導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

就重慶主城區(qū)而言，包括渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)（不含行政區(qū)劃分的北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)和雙橋區(qū)，也不討論在主城區(qū)地域內(nèi)形成的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)）。其中以渝中區(qū)的解放碑作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，是重慶市民購(gòu)物的首選之地，而其它區(qū)域的商業(yè)發(fā)展極為不足。在傳統(tǒng)習(xí)慣上，市民到解放碑去稱為“進(jìn)城”，至今老重慶人還沿用這一習(xí)慣稱謂。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各個(gè)區(qū)域的商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，特別是各個(gè)區(qū)域步行街的興起，重慶商業(yè)地產(chǎn)的初步格局形成。以渝中區(qū)解放碑為頂級(jí)商圈，江北區(qū)觀音橋、沙坪壩區(qū)域、南岸區(qū)南坪、九龍坡區(qū)楊家坪四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心都各成氣候。

現(xiàn)階段重慶城市發(fā)展進(jìn)程中，商業(yè)步行街的建設(shè)，極大地推動(dòng)了主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，步行街成了重慶商業(yè)的“救世主”。解放碑最先修建了步行街，圍繞解放碑中心形成的步行街，顯得大氣而繁華，極大地提升了重慶商業(yè)中心的商業(yè)品質(zhì)。隨著解放碑商業(yè)步行街修建的示范效應(yīng)，市內(nèi)各區(qū)也紛紛效仿，從而有了沙坪壩、楊家坪、南坪和觀音橋的步行街，而南坪和觀音橋步行街的后續(xù)工程還將進(jìn)一步擴(kuò)大步行街的規(guī)模。隨著一個(gè)個(gè)步行街的形成，各個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，商業(yè)設(shè)施增多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，各個(gè)區(qū)域的居民摒棄了購(gòu)物必到解放碑的傳統(tǒng)。同時(shí)，隨著各個(gè)區(qū)域的商業(yè)重新布局，也刷新了重慶零售業(yè)的新紀(jì)錄，步行街及其周邊區(qū)域地產(chǎn)物業(yè)迅速升值，帶動(dòng)了重慶城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

雖然重慶主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是商業(yè)步行街的建設(shè)使得城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)上了一個(gè)臺(tái)階，但是隨著城市建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各個(gè)區(qū)域步行街的商業(yè)模式和城市建設(shè)的發(fā)展模式其自身的不足和缺陷也逐漸表現(xiàn)和暴露出來。同時(shí)，形成步行街熱的前提條件和區(qū)域環(huán)境正在有所改變。隨著城市交通道路的擴(kuò)建，周邊區(qū)域環(huán)境的改善，再加上環(huán)線高速路通行納入年票制收費(fèi)的改革，形成了不少新的開發(fā)熱點(diǎn)，例如江北城建設(shè)，南岸茶園新城區(qū)的開發(fā)等，重慶的城市發(fā)展空間被大大拓展；而汽車工業(yè)的飛速發(fā)展，汽車價(jià)格不斷下降，城市市民汽車擁有量迅速增加，這些變化正不斷改變著人們的生活方式。在這樣的情況下，重慶城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就要跟上城市的發(fā)展步伐，特別是在新興的大型住宅區(qū)，要完善商業(yè)的功能配套，真正滿足消費(fèi)者的需求，商業(yè)零售業(yè)只有做到方便消費(fèi)者的購(gòu)物需求，才能生存和興旺。

伴隨著各個(gè)商業(yè)零售巨頭在各個(gè)區(qū)域大規(guī)模的圈地布點(diǎn)，重慶主城區(qū)內(nèi)五個(gè)商圈的商場(chǎng)容量已日趨飽和，新的商業(yè)形態(tài)和商家已很難在這些商圈內(nèi)找到零售市場(chǎng)的空白和興奮點(diǎn)。今后幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)將怎樣哪？

社區(qū)商業(yè)將有較大的發(fā)展空間

由于重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展和沿海城市相比相對(duì)滯后，商業(yè)機(jī)會(huì)較少，市民閑暇時(shí)間較多，就會(huì)有較多的時(shí)間用于采購(gòu)食品和日常用品。隨著西部大開發(fā)的浪潮，作為西部重鎮(zhèn)的重慶直轄市，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民的生活節(jié)奏加快，消費(fèi)者會(huì)越來越多地考慮商業(yè)消費(fèi)的出行成本和時(shí)間，各個(gè)區(qū)域商圈內(nèi)的食品和日常用品的消費(fèi)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到居家附近；特別是在大型居住區(qū)周邊，這樣的需求會(huì)逐漸增大。同時(shí)由于五大區(qū)域各個(gè)商圈容量趨向飽和，新的零售超市將向各大型社區(qū)滲透。與重慶市毗鄰的成都作為對(duì)比，例如新開業(yè)的家樂福光華店，這間店面每天的營(yíng)業(yè)額已超過100多萬元。由于該店面緊靠幾個(gè)居住小區(qū)，消費(fèi)者可把購(gòu)物車直接推到小區(qū)樓下，由小區(qū)物管的服務(wù)人員收回，這樣，對(duì)于消費(fèi)者來說，免去了購(gòu)物的麻煩和辛勞，其商業(yè)模式自然受到青睞。而反思重慶的商業(yè)零售服務(wù)，消費(fèi)者購(gòu)物后卻不得不提著大包小包的商品輾轉(zhuǎn)回家。可見重慶的商業(yè)服務(wù)還大有挖掘的潛力，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是未來必然趨勢(shì)。在新的居住社區(qū)，將會(huì)出現(xiàn)與其社區(qū)定位相匹配的，為社區(qū)內(nèi)業(yè)主服務(wù)，同時(shí)又能吸引其它區(qū)域消費(fèi)者的特色商業(yè)中心、大型超市和賣場(chǎng)等。

交通便捷配套合理的商業(yè)設(shè)施將備受追捧

隨著重慶城市交通的發(fā)展，再加上主城區(qū)所有路橋及環(huán)線高速路通行都納入了年票制，私家車逐漸增多，市民對(duì)于交通便捷配套合理的商業(yè)設(shè)施會(huì)更多地關(guān)注。同樣以成都為例，成都的商家把目光投向了車流和人流量大的二環(huán)路沿線，若從成都二環(huán)路南二段開始向西行走，差不多每隔1.5公里，就會(huì)有一家新開業(yè)的大型連鎖店和超市，這就是2003年在成都出現(xiàn)的城西南高尚社區(qū)購(gòu)物長(zhǎng)廊。這些商家由家樂福、麥德龍、Pricemart、伊藤洋華堂、好又多等國(guó)際連鎖品牌為主力店，再加上餐飲娛樂和精品服飾店等，形成大規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而每個(gè)商家之間又保持了合理的競(jìng)爭(zhēng)距離，因此生意都還不錯(cuò)。在商業(yè)設(shè)施中尤其是餐飲業(yè)，口岸已經(jīng)不是決定性的因素，有時(shí)，車位對(duì)中高檔餐飲的重要性還超過了口岸。離開傳統(tǒng)中心口岸的重慶南岸濱江路餐飲一條街，由于具有觀景特色，加上交通便捷，建成后就迅速興旺起來，這是一個(gè)很能說明問題的例子。

方便消費(fèi)者的扇頁式步行街將成為商業(yè)地產(chǎn)的新熱點(diǎn)

由于重慶城就是“山城”，和其它城市相比，重慶城市市政建設(shè)的成本高昂，交通道路少，擴(kuò)建困難。修建商業(yè)步行街雖然給城市建設(shè)和零售商業(yè)的發(fā)展帶來了新的亮點(diǎn)，但同時(shí)也要看到，大型商業(yè)步行街的建造也給城市道路交通和市民生活帶來了諸多不便。沙坪壩三峽廣場(chǎng)修建之后，在重慶一中和南開中學(xué)到沙坪壩轉(zhuǎn)盤路段由于人流量和車流量大，道路狹窄，人車擁堵不堪，極易發(fā)生交通事故，事實(shí)上在2003年下半年在立洋百貨附近就發(fā)生過一起惡通事故。在九龍坡區(qū)楊家坪中心轉(zhuǎn)盤建成的大型商業(yè)步行街，雖然給市民購(gòu)物休閑提供了一個(gè)廣闊的場(chǎng)所，但是不少普通市民乘車卻要穿過長(zhǎng)達(dá)半公里的步行街，給百姓出行帶來了不便。

目前，由于重慶私家車擁有率低，市民出行主要靠公共交通和步行，因此步行街式的商業(yè)模式從習(xí)慣上能還能被本地市民接受。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和沿海大城市，消費(fèi)者卻希望從停車位到商場(chǎng)的步行距離越短越好，而重慶消費(fèi)者到步行街購(gòu)物卻要步行較長(zhǎng)的路段。隨著重慶市民生活水平的提高，生活節(jié)奏加快，市民到步行街購(gòu)物的消費(fèi)需求會(huì)有所減弱。因此，未來步行街的發(fā)展將會(huì)有所變化，現(xiàn)在的修建的步行街呈餅狀式和大型化，其商業(yè)設(shè)施也盤踞在步行街中心區(qū)域，今后步行街的發(fā)展應(yīng)該更多地強(qiáng)調(diào)各區(qū)域商業(yè)功能，可以采取扇頁式步行街的模式，如南坪步行街的后續(xù)工程，就應(yīng)該沿用這樣的思路。

重慶輕軌竣工后可能會(huì)使現(xiàn)有的商家重新洗牌

篇2

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式 現(xiàn)狀 問題 創(chuàng)新

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭。但是，從事物發(fā)展的兩面性上來說，任何事物的發(fā)展都存在著利、弊兩個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外。近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的諸多問題日益凸顯，已經(jīng)逐漸影響到了整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，比如說，招商乏力、經(jīng)營(yíng)不善、質(zhì)量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新展開探討，以期能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍├碚撋现С峙c幫助。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及存在的主要問題分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析

總的來說，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能夠用“起步晚，發(fā)展快”這一句話來概括。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)大約起步于2000年，至2003年以后進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，2005、2006這兩年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了第一個(gè)高峰期，但是，在這之后前期大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病漸漸顯露出來，由此也標(biāo)志著我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始進(jìn)入相對(duì)理性的發(fā)展時(shí)期?？v觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)之前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要采用了分割出售、租售結(jié)合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統(tǒng)商地產(chǎn)開發(fā)模式存在的問題

首先，分割出售模式致使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，很難實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理，這種模式最主要的弊病已經(jīng)為業(yè)內(nèi)人士所熟識(shí)，并且現(xiàn)在基本上已經(jīng)沒有開發(fā)單位再采取這樣的開發(fā)模式了。

其次，租售結(jié)合模式曾經(jīng)也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達(dá)集團(tuán)在南寧建設(shè)的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)就是采取的這種模式，并且它也是當(dāng)時(shí)南寧經(jīng)營(yíng)較好的眾多大型商業(yè)廣場(chǎng)之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發(fā)模式，雖然是由開發(fā)商掌握了產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)營(yíng)權(quán)，但最明顯的弊端在于這種模式對(duì)開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力都有著很高的要求，一旦后期經(jīng)營(yíng)不善，就會(huì)成為開發(fā)商的一大包袱。此外，這種經(jīng)營(yíng)模式屬于資金長(zhǎng)線運(yùn)作的模式，資金回籠的期限的較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，并不適于資金力量相對(duì)薄弱開發(fā)商操作。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新

（一）傳統(tǒng)模式不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的具體原因分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵(lì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，主動(dòng)降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求與相關(guān)條件，更多開發(fā)商基于地產(chǎn)開發(fā)巨額利潤(rùn)的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。然而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身是一項(xiàng)投資期限較長(zhǎng)、投資金額較大、風(fēng)險(xiǎn)比較高并且對(duì)于專業(yè)人才要求較高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如果開發(fā)商僅僅是基于迅速獲取高額利潤(rùn)的目的，全然不顧開發(fā)與后期經(jīng)營(yíng)的相互結(jié)合，顯然是不科學(xué)、不理性的；這也是當(dāng)前眾多商場(chǎng)出現(xiàn)招商乏力、經(jīng)營(yíng)困難的主要原因之一，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了相對(duì)理性的發(fā)展階段，這些模式自然將不再適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需求了。

（二）只租不售模式在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取“只租不售”的模式將更加有利于項(xiàng)目的總體規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理及資源整合。從商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)際開發(fā)慣例上來說，很多實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商都是采取“只租不售”的開發(fā)模式，并在后期的經(jīng)營(yíng)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一招商、實(shí)施統(tǒng)一管理，主要是以持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理來提升整體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)前，我國(guó)上海、杭州等地的諸多開發(fā)商都開始走回頭路，把曾經(jīng)賣出去的商鋪又回購(gòu)了回來，重整項(xiàng)目、再做運(yùn)營(yíng)；北京也有許多高端的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明確表示項(xiàng)目采取“只租不售”的開發(fā)模式。

（三）只租不售模式應(yīng)用到現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的創(chuàng)新與發(fā)展

只租不售的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對(duì)于開發(fā)商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業(yè)內(nèi)人士所關(guān)心的。以前地方政府在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，通常采取的是千人指標(biāo)進(jìn)行配套，并沒有詳盡考慮地方的實(shí)際市場(chǎng)需求，而有經(jīng)驗(yàn)的投資者主要是分析商業(yè)地產(chǎn)所在地的居民消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣等來決策是否實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展階段，地方政府的發(fā)展要求與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點(diǎn)扶持商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業(yè)地產(chǎn)融資確實(shí)尤為艱難。但是，從國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項(xiàng)目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的成功經(jīng)驗(yàn)，大力發(fā)展地產(chǎn)投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能解決資本市場(chǎng)資金閑置以及商業(yè)地產(chǎn)投資資金不足的問題，從而更好的帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速、平穩(wěn)的發(fā)展。

三、結(jié)語

總的來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新發(fā)展尚且算是一個(gè)較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場(chǎng)資本機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、當(dāng)?shù)鼐用竦鹊龋哉f這是一個(gè)綜合性比較強(qiáng)的項(xiàng)目，在房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性的發(fā)展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)營(yíng)利益，還需要我們諸多業(yè)內(nèi)人士及專業(yè)研究、學(xué)習(xí)人員的共同努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡鴻巖.商業(yè)地產(chǎn)或是開發(fā)商轉(zhuǎn)型機(jī)遇[J].城市開發(fā)，2010，（08）.

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；存在問題；解決策略

一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題

1.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于盲目

在很多人的眼里，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往被視為高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，這也是當(dāng)前全球范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大范圍上漲的重要因素，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了追求較高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，過于盲目地進(jìn)行追求不同的投資盈利模式，造成大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，甚至部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商誤以為只要蓋了房子就一定能夠獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而忽視了商業(yè)項(xiàng)目的可行性分析等環(huán)節(jié)，過于盲目。

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)普遍缺乏可行性研究環(huán)節(jié)，再加上忽視對(duì)上下游供應(yīng)商的供應(yīng)能力以及商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的研究與分析，過于依靠自身的主觀想象力決定是否進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。另外，“先開發(fā)后招商”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的大范圍應(yīng)用，造成商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)分布過于密集，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，規(guī)模大型化等鮮明問題產(chǎn)生。

2.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相脫節(jié)

通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的投資金額較為龐大，再加上需要較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)周期才能夠收回資金，目前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過于急功近利，不愿意投入太長(zhǎng)的資金回收周期，在房子剛剛蓋完之后，就開始急著出租或者出賣，而忽視了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在的真實(shí)價(jià)值。此外，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)存在嚴(yán)重脫節(jié)的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目驗(yàn)收后就立即按照建筑面積銷售，造成項(xiàng)目開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)問題存在。

3.商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)有待加強(qiáng)

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中尤其明顯。但是由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是最近幾年才得以迅速發(fā)展起來的，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的人才匱乏問題。其一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理員工素質(zhì)普遍較低，很大比例上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員屬于兼職人員，專業(yè)管理知識(shí)較為薄弱，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理意識(shí)也有待提升。其二，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員普遍缺乏自我提升意識(shí)，未能夠及時(shí)更新自身專業(yè)知識(shí)，難以滿足時(shí)展需求。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題解決策略分析

1.結(jié)合時(shí)展需求，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、高效發(fā)展，離不開時(shí)展需求，因而在制定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略時(shí)不可脫離當(dāng)前時(shí)展的實(shí)際需求，才能夠在實(shí)際發(fā)展過程中具有實(shí)際可操作性。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在著過于盲目擴(kuò)張的顯著問題，因而在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中應(yīng)該加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析建設(shè)，以確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際需求，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于健康的發(fā)展氛圍中。

（1）及時(shí)了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

在未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該基于互聯(lián)網(wǎng)、電視、廣播以及報(bào)紙等各種媒介更為高效、及時(shí)地了解社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，確保商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，避免受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的不利影響。

（2）制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略

制定科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中獲取更為有利的位置。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，科學(xué)、合理地制定發(fā)展戰(zhàn)略及其重要。在實(shí)際管理工作中，應(yīng)該結(jié)合社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、自身發(fā)展現(xiàn)狀以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀制定更為合理的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理

目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在開發(fā)與運(yùn)營(yíng)嚴(yán)重脫節(jié)等問題，不利于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高效發(fā)展。因而，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，重視后期運(yùn)營(yíng)管理就顯得非常重要。

（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)

目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過于單一，存在較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。因而，在未來的發(fā)展中應(yīng)該優(yōu)化自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)多元化發(fā)展，以持續(xù)提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升自身盈利空間。

（2）加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)管管理

優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，有助于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提升自身的品牌形象。因而，在未來的發(fā)展中，應(yīng)該通過加強(qiáng)物業(yè)管理，加強(qiáng)招商、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)渠道提升自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)該努力提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，為員工提供良好的工作環(huán)境及薪酬福利待遇，吸引更為優(yōu)秀的管理人員加入到公司的發(fā)展團(tuán)隊(duì)中，以切身提升公司經(jīng)濟(jì)管理團(tuán)隊(duì)力量。此外，在公司發(fā)展中，應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)力度，以有效地提升公司員工的專業(yè)素質(zhì)能力，為公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及運(yùn)維服務(wù)質(zhì)量提升等提供最為雄厚的人力資源保障。如果缺乏有效的培訓(xùn)資源，可以考慮與外界專業(yè)的培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)合作，提升公司內(nèi)訓(xùn)團(tuán)隊(duì)力量。

三、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否能夠得以健康、穩(wěn)健的發(fā)展，無論對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)于居民生活水平提升均有著關(guān)鍵性的作用。因而，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，應(yīng)該清晰地意識(shí)到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所存在的問題，并采取積極有效的解決策略，方能夠更好更快地推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郭學(xué)尚.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路初探[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（12）：105.

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；建議

近年來，隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位的凸顯，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)必將對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響?？v觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，它作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志與載體。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示：目前我國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)超過了8萬家。它所直接拉動(dòng)的就業(yè)人數(shù)為200萬人以上，如果再將物業(yè)管理、房屋中介等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也視為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的范疇，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所帶來的經(jīng)濟(jì)正拉動(dòng)作用更是不可忽視。而內(nèi)部控制作為有效防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，不僅影響到我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的健康和可持續(xù)發(fā)展，甚至影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展水平。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)仍面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展就必須做好內(nèi)部控制管理。雖然在社會(huì)各方面的監(jiān)督提醒下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作取得了一定的成績(jī)，但是仍存在一些問題。

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

針對(duì)我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀來看，還存在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的局面。首先，企業(yè)的管理層缺乏對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基本都是以民營(yíng)企業(yè)為主的。而這些民營(yíng)企業(yè)的管理者、領(lǐng)導(dǎo)者、決策者都是從包工頭、泥瓦匠的角色中蛻變出來的，他們的管理方式憑借的都是自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于內(nèi)部控制的重要作用認(rèn)識(shí)不足。其次，內(nèi)部人員素質(zhì)不高。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識(shí)到人力資源才是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保障。但是，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人員素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行能力差，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的力度不夠等問題。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層或員工出現(xiàn)貪污舞弊等行為將給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來人為的風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的平均壽命只有3.5年。究其原因，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)、缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估而造成的。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資本身就是一種對(duì)未來的預(yù)測(cè)而進(jìn)行的產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。但是，在投資經(jīng)營(yíng)過程中未來是不確定的，這也就決定了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。再加之商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額一般都比較高，資金的變現(xiàn)能力差、資金周轉(zhuǎn)周期慢等行業(yè)特點(diǎn)的存在更使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)充滿了變數(shù)。例如，金融危機(jī)的爆發(fā)、中央政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的宏觀調(diào)控等都增加了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀來看，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力較為薄弱，沒有將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)化、對(duì)現(xiàn)金流的控制也存在不到位的問題，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面還是以對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的防錯(cuò)、財(cái)務(wù)舞弊現(xiàn)象的糾正作為主要目的，目光短淺未能將企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理有機(jī)的融合在一起。

3.內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力

在實(shí)際生活中，我們經(jīng)常在新聞、網(wǎng)絡(luò)等媒體中聽到一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在為客戶辦理業(yè)務(wù)、采購(gòu)工程物資、銷售商品房、承包工程項(xiàng)目等業(yè)務(wù)時(shí)經(jīng)常舞弊、貪污、損公肥私、撈取回扣等，還有的工作人員利用職務(wù)之便挪用公款，這些經(jīng)濟(jì)案件的發(fā)生都是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行不到位導(dǎo)致的。雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定了內(nèi)部控制制度，但是，大部分都是為了應(yīng)付上級(jí)部門或者相關(guān)部門的檢查，制度上墻但是執(zhí)行力度較差。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度的不足使得很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在遇到具體問題時(shí)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者總是將很多制度性問題靈活化，將內(nèi)部控制的嚴(yán)肅性、剛性拋于腦后、置之不理。例如：有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的員工獎(jiǎng)懲制度經(jīng)常出現(xiàn)由于人情因素的而改變現(xiàn)象，最終引起其他員工的不滿、怨聲四起，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)容易出現(xiàn)無章可循的無序狀態(tài)。

二、完善我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)策

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何才能在這種內(nèi)外壓力的環(huán)境中立于不敗之地，就必須克服目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的各種問題，不斷創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)，更好的適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出的要求，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1.創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立并實(shí)施內(nèi)部控制的基本前提條件，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，必須構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先在企業(yè)管理層與普通員工中樹立現(xiàn)代企業(yè)的控制管理理念，強(qiáng)化他們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，無論是企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者，還是企業(yè)的管理人員，人人都必須樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，防止盲目的擴(kuò)張，避免為了追求業(yè)績(jī)而忽視風(fēng)險(xiǎn)的行為發(fā)生；其次加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)員工專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與提升?？梢越Y(jié)合目前我國(guó)正在開展的反腐倡廉等活動(dòng)，對(duì)于企業(yè)的管理層及決策層員工進(jìn)行廉潔自律、依法辦事的職業(yè)道德素養(yǎng)的培訓(xùn)；對(duì)普通員工定期對(duì)其進(jìn)行內(nèi)部控制專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。

2.不斷完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須從自身所處的實(shí)際環(huán)境出發(fā)，在企業(yè)內(nèi)部不斷構(gòu)建并完善全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并將風(fēng)險(xiǎn)管理體系視為企業(yè)內(nèi)部控制的主要內(nèi)容。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要對(duì)每一項(xiàng)投資項(xiàng)目都進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，要注意對(duì)企業(yè)的資金實(shí)行預(yù)算與集中管理。例如，由于目前我國(guó)各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自銀行，據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)90%的資金來源于銀行，這種單一的融資方式不僅大大增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，更是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)企業(yè)由于對(duì)銀行的過分依賴而增加了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以拓展其他融資渠道，如上市、信托融資等。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目較為復(fù)雜，并存在較多的應(yīng)付款項(xiàng)目，管理者很難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)每一個(gè)合同的全面監(jiān)控。因此，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)已經(jīng)審批的業(yè)務(wù)流程來申請(qǐng)資金計(jì)劃，對(duì)各項(xiàng)目設(shè)立禁止的條件與預(yù)警機(jī)制，當(dāng)合同的付款金額達(dá)到了80%～90%，那么預(yù)警機(jī)制將自動(dòng)提醒企業(yè)的管理者，同時(shí)加強(qiáng)審批制度的完善，力爭(zhēng)把風(fēng)險(xiǎn)控制在安全范圍。

3.不斷強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)與監(jiān)督管理職能

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制的一項(xiàng)最有效的策略，也是企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制漏洞并予以改進(jìn)的最佳選擇。因此，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督與管理，充分發(fā)揮其職能。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須注意在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視，保證其權(quán)威性與地位獨(dú)立性。特別是作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目施工招標(biāo)環(huán)節(jié)，是一個(gè)極易發(fā)生舞弊事件的環(huán)節(jié)，這就要求企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員在平時(shí)的工作中熟悉對(duì)照招標(biāo)條款，看是否在施工中嚴(yán)格遵照招標(biāo)流程進(jìn)行，是否存在不合理的改動(dòng)或者未經(jīng)授權(quán)，其書面評(píng)估意見是否與最終中標(biāo)結(jié)果一致等，如果存在不一致的情況一定要分析其真正的原因。

總之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，需要長(zhǎng)期的實(shí)踐與完善。面對(duì)來自各方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力與生存壓力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打地完善內(nèi)部控制，從觀念上轉(zhuǎn)變、在營(yíng)造內(nèi)部控制管理環(huán)境的同時(shí)提高內(nèi)部審計(jì)部門的監(jiān)管職能，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

中圖分類號(hào):F127

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000—8772（2015）10-0021-02

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)形式的一種，是消費(fèi)水平不斷提升的產(chǎn)物，商業(yè)與地產(chǎn)的融合，它成功駕馭了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車的兩駕——消費(fèi)和投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生了不小的作用。但商業(yè)地產(chǎn)具有投資額巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人們生活方式的改變，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2014年重慶商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展?fàn)顩r表現(xiàn)為甲級(jí)辦公樓更受租戶所青睞，商鋪購(gòu)物中心體驗(yàn)感增強(qiáng)。2014年重慶甲級(jí)辦公樓成交創(chuàng)歷年新高，達(dá)140，400平方米，同比增長(zhǎng)134.4%。強(qiáng)勁的需求使甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率從2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外，近幾年電商發(fā)展突飛猛進(jìn)給商業(yè)地產(chǎn)帶來了較大沖擊，但體檢式餐廳、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)發(fā)展較好。解放碑是重慶歷史最為悠久的商業(yè)中心，本文以重慶解放碑商業(yè)中心為研究對(duì)象，分析解放碑商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，并給出相應(yīng)的對(duì)策建議。

二、解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的條件

1.政策的影響

1999年左右，重慶開始提五個(gè)商圈的概念。步行街和商圈的概念促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)。近幾年，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)開始涌向中國(guó)，進(jìn)一步促使了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，加大了對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。據(jù)重慶市商圈建設(shè)工作會(huì)2012年的部署，重慶市計(jì)劃將建45個(gè)商圈，在這樣的部署下，重慶商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展熱潮。

2.城鎮(zhèn)化的影響

近幾年重慶市城鎮(zhèn)化速度較快，居西部第二，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村勞動(dòng)力及人口大量向城市轉(zhuǎn)移，消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，加之第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，促使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，其需求量將不斷增加，這就加快了重慶商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展。

三、解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）解放碑概況

解放碑是重慶著名的歷史最悠久的商業(yè)中心，是重慶游客必須要去的地方之一，而一些商界人士甚至將進(jìn)駐解放碑看作企業(yè)品牌形象與實(shí)力象征。解放碑商貿(mào)中心共有樓宇425幢，建筑面積459萬平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、大型商場(chǎng)多，為全國(guó)同類地區(qū)少有。解放碑CBD區(qū)域內(nèi)有各類企業(yè)機(jī)構(gòu)3000余戶，世界500強(qiáng)企業(yè)中，38家入駐解放碑CBD，47家在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)4482個(gè)，營(yíng)業(yè)面積共121萬平方米。其中，營(yíng)業(yè)面積超過5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。近百個(gè)金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所，同時(shí)還匯聚了超過500家餐飲賓館、休閑娛樂、信息中介等社會(huì)服務(wù)場(chǎng)所。解放碑CBD區(qū)域商鋪整體出租率達(dá)90%以上，特別是臨街鋪面的出租率幾乎達(dá)100%。

（二）解放碑商業(yè)地產(chǎn)存在問題

1．購(gòu)物中心同質(zhì)化

隨著其他新興商圈的崛起，重慶主城區(qū)當(dāng)前已營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心有27個(gè)，但缺少差異化特質(zhì)，出現(xiàn)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。多數(shù)購(gòu)物中心都以百貨、超市、電影院作為主力店，每個(gè)購(gòu)物中心幾乎都引進(jìn)同類品牌，商場(chǎng)也缺少特色，這為招商引資帶來了困難。怎樣走特色差異化路線，是解放碑商業(yè)中心應(yīng)該多考慮的問題。

2.電商的沖擊

當(dāng)前，幾乎任何的商品都可以在網(wǎng)上進(jìn)行交易，蘇寧、優(yōu)衣庫(kù)、周大福等各大品牌紛紛入駐電子商務(wù)平臺(tái)。2014年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模12.3萬億元，同比增長(zhǎng)21.3%，開始涉及各個(gè)商業(yè)領(lǐng)域，并顛覆了一些商業(yè)領(lǐng)域，這對(duì)傳統(tǒng)的銷售渠道產(chǎn)生了較大的影響，而作為商業(yè)銷售平臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)也受到了不小沖擊。電商低成本的運(yùn)作方式向商業(yè)地產(chǎn)高成本發(fā)起了挑戰(zhàn)，而消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，對(duì)購(gòu)物中心環(huán)境和體驗(yàn)功能的看重，更加說明傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營(yíng)模式急需改變。

3. 核心商圈與外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)系不暢

解放碑商業(yè)中心因樓宇的建設(shè)導(dǎo)致解放碑與較場(chǎng)口的商業(yè)斷層，使商圈人流動(dòng)線被割裂，核心商圈與外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)系不暢。

四、解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策及建議

（一）擴(kuò)容升級(jí)

解放碑的擴(kuò)容升級(jí)應(yīng)從以下幾方面入手：（1）商圈連接。通過商圈內(nèi)專業(yè)特色街的建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間的商業(yè)連接。（2）區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展。解放碑商業(yè)中心商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多，但布局比較分散。為較好的顯示各自的特色，可將整個(gè)解放碑商業(yè)中心按地理位置劃分成了四大板塊，以走高端奢侈路線為主的朝天門板塊，以走記憶路線為主、著重發(fā)展體驗(yàn)式消費(fèi)的臨江門板塊，以走潮流時(shí)尚娛樂路線為主較場(chǎng)口板塊，及走金融商務(wù)路線為主新華路板塊。

（二）走差異化路線

重慶主城區(qū)多數(shù)購(gòu)物中心在服務(wù)客群上出現(xiàn)了不同程度的重合，品牌組合的同質(zhì)化也大大降低了購(gòu)物中心的吸引力。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代人的生活、消費(fèi)習(xí)慣，建設(shè)具有特色的、差異化的符合現(xiàn)代人情感及心理需求的購(gòu)物中心。

（三）建設(shè)體驗(yàn)式購(gòu)物中心

在當(dāng)今社會(huì)人們生活、工作壓力越來越大的情況下，集休閑娛樂、優(yōu)良品位于一身的良好購(gòu)物環(huán)境會(huì)越來越受人們的追捧，建造一個(gè)好的體驗(yàn)式購(gòu)物中心，對(duì)吸引消費(fèi)者前來休閑、娛樂、駐留、購(gòu)物，具有重要作用。體驗(yàn)型購(gòu)物中心作為一個(gè)新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，將對(duì)抵抗電商的沖擊、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊博堯.商業(yè)地產(chǎn)定位及案例分析.大連理工大學(xué)碩士畢業(yè)論文.2013.

[2] 鐵媒體. 數(shù)讀2014年中國(guó)電商發(fā)展現(xiàn)狀：移動(dòng)購(gòu)物市場(chǎng)增速迅猛.2015.

[3] 贏商網(wǎng).“體驗(yàn)式”購(gòu)物中心模式解析及發(fā)展探討.

作者簡(jiǎn)介：龍梅（1986-），女，四川冕寧人，碩士研究生，助教，研究方向：工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)管理。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)　優(yōu)化　發(fā)展　趨勢(shì)探析

商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間較晚，相對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說還處于一個(gè)較新的范疇。商業(yè)地產(chǎn)概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)得到發(fā)展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國(guó)范圍延伸。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程當(dāng)中，筆者針對(duì)其發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展路徑和發(fā)展趨勢(shì)做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。

1.商業(yè)地產(chǎn)升溫的原因分析

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增速趨勢(shì)明顯，主要原因有以下幾點(diǎn)：

（1）城市化發(fā)展進(jìn)程加快，促使城市消費(fèi)人口增加、居民消費(fèi)水平不斷提升，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來講，發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。

第一，站在城市化發(fā)展的角度進(jìn)行分析，伴隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，很多城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向轉(zhuǎn)向商業(yè)，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區(qū)的開發(fā)作為城市發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)，也在不斷進(jìn)行著舊城的改造工程。CBD的建立、購(gòu)物廣場(chǎng)的興建、商業(yè)街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業(yè)地產(chǎn)，很多地方政府相繼出臺(tái)了一定的優(yōu)惠政策和扶持措施，使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)、健康地發(fā)展。

第二，站在居民消費(fèi)水平的角度進(jìn)行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費(fèi)方式也與從前有了明顯改變，無論是對(duì)休閑、娛樂、購(gòu)物，還是社會(huì)交往上的一些商業(yè)活動(dòng)，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經(jīng)對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的檔次、業(yè)態(tài)、品類、品牌、環(huán)境、服務(wù)等等諸多環(huán)節(jié)提出了更高要求，為商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展、品質(zhì)升級(jí)開啟了新的空間。

（2）住宅房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)開發(fā)商需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，很多已在發(fā)展戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型。從90年代中后期開始，我國(guó)住宅類房地產(chǎn)的年開發(fā)量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位和房?jī)r(jià)上漲等問題愈發(fā)明顯。國(guó)家先后出臺(tái)的一系列政策，更使很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到影響。當(dāng)前住宅房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率已經(jīng)相較低于商業(yè)地產(chǎn)。較好的投資回報(bào)促使房地產(chǎn)商開始考慮將部分資金由住宅類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（3）我國(guó)加入WTO之后，外資零售企業(yè)在我國(guó)的開店限制得到解凍。商業(yè)地產(chǎn)在這樣的開放政策下得到了更長(zhǎng)足的發(fā)展。

第一，外資零售企業(yè)增多，發(fā)展步伐加快，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求隨之增長(zhǎng)。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業(yè)不斷擴(kuò)大在華規(guī)模，中國(guó)開店數(shù)量逐年增加。第二，零售業(yè)開放帶動(dòng)內(nèi)資商業(yè)的同步發(fā)展，增加了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求量。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，零售業(yè)全面開放有效的促進(jìn)了內(nèi)外資零售企業(yè)的同步發(fā)展與擴(kuò)張，從而進(jìn)一步為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了雙重需求，奠定了更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.商業(yè)地產(chǎn)繁榮背后的理性透視

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)大中城市勢(shì)如破竹，大力發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率也有所升高，商業(yè)地產(chǎn)空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費(fèi)，還會(huì)在一定程度上使商業(yè)銀行面臨更高的金融風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。但其空置率，根據(jù)馳昂咨詢數(shù)據(jù)顯示，按照我國(guó)近年來年竣工商業(yè)地產(chǎn)建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率將達(dá)到20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)空置率10%的警戒線。商業(yè)地產(chǎn)過高的空置率造成了土地資源的浪費(fèi)。

從金融風(fēng)險(xiǎn)角度分析，一般來說商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務(wù)部的《中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2011年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到一萬億元，銀行在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置房時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)商難以達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)造成商業(yè)銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的空置率逐漸升高，究其原因一與地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于未來市場(chǎng)研判過于樂觀的預(yù)期有關(guān)，一是開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的理解還不夠深刻、透徹。在實(shí)際的分析研判中，開發(fā)商有時(shí)會(huì)忽略對(duì)隱性需求的研究。例如，當(dāng)零售業(yè)不斷出現(xiàn)擴(kuò)張，它的擴(kuò)張方式并不一定就是開新的店面，有的是對(duì)現(xiàn)有門店資源的兼并、重組，在這種擴(kuò)張方式下就沒有帶來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。二是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型，由于缺少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本認(rèn)識(shí)和實(shí)際操盤的經(jīng)驗(yàn)，習(xí)慣性的沿用住宅地產(chǎn)“開發(fā)-銷售-套現(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)模式，把用于住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式套用到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上來。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，這樣的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程極易出現(xiàn)問題，例如，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行后期管理和經(jīng)營(yíng)過程中所存在的復(fù)雜性和重要性，是普通住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式所無法比擬的。通常情況下，開發(fā)商為了可以及早獲得開發(fā)所帶來的利益，出現(xiàn)短視行為，在商業(yè)地產(chǎn)推廣的過程中，主要采用“拋房養(yǎng)鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產(chǎn)權(quán)式的銷售，開發(fā)商將開發(fā)出來的地產(chǎn)分開售賣，實(shí)際上是缺少對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)管理和功能定位的考慮的表現(xiàn)。實(shí)踐表明，采用這樣的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，最終很難獲得成功。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的空置也可以稱為結(jié)構(gòu)性空置，主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式的同質(zhì)化與消費(fèi)需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，一個(gè)好的商業(yè)布局，應(yīng)該是大、中、小項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展的，各自擁有不同的定位，發(fā)揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務(wù)才可以滿足不同的消費(fèi)群體相應(yīng)需求。

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【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 融投資 估值研究 股權(quán)

商業(yè)類型的房地產(chǎn)是商業(yè)和房地產(chǎn)的綜合集合體，在我國(guó)的發(fā)展起步比較晚。隨著我國(guó)，改革開放的不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)是一個(gè)具有商業(yè)和地產(chǎn)等多種投資屬性的綜合性行業(yè)，商業(yè)房地產(chǎn)不僅區(qū)別于單純的項(xiàng)目投資和商業(yè)發(fā)展，還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有非常高資金密度的行業(yè)，這對(duì)于進(jìn)入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

商業(yè)性房地產(chǎn)任何方面的調(diào)控都將會(huì)影響到我國(guó)金融市場(chǎng)的每一個(gè)角落，強(qiáng)制性地打壓房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來沉重的打擊，為了避免我國(guó)經(jīng)濟(jì)走上二十世紀(jì)末日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)大規(guī)模衰退的老路，政府需要在必要的時(shí)機(jī)支持房地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分也將會(huì)得到一個(gè)更好的發(fā)展空間，我們要看到房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大作用。

1.1 商業(yè)類地產(chǎn)融資具有較大的關(guān)聯(lián)性

我國(guó)的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)必不可少的組成部分。通過我國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)類行業(yè)對(duì)于每年GDP的拉動(dòng)大約為兩個(gè)百分點(diǎn)，雖然這種拉動(dòng)效果不是十分地明顯，但是實(shí)際上房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯(lián)系。如和房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè)，這些行業(yè)又將進(jìn)一步帶動(dòng)著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展，根據(jù)相關(guān)資料房地產(chǎn)領(lǐng)域一百元的銷售額可以帶動(dòng)其他領(lǐng)域十七元的銷售，銷售帶動(dòng)率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經(jīng)有了很多普通消費(fèi)者囤積了很多商品房，在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下提倡商業(yè)地產(chǎn)的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過商業(yè)類地產(chǎn)的融資可以很大程度上提高我國(guó)社會(huì)財(cái)富的合理流動(dòng)速度，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減少國(guó)家和地方財(cái)政對(duì)于社會(huì)建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資過程中對(duì)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮的作用

雖然我國(guó)在2011年在借貸市場(chǎng)上出現(xiàn)了問題，但是從整體上來看市場(chǎng)供需之間的差距還不是很大，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，我國(guó)的房地產(chǎn)投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設(shè)很大程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，但是隨著商品房的整體調(diào)控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經(jīng)降到了一個(gè)很低的水平。同時(shí)我國(guó)在土地的購(gòu)置上在第四季度也有所回落，我國(guó)對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控力度很大，下一年度的房地產(chǎn)投資降低拖累了固定投資的增長(zhǎng)速度，如果我國(guó)經(jīng)濟(jì)要保證GDP百分之八以上的增長(zhǎng)率就要協(xié)調(diào)好民生和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的市場(chǎng)的開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，很多普通的市民對(duì)于投資者的商品房已經(jīng)逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對(duì)于消費(fèi)者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產(chǎn)企業(yè)也都相應(yīng)減少了開發(fā)量。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資的主要問題

在商品房開發(fā)面臨著眾多背景，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額隨著時(shí)間的推移不斷提升，這說明社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)投資還是具有比較充足的信心的。其中一個(gè)比較重要的關(guān)鍵因素是我國(guó)正在處于一個(gè)城市化率迅速提升的階段。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來講一個(gè)國(guó)家的城市化率提高到百分之三十之后房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較快的發(fā)展階段，我國(guó)的城市化率從上世紀(jì)末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七，按照這個(gè)比率來講，我國(guó)的城市化速度非?？?，同比日本減少了三十年，城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)類行業(yè)的配套要求，可以預(yù)見的是我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展紀(jì)元。在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也將會(huì)有新的發(fā)展方向，以萬達(dá)模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)活性。自以來，我國(guó)逐步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)初步建立了社會(huì)住房保障體系，但是在商業(yè)性的房地產(chǎn)融資上仍然存在著這樣幾個(gè)方面的問題：

2.1 相關(guān)政府缺乏資金提供的主動(dòng)性

在新國(guó)八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策目標(biāo)，根據(jù)城市建設(shè)部門的估算，建設(shè)總體資金量將達(dá)到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設(shè)，這些資金當(dāng)中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個(gè)公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計(jì)六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準(zhǔn)確，這些資金大約占到了建設(shè)資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設(shè)資金的一半以上，資金主體的責(zé)任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產(chǎn)能夠在很大程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)具有非常大的作用，政府的資金參與責(zé)無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產(chǎn)的財(cái)政支持來看，中央政府雖然提高了財(cái)政方面的轉(zhuǎn)移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產(chǎn)者和所有者，更是地方經(jīng)濟(jì)的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產(chǎn)和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設(shè)管理，因此，這部分較大的資金缺口應(yīng)該由地方政府承擔(dān)。但是因?yàn)闆]有完備的資金提供保障體制，這就導(dǎo)致了地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的招商引資上沒有監(jiān)督和約束，導(dǎo)致了投資部門無法真正履行其職責(zé)，也在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的融資進(jìn)程。

2.2 金融市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)資金來源的非市場(chǎng)化

目前在我國(guó)的主要城市性建筑的資金來源是政府的財(cái)政劃撥，這種非市場(chǎng)化的資金來源必然會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金的使用效率低下。從我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)資金要求。從我國(guó)的金融行業(yè)現(xiàn)狀來看，三十多年的改革開放為我國(guó)社會(huì)積累了很多的財(cái)富，民間的資本也日益增加，我國(guó)居民的民間儲(chǔ)蓄率逐年升高，而且居民對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求也日益強(qiáng)烈。除此之外，伴隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展和我國(guó)投資機(jī)構(gòu)增強(qiáng)了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的控制，改善了投資市場(chǎng)的軟環(huán)境，但是也要清楚地看出商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產(chǎn)類產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)廣泛地進(jìn)入投資市場(chǎng)。而且商業(yè)性房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品因?yàn)橘Y金活性差就無法保證產(chǎn)品的保值和增值功能。因此如何保護(hù)性地利用我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)，最主要的就是要充分地利用我國(guó)的民間資本，通過盤活民間資本來促進(jìn)金融市場(chǎng)資金來源的市場(chǎng)化。

3 新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)融資主要風(fēng)險(xiǎn)探析

在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)投資的一個(gè)新的熱點(diǎn)，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產(chǎn)品都會(huì)存在其固有的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)類房地產(chǎn)的投資量大，投資回收的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，而且在投資的過程中會(huì)經(jīng)常受到國(guó)家和地方的雙重影響，這對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，對(duì)于普通的投資者風(fēng)險(xiǎn)就更為明顯了，作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的地產(chǎn)類投資理財(cái)項(xiàng)目，商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于這樣幾個(gè)方面：

3.1 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)商的決策性失誤

商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)商是地產(chǎn)的第一投資主體，開發(fā)商自身的決策決定了整個(gè)商業(yè)性地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對(duì)某一個(gè)特定的房地產(chǎn)行業(yè)來看，開發(fā)商的主要決策風(fēng)險(xiǎn)存在于自身的管理水平和財(cái)務(wù)狀況以及市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃水平等諸多方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資范圍比較廣而且產(chǎn)權(quán)的期限也比較長(zhǎng)，如果沒有一個(gè)很好的管理水平和決策能力將會(huì)在地產(chǎn)投入使用之后造成管理上的混亂甚至?xí)苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)本身品牌價(jià)值。在現(xiàn)今宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是政府進(jìn)行調(diào)控的重點(diǎn)，各種和房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調(diào)整頻率特別高。面對(duì)著政府的微調(diào)如果企業(yè)沒有一個(gè)良好的企業(yè)財(cái)務(wù)處理能力就會(huì)增加企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。這就需要企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)融資決策之前建立好一個(gè)充足的人才儲(chǔ)備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個(gè)投資者在進(jìn)行商品性房產(chǎn)購(gòu)買之前對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)要有一個(gè)比較清楚的認(rèn)識(shí)，只有一個(gè)擁有雄厚資本實(shí)力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有效地避開風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 商業(yè)性房地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)不清

現(xiàn)在很多的市民、投資主體和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于商業(yè)性房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)存在著很大的誤區(qū)，國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進(jìn)行商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設(shè)計(jì)上仍然使用小戶型商品房的設(shè)計(jì)和銷售理念進(jìn)行銷售，認(rèn)為只要開發(fā)出的房地產(chǎn)能夠讓投資者買得起或者自身的產(chǎn)品只要能夠賣出去就是成功，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只做到了地產(chǎn)而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現(xiàn)象。這樣就會(huì)導(dǎo)致在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量大于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要，這就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進(jìn)行，那么商業(yè)性的地產(chǎn)也將是空想，所以投資者在進(jìn)行投資的過程中要綜合性地考慮當(dāng)?shù)氐貐^(qū)招商的潛力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來發(fā)展的空間，進(jìn)行綜合性考量，不要盲目投資。

3.3 商業(yè)性融資價(jià)格存在水分

一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報(bào)的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購(gòu)買后出租給有實(shí)際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購(gòu)買房地產(chǎn)然后出售獲得價(jià)格差利潤(rùn)。目前市場(chǎng)上大多數(shù)的投資者比較傾向于后一種價(jià)格差的獲利方式。而商業(yè)性地產(chǎn)作為一種處于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進(jìn)入到該行業(yè)中就會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進(jìn)入的實(shí)際價(jià)格點(diǎn)位，一個(gè)沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢(shì)必將會(huì)導(dǎo)致形成價(jià)格泡沫，價(jià)格當(dāng)中也將會(huì)含有較高的水分，一旦政府進(jìn)行了較為嚴(yán)格的管控措施就會(huì)給投資者造成非常嚴(yán)重的損失，這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價(jià)格危機(jī)是系統(tǒng)性的，所以在投資商業(yè)性地產(chǎn)的過程中投資者要充分考慮到融資價(jià)格是否合理，如果進(jìn)入的價(jià)格點(diǎn)位就是一個(gè)比較高的價(jià)格，就要充分考慮到是否已經(jīng)到了價(jià)格鏈崩潰的邊緣，此時(shí)進(jìn)入的話可能會(huì)給自身的財(cái)產(chǎn)帶來非常嚴(yán)重的損失，而進(jìn)入點(diǎn)位較低的時(shí)候要充分考慮到宏觀形勢(shì)，價(jià)格降低是因?yàn)橄嚓P(guān)政策的打壓還是市場(chǎng)的合理波動(dòng)，通過綜合性的合理判斷，做出相對(duì)比較合理的投資選擇。

4 結(jié)語

綜上所述，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展變化的外部市場(chǎng)環(huán)境，尤其是對(duì)于像商業(yè)地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)。面對(duì)著不穩(wěn)定的金融市場(chǎng)，商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行融資類創(chuàng)新，通過多渠道進(jìn)行發(fā)展，利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題。總而言之，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行拓展房地產(chǎn)融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得更好更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。

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篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)：融資：經(jīng)濟(jì)影響

中圖分類號(hào)：F833 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-1428(2010)03-0060-03

一、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)概況及融資體系特點(diǎn)

據(jù)穆迪估計(jì)，截至2007年末。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總市值約為5.3萬億美元，次貸危機(jī)后大幅下降。市值占比依次為：辦公樓(36.6％)、公寓(24％)、商業(yè)零售(22.1％)、工業(yè)工地(15.3％)以及賓館(2％)等。

據(jù)德勤估計(jì)，美國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)大致為：私人債務(wù)(45％)，公共債務(wù)(17％)，私人股權(quán)(32％)，公共股權(quán)(6％)?？梢姡y行體系在商業(yè)地產(chǎn)融資中起到關(guān)鍵作用。與住房市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)融資體系有以下突出特點(diǎn)：

一是參與主體以機(jī)構(gòu)投資者為主。所謂與住房市場(chǎng)主體不同，主要是商業(yè)地產(chǎn)的借款人不同，而后端的資金提供者大體相同，即包括銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老金等在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者。商業(yè)地產(chǎn)的借款人包括地產(chǎn)開發(fā)商、建設(shè)商、投資商等機(jī)構(gòu)，與此相對(duì)應(yīng)，住房的借款人主要為擁有住房的個(gè)人。

二是整體杠桿率較高。就單份合同而言，商業(yè)地產(chǎn)可抵押的成數(shù)一般比住房低。但由于商業(yè)地產(chǎn)借款人通常會(huì)最大程度地利用基礎(chǔ)抵押資產(chǎn)以提高資本回報(bào)率，表現(xiàn)出來的整體杠桿率要高于住房。根據(jù)RREEF和ULI的估計(jì)，2008年末，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體杠桿率在60％以上。

三是債務(wù)到期后一般以再融資方式借新還舊。與住房借款人在確定期限后償還貸款不同，商業(yè)地產(chǎn)借款人通常不會(huì)在到期之后把貸款還清，而是到期后再融資借新還舊。雖然投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)地產(chǎn)從建成到成熟運(yùn)營(yíng)仍需經(jīng)過2～3年的過渡期，因此所需資金更為雄厚。由于到期時(shí)要償付的金額巨大，所以經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能僅僅因?yàn)楝F(xiàn)金流問題而破產(chǎn)倒閉。

二、商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)融資的主要特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的股權(quán)融資主要有兩個(gè)途徑，一是直接擁有地產(chǎn)類上市公司股權(quán)(私人股權(quán))，二是REITs(公共股權(quán))。根據(jù)ULI的估計(jì)，2008年末，二者在權(quán)益市場(chǎng)上的比例分別為80％和20％左右。

REITs指通過股票市場(chǎng)募集資金來持有和管理商業(yè)地產(chǎn)的公司，并在股票市場(chǎng)公開交易。RElTs的收入主要包括租金、投資于其他REITs股票所得股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。根據(jù)投資對(duì)象不同，REITs可分為權(quán)益型(Equity)、抵押權(quán)型(Mortgage)與混合型(Hybrid)等三種基本形態(tài)。20世紀(jì)80年代末以來，權(quán)益型REITs占據(jù)主導(dǎo)，2008年末占92％。

REITs具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，近年來發(fā)展相當(dāng)迅速。首先，避免雙重征稅是REITs迅速發(fā)展的一個(gè)重要原因。政府為鼓勵(lì)部分資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期支持，允許REITs成為特殊投資主體，在稅收上有優(yōu)惠，所得收益在公司層面免征，只在股東層面征收。其次，REITs增強(qiáng)了房地產(chǎn)的流動(dòng)性并分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。由于REITs投資物業(yè)類型多樣，所擁有的物業(yè)遍布全國(guó)各地，從而保證了其資產(chǎn)組合能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，REITs使房地產(chǎn)融資更具有針對(duì)性。信托投資公司可針對(duì)不同房地產(chǎn)公司和項(xiàng)目的特定現(xiàn)金流狀況及風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)出相應(yīng)的信托產(chǎn)品，能夠比較靈活地處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)與法律關(guān)系。第四，降低了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資門檻。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資通常規(guī)模巨大，普通中小投資者往往只能望而卻步，難以介入。而REITs通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，使房地產(chǎn)投資變得大眾化。

三、商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)融資的主要特點(diǎn)

根據(jù)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司數(shù)據(jù)顯示，截至2009年9月末，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)總額達(dá)3.4萬億美元左右，其中50.3％由商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)持有，20.7％發(fā)行成CMBS、CDO等資產(chǎn)支持證券，其余部分由其他機(jī)構(gòu)投資者持有。

(一)私人債務(wù)――銀行貸款

商業(yè)地產(chǎn)貸款約占銀行總資產(chǎn)的15％，占商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)余額的50％，這一比例遠(yuǎn)高于其他機(jī)構(gòu)投資者。商業(yè)地產(chǎn)貸款一般可分為四類，按余額依次為非農(nóng)場(chǎng)非住房、建筑開發(fā)類貸款、公寓貸款以及農(nóng)場(chǎng)貸款。值得一提的是，建筑開發(fā)類貸款近年來增長(zhǎng)較快，顯示商業(yè)地產(chǎn)貸款整體風(fēng)險(xiǎn)程度有所上升。此外，在流動(dòng)性過剩背景下，商業(yè)地產(chǎn)貸款中也出現(xiàn)和住房按揭貸款類似的低首付、優(yōu)惠利率貸款。

與住房抵押貸款相比，商業(yè)地產(chǎn)貸款的特點(diǎn)有：

一是地區(qū)性和社區(qū)銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款占比較高。與住房抵押貸款集中于幾家大銀行不同，商業(yè)地產(chǎn)貸款集中分布于中小銀行，其貸款損失壓力嚴(yán)重。因此，與危機(jī)初期金融體系壓力主要體現(xiàn)在大金融機(jī)構(gòu)不同，商業(yè)地產(chǎn)融資壓力問題更多關(guān)注的是中小金融機(jī)構(gòu)。

二是違約率始終小于住房抵押貸款。危機(jī)以來，商業(yè)地產(chǎn)空置率明顯上升，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌，貸款違約率持續(xù)上升。

需要說明的是，美聯(lián)儲(chǔ)等監(jiān)管當(dāng)局所指的“商業(yè)地產(chǎn)貸款”不僅指以收益來源于租金的物業(yè)和以商業(yè)地產(chǎn)為抵押的那部分貸款，而且還包括土地開發(fā)貸款以及商業(yè)地產(chǎn)和單戶住房的建筑貸款。由于開發(fā)商在建造完成之前沒有收入，還款來源嚴(yán)重依賴銷售。隨著整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售急劇下降，2009年6月末建筑和開發(fā)類貸款的壞賬率已高達(dá)16％。將違約率較高的建筑類貸款納入商業(yè)地產(chǎn)貸款口徑，往往造成夸大商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率的問題，而以不參與建筑開發(fā)環(huán)節(jié)的人壽保險(xiǎn)公司持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款質(zhì)量看，危機(jī)以來則總體較為穩(wěn)定。

導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)違約率和止贖率不斷上升的另一個(gè)關(guān)鍵因素是信貸緊縮。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的調(diào)查，2008年四季度收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)的銀行比例超過80％，2009年10月大幅下降到35％，雖仍遠(yuǎn)高于17％的歷史平均水平，但信貸可得性已明顯改善。

耐人尋味的是，一般觀點(diǎn)都認(rèn)為商業(yè)活動(dòng)的不確定性遠(yuǎn)高于住房貸款人的收入波動(dòng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率應(yīng)該更高。但從2000年以來的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率始終都小于住房抵押貸款。這一方面與主要物業(yè)類型的平均租金水平在危機(jī)期間并未大幅下降有關(guān)；另一方面按揭銀行家協(xié)會(huì)(MBA)的研究也顯示，發(fā)放商業(yè)地產(chǎn)貸款前10位的商業(yè)銀行中，其48％的商業(yè)地產(chǎn)貸款抵押品為借款人

的自用物業(yè)，這部分貸款質(zhì)量并不取決于物業(yè)的租金收入；此外，商業(yè)地產(chǎn)貸款成數(shù)較低，機(jī)構(gòu)投資者因物業(yè)價(jià)格下跌而違約的動(dòng)機(jī)相對(duì)個(gè)人按揭貸款者更低。

商業(yè)地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的重要組成部分。雖然其貸款質(zhì)量也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，但與直覺相反，商業(yè)抵押貸款不僅沒有成為“掉下來的第二只鞋”，實(shí)際上它還是銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)持有的質(zhì)量最好的貸款，這一點(diǎn)也可以從貸款資產(chǎn)減記比率中觀察到。

(二)公共債務(wù)――CMBS

在公共債務(wù)方面，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的最大創(chuàng)新就是商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持債券(CMBS)的大量使用。它將利息收入打包重新組合，并能公開交易。它一開始在美國(guó)是作為住房抵押貸款(MBSs)的衍生品出現(xiàn)，但在1990年代以后迅速發(fā)展。CMBSs給長(zhǎng)期投資者提供了新的跨部門投資工具。與住房抵押貸款支持債券(RMBS)相比，CMBS有如下主要特點(diǎn)：

一是復(fù)雜程度較低。商業(yè)地產(chǎn)貸款通常能夠較好地規(guī)避提前償還風(fēng)險(xiǎn)(一般為10年左右的固定期限，提前償還會(huì)面臨重罰)，而RMBS在到期前均可按面值提前償還。因此，CMBS不必設(shè)計(jì)出復(fù)雜的期限結(jié)構(gòu)來滿足投資者需求，相應(yīng)的衍生品也不如RMBS繁多。

二是證券化率較低。雖然商業(yè)地產(chǎn)貸款有產(chǎn)品相對(duì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，但由于住房抵押貸款有房利美、房地美作擔(dān)保，其證券化率遠(yuǎn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款之上。因此，盡管商業(yè)地產(chǎn)抵押支持債券發(fā)展較快，但目前僅占商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)余額的25％。

三是資產(chǎn)分散程度較低。RMBS可能包含有上萬個(gè)貸款，20％來自加州，10％來自佛羅里達(dá)，基本上分布都比較均勻；但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)貸款來說。一個(gè)打包結(jié)構(gòu)中貸款項(xiàng)目數(shù)較少，分散程度相對(duì)較低，如果有一兩個(gè)貸款出現(xiàn)問題，整個(gè)商業(yè)抵押貸款證券都會(huì)出現(xiàn)問題。

市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂。很大程度上來自CMBS市場(chǎng)再融資的一度枯竭。2008年中以來，CMBS停止發(fā)行，直至2季度受益于TALF計(jì)劃才重新恢復(fù)融資功能，但也僅發(fā)行5.6億美元。再加上CMBS到期還本，CMBS余額罕見地呈下降趨勢(shì)。長(zhǎng)期連續(xù)的發(fā)行才能表明商業(yè)地產(chǎn)的企穩(wěn)。

從違約率和融資條件看，目前CMBS市場(chǎng)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但總體狀況仍然較為脆弱。對(duì)CMBS與國(guó)債利差(spread)的分析表明，雖然CMBS市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，息差同比有所收窄，A級(jí)以上的CMBS利差下降企穩(wěn)，但BBB級(jí)CMBS的利差仍保持在高位。依然表明市場(chǎng)的擔(dān)心。由于銀行資產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)貸款級(jí)別以BB級(jí)到BBB級(jí)為主，其高利差表明市場(chǎng)預(yù)期該部分貸款的違約率短期內(nèi)不會(huì)下降。部分甚至惡化。按揭銀行家協(xié)會(huì)(MBA)公布逾期30天以上CMBS違約率，從一年前的1.17％急升至2009年第三季的4.06％，為1997年有紀(jì)錄以來最高；辦公室、購(gòu)物中心及其他能產(chǎn)生收益的物業(yè)貸款，約有3.43％逾期至少90天，也遠(yuǎn)高于去年同期的1.38％。

四、商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)展望及對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

(一)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)生大規(guī)模危機(jī)的概率較小

當(dāng)前美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈觸底跡象，交易量?jī)r(jià)雙雙回升，在未來發(fā)生大規(guī)模危機(jī)的概率較小。主要原因包括：一是隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走向復(fù)蘇，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善；二是對(duì)比歷史上歷次商業(yè)地產(chǎn)周期，此次過度建設(shè)現(xiàn)象并不突出，存貨調(diào)整壓力不是很大；三是商業(yè)地產(chǎn)貸款和CMBS市場(chǎng)的融資狀況逐漸恢復(fù)，再融資壓力有限。因此，有理由相信，盡管在短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受到?jīng)_擊，但壓力持續(xù)的時(shí)間和對(duì)金融體系沖擊力度與次貸危機(jī)相比有本質(zhì)的區(qū)別。加上金融救助計(jì)劃的有效支持，類似次貸危機(jī)再次爆發(fā)而引致的金融危機(jī)第二波的概率不高。

(二)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)衰退對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不如住房

從影響GDP的投資需求看，相對(duì)于住房，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模更大，建設(shè)周期更長(zhǎng)，通常落后住房市場(chǎng)景氣1-2年。相應(yīng)的，與住房市場(chǎng)通常引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)景氣不同，商業(yè)地產(chǎn)投資一般滯后經(jīng)濟(jì)景氣周期半年到一年的時(shí)間。住房在經(jīng)濟(jì)周期中變動(dòng)比較強(qiáng)烈，在周期快要結(jié)束時(shí)商業(yè)地產(chǎn)開始劇烈變動(dòng)，也即存在時(shí)滯。雖然由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期滯后存在拖累整體經(jīng)濟(jì)的可能，但商業(yè)地產(chǎn)投資僅占GDP的2.2％左右，遠(yuǎn)低于住房市場(chǎng)的5％。此外，過去50年，商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的波動(dòng)率為10.7％，低于住房的14.4％。總的看，商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)GDP的影響不如住房市場(chǎng)大。

篇9

1綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制的特點(diǎn)

持有型為主的商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)收益為租金及物業(yè)增值，是以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)運(yùn)營(yíng)成本最低、運(yùn)營(yíng)收益最高為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目相比，對(duì)開發(fā)技術(shù)要求更高，同時(shí),運(yùn)營(yíng)增值空間也更大。由此可以看出，決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目適合作為綠色建筑發(fā)展的著力點(diǎn)的主要原因是：第一，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取租賃為主、租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，改變了綠色建筑增量成本的投資者和受益者分離的尷尬局面；第二，與傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目相比，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模更大、回收期更長(zhǎng)，但同時(shí)運(yùn)營(yíng)增值空間也更大。這兩個(gè)因素都導(dǎo)致了投資方追求的將不再是能夠賺取市場(chǎng)眼球以其將建筑產(chǎn)品賣個(gè)好價(jià)錢的綠色建筑評(píng)級(jí)指標(biāo)，而是真正能節(jié)約后期運(yùn)營(yíng)成本的綠色建筑運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。而這種通過運(yùn)營(yíng)成本節(jié)約彌補(bǔ)前期綠色建筑增量成本的動(dòng)機(jī)將有利于改變傳統(tǒng)綠色建筑住宅項(xiàng)目重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)的弊端，成本管理所關(guān)注的將不僅局限于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工階段所發(fā)生的全部費(fèi)用，還要充分考慮運(yùn)營(yíng)階段成本情況，以項(xiàng)目特定運(yùn)營(yíng)周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)成本管理研究更有意義。

2綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本控制存在的問題

盡管目前我國(guó)對(duì)發(fā)展綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本的控制模式進(jìn)行了不懈的探索，但目前仍然存在諸多問題。

1）項(xiàng)目成本參考數(shù)據(jù)缺乏或不準(zhǔn)確，又沒有合理的、簡(jiǎn)單可行的綠色建筑成本投入績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此，許多開發(fā)商難以確定合理的項(xiàng)目目標(biāo)成本，使后期成本管理困難。

2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)偏高，又沒有評(píng)價(jià)體系進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，造成能耗浪費(fèi)嚴(yán)重。

3）缺乏系統(tǒng)設(shè)計(jì)的理念，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為技術(shù)堆砌的產(chǎn)物，實(shí)際節(jié)能指標(biāo)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)節(jié)能指標(biāo)的現(xiàn)象普遍存在，部分節(jié)能技術(shù)不實(shí)用且成本高昂，未能實(shí)現(xiàn)綠色增量成本和效益的有效平衡。

4）缺乏有效的綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理方法，對(duì)項(xiàng)目的管控偏管理而輕治理，項(xiàng)目過程控制效果不理想。

二綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)

綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大、參與方眾多、技術(shù)復(fù)雜的特征決定了其成本管控過程的復(fù)雜性?；诰G色項(xiàng)目設(shè)備的循環(huán)周期N進(jìn)行的成本管控視角，以下從決策設(shè)計(jì)管理、制度管控方面對(duì)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的要點(diǎn)進(jìn)行論述。

1決策設(shè)計(jì)管理

（依靠績(jī)效評(píng)價(jià)體系作出判斷）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)階段的成本控制工作要遵循以下原則：

1）決策階段尤為重要，可行性研究的成功與否在一定程度上決定了項(xiàng)目的成敗：盡量使綠色建筑咨詢顧問提前介入項(xiàng)目，以便綠色建筑顧問從決策設(shè)計(jì)階段即可對(duì)項(xiàng)目各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案提出意見，避免方案確定后因綠色建筑申報(bào)引起方案變更所導(dǎo)致的成本增加。

2）可以采用成本預(yù)估和效益回收預(yù)期情況對(duì)項(xiàng)目采用綠色建筑技術(shù)、設(shè)備及材料的情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)，形成較為可信的績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果和運(yùn)營(yíng)成本分析。

3）堅(jiān)持資源節(jié)約的理念，合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在確保項(xiàng)目使用功能及舒適性的前提下，權(quán)衡優(yōu)化設(shè)計(jì)指標(biāo)，避免設(shè)計(jì)指標(biāo)偏高造成的資源浪費(fèi)。

4）重視各專業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)整合，綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及專業(yè)眾多，技術(shù)體系復(fù)雜，與傳統(tǒng)的住宅或非綠色建筑商業(yè)項(xiàng)目相比更加重視專業(yè)穿插，對(duì)于設(shè)計(jì)的精細(xì)程度也要求更高，商業(yè)項(xiàng)目的系統(tǒng)性要求亦更高，因此，各專業(yè)要從概念設(shè)計(jì)階段就緊密合作，通過精細(xì)專業(yè)化的設(shè)計(jì)，對(duì)各種方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌優(yōu)化，避免專業(yè)設(shè)計(jì)沖突導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更或者后期節(jié)能效果不理想。

5）技術(shù)選用要兼顧技術(shù)的適宜性及可用性，既要充分與當(dāng)?shù)貧夂?、水文條件相適應(yīng)，且兼顧綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)用功能要求，又要有技術(shù)成熟且易操作的特性。

6）要兼顧所選用技術(shù)的前期施工及后期運(yùn)營(yíng)成本，以特定的運(yùn)營(yíng)周期為視角進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)綠色建筑增量成本、建造成本及產(chǎn)生效益進(jìn)行深入研究,充分論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,真正實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“使用成本最低”的目標(biāo)進(jìn)行方案選優(yōu)，確保實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，全面提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

2制度管控

（項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的參與方眾多，各個(gè)參與方在項(xiàng)目中考慮問題的角度不同，這就給項(xiàng)目整體的實(shí)施帶來了難題。然而目前，我國(guó)對(duì)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的研究還是集中在對(duì)施工階段居多，且大多重管理輕治理的思維傾向也十分嚴(yán)重，這極大地制約了綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)的發(fā)展。因此，更需要有效的項(xiàng)目管控機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目從制度到流程的全方位管控，即項(xiàng)目治理和項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式。對(duì)于綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程，強(qiáng)調(diào)的是在項(xiàng)目參建各方的協(xié)調(diào)下，在項(xiàng)目建設(shè)各階段都能夠體現(xiàn)綠色建筑的特色，這就要求項(xiàng)目參與各方的有效溝通和協(xié)調(diào)，通過良性的溝通避免造成綠色建筑特性的缺失，保證綠色特性的可用性。因此，在綠色建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目管控模式中，主張做到摒棄靜止的、片面的和孤立的立場(chǎng)和觀點(diǎn)，堅(jiān)持發(fā)展的、全面的、系統(tǒng)的項(xiàng)目管理和治理相結(jié)合的項(xiàng)目管控。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式的核心思路，是通過完善的責(zé)、權(quán)、利分配制度更好地保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。在此治理模式下，首先要明確的是在綠色建筑建設(shè)管控過程中，綠色等級(jí)方面及商業(yè)項(xiàng)目功能需求的實(shí)現(xiàn)是面向全生命周期的，要建立一套合理的制度體系，將項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)分解到各個(gè)環(huán)節(jié)，并通過項(xiàng)目治理在參建各方中完善責(zé)、權(quán)、利的配置與制衡，從而維持項(xiàng)目交易中的一種良好秩序的過程，這種秩序絕非只是在出現(xiàn)治理問題時(shí)才需要，而是貫穿項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目治理與項(xiàng)目管理相結(jié)合的項(xiàng)目管控模式的最終目標(biāo)是通過建立以項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目管控結(jié)構(gòu)，使最有能力，最有積極性做出正確決策的人掌握決策權(quán)，以合理的部門責(zé)、權(quán)、利關(guān)系和有效的執(zhí)行力去開發(fā)和利用最合適的資源，從而在此制度下，更好地通過項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)資源、能力和態(tài)度的匹配，配合有效的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)綠色建筑項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、工期和節(jié)能減排的項(xiàng)目目標(biāo)。

3建立獨(dú)立的商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目節(jié)能及效益實(shí)現(xiàn)的績(jī)效評(píng)價(jià)及管理平臺(tái)

（商業(yè)綠色建筑項(xiàng)目的項(xiàng)目核心管理目標(biāo)統(tǒng)一）綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程的復(fù)雜性決定了其成本管控模式的探索將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，且目前我國(guó)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚處于起步階段，參考數(shù)據(jù)缺乏，這就要求參建方在建設(shè)過程中，一方面要積極通過綠色建筑專題會(huì)議、論壇等平臺(tái)學(xué)習(xí)新經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)項(xiàng)目自身開發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行改造實(shí)現(xiàn)為我所用，另外更重要的是，要做好建設(shè)過程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和數(shù)據(jù)庫(kù)的積累，并在施工階段就要形成項(xiàng)目節(jié)能及效益管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)能耗指標(biāo)監(jiān)測(cè)、節(jié)能成果展示和對(duì)外宣傳的展示平臺(tái)能耗在線監(jiān)測(cè)，以便后期跟蹤各項(xiàng)技術(shù)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善節(jié)能技術(shù)措施。最終通過積累和分享，在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的模塊化的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)，有效形成成熟做法的拼接復(fù)制，形成節(jié)能技術(shù)的菜單化操作，模塊化設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、工程實(shí)施一體化操作；最終實(shí)現(xiàn)綠色建筑商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成熟成本管理模式的推廣。

三小結(jié)

篇10

企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞會(huì)直接影響企業(yè)的發(fā)展，從而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定，因此，對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)和深入研究具有極為重要的意義。本文主要研究商業(yè)地產(chǎn)該如何有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從理論分析著手，結(jié)合國(guó)內(nèi)外現(xiàn)階段關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究思路和研究方法，闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及主要特征、主要類型，并結(jié)合實(shí)際情況討論我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，針對(duì)不同的情況做出相應(yīng)的措施來防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：

商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范與控制

1商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，它在實(shí)物界和理論界都得到了廣泛的重視。在實(shí)際財(cái)務(wù)工作中，企業(yè)常常由于管理不善而遭到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在理論界也漸漸上升為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論的核心內(nèi)容之一。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義上有廣義和狹義之分。廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，在企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，受各種不可控因素的影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的預(yù)期財(cái)務(wù)收益與實(shí)際的財(cái)務(wù)收益不同，因而可能會(huì)蒙受的損失。一般包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)等。狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指，企業(yè)因?yàn)榕e債而給企業(yè)財(cái)務(wù)的成果帶來的不確定性。一方面，它提高了企業(yè)的收益，滿足了投資需要，擴(kuò)大了規(guī)模；另一方面，它也增加了企業(yè)籌資的負(fù)擔(dān)。由于市場(chǎng)情況瞬息萬變，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，這都可能導(dǎo)致決策失誤或管理措施失當(dāng)，從而使籌集資金的使用效益有很大的不確定性，因此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。只有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才存在這種狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念中，即資金運(yùn)動(dòng)以及其所體現(xiàn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它包含籌資風(fēng)險(xiǎn)，也包括理財(cái)活動(dòng)的所有環(huán)節(jié)。也就是說，理財(cái)事務(wù)中，所有的不確定性因素給企業(yè)帶來的實(shí)際收益與預(yù)期發(fā)生偏離的可能，使得企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期發(fā)生負(fù)偏離，從而造成蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能。

2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及成因分析

2.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，加之我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模小，和國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)相比，我國(guó)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，很多商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，所以，商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策的影響，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題之一就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值在75%以上，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的60%的警戒水平。但在高回報(bào)率的驅(qū)使下，我國(guó)仍有很多商業(yè)地產(chǎn)不顧到期是否能償還本金及高額利息，盲目地、過度地進(jìn)行各種籌資活動(dòng)，大面額存單轉(zhuǎn)貸、借貸短期流動(dòng)資金、資金空轉(zhuǎn)等，都為企業(yè)埋下了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。其中，利率變動(dòng)是商業(yè)地產(chǎn)多種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)之一。受金融信貸政策不斷緊縮的影響，資本市場(chǎng)融資的門檻越來越高，本文認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)突出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體有以下幾個(gè)方面。

2.1.1降價(jià)促銷，回籠資金近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)有所回暖，更有房產(chǎn)市場(chǎng)以降價(jià)促銷的方式來加快銷售進(jìn)度，以加速回籠資金緩解資金壓力。個(gè)別樓市甚至打出7.5折優(yōu)惠促銷，有的樓盤不惜打出買房送花園或送裝修的活動(dòng)。

2.1.2土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目日益突出2014年以來，商業(yè)地產(chǎn)之間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況明顯增多，這與企業(yè)資金緊張，對(duì)未來市場(chǎng)信心不足有關(guān)。如某大型商業(yè)地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓土地，被疑因?yàn)橘Y金緊張。中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)的信息顯示，2014年5月份，中小型房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的信息就有45條，項(xiàng)目來自多個(gè)省份。這么多省份不同程度地出現(xiàn)這種現(xiàn)象，說明當(dāng)前我國(guó)中小企業(yè)的資金十分緊張，財(cái)務(wù)管理存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.1.3商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值企業(yè)財(cái)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患可以在企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上反映出來。從公布的房地產(chǎn)上市企業(yè)季度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，2014年第三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值，其中不乏大型商業(yè)地產(chǎn)，這在某些程度上表明當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流普遍比較緊張。

2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況體現(xiàn)了該企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以從某種意義上說，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有可能引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.1企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主體的局限性受到?jīng)Q策者信息處理能力的影響，管理者不會(huì)總是做出完全正確的判斷。如果掌握的相關(guān)信息越多，做出來的決策就越正確。但受成本效益原則的限制，管理者不可能收集到那么多相關(guān)的信息，這必然會(huì)影響到?jīng)Q策的結(jié)果。

2.2.2信息不對(duì)稱性和不完全性隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展，企業(yè)所擁有的財(cái)務(wù)信息量越來越大，財(cái)務(wù)控制主體不可能完全擁有客體的信息。特別是商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目種類多且投資額大，投資決策存在很多變量，每個(gè)變量的小變化都可能會(huì)影響整個(gè)決策。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，委托者所掌握的信息永遠(yuǎn)都少于者，這就是信息的不對(duì)稱性。所以，決策主體擁有的信息不對(duì)稱和不完整，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。

2.2.3企業(yè)內(nèi)部員工的“道德風(fēng)險(xiǎn)”股東們的目標(biāo)常常與經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)發(fā)生沖突。一個(gè)是企業(yè)財(cái)富最大化，一個(gè)是個(gè)人利益最大化。這就是企業(yè)存在的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。在一些企業(yè)更是存在為了應(yīng)付相關(guān)管理部門的檢查，賬目?jī)H僅是走形式。如此一來，財(cái)務(wù)報(bào)表便無法正確地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而企業(yè)決策者很難根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行正確的決策，這就造成了企業(yè)決策的失誤。

3探索企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

3.1籌資方面商業(yè)地產(chǎn)屬于投資高且投資密集型的行業(yè)，所以便利的籌資途徑就顯得尤為重要。JY房地產(chǎn)公司對(duì)近十年的房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)土地儲(chǔ)備量并不是房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵，有些企業(yè)雖然有大量的土地儲(chǔ)備，但仍舊經(jīng)營(yíng)虧損。JY公司在長(zhǎng)期的發(fā)展中不斷加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范，并制定了嚴(yán)格的籌資管理制度，主要措施如下。

3.1.1建立并保持良好穩(wěn)定的銀企合作關(guān)系JK公司因?yàn)橐恢北兄\(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)理念，在努力創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，又積極地回報(bào)社會(huì)，所以樹立了較好的社會(huì)形象，因此與各大銀行都有著長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的、互惠的戰(zhàn)略合作關(guān)系，這對(duì)于JY的發(fā)展至關(guān)重要。

3.1.2拓寬籌資渠道企業(yè)融資不能僅僅依靠銀行，JY地產(chǎn)公司的融資渠道有多個(gè)方面，主要包括上市、股權(quán)收購(gòu)、信托基金、引進(jìn)外資、上市、合作開發(fā)、融資租賃、發(fā)行債券、私募基金等。多樣的融資渠道是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展重要的保障。

3.1.3籌資管理制度科學(xué)、規(guī)范、高效JY房地產(chǎn)公司的資金來源主要有三方面：預(yù)收賬款、留存收益及長(zhǎng)期銀行借款。資料顯示，JY公司的長(zhǎng)期負(fù)債占總負(fù)債額的38%，長(zhǎng)期還款壓力不大。JY公司安排了合理的貸款期限，并確定了企業(yè)最佳貸款額度，建立了合理的融資結(jié)構(gòu)，并且有效控制了籌資成本。JY公司編制了五年期的滾動(dòng)資金預(yù)算，每個(gè)月更新滾動(dòng)一次，能夠?qū)崟r(shí)預(yù)測(cè)未來一定時(shí)期的資金需求量，讓企業(yè)能夠及早安排資金。

3.2投資方面商業(yè)地產(chǎn)的單個(gè)項(xiàng)目投資額大，所以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資失敗，那么整個(gè)公司就可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)必須高度重視每個(gè)項(xiàng)目的投資，JY房地產(chǎn)公司對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的防范和控制有以下幾個(gè)方面。(1)JY房地產(chǎn)公司容易受國(guó)家宏觀政策的影響，因此，公司專門設(shè)立了政策研究部門，該部門主要是在符合政府規(guī)定的前提下，研制相關(guān)政策的應(yīng)對(duì)措施，為公司的投資規(guī)模及方向做出指導(dǎo)。(2)JY公司在每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資前都會(huì)做出充分的可行性、成本分析，并根據(jù)實(shí)際情況做出具體的市場(chǎng)調(diào)研、客戶定位和產(chǎn)品定位，以此來降低投資風(fēng)險(xiǎn)。(3)JY房地產(chǎn)公司在共同投資方面統(tǒng)籌安排資源，與合作者利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)了投資方的積極性，爭(zhēng)取最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)以降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.3日常資金運(yùn)作方面商業(yè)地產(chǎn)的資金量大，若發(fā)生資金短缺，那么公司將很難運(yùn)作下去。JY房地產(chǎn)公司設(shè)立“資金結(jié)算中心”來應(yīng)對(duì)資金運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，保證借款能夠及時(shí)償還，這樣既保持了資金的流動(dòng)性，又提高了資金的利用效率。與此同時(shí)，JY房地產(chǎn)公司也制定了催款措施，來往款項(xiàng)的管理和對(duì)賬要由專人負(fù)責(zé)，并按規(guī)定責(zé)任落實(shí)到人，并將其計(jì)入績(jī)效考核中來。JY房地產(chǎn)公司建立了客戶資信評(píng)價(jià)系統(tǒng)，加強(qiáng)了客戶資信管理，對(duì)于資信較差的客戶，公司規(guī)定了更嚴(yán)格的收款條件和更短的交款期限，以此來降低壞賬發(fā)生的可能性。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但在行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，管理者們也應(yīng)該時(shí)刻警惕并關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定和完善企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度，并將其嚴(yán)格實(shí)施。盡管本文以大型房產(chǎn)企業(yè)JY公司為例分析了防范和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，但是，每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也要制定適合自己企業(yè)文化和企業(yè)發(fā)展的相應(yīng)措施，以保證企業(yè)能夠在健康穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速發(fā)展。

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