導(dǎo)語：如何才能寫好一篇加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)健詞】房地產(chǎn)測繪；規(guī)章制度；人員管理；質(zhì)量管理；成本控制；檔案管理

引言

隨著房地產(chǎn)測繪逐步進(jìn)入市場，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可以利用豐富的房地產(chǎn)測繪成果資源為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、綠化環(huán)保、治安消防、文教衛(wèi)生、水利交通、財政稅收、金融保險、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃?xì)夤?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，從而達(dá)到信息共享，避免重復(fù)測繪、重復(fù)投入，提高經(jīng)濟(jì)效益。所以，我們要加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪的管理，以利于更好地為社會服務(wù)。

房地產(chǎn)測繪的成果(房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖籍)都具有法律效力，是進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)、利用、交易、征收費稅，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的重要數(shù)據(jù)和資料，具有權(quán)屬(法律) 、財政(稅收) 和社會服務(wù)(城鎮(zhèn)規(guī)劃) 3 大基本功能。以下從幾方面談房地產(chǎn)測繪的管理。

1 房地產(chǎn)測繪單位設(shè)立各項規(guī)章制度、健全各種組織

房地產(chǎn)測繪單位要建立健全各項規(guī)章制度，沒有規(guī)矩不成方圓，利用各種規(guī)章制度來約束人、管理人。例如，測繪跟蹤監(jiān)督卡、對社會服務(wù)承諾、工作人員“九不準(zhǔn)”、關(guān)于貫徹《國家行政機(jī)關(guān)工作人員貪污賄賂行政處分暫行規(guī)定》的實施意見、關(guān)于加強(qiáng)窗口建設(shè)的決定、關(guān)于加強(qiáng)考勤管理的暫行辦法、檔案管理規(guī)定、各職位的職責(zé)、外業(yè)拍照規(guī)定等，單位成立黨支部、團(tuán)支部、工會、婦委會等組織，黨支部發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心和戰(zhàn)斗堡壘作用，工會、團(tuán)支部、婦委會開展一些活動，為職工謀福利，豐富大家的業(yè)余生活，增進(jìn)員工的感情，提高單位的凝聚力。

2 房地產(chǎn)測繪的人員管理

人員專業(yè)構(gòu)成――房地產(chǎn)測繪單位人員可以搭配不同專業(yè)背景的人員，有測繪類、建筑類、房地產(chǎn)類，幾個計算機(jī)類的人員，對于房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，測繪專業(yè)的人員比較在行，對于房地產(chǎn)項目測繪，建筑類專業(yè)的人員更有優(yōu)勢，因為項目測繪要求人員對建筑圖紙比較熟悉，圖紙上的符號，功能分區(qū)，需要平面圖、立面圖、剖面圖結(jié)合起來看，斜屋面的房子需要確定2.2 m 高度的位置，需要比較深的看圖識圖能力。計算機(jī)專業(yè)的人員主要是對計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)，也是技術(shù)支持。

人員繼續(xù)教育與培訓(xùn)――包括崗前培訓(xùn)與崗位培訓(xùn)。新進(jìn)人員都要進(jìn)行崗前培訓(xùn)才能上崗，學(xué)校剛畢業(yè)的人員畢竟沒有工作經(jīng)驗，學(xué)校的學(xué)習(xí)也與單位的特定工作不同，培訓(xùn)完最好還要由老的人員帶一段時間，以便新人員盡快熟悉業(yè)務(wù)和減少錯誤。崗位培訓(xùn)是對于已經(jīng)工作一段時間的人，這些人通過繼續(xù)教育與培訓(xùn)，更新知識、提高技能、掌握新規(guī)定，才能符合職稱晉升的要求。單位內(nèi)部要定期不定期地開技術(shù)交流會，創(chuàng)造溝通的平臺。

思想教育――對員工進(jìn)行思想教育，讓每個人都有質(zhì)量意識，對于計算人員，我們看到的可能只是數(shù)字，但對于業(yè)主，那都是錢，1可都是幾千幾萬的問題，絕不能無所謂，要站在公正的立場，誰也不偏袒，依據(jù)國家規(guī)范、省建設(shè)廳規(guī)定、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來計算。對員工進(jìn)行廉政教育，要求員工廉潔自律，使員工不會因為廉潔問題而有意偏袒哪一方。

3 質(zhì)量管理

測繪計量器具必須經(jīng)政府計量行政主管部門考核合格的測繪計量檢定機(jī)構(gòu)或者測繪計量標(biāo)準(zhǔn)檢定合格，才能用于測繪生產(chǎn)。

3.1 房地產(chǎn)測繪流程

登記測繪――安排測繪任務(wù)――外業(yè)組測繪――內(nèi)業(yè)資料處理、自審、互審――質(zhì)檢科審核――分管副隊長審定――收費處收費――業(yè)主領(lǐng)取圖紙

3.1.1 辦證與預(yù)售測繪

在登記測繪階段，同時與客戶簽定合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，對成果資料的質(zhì)量要求，成果幾份，完成時間?？蛻粢峁┩暾馁Y料。如果是商品房預(yù)測，需要提供規(guī)劃審批圖紙，電子版的設(shè)計圖等。如果是商品房辦證測繪要提供規(guī)劃審批圖紙復(fù)印件、竣工圖紙、預(yù)售許可證復(fù)印件、電子版的設(shè)計圖等，要核對原件，并雙方簽字確認(rèn)。同時每個環(huán)節(jié)規(guī)定作業(yè)時間，這個流程在電腦上顯現(xiàn)，每個環(huán)節(jié)用了多長時間很清楚。

外業(yè)組測繪數(shù)據(jù)采集要清晰、完整，如果內(nèi)業(yè)處理過程發(fā)現(xiàn)有漏測或不清楚，要補(bǔ)測，對于地形圖等較復(fù)雜的，內(nèi)業(yè)完成后，要拿著成果圖到現(xiàn)場再核對。同一個樓盤在計算前，質(zhì)檢員最好先看一下圖紙，對于同樣的問題要有統(tǒng)一的做法和分?jǐn)偡桨?，避免返工。現(xiàn)在的設(shè)計也推陳出新，新的設(shè)計樣式不斷出現(xiàn)，一線的測繪人員發(fā)現(xiàn)有未遇到過的情況，或者質(zhì)檢人員也沒把握的，就要請領(lǐng)導(dǎo)召開技術(shù)會議，請具體測繪人員、工程師、中層人員共同討論，提出最合適、符合規(guī)范精神的操作方案。不能質(zhì)檢員或者測繪員個人擅自決定。因為我們的做法要符合規(guī)范精神，還要作為以后的案例，不能同樣的情況前后做法不一，自相矛盾，避免失去公信力。質(zhì)檢科審核這一環(huán)節(jié)很重要，也很有必要，最早單位的審核更多的是形式，具體做的不夠，就容易發(fā)生失誤和格式不統(tǒng)一; 現(xiàn)在質(zhì)檢科審核得比較細(xì)，發(fā)揮了不小的作用。但環(huán)節(jié)多，要注意銜接和理順，不要成為一道道關(guān)卡，以致效率低下、產(chǎn)生內(nèi)耗。

3.1.2 拆遷測繪

動遷測繪期間，測繪人員要對房子重新測繪、核對，以保證準(zhǔn)確性。動遷時的測繪人員盡量與摸底測繪人員是同一組人，分組時可以按原先誰測的動遷時還是他測的基本原則，以減少工作量，提高準(zhǔn)確性。測量時最好整片分，不要東一座，西一座，特別是老城區(qū)，墻界比較難判斷，有時涉及析產(chǎn)和合并的問題。因為經(jīng)過摸底，測繪人員會對現(xiàn)場比較熟悉，有利于保證工期和質(zhì)量。測繪人員要選用責(zé)任心強(qiáng)的。測量時各項目要設(shè)負(fù)責(zé)人，有利于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，測繪時做到不重不漏，如果發(fā)生重、漏現(xiàn)象會非常麻煩和被動。測繪人員與動遷人員注意配合與溝通，以減少和避免錯誤。例如，圖紙表示的意思，面積的表示方法等。測繪時計算方法一定要統(tǒng)一，口徑一致，不能出現(xiàn)組與組對同樣情況計算方法不同。測繪人員和動遷人員對拆遷法律法規(guī)要有一定程度的熟悉，對拆遷補(bǔ)償安置方案更要熟記在心。在動遷工作中要堅持公平，一碗水端平原則，不然群眾意見大，工作會沒辦法開展。當(dāng)然，工作人員一定要廉潔自律，對待群眾的工作，需要耐心與細(xì)致，避免與群眾發(fā)生沖突。摸底測繪與動遷測繪都比較辛苦，單位在補(bǔ)貼方面可以給予傾斜。環(huán)境比較復(fù)雜，工作人員要注意安全。動遷人員對被拆遷戶提供的資料要認(rèn)真核對，產(chǎn)權(quán)人和被拆遷人、安置人要一致，不能拆了張三的房子，賠償時卻賠給了李四。

3.2 電腦、辦公軟件、局域網(wǎng)、打印機(jī)綜合運用

現(xiàn)在技術(shù)設(shè)備越來越先進(jìn)，外業(yè)數(shù)據(jù)采集有GPS、全站儀，內(nèi)業(yè)處理也都用計算機(jī)，配備激光打印機(jī)，提高了精度和效率。單位人員幾十個，幾年下來積累的成果也很多。平時為了方便打印、數(shù)據(jù)資源共享，單位建立內(nèi)部局域網(wǎng)，設(shè)立服務(wù)器，所有數(shù)據(jù)圖形都放在服務(wù)器。服務(wù)器下每個人建一個目錄，個人的成果都放在里面，自己可以調(diào)用和修改，別人只能調(diào)用不能修改，這樣既共用了資源，又不會亂。對于要出大量的分層分戶平面圖、二手房交易圖紙、錯誤修改、復(fù)雜地形、復(fù)雜建筑造型計算機(jī)及局域網(wǎng)綜合系統(tǒng)發(fā)揮了很大的作用?，F(xiàn)在用CAD 軟件畫圖并且可以計算，輔助EXCEL 表格計算出公攤面積成果，比起最初的在紙上列算式，按計算器要快得多，并避免計算器按錯而沒發(fā)覺。當(dāng)然直接依據(jù)設(shè)計圖的計算要求設(shè)計圖標(biāo)注的尺寸和實際畫的圖形要相符。這需要在畫圖的時候核對一下，因為有的設(shè)計人員修改局部的時候可能尺寸改了，圖形沒改，這時如果直接按照此圖形來算，可能錯了還不知道，這屬于隱蔽的錯誤。

3.3 內(nèi)部辦公系統(tǒng)

從登記業(yè)務(wù)到收費直至最終業(yè)主拿到圖紙各個環(huán)節(jié)在內(nèi)部系統(tǒng)都有體現(xiàn)，同一個項目如果分給幾組在做，項目負(fù)責(zé)人或者領(lǐng)導(dǎo)都可以查看，可查詢進(jìn)度，每個月底、季度或者年度可以匯總單位總的業(yè)務(wù)量，也可以查詢個人在一段時間的業(yè)務(wù)情況，方便統(tǒng)計，各環(huán)節(jié)的人員也可以很清楚地知道自己手上還有多少任務(wù)未完成，而不用翻紙質(zhì)資料。

4 成本控制

紙張――測繪用紙量大，大家都節(jié)約點，省下的數(shù)量就很可觀，需要大家有節(jié)約意識，并且從自身做起。例如，批量打印前一定要先認(rèn)真核對層數(shù)、結(jié)構(gòu)、樓盤名稱、指北、圖框等基本信息，先打印一兩份送審，等審核審定都通過，再出圖，現(xiàn)在是先出總產(chǎn)權(quán)圖，待總產(chǎn)權(quán)登記完再出分層分戶平面圖。

墨盒――彩色激光打印機(jī)墨盒很貴，一盒要兩三千元，打彩圖、或者售房圖要合理安排，盡量減少出錯圖。

5 檔案管理

紙質(zhì)檔案――有專門的檔案室，并且是可以移動的檔案柜，這樣，方便查閱又不占用空間，商品房檔案較多，檔案袋也要大一點的。設(shè)專門的借閱簿，借閱檔案要有記錄，并簽字，記錄借閱日期和歸還日期。電子檔案――現(xiàn)在都用電腦，很多圖形、數(shù)據(jù)電腦都有，需要對服務(wù)器的內(nèi)容備份，刻錄成光盤，利于保存，避免意外。

除了以上幾方面，還有財務(wù)管理、綜治管理(防盜防火)等也必須加以注意。

參考文獻(xiàn):

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[2]呂永江．房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京: 中國標(biāo)準(zhǔn)出版社， 2001．

[3]張洪升．樹狀圖應(yīng)用于房產(chǎn)公用面積分級公攤系統(tǒng)設(shè)計[J].測繪科學(xué)，2008，32(4):132－134．

[4]林清華．房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范與客戶投訴管理及糾紛處理典型案例評析[M].北京:中國科技文化出版社，2006．

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)測繪；質(zhì)量管理

房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，從而對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量、人員素質(zhì)以及設(shè)備的先進(jìn)與否要求越來越高，管理也越來越嚴(yán)格。目前我國房地產(chǎn)測繪機(jī)制上不健全，缺乏專門的管理結(jié)構(gòu)，以及統(tǒng)一的管理規(guī)范，而且從事房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員的素質(zhì)也有待提升，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪管理迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)測繪是指專門的測繪人員通過現(xiàn)代化的測繪手段和技術(shù)，用測繪儀器對房屋及房屋相關(guān)的土地，及其質(zhì)量、數(shù)量以極其自然情況等進(jìn)行專業(yè)的測繪。主要是基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目的測繪。其測繪內(nèi)容包括：對房產(chǎn)以及房產(chǎn)相關(guān)的建筑物進(jìn)行測量、調(diào)查，并通過測量、調(diào)查得出的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行圖紙的繪制。

基礎(chǔ)測繪主要是對房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的測繪，即房地產(chǎn)分幅平面圖，其對測繪人員的專業(yè)素質(zhì)以及技能儀器設(shè)備的專業(yè)化現(xiàn)代化等要求都相當(dāng)?shù)膰?yán)格。

房地產(chǎn)項目的測繪包含了對房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)、圖、表、冊以及薄等相關(guān)內(nèi)容的測繪，其主要是對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及權(quán)屬管理等進(jìn)行分戶和分丘平面圖的測繪工作，工作內(nèi)容相當(dāng)豐富，工作量相對較大，他直接關(guān)系到房地產(chǎn)拆遷管理、開發(fā)交易等工作內(nèi)容的是否順利有序開展。

二、房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問題

（一）測繪人員專業(yè)素質(zhì)不高

房地產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和技能有著相當(dāng)高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，其特殊性決定著測繪人員在房地產(chǎn)業(yè)中占有相當(dāng)重的分量，圖紙的測繪要求相當(dāng)嚴(yán)密，哪怕是一丁點的誤差都會給整個工程帶來不可預(yù)想的嚴(yán)重后果，所以要求測繪從業(yè)人員不僅僅是要有豐富的專業(yè)知識，掌握相關(guān)的法律法規(guī)，還要有奉獻(xiàn)精神和社會責(zé)任感、使命感。但是目前房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員的一大部分并不具備專業(yè)的測繪從業(yè)資格，甚至是半路出家，存在極大的隱患。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理制度不完善

任何企業(yè)的運行都離不開一整套規(guī)范的人力資源管理體系，人力資源管理體系通過對工作人員日?；竟ぷ?、專業(yè)技能的考核，并運用完善的薪酬管理獎懲制度體系對工作人員進(jìn)行考核，從而激勵員工積極飽滿的工作熱情，但是目前房地產(chǎn)市場對于一線的員工缺乏強(qiáng)有力的管理，以及沒有完備的獎懲制度和薪酬管理體系，使得大部分員工工作態(tài)度松懈，缺乏積極性，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)較為低下。

（三）缺乏市場監(jiān)督

房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國計民生的大事，所以房產(chǎn)測繪業(yè)作為其重要的組成部分，應(yīng)該加強(qiáng)市場監(jiān)督，提高測繪質(zhì)量。但是因為我國相關(guān)法規(guī)的不健全，使得目前的測繪市場秩序混亂，不僅是阻礙房地產(chǎn)市場的健康有序的進(jìn)行，更嚴(yán)重危害了國家利益。

（四）權(quán)責(zé)不分

目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少專門的測繪管理部門，甚至是很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門的房產(chǎn)測繪部門，其測繪工作往往是采用外包或者外聘的形式，使得對測繪人員的專業(yè)水平及素質(zhì)等缺乏必要的了解，地方行政主管部門對其監(jiān)管力度不夠，僅僅是形式上的監(jiān)管，并沒有真正行使監(jiān)督管理的職能，一旦出現(xiàn)事故，責(zé)任很難認(rèn)定，部門之間往往會“踢皮球”，相互推卸責(zé)任。房地產(chǎn)行業(yè)的組織機(jī)構(gòu)也并不能滿足其生產(chǎn)和發(fā)展的需要，缺乏有力的監(jiān)管措施和切實可行的規(guī)章制度。根據(jù)目前的房地產(chǎn)測繪行業(yè)的現(xiàn)狀和實際需要，明確各部門和各管理人員的權(quán)利和義務(wù)，強(qiáng)化對行業(yè)的管理職能，在遵循各項測繪業(yè)規(guī)章制度的前提下，層層把關(guān)，始終把質(zhì)量管理指標(biāo)放在首位。房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展同時也離不開地方行政主管部門的監(jiān)管，要求強(qiáng)化地方行政管理部門的監(jiān)督和管理，在房地產(chǎn)測繪單位的配合下，行使管理職能，督促辦理相關(guān)手續(xù)，并配合行政管理部門對其測繪質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，以確保測繪成果的準(zhǔn)確性。

三、測繪質(zhì)量管理控制措施

（一）建立健全規(guī)章制度，設(shè)立行業(yè)協(xié)會

無規(guī)矩不成方圓，房地產(chǎn)測繪單位一定要建立健全各種管理規(guī)章制度，從而使得有章可循，管理起來也得心應(yīng)手。例如建立獎懲制度、完善人員監(jiān)管機(jī)制等，從而監(jiān)督和激勵測繪從業(yè)人員的各項工作，強(qiáng)化測繪質(zhì)量的監(jiān)管和考核機(jī)制，分清權(quán)責(zé)，明確人員的各項職責(zé)。此外還應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會，加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的的監(jiān)督和管理。行業(yè)協(xié)會是自發(fā)的民間組織，各房產(chǎn)測繪單位之間相互監(jiān)管對測繪過程中的各個操作流程嚴(yán)格把關(guān)，并在行業(yè)內(nèi)部信息公開。

（二）建立測繪成果質(zhì)量管理體系

測繪成果的質(zhì)量關(guān)系到各工程建設(shè)的質(zhì)量，建立測繪成果管理體系必須要先明確責(zé)任主體，必要時候要求測繪單位承擔(dān)相應(yīng)的民事和行政責(zé)任。在測量過程中，相關(guān)單位一定要嚴(yán)格把控測量過程，按照規(guī)范專業(yè)的操作流程層層把關(guān)，做好測量的各項準(zhǔn)備工作，根據(jù)實際情況，按照專業(yè)流程制定編寫測量技術(shù)設(shè)計書。對測量成果的驗收工作一定要認(rèn)真細(xì)致，包括其數(shù)字化圖紙、計算資料、作業(yè)原圖等等，并將其成果歸檔，一旦發(fā)現(xiàn)不合格品立即執(zhí)行不合格品控制程序。其最后測量報告要求內(nèi)容必須細(xì)化，必要時候還應(yīng)該附有相應(yīng)的圖紙和附件。

（三）房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代化的信息技術(shù)的滲透到每個行業(yè)，房地產(chǎn)測繪行業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，使得其測繪信息成果被行業(yè)內(nèi)、行業(yè)監(jiān)管部門以及社會公眾所了解和熟悉，從而加強(qiáng)了相互之間的信息共同和交流，提高了測繪信息的可信度，使其更加透明。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立一方面可以規(guī)范在測繪過程中的操作流程，另一方面使得其測繪成果可以在各部門之間公開透明，相互監(jiān)督，提高測繪行業(yè)的業(yè)務(wù)水平，使其業(yè)務(wù)流程更加規(guī)范化，從而保證了房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量。此外，建立測繪資料成果信息管理系統(tǒng)應(yīng)該遵循其實用性、穩(wěn)定性以及資源共享性原則，并且堅持其功能設(shè)置與實際測繪管理需求相適應(yīng)。

（四）深化房地產(chǎn)測繪市場改革，

積極推進(jìn)房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展變革，離不開國家一系列相關(guān)的政策法規(guī)的指引，在一系列嚴(yán)密的政策法規(guī)的引導(dǎo)下，加強(qiáng)對房地產(chǎn)測繪行業(yè)的監(jiān)管，明確權(quán)責(zé)，測管分離，建立并完善質(zhì)量保證金制度，從而使得房地產(chǎn)測繪行業(yè)一步步的向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的方向前進(jìn)。

結(jié)束語：

綜上所述，我國現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)重要的地位，每個地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的參差不齊，決定著房產(chǎn)測繪業(yè)發(fā)展水平各異，雖然還存在著這樣那樣的問題，但是通過加強(qiáng)各項管理規(guī)章制度以及對房地產(chǎn)測繪人員專業(yè)技術(shù)水平的不斷提高，現(xiàn)代化設(shè)備的應(yīng)用等措施的施行，必然會大大提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理水平，使得更好的服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而提高我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務(wù)管理作為中心，而財務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時候，在這個基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關(guān)系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調(diào)查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

（二）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導(dǎo)致實際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉(zhuǎn)，也會影響到項目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

（三）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進(jìn)一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的風(fēng)險又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大。現(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

三、解決對策

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時候企業(yè)應(yīng)該及時地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應(yīng)該鼓勵員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

篇4

【論文摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實社會的變化和需求，尤其是我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全，而私人財產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產(chǎn)稅收的流失。同時目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費）種有10多個，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機(jī)構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費，建立拆遷補(bǔ)償費列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動，對促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時，應(yīng)做好以下工作：第一，實行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點、交叉稽查。

4、實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時對稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實現(xiàn)共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產(chǎn)發(fā)票。

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篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè)財務(wù)管理 措施探討

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財務(wù)風(fēng)險，然而這些風(fēng)險也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

通過對我國大中小型的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的問題是多種多樣的，總結(jié)起來主要包括如下幾點：

(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時也會使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現(xiàn)了紕漏，就會面臨著支付的危機(jī)。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國家針對這一現(xiàn)狀采取了一定的補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。

(二)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎

我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項目的選擇時，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經(jīng)驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。而投資項目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對投資項目進(jìn)行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。

(三)資本回收的風(fēng)險較大

通過對房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現(xiàn)問題，那么也就意味著企業(yè)將會出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進(jìn)一步的加大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施

通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)管理方面的問題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結(jié)如下幾點措施和方法。

(一)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對其業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)時，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開發(fā)業(yè)務(wù)項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進(jìn)行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項的財務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。

(二)合理的管理和使用資金

作為財務(wù)管理的中心—資金，在對其進(jìn)行使用和安排時，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，對資金進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和使用，通過合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時間價值充分的發(fā)揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。

(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財務(wù)管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，還應(yīng)加大對財務(wù)人員其他專業(yè)知識和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財務(wù)人員不但應(yīng)該具備財務(wù)管理方面的知識，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。

三、結(jié)束語

總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財務(wù)管理的風(fēng)險防范、財務(wù)控制制度，以及對財務(wù)體系的完善和改進(jìn)，從而提高企業(yè)財務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險的能力等。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施等進(jìn)行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅平中,羅勇,熊敏.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動稅務(wù).籌劃思維與方法[J].特區(qū)財會.2005

[2](美)羅伯特·格里斯沃爾德著.房地產(chǎn)投資管理[J].北京燕清聯(lián)合傳媒管理咨詢中心譯.機(jī)械工業(yè)出版社,2004

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；人事管理；人力資源

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)越來越壯大，而對于加強(qiáng)這個行業(yè)的企業(yè)人事管理則尤為重要，有利于整個企業(yè)的人力資源的整合，獲得長期的生存，抓住良好的機(jī)遇，持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展。在解決人事管理中會或多或少的出現(xiàn)一些問題，我們將做好萬全的對策，使企業(yè)的利益最大化。本文首先對當(dāng)前時期下房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性進(jìn)行了分析，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的現(xiàn)狀，最后對房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的具體對策進(jìn)行了詳細(xì)地闡述，旨在為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人事管理提供一定的借鑒與參考。

一、人事管理的重要性

在社會發(fā)展迅速的今天，人事活動變得尤為復(fù)雜，人事管理的功能就會得到擴(kuò)充和延展，這需要管理者們在工作實踐中得以實現(xiàn)。企業(yè)之間競爭，其實質(zhì)是人才的競爭，人才上占優(yōu)勢才能在市場中占優(yōu)勢，人力資源的管理就成為企業(yè)中重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)的管理層以及管理者對于人才要進(jìn)行合理的管理，才能夠使企業(yè)的效率達(dá)到最大化，才能夠充分利用人的潛力，使公司充滿新鮮活力。人事管理肩負(fù)著企業(yè)重大的使命，通過人事優(yōu)化配置管理，企業(yè)的經(jīng)營效益，優(yōu)化配置，達(dá)到人盡其才，物盡其用，并進(jìn)行一系列特定的管理活動，這些活動是人事管理的功能。在相互競爭的當(dāng)今社會，人事管理的主要目標(biāo)是為實現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)提供合適的人才，需進(jìn)一步加大人事部人事制度改革的力度，建立人才檔案，用人機(jī)制要靈活，為企業(yè)選擇優(yōu)秀人才創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。人事管理部門應(yīng)發(fā)揮激勵作用，關(guān)心和改善員工的生活環(huán)境，使大家都能工作心情舒暢，無后顧之憂，才能使人的內(nèi)在潛力發(fā)揮到最佳狀態(tài)，形成真誠、理解、合作、團(tuán)結(jié)的氛圍[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的現(xiàn)狀

基于如上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性的分析可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)人事管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理之中，必不可少，且對房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理具有十分重要的作用與意義。在對房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的重要性進(jìn)行分析的同時，還應(yīng)對其發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，具體表現(xiàn)為如下幾個方面的內(nèi)容：

2.1激勵方面

在激勵方面，總體上缺乏激勵的策略和措施，沒能形成相應(yīng)的制度，或是有相應(yīng)的制度不能夠很好的實施；缺乏激勵的方式和手段，有的時候激勵的手段不能夠很好的表現(xiàn)，力度也缺乏；沒有靈活的激勵體制，考核方法也不夠科學(xué)，甚至是不夠公平公正。

2.2績效管理方面

一是缺乏系統(tǒng)的績效約束制度和績效目標(biāo)，所以導(dǎo)致業(yè)績和效率都不夠達(dá)到理想的目標(biāo)，組織績效與員工績效分離，使公司運行受到阻礙。二是員工考核與實際考核相脫節(jié)，沒有建立科學(xué)的考核系統(tǒng)。三是績效考核模糊、透明度不高、不夠確切，隨意性強(qiáng)[2]。

2.3約束方面

一是約束和激勵不能協(xié)調(diào)到位，重激勵輕約束，或無約束。二是約束不到位，體制不健全，不夠完善，導(dǎo)致約束的規(guī)范不夠明確。三是沒有建立經(jīng)營者的信譽制度，導(dǎo)致企業(yè)沒有危機(jī)感。四是重違法違紀(jì)責(zé)任，而輕經(jīng)營成果責(zé)任。

三、房地產(chǎn)企業(yè)人事管理的策略

3.1以人為本，提高自身素質(zhì)[3]

人事干部要具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)識、經(jīng)濟(jì)管理意識和新的觀念。他們必須有理想、有經(jīng)驗、有實踐，有管理人事的能力。在專業(yè)知識的基礎(chǔ)上，以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，追求真才實學(xué)，不斷的摸索管理經(jīng)驗，更新知識，尋求新的管理方法，從而以人為中心，建立科學(xué)的企業(yè)人事管理制度。人事干部不僅懂得管理人力資源，還要熟悉經(jīng)濟(jì)，更要學(xué)會經(jīng)濟(jì)管理工作。在管理的過程中，還要提升自身的品行，提高自身的管理素質(zhì)，有一個良好的工作作風(fēng)。做到率先規(guī)范工作態(tài)度，剛正不阿，不求名利、工作起來才能有說服力、號召力、凝聚力。

3.2建立適合市場的人才庫，實現(xiàn)人事管理的信息化

現(xiàn)代的管理應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)的管理模式，進(jìn)行科學(xué)的轉(zhuǎn)換與改革，對人才的管理應(yīng)轉(zhuǎn)為對人力資源的管理和整合分配，以使企業(yè)效益達(dá)到最優(yōu)化。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該根據(jù)本行業(yè)的市場需要，充分利用現(xiàn)有社會資源和企業(yè)自身優(yōu)勢，進(jìn)行招聘、引進(jìn)、選拔各類人才。然后通過信息分析、儲存的方法將這些人力資源以數(shù)據(jù)的形式建立人才管理的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)人事管理的信息化。對在職人員建立人事檔案、考核情況、工作業(yè)績以及個人素質(zhì)、職業(yè)道德、工作表現(xiàn)、家庭狀況、身體狀況等問題一并記錄在內(nèi)[4]。隨時了解這些人才的狀況，以便公司能夠明確的用人。

3.3建立有效的激勵制度

建立有效的獎勵制度能夠更有效的、更直接的激勵員工的進(jìn)取心，從而提高他們的主動性和創(chuàng)造性。傳統(tǒng)的獎勵機(jī)制太過于單一，無法滿足現(xiàn)狀的需求，應(yīng)該實現(xiàn)多種方式結(jié)合的激勵方式，并明確激勵體制，使獎勵能夠有所依附，做到公平公正，更好的發(fā)揮個人的潛能。根據(jù)企業(yè)和經(jīng)營的目標(biāo)，使學(xué)有所用，適其所長[5]。

3.4建立培育人才的機(jī)制

建立人才的培訓(xùn)基地，能夠不斷的提高職工的專業(yè)知識和水平業(yè)務(wù)，注重人才的開發(fā)與培訓(xùn)，建立平等的競爭平臺，形成優(yōu)勝劣汰的工作環(huán)境，才能適應(yīng)市場日漸變化的環(huán)境，促進(jìn)員工的積極性。新進(jìn)人員進(jìn)入企業(yè)的前兩周，系統(tǒng)化的培訓(xùn)可以快速提高效能，減少挫折與不必要的摸索。根據(jù)企業(yè)的核心競爭力來采取適合的培訓(xùn)方式和內(nèi)容，提高中層主管的職業(yè)化能力，促使企業(yè)提高競爭力。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和工作任務(wù)，進(jìn)行合理配置組合，同時有計劃地進(jìn)行工作更新，給予更富有挑戰(zhàn)性工作以激發(fā)員工的潛能和工作熱情。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的人事管理應(yīng)與其它的企業(yè)管理一樣，轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)的模式形成新型的管理模式，建立人才的數(shù)據(jù)化管理，合理的分配整合人力資源。管理干部也應(yīng)該提高自身的管理水平和專業(yè)知識，不斷的探索更好的管理辦法，使企業(yè)的效益和業(yè)績達(dá)到最佳，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中占有優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

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[3]黎亮 .工商管理專業(yè)案例教學(xué)方法探析[M]-中國科教創(chuàng)新導(dǎo)刊2008（25）

[4]黃玲 .探討工商管理類課程教學(xué)方法[M]-企業(yè)導(dǎo)報2010（12）

[5]吳克嬋 .淺談合格的人事管理工作者應(yīng)具備的素質(zhì)和能力[M]遼寧師專學(xué)報：社會科學(xué)版2011（4）

篇7

關(guān)鍵詞：房屋租賃管理；房屋租賃市場；措施

一、房屋租賃管理力度不足

（一）房屋租賃管理的立法滯后，可操作性不強(qiáng)，執(zhí)行力不夠

隨著市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展發(fā)展，我國的房屋租賃市場也有迅速發(fā)展，但在這種新發(fā)展中不斷的有新問題新情況出現(xiàn)，而相應(yīng)的法律、法規(guī)卻沒有很好的與之銜接，出臺的法律、法規(guī)存在一定的滯后性。雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》都對房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，各地方管理部門的執(zhí)行力度不統(tǒng)一，也沒有及時出臺房屋租賃管理細(xì)則。而立法工作的滯后，給房屋租賃管理工作帶來了入手的難題。

（二）房屋租賃管理體系不完備

目前我國在房屋租賃管理方面還沒有一套完整體系出現(xiàn)，例如日常管理不到位，對管理對象的信息采集不到位，管理責(zé)任落實不到位等，因此統(tǒng)一化、專業(yè)化的房屋租賃管理模式勢在必行。

（三）房屋租賃市場缺乏政府指導(dǎo)價格

目前各地方房屋租賃信息零散、失真和信息的不對稱問題突出，作為市場的管理者，政府部門應(yīng)當(dāng)適時房屋租賃價格指數(shù)，進(jìn)行租金價格指導(dǎo)，引導(dǎo)房屋租賃市場理性發(fā)展，抑制投機(jī)者炒作市場，指導(dǎo)價格的出臺不但能為廣大具有租賃需求的企業(yè)和群眾提供參照標(biāo)準(zhǔn)，避免由于價格混亂帶來不必要的糾紛，還能有效保護(hù)了租賃雙方的交易價格權(quán)益。

（四）房屋租賃登記備案率明顯偏低

當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，應(yīng)當(dāng)及時到房產(chǎn)部門登記備案，但實際上很少有人會主動辦理，究其根源是缺失管理部門聯(lián)動，強(qiáng)制備案的力度不夠，在市場上往往會存在一些房主為了躲避政府的管理，便沒有到指定的管理部門辦理相關(guān)的登記手續(xù)，這就會導(dǎo)致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能隨行就市，最終損害到承租者的利益。

（五）對于房屋中介的監(jiān)管不夠

在房屋租賃市場中，許多當(dāng)事人通過中介簽訂房屋租賃合同，而許多中介沒有合法的經(jīng)營手續(xù)，同時沒有在房產(chǎn)部門備案，對于雙方簽訂的合同并不能提供法律上保障，沒有處理當(dāng)事人因為合同產(chǎn)生糾紛的能力。不能站在公共利益的角度真正為雙方當(dāng)事人的利益考慮，只能為其自身利益，急于促成交易，收取傭金。

二、加強(qiáng)管理措施，創(chuàng)新管理工作模式

（一）健全房屋租賃市場有關(guān)政策法規(guī)

首先，關(guān)于房屋租賃管理的相關(guān)政策法規(guī)存在一定的矛盾與沖突。需要盡快的對這些矛盾及沖突進(jìn)行消除，以避免在執(zhí)行法律的過程中出現(xiàn)不必要的糾紛；另外關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租問題，需要盡快對其中涉及的問題進(jìn)行明確，比如說明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋不可轉(zhuǎn)租；雖然目前還不允許公租房轉(zhuǎn)租，但事實上仍存在大量的私自轉(zhuǎn)租的形式，都需要有相關(guān)的政策出臺，加以規(guī)范。

（二）強(qiáng)化信息化租賃管理體系的建立

運用科學(xué)技術(shù)手段來完善房屋租賃管理系統(tǒng)，目前，在我國應(yīng)有相對完善的房屋租賃管理系統(tǒng)出現(xiàn)。這個系統(tǒng)主要由房屋租賃合同管理、指導(dǎo)租金價格、統(tǒng)計報表、系統(tǒng)管理、房屋出租面積管理、房主信息管理等多方面共同構(gòu)成，不僅是登記、管理、查詢等各方面的有效結(jié)合，也是提高了房屋租賃管理中的工作效率。

（三）建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。房地產(chǎn)管理部門可以聘請有評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)定期出臺具有指導(dǎo)意義的租賃價格。它既為當(dāng)事人提供了一個合理的指導(dǎo)價格，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護(hù)了國家利益。

（四）確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，提高登記備案率，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。國家六部委辦局曾出臺相關(guān)文件，明確要求各個職能部位建立信息定期交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住證時，稅務(wù)部門在辦理稅務(wù)登記時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

（五）強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)層出不窮。其間，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低，一些誠信等級低的中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源信息套取中介費、任意提高傭金等違法行為不斷發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強(qiáng)化對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時，扶持一批服務(wù)規(guī)范、運作良好、誠信度高的中介機(jī)構(gòu)，一方面要建立中介機(jī)構(gòu)誠信等級，另一方面要嚴(yán)厲打擊黑中介，為群眾營造一個優(yōu)良的交易環(huán)境。

篇8

關(guān)鍵詞：全過程；房地產(chǎn)；成本控制；管理

Abstract:： Nowadays, the soaring prices, prices will gradually increase, but the real estate industry is by original profiteering industry gradually become low margin industry. Increase in raw material costs, labor costs rise and the design requirements are increasingly high, a company needs to do is the best to gain more interests on the basis of cost control, thus strengthening the whole process management to set up the key factors to control the cost.

Keywords: real estate; the whole process; cost control; management

中圖分類號：[TU-9] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

引言：房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入2013年之后受到了更多的限制，國家逐漸制定人民買房的條件，百姓承受房價的能力也達(dá)到了一定的極限市場趨于飽和狀態(tài)，在雙重的困難下房地產(chǎn)行業(yè)如何能夠盈利甚至保持持續(xù)飄紅是如今面臨的最大問題。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)以及售后等工作的全過程管理是突破瓶頸的缺口，本文從現(xiàn)狀、重要性和具體的策略方面來自習(xí)討論關(guān)于加強(qiáng)全過程管理對于房地產(chǎn)成本的作用。

一．房地產(chǎn)成本管理控制現(xiàn)狀

（一）管理意識薄弱

一直到現(xiàn)在老百姓的表現(xiàn)來看都能證明在大家的意識里房地產(chǎn)是一個利潤豐厚的行業(yè)，這些人也包括企業(yè)的管理者。企業(yè)管理者普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)利潤優(yōu)厚，他們會更加注重公司內(nèi)部成本的計算，然而對于原料采購的成本和建成后房屋銷售以及維護(hù)等成本沒有合理的計算，這就使得企業(yè)的管理鏈條形成了中斷，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)的管理無法形成系統(tǒng)的完整的管理模式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)制造的產(chǎn)品具有穩(wěn)定性好，周期長的特點，這也是管理者不能很好的控制成本的一個原因。因為管理層面無法控制好成本，所以企業(yè)很難適應(yīng)市場也就達(dá)不到控制好成本的要求。

（二）缺乏資金管理的手段以及方式

流動資金充足是每一個企業(yè)想要生存和發(fā)展最重要的背景條件，對于房地產(chǎn)來說資金就更是如同動脈對人的重要性的關(guān)鍵所在，然而對于資金，如今大多的房地產(chǎn)公司普遍管理水平比較低下并且沒有對資金的計劃性。

當(dāng)下許多公司在面臨項目開展的時候只是單純的測算成本，然而對資金的測算十分馬虎甚至于沒有這方面的測算。然而正是因為資金測算具有十分重要的作用，假若在工程進(jìn)行中不斷的進(jìn)行調(diào)整那么不僅會影響其他環(huán)節(jié)的有效進(jìn)行，也會增加了管理上的難度，甚至一時周轉(zhuǎn)不靈會影響整個工期甚至整個企業(yè)。

二．做好房地產(chǎn)成本控制的意義

（一）做好成本控制有助于企業(yè)的生存和發(fā)展

進(jìn)入社會主義市場經(jīng)濟(jì)之后市場的競爭力逐漸增強(qiáng)，任何企業(yè)都不能逃脫市場競爭的環(huán)境，只有在競爭中脫穎而出才能謀求今后的發(fā)展?？刂瞥杀揪褪强刂破髽I(yè)的支出，只有收支平衡才能夠使得企業(yè)更好的生存下去，節(jié)約支出企業(yè)才能夠有更多的積累資金，才能更好的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）控制成本是市場競爭成功的關(guān)鍵

如今房地產(chǎn)業(yè)的勢頭一年比一年迅猛，更多人看到了商機(jī)開始投入到房地產(chǎn)開發(fā)的項目之中，所以各個企業(yè)之間的競爭逐年激烈。在競標(biāo)的時候一個企業(yè)取勝的關(guān)鍵就是低成本高質(zhì)量，其難度可想而知，然而只有控制好成本才能在競爭中立于不敗之地。

（三）有效提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平

針對房地產(chǎn)企業(yè)管理，有效的成本控制是保證企業(yè)盈利的關(guān)鍵同時也能夠提高和改進(jìn)企業(yè)其他方面的管理工作。成本指標(biāo)的高低直接關(guān)系到企業(yè)中各項工作的好壞，可見其具有較高的綜合性。開展成本控制，對生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、物資管理和勞動管理等管理工

作有很好的促進(jìn)作用，能使企業(yè)的經(jīng)營管理水平提高，綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實行成本控制是非常有必要的。

三．如何加強(qiáng)全過程管理做好成本控制

了解了房地產(chǎn)成本控制的重要性之后如何良好的控制房地產(chǎn)成本成了關(guān)鍵，這就需要對管理進(jìn)行全過程管理，從項目籌劃階段、設(shè)計階段以及施工和結(jié)算階段都進(jìn)行管理才能夠有效的控制成本：

（一）項目設(shè)計階段的成本控制

經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)成本的總量百分之八十以上在項目的設(shè)計階段確立下來，所以說設(shè)計階段是控制項目成本最關(guān)鍵的階段，這個時期對成本的估算影響到了工程中的工期、建成后的質(zhì)量以及整個工程的造價和收益。

1.限額設(shè)計

在設(shè)定總資金之后應(yīng)該明確的規(guī)定各環(huán)節(jié)的資金運用上限，也就是各環(huán)節(jié)的限額，規(guī)定之后不得超出。只有將每個環(huán)節(jié)都控制在預(yù)估成本之內(nèi)才能保證總成本不至于超出預(yù)算，才能夠達(dá)到控制總成本的效果。

2.優(yōu)化設(shè)計方案

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計方案不應(yīng)該僅僅考慮到美觀、牢固等方面，應(yīng)該同時兼顧經(jīng)濟(jì)層面的條件，每個項目都應(yīng)該優(yōu)化設(shè)計方案從而達(dá)到優(yōu)化配置的目的。綜合分析項目中結(jié)構(gòu)、戶型。功能劃分以及布局等多方面的考量從眾多的方案中選擇最佳方案，才能在滿足預(yù)期房產(chǎn)功能的要求之下盡量控制成本。

3.加強(qiáng)設(shè)計圖紙的審核力度

每次工程項目施工之前都會先進(jìn)行方案設(shè)計，之后會將想法繪制在圖紙上，因此圖紙是工程的開端也是最容易修改的環(huán)節(jié)，在圖紙上修改能夠減少花費的數(shù)額從根本上控制成本。因此企業(yè)應(yīng)該加大對圖紙的審核力度，在投入實際工作之前，投入工作人員對圖紙設(shè)計方案進(jìn)行嚴(yán)格的考量，盡早解決可能會出現(xiàn)的問題，這樣能夠有效的減少無用成本，減少總投資量保證成本的最低能耗。

（二）項目施工階段成本控制

1.管理合同化，工程安全化

施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時，對于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

2.工程變更靈活化，洽商效率化

在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計

劃變更和工程項目變更。開發(fā)單位是控制變更的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以開發(fā)單位應(yīng)該建立相應(yīng)的工程簽證管理制度，以明確工程部門和預(yù)算部門以及有關(guān)人員的權(quán)利和具體分工，這樣能夠有效的控制虛假簽證的發(fā)生同時能夠保證簽證的質(zhì)量。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性。同時，應(yīng)該盡量將對于簽證的描述客觀準(zhǔn)確，發(fā)放后要充分同合同相協(xié)調(diào)，進(jìn)行及時的處理，加強(qiáng)審核力度也是非常重要的一點，只有國家有關(guān)規(guī)定的經(jīng)辦人員嚴(yán)格按照制度辦事，才能夠保證這項制度不是空談。

在企業(yè)有良好的應(yīng)對簽證出現(xiàn)緊急情況的變更手段之前應(yīng)該盡量減少簽證的發(fā)生，每個企業(yè)都應(yīng)該具備一定的預(yù)見性。對于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。同時管理預(yù)算的人員應(yīng)該充分收集市場情報，將建材的價格等行情進(jìn)行整合，及時的進(jìn)入市場了解最新的市場價格，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)控制下的今天，市場的價格就是企業(yè)價格的風(fēng)向標(biāo)和指明燈，不了解現(xiàn)行市場價格就無法對工程的成本和造價做出正確的估量。

（三）項目結(jié)算階段成本控制

在工程竣工之后，企業(yè)會根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)對整個工程進(jìn)行工程估價，項目成本控制中心也會進(jìn)行工程成本的管理和分析。因為房地產(chǎn)公司將成本控制由片面的部分的變成貫穿始終的工作，在做好每個階段的項目管理之后結(jié)算階段也不能落后，應(yīng)該做好審核工作才能真正的控制好整個項目的成本。

結(jié)論：針對于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本是企業(yè)立業(yè)的關(guān)鍵所在，所以貫穿始終的成本控制是增強(qiáng)企業(yè)生命力和競爭力最好的手段，通過分析和思考企業(yè)應(yīng)該從全局出發(fā)不放過每一個細(xì)節(jié)，做好全過程管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 許遠(yuǎn)明、袁宗峰、徐鵬鵬 論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理[J]；科技創(chuàng)新導(dǎo)報；2007年35期

篇9

近幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展很快，對于改變城市面貌，完善城市功能，促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。為鞏固發(fā)展業(yè)已取得的成果，進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，嚴(yán)格控制新批項目，對已審批及在建項目搞好服務(wù)和監(jiān)督，采取有力措施防止建設(shè)用地閑置，杜絕半截子工程。為此，特作如下通知：

一、嚴(yán)格控制項目辦理前期手續(xù)的期限。凡已獲得《中標(biāo)通知書》的開發(fā)建設(shè)項目，項目單位必須自簽發(fā)《中標(biāo)通知書》之日起1個月內(nèi)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4個月內(nèi)簽訂土地使用合同，取得建設(shè)用地批復(fù)和《國有土地使用證》；6個月內(nèi)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（大型公建項目可放寬到8個月）。逾期不辦的，《中標(biāo)通知書》即行失效，開發(fā)建設(shè)項目自動撤銷，所繳納的定金不再退回。

二、堅決制止無端閑置建設(shè)用地，防止國有資產(chǎn)效益流失。凡已辦結(jié)前期手續(xù)的開發(fā)建設(shè)項目，項目單位要及時動工開發(fā)建設(shè)，對違者要追究違約責(zé)任。對長期閑置土地的，作以下處理：自簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起滿1年未動工開發(fā)的，按土地使用權(quán)出讓金總額的20％征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。

三、已開工項目，除因不可抗力等客觀原因外，必須按期竣工?？⒐と掌谝浴堵募s保證書》的規(guī)定為準(zhǔn)。不能按期竣工的，應(yīng)在竣工日期3個月前向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出 延期竣工的申請，經(jīng)批準(zhǔn)同意延期竣工的，按批準(zhǔn)的竣工日期執(zhí)行，未獲批準(zhǔn)的仍按原竣工日期執(zhí)行。

篇10

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強(qiáng)。流云力jil生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動性強(qiáng)的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進(jìn)行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進(jìn)行追繳．切實加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。