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篇1

關(guān)鍵詞:工程；進(jìn)度管理；問(wèn)題；對(duì)策

Abstract: the construction schedule management control is construction of the project construction phase of the working procedures and last time for planning, implementation, examination, investigation and a series of activities of the floorboard. The progress of the project goal achieving, reflects not only the construction unit project management level, and the engineering project economic benefits also has very big effect. This paper analyzes the existing in schedule management problems, and put forward the countermeasures of strengthening progress management.

Keywords: engineering; Progress management; Problem; countermeasures

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

工程建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度控制,是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)重要而復(fù)雜的任務(wù),是工程建設(shè)的三大目標(biāo)的重要部分。它有利于盡快發(fā)揮投資效益,有利于維持良好的經(jīng)濟(jì)秩序,有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。然而,在工程項(xiàng)目的進(jìn)度管理過(guò)程中存在諸多問(wèn)題。

1．工程進(jìn)度管理中存在的主要問(wèn)題

一是影響進(jìn)度的因素多,管理不到位。工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中,影響進(jìn)度的因素很多。諸如:自身的管理水平、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、勞動(dòng)力需求狀況、設(shè)計(jì)變更的影響、資金問(wèn)題、物資供應(yīng)問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、以及其他建設(shè)相關(guān)方的影響等等。工程承包商對(duì)這些問(wèn)題并沒(méi)有什么積極有效的措施,往往是一個(gè)因素影響了,就會(huì)產(chǎn)生一種“共振效應(yīng)”,帶動(dòng)其他因素的影響。現(xiàn)在有些施工企業(yè)的管理水平確實(shí)有限,只是一味為了中標(biāo),在取得項(xiàng)目之后,就輕視了具體的實(shí)施過(guò)程,項(xiàng)目成員也是隨機(jī)拼湊起來(lái)的,在管理上有很多困難,管理的作用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)。以致在工程實(shí)施過(guò)程中首先表現(xiàn)的就是進(jìn)度目標(biāo)一直不能按期完成。

二是靈活性不強(qiáng)。承包商在提交計(jì)劃并經(jīng)監(jiān)理和業(yè)主審批后,將作為工程施工的總控制性計(jì)劃。但是承包商制定的這一計(jì)劃過(guò)于剛性,靈活度不夠,可調(diào)性不強(qiáng)。工期目標(biāo)定的太死,當(dāng)發(fā)生一些重大事件或者實(shí)施環(huán)境發(fā)生變化時(shí),將會(huì)使實(shí)際工作變得非常被動(dòng),實(shí)際與計(jì)劃脫離。喪失了計(jì)劃的控制性作用,不能響應(yīng)外界的變化。也給后續(xù)工作帶來(lái)很多麻煩,如果進(jìn)度總是偏離、滯后于網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,會(huì)影響項(xiàng)目成員的士氣和工作積極性。資金需求計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力需求計(jì)劃等等,都與計(jì)劃相互背離,造成大量的資源浪費(fèi)。

三是各個(gè)單位部分組織協(xié)調(diào)不好。工程項(xiàng)目一般都具有規(guī)模大、工期長(zhǎng)、復(fù)雜性的特點(diǎn),因此需要參與的單位就較多。對(duì)工程總承包單位來(lái)說(shuō),在管理上就提出了很高的要求。在工程的具體實(shí)施過(guò)程中,總包單位除了對(duì)自己的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)加強(qiáng)管理以外,還要協(xié)調(diào)好與其他建設(shè)相關(guān)方,如果協(xié)調(diào)不力,就會(huì)影響到整個(gè)的工程進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.加強(qiáng)工程進(jìn)度管理的對(duì)策

一是確定進(jìn)度控制的目標(biāo)。為了控制施工的進(jìn)度,施工管理人員首先要確定工程施工進(jìn)度控制的總目標(biāo)。確定施工進(jìn)度控制的總目標(biāo)時(shí),主要做好以下三個(gè)方面工作:(1)以正常工期為施工進(jìn)度控制總目標(biāo),正常工期應(yīng)根據(jù)正常施工的速度來(lái)確定。(2)以最優(yōu)工期為施工進(jìn)度控制總目標(biāo),最優(yōu)工期是工程總成本最低的工期,它可以采用以正常工期為基準(zhǔn),應(yīng)用工期成本優(yōu)化的方法來(lái)確定。(3)以合同工期或指令工期為施工進(jìn)度控制總目標(biāo)。這就需要施工企業(yè)結(jié)合自身的施工能力和資源條件,充分考慮影響工程進(jìn)度的各種因素,給工程留有適當(dāng)余地,保持一定的提前量。

二是編制施工進(jìn)度計(jì)劃。施工進(jìn)度計(jì)劃是進(jìn)度控制的依據(jù)。施工進(jìn)度計(jì)劃分為施工總進(jìn)度計(jì)劃和單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃兩類(lèi),故其編制應(yīng)分別對(duì)待。(1)施工總進(jìn)度計(jì)劃:施工總進(jìn)度計(jì)劃是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目施工或?qū)θ后w工程施工時(shí)編制的施工進(jìn)度計(jì)劃。由于施工的內(nèi)容較多,施工期較長(zhǎng),因此其計(jì)劃項(xiàng)目綜合性大,較多控制性,很少作業(yè)性,主要用于確定各單位工程、準(zhǔn)備工程和安全工地性工程的施工期限及開(kāi)竣工日期,確定各項(xiàng)工程施工的銜接關(guān)系。(2)單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃:單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃是對(duì)單位工程、單體工程或單項(xiàng)工程編制的施工進(jìn)度計(jì)劃的總稱(chēng),是在已經(jīng)確定的施工方案的基礎(chǔ)上,根據(jù)規(guī)定的工期和技術(shù)資源供應(yīng)條件,遵循正確的施工順序,對(duì)工程各分部分項(xiàng)工程的持續(xù)施工時(shí)間以及相互搭接關(guān)系做出安排,并用一定的形式表示出來(lái)。單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃可以用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖來(lái)表達(dá)。

三是建高效團(tuán)隊(duì),實(shí)施科學(xué)管理。有必要在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就選擇建立一支高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)―包括項(xiàng)目經(jīng)理部的領(lǐng)導(dǎo)和主要成員?，F(xiàn)代社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)主要是人才的競(jìng)爭(zhēng),在施工企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理部也不例外,要做到人盡其才,把能否順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)作為團(tuán)隊(duì)成員的最高目標(biāo)。加強(qiáng)成員彼此之間的合作,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神,構(gòu)建團(tuán)隊(duì)文化,發(fā)揮團(tuán)隊(duì)知識(shí)。有了高效的團(tuán)隊(duì),在運(yùn)用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的項(xiàng)目管理模式和管理方法,實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、程序化作業(yè)。制定各項(xiàng)規(guī)章制度,規(guī)范團(tuán)隊(duì)成員的行為。在進(jìn)度管理上,以項(xiàng)目經(jīng)理為進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任中心,對(duì)進(jìn)度目標(biāo)合理分解,使責(zé)任分配到人。制定嚴(yán)格的考核體系,對(duì)成員進(jìn)行有效的激勵(lì)。在管理理念和管理手段上下功夫,向管理要進(jìn)度,要工期。營(yíng)造一個(gè)積極的工作氛圍,保證進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四是以進(jìn)度計(jì)劃為主,制定其他計(jì)劃。進(jìn)度計(jì)劃的制定是進(jìn)度管理中的重點(diǎn)工作,計(jì)劃定得好不好,直接關(guān)系到后續(xù)各項(xiàng)工作能否順利開(kāi)展。很多承包商在開(kāi)工前不重視計(jì)劃,為了滿(mǎn)足合同工期,草率的編制了一份施工進(jìn)度計(jì)劃。在滿(mǎn)足了業(yè)主的要求以后,計(jì)劃就擱在一旁了,更談不上用計(jì)劃來(lái)指導(dǎo)今后的工作。導(dǎo)致后面的工作雜亂無(wú)序,無(wú)法有效開(kāi)展。因此,在工程開(kāi)工前,承包商一定要編制一份詳細(xì)的、經(jīng)過(guò)論證可行的進(jìn)度計(jì)劃。以施工進(jìn)度計(jì)劃為主,制定其他的勞動(dòng)力和材料供應(yīng)計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需求計(jì)劃、采購(gòu)和租賃計(jì)劃、質(zhì)量控制計(jì)劃、安全環(huán)保計(jì)劃、資金供應(yīng)與支付計(jì)劃等。

3.小結(jié)

總之,為了保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),有必要按照科學(xué)的程序?qū)こ痰倪M(jìn)度進(jìn)行管理,在控制的過(guò)程中不斷總結(jié),為建設(shè)項(xiàng)目按照預(yù)定的計(jì)劃投產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)生效益創(chuàng)造有利的條件。

參考文獻(xiàn):

[1]鄧平,胡德靜. 工程進(jìn)度管理中的問(wèn)題與對(duì)策[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技. 2009(08) .

篇2

[論文摘要]以青島地稅房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程為研究對(duì)象，結(jié)合項(xiàng)目管理相關(guān)知識(shí)對(duì)系統(tǒng)建設(shè)的進(jìn)度管理進(jìn)行分析。

軟件項(xiàng)目管理是美國(guó)在20世紀(jì)70年代中期提出的管理概念，當(dāng)時(shí)美國(guó)國(guó)防部專(zhuān)門(mén)研究了軟件開(kāi)發(fā)不能按時(shí)提交，預(yù)算超支和質(zhì)量達(dá)不到用戶(hù)要求的原因，結(jié)果發(fā)現(xiàn)70%的項(xiàng)目是因?yàn)楣芾聿簧埔鸬?，而非技術(shù)原因。于是軟件開(kāi)發(fā)者開(kāi)始逐漸重視起軟件開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)管理。軟件項(xiàng)目管理是為了使軟件項(xiàng)目能夠按照預(yù)定的工期、成本、質(zhì)量順利完成，而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析和管理的活動(dòng)。不論是軟件項(xiàng)目管理還是普通項(xiàng)目管理，在整個(gè)管理活動(dòng)中對(duì)工期的控制尤為重要。項(xiàng)目進(jìn)度管理是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)各階段的進(jìn)展程度和項(xiàng)目最終完成的期限所進(jìn)行的管理。項(xiàng)目進(jìn)度管理又叫項(xiàng)目的時(shí)間管理或項(xiàng)目的工期管理，是為了確保項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)完工而必須完成的一系列管理活動(dòng)。

一、進(jìn)度控制的基本原理

(一)動(dòng)態(tài)控制原理

項(xiàng)目進(jìn)度控制是一個(gè)不斷進(jìn)行的動(dòng)態(tài)控制，也是一個(gè)循環(huán)進(jìn)行的過(guò)程。它是從項(xiàng)目開(kāi)始，當(dāng)實(shí)際進(jìn)度按照計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行時(shí)，兩者相吻合;當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不一致時(shí)，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相應(yīng)的措施，調(diào)整原來(lái)計(jì)劃，使兩者在新的起點(diǎn)上重合。

(二)系統(tǒng)原理

1.項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)。為了對(duì)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度控制，編制項(xiàng)目的各種進(jìn)度計(jì)劃。其中有項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、季度和月(旬)計(jì)劃，這些計(jì)劃組成一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)。

2.項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施組織系統(tǒng)。不同分工的項(xiàng)目組成人員遵照計(jì)劃規(guī)定的目標(biāo)去完成每一個(gè)任務(wù)。

3.項(xiàng)目進(jìn)度控制組織系統(tǒng)。為了保證項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施還有一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度的檢查控制系統(tǒng)。

(三)信息反饋原理

信息反饋是項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度通過(guò)信息反饋給不同分工的項(xiàng)目組成員，經(jīng)過(guò)他們的消化再將信息反饋給項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理分析后做出決策，調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。

(四)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)原理

在項(xiàng)目進(jìn)度的控制中利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)原理編制進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)收集的實(shí)際進(jìn)度信息，比較和分析進(jìn)度計(jì)劃，利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃對(duì)工期，成本和資源進(jìn)行優(yōu)化整合。

二、進(jìn)度控制的方法

(一)采用進(jìn)度表控制項(xiàng)目進(jìn)度

通過(guò)甘特圖對(duì)整個(gè)項(xiàng)目按照一定的時(shí)間比例建立進(jìn)度控制圖表，例如以每個(gè)月、旬建立進(jìn)度表進(jìn)行監(jiān)控。當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)差距時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施，加快進(jìn)度。如果實(shí)際進(jìn)度確實(shí)影響到整個(gè)項(xiàng)目的完工日期，應(yīng)盡快調(diào)整計(jì)劃進(jìn)度。

(二)采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃控制項(xiàng)目進(jìn)度

用網(wǎng)絡(luò)法制定項(xiàng)目計(jì)劃和控制進(jìn)度，可以使項(xiàng)目安排緊湊，便于抓住關(guān)鍵，保證人力、財(cái)力、時(shí)間均獲得合理的分配和利用。因此在制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，采用網(wǎng)絡(luò)法確定項(xiàng)目關(guān)鍵線(xiàn)路是相當(dāng)重要的。

在每項(xiàng)工作完成時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)圖上記下實(shí)際進(jìn)度的完成時(shí)間，以便與計(jì)劃進(jìn)度對(duì)照和檢查。檢查結(jié)果有以下幾種情況:

(1)關(guān)鍵線(xiàn)路上實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃增加，這種情況會(huì)使整個(gè)工期延長(zhǎng)，必須對(duì)關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作采取加快進(jìn)度或縮短時(shí)間的措施，以彌補(bǔ)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的差距，使實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度保持平衡。

(2)關(guān)鍵線(xiàn)路上實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃縮短，這種情況對(duì)縮短工期有利，此時(shí)根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度情況和項(xiàng)目本身的需要確定項(xiàng)目有無(wú)必要提前完成，并重新修訂以后的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并檢查關(guān)鍵線(xiàn)路有無(wú)變化，做好修訂后保證項(xiàng)目的完工。

(3)非關(guān)鍵線(xiàn)路上實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃增加，一般情況均有調(diào)整的余地，對(duì)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃不會(huì)有影響。但是，如果超出了非關(guān)鍵線(xiàn)路所計(jì)劃的時(shí)間，而且沒(méi)有調(diào)整的余地，就要檢查是否會(huì)影響關(guān)鍵線(xiàn)路，甚至使非關(guān)鍵線(xiàn)路改變成為關(guān)鍵線(xiàn)路。如遇這種情況就應(yīng)要采取相應(yīng)的措施，保證關(guān)鍵線(xiàn)路的實(shí)際進(jìn)度滿(mǎn)足計(jì)劃的要求。

(4)非關(guān)鍵線(xiàn)路上實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃縮短，整個(gè)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃將不受影響。但應(yīng)從非關(guān)鍵線(xiàn)路的工作中抽調(diào)人員加強(qiáng)關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作，以達(dá)到縮短整個(gè)工期的目的。

三、《房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)》中的項(xiàng)目進(jìn)度管理

《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理系統(tǒng)》根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收一體化管理的工作思路，主要解決了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺少動(dòng)態(tài)的跟蹤管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)銷(xiāo)售情況不夠明晰，以及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)其他申報(bào)信息過(guò)少的問(wèn)題。系統(tǒng)分為納稅人端和稅務(wù)局端兩部分，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人通過(guò)納稅人端開(kāi)具由稅務(wù)機(jī)關(guān)印制的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和收據(jù)，并定期報(bào)送相關(guān)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅務(wù)局端接受數(shù)據(jù)并進(jìn)行管理。以下是該系統(tǒng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的方法分析了項(xiàng)目的工期。首先列出該項(xiàng)目的工作任務(wù)分配表，如下表1:

依照上表編制出網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖如圖1

由此計(jì)算出關(guān)鍵路徑所需時(shí)間為:5+4+2+2=13周。

盡管網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)可以計(jì)算出關(guān)鍵線(xiàn)路，但是仍然要通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)度對(duì)實(shí)際的工期嚴(yán)格控制。項(xiàng)目的調(diào)度是項(xiàng)目實(shí)施中各階段、環(huán)節(jié)、人員的互相配合、協(xié)調(diào)的核心。調(diào)度工作是項(xiàng)目進(jìn)度管理順利進(jìn)行的重要手段。其主要任務(wù)是掌握計(jì)劃實(shí)施情況，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，采取措施，

排解各種矛盾，加強(qiáng)各薄弱環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，保證完成項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)。

針對(duì)本項(xiàng)目調(diào)度的工作主要有:監(jiān)督項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施、調(diào)整協(xié)調(diào)各方面的進(jìn)度關(guān)系;監(jiān)督檢查項(xiàng)目準(zhǔn)備工作;督促軟件公司按計(jì)劃對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行編碼工作并對(duì)臨時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題采取調(diào)配措施;對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行必要調(diào)整;了解硬件設(shè)備、軟件開(kāi)發(fā)環(huán)境、培訓(xùn)及推廣的情況;定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度會(huì)議，貫徹項(xiàng)目主管人員的決策。

在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，系統(tǒng)上線(xiàn)后因?yàn)樾枨蟮恼{(diào)整需要對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行功能的調(diào)整，這不但增加了開(kāi)發(fā)人員的工作量而且也影響著系統(tǒng)的穩(wěn)定性。進(jìn)度控制對(duì)軟件項(xiàng)目管理非常重要同時(shí)需求分析一樣關(guān)系著軟件項(xiàng)目的成功。

篇3

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃；編制；名仕雅苑

0 引言

進(jìn)度遲延是導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和投資目標(biāo)失控，以及項(xiàng)目建設(shè)各方發(fā)生糾紛的重要原因之一，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行安排，制定合理的進(jìn)度計(jì)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中一項(xiàng)必不可少的重要環(huán)節(jié)。出于對(duì)名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目工期吃緊、環(huán)境艱苦、勞動(dòng)力相對(duì)缺乏、責(zé)任重大等特點(diǎn)的考慮，為了使這個(gè)項(xiàng)目順利地展開(kāi)和完工，對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理地規(guī)劃和設(shè)計(jì)就顯得尤為重要。

2基于關(guān)鍵路徑法的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的制定

2.1工作分解結(jié)構(gòu)

本文選用圖表式表示名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)，由于前期已經(jīng)把衛(wèi)生間、廚房間粉刷，公共部位，房間粉刷，煙道安裝等工序完成了，本文主要是對(duì)這之后的安裝項(xiàng)目工作進(jìn)行分解，具體見(jiàn)表1所示。

表1 名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)

2.2作業(yè)活動(dòng)的排序

任何活動(dòng)的的執(zhí)行都必須建立在某些活動(dòng)完成的基礎(chǔ)上才能進(jìn)行，這便形成了工作中先后的邏輯關(guān)系。根據(jù)表1對(duì)該項(xiàng)目主要作業(yè)活動(dòng)進(jìn)行排序，并畫(huà)出這些活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)簡(jiǎn)圖，具體見(jiàn)圖1。

圖1 工程項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)簡(jiǎn)圖

2.3作業(yè)活動(dòng)時(shí)間估算

工序持續(xù)時(shí)間是在一定的條件下，直接完成該工作所需時(shí)間與必要停歇時(shí)間之和。本文采用三點(diǎn)估算法對(duì)名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)間估算，樂(lè)觀時(shí)間、悲觀時(shí)間和最可能時(shí)間，平均時(shí)間為樂(lè)觀時(shí)間加上悲觀時(shí)間加上4倍的最可能時(shí)間，然后除以6得到。本文最終采用的是平均時(shí)間作為制定名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃工序時(shí)間的參考值，具體如表2所示。

表2 名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目的活動(dòng)時(shí)間表 時(shí)間單位：天

2.4進(jìn)度計(jì)劃表的制定

根據(jù)名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目的活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)圖和活動(dòng)時(shí)間表，本文利用關(guān)鍵路徑法，確定名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵路徑。在整個(gè)項(xiàng)目中內(nèi)墻、地面粉刷工程的路徑最長(zhǎng)，則此項(xiàng)目的關(guān)鍵路線(xiàn)為123452122。根據(jù)該關(guān)鍵路徑及各個(gè)計(jì)劃活動(dòng)的歷時(shí)估算，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)制定了各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的開(kāi)工時(shí)間和活動(dòng)結(jié)束時(shí)間表，以保證工程如期完成。

3 結(jié)束語(yǔ)

本文以名仕雅苑建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制為研究對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃制定的具體步驟進(jìn)行了研究，為該項(xiàng)目進(jìn)度管理和控制做出一定的參考。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)工程； 計(jì)劃管理

前言

進(jìn)度計(jì)劃管理是工程項(xiàng)目管理的重要組成部分，它的切實(shí)執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有至關(guān)重要的意義。本文主要論述了進(jìn)度管理工作中可能涉及的一些問(wèn)題，希望能在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中真正發(fā)揮計(jì)劃管理重大作用。

一、概述進(jìn)度管理

進(jìn)度管理也稱(chēng)計(jì)劃管理或進(jìn)度計(jì)劃管理。計(jì)劃，是指對(duì)一個(gè)工程項(xiàng)目按特定的要求進(jìn)行分解，并對(duì)分解后的工作規(guī)定工序間的邏輯關(guān)系，以及各項(xiàng)工作的工期，通過(guò)進(jìn)度計(jì)算在時(shí)間上對(duì)作業(yè)進(jìn)行排列，規(guī)定哪些作業(yè)何時(shí)開(kāi)始何時(shí)結(jié)束的一種過(guò)程。將這個(gè)過(guò)程加以表現(xiàn)的文件稱(chēng)之為計(jì)劃或進(jìn)度計(jì)劃。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、進(jìn)度管理存在的問(wèn)題分析

進(jìn)度計(jì)劃管理工作作為一個(gè)工作環(huán)節(jié)普遍存在于各類(lèi)項(xiàng)目管理中，但能夠落到實(shí)處的并不多。計(jì)劃管理工作本身是非常重要并且能夠科學(xué)的保證項(xiàng)目順利進(jìn)行的，但在實(shí)際工作中，它很多時(shí)候是紙上談兵，流于形式。詳細(xì)的計(jì)劃確實(shí)制定了，但永遠(yuǎn)不能得到落實(shí)。首先，計(jì)劃制定的不合理，趕工是開(kāi)發(fā)過(guò)程的常態(tài)。計(jì)劃制定之初，沒(méi)有充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況、季節(jié)及特點(diǎn)照搬照抄其它項(xiàng)目計(jì)劃，造成計(jì)劃不適于本項(xiàng)目，無(wú)法作為項(xiàng)目的指導(dǎo)性文件。其次，管理體制不合理，計(jì)劃的編制各自為政。計(jì)劃部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目計(jì)劃的編制、報(bào)送工作，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、成本測(cè)算，主管施工的部門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃，各方配合不到位，造成進(jìn)度計(jì)劃管理工作只落在文件上。第三，總是忽略或遺漏工作內(nèi)容，編制計(jì)劃時(shí)考慮的不細(xì)致全面，一旦受到外界因素的干擾就不知所措，問(wèn)題解決不及時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。第四，將施工企業(yè)的計(jì)劃，作為總控制計(jì)劃。施工僅僅是項(xiàng)目建設(shè)的一部分，項(xiàng)目的進(jìn)度管理要強(qiáng)調(diào)的是整個(gè)作業(yè)過(guò)程以及對(duì)作業(yè)中各分解工作間的協(xié)調(diào)和控制，就是對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的統(tǒng)籌和控制。

三、進(jìn)度管理的思路分析

1、系統(tǒng)控制。項(xiàng)目進(jìn)度管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制，應(yīng)該具備管理的全部職能，所以要做好進(jìn)度控制工作，需要有系統(tǒng)的進(jìn)度控制規(guī)劃，包括項(xiàng)目總進(jìn)度控制、年進(jìn)度控制、季（月）進(jìn)度控制等內(nèi)容。這些控制由粗到細(xì)、由整體到局部，在執(zhí)行時(shí)應(yīng)以局部規(guī)劃?？傮w規(guī)劃，最終目標(biāo)是達(dá)到項(xiàng)目總進(jìn)度控制。

2、動(dòng)態(tài)循環(huán)。項(xiàng)目進(jìn)度管理過(guò)程就是隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，根據(jù)各方的變化情況，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃不斷調(diào)整的過(guò)程。它從項(xiàng)目開(kāi)始就進(jìn)入執(zhí)行的動(dòng)態(tài)。實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致時(shí)，兩者相吻合；實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不一致時(shí)，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影響到后續(xù)的工作和工期，采取相應(yīng)的措施，調(diào)整原有計(jì)劃，使二者重新吻合，繼續(xù)按計(jì)劃進(jìn)行。

3、彈性控制。項(xiàng)目進(jìn)度管理涉及的因素多、變化大和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，不可能十分準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)或做出絕對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目進(jìn)度安排，也不能期望項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)完全按既定日程進(jìn)行，因此彈性控制是必要的。就是在確定項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)有合理的間歇，目標(biāo)留有余地，以使項(xiàng)目進(jìn)度控制具有應(yīng)變能力。

4、信息反饋控制。為做好項(xiàng)目進(jìn)度控制的協(xié)作工作，必須加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度的信息反饋。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，相應(yīng)的信息就會(huì)及時(shí)反饋，由計(jì)劃部門(mén)做出偏差糾正，使項(xiàng)目進(jìn)度朝著預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期效果。

四、進(jìn)度計(jì)劃編制中遵循的原則問(wèn)題分析

1、計(jì)劃的內(nèi)容要完整?！翱茖W(xué)的計(jì)劃、可行的措施”是保證計(jì)劃執(zhí)行的前提。一份完整的、可執(zhí)行的計(jì)劃需要有確定的目標(biāo)；確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的途徑、方法和步驟。即計(jì)劃里要有目標(biāo)是什么？為什么要做？目標(biāo)的時(shí)限？在哪里完成？目標(biāo)責(zé)任人是誰(shuí)？措施是什么？需要做到什么程度，需要什么資源支持，會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)或障礙？

2、計(jì)劃要各部門(mén)充分參與。許多人片面的認(rèn)為計(jì)劃只是計(jì)劃部門(mén)的事，與自己無(wú)關(guān)，對(duì)中間涉及本部門(mén)職責(zé)的計(jì)劃從編制開(kāi)始就抱著應(yīng)付的態(tài)度，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，又發(fā)現(xiàn)本部門(mén)計(jì)劃部分不可行，又片面地認(rèn)為是計(jì)劃編制的不科學(xué)合理，將責(zé)任推至計(jì)劃部門(mén)。計(jì)劃實(shí)際上是一個(gè)由計(jì)劃部門(mén)牽頭，各部門(mén)共同參與的一項(xiàng)工作。首先需要了解企業(yè)的所處的內(nèi)外部環(huán)境，確定計(jì)劃編制的原則和計(jì)劃期內(nèi)面臨的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，這需要各部門(mén)進(jìn)行翔實(shí)的分析，會(huì)涉及公司、項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段工作任務(wù)的溝通落實(shí)等方方面面的問(wèn)題，需要進(jìn)行橫向的溝通。其次要制定總體目標(biāo)及各部門(mén)目標(biāo)，即企業(yè)總目標(biāo)和子目標(biāo)，也就是從戰(zhàn)略層面逐步落實(shí)到戰(zhàn)術(shù)層面和作業(yè)層面的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程需要自上而下、自下而上反復(fù)溝通，決策層、管理層、經(jīng)營(yíng)層要對(duì)目標(biāo)予以認(rèn)同，最終子目標(biāo)要保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第三要調(diào)查分析，制定各種解決方案，因?yàn)楦鞑块T(mén)之間許多工作存在著邏輯關(guān)系，企業(yè)整體計(jì)劃的完成需要各部門(mén)的協(xié)同，因此，需要制定許多方案，并與各部門(mén)多次討論選擇最合適的方案，以實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出，提高效率。最后要有評(píng)價(jià)方案，這個(gè)過(guò)程更需要各部門(mén)進(jìn)行有效溝通，一個(gè)科學(xué)的計(jì)劃加上一個(gè)合理的評(píng)價(jià)方案，可以有效地保證計(jì)劃的執(zhí)行。從計(jì)劃的管理來(lái)看，可以看出計(jì)劃是各部門(mén)共同參與的過(guò)程，而不應(yīng)該是計(jì)劃部門(mén)“一個(gè)人戰(zhàn)斗”的過(guò)程。

3、計(jì)劃的重點(diǎn)是落實(shí)。“與其坐而論道，不如起而行之”一個(gè)計(jì)劃再好，工作目標(biāo)再遠(yuǎn)大，如不付諸行動(dòng)都將是一紙空文。各部門(mén)應(yīng)該根據(jù)總目標(biāo)和子目標(biāo)，制訂出詳細(xì)的落實(shí)措施，明確職責(zé)，有步驟地扎實(shí)推進(jìn)工作，將計(jì)劃落到實(shí)處，才能不斷提升企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

4、計(jì)劃是可調(diào)整的。永恒不變的計(jì)劃，是不現(xiàn)實(shí)的。計(jì)劃管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是計(jì)劃調(diào)整，在執(zhí)行過(guò)程中，由于市場(chǎng)環(huán)境、客戶(hù)需求、資金人員保障、政策法規(guī)等發(fā)生重大改變，導(dǎo)致計(jì)劃執(zhí)行的基礎(chǔ)發(fā)生變化，就會(huì)導(dǎo)致許多事情不是按照我們預(yù)期的方向發(fā)展，此時(shí)以坦然的心態(tài)來(lái)修正計(jì)劃。當(dāng)然，計(jì)劃是允許一定的偏差的，小于該偏差的就不用調(diào)整，但是要加強(qiáng)監(jiān)控，大于該偏差值的，就要及時(shí)調(diào)整，否則計(jì)劃將無(wú)法實(shí)施。

5、計(jì)劃要有激勵(lì)性。計(jì)劃的內(nèi)容是尚未實(shí)現(xiàn)的，但又是通過(guò)努力可以實(shí)現(xiàn)的，這就要求計(jì)劃的制訂具有一定的科學(xué)性。這個(gè)科學(xué)性不單單表現(xiàn)在計(jì)劃的目標(biāo)上，更應(yīng)該表現(xiàn)在計(jì)劃的措施、資源的保障上。計(jì)劃目標(biāo)過(guò)高，會(huì)使人望而生畏，感到遙不可及，從而喪失了信心；計(jì)劃目標(biāo)過(guò)低，唾手可得，又使人不求進(jìn)取，不利于調(diào)動(dòng)人員的積極性。只有計(jì)劃科學(xué)可行，才能充分調(diào)動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行人員的積極性，激發(fā)人的內(nèi)在潛能。因此，科學(xué)有效的計(jì)劃應(yīng)該是通過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn)的。當(dāng)然，這要通過(guò)科學(xué)的計(jì)劃編制過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；重點(diǎn)難點(diǎn)分析

前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理也逐漸的引起人們 重視，對(duì)其管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行分析，以便更好的進(jìn)行管理，是目前房地產(chǎn)管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目的是高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，按照其運(yùn)行的規(guī)律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系，是以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主，各參建單位參與的管理系統(tǒng)，融合了項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程的項(xiàng)目管理提供了理論工具，使建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括工程項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、和項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。要把三者的關(guān)系進(jìn)行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對(duì)整個(gè)的過(guò)程進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，才能把項(xiàng)目做好，滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目標(biāo)。

二、項(xiàng)目質(zhì)量管理

建筑工程質(zhì)量是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要保證，與開(kāi)發(fā)商企業(yè)的聲譽(yù)息息相關(guān)，關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)作為特殊的商品，工程的質(zhì)量直接影響到產(chǎn)品的銷(xiāo)售或者是租賃，因此可以說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)對(duì)工期造成嚴(yán)重的影響或者是對(duì)產(chǎn)品的聲譽(yù)造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，最項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，防止質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

1.設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。

設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格的按照開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求和對(duì)產(chǎn)品的定位進(jìn)行設(shè)計(jì)，在建設(shè)之初，對(duì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的審核，看是否存在錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤或者是變更會(huì)給工程的實(shí)施帶來(lái)很大的影響，因此在設(shè)計(jì)執(zhí)行時(shí)，要做好設(shè)計(jì)的檢查和優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)的科學(xué)、合理、可行。

2.施工單位的選擇和施工人員素質(zhì)的保證

施工單位是施工質(zhì)量的直接保障者，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)好的施工單位，可以為施工質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)，提供基礎(chǔ)的保障。對(duì)施工人員的素質(zhì)也要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從施工的管理人員、技術(shù)人員到基層的建筑工人，都要具有相應(yīng)的資格和較高的素質(zhì)。可以采用進(jìn)行人員培訓(xùn)和引入人才的方式來(lái)提高施工單位的整體素質(zhì)，對(duì)工程的實(shí)施質(zhì)量進(jìn)行保證。

3.施工材料

建筑工程的實(shí)施中，材料的質(zhì)量直接決定著產(chǎn)品的質(zhì)量，建筑過(guò)程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)工程應(yīng)用的半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢測(cè)后再使用。

4.對(duì)施工機(jī)械和設(shè)備的管理。

施工機(jī)械和設(shè)備是施工進(jìn)度的重要保證，性能好的設(shè)備和機(jī)械才能保證工程的順利實(shí)施和工期的按時(shí)完成，因此，在工程的項(xiàng)目管理中，要機(jī)械和設(shè)備其進(jìn)行質(zhì)量的控制。

5.施工方案、施工方法與施工技術(shù)。

施工方案和方法的科學(xué)、合理，能夠有效的促進(jìn)工程的實(shí)施，方案和方法的變更會(huì)對(duì)工程的進(jìn)度產(chǎn)生影響，施工技術(shù)又是項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵因素。因此，加強(qiáng)對(duì)施工方案、方法和技術(shù)的控制也是保證施工質(zhì)量的必要的措施。

6.做好質(zhì)量監(jiān)督工作。

相關(guān)的部門(mén)要做好施工過(guò)程的跟蹤監(jiān)控、指導(dǎo)和檢驗(yàn)工作，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)過(guò)程實(shí)施中的問(wèn)題并加以解決，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行保證。

在工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中，最重要的是做好預(yù)防性的控制，對(duì)可能出現(xiàn)問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，從根本上杜絕問(wèn)題的產(chǎn)生。做好防范性的工作，制定問(wèn)題的解決方案，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，馬上進(jìn)行處理。在平時(shí)的管理中，也要對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的控制，即便是小的問(wèn)題，也要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以免釀成大的質(zhì)量隱患。

三、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。

1.制定進(jìn)度計(jì)劃。在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。

2.保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門(mén)，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)的進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。

項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門(mén)、建設(shè)主觀部門(mén)、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素的管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。

四、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制， 是保證開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。開(kāi)發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。

項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)包括項(xiàng)目的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制三個(gè)大的方面，在實(shí)際的項(xiàng)目管理中，要根據(jù)各個(gè)管理的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，保證項(xiàng)目工程的實(shí)施。

參考文獻(xiàn)

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篇6

［關(guān)鍵詞］ 項(xiàng)目管理；業(yè)主代表；施工

中圖分類(lèi)號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)行業(yè)工程管理存在的問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)所面臨的不僅僅是幾個(gè)單純的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷(xiāo)售的問(wèn)題，而是要隨時(shí)處理數(shù)以千個(gè)不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目相關(guān)的事件。房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)質(zhì)是眾多不斷變化因素的統(tǒng)一管理系統(tǒng)平臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策及社會(huì)生活是密不可分的。同時(shí)它也是項(xiàng)目相關(guān)事件發(fā)生的最根本原因。政策與社會(huì)環(huán)境的一個(gè)小變化對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。大多數(shù)企業(yè)都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題- 不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高等問(wèn)題。這說(shuō)明了當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏，項(xiàng)目管理水平低下的情況。要解決這些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在管理模式上。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理主要是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的工程管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目工程的施工和安裝都由中標(biāo)的施工單位來(lái)負(fù)責(zé)完成。負(fù)責(zé)企業(yè)的項(xiàng)目工程管理，主要是根據(jù)項(xiàng)目成本目標(biāo)體系，以合同管理為手段，對(duì)施工活動(dòng)按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，以確保整個(gè)工程的目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一） 質(zhì)量管理

工程質(zhì)量是建筑工程的生命、使用性能及可靠性的最終實(shí)現(xiàn)的基本保障，它是以合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家法規(guī)、規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動(dòng)，是現(xiàn)場(chǎng)管理工作的重中之重，監(jiān)理人及項(xiàng)目經(jīng)理必須要經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，熟練掌握?qǐng)D紙和每道工序，對(duì)照國(guó)家規(guī)范、規(guī)程、圖集認(rèn)真檢查每一道工序，不放過(guò)任何一個(gè)小細(xì)節(jié)。各方質(zhì)量管理人員一定要加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢驗(yàn)，把管理工作真真正正貫徹到整個(gè)施工過(guò)程中，通過(guò)采取一定的防范措施，避免造成一些不必要的人力、財(cái)力及物質(zhì)的浪費(fèi)從而加大了工程的投資。

質(zhì)量管理工作主要有以下幾項(xiàng)：

1） 對(duì)原材料的檢驗(yàn)。2） 隨時(shí)檢查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。3） 加大對(duì)隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收。對(duì)于隱蔽工程要嚴(yán)格檢查，如果上道工序未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，則不得進(jìn)入下道工序。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。4） 要建立質(zhì)量管理檢查相關(guān)的文檔體系，保證有據(jù)可查，特別是對(duì)于隱蔽資料的完整性，一定要嚴(yán)格、認(rèn)真、準(zhǔn)確的記錄。

（二） 進(jìn)度管理

控制進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能在合同約定的期限內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司投資效益的發(fā)揮。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)60%的投訴為逾期交房，所以，只有合理、有效的控制進(jìn)度，才能順利到達(dá)預(yù)定目標(biāo)。建筑工程的進(jìn)度控制是在施工工期要求的前提下進(jìn)行的，在考慮到諸多因素影響的同時(shí)，必須根據(jù)工程的性質(zhì)特點(diǎn)及施工環(huán)境，以此來(lái)制定切實(shí)可行的施工進(jìn)度計(jì)劃。在實(shí)施的過(guò)程中要時(shí)刻檢查實(shí)際進(jìn)度是否與制定的計(jì)劃相符合，對(duì)在過(guò)程中出現(xiàn)的偏差進(jìn)行有效數(shù)據(jù)分析，并及時(shí)采取補(bǔ)救措施，偏差較大的情況下可以按照實(shí)際情況修改原計(jì)劃，以確保工程按期竣工。項(xiàng)目進(jìn)度管理主要由計(jì)劃控制、偏差控制和過(guò)程控制三方面。

1.計(jì)劃控制

計(jì)劃控制是指以實(shí)施該工程項(xiàng)目前制定的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程全過(guò)程和全部活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。通常用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

2. 偏差控制

偏差控制是指項(xiàng)目進(jìn)度與實(shí)施工程項(xiàng)目之前制定的總進(jìn)度計(jì)劃有較大偏差以及影響成本和質(zhì)量的非常規(guī)進(jìn)度的發(fā)生。通過(guò)實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或工時(shí)數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量工程進(jìn)度。

3. 過(guò)程控制

主要是從工程項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備到竣工階段的進(jìn)度按照施工計(jì)劃分解控制。主要采用計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖、WBS （工作任務(wù)分解） 等。

（三） 投資管理

質(zhì)量、進(jìn)度、投資是工程建設(shè)項(xiàng)目中最重要的三部分。房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中花費(fèi)的全部費(fèi)用。合理、有效的控制投資，要杜絕資金的浪費(fèi)，以確保工程的順利完成。

（四） 材料管理

工程的質(zhì)量取決于材料的質(zhì)量。為了保證材料的質(zhì)量，管理者要準(zhǔn)確的掌握材料信息，選擇供貨能力強(qiáng)、信譽(yù)好的商家，并且同時(shí)在供貨時(shí)要求對(duì)方提供材料的相關(guān)資料，并同時(shí)對(duì)材料進(jìn)行復(fù)檢，確保做到萬(wàn)無(wú)一失。并且在訂貨階段向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將其列入訂購(gòu)合同。其中部分重要材料應(yīng)在簽訂購(gòu)貨合同之前獲得樣品，將到貨后的材料與其進(jìn)行對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料不得入庫(kù)。要對(duì)工程進(jìn)度、造價(jià)隨時(shí)準(zhǔn)確掌握，心中有數(shù)，準(zhǔn)確完成投資計(jì)劃。

（五） 安全管理

安全出效益，安全出質(zhì)量，它是確保經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的前提。不安全的因素及隱患的存在，對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、投資及合同的順利履行都帶來(lái)嚴(yán)重的影響，它威脅著正常的生產(chǎn)秩序。所以，必須建立健全的保障制度和安全的保障體系，從工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)階層到實(shí)施工作的每一個(gè)職工，切實(shí)實(shí)行安全教育，提高安全意識(shí)，把安全生產(chǎn)落實(shí)到每一個(gè)人每一個(gè)環(huán)節(jié)。

（六）變更與簽證管理

1. 變更管理

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更管理是一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。變更常伴隨著工程價(jià)格及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整，它是合同雙方利益的關(guān)注點(diǎn)。因此合理并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更，對(duì)合同的順利實(shí)施及工程造價(jià)的控制有非常大的作用。

2.簽證管理

在施工過(guò)程中，必須認(rèn)真審核經(jīng)濟(jì)簽證。涉及計(jì)劃以外的工程增加量或者減少量，需及時(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)與相關(guān)人員進(jìn)行核實(shí)記錄，原則上要做到即時(shí)發(fā)生即時(shí)簽證，避免事后發(fā)生糾紛，同時(shí)，簽證的辦理必須按照國(guó)家法律相關(guān)規(guī)定及施工合同，認(rèn)真對(duì)待以確保準(zhǔn)確、合理。對(duì)于返工、停工、誤工等簽證的辦理，一定要先查明原因并明確責(zé)任，做到公平合理，尊重事實(shí)。這樣才能合理的控制工程的預(yù)算。

（七） 資料工程技術(shù)資料是評(píng)定工程質(zhì)量、工程技術(shù)檔案的主要依據(jù)和內(nèi)容，也是施工情況的真實(shí)反映，同時(shí)也是日后維修、擴(kuò)建、改建等的主要技術(shù)依據(jù)。

八） 文明工地

隨著建設(shè)行業(yè)規(guī)范化的不斷發(fā)展，有效的改善了以往施工工地臟、亂、臭的局面。同時(shí)企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也促使企業(yè)對(duì)自身軟硬件設(shè)施不斷完善，同時(shí)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，做到文明施工，安全施工。

三、協(xié)調(diào)管理

（一） 組織協(xié)調(diào)

建立專(zhuān)門(mén)的多方協(xié)調(diào)會(huì)議制度。對(duì)比較復(fù)雜的部位，應(yīng)在施工前組織專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)，使各專(zhuān)業(yè)隊(duì)進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。無(wú)論是會(huì)簽、會(huì)審還是隱蔽驗(yàn)收，所有制定的制度決不能是一個(gè)單純的形式，而應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，或者說(shuō)是所有的技術(shù)管理人員對(duì)自己工作、簽名應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。

（二） 管理協(xié)調(diào)

建立整套健全的管理制度，通過(guò)嚴(yán)格的管理以減少施工過(guò)程中各專(zhuān)業(yè)的配合問(wèn)題。建立以甲方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專(zhuān)人統(tǒng)一指揮，負(fù)責(zé)解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作。作為甲方管理人員，首先要提高管理者自身素質(zhì)修養(yǎng)和對(duì)業(yè)務(wù)能力的學(xué)習(xí)，其次要熟悉掌握與之相關(guān)的規(guī)范、規(guī)程及施工圖。最重要是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。

篇7

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目；管理；房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了工程項(xiàng)目質(zhì)量、工程項(xiàng)目進(jìn)度、工程項(xiàng)目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等等多項(xiàng)管理。而項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理三者之間是既相互對(duì)立，又相互統(tǒng)一的關(guān)系。如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花費(fèi)時(shí)間；如果要縮短開(kāi)發(fā)周期，加快工程進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要節(jié)約投資就要影響工程質(zhì)量，降低功能配置。所以說(shuō)三者之間存在著對(duì)立關(guān)系，但同時(shí)三者之間又有其統(tǒng)一關(guān)系。增加了開(kāi)發(fā)的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實(shí)則不然，增加投資會(huì)促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，促進(jìn)投資的早回收，項(xiàng)目全周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)下一步的可持續(xù)發(fā)展；提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置增加了一次性投資和建設(shè)周期，但卻能節(jié)約項(xiàng)目建成后的延期費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益；如果將進(jìn)度計(jì)劃制定的科學(xué)合理，并執(zhí)行得力的話(huà)，在有效縮短建設(shè)工期的同時(shí)，也會(huì)獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費(fèi)用?？梢?jiàn)在工程管理中應(yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，全面的權(quán)衡，找到三者之間的一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)是關(guān)鍵。

下面就如何做好各項(xiàng)管理工作做一論述。

一、項(xiàng)目質(zhì)量管理

工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷(xiāo)售或租售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要影響因素，與開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)，并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)中。

應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理。

（1）做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來(lái)工程中的質(zhì)量問(wèn)題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。

（2）確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。

（3）對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。

（4）嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。

（5）控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。

（6）認(rèn)真做好施工過(guò)程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作，充分利用監(jiān)理的作用。

對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，做好解決問(wèn)題的準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就能及早分析原因，及早想辦法解決處理。平時(shí)管理中決不能姑息小問(wèn)題，小隱患可能造成大的質(zhì)量問(wèn)題。

二、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開(kāi)始著手。

（1）首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：①確定工期總目標(biāo)；②編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；③編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；④施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析；

（2）緊接下來(lái)要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：①編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行；②編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制執(zhí)行；

（3）做好施工階段的管理工作：①編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行；②編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行；

做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來(lái)消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。影響進(jìn)度的因素有：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)、有關(guān)協(xié)作單位和社會(huì)其他相關(guān)單位等等。要做好各種因素的分析研究，對(duì)影響各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)劃完成的所有因素做好提前的處理準(zhǔn)備。

三、項(xiàng)目成本管理

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開(kāi)發(fā)的成本是非常必要的。對(duì)于開(kāi)發(fā)成本包括了以下幾方面：

①土地費(fèi)用；②前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；⑦財(cái)務(wù)費(fèi)用；

其管理分為兩個(gè)大的階段：（一）策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國(guó)內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%，可見(jiàn)成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。

四、項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)操作中，并不是對(duì)每一個(gè)階段都進(jìn)行控制，而是根據(jù)價(jià)值工程分析各個(gè)階段的可控性。在管理的過(guò)程中，管理收益隨著管理過(guò)程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加，這些成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者，因此，房地產(chǎn)管理的價(jià)值就是尋求銷(xiāo)售價(jià)格的最小化。實(shí)現(xiàn)的方法主要是用價(jià)值工程。所謂價(jià)值工程是一種方法學(xué)，是一個(gè)組織化過(guò)程，是在滿(mǎn)足質(zhì)量、可靠性、施工和其他重要因素的同時(shí)減少不必要成本的全壽命周期管理。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；成本管理；質(zhì)量管理；進(jìn)度管理；安全管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。通過(guò)項(xiàng)目管理尋求成本、進(jìn)度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

加強(qiáng)項(xiàng)目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)越性，發(fā)揮項(xiàng)目管理小而精、小而專(zhuān)、小而活的優(yōu)勢(shì)，把管理推向一個(gè)新臺(tái)階。

1.1加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式

加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對(duì)影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個(gè)人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

1.2正確選用方法，作為管理的保證

要找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進(jìn)的管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。

1.3要把選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“龍頭”

實(shí)行項(xiàng)目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點(diǎn)，又能調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部成員的積極性。作為項(xiàng)目的指揮者，項(xiàng)目經(jīng)理要擔(dān)任的職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織和控制，要把選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層，作為工程項(xiàng)目管理的“龍頭”來(lái)抓。

1.4加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理。項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理是項(xiàng)目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，要堅(jiān)持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專(zhuān)多能”的原則，做到對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對(duì)項(xiàng)目部管理層人員要根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)和不同階段的要求，在各項(xiàng)目之間合理組合和有效流動(dòng)，實(shí)行派遣與聘用相結(jié)合的機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目大小和管理人員性格、特長(zhǎng)、管理技能等因素合理組合，保證項(xiàng)目部管理層整體合力的管理，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“核心”有效發(fā)揮。

1.5提高項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)，高效實(shí)施項(xiàng)目管理

要使項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理，快速實(shí)施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以項(xiàng)目為中心的思想。只有具備一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在正常、有序、高效的開(kāi)展。

在搞好管理的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)水平的提高，以及對(duì)新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。

2.必須抓好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量、進(jìn)度、成本管理等工作

2.1工程質(zhì)量

工程質(zhì)量關(guān)系到人民生命及財(cái)產(chǎn)安全。隨著改革開(kāi)放不斷深入和發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的總體水平不斷提高。多年來(lái)，我國(guó)一直強(qiáng)調(diào)必須貫徹“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，這對(duì)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放發(fā)揮了重要作用。加強(qiáng)工程質(zhì)量管理是切實(shí)提高工程質(zhì)量的必要前提和有效保證。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程項(xiàng)目，投資和耗費(fèi)的人工、材料、能源都相當(dāng)大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿(mǎn)足適用要求的工程產(chǎn)品，以期在預(yù)定時(shí)間內(nèi)能發(fā)揮作用，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和物質(zhì)文化生活需要作出貢獻(xiàn)。如果工程質(zhì)量差，不但不能發(fā)揮應(yīng)有的效用，而且還會(huì)因質(zhì)量、安全等問(wèn)題影響國(guó)計(jì)民生和社會(huì)環(huán)境的安全。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的優(yōu)劣，不但關(guān)系到工程的適用性，而且還關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)安定。加強(qiáng)質(zhì)量管理，確保國(guó)家和人民生命財(cái)產(chǎn)安全是房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的頭等大事。

任何事物都是質(zhì)和量的統(tǒng)一，有質(zhì)才有量，絕不存在沒(méi)有質(zhì)量的數(shù)量，也不存在沒(méi)有數(shù)量的質(zhì)量。質(zhì)量是反映事物的本質(zhì)、特性，是前提；而數(shù)量則是反映事物存在和發(fā)展的規(guī)模、程度、速度、水平等的標(biāo)志。沒(méi)有質(zhì)量，就沒(méi)有數(shù)量、品種、效益，就沒(méi)有工期、成本、信譽(yù)。

2.2工程項(xiàng)目的進(jìn)度

工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。因此本人負(fù)責(zé)管理的“東洲商務(wù)公寓”高層建筑工程項(xiàng)目，計(jì)劃擬定總工期730天，至主體結(jié)頂390天；為了能按時(shí)完成項(xiàng)目的管理目標(biāo),在項(xiàng)目管理前期規(guī)劃中采取了以下幾點(diǎn)措施:

（1）制定的“時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖”——根據(jù)施工單位提供的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖、甘特圖(橫道圖),結(jié)合公司的動(dòng)態(tài)管理要求,經(jīng)與施工單位多次溝通后共同確定東洲商務(wù)公寓“時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖”作為進(jìn)度管理中雙方檢查的依據(jù)。

依據(jù)制定的“時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖”,經(jīng)項(xiàng)目部全體成員的努力，運(yùn)用“頭腦風(fēng)暴”法設(shè)置了基礎(chǔ)完成、裙房結(jié)頂、十五層完成及主體結(jié)頂?shù)壤锍瘫c(diǎn),制定“計(jì)劃里程碑圖”作為進(jìn)度管理的雙方控制節(jié)點(diǎn)和檢查依據(jù)。

（2）做好“采購(gòu)管理計(jì)劃”——在項(xiàng)目實(shí)施階段的前期,項(xiàng)目管理者應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和工程情況做好“材料采購(gòu)管理計(jì)劃表”和“分包管理計(jì)劃表”，便于相關(guān)部門(mén)做好配合工作,及時(shí)跟上工程需求,避免影響工程進(jìn)度。

（3）嚴(yán)格圖紙會(huì)審——由于房地產(chǎn)公司對(duì)設(shè)計(jì)工期要求緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多；一因此要求項(xiàng)目管理人員以積極的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審,使得項(xiàng)目管理人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問(wèn)題；其次，必須給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以處罰。

（4）建立項(xiàng)目管理的模式與組織架構(gòu)——根據(jù)公司管理要求建立項(xiàng)目管理的模式與組織架構(gòu), 按業(yè)主、監(jiān)理和施工承包商三個(gè)層次建立工程進(jìn)度管理機(jī)構(gòu)；業(yè)主層以工程管理部門(mén)為管理主體，規(guī)范工作模式、操作程序、業(yè)務(wù)制度，明確項(xiàng)目“總工期730天，至主體結(jié)頂390天”的管理目標(biāo)。

2.3成本管理

項(xiàng)目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。

（1）制定目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)。

（2）明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。

（3）跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

3.安全管理

3.1安全制度要求：總包單位必須建立完善的安全管理機(jī)構(gòu)和安全管理制度，施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)立專(zhuān)職安全員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)管理，專(zhuān)職安全員必須有明確的安全管理目標(biāo)及專(zhuān)業(yè)的安全管理知識(shí)。平時(shí)做好安全資料特別是工人的安全教育和安全技術(shù)交底工作。

3.2安全專(zhuān)項(xiàng)方案：危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程必須按相關(guān)規(guī)定編制專(zhuān)項(xiàng)方案，并報(bào)送監(jiān)理單位和業(yè)主審核，嚴(yán)格按照審核后方案實(shí)施施工（例如：樓層砼澆搗前支模架必須驗(yàn)收合格后方可澆搗）。

3.3文明施工：施工單位必須嚴(yán)格按照本市文明標(biāo)化工程的要求組織施工，并及時(shí)檢查安全防護(hù)設(shè)施的，杜絕安全事故的發(fā)生。

3.4安全評(píng)分與獎(jiǎng)罰制度：

（1）安全檢查為6個(gè)大項(xiàng)，其中每一項(xiàng)的檢查評(píng)分為100分，以平均總得分為最終得分?jǐn)?shù)，每個(gè)大項(xiàng)里面包含的每個(gè)檢查內(nèi)容都隨機(jī)抽查，根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行評(píng)分，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表。

（2）評(píng)分規(guī)則：評(píng)分表一式三份，由三家單位（施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位）同時(shí)單獨(dú)評(píng)分，最后匯總一起得出最后平均得分?jǐn)?shù)。

（3）建設(shè)單位和監(jiān)理單位每月對(duì)兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行一次安全大檢查并進(jìn)行評(píng)分（檢查的時(shí)間暫定每個(gè)月的月底，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）。對(duì)總平均得分85分以上的當(dāng)月對(duì)該項(xiàng)進(jìn)行5000元的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)總平均得分 70分以下的當(dāng)月對(duì)該項(xiàng)進(jìn)行5000元的處罰，檢查情況和評(píng)分情況上墻公示。

（4）對(duì)檢查后提出需要整改的部位必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改完畢，如未及時(shí)整改或整改不到位的，視情節(jié)嚴(yán)重作500-1000元罰款處理，并在工程款支付時(shí)按整改延遲時(shí)間長(zhǎng)短做相應(yīng)調(diào)整。

（5）對(duì)每月所得的獎(jiǎng)罰款均在當(dāng)月結(jié)算清，有獎(jiǎng)勵(lì)的在工程款外一次性獎(jiǎng)勵(lì)，有罰款的當(dāng)月上報(bào)財(cái)務(wù)在履約保證金中扣除。

4.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項(xiàng)兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，在實(shí)踐過(guò)程中不斷學(xué)習(xí)、體會(huì)、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理工作。

參考文獻(xiàn)：

篇9

1.1按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。

1.2按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。

1.3按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類(lèi)方法。

2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目管理要點(diǎn)

2.1提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的素質(zhì)和能力如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。

2.2做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開(kāi)發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。社會(huì)資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來(lái)形成前所未有的優(yōu)勢(shì)。特別是在營(yíng)銷(xiāo)策劃中要結(jié)合市場(chǎng)對(duì)于樓盤(pán)的消費(fèi)層次和消費(fèi)人群、價(jià)格和戶(hù)型等進(jìn)行決策，以銷(xiāo)售的情況來(lái)進(jìn)行樓盤(pán)的再建設(shè)，這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷(xiāo)售眼光，培養(yǎng)出客戶(hù)區(qū)域市場(chǎng)，主動(dòng)去創(chuàng)造效益而且實(shí)現(xiàn)了以人為本的理念，對(duì)于品牌的塑造有很好的作用。

2.3投資控制。投資控制屬于決策的一部分，決策之前需要對(duì)建筑區(qū)域進(jìn)行實(shí)地的考察，并綜合相關(guān)的數(shù)據(jù)，盡量的在保障質(zhì)量的前提之下，縮短投資的金額。投資方可以根據(jù)投標(biāo)情況選擇資金合理的投資單位，然后訂立相關(guān)的合同，一旦簽訂了合同，就應(yīng)該嚴(yán)格按照合同條款辦事。

2.4項(xiàng)目進(jìn)度管理。（1）設(shè)計(jì)前的進(jìn)度管理。a.確定工期總目標(biāo)。b.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。c.編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。d.施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。（2）設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理。a.編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。b.編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制執(zhí)行。（3）施工階段的進(jìn)度管理。a.編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。b.編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。

2.5加強(qiáng)企業(yè)管理的文化建設(shè)。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價(jià)值觀，對(duì)于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于核心的管理對(duì)象的管理意識(shí)和水平進(jìn)行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實(shí)踐過(guò)程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競(jìng)爭(zhēng)中的贏家。

2.6質(zhì)量控制。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方工程項(xiàng)目質(zhì)量控制，包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收各階段，在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)招標(biāo)選擇最優(yōu)質(zhì)量保障的設(shè)計(jì)單位。在施工階段，通過(guò)施工準(zhǔn)備、施工過(guò)程、施工驗(yàn)收全過(guò)程的全面質(zhì)量監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)和決策，在質(zhì)量自控主體和監(jiān)控主體共同努力下，保證竣工項(xiàng)目達(dá)到投資決策所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.7信息管理。信息管理指的是信息傳輸和合理的組織和控制。根據(jù)大量的事實(shí)考察我們發(fā)現(xiàn)，大部分的施工問(wèn)題的引發(fā)因素都是數(shù)據(jù)資料的管理方面。這種問(wèn)題導(dǎo)致了不必要的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)，所以必須采取信息化的管理模式。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中為實(shí)現(xiàn)有序的科學(xué)信息管理，參與各方都要編制各自的信息管理手冊(cè)，利用互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)于項(xiàng)目的投資控制、進(jìn)度控制、合同管理。

2.8品牌建設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程，它是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；施工管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）3-0148-02

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，自從我國(guó)決定將建筑業(yè)作為整個(gè)的突破口以后，施工項(xiàng)目管理的理論水平和實(shí)踐水平都大大提高，取得了明顯成效，然而隨著改革的不斷深入，許多工程項(xiàng)目的問(wèn)題又暴露出來(lái)，過(guò)去粗放式的管理模式已經(jīng)不能現(xiàn)代管理模式的需要，需要更加精細(xì)化的管理，注重細(xì)節(jié)。本文對(duì)目前工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出解決方案。

1 工程項(xiàng)目施工管理的問(wèn)題分析

1.1 進(jìn)度管理的問(wèn)題分析

1.1.1 進(jìn)度計(jì)劃形式大于實(shí)質(zhì)

近年來(lái)，很多單位將進(jìn)度計(jì)劃作為一種擺設(shè)，只是形成在紙面上并沒(méi)有真正落實(shí)。針對(duì)小項(xiàng)目很多人不重視工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。但針對(duì)大型工程而言，其工期長(zhǎng)、施工工藝復(fù)雜。如果沒(méi)有周密的進(jìn)度計(jì)劃，施工單位很難在一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間里向業(yè)主及監(jiān)理工程師報(bào)告實(shí)際的施工情況。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言也很難控制項(xiàng)目的實(shí)際施工進(jìn)度，使其處于被動(dòng)狀態(tài)，不利于對(duì)施工單位的管理。

1.1.2 計(jì)劃工作與實(shí)際工作脫節(jié)

很多情況下計(jì)劃工作與實(shí)際工作是相脫節(jié)的，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有以下幾個(gè)方面：①施工企業(yè)編制人員編制的進(jìn)度計(jì)劃水平較低，不能如實(shí)反映實(shí)際施工狀況，從而使進(jìn)度計(jì)劃失去原有的指導(dǎo)作用。②編制內(nèi)容概括含糊的進(jìn)度計(jì)劃無(wú)法指導(dǎo)工程項(xiàng)目實(shí)際施工，從而導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)混亂，控制現(xiàn)場(chǎng)困難。這種進(jìn)度計(jì)劃不易體現(xiàn)實(shí)際問(wèn)題，而一旦發(fā)現(xiàn)進(jìn)度拖延時(shí)，已經(jīng)可能造成難以挽回的后果以及經(jīng)濟(jì)損失，可能導(dǎo)致業(yè)主對(duì)施工單位的不滿(mǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)。

1.1.3進(jìn)度偏差產(chǎn)生的原因分析

進(jìn)度偏差是施工項(xiàng)目過(guò)程中最經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，分析偏差產(chǎn)生的原因包括：a.編制進(jìn)度計(jì)劃失誤，進(jìn)度計(jì)劃編制者經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致考慮不周或指令不明確等問(wèn)題；b.管理過(guò)程的失誤：一方面是溝通問(wèn)題造成的管理過(guò)失，導(dǎo)致工程指令無(wú)法順利下達(dá)，達(dá)不到預(yù)期效果，導(dǎo)致下達(dá)任務(wù)時(shí)各單位之間缺少協(xié)調(diào)和信息溝通，所以許多工作脫節(jié)；另一方面，工程實(shí)施者缺乏工期意識(shí)，拖延了工程活動(dòng)。如管理者拖延了圖紙的供應(yīng)和批準(zhǔn)，任務(wù)下達(dá)時(shí)缺少必要的工期說(shuō)明和責(zé)任落實(shí)。

1.2 質(zhì)量管理存在的問(wèn)題

1.2.1 缺乏質(zhì)量管理意識(shí)

一方面，業(yè)主方管理人員缺乏質(zhì)量管理意識(shí)，完全依賴(lài)工程項(xiàng)目監(jiān)理，沒(méi)有主動(dòng)控制的意識(shí)，導(dǎo)致在監(jiān)管不利的情況下，工程質(zhì)量得不到保證。另一方面，實(shí)際施工中質(zhì)量控制仍停留在事后控制階段，施工單位主觀質(zhì)量管理意識(shí)薄弱。實(shí)際工作中，很多施工單位缺乏自檢的環(huán)節(jié)，只是將質(zhì)量檢查質(zhì)量管理落實(shí)在口頭上，并沒(méi)有書(shū)面上的正式文件，不能堅(jiān)決貫徹的質(zhì)量管理責(zé)任制，這是導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的重要原因。

1.2.2 工程監(jiān)理在工程施工中的作用弱化

工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，一方面是施工單位質(zhì)量管理的不到位，另一方面是工程監(jiān)理單位沒(méi)有承擔(dān)其質(zhì)量管理的責(zé)任?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定，工程監(jiān)理單位應(yīng)選派具備相應(yīng)資格的監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式對(duì)建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。而實(shí)際工作中，監(jiān)理公司與施工單位之間的利益關(guān)系導(dǎo)致工程項(xiàng)目質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證，出現(xiàn)很多質(zhì)量問(wèn)題。

2 施工管理的創(chuàng)新

2.1 進(jìn)度管理創(chuàng)新

2.1.1 編制進(jìn)度計(jì)劃的原則

從工程實(shí)踐來(lái)看，編制進(jìn)度計(jì)劃沒(méi)有一定之規(guī)，但應(yīng)符合以下三個(gè)原則。第一、編制進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)粗細(xì)程度適中，過(guò)粗會(huì)導(dǎo)致進(jìn)度與實(shí)際脫節(jié)，使進(jìn)度計(jì)劃無(wú)法發(fā)揮其作用，過(guò)細(xì)會(huì)導(dǎo)致計(jì)劃繁瑣造成不必要的誤解；第二、編制進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)充分考慮施工工序與施工工藝的銜接，使工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃能夠反映實(shí)際施工狀態(tài)；第三、編制進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)盡量滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)形象進(jìn)度的要求，因此在編制進(jìn)度計(jì)劃過(guò)程中應(yīng)注意考慮這方面的影響。

2.1.2 加強(qiáng)進(jìn)度管理，避免由于管理過(guò)失造成的損失

根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行糾偏對(duì)，同時(shí)對(duì)引起進(jìn)度拖延的原因采取措施，防止其計(jì)劃影響緊后工作的進(jìn)度計(jì)劃，特別對(duì)計(jì)劃不周、實(shí)施不當(dāng)?shù)裙芾硎д`等原因造成的拖延，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理落實(shí)進(jìn)度管理責(zé)任制。對(duì)己經(jīng)產(chǎn)生的拖延，采取措施以彌補(bǔ)。避免由于未采取措施給企業(yè)及業(yè)主帶來(lái)更大的損失。彌補(bǔ)的主要通過(guò)調(diào)整后期計(jì)劃，采取措施趕工以保證后期的活動(dòng)按計(jì)劃執(zhí)行，而由于趕工造成的工程項(xiàng)目成本的增加應(yīng)注意核算，控制在成本計(jì)劃的范圍內(nèi)。

2.1.3 加強(qiáng)進(jìn)度管理責(zé)任制

進(jìn)度管理對(duì)于施工單位而言也是“面子工程”，如果建設(shè)單位及監(jiān)理單位在進(jìn)行進(jìn)度檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)進(jìn)度嚴(yán)重滯后，對(duì)施工單位后期繼續(xù)承攬相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)受到很大影響。因此，為避免產(chǎn)生此類(lèi)情況應(yīng)加強(qiáng)進(jìn)度管理責(zé)任制，至上而下貫徹進(jìn)度管理責(zé)任制，引入獎(jiǎng)懲制度并進(jìn)行后續(xù)跟蹤管理。

2.1.4 進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施上的改進(jìn)

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，提出以下改進(jìn)措施：①重新分配資源，可以調(diào)動(dòng)員工積極性增加加班制度或增加招聘新員工，使人員配置能夠與進(jìn)度計(jì)劃相匹配。②將部分任務(wù)轉(zhuǎn)移給其他單位，隨著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也伴隨著費(fèi)用的增加以及管理協(xié)調(diào)工作的增加，需要較強(qiáng)的管理能力。③將前后順序工作改為平行工作。

2.2 質(zhì)量管理創(chuàng)新

2.2.1 強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)

建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)工作人員及農(nóng)民工加強(qiáng)宣傳教育，強(qiáng)調(diào)搞好工程質(zhì)量的重要意義與作用，使其斷強(qiáng)化工程質(zhì)量意識(shí)；同時(shí)應(yīng)建立工程質(zhì)量終身責(zé)任制，把工程質(zhì)量的好壞與責(zé)任者個(gè)人的切身利益相結(jié)合，消滅豆腐渣工程，堅(jiān)決貫徹質(zhì)量終身責(zé)任制度的實(shí)施，增強(qiáng)確保工程質(zhì)量的責(zé)任感，自覺(jué)加強(qiáng)質(zhì)量管理，將自檢工作落到實(shí)處，滿(mǎn)足建設(shè)單位的要求。

2.2.2 注重現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理

首先，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)質(zhì)量檢查，防止質(zhì)量通病發(fā)生，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。堅(jiān)持月、旬、周質(zhì)量檢查工作，使工程質(zhì)量的全過(guò)程都處于受控狀態(tài)。其次，實(shí)行重點(diǎn)部位和重點(diǎn)內(nèi)容的監(jiān)督檢查制度。在實(shí)際工作中，關(guān)鍵部位的每道工序，均應(yīng)有一名施工員或技術(shù)員指導(dǎo)監(jiān)督施工，將質(zhì)量問(wèn)題解決在施工過(guò)程中。第三，加強(qiáng)工程監(jiān)理的崗位職責(zé)，建立健全三方互相監(jiān)督體系，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)行監(jiān)理問(wèn)責(zé)制度，工程監(jiān)理單位也承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任。

3 結(jié) 論

從我國(guó)施工管理現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)我國(guó)目前的工程項(xiàng)目施工管理所存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析和論述，總結(jié)以下幾個(gè)方面。

3.1 制定可用的進(jìn)度計(jì)劃

為了有效的控制施工進(jìn)度，必須制定行之有效的進(jìn)度計(jì)劃，而不是“擺設(shè)”的進(jìn)度計(jì)劃。這就要求施工單位對(duì)施工進(jìn)度總目標(biāo)進(jìn)行層層分解，制定合理合理有效全面的進(jìn)度計(jì)劃，并根據(jù)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行時(shí)時(shí)跟蹤糾偏，同時(shí)，應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)引起偏差的原因及時(shí)分析表采取不同的補(bǔ)救措施。

3.2 強(qiáng)化施工質(zhì)量管理力度

在工程項(xiàng)目施工中，針對(duì)影響項(xiàng)目施工質(zhì)量的因素應(yīng)采取科學(xué)的質(zhì)量控制方法和措施，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制，制定行之有效的獎(jiǎng)懲辦法，強(qiáng)化施工質(zhì)量管理獎(jiǎng)懲力度，盡量避免質(zhì)量事故的發(fā)生。只有應(yīng)用科學(xué)的施工方法和先進(jìn)的項(xiàng)目管理制度相結(jié)合才能進(jìn)一步提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。