào)整能力的下降。

2、房地產(chǎn)稅收在持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比重的不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅收顯著的特點(diǎn)就是重流轉(zhuǎn)，輕持有。一旦將房地產(chǎn)出售，就產(chǎn)生各種稅費(fèi)，比重非常大。但是，對(duì)房地產(chǎn)的保有方面的稅負(fù)就比較輕。目前的房地產(chǎn)稅收對(duì)交易稅收有著明顯的調(diào)控，但是，非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)稅收比較低，就不能調(diào)節(jié)購(gòu)買多處高價(jià)位的住宅，難以進(jìn)行調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)。這種流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收要高于其他國(guó)家的稅負(fù)，嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)的良好發(fā)展，容易出現(xiàn)偷逃稅的不良行為，危害了房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)。造成房地產(chǎn)稅收在持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比重的不合理的背后原因主要包括，我國(guó)的房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種比流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)少，并且持有環(huán)節(jié)稅率也比流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅率低。這樣帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)就是：房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)成本比較高，引發(fā)了房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本低，使得投機(jī)性購(gòu)房而持有房地產(chǎn)，待價(jià)高而售。

3、房地產(chǎn)的稅收不合理，造成了稅收征管困難

一方面我國(guó)房地產(chǎn)稅收在計(jì)稅的依據(jù)方面存在著不科學(xué)，還沒(méi)有健全房地產(chǎn)的評(píng)估制度，造成了稅收征管困難。房地產(chǎn)的評(píng)估稅種多，操作上面很不規(guī)范，難以有效地使房地產(chǎn)各種環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的計(jì)稅。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款稅金的會(huì)計(jì)處理不符合會(huì)計(jì)費(fèi)用配比原則，在房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生變更的情況下，就不能進(jìn)行收入的確認(rèn)；并且前期將房地產(chǎn)稅費(fèi)繳納，減少了企業(yè)的流動(dòng)資金，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收完善的有效措施

（一）合并房地產(chǎn)稅種，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅

為了簡(jiǎn)化我國(guó)房地產(chǎn)繁雜的稅種，可以將房產(chǎn)稅、土地使用稅費(fèi)等性質(zhì)的稅費(fèi)，統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)稅。這樣就能夠?qū)⒎课?、土地地上建筑物都進(jìn)行納稅依據(jù)。這樣能夠有效增大房地產(chǎn)稅收的征稅范圍，使免征對(duì)象更加明確，能夠改變我國(guó)房地產(chǎn)稅收的重流轉(zhuǎn)輕持有的不合理狀況。應(yīng)將持有環(huán)節(jié)征稅范圍包括非普通住宅，使得個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房進(jìn)行征稅，這包括了城鄉(xiāng)的房產(chǎn)和土地，并將經(jīng)濟(jì)組織的用房納入房地產(chǎn)持有稅收當(dāng)中。同時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型，制定不同的房地產(chǎn)稅率，如個(gè)人住宅的類型不同，采取超額累進(jìn)稅率制。對(duì)于開(kāi)征的不動(dòng)產(chǎn)稅，根據(jù)分稅制財(cái)政的政策，應(yīng)對(duì)稅收權(quán)限進(jìn)行下放，按照省級(jí)政府制定的不動(dòng)產(chǎn)稅收政策，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，縣級(jí)政府可以選擇適用的稅率，培育地方的房地產(chǎn)稅收。

（二）開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅和設(shè)立土地年租金制度

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不均衡，存在著大量閑置的土地和房產(chǎn)，造成了資源的浪費(fèi)。很多房產(chǎn)的囤積的目的就是投機(jī)，攪亂了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅能夠抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅方面應(yīng)設(shè)立土地年租金制度，這樣才能有效降低房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)。

（三）改變預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在每月根據(jù)預(yù)收款確認(rèn)稅金，及時(shí)申報(bào)，在計(jì)提稅金時(shí)在會(huì)計(jì)上作為借記遞延稅款，在收入實(shí)現(xiàn)時(shí)統(tǒng)一向稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。這樣就能夠有效提高房地產(chǎn)稅收監(jiān)管和征收，也保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)現(xiàn)金。

（四）完善房地產(chǎn)稅收法律體系

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收調(diào)控的功能，應(yīng)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的建設(shè)，制定一部專門的適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅收法律，從而統(tǒng)領(lǐng)各單行稅法。并針對(duì)房地產(chǎn)稅征收規(guī)章制度及暫行條例進(jìn)行補(bǔ)充、完善及改進(jìn)，從而形成一套完善的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律體系。這樣為房地產(chǎn)稅收提供法律的保證。

三、結(jié)論

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控存在的問(wèn)題及其完善措施研究，得出房地產(chǎn)稅收調(diào)控手段具有很好的獨(dú)立性和較高的調(diào)控效果。房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)方式能發(fā)揮較高效率，緩解當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，控制房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)稅制完善方面，應(yīng)實(shí)施房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅及房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅，消除房屋的套利現(xiàn)象，壓縮非住房的市場(chǎng)需求，降低房地產(chǎn)價(jià)格，保護(hù)市民正常的住房需要，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。要不斷健全房地產(chǎn)稅收體制，發(fā)揮房地產(chǎn)稅收調(diào)控的杠桿功能，切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足廣大市民的合理住房需求。

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作者簡(jiǎn)介：

篇7

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅  房地產(chǎn)  改革

        0 引言

        物業(yè)稅，又稱財(cái)產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地，房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求承租人或所有者在保有階段每年按照要求繳納一定比例的稅款，而所應(yīng)繳納的稅款會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。例如，地鐵、公路、花園等公共設(shè)施的完善，必然會(huì)帶動(dòng)周邊房產(chǎn)價(jià)格的提升，從而對(duì)應(yīng)的物業(yè)稅也要提高。

        1 開(kāi)征物業(yè)稅的背景分析

        目前，世界上大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較成熟的國(guó)家都有面向房地產(chǎn)課稅的稅種。特別是在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅作為一項(xiàng)重要稅種已存在很長(zhǎng)的發(fā)展歷史。在美國(guó)，并沒(méi)有單獨(dú)征收的物業(yè)稅，其物業(yè)稅是包含在財(cái)產(chǎn)稅里面的，其中對(duì)土地和房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)所征收的一般財(cái)產(chǎn)稅即相當(dāng)于我們所講的物業(yè)稅。美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅是地方稅的一種，通常由州政府和地方政府共同分享。雖然物業(yè)稅在州政府財(cái)政收入中占很小比例，但卻是地方政府最重要的收入來(lái)源。

        我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制相對(duì)完整但比較復(fù)雜，分布于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，從廣義上講，房地產(chǎn)稅包括土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等十幾個(gè)稅種，它們對(duì)于統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，貫徹國(guó)家房地產(chǎn)政策和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模等方面發(fā)揮了積極作用。但毋庸置疑的是，目前房地產(chǎn)稅制體系的設(shè)計(jì)也存在著缺陷和不足，特別是開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅種偏多，稅負(fù)偏重，存在著因稅種交織而導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。而針對(duì)保有環(huán)節(jié)則稅種較少，致使其調(diào)節(jié)職能和統(tǒng)籌職能未能隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加強(qiáng)，呈現(xiàn)出弱化的趨勢(shì)。

        我國(guó)自2003年以來(lái)便出現(xiàn)了征收物業(yè)稅的提法及相關(guān)研究。以國(guó)家財(cái)稅部門為主的多個(gè)部門以及社會(huì)各界專家、學(xué)者及研究機(jī)構(gòu)都給予高度關(guān)注并就進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行了深入廣泛的研究。到2009年，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見(jiàn)的通知》。《通知》中提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。與以前物業(yè)稅在北京、深圳等地“空轉(zhuǎn)”不同，此次是國(guó)務(wù)院首度將物業(yè)稅提到政府r的議事日程，表明了中央決策層對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注。

        2 開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

        2.1 簡(jiǎn)化稅制，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。物業(yè)稅的開(kāi)征可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動(dòng)我國(guó)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，而開(kāi)征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費(fèi)，降低稅負(fù)，拓展稅基，壯大稅源。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進(jìn)而降低購(gòu)買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        2.2 調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平。公平和效率，是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問(wèn)題。物業(yè)稅作為一個(gè)與廣大公民個(gè)人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟(jì)生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會(huì)公平，是我們?cè)跇?gòu)架物業(yè)稅制時(shí)所必須考慮的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中，土地和房屋一旦增值，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主將獲得更多的利益，而政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，從而使得財(cái)富流向物業(yè)保有者。誰(shuí)擁有的物業(yè)越多，誰(shuí)的財(cái)富增值的就越快。買房已經(jīng)不是為了滿足日常居住需求的消費(fèi)而成為投資賺錢的手段，使高收入者和低收入群體之間的貧富差距進(jìn)一步拉大。物業(yè)稅制度實(shí)施后，將會(huì)對(duì)增值的房地產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)行分配，通過(guò)稅收杠桿，調(diào)節(jié)個(gè)人收入，平衡社會(huì)財(cái)富。一方面，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)多者征收高稅率的稅費(fèi)，并且根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)增值情況年年課稅，達(dá)到遏制其財(cái)富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財(cái)政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會(huì)公平。

        2.3 進(jìn)一步遏制投機(jī)行為，提高土地資源的利用率。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為?！俺礃恰薄ⅰ俺捶俊?、“圈地”等行為掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場(chǎng)的不穩(wěn)定,同時(shí)政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，減少在消費(fèi)端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸到穩(wěn)定理性的價(jià)格區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

        2.4 穩(wěn)定城市財(cái)政收入來(lái)源，促進(jìn)社會(huì)整體利益實(shí)現(xiàn)。物業(yè)稅的另一重要意義主要在于財(cái)政管理體制的完善和地方稅收體系的變革。目前土地出讓金占地方政府預(yù)算收入的60%到90%。自從實(shí)行分稅制以來(lái)中央財(cái)政通過(guò)擴(kuò)大中央稅和共享稅的范圍不斷侵占地方稅源，導(dǎo)致“中央富地方窮”的局面，迫使很多地方不得不“賣地求財(cái)”，變相的造成了“房地產(chǎn)劫持地方政府”的局面。而物業(yè)稅作為地方的主體稅種，以其持續(xù)、穩(wěn)定的特點(diǎn)保證地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)，進(jìn)而改變目前地方政府“以土地批租生財(cái)”的短期行為，抵制不理性投資，擺脫地方財(cái)政對(duì)于土地的依賴，促進(jìn)政府通過(guò)改善公共建設(shè)，提高公共服務(wù)，提高資金使用效率等措施達(dá)到公共產(chǎn)品的供給滿足社會(huì)各階層的需求。

        3 開(kāi)征物業(yè)稅的難點(diǎn)及對(duì)策

        2006年以來(lái)，物業(yè)稅在全國(guó)多個(gè)省市實(shí)行“空轉(zhuǎn)”，但過(guò)程并不順利，成果并不顯著?！昂?jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的物業(yè)稅方案的實(shí)現(xiàn)仍面臨著眾多的難題。

        3.1 稅基的科學(xué)劃定 從物業(yè)稅的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)來(lái)看，應(yīng)統(tǒng)一以物業(yè)所體現(xiàn)的價(jià)值作為課稅的依據(jù)，而現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房?jī)H是維持生存基本需要的消費(fèi)品，不能純粹作為財(cái)產(chǎn)。目前困擾的問(wèn)題是物業(yè)稅僅對(duì)二處住房以上的物業(yè)或高檔物業(yè)征收？還是所有物業(yè)同一標(biāo)準(zhǔn)征收？根據(jù)國(guó)外通行的做法，在采用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的時(shí)候，對(duì)不同類型的不動(dòng)產(chǎn)可以采取不同比例。如普通住宅適用于較低的比例，而別墅適用于較高的比例。設(shè)立人均（或戶均）物業(yè)價(jià)值的最低起征點(diǎn)，對(duì)于超過(guò)一定面積的居民住宅要采用較高的征收比例，從而解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題。

        3.2 房地產(chǎn)評(píng)估制度需進(jìn)一步完善 物業(yè)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)是定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估工作。但目前我國(guó)沒(méi)有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體制機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價(jià)值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學(xué)合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)國(guó)家的做法是國(guó)家制定規(guī)章制度，社會(huì)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政主管部門進(jìn)行有效監(jiān)督，依據(jù)公開(kāi)、透明、規(guī)范、動(dòng)態(tài)、易操作的標(biāo)準(zhǔn)，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。

        3.3 土地出讓制度何去何從 我國(guó)實(shí)行的土地制度是“批租制”，即土地使用權(quán)歸國(guó)家，用地者可以購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，等價(jià)于土地使用有效年限在經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值體現(xiàn)。土地批租制給各級(jí)政府帶來(lái)了豐厚的財(cái)源，但也進(jìn)一步導(dǎo)致了土地濫用和房?jī)r(jià)上漲。開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)把土地出讓金歸并入物業(yè)稅按年收取，好處是顯而易見(jiàn)的：一方面，降低了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房置業(yè)的門檻；另一方面也為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅源。但這樣做也會(huì)大大減少當(dāng)前地方政府的財(cái)政收入，影響政府提供公共服務(wù)的能力。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)遇到來(lái)自當(dāng)?shù)卣淖枇Α?/p>

        3.4 如何避免舊房的重復(fù)征稅 至今土地批租制已實(shí)行20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了土地稅費(fèi)。如果這些房地產(chǎn)同樣開(kāi)征物業(yè)稅就意味了重復(fù)征稅，導(dǎo)致此類房地產(chǎn)業(yè)主承受額外的稅收負(fù)擔(dān)，違反了社會(huì)公平的準(zhǔn)則。但如果對(duì)擁有房產(chǎn)甚至大量房產(chǎn)的人不征稅，則必然會(huì)帶來(lái)新的不公平。

        總之，完善、科學(xué)、合理的稅收體系，是衡量市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是否成熟的重要指標(biāo)，也是社會(huì)公正、公開(kāi)、公平的具體體現(xiàn)。開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于國(guó)家而言，能擴(kuò)大稅基，抵制投機(jī)，緩解貧富差距，但如果措施不當(dāng)，則不會(huì)給老百姓帶來(lái)直接的好處，甚至?xí)绊懮鐣?huì)的和諧穩(wěn)定。綜合各方面因素，物業(yè)稅的實(shí)施將會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但如何制定執(zhí)行則需要政府借鑒參考他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，廣泛聽(tīng)取人民群眾意見(jiàn)，真正做到有的放矢，穩(wěn)步推進(jìn)。

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篇8

（一）成品油銷售企業(yè)資產(chǎn)管理的特征

在整個(gè)國(guó)內(nèi)石油行業(yè)上下游一體化的產(chǎn)業(yè)鏈條中，成品油銷售企業(yè)處于石油勘探開(kāi)發(fā)、煉化、成品油銷售整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，是實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵所在，是實(shí)現(xiàn)成品油收益的最終環(huán)節(jié)。成品油銷售企業(yè)的資產(chǎn)主要表現(xiàn)為以成品油倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)、加油站零售終端等為載體的資產(chǎn)組合，具有空間位置分布廣、管理使用層級(jí)多、種類繁多、更新替換頻繁，不同資產(chǎn)更新周期不同步等分散性特征。

在成品油銷售企業(yè)的資產(chǎn)管理實(shí)踐中，由于管理理念、管理制度和管理工具的缺失，資產(chǎn)管理主要存在以下問(wèn)題：

第一，資產(chǎn)管理偏重于價(jià)值管理，資產(chǎn)實(shí)物管理與價(jià)值管理脫節(jié)，對(duì)資產(chǎn)新增到退出各環(huán)節(jié)監(jiān)管不到位，造成資產(chǎn)信息缺失，資產(chǎn)動(dòng)態(tài)未及時(shí)更新，資產(chǎn)賬實(shí)不符；租入資產(chǎn)、低值耐耗品等資產(chǎn)管理由于未建立配套的實(shí)物管理規(guī)范使得其在實(shí)物管理上存在缺位，賬外資產(chǎn)的存在使得資產(chǎn)毀損流失游離于監(jiān)管之外，極易觸發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。

第二，資產(chǎn)使用和管理脫節(jié)，資產(chǎn)使用效率不高，資產(chǎn)達(dá)不到最大效能。管理職責(zé)不明確，資產(chǎn)管理、使用、鑒定、維修等部門職責(zé)劃分不清晰，人員職責(zé)不明確，部門間缺乏有效溝通，資產(chǎn)管理缺乏主觀能動(dòng)性。比如資產(chǎn)購(gòu)建部門與財(cái)務(wù)部門溝通不順暢，造成新增資產(chǎn)轉(zhuǎn)資不及時(shí)、不準(zhǔn)確；資產(chǎn)使用部門、運(yùn)營(yíng)管理部門與財(cái)務(wù)部門溝通不順暢，資產(chǎn)調(diào)撥處置相關(guān)處理不及時(shí)；運(yùn)營(yíng)管理部門、維修管理部門與財(cái)務(wù)部門之間溝通不順暢，導(dǎo)致資產(chǎn)不能得到及時(shí)維修，維修預(yù)算資金不能及時(shí)到位等，出現(xiàn)資產(chǎn)帶病運(yùn)行的情況；閑置資產(chǎn)信息缺乏有效披露平臺(tái)，資產(chǎn)需求單位更傾向于購(gòu)建新的資產(chǎn)而不會(huì)選擇資產(chǎn)調(diào)撥。

第三，信息傳遞不順暢、信息化手段滯后，各職能部門根據(jù)自身管理職能開(kāi)發(fā)信息系統(tǒng)，缺乏部門間整體協(xié)調(diào)，資產(chǎn)購(gòu)建價(jià)值鏈上同時(shí)存在多個(gè)系統(tǒng)，不但未能大幅提升管理效率，反而增加了員工的工作量，多系統(tǒng)間的協(xié)同及員工培訓(xùn)等大幅增加了管理成本。

第四，固定資產(chǎn)后續(xù)支出缺乏科學(xué)的統(tǒng)籌規(guī)劃，后續(xù)支出的決策者和執(zhí)行者缺乏全局觀念，由于未受績(jī)效及決策考核約束，加之管理跨度大、現(xiàn)場(chǎng)勘察困難以及出于安全風(fēng)險(xiǎn)防控考慮，更傾向于采取寬松的成本控制政策，節(jié)約成本一般不會(huì)作為首要的考慮因素。

（二）成品油銷售企業(yè)固定資產(chǎn)后續(xù)支出的特點(diǎn)

固定資產(chǎn)的后續(xù)支出，是指固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。成品油銷售企業(yè)固定資產(chǎn)后續(xù)支出主要包括對(duì)存量固定資產(chǎn)的改造、改擴(kuò)建、維修維護(hù)等。

此外，由于成品油銷售企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的全口徑預(yù)算管理模式，資本性支出納入投資計(jì)劃管理，收益性支出納入費(fèi)用預(yù)算管理。企業(yè)自身管理缺乏規(guī)范和有效銜接，出于資本性支出計(jì)劃整體平衡的需要，很多規(guī)模較小，無(wú)法落實(shí)下達(dá)投資計(jì)劃項(xiàng)目存在資本性支出費(fèi)用化風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)單位一方面受到嚴(yán)格的資本性支出投資計(jì)劃的嚴(yán)格限制，另一方面面臨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及安全風(fēng)險(xiǎn)防控的現(xiàn)實(shí)要求，?魍車陌肴斯せ?的改造維修項(xiàng)目管理模式造成資本性支出預(yù)算與現(xiàn)實(shí)需要存在不匹配，此時(shí)，由于資本性支出更為嚴(yán)格的預(yù)算控制，執(zhí)行者就有了將原本屬于資本性支出的支出項(xiàng)目劃分為收益性支出的沖動(dòng)。

二、資本性支出與收益性支出劃分的理論探討

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四號(hào)―固定資產(chǎn)》第六條和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四號(hào)―固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)或該固定資產(chǎn)的成本能可靠的計(jì)量，如延長(zhǎng)了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)將后續(xù)支出資本化計(jì)入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價(jià)值。不滿足上述規(guī)定的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)將后續(xù)支出費(fèi)用化在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

對(duì)于固定資產(chǎn)的后續(xù)支出，稅務(wù)上與會(huì)計(jì)處理上并不一致，而是存在一些差異?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2000〕084號(hào)）第三十一條規(guī)定，納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：

“（一）發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上； （二）經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上； （三）經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途”。

新實(shí)施的企業(yè)所得稅法，將固定資產(chǎn)的后續(xù)支出分為費(fèi)用化的一般修理支出和資本化的支出，其中資本化的支出又分為固定資產(chǎn)的改建支出及大修理支出。

新稅法將不動(dòng)產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為改建支出，將動(dòng)產(chǎn)的資本化后續(xù)支出視為大修理支出，均作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷準(zhǔn)予稅前扣除。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

“（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出； （二）租入固定資產(chǎn)的改建支出； （三）固定資產(chǎn)的大修理支出； （四）其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出”。

對(duì)于第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)所稱固定資產(chǎn)的改建支出，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條明確指出，“是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出”，顯然這是指不動(dòng)產(chǎn)的改建支出。該條同時(shí)規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)足額提取折舊的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限攤銷；對(duì)于租入不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期攤銷；對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)的改建支出，延長(zhǎng)固定資產(chǎn)使用年限的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限，并相應(yīng)調(diào)整計(jì)算折舊。需要注意的是，對(duì)于不屬于足額提取折舊的不動(dòng)產(chǎn)和租入的不動(dòng)產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，不作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照實(shí)施條例第五十八條規(guī)定，要計(jì)入資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，按調(diào)整后的計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算折舊稅前扣除。

三、資本性支出與收益性支出劃分的實(shí)踐探索

在成品油銷售企業(yè)的資產(chǎn)管理實(shí)踐中，固定資產(chǎn)資本性支出預(yù)算受到投資計(jì)劃的剛性控制，后續(xù)支出決策者不受效益考核約束，加之管理跨度大、現(xiàn)場(chǎng)勘察困難、安全風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，成本控制和準(zhǔn)確劃分后續(xù)支出類型成為次要考慮因素，資本性支出費(fèi)用化形成賬外資產(chǎn)成為可能。不僅為企業(yè)帶來(lái)內(nèi)部資產(chǎn)管理問(wèn)題，同時(shí)增加了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為有效解決成品油銷售企業(yè)固定資產(chǎn)后續(xù)支出中資本性支出與收益性支出劃分不準(zhǔn)確的管理難題，根本途徑是從固定資產(chǎn)管理特點(diǎn)及存在的問(wèn)題著手，建立一套完整的資產(chǎn)管理理念與體系，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，借助系統(tǒng)工具，運(yùn)用條碼技術(shù)，強(qiáng)化約束激勵(lì)機(jī)制，同時(shí)建立符合企業(yè)自身特征的后續(xù)支出定性與定量標(biāo)準(zhǔn)。

（一）強(qiáng)化固定資產(chǎn)基礎(chǔ)管理

從資產(chǎn)購(gòu)建、資產(chǎn)轉(zhuǎn)資、資產(chǎn)調(diào)撥、資產(chǎn)改造維修、資產(chǎn)處置的資產(chǎn)全生命周期動(dòng)態(tài)跟蹤管理，建立定期與不定期資產(chǎn)盤點(diǎn)制度，保證資產(chǎn)增加及時(shí)入賬、資產(chǎn)要素信息完整準(zhǔn)確、資產(chǎn)狀態(tài)及時(shí)更新、資產(chǎn)賬實(shí)相符。強(qiáng)化資產(chǎn)購(gòu)建部門、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門與財(cái)務(wù)部門的銜接配合，及時(shí)準(zhǔn)確維護(hù)資產(chǎn)增減變動(dòng)及狀態(tài)變更等動(dòng)態(tài)信息，有效推進(jìn)資產(chǎn)基礎(chǔ)工作，為其他各項(xiàng)資產(chǎn)管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）打造資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

建立貼合實(shí)際、功能齊全、操作簡(jiǎn)易、界面友好的項(xiàng)目管理（含固定資產(chǎn)后續(xù)支出項(xiàng)目）與資產(chǎn)管理一體化信息共享平臺(tái)。通過(guò)現(xiàn)代化的信息系統(tǒng)工具，及時(shí)掌握資產(chǎn)總體狀況、資產(chǎn)明細(xì)等信息，準(zhǔn)確記錄資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號(hào)、使用單位、增加日期、保管責(zé)任人等要素信息，及?r反映資產(chǎn)改造維修、閑置、待報(bào)廢、待處置等信息。通過(guò)將資產(chǎn)卡片信息電子化，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)要素信息和狀態(tài)信息實(shí)時(shí)監(jiān)控。

（三）借助資產(chǎn)編碼與條碼技術(shù)

充分利用條碼識(shí)別技術(shù)，為每項(xiàng)資產(chǎn)建立唯一的資產(chǎn)條碼標(biāo)簽，粘貼在固定資產(chǎn)明顯位置，通過(guò)條碼掃描工具實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤點(diǎn)信息采集操作，系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)資產(chǎn)臺(tái)賬信息與盤點(diǎn)采集的資產(chǎn)信息，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤點(diǎn)信息化。通過(guò)條碼技術(shù)的應(yīng)用，為每項(xiàng)資產(chǎn)建立一個(gè)資產(chǎn)身份證，成為其他各項(xiàng)資產(chǎn)管理工作的信息識(shí)別基礎(chǔ)。

（四）建立有效的約束激勵(lì)機(jī)制

建立有效的管理約束與激勵(lì)機(jī)制，將資產(chǎn)管理及決策事項(xiàng)納入績(jī)效考核，嚴(yán)格開(kāi)展項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，將項(xiàng)目后續(xù)支出實(shí)施前后相關(guān)指標(biāo)客觀比對(duì)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，激勵(lì)相容，有效提升各級(jí)資產(chǎn)管理人員的責(zé)任感和工作積極性。

（五）制定固定資產(chǎn)后續(xù)支出劃分標(biāo)準(zhǔn)

首先，將成品油庫(kù)、加油站固定資產(chǎn)按設(shè)施設(shè)備及位置分區(qū)分類，如將加油站房屋建筑物、加油棚、罐區(qū)基礎(chǔ)、地坪場(chǎng)地、圍墻、供配電系統(tǒng)等劃分為設(shè)施類資產(chǎn)，將加油機(jī)、加氣機(jī)、油罐、輸油管線、發(fā)電機(jī)機(jī)組、油氣回收系統(tǒng)、液位儀、站級(jí)管理系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等劃分為設(shè)備類資產(chǎn)。

其次，針對(duì)不同資產(chǎn)制定不同構(gòu)成部件的維修改造管理標(biāo)準(zhǔn)。特殊資產(chǎn)制定計(jì)量單位和費(fèi)用支出雙重上限標(biāo)準(zhǔn)，如地坪場(chǎng)地設(shè)定面積標(biāo)準(zhǔn)和維修支出雙重標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)后續(xù)支出發(fā)生時(shí)套用對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之一的，劃分為資本性支出并履行相關(guān)報(bào)批手續(xù)，未超過(guò)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的劃分為收益性支出。

此外，在資產(chǎn)管理上應(yīng)當(dāng)按照成本效益原則，依據(jù)不同資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)，抓大放小，一類一策，關(guān)注重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。在后續(xù)支出項(xiàng)目管理上，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)規(guī)范管理，有效防范管理風(fēng)險(xiǎn)，在避免預(yù)算松弛風(fēng)險(xiǎn)、平衡管理成本前提下，對(duì)于不具有計(jì)劃性、隨機(jī)發(fā)生的設(shè)備設(shè)施資本性支出項(xiàng)目，可嘗試建立資本性支出項(xiàng)目計(jì)劃池制度，疏堵結(jié)合，適度放權(quán)，解決必要的資本性支出項(xiàng)目無(wú)計(jì)劃預(yù)算可用的困局。對(duì)于后續(xù)支出劃分標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照稅法和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，建立企業(yè)自身標(biāo)準(zhǔn)，為資本性支出與收益性支出的劃分提供更為清晰的參照標(biāo)準(zhǔn)。

篇9

一、基本情況

金昌市公證處2002年以來(lái)共辦理各類公證6349件，其中證據(jù)保全、不動(dòng)產(chǎn)事務(wù)、遺囑繼承贈(zèng)與等民事、強(qiáng)制執(zhí)行、涉外涉港澳臺(tái)等五類公證1561件。在本次公證質(zhì)量檢查中，重點(diǎn)檢查民事經(jīng)濟(jì)類公證共526件，其中民事公證425件，經(jīng)濟(jì)公證101件，經(jīng)統(tǒng)計(jì)：合格證為521件，占總數(shù)的95.3％；基本合格證25件，占總數(shù)的4.7％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。重點(diǎn)檢查涉外涉港澳臺(tái)公證共262件，合格證257件，占總數(shù)的98.1％；基本合格證5件，占總數(shù)的1.9％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。另外，該處還在全處集中評(píng)查中通過(guò)民主評(píng)議評(píng)出優(yōu)秀卷4件，對(duì)承辦公證員給予了獎(jiǎng)勵(lì)。

永昌縣公證處2002年以來(lái)共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經(jīng)濟(jì)類256件。本次公證質(zhì)量檢查全面檢查了所有辦結(jié)案卷。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合格證為373件，占總數(shù)的100％；未發(fā)現(xiàn)不合格證。

在檢查中，市司法局和兩級(jí)公證處采取承辦公證員匯報(bào)自查結(jié)果、填寫“質(zhì)量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會(huì)等多種方式，找出實(shí)踐工作中存在的問(wèn)題，大家?guī)椭岢龈倪M(jìn)意見(jiàn)。公證員們還利用這次檢查提供的交流機(jī)會(huì)，研究和探討了一些公證理論熱點(diǎn)和實(shí)踐難點(diǎn)，如能否提供刑事訴訟證據(jù)保全公證、遺囑公證如何達(dá)到保密要求等等，從而提高了自身的業(yè)務(wù)水平。

綜上，本次公證質(zhì)量檢查通過(guò)全面自查和地區(qū)互查，重點(diǎn)檢查了市、縣兩級(jí)公證處各類公證事項(xiàng)辦結(jié)案卷1161件，合格與基本合格率達(dá)到100％。我市公證人員確能堅(jiān)持真實(shí)、合法、程序、規(guī)范的公證原則，辦理公證時(shí)嚴(yán)格審查、認(rèn)真把關(guān)，保證了公證質(zhì)量。

二、存在的問(wèn)題

1．存在輕視實(shí)體與程序其中一方的工作誤區(qū)。一些公證員在辦證時(shí)，或因事項(xiàng)簡(jiǎn)單而不仔細(xì)詢問(wèn)、理順?lè)申P(guān)系，或一味追求事實(shí)準(zhǔn)確無(wú)誤而忽視公證程序要求。

2．談話筆錄制作水平有待進(jìn)一步提高。如談話不能緊扣主題、切準(zhǔn)要害，談話內(nèi)容缺乏“告知義務(wù)”內(nèi)容，談話針對(duì)性不強(qiáng)，談話文字書寫不規(guī)范等。

3．個(gè)別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據(jù)、《受理通知書》，公證書無(wú)頁(yè)碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。

4．具體辦證中把關(guān)不嚴(yán)的問(wèn)題時(shí)有出現(xiàn)，特別是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督類公證，由于申請(qǐng)單位的原因，往往導(dǎo)致先公證后補(bǔ)相關(guān)材料。

5．檔案管理方面存在安全隱患，沒(méi)有專用保險(xiǎn)柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。

6．限于實(shí)踐操作困難，大部分案卷無(wú)法做到收費(fèi)憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發(fā)票號(hào)碼抄錄在案卷中。

三、改進(jìn)措施

新晨

針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和不足，我們爭(zhēng)取能糾正的，及時(shí)糾正；對(duì)目前無(wú)法補(bǔ)救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內(nèi)部制度建設(shè)解決，在今后工作中注意改進(jìn)。同時(shí)，還提出一些具體的改進(jìn)措施：

1．進(jìn)一步加強(qiáng)政治理論和業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，充分認(rèn)識(shí)公證工作的重要作用，提高公證人員的素質(zhì)。

2．堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)格執(zhí)行公證質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)查漏補(bǔ)缺，力爭(zhēng)今后公證質(zhì)量實(shí)現(xiàn)新的突破。

3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業(yè)務(wù)制度。

篇10

［關(guān)鍵詞］ 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押 課程設(shè)置

一、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的含義

質(zhì)押監(jiān)管是近年來(lái)出現(xiàn)的一種金融服務(wù)與物流服務(wù)的創(chuàng)新，質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)中主要模式之一是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管。

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照中國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定以該動(dòng)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，移交的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)物。設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同。根據(jù)中國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，質(zhì)押合同是諾成合同，并不以質(zhì)物占有的移轉(zhuǎn)作為合同的生效要件。

“動(dòng)產(chǎn)”是指不動(dòng)產(chǎn)（土地和土地上的定著物，如建筑物、植物等）以外的財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、原材料、車輛、動(dòng)物、各種用品等等。不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)是不能隨意移動(dòng)、變動(dòng)，其市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)也相對(duì)較慢，變現(xiàn)較慢；而動(dòng)產(chǎn)則相反，易于移動(dòng)和流通，變現(xiàn)較為快速。由于不動(dòng)產(chǎn)的上述特點(diǎn)，使到不動(dòng)產(chǎn)在金融借貸領(lǐng)域更容易被接受為貸款的抵押物（通常為土地和房產(chǎn)）。而動(dòng)產(chǎn)也因其容易移動(dòng)等特點(diǎn)，很難被接受為貸款的抵押物。

對(duì)于擁有動(dòng)產(chǎn)卻不擁有不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)來(lái)說(shuō)，想從銀行處獲得貸款又難以用動(dòng)產(chǎn)作抵押；銀行是靠貸出款項(xiàng)賺取利息為主要營(yíng)利手段的，作為銀行方，都希望多貸出款項(xiàng)，賺取更多的利息收入。由于雙方都有需求，于是就采用了“質(zhì)押”這種形式來(lái)解決這個(gè)矛盾，使到?jīng)]有不動(dòng)產(chǎn)的人也能從銀行借到錢。“動(dòng)產(chǎn)”被“質(zhì)押”出去后，這些動(dòng)產(chǎn)的“占有”人就變成銀行了，由于“質(zhì)押”的占有權(quán)歸了銀行，銀行借出去的錢就比較有保障了。如果借錢的人不能如約還錢，銀行由于是該動(dòng)產(chǎn)的占有者，就可以優(yōu)先處置，把該動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)抵債。

由于銀行要成為動(dòng)產(chǎn)的“占有”者才能有效保證債權(quán)的安全，才肯貸出款項(xiàng)，銀行貸出款項(xiàng)給企業(yè)后，占有大量動(dòng)產(chǎn)需要保管，銀行本身也不具備相應(yīng)的的人力物力到企業(yè)實(shí)施這些資產(chǎn)的保管。于是一個(gè)稱職的第三方物流企業(yè)就利用自己的行業(yè)優(yōu)勢(shì)―對(duì)物資的專業(yè)管理、現(xiàn)成的倉(cāng)庫(kù)、設(shè)備、人力等資源，受雇于銀行來(lái)完成這項(xiàng)對(duì)物流企業(yè)來(lái)說(shuō)是駕輕就熟的工作。這就形成“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押”這種參與三方都有利的業(yè)務(wù)。缺少流動(dòng)資金又沒(méi)有足夠土地、房產(chǎn)作抵押的企業(yè)可以利用自有的機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、成品等動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押給銀行，向銀行借到錢，解決了資金困難；銀行也在貸款更有保障的前提下，擴(kuò)大了自己的業(yè)務(wù)；物流企業(yè)則只需利用現(xiàn)成的資源，無(wú)需太多新投入的情況下，找到了新的利潤(rùn)源泉。

二、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是物流企業(yè)新的利潤(rùn)源泉

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押可以說(shuō)是一種三方共贏的模式。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押給中小企業(yè)獲得流動(dòng)資金提供了有效快捷的途徑；銀行利用這項(xiàng)業(yè)務(wù)找到新的營(yíng)利方式，同時(shí)把部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給第三方；物流企業(yè)也利用現(xiàn)有資源的情況下得到新的利潤(rùn)源泉，監(jiān)管工作也做得比銀行更專業(yè)。

對(duì)于物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押服務(wù)首先拓展了服務(wù)領(lǐng)域，有助于爭(zhēng)取新的潛在客戶，贏得更大市場(chǎng)份額，對(duì)原有的業(yè)務(wù)有拉動(dòng)作用；其次，這一服務(wù)可以視為第三方物流企業(yè)的一項(xiàng)增值業(yè)務(wù)，為物流企業(yè)找到新的利潤(rùn)源泉，物流企業(yè)主觀上具有參與動(dòng)力。物流企業(yè)可利用現(xiàn)有的資源如倉(cāng)庫(kù)、運(yùn)輸設(shè)備、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等，通過(guò)收取監(jiān)管服務(wù)費(fèi)、出租場(chǎng)地及提供信息服務(wù)等形式增加收益。

目前我國(guó)物流企業(yè)正從傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)換，涌現(xiàn)出一大批高素質(zhì)的物流企業(yè)。物流服務(wù)物流企業(yè)除了自身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)外，還廣泛地利用現(xiàn)代信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，及時(shí)準(zhǔn)確對(duì)信息進(jìn)行采集、分析、處理?？陀^條件上具備了開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管這一業(yè)務(wù)的能力。

借助物流企業(yè)的參與，物流企業(yè)借助其良好的倉(cāng)儲(chǔ)、配送和物資管理?xiàng)l件和管理經(jīng)驗(yàn)，還可以建立第三方倉(cāng)儲(chǔ)中心，為多家企業(yè)提供統(tǒng)一的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，并幫助企業(yè)以存放于倉(cāng)儲(chǔ)中心的動(dòng)產(chǎn)獲得金融機(jī)構(gòu)的質(zhì)押貸款。物流企業(yè)不僅為金融機(jī)構(gòu)提供了可信賴的質(zhì)物監(jiān)管，還可以給質(zhì)押貸款主體雙方在質(zhì)物價(jià)值評(píng)估、拍賣等問(wèn)題上提供幫助，并可以有效融入中小企業(yè)的產(chǎn)銷供應(yīng)鏈中，為其提供良好的第三方物流服務(wù)。

三、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管與倉(cāng)儲(chǔ)保管的區(qū)別和聯(lián)系

“監(jiān)管”中的“監(jiān)”，在漢語(yǔ)字典中的意思就是從旁察看。監(jiān)管，通常含有監(jiān)督和管理的內(nèi)容，但并不是監(jiān)督與管理兩個(gè)詞的內(nèi)涵的簡(jiǎn)單疊加，監(jiān)管有其特定涵義。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)“監(jiān)管”的表述為“是由監(jiān)管者為實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)而利用各種監(jiān)管手段對(duì)被監(jiān)管者所采取的一種有意識(shí)的和主動(dòng)的干預(yù)和控制活動(dòng)”。從這一定義可以看出，監(jiān)管是一種干預(yù)和控制活動(dòng)，而不是直接介入的活動(dòng)。

1.監(jiān)管和保管在義務(wù)上的不同

我國(guó)《合同法》中，將保管合同與倉(cāng)儲(chǔ)合同分開(kāi)列舉，保管合同和倉(cāng)儲(chǔ)合同中實(shí)施保管、倉(cāng)儲(chǔ)的一方均指稱為“保管人”。倉(cāng)儲(chǔ)合同中保管的主要義務(wù)和責(zé)任有：

（1）給付倉(cāng)單的義務(wù)。保管人應(yīng)當(dāng)向存貨人給付倉(cāng)單。倉(cāng)單是保管人應(yīng)存貨人的請(qǐng)求而簽發(fā)的一種有價(jià)證券，是提取倉(cāng)儲(chǔ)物的憑證。倉(cāng)單與我們目前倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的提單是有本質(zhì)區(qū)別的。倉(cāng)單具有以下兩方面效力：一是受領(lǐng)倉(cāng)儲(chǔ)物的效力，二是移轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)物的效力。存貨人或者倉(cāng)單持有人在倉(cāng)單上背書并經(jīng)保管人簽字或者蓋章的，可以轉(zhuǎn)讓提取倉(cāng)儲(chǔ)物的權(quán)利。而傳統(tǒng)意義上的提單，則只是受領(lǐng)倉(cāng)儲(chǔ)物，而沒(méi)有移轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)物的效力。

（2）接收、驗(yàn)收義務(wù)。若因驗(yàn)收發(fā)生倉(cāng)儲(chǔ)物不符合的品種、數(shù)量、質(zhì)量不符合約定的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

（3）妥善保管義務(wù)。儲(chǔ)存期間，因保管人保管不善而非不可抗力、自然因素或貨物(包括包裝)本身的性質(zhì)而發(fā)生倉(cāng)儲(chǔ)物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

與保管的上述三項(xiàng)重要義務(wù)相比，監(jiān)管方側(cè)重的是在一旁的監(jiān)督、督促保管方是否切實(shí)履行了諸如給付倉(cāng)單、接收和驗(yàn)收、妥善保管倉(cāng)儲(chǔ)物(質(zhì)物)等工作，并不直接從事保管事務(wù)。其次，倉(cāng)儲(chǔ)合同的一個(gè)重要的法律特征就是保管人須為有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備并專事倉(cāng)儲(chǔ)保管業(yè)務(wù)的主體。而監(jiān)管則不同。目前，我國(guó)對(duì)于從事動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管業(yè)務(wù)的企業(yè)并沒(méi)有明確要求，只要在經(jīng)營(yíng)范圍中核定倉(cāng)儲(chǔ)之類的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容就可以了。當(dāng)然，委托方在選擇監(jiān)管方時(shí)，會(huì)更多地選擇有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備等實(shí)際資產(chǎn)的企業(yè)，這樣做也是出于一種資產(chǎn)保證。

2.監(jiān)管和保管在責(zé)任上的不同

在現(xiàn)實(shí)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管過(guò)程中，無(wú)論是出質(zhì)人，還是質(zhì)權(quán)人，乃至介入的第三方，都在有意無(wú)意間模糊了監(jiān)管與保管的界限。所以，首先第三方有必要明確自己所扮演的角色，不要發(fā)生錯(cuò)位。作為監(jiān)管方，應(yīng)該是相對(duì)超脫的，無(wú)須承擔(dān)應(yīng)由保管方負(fù)擔(dān)的責(zé)任，監(jiān)管方僅就防控監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

其次，由于監(jiān)管與保管承擔(dān)的責(zé)任和后果不同，其收益也是大不相同的。在實(shí)際操作中，應(yīng)該注意的是“等價(jià)服務(wù)”原則：對(duì)于監(jiān)管方來(lái)說(shuō)，只需承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，不須承擔(dān)保管責(zé)任，得到的是監(jiān)管的收益;對(duì)于委托人(質(zhì)權(quán)人)來(lái)說(shuō)，取得的是監(jiān)管的服務(wù)，只需支付監(jiān)管的費(fèi)用，不需支付給予保管的成本（如倉(cāng)租等）。

另外，除出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人之外，第三方會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管和保管兩種角色重合的情況。這是業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，即第三方逐步由純粹的監(jiān)管責(zé)任向監(jiān)管、保管責(zé)任相混合的方向演化了，倉(cāng)儲(chǔ)方和監(jiān)管方合為一方，其責(zé)任也合二為一。

從該業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)看，第三方扮演監(jiān)管、保管雙重角色，與質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人也有合同約定。但在實(shí)際操作中，第三方往往會(huì)以倉(cāng)庫(kù)或場(chǎng)地租賃、委托倉(cāng)儲(chǔ)保管作業(yè)等方式，向第四方轉(zhuǎn)嫁這種義務(wù)和責(zé)任，但對(duì)于質(zhì)權(quán)人(委托人)來(lái)說(shuō)，雙重角色的第三方始終是唯一的責(zé)任人。

四、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員崗位要求和職責(zé)

1.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員的崗位要求：

（1）有高度的忠誠(chéng)度和誠(chéng)信度，能吃苦耐勞并且具有高度的責(zé)任心和職業(yè)精神，認(rèn)同公司的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念；

（2）工作仔細(xì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)隊(duì)合作精神；

（3）具備良好的語(yǔ)言表達(dá)能力及判斷能力；

（4）高中及以上學(xué)歷，能熟練操作辦公軟件和熟練進(jìn)行電腦上網(wǎng)等基本操作；

（5）有倉(cāng)庫(kù)保管員工作經(jīng)驗(yàn)者及相關(guān)學(xué)歷優(yōu)先；

（6）身體健康（視力、聽(tīng)力正常），能長(zhǎng)期駐倉(cāng)，關(guān)注倉(cāng)庫(kù)出質(zhì)人經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，收集風(fēng)險(xiǎn)信息。

2.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員的崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)與出質(zhì)人共同辦理質(zhì)物的入庫(kù)手續(xù)，審核質(zhì)物的質(zhì)量證明，清點(diǎn)質(zhì)物入庫(kù)數(shù)量；

（2）每日做好質(zhì)押物的進(jìn)、出庫(kù)登記，并做好監(jiān)管工作日志；

（3）按照公司的規(guī)程監(jiān)督客戶倉(cāng)庫(kù)的進(jìn)出數(shù)量、批次、單證及操作；對(duì)異常情況及時(shí)處理；

（4）按照銀行和公司要求，確?？蛻舸尕浟繚M足需要；

（5）每天向公司和銀行發(fā)送監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)的進(jìn)出量變化狀況；

（6）嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管義務(wù)，并接受公司和銀行的巡查；

（7）按要求做好質(zhì)押物的置換、替代、釋放，做好監(jiān)管區(qū)的監(jiān)管工作；

（8）負(fù)責(zé)對(duì)有進(jìn)出庫(kù)變動(dòng)的質(zhì)物隨時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)盤點(diǎn)，定期將監(jiān)管的質(zhì)物進(jìn)行全面盤點(diǎn)；

（9）負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)管的質(zhì)物進(jìn)行標(biāo)示或者根據(jù)監(jiān)管場(chǎng)所平面圖進(jìn)行標(biāo)號(hào)，按要求做好對(duì)質(zhì)押物監(jiān)管牌的放置與保管；

（10）嚴(yán)格遵守監(jiān)管工作操作規(guī)范和監(jiān)管紀(jì)律，做好質(zhì)押物的風(fēng)險(xiǎn)防范，及時(shí)收集、上報(bào)被監(jiān)管企業(yè)的信息；

（11）負(fù)責(zé)定期按照時(shí)間順序整理、裝訂相關(guān)單據(jù)；

（12）遵守被監(jiān)管企業(yè)的規(guī)章制度，做好與合作企業(yè)的溝通、協(xié)調(diào)，為企業(yè)和銀行提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

五、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押課程教學(xué)目標(biāo)和內(nèi)容

根據(jù)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員工的崗位職責(zé)要求以及動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押課程的培養(yǎng)目標(biāo)和內(nèi)容應(yīng)為：

1.課程的培養(yǎng)目標(biāo)：

提高動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管從業(yè)人員的整體素質(zhì)，培養(yǎng)造就一支具有專業(yè)知識(shí)、安全知識(shí)、法律知識(shí)及文明服務(wù)意識(shí)的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管隊(duì)伍。使學(xué)員能夠達(dá)到提高對(duì)監(jiān)管行業(yè)的認(rèn)識(shí)、安全意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力、相關(guān)法律知識(shí)水平、文明服務(wù)意識(shí)和水平、提高自身的監(jiān)管專業(yè)知識(shí)、自我發(fā)展規(guī)劃能力、業(yè)務(wù)管理能力，更好地成為團(tuán)隊(duì)成員，提高工作質(zhì)量，適應(yīng)工作變革。

2.課程的教學(xué)內(nèi)容

（1）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管行業(yè)認(rèn)識(shí)

認(rèn)識(shí)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的參與方的利益和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，了解監(jiān)管的整個(gè)工作過(guò)程。深入認(rèn)識(shí)工作的性質(zhì)和抓住工作的關(guān)鍵。

（2）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押相關(guān)法律知識(shí)

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押所涉及的基礎(chǔ)法律概念如動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、抵押、質(zhì)押、占有權(quán)等等；監(jiān)管和保管的區(qū)別；民法、合同法和物權(quán)法涉及動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的相關(guān)法律條文；實(shí)踐中常見(jiàn)的法律疑問(wèn)。使學(xué)員能使用法律規(guī)范防范和處理可能出現(xiàn)的糾紛，清楚權(quán)利和責(zé)任。

（3）開(kāi)倉(cāng)過(guò)程

開(kāi)倉(cāng)的流程；開(kāi)倉(cāng)中涉及的合同、清單和表格。使學(xué)員能夠熟練填寫和使用各種單據(jù)進(jìn)行開(kāi)倉(cāng)的工作。

（4）風(fēng)險(xiǎn)控制和安全保障的實(shí)施

案例的討論和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)；實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制和安全保障的幾大要素；安全巡檢制度。

（5）監(jiān)管人員的工作任務(wù)

監(jiān)管工作的程序；監(jiān)管員交接班制度；監(jiān)管員工作指引；監(jiān)管員工作手冊(cè)。使學(xué)員能夠具備進(jìn)行監(jiān)管工作的能力。

（6）信息技術(shù)平臺(tái)的應(yīng)用

監(jiān)管員使用信息技術(shù)平臺(tái)的操作方法；銀行方使用信息技術(shù)平臺(tái)的操作方法；信息技術(shù)平臺(tái)的工作原理、優(yōu)勢(shì)。

六、開(kāi)設(shè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押課程的必要性分析

1.行業(yè)發(fā)展的需要

在我國(guó)，動(dòng)產(chǎn)資源豐富。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)企業(yè)擁有存貨約5.5萬(wàn)億元，擁有應(yīng)收賬款約5.5萬(wàn)億元，中小企業(yè)資產(chǎn)中60%以上是以應(yīng)收賬款、存貨等形式存在的動(dòng)產(chǎn)，中小企業(yè)擁有的存貨和應(yīng)收賬款占所有企業(yè)的60%左右。由于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保尚未被社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，商業(yè)銀行習(xí)慣于貸款保證擔(dān)保和貸款抵押擔(dān)保，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式應(yīng)用很少，這塊資源基本上處于原始狀態(tài)，豐富的動(dòng)產(chǎn)資源意味著動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保市場(chǎng)擁有巨大潛力。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式正在被越來(lái)越多的銀行和企業(yè)所認(rèn)識(shí)和接受，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款絕對(duì)額不斷擴(kuò)大，占全部擔(dān)保貸款的比重也呈明顯的上升趨勢(shì)。從我國(guó)目前情況看，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押發(fā)展前景較為廣闊：

第三方企業(yè)的發(fā)展提高了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押方式的可操作性。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押管理包含質(zhì)押的合法性審核、質(zhì)物流轉(zhuǎn)管理、質(zhì)物變現(xiàn)處理等內(nèi)容，它涉及權(quán)屬認(rèn)定、價(jià)格評(píng)估、物流管理、商品信息、物資經(jīng)營(yíng)等許多方面的問(wèn)題，是一整套系統(tǒng)的管理工程。資產(chǎn)管理過(guò)程的復(fù)雜性，往往使商業(yè)銀行望而卻步。而專業(yè)性資產(chǎn)管理公司和物流企業(yè)的出現(xiàn)有效地彌補(bǔ)了銀行在這方面的不足，其通過(guò)對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押業(yè)務(wù)的全過(guò)程整合，以多功能、全方位的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押管理的社會(huì)化和專業(yè)化。目前，我國(guó)已有多家專業(yè)的資產(chǎn)管理公司和物流企業(yè)，它們的存在提高了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式的可操作性，有利于推動(dòng)該擔(dān)保方式的發(fā)展。

法律制度漸趨完善為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式推廣應(yīng)用提供了法律保障。1995年之前，我國(guó)并未確定質(zhì)押制度。1995年出臺(tái)的《擔(dān)保法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押的一些基本問(wèn)題做了規(guī)定，確立了我國(guó)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押法律制度，而2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》使動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押制度進(jìn)一步完善。根據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，在出質(zhì)人無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)時(shí)，質(zhì)權(quán)人可以直接拍賣、變賣質(zhì)物，并以所得價(jià)款優(yōu)先受償，確保質(zhì)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，從而避免了商業(yè)銀行債權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中存在的訴訟難、執(zhí)行難等問(wèn)題，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式的現(xiàn)實(shí)適用性優(yōu)于其他擔(dān)保方式。

2.市場(chǎng)對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員的需求

近年來(lái)，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的迅猛發(fā)展勢(shì)頭使銀行與相關(guān)企業(yè)在在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管、第三方融資、商品信息共享等方面展開(kāi)廣泛合作。通常一個(gè)銀行分行中小企業(yè)客戶近兩百戶，貸款余額五到十億元，其中動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款占比達(dá)30%-50%。以每個(gè)監(jiān)管點(diǎn)2名監(jiān)管員的最低配置計(jì)，則受雇于每個(gè)分行的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管公司所需的監(jiān)管員最少也要400人，而且每個(gè)動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管公司每年都會(huì)有十到二十個(gè)監(jiān)管點(diǎn)的增長(zhǎng)，故市場(chǎng)對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管員的需求的缺口很大，每個(gè)物流公司每年新招收的質(zhì)押監(jiān)管員的人數(shù)就數(shù)以十計(jì)。市場(chǎng)需要職業(yè)技術(shù)學(xué)校提供動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管技能人才的保障。

3.中職學(xué)生就業(yè)和職業(yè)生涯成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的崗位要求、職責(zé)、薪酬待遇較適合中職學(xué)生對(duì)就業(yè)的定位，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管行業(yè)更愿意接收中職學(xué)生作為質(zhì)押監(jiān)管員。由于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的特點(diǎn)，倉(cāng)庫(kù)類型多樣，包括黑色金屬、有色金屬、汽車、紙品、橡膠輪胎、電子產(chǎn)品等，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管公司每隔一段時(shí)間要調(diào)一次監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)，學(xué)生可以學(xué)到不同類型倉(cāng)庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)管理方法，比一般的倉(cāng)管更能擴(kuò)大知識(shí)面；在工作過(guò)程中可以和銀行、客戶公司和本公司三者溝通，培養(yǎng)溝通協(xié)調(diào)能力，積累人脈，成為綜合性人才。成長(zhǎng)上升空間大，可以晉升途徑片區(qū)主任、數(shù)據(jù)分析員、業(yè)務(wù)管理員、業(yè)務(wù)經(jīng)理等崗位。

4.專業(yè)建設(shè)的需要

中職學(xué)校物流專業(yè)人才培養(yǎng)必須符合市場(chǎng)需要,有一定的行業(yè)、職業(yè)發(fā)展的前瞻性,以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其變動(dòng)趨勢(shì)、人才市場(chǎng)的需求信息來(lái)確定人才培養(yǎng)方向、專業(yè)調(diào)整方向與職業(yè)教育特色,把握教學(xué)中知識(shí)與技能的有機(jī)組合,注重培養(yǎng)學(xué)生自我學(xué)習(xí)和自我發(fā)展的能力,使學(xué)生具有后續(xù)學(xué)習(xí)、自我擇業(yè)的基礎(chǔ)與潛能,培養(yǎng)社會(huì)、企業(yè)所急需的技術(shù)型、技能型應(yīng)用人才。以企業(yè)需求導(dǎo)向和地方經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)為依據(jù)是各中職院校專業(yè)課程設(shè)置考慮的必要關(guān)鍵因素。

中職學(xué)校物流專業(yè)設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押課程，為市場(chǎng)培養(yǎng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管人才，具有很大的必要性。

七、開(kāi)設(shè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押課程的可行性分析

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管的崗位要求和崗位職責(zé)與職業(yè)技術(shù)學(xué)校物流專業(yè)學(xué)生的培養(yǎng)目標(biāo)是相一致的，物流專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)課程其中的入庫(kù)、出庫(kù)、盤點(diǎn)、信息化管理等內(nèi)容與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管在操作層面上有很多共性，教學(xué)中只需著重加進(jìn)與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)和案例分析等內(nèi)容；而動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管實(shí)訓(xùn)也可充分利用倉(cāng)儲(chǔ)實(shí)訓(xùn)的設(shè)備、設(shè)施和實(shí)訓(xùn)軟件；結(jié)合實(shí)際的教學(xué)素材、教學(xué)案例等在當(dāng)?shù)氐你y行和有動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押業(yè)務(wù)的物流公司進(jìn)行調(diào)研就可得到，同時(shí)也可與相關(guān)企業(yè)建立長(zhǎng)期的校企合作關(guān)系，為企業(yè)源源不斷輸送人才，校企的互動(dòng)也有利于課程的建設(shè)和發(fā)展。所以，中職學(xué)校物流專業(yè)為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管企業(yè)培養(yǎng)質(zhì)押監(jiān)管員也是切實(shí)可行的。

中職學(xué)校在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)需求辦學(xué)的過(guò)程中必須充分考慮市場(chǎng)因素，掌握人才市場(chǎng)供給情況，把握經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,加強(qiáng)與有關(guān)行業(yè)和用人部門的聯(lián)系，綜合分析社會(huì)需求情息，并以此作為專業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和課程建設(shè)的重要依據(jù)?；谝陨蠈?duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管行業(yè)發(fā)展前景、人才需求以及質(zhì)押監(jiān)管員培訓(xùn)內(nèi)容的分析，在中職物流專業(yè)中開(kāi)設(shè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管課程有較強(qiáng)的可行性及必要性,并且在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押監(jiān)管人才的培養(yǎng)中,還必須突出課程特色，進(jìn)行“訂單式教學(xué)”，使人才培養(yǎng)與企業(yè)需求得到良好的結(jié)合。

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