導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)貸款管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，努力提高房地產(chǎn)貸款管理水平和貸款資產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)代商業(yè)銀行的競爭，是管理水平的競爭，是經(jīng)營效益的競爭，貸款資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，反映了這種競爭的結(jié)果。各級行一定要樹立商業(yè)銀行經(jīng)營意識，采取有力措施，狠抓管理，提高房地產(chǎn)貸款的管理水平和經(jīng)營效益，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)我行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競爭實力。

二、全面實行貸款風(fēng)險管理，切實防范貸款風(fēng)險。各級行要按照總行關(guān)于貸款風(fēng)險管理方面的統(tǒng)一要求，全面推行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理。一是要根據(jù)《中國人民建設(shè)銀行貸款風(fēng)險管理辦法》，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地區(qū)實際和房地產(chǎn)貸款特點，制定房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理實施細(xì)則，使工作開展有所遵循；二是要結(jié)合風(fēng)險管理開展信用評定工作，為風(fēng)險管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；三是要進(jìn)行房地產(chǎn)貸款存量的風(fēng)險界定工作，要測算出每筆存量貸款的風(fēng)險度及各級行的房地產(chǎn)貸款綜合風(fēng)險度，對處于高風(fēng)險狀態(tài)的存量貸款，要制定風(fēng)險轉(zhuǎn)化措施和進(jìn)度，匯總分析后于7月底前報總行，作為核定貸款審批權(quán)限的依據(jù)；四是新發(fā)放的貸款都要實行風(fēng)險管理，首先做到優(yōu)化貸款增量。今后，凡屬高風(fēng)險貸款，未經(jīng)有權(quán)行批準(zhǔn)，一律不得發(fā)放。

三、消除不良貸款資產(chǎn)，努力盤活資金存量。要在全面清理貸款資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，區(qū)別不同情況，采取相應(yīng)措施，把資金存量盤活。要努力壓縮現(xiàn)有逾期貸款比重，控制新的逾期貸款形成。今年，各行貸款逾期率都要在上年度基礎(chǔ)上有所壓縮，年末全行房地產(chǎn)貸款逾期率力爭控制在13.2％以內(nèi)。要加大對呆滯貸款的回收力度，必要時應(yīng)采取法律手段，以維護(hù)銀行自身權(quán)益。要做好呆帳貸款核銷工作，對符合條件的呆帳貸款，要按照規(guī)定盡快核銷。到今年6月底止，凡不良貸款比例超過25％的行，要制定轉(zhuǎn)化方案，于7月底前報總行；凡不良貸款比例超過30％的行，一律不得發(fā)放新貸款，確需發(fā)放的貸款，必須報總行審批。

四、狠抓貸款利息清收工作，提高經(jīng)營效益。貸款利息的虛收嚴(yán)重影響銀行的經(jīng)濟(jì)效益，制約銀行自身的積累和發(fā)展。各行要在清收不良貸款的同時，逐戶摸清貸款利息欠收情況，制定計劃，確定重點，采取措施，積極組織催收。對欠息不還的借款戶，一律不發(fā)放新貸款。今年，各行房地產(chǎn)貸款應(yīng)收利息實收率要達(dá)到85％。

五、采取有效措施，做好貸款資產(chǎn)保全工作。一是要逐步減少信用貸款的比重。新發(fā)放的房地產(chǎn)貸款都要采取擔(dān)保方式，特別是要提高抵押貸款發(fā)放的比重。對存量中的信用貸款，也要力爭補(bǔ)辦擔(dān)保手續(xù)；二是要保證擔(dān)保的有效性。對保證貸款，要加強(qiáng)對保證人擔(dān)保能力和信譽(yù)的審查，取消一般保證，全面實行連帶責(zé)任保證方式。對抵押貸款，要嚴(yán)格按規(guī)定辦理抵押登記，確保抵押行為的合法、有效；三是要重視貸款后期管理。要密切注視企業(yè)的貸款使用情況和經(jīng)營狀況，對貸款企業(yè)的轉(zhuǎn)制或破產(chǎn)工作，要主動提前介入，采取有效措施，保證我行貸款資產(chǎn)的安全。

六、努力優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，合理把握貸款投向。房地產(chǎn)貸款實行效益優(yōu)先原則，重點支持經(jīng)濟(jì)效益好、發(fā)展?jié)摿Υ?、還本付息能力強(qiáng)、資信等級高的企業(yè)和項目。當(dāng)前，房地產(chǎn)貸款的重點是國家安居工程、“經(jīng)濟(jì)適用房”和各類普通居民住宅及其配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。嚴(yán)禁向高檔賓館、高級寫字樓、高消費娛樂設(shè)施、豪華別墅等國家限制的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款。要大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，逐步提高其在整個房地產(chǎn)貸款總量中的比重。今年，各行新增的貸款和盤活的貸款，要優(yōu)先用于發(fā)放個人住房貸款。

七、實行貸款限上報批制度，全面推行房地產(chǎn)貸款工作達(dá)標(biāo)考核。各級行要嚴(yán)格按照規(guī)定權(quán)限審批發(fā)放貸款，限額以上的貸款必須報有權(quán)行審批，不得將貸款劃整為零，越權(quán)審批，否則，核減乃至取消其房地產(chǎn)貸款審批權(quán)。各省級分行要按規(guī)定核定今年所屬地（市）級行和縣級行的房地產(chǎn)貸款審批限額，并于7月底前報總行備案，凡不核定或核定后不報總行備案的，明年不對其核定房地產(chǎn)貸款審批權(quán)；要實行審貸分離制度，建立貸款的評審、決策、發(fā)放、回收等各環(huán)節(jié)的工作責(zé)任制，建立貸款監(jiān)測制度，對貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行全過程的監(jiān)控，并對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的變化趨勢作出預(yù)警信號，及時發(fā)現(xiàn)問題，采取防范措施；要全面開展房地產(chǎn)貸款達(dá)標(biāo)考核工作，各級行要認(rèn)真做好達(dá)標(biāo)考核的各項準(zhǔn)備工作，按照規(guī)定的時間和權(quán)限，對今年的房地產(chǎn)貸款工作達(dá)標(biāo)等級進(jìn)行評定。

篇2

我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于1992年，當(dāng)時房地產(chǎn)價格，特別是土地價格漲幅達(dá)到驚人的地步，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金70%來自銀行，當(dāng)最高管理層意識到房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)嚴(yán)重威脅到整個金融體系時，果斷出手切斷了銀行資金流入房地產(chǎn)的渠道，避免了由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機(jī)產(chǎn)生。

然而，從2001年年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)某些非理性的發(fā)展勢頭――房地產(chǎn)投資大幅增加的同時，房屋的空置率也在不斷上升。根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，商品房空置總量達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米換算，意味著大約有1000萬套的房子閑置，其中有一半的房空置了一年，占壓資金超過2500億元。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20%一30%左右的資金是來自銀行貸款，另外，現(xiàn)在房地產(chǎn)項目多采取由建筑公司先行墊資施工，這部分資金投入大約占到房地產(chǎn)項目總投入的30%――40%，而建筑施工企業(yè)亦向銀行貸款。再有，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。幾項累加，至少60%的房地產(chǎn)投資金額來源于商業(yè)銀行。

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)曾經(jīng)是典型的賣方市場，多是開發(fā)商找上門來，請求銀行給樓盤發(fā)放貸款。2001年6月份開始，房地產(chǎn)信貸的市場形勢發(fā)生了明顯的變化，此時正是國內(nèi)房地產(chǎn)信貸市場供求關(guān)系的分水嶺，由賣方市場轉(zhuǎn)變成買方市場。對于優(yōu)秀的樓盤，銀行開始主動尋找開發(fā)商，甚至形成多家銀行爭搶一個開發(fā)商的局面。商業(yè)銀行住房貸款成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，形成的利潤非常可觀。從資產(chǎn)質(zhì)量來看，住房開發(fā)貸款收息率高，個人住房貸款收息率高，不良貸款率極低。不良資產(chǎn)的下降，與房地產(chǎn)貸款的快速增長密切相關(guān)。不過，為了拉攏客戶，一些銀行不惜降低信貸條件，使銀行的信貸風(fēng)險無形中失去約束。房地產(chǎn)貸款的還貸周期較長，短期內(nèi)并不會影響銀行的信貸質(zhì)量，其金融風(fēng)險不易迅速察覺，隨著時間的延長，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的累積效應(yīng)，將很大程度上決定商業(yè)銀行未來數(shù)十年的信貸資產(chǎn)質(zhì)量，其影響力不容小視。

目前，我國房地產(chǎn)貸款總額(包括開發(fā)貸款和個人住房貸款)比1997年末的余額一路攀升，約占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的10%，因而自然令央行對房地產(chǎn)信貸狀況高度關(guān)注。此后，2002年二季度及三季度的貨幣執(zhí)行情況報告強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)價格上漲、空置面積增加的潛在風(fēng)險值得關(guān)注。商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，要切實加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)?！敝袊嗣胥y行貨幣政策委員會2003年1月30日第一季度例會強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資與貸款增長過快的問題，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定，防范房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險。2003年6月份，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》?！锻ㄖ穾缀跄依艘粋€房地產(chǎn)項目從建到銷的各個環(huán)節(jié)，字里行間透出央行對規(guī)范住房貸款的“重拳出擊”。

央行嚴(yán)查房貸業(yè)務(wù) 地產(chǎn)金融柳暗花明

近年來，我國有關(guān)房地產(chǎn)消費的投訴在各類消費投訴案件中的比例居高不下，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的門檻相對較低，信貸業(yè)務(wù)中壞賬率較高，與購房者共同承擔(dān)了較高的風(fēng)險，均與開發(fā)商實力息息相關(guān)。于是中國人民銀行了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有四項：一、是否對“四證”不齊備的房地產(chǎn)項目發(fā)放開發(fā)貸款或放寬貸款條件，以及在開發(fā)商自有資金沒有達(dá)到開發(fā)項目總投資30%的情況下發(fā)放開發(fā)貸款；二、商業(yè)銀行個人住房貸款，是否違反《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，如零首付、降低首付款比例或其它變相違規(guī)行為的問題。購買期房的，是否符合多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資三分之二的規(guī)定，是否嚴(yán)格執(zhí)行個人房貸政策，有無擅自提高或降低個人住房貸款利率的行為；三、個人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行借貸比不得超過60%，貸期不得超過10年，商業(yè)用房應(yīng)視為現(xiàn)房的規(guī)定；四、商業(yè)銀行分行是否逃避總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款，向開發(fā)商放貸的行為。另外，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中又對住房貸款補(bǔ)充了新規(guī)定：嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過兩年，必須是抵押貸款；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款只能用于本地的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。

其實許多房地產(chǎn)公司自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。住房貸款政策的規(guī)范對避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫具有積極的意義。但對房地產(chǎn)公司來說無疑是一個打壓，因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型的行業(yè)，在開發(fā)市場上，能夠單純依靠自有資金實現(xiàn)整個開發(fā)過程的企業(yè)是微乎其微的，絕大多數(shù)企業(yè)必須依靠各種融資手段實現(xiàn)“借雞生蛋”。2002年12月，信托公司不約而同相中房地產(chǎn)業(yè)高盈利性而設(shè)立房地產(chǎn)資金信托，掀起了新一輪開辦新業(yè)務(wù)的熱潮，相繼推出了房地產(chǎn)信托計劃。對于急需資金的房地產(chǎn)公司來說簡直是求之不得，是在利空過后來了利好消息，是在解地產(chǎn)公司的燃眉之急，為地產(chǎn)公司開辟了一條新的融資渠道，降低公司整體融資成本，節(jié)約了財務(wù)費用，而且期限長，有利于公司持續(xù)發(fā)展；同時是在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實現(xiàn)了融資，優(yōu)化了公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)金融格局面臨一次重新洗牌，間接推動開發(fā)市場的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，眾多實力不強(qiáng)的小企業(yè)要么快速消失，要么通過整合之路走向壯大，適應(yīng)今后的市場競爭。

策略防范金融風(fēng)險 引導(dǎo)地產(chǎn)良性循環(huán)

一方面，把壓縮房地產(chǎn)不良資產(chǎn)當(dāng)作頭等大事來抓，策略防范和有效控制房地產(chǎn)開發(fā)和建筑業(yè)各類不良貸款額的上升。

建立和完善回收不良貸款的激勵機(jī)制，嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)新老賬資產(chǎn)質(zhì)量分開考核，將“不良貸款回收率”指標(biāo)納入考核內(nèi)容。避免由于房地產(chǎn)信貸參與人的不誠實或居心不良，故意促使風(fēng)險發(fā)生或擴(kuò)大損失程度的道德風(fēng)險因素。對符合條件的不良貸款加大呆賬核銷的力度，做到手續(xù)完備，不出差錯，力爭抓一個項目就落實一個項目，上報一個就核銷一個。

建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控機(jī)制，對貸款客戶的經(jīng)營狀況及資金營運情況做到全過程動態(tài)監(jiān)控，及時反饋房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理信息，特別是加大對大戶、集團(tuán)客戶、多頭授信等風(fēng)險源的監(jiān)控和管理，避免由于缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的技術(shù)風(fēng)險因素。對違約客戶進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，確定清收貸款方案，科學(xué)分類，明確任務(wù)，責(zé)任到人。采取提前介入、上門催收、法律訴訟等手段，大力清收逾期貸款。避免房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)人員因主觀上的疏忽或過失，如審貸不嚴(yán)、不按程序行事、輕信借款人、粗放經(jīng)營等造成信貸資金損失。

另一方面，央行以政策引導(dǎo)地產(chǎn)金融步入理性運行的軌道，改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)的觀點。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤。按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和貸款。加強(qiáng)貸款管理，當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。適當(dāng)提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進(jìn)行住房投資消費，防止投機(jī)行為。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化的格局，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，填補(bǔ)風(fēng)險控制手段的不足。我國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量與其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。要大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金；將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在全社會進(jìn)行分散；建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險事后財務(wù)補(bǔ)救措施，即科學(xué)計提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險準(zhǔn)備金，以彌補(bǔ)各營業(yè)年度的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險損失，穩(wěn)定銀行經(jīng)營。引導(dǎo)比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)的保險資金進(jìn)入地產(chǎn)金融市場；鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來；可以利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。

篇3

2012監(jiān)管五大重點

一是以現(xiàn)場檢查為抓手，努力緩釋信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等重點風(fēng)險，指導(dǎo)銀行開展動態(tài)壓力測試。

二是以執(zhí)行國際監(jiān)管要求為抓手，加強(qiáng)系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管。將系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管的國際要求融入“腕骨”指標(biāo)體系，提高并表面監(jiān)管能力，做好危機(jī)管理預(yù)案。

三是以實施新資本協(xié)議為抓手，督促銀行制定風(fēng)險評估達(dá)標(biāo)規(guī)劃和資本占補(bǔ)平衡管理辦法，全面加強(qiáng)風(fēng)險管理和內(nèi)控建設(shè)。

四是以完善績效考評機(jī)制為抓手，努力推動大型銀行科學(xué)發(fā)展。抓緊出臺銀行績效考評指引，督促銀行制定穩(wěn)健的年度經(jīng)營計劃，健全績效考評機(jī)制。

五是以改善金融服務(wù)為抓手，督促銀行更好的支持實體經(jīng)濟(jì)。積極落實國家促進(jìn)小微企業(yè)和“三農(nóng)”發(fā)展的各項扶持政策，嚴(yán)格規(guī)范服務(wù)收費行為，支持銀行通過金融創(chuàng)新，提升對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的服務(wù)能力。

改革開放30多年來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國快速建立了現(xiàn)代金融體系，實現(xiàn)了跨越式前進(jìn)。然而，相對于西方金融市場的發(fā)展歷史，中國金融業(yè)改革開放的歷程還很短暫，還面臨著一系列嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和考驗。要真正實現(xiàn)“由大到強(qiáng)”，還需怎樣的培育過程和艱苦努力？

為此，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會上海監(jiān)管局局長、高級經(jīng)濟(jì)師廖岷接受本刊記者采訪，坦陳所思所慮，詳解2012年中國銀行業(yè)面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)。

做好監(jiān)管要及時轉(zhuǎn)變觀念

《中華兒女》：您認(rèn)為我國銀行監(jiān)管部門在金融行業(yè)應(yīng)該是一個什么樣的角色？其主要職責(zé)是什么？

廖岷：從各項審慎監(jiān)管指標(biāo)包括資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足率、撥備率、盈利水平，以及風(fēng)險防控能力、審慎經(jīng)營理念等方面來看，當(dāng)前中國銀行業(yè)正處在歷史上的最好時期。這些成效的取得既包含了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自身的努力，同時也得益于監(jiān)管者這些年來在加強(qiáng)銀行公司治理、推進(jìn)風(fēng)險監(jiān)管、科學(xué)監(jiān)管等方面的大量付出。

作為銀行監(jiān)管部門，我們在某種程度上扮演了金融市場“敲鐘人”的角色。我們的主要職責(zé)是使銀行在健康可持續(xù)發(fā)展道路上發(fā)展，在這個過程中，有時候我們必須扮演“敲鐘人”的角色。

《中華兒女》：去年一年，從銀行監(jiān)管部門的角度看，您認(rèn)為我國銀行業(yè)最主要的變化是什么？又是什么原因促使了這樣的變化？

廖岷：從監(jiān)管部門角度講，我認(rèn)為中國銀行業(yè)所取得最主要的變化是公司治理和風(fēng)險管理觀念上的轉(zhuǎn)變。目前，中國銀行業(yè)已經(jīng)構(gòu)造了一個很好的公司治理框架，主要針對董事會的職責(zé)，內(nèi)部的控制和合適的薪酬刺激機(jī)制。當(dāng)然，商業(yè)銀行的風(fēng)險管理能力也得到大大加強(qiáng)，這個加強(qiáng)主要通過風(fēng)險管理的政策和制度來實現(xiàn)，這些政策和制度主要就是為了要發(fā)現(xiàn)、評估、監(jiān)督和減少風(fēng)險。同時，商業(yè)銀行的透明度也大大增強(qiáng)了，銀行現(xiàn)在可以通過多種渠道信息，其經(jīng)營和管理也得到了市場的約束。此外，很多新的觀念和思路在商業(yè)銀行日常運作和管理中也得到了體現(xiàn)。

而中國銀行業(yè)所取得的巨大成績在很大程度上也要歸功于監(jiān)管部門的理念和做法。從一開始我們銀監(jiān)會就提出了以法人和風(fēng)險為本的監(jiān)管理念，確保銀行有效地進(jìn)行風(fēng)險管理和內(nèi)部控制并提高透明度。我們嚴(yán)格要求商業(yè)銀行把貸款進(jìn)行科學(xué)分類，并提足撥備，把利潤做實，并把資本充足。

銀行資產(chǎn)負(fù)債表是實體經(jīng)濟(jì)鏡子

《中華兒女》：2012年，您認(rèn)為我國銀行業(yè)面臨著哪些挑戰(zhàn)？

廖岷：作為監(jiān)管部門，我們清醒地認(rèn)識到目前銀行業(yè)面臨的問題和原來相比，不但數(shù)量上沒有減少，程度上也沒有減少。這些挑戰(zhàn)和問題包括期限錯配、政府融資平臺貸款、房地產(chǎn)貸款和對國際貸款新規(guī)則的本地實施。這些挑戰(zhàn)背后的主要原因還是因為目前在中國80%的融資是通過銀行來做間接融資。所以，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表其實是實體經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

《中華兒女》：針對這些挑戰(zhàn)和問題，從銀行監(jiān)管部門層面上，怎樣應(yīng)對？

廖岷：目前，中國的經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)變，從原來注重增長率到注重增長質(zhì)量，從消耗能源型到目前的以效率質(zhì)量為主，從原來出口導(dǎo)向到內(nèi)需導(dǎo)向，這些轉(zhuǎn)變中所產(chǎn)生的成本都會與銀行業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)。比如期限錯配的問題，這個問題主要也是我們之前采取以投資為導(dǎo)向的增長方式產(chǎn)生的問題。目前大部分銀行信貸資產(chǎn)是中長期貸款，其中70%為固定資產(chǎn)貸款。由于現(xiàn)在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限進(jìn)行存款。中國銀監(jiān)會很早已注意到期限錯配問題，我們已要求銀行通過對消費貸款和中小企業(yè)貸款的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來提高信貸資產(chǎn)。對于那些已經(jīng)開始對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行先行先試的銀行，我們也要求他們對該業(yè)務(wù)的開展采取非常審慎的態(tài)度?？偟膩碚f，我們已經(jīng)采取措施應(yīng)對期限錯配的問題，但是這個問題的解決不會在一夜發(fā)生，需要時間。

再說政府融資平臺的問題。這個問題也不是一個新概念，上個世紀(jì)這個融資平臺形式就已經(jīng)存在了，因為當(dāng)?shù)卣疀]有辦法通過向資本市場融資獲得資金，自然他們向銀行進(jìn)行求助，通過多種形式的平臺向銀行進(jìn)行貸款。這兩年，隨著地方政府振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的努力，政府融資平臺問題得到進(jìn)一步的關(guān)注。為了應(yīng)對風(fēng)險，中國銀監(jiān)會在2009年中期和2010年要求銀行重新審查每一筆政府融資平臺貸款，進(jìn)行合理地貸款分類，并根據(jù)分類的結(jié)果采取補(bǔ)救措施。我們采用現(xiàn)金流覆蓋作為貸款分類的主要標(biāo)準(zhǔn)，并要求銀行采取必要的防范風(fēng)險的措施，包括完善還款方式、提足資本和提足撥備。

站在前沿把控風(fēng)險

《中華兒女》：房價是近年來熱點話題之一，房地產(chǎn)貸款政策也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的波動而不斷變化。那么，從銀行業(yè)來講，在這方面如何監(jiān)管？

廖岷：房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險問題，主要也是中國近兩年工業(yè)化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，所以銀行資產(chǎn)負(fù)債表上有很多房地產(chǎn)貸款這也不足為奇了。

為應(yīng)對這一風(fēng)險，銀監(jiān)會要求銀行一方面要切實貫徹中央政府對于房地產(chǎn)方面的一些宏觀政策，另一方面也要求他們做好房地產(chǎn)風(fēng)險的防控。另外，銀行也被要求對于房地產(chǎn)貸款的一些差異化的政策進(jìn)行很好的貫徹落實，對于房地產(chǎn)貸款的申請做到嚴(yán)格的盡職調(diào)查。

《中華兒女》：具體有什么措施？

廖岷：總體來說，我們對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范采取四個措施：第一，對貸款成數(shù)有明確要求；第二，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地；第三，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制；第四，要求新發(fā)貸款考慮借款人之前的還款記錄。

近幾年，中國銀監(jiān)會也對房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪不同情景的壓力測試，現(xiàn)在監(jiān)管部門和銀行都認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險的廣度和深度在進(jìn)一步加強(qiáng)，但是我們有信心把風(fēng)險降低到可控程度。

篇4

[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

[中圖分類號]F293．3　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟(jì)的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟(jì)的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國證券市場國際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機(jī)構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細(xì)則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求?？梢姡诂F(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細(xì)則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進(jìn)行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認(rèn)可，報政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。

6．中國房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險防范機(jī)制等也要提出明確要求。

7．對房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國對于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場準(zhǔn)入門檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計，及時指導(dǎo)意見等。賦予投資人較大的權(quán)利是對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場監(jiān)管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對于公開披露信息的要求、查看經(jīng)營和財務(wù)狀況的要求，禁止場外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

[收稿日期]2006―12―14

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸規(guī)模；協(xié)整分析；商品住宅價格

自從1998年我國實行住房分配改革，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個高速增長的階段。房地產(chǎn)除了對國家的經(jīng)濟(jì)增長有一定的貢獻(xiàn)之外，與人們的生活也息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，對信貸有較高的依賴度。在房地產(chǎn)信貸的支持下，產(chǎn)生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規(guī)模對開發(fā)商的作用下，最終推動了房地產(chǎn)價格的上升。由于房地產(chǎn)信貸政策一直是政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。因此，本文對我國房地產(chǎn)市場價格與房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模關(guān)系進(jìn)行實證研究，以獲得房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)市場價格之間的定量關(guān)系，為信貸的政策分析建議尋找事實上的依據(jù)。

一、我國房地產(chǎn)信貸政策歷史變遷

房地產(chǎn)是一個資金密集的行業(yè)，從前期獲得土地使用權(quán)，到后期的銷售，每一個環(huán)節(jié)都涉及高額資金的投入。信貸對房地產(chǎn)的支持也主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)供求雙方的資金支持。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時，也為消費者提供個人住房貸款。信貸政策對供求雙方都會產(chǎn)生一定的影響。

（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段

1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始起步，各項住房信貸政策出臺。由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1997年中國人民銀行頒布了《個人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進(jìn)行了修正。1998年4月中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》，隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。擴(kuò)大了貸款可用于購買住房的范圍。1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

（二）2002―2007年為抑制房地產(chǎn)開發(fā)信貸和投資性需求階段

2003年6月13日，人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。2004年9月2日，銀監(jiān)會公布實施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，提高了了對房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，取消商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部門制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》嚴(yán)格控制展期貸款或任何形式的滾動授信，調(diào)整了個人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》一是對不得向查實具有囤地、囤房現(xiàn)象的開發(fā)商發(fā)放貸款，二是禁止發(fā)放用于土地出讓金性質(zhì)的貸款，三是加強(qiáng)了住房消費貸款的管理，放寬了對90平米以下住房貸款首付比例，對人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降脑俅紊暾堊》抠J款的可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（三）2008―2009緊急應(yīng)急階段

2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調(diào)整為20%；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。

（四）2009年至今差別化信貸階段

2010年4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

二、河南省房地產(chǎn)市場信貸支持情況。

（一）銀行對房地產(chǎn)供應(yīng)方的信貸支持。經(jīng)過多年發(fā)展，河南省房地產(chǎn)市場資金來源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動中呈現(xiàn)上升態(tài)勢。說明國家的從2002年以來，國家對開發(fā)商信貸嚴(yán)格控制的政策發(fā)揮了一定的作用，因此開發(fā)商的資金轉(zhuǎn)向自籌資金。而河南省住宅的平均價格在這幾年里節(jié)節(jié)攀升，如圖2所示，雖然國家對供給和投資需求的消費信貸采取較為嚴(yán)厲的措施，但是并沒有使房價增長速度放緩。

圖1.2002―2011河南省房地產(chǎn)投資資金來源比重

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計年鑒》整理所得

圖2.

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計年鑒》整理所得

（二）金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產(chǎn)信貸主要是對房地產(chǎn)供給方的支持。1998 年， 我國開始取消福利分房進(jìn)行個人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個人住房需求推向房地產(chǎn)市場個人住房貸款業(yè)務(wù)從開展以來，發(fā)展相當(dāng)迅速，增長速度相當(dāng)快。個人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長速度為47.91%。個人住房貸款一直占個人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個人貸款項目。

三、河南省房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價格關(guān)系的實證的分析

選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價和房地產(chǎn)信貸額的時序數(shù)據(jù)，運用協(xié)整分析方法對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品住宅價格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實證分析。

（一）數(shù)據(jù)收集與變量的單位根平穩(wěn)性檢驗

本文選取能夠直接反映房地產(chǎn)信貸規(guī)模的兩個指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款和個人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價P、河南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額IL、和河南省個人住房貸款余額CL三個時間序列作為研究對象進(jìn)行定量分析。同時，為消除時間序列中存在的異方差對以上變量取自然對數(shù)，用，用LnP、LnI和lnC來表示。

本文采用ADF單位根檢驗的方法來檢驗時間序列的平穩(wěn)性。本采用麥金農(nóng)（Mackinnon） 臨界值， 最優(yōu)滯后期的確定同時采用AIC 準(zhǔn)則與SC 準(zhǔn)則， 在二者值同時為最小時的滯后長度即為最佳長度。檢驗結(jié)果見表1。

表1 時間序列的ADF單位根檢驗

（1） 檢驗形式中的C 和T 表示常數(shù)項和趨勢項，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數(shù)。（2） ADF 檢驗的臨界值來自軟件Eviews5.0。

（二）協(xié)整關(guān)系檢驗

由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協(xié)整關(guān)系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關(guān)性后得回歸結(jié)果如表2所示：

表2 回歸結(jié)果

根據(jù)輸出結(jié)果，LnIL與LnP之間的檢驗結(jié)果不理想，說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款與商品房之間的協(xié)整關(guān)系不明顯。因此進(jìn)一步對LnP和LnCL做回歸分析，根據(jù)回歸結(jié)果計算殘差項E，對其進(jìn)行ADF檢驗，可得LnP與LnCL的長期均衡關(guān)系表達(dá)式：

結(jié)果表明，河南省商品住宅均價價格與信貸規(guī)模兩個指標(biāo)中的個人貸款余額之間存在顯著的長期的穩(wěn)定的數(shù)量相關(guān)關(guān)系：商品住宅均價對個人貸款余額的長期均衡彈性值為0.309，即從長期看，住房個人貸款余額每上升1%，商品住宅價格相應(yīng)地增長0.309%，住房個人貸款的規(guī)模對商業(yè)住宅的價格影響較為明顯。

（三）誤差修正模型

為研究短期內(nèi)商品住宅價格與商品住宅價格之間的相關(guān)性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項作為誤差修正項，根據(jù)計算結(jié)果，可得ECM模型如下：

結(jié)果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內(nèi)每增長1%，河南省的商品住宅平均售價將依次增長0.14%、和0.63%。

四、結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

1、河南省房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展與銀行對開發(fā)商提供的信貸支持之間的關(guān)系不明顯。從河南省的房地產(chǎn)投資的資金來源比重來看，低于全國平均水平，說明開發(fā)商對銀行信貸的依賴程度不高。減少對開發(fā)商的信貸支持并不會減少商品房的供給從而使價格上漲。我國從2003年開始控制對房地產(chǎn)投資的信貸支持，使得開發(fā)商尋找其他方式的資金來源，其中河南省房地產(chǎn)投資來源的很大一部分來自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮(zhèn)化率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，大部分開發(fā)商都認(rèn)為河南省的房地產(chǎn)市場仍然是供不應(yīng)求，這也使得河南成為非法集資的重災(zāi)區(qū)之一，加大了融資的金融風(fēng)險。

2、住房個人貸款對商品住宅價格影響明顯。個人住房貸款與商品住宅平均售價之間存在長期的協(xié)整關(guān)系，影響方向為正。分析其原因，目前河南省消費者對商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個人住房貸款占個人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動價格的上漲。因此，對于河南省來講，抑制投資性需求極為重要。嚴(yán)格控制投資性需求的住房個人信貸，防止房價的進(jìn)一步上漲，加重有居住需求的消費者的負(fù)擔(dān)。

（二）政策建議

1、適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸控制。實證分析表明房地產(chǎn)信貸規(guī)模中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房價影響不大。可通過寬松的信貸支持，減少投資商的財務(wù)費用，提高其利潤空間，降低投資風(fēng)險，可以減少其他高風(fēng)險渠道的融資。從而防止房價的進(jìn)一步上漲。

2、嚴(yán)格控制投資需求的貸款。盡量減少個人住房信貸，防止房價的過快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

3、建立健全統(tǒng)一貨幣政策框架下的差別性金融調(diào)控體系。不斷完善差別性調(diào)控工具，提高金融宏觀調(diào)控的針對性和有效性。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)置不同的貸款利率種類，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結(jié)構(gòu)與居民的需求能力相適應(yīng)。對普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房的按揭貸款設(shè)置不同的利率種類，科學(xué)地確定同種類的利率之間的差異，并對每一類利率規(guī)定不同的浮動幅度，由貸款銀行據(jù)樓盤具體情況確定具體的執(zhí)行利率，以此引導(dǎo)居民的住房需求，形成合理的住房需求結(jié)構(gòu)。

前面的實證分析說明，個人住房貸款規(guī)模對房價的長期影響均大于短期影響。隨著時間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長期和短期、平衡房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個人信貸，適時靈活調(diào)整的政策將會對商品房價格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展起到良好的政策支持。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曹華 我國房地產(chǎn)價格變動趨勢及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J] 價格理論與實踐 2009（6）

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；契約型；公司型

一、引言

房地產(chǎn)投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀(jì)80年代的美國，是一種以發(fā)行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質(zhì)就是通過組合投資資金和專家理財來實現(xiàn)大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產(chǎn)業(yè)的資金問題，挽救瀕臨破產(chǎn)的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產(chǎn)投資信托”并非真正具有信托應(yīng)有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進(jìn)行證券發(fā)行或合同權(quán)利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，以探討目前中國房地產(chǎn)投資信托存在的若干法律問題。

二、房地產(chǎn)投資信托存在的法律問題

（一）概念不清，貌合神離

從房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)生、發(fā)展來看其最基本的含義應(yīng)當(dāng)包括三個方面：一是財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，主要是房地產(chǎn)或投資資金所有權(quán)或處分權(quán)的轉(zhuǎn)移；二是受托人對房地產(chǎn)及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權(quán)。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！眹鴥?nèi)一些學(xué)者認(rèn)為這個定義中的關(guān)鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀(jì)和關(guān)系中，即一方（行紀(jì)人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀(jì)關(guān)系中）或委托人（關(guān)系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀(jì)還是，與信托都有本質(zhì)的區(qū)別，即前者均不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有權(quán)，而且所有權(quán)與利益不產(chǎn)生分離，都?xì)w屬于委托人，而后者須有財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，而且所有權(quán)與利益發(fā)生分離，所有權(quán)歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質(zhì)屬性，而且混淆了信托與行紀(jì)、等法律關(guān)系的界限，是不科學(xué)的。3筆者認(rèn)為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內(nèi)，就應(yīng)該按照它內(nèi)在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關(guān)系區(qū)別開來。

（二）關(guān)于信托財產(chǎn)占有瑕疵的承繼

在REIT關(guān)系中，信托財產(chǎn)為動產(chǎn)，委托人將財產(chǎn)交付于受托人即實現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。依照大陸法系民法制度，信托財產(chǎn)似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產(chǎn)的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產(chǎn)就發(fā)生有效轉(zhuǎn)移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當(dāng)?shù)美目臻g。信托一旦成立，信托財產(chǎn)則發(fā)生“閉鎖效應(yīng)”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權(quán)人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產(chǎn)設(shè)立信托的手段來逃避真正財產(chǎn)所有人的追究。由此可見，如果在信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經(jīng)驗，直接規(guī)定受托人應(yīng)承繼委托人對信托財產(chǎn)占有的瑕疵。

筆者認(rèn)為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產(chǎn)物，英美法就動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。

（三）風(fēng)險防范體系不健全

首先，規(guī)范信托投資公司的法律法規(guī)主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規(guī)范房地產(chǎn)投資信托公司的設(shè)立、變更、終止以及公司組織機(jī)構(gòu)和信息紕漏制度方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理，再加上混業(yè)經(jīng)營和關(guān)聯(lián)交易的影響，房地產(chǎn)信托公司的金融防范體系受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，委托人的利益無從保障。

其次，就房地產(chǎn)投資信托的擔(dān)保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔(dān)保，我們可以參考德國房地產(chǎn)投資信托制度的做法，將房地產(chǎn)投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權(quán)一分為二，投資公司行使法律監(jiān)督權(quán)，事實的監(jiān)督權(quán)以及執(zhí)行法上的執(zhí)行權(quán)又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產(chǎn)品的風(fēng)險系數(shù)，又可以對信托公司的經(jīng)營產(chǎn)生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關(guān)證券的擔(dān)保及保險問題。因為信托公司對開發(fā)商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業(yè)銀行嚴(yán)格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業(yè)銀行更大的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)九十年代后期開始，平均年增長率達(dá)到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的問題是房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產(chǎn)項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。我過目前房地產(chǎn)投資信托市場上所推出的產(chǎn)品其實質(zhì)都是一些“類房地產(chǎn)投資信托”，這些早期的類房地產(chǎn)信托為我國房地產(chǎn)初期的發(fā)展提供了新的融資渠道，但隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，這些房地產(chǎn)信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產(chǎn)投資信托所涉及的法律關(guān)系的梳理，指出了目前我國房地產(chǎn)投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產(chǎn)投資信托的運行構(gòu)建一個良好的法律平臺，促進(jìn)房地產(chǎn)金融體制的完善和健全。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 信用風(fēng)險 資產(chǎn)證券化

1. 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

1.1商業(yè)銀行信用風(fēng)險分析

1.1.1金融政策影響房地產(chǎn)市場。2003年至2008年上半年，對房地產(chǎn)市場調(diào)控采取的是較為趨緊的金融政策，2008年下半年是以刺激住房消費為主的金融政策，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場自身調(diào)整，2008年在房改以來房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)不景氣，一是成交量下跌幅度較大，二是70個大中城市房屋銷售價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，三是房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產(chǎn)投資資金來源中，50%以上依靠銀行貸款，雖然我國已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款，商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險。

1.1.3投資性買房誘發(fā)價格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下，大量社會資金為實現(xiàn)保值增值，轉(zhuǎn)向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費，本質(zhì)上是住房價值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié)，但由于炒作，投資或投機(jī)行為會進(jìn)一步不合理地推高房價。

1.2 法律風(fēng)險分析

由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中.消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。

法律制定落后于市場的發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，要依靠強(qiáng)大的法律體系。目前我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定不詳細(xì)這就有礙于銀行資金的安全性、流動性。同時我國尚沒有真正意義上的《投資基金法》，因此無法以法律的形式將房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則加以規(guī)定，房地產(chǎn)基金無法可依。

房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范和安全運行，因此，一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文，增加有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《投資基金法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企合作關(guān)系；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人，應(yīng)立即停止貸款，同時通過法律手段，盡量挽回?fù)p失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2. 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施及建議

僅就房地產(chǎn)金融運行自身來說，根據(jù)國際經(jīng)驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關(guān)的金融風(fēng)險。

2.1選擇符合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)在選擇采取何種籌資方式時，要對各種融資渠道的風(fēng)險、獲利等做好分析和計算，設(shè)計出各種不同的融資方案，對各種方案進(jìn)行比較：第一，看其收益率是否會高于其投資成本；第二，其財務(wù)杠桿收益與財務(wù)風(fēng)險是否能達(dá)到均衡。然后，根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇一種最佳方案。項目不同，對融資需求的量也就不同，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來進(jìn)行，在指定多種方案的前提下，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下選擇最佳的融資方式，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時降低了投資成本，確保企業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。

2.2完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境和信用等級評估系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新需要政府的大力支持，政府要確保房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道穩(wěn)定的同時保證國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。政府必須制定相關(guān)政策，無論是金融體系還是國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力，都能保證相互平衡發(fā)展，比如金融體系出現(xiàn)問題時，政府更多地考慮如何保持金融體系的安全與穩(wěn)定。在不同情況下相關(guān)機(jī)構(gòu)要做出相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)需求的變化。

當(dāng)前我國的證券投資基金還不能直接投資于房地產(chǎn)，沒有制定相關(guān)法律來規(guī)定對其房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立等，因此，必須推出相關(guān)法律，以建立長期的投資基金組織。

2.3扶持房地產(chǎn)企業(yè)證券化發(fā)展

資產(chǎn)證券化也是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金瓶頸的一個選擇。資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后，就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動性。國外的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較豐富，主要有債券憑證、抵押權(quán)證券、不動產(chǎn)所有權(quán)證券、受益憑證和不動產(chǎn)共同基金等，但并非所有品種都適合我國的國情，因此應(yīng)根據(jù)我國現(xiàn)實情況，加快金融體制的改革和創(chuàng)新，盡快建立多層次的市場體系。此外，政府應(yīng)對房地產(chǎn)證券化予以扶持，一方面政府金融機(jī)構(gòu)參與債權(quán)的二級市場交易，為債權(quán)的流動提供擔(dān)保；另一方面對不動產(chǎn)投資基金給予某些稅收的優(yōu)惠支持，如免征投資者房地產(chǎn)證券利息所得稅，政府可給予政策支持，從稅收和法規(guī)制度等多方面入手，推動房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 黃慧.銀行利率變動對房地產(chǎn)市場的影響.價格理論與實踐，2008.

篇8

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快.

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理.年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達(dá)21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達(dá)17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬平方米，同比下降19.15%.

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大.1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米.

6、廉租房建設(shè)步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段.

(三)房地產(chǎn)市場機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長.1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長.

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動.

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認(rèn)真分析,年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾.

年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.

(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策.

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系.二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè).

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求.二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力.

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系.一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作.二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費.

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴(yán)查處.二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度.

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系.

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價.

3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場.按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級市場發(fā)展的市場化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場.

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù).

一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度.二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù).

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

篇9

【關(guān)鍵詞】 住房抵押貸款 投融資平臺 金融風(fēng)險

1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)增長和稅收收入增加貢獻(xiàn)巨大。2000―2009年固定資產(chǎn)投資年均增長22.54%，房地產(chǎn)投資年均增長高達(dá)26.61%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重以及房地產(chǎn)投資占GDP比重逐年上升，分別由2000年的15.14%和5.02%上升至2009年的19.15%和12.84%。2010年，土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計實現(xiàn)稅收收入6527.88億元，加上房地產(chǎn)營業(yè)稅、建筑業(yè)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收合計為12255.09億元，土地和房產(chǎn)相關(guān)的稅收總額占全國稅收總收入的比重為16.74%，占地方稅收收入比重為37.48%，占地方本級財政收入的30.18%。如果考慮房地產(chǎn)對銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動，這一比重將更高。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)也累積了一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險如果不及時化解將會影響我國金融體系，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)基本分析

按所占比重的高低，個人購房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款）分列商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的前三位。

表1中，我們系統(tǒng)整理了2008年和2009年H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向。按照房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)劃分，可以分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)分為地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)。從相對規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大致占整個商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的39%，而銷售環(huán)節(jié)的購房貸款大致占61%。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款中地產(chǎn)開發(fā)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重約為11%，房產(chǎn)開發(fā)貸款占比約為28%。地產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款，大致占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的10%左右。房產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是住房開發(fā)貸款，約占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的19%。購房貸款包括企業(yè)購房貸款和個人購房貸款。其中，絕大部分購房貸款用于個人購房，2008年個人購房貸款占當(dāng)年商業(yè)銀行信貸余額的60.91%，2009年這一比重為60.87%。個人購房貸款中最為重要的部分是個人購買新建住房（一手住房）的抵押貸款，2008年抵押貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重為45%，2009年這一比重進(jìn)一步升為49.06%。

透過H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向我們發(fā)現(xiàn)，個人購房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。

二、個人住房抵押貸款的金融風(fēng)險分析

從2008年和2009年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的流向來分析，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸近一半投向個人購買新建住房的貸款，個人購房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。盡管抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，我國住房抵押貸款證券化程度也不高，但2008年的金融危機(jī)，對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款仍然起著警示作用。

表1中，2008年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額合計為1053.07億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的20.34%，個人購房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的12.39%；2009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額增至1391.55億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例降為18.47%，個人購房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的11.24%。從全國的情況來看，根據(jù)央行的政策報告，“截至2009年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的19.2%，占比較上年末高1個百分點”。而據(jù)報道“美國的次級房貸僅占美國整體房貸市場的7%～8%，即使次級房貸違約率上升至20%，也不過占美國房貸市場的1%左右”，金融市場通過風(fēng)險的放大效應(yīng)和加速機(jī)制迅速將危機(jī)擴(kuò)散至各個領(lǐng)域。

雖然抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，但當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市值大幅下降至小于個人貸款余額甚至有進(jìn)一步下降預(yù)期時，房貸的違約事件就有可能發(fā)生。如果房地產(chǎn)價格普遍大幅下降，那么房貸違約可能大量增多，商業(yè)銀行的呆壞賬可能迅速增加，銀行體系的風(fēng)險也許會演變成金融危機(jī)，而金融危機(jī)會進(jìn)一步波及實體經(jīng)濟(jì)的健康運行。

三、地方投融資平臺的金融風(fēng)險分析

表1中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸中貸款流向較多的除了個人購房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款外還有地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款）。2007年11月19日，由國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》開始實施。該辦法明確了土地儲備的概念，即“市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為”。

土地的大規(guī)模收儲與一級開發(fā)需要大量資金。根據(jù)財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》的通知（財綜[2007]17號），土地儲備資金來源于：從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排儲備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費用；從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機(jī)構(gòu)貸款；經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金；上述資金產(chǎn)生的利息收入。其中，土地儲備機(jī)構(gòu)儲備土地舉借的貸款規(guī)模應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計劃相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模舉借貸款。

但據(jù)我們的實地調(diào)研，H省W市2009年土地儲備資金來源結(jié)構(gòu)中90%的資金來自于銀行的貸款。根據(jù)《財經(jīng)》2010年第8期的報道，2009年北京市國土局通過競爭性談判方式，分別與國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行等13家銀行建立了資金合作關(guān)系，市、區(qū)兩級儲備機(jī)構(gòu)共籌措銀行貸款約1169億元，幾乎與當(dāng)年北京實際完成的土地儲備投資金額相等（1165億元）。

2007年之前，土地儲備中心要獲得銀行貸款必須有土地使用證作抵押；而在國土資發(fā)[2007]277號文件之后，土地儲備中心通過擔(dān)保的形式便可以獲得銀行貸款。在流動性過剩的情況下，銀行有放貸的需求，在政府信用的擔(dān)保下，銀行更愿意提供土地儲備貸款。

2010年4月1日，在重慶召開的全國城市商業(yè)銀行第十次論壇上，銀監(jiān)會主席劉明康指出，土地儲備中心的實質(zhì)是政府投融資平臺公司。政府的投融資平臺是指，由地方政府發(fā)起設(shè)立，以土地、財政補(bǔ)貼資金、股權(quán)等作為資產(chǎn)，建立的資產(chǎn)和現(xiàn)金流達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，主要用以實現(xiàn)債務(wù)融資，進(jìn)而將資金用于土地收儲、開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。近年來地方融資平臺數(shù)量迅速增加，規(guī)模迅速膨脹。根據(jù)審計署2011年第35號公告，“至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中：省級165家、市級1648家、縣級4763家；有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司均達(dá)10家以上”。“2010年底，地方政府性債務(wù)余額中，融資平臺公司舉借的為49710.68億元，占比46.38%”。這些融資平臺主要發(fā)揮為政府建設(shè)項目融資的作用，從公司的經(jīng)營范圍來看，以政府建設(shè)項目融資功能為主的共有3234家，占49.18%，兼有政府項目融資和投資建設(shè)功能的有1173家，占17.84%。這些通過融資平臺及其他途徑籌集的資金主要投向地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，“截至2010年底，地方各級政府已支出的債務(wù)余額中，用于交通運輸、市政等基礎(chǔ)設(shè)施和能源建設(shè)59466.89億元，占61.86%；用于土地收儲10208.83億元，占10.62%”。

盡管地方政府融資平臺融資形式日益多樣化，除了傳統(tǒng)的銀行貸款和發(fā)行債券，還衍生出了“銀信政”等信托產(chǎn)品和其他理財產(chǎn)品，但銀行借貸仍然占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107174.91億元。從借款來源看，“2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款為84679.99億元，占79.01%”。

在融資平臺銀行貸款的擔(dān)保和償還上，地方政府除了一般預(yù)算收入（主要是稅收收入），更多的也更為重要的是土地出讓收入，因為很多市、縣政府一般預(yù)算收入是“吃飯財政”，用于建設(shè)的財政資金相當(dāng)有限?！?010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府”。而實際上，作為抵押擔(dān)保和未來償還本息的土地出讓收入，通常是被高估的未來預(yù)期的土地收益。一旦房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向，土地一級市場遇冷，不能夠順利出讓，極容易引發(fā)地方債務(wù)違約甚至是引發(fā)金融風(fēng)險。

地方政府通過經(jīng)營土地來為其融資平臺提供抵押擔(dān)保而獲得信貸資本，這些資金大多被投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，來支撐大規(guī)模的土地開發(fā)和城市建設(shè)。而大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會帶來城市土地的大幅增值以及城市政府土地出讓收入的迅速增加，土地出讓收入一方面用于償還債務(wù)本息，另一方面用于進(jìn)一步土地開發(fā)和城市建設(shè)。這種以借貸資金進(jìn)行土地開發(fā)、儲備以及地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過“經(jīng)營土地”、“經(jīng)營城市”推高地價和房價，以未來出讓土地的收益償還債務(wù)本息以及下一步的土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地方債模式也是不可持續(xù)的。因為在這種地方債借貸模式下，資金能夠正常循環(huán)運行是建立在未來持續(xù)上漲的土地收益和房地產(chǎn)價格這一假設(shè)基礎(chǔ)之上的。同時這些土地開發(fā)項目投資規(guī)模大、回收期長，而且有些地方重復(fù)建設(shè)問題較為突出，具有較明顯的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。在預(yù)期投資收益無法保證、財政收入不穩(wěn)定的情況下，資金鏈一旦斷裂，容易造成金融風(fēng)險的顯性化。2010年底全國地方政府性債務(wù)余額中，已支出的用于市政建設(shè)、交通運輸和土地收儲整理的債務(wù)資金合計為69434.33億元，占支出總額的72.23%。這一龐大而不可持續(xù)的地方政府性債務(wù)成為當(dāng)前我國金融系統(tǒng)中的巨大隱患。

四、結(jié)論

盡管我國住房抵押貸款證券化程度不高，但我們看到，從土地一級開發(fā)土地儲備整理開始到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)到房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，乃至城市政府基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)過程中都需要大量的資金，我們無一例外地看到各種主體如地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商或是購房者個人都與銀行有密切的關(guān)系，這種傳統(tǒng)借貸關(guān)系為主的方式將風(fēng)險集中在銀行體系內(nèi)，一旦危機(jī)爆發(fā)將使得銀行體系受到更為嚴(yán)重的沖擊。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 慈冰、張有義：儲地利益鏈[J].財經(jīng)，2010（8）.

篇10

1.個人住房貸款之法律風(fēng)險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預(yù)期，但是未來收入預(yù)期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟(jì)形勢或是購房貸款者自身等因素導(dǎo)致了未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，必然導(dǎo)致還款壓力，債務(wù)人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機(jī)構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關(guān)于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機(jī)性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標(biāo)拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)主管部門之間的關(guān)系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當(dāng)競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的法律完善

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設(shè)對于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進(jìn)房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進(jìn)一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風(fēng)險之法律規(guī)制

(1)設(shè)立完善的法律風(fēng)險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調(diào)查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，當(dāng)房屋竣工交付、抵押人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應(yīng)協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關(guān)部門交納相關(guān)費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領(lǐng)取他項權(quán)證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強(qiáng)與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應(yīng)經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預(yù)收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風(fēng)險。(2)以目前法律框架為依據(jù)，完善內(nèi)部相關(guān)制度。首先，加強(qiáng)政治、道德、法律建設(shè)，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務(wù)的同時各級領(lǐng)導(dǎo)干部要把加強(qiáng)金融隊伍建設(shè)當(dāng)作“重中之重”來抓。通過加強(qiáng)職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強(qiáng)職務(wù)犯罪的抵御能力。加強(qiáng)法制教育，增強(qiáng)法制觀念，這是遏制金融職務(wù)犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對開發(fā)商的調(diào)查，能夠有效克服銀行形式審查導(dǎo)致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風(fēng)險的防范上，減輕了銀行負(fù)擔(dān)。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強(qiáng)內(nèi)部管理，采取防范措施。健全公司治理結(jié)構(gòu)、改革高管薪酬制度，減少內(nèi)部董事和高管等雇員的道德風(fēng)險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風(fēng)險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡(luò)，搞好內(nèi)外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險之法律規(guī)制

(1)盡快完善當(dāng)前信用體系相關(guān)法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護(hù)和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關(guān)法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴(yán)重性依法進(jìn)行懲罰，通過法律手段維護(hù)信用體系的權(quán)威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等行為的發(fā)生，應(yīng)實施嚴(yán)格的措施進(jìn)行處罰，甚至對情節(jié)嚴(yán)重者保留追究其刑事責(zé)任的權(quán)利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應(yīng)對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內(nèi)，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設(shè)置為禁貸者，禁止從事任何金融機(jī)構(gòu)的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件，盡管我國目前己逐步建立政務(wù)公開、政府信息公開制度，但內(nèi)容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠(yuǎn)未能達(dá)到滿足征信所需的程度。為此，應(yīng)制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進(jìn)一步促進(jìn)社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構(gòu)成威脅的信息采集行為；另一方面公共權(quán)力機(jī)構(gòu)在其職權(quán)行為過程中掌握的信用信息應(yīng)當(dāng)在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔(dān)責(zé)任的律師事務(wù)所完成對購房人及其信用真實性的調(diào)查工作，同時向銀行出具獨立調(diào)查報告，并為該報告依法承擔(dān)民事責(zé)任，是一切實可行的控制風(fēng)險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預(yù)防商品房預(yù)售按揭中各方當(dāng)事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風(fēng)險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務(wù)所審查失誤導(dǎo)致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務(wù)所承擔(dān)相應(yīng)的損失，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的。此外，利用保險也是銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔(dān)保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關(guān)立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務(wù)提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制