導語：如何才能寫好一篇國有土地征收補償評估辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、關于原地還房的問題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應該提供改建地段或者就近地段的房屋。該項目產權調換房屋位于該征收范圍內。

二、關于選擇產權調換補償，可否選擇兩套產權調換房的問題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。但能否選擇兩套房，視被征收房屋產權調換房源面積而定。

三、關于共同產權人能否分別補償的問題

根據《征收條例》、《國有土地上房屋征收補償辦法（暫行）》渝辦發(fā)〔〕123號、《市區(qū)人民政府關于印發(fā)區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發(fā)〔〕7號）等相關文件實施補償。規(guī)定國有土地上房屋征收補償以產權戶為單位。

四、關于補償標準及補償方式的問題

按《市區(qū)人民政府關于印發(fā)區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發(fā)〔〕7號）文件及《市區(qū)關于藥市街舊城改造項目房屋征收補償方案》執(zhí)行。

該項目征收嚴格按照《征收條例》及相關配套文件規(guī)定實施，即選擇產權調換或貨幣補償方式由被征收人自愿選擇。

五、關于評估價格的問題

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔〕77號文件）第四條規(guī)定確定的房地產評估機構。評估機構對被征收房屋和產權調換房屋評估的價格是嚴格按照《市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范（試行）》的要求執(zhí)行的，如對評估結果有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

六、關于住房保障的問題

按照《市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔〕123號）第二十六條規(guī)定，以產權戶為單位，家庭實際居住且在他處無住宅的，按本辦法第二十五條規(guī)定實施補足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面積不足30平方米，按建筑面積30平方米給予補償；家庭人口在3人及以上，住房建筑面積不足45平方米，按建筑面積45平方米給予補償。

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

七、關于為什么只補房價不補地價的問題

根據《市國有土地上房屋征收評估鑒定辦法（試行）》的規(guī)定，房地產價格評估機構對被征收房屋的補償價格系被征收房屋的房地產價格，既包含房屋價值也包含了土地價值。

八、關于選擇貨幣補償能否享受臨時安置補助費用的問題

根據《區(qū)國有土地上房屋征收補償費額標準》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補償的，由征收實施單位以評估價格按被征收房屋建筑面積計算貨幣補償金額，一次性對被征收人進行貨幣補償后，不再享受臨時安置補助費。

九、關于裝飾裝修補償的問題

根據《區(qū)國有土地上房屋征收補償費額標準》規(guī)定，對房屋裝飾裝修程度相對應的補償標準有明確的表述：簡易裝修標準為200元/平方米；中裝修標準為300/平方米；精裝修標準為400/平方米。

十、關于安置房屋戶型的問題

產權調換房屋的平面圖及戶型設計應符合《市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，該圖包括房屋所處的位置、朝向、結構、面積等信息，將在具體簽訂征收補償協(xié)議時公示，供你們選擇。

十一、關于能否委托他人簽訂補償協(xié)議的問題

根據相關法律規(guī)定，需要委托他人簽訂相關手續(xù)的，需出示委托書，并經公證處公正，或出具相關能夠證明是本人意愿委托他人代為辦理的材料。

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規(guī)定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統(tǒng)一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區(qū)對征收補償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區(qū)別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農村地區(qū)和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規(guī)定的征收標準。城鄉(xiāng)結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值?？梢圆捎脜^(qū)分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業(yè)停產補償標準的確定

停業(yè)停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業(yè)務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產補償標準可以一致[3]。停業(yè)停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業(yè)停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業(yè)效益評估的指導性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態(tài)。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

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【關鍵詞】城市房屋征收行政補償 征收 補償制度

一、城市房屋征收補償的內容

城市房屋征收補償是政府以公共利益的需要為出發(fā)點，取得國有土地上法人、其他組織及個人的房地產所有權，并用國家財政針對被征收人的合法權益損失給予公平補償的行政行為。城市房屋征收補償的特征為政府是實施房屋征收補償的主體，城市房屋征收補償須遵守正當的程序。城市房屋征收征收以補償作為前提條件和核心要件，補償構成城市房屋征收必要條件。征收人基于公共利益的需要對被征收人的房地產進行征收，被征收人做出讓步。

二、當前我國城市房屋征收補償制度的主要問題

（一）受償主體不全

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償"。由此規(guī)定可知，在我國目前的城市房屋征收補償制度中，受償主體僅是被征收房屋的所有權人，而被征收房屋的承租人則被排除在補償主體之外。筆者認為這樣的規(guī)定忽略了被征收房屋的承租人的權益。因此，在城市房屋征收補償的過程中，不應忽略承租人的權益，應當給其適當的補償，否則有違公平的原則。

（二）補償范圍過窄

城市房屋征收補償的范圍與被征收人的利益息息相關，直接影響到被征收人損失的合法利益受到保護的程度。然而，我國相比較國外先進國家這方面的立法卻不盡合理，拆遷補償范圍狹窄，忽視潛在利益補償。人們在選擇購買房屋時，往往是綜合考慮了其地理位置、周邊環(huán)境、生活氛圍等等因素，這都關系到工作、入學、購物、看病等的便利。但是政府在進行征收補償時不會考慮到這些因素，也不會為這些進行補償。居民在進行搬遷時，通常要耗費大量的時間與精力，會讓他們的潛在利益受到損失。

（三）補償標準過低

征收補償標準是確定對被征收一方進行補償數額的依據，這關系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是確定補償項目在多大限度上得到補償的重要前提。我國也就補償標準做出了一些規(guī)定，新《條例》第十九條規(guī)定：由具有相應資質的房地產價格評估機構來評估征收房屋的價值，并且須按房屋征收評估辦法來確定。但這些規(guī)定只具有指導性，沒有具體的實施辦法，地方在實際操作中不免流于形式，也得不到嚴格的實施。

（四）補償程序不公開公正

第一，房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時，沒有公開的聽證程序，也就是說評估的過程是不公開的，在這種制度下，就難免會出現征收人與房地產價格評估機構相互串通勾結的情況，從而損害被征收人的合法權益。第二，補償金的發(fā)放程序存在著渠道不暢、監(jiān)管不嚴的現象，導致補償金被層層克扣，貪污現象嚴重，即使是低廉的補償，被征收人也往往難以及時得到充分的補償。第三，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行"。

三、對我國城市房屋征收補償制度改進建議

（一））受償主體應增加承租人

我國新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅明確了房屋所有權人是房屋征收的受償主體，這在法律制度的設計上排除了房屋承租人的受償權利，使其利益難以得到有效的保護。這樣的制度架構與國情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，筆者建議對我國城市房屋征收的受償主體進行立法完善，把承租人也納入到受償的主體之中。

（二）擴大征收補償的范圍

首先要確立補償原則。我國應該徹底廢止先前的適當補償原則，而采取完全補償兼公平補償原則。因為在完全補償原則下，不僅需要對征收財產進行補償，還需要對拆遷過程中造成的一切損失給予補償，包括營業(yè)損失費，搬遷費等。這樣能夠最大限度的維護被征收人的利益，但是與此同時，又過大的增加了政府的負擔，使征收難以正常運行。所以還需要公平原則給以輔助，補償應該尊重市場規(guī)律，以市場價格為依據，公平進行補償，但考慮到弱勢群體的經濟現狀，可以在補償過程中給以貧困者較多的補償。

（三）完善房屋評估制度是提高補償標準的關鍵

首先，要把土地使用權的補償明確納入到房屋征收補償的范圍之中，這樣一來補償標準會大幅度提高。其次，需要完善房屋評估制度。由征收人與被征收人共同委托具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，被征收人也適當承擔一部分評估費用。第二，對同一征收項目可以委托兩家或兩家以上的房地產價格評估機構進行評估，如果兩家評估機構各自得出的評估結果出入很大，則由第三家評估機構進行評估，且以評估結果相近的兩個結果作為依這樣的做法得出的評估結果才會更加客觀與公正。

（四）補償程序應進一步公開公正

首先，針對房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時過程不公開的問題，筆者建議在房屋價值評估的過程中，應當建立公開聽證制度，征收人與被征收人都應當參與，房地產價格評估機構應當認真聽取雙方的意見，進而得出客觀、公正的評估結果。其次，針對補償金的發(fā)放程序存在著監(jiān)管不嚴的現象問題，筆者建議政府應該加強對補償金的監(jiān)管，建立嚴密的監(jiān)管制度。再次，對于應當完善人民法院強制執(zhí)行的程序問題。

參考文獻：

[1]房紹坤.國有土地上房屋征收的法律問題與對策.中國法學，2012（1）.

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第二條本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上地方人民政府通過依法收回、收購、征收等方式，儲存國有土地，以備向社會供應土地的行為。

第三條本辦法適用于本省行政區(qū)域內的國有土地儲備工作。

第四條縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門負責本行政區(qū)域內的國有土地儲備管理工作，其所屬的土地儲備機構具體實施國有土地儲備工作。

第五條縣（市）以上地方人民政府應當加強對國有土地儲備工作的領導，協(xié)調解決國有土地儲備工作的重大問題。

縣（市）以上地方人民政府發(fā)展改革、財政、建設、城市規(guī)劃等行政主管部門按照各自職責，配合國土資源行政主管部門做好國有土地儲備工作。

第六條國有土地儲備應當制定年度儲備計劃。年度儲備計劃由國土資源行政主管部門會同有關部門依據土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和當地社會經濟發(fā)展的需要制定，報本級人民政府批準后實施。

第七條下列國有土地，通過無償收回方式儲備：

（一）土地使用權出讓合同期屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的國有土地；

（二）依法應當收回的閑置國有土地；

（三）因單位遷移、解散、撤銷、破產等原因，停止使用原劃撥的國有土地；

（四）經核準報廢的公路、鐵路機場、礦場等國有土地；

（五）其他按法律、法規(guī)規(guī)定應無償收回的國有土地。

第八條下列國有土地，通過有償收回方式儲備：

（一）因公共利益需要使用的國有土地；（二）因實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改造需要使用的國有土地；

（三）因企業(yè)改制、產業(yè)結構調整等原因調整出的國有劃撥土地；

（四）集體土地因農轉非依法轉為國有的土地；

（五）其他按法律、法規(guī)規(guī)定應有償收回的國有土地。

第九條下列國有土地，通過收購方式儲備：（一）以出讓方式取得土地使用權，土地使用權人申請政府收購的國有土地；

（二）申報土地使用權轉讓價格比標定地價低20%以上的國有土地；

（三）其他可以依法收購的國有土地。

第十條土地利用總體規(guī)劃確定的城市范圍內的集體土地可以通過依法征收的方式進行儲備。

第十一條以收回方式儲備國有土地應當遵循下列程序：

（一）擬訂方案。以收回方式儲備國有土地的，土地儲備機構應當擬訂國有土地使用權收回方案。其中，以有償方式收回劃撥土地使用權的，應當參照當地征收土地補償標準，確定補償數額；以有償方式收回出讓土地使用權的，根據使用土地年限和土地開況，確定補償數額。以有償方式收回本辦法第八條第四項規(guī)定的土地使用權的，按照征收土地補償標準，確定補償數額。儲備國有土地收回方案涉及省屬單位的，該方案應當報省人民政府國土資源行政主管部門確定。

（二）方案審核。土地儲備機構應當將國有土地使用權收回方案報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門；國土資源行政主管部門收到收回方案后，應當舉行聽證，并根據聽證會意見對收回方案予以審核。

（三）報經批準。審核同意的國有土地使用權收回方案，由縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報依法有批準權的人民政府批準。

（四）土地使用權收回通知?？h（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當根據有批準權的人民政府的批準決定，向土地使用權人下達土地使用權收回通知。

（五）補償費用支付。以有償方式收回土地使用權的，土地儲備機構應當自土地使用權收回通知下達后30日內，將補償費用全額支付給原土地使用權人或者與原土地使用權人簽訂土地使用權補償協(xié)議。

（六）注銷登記。以無償方式收回土地使用權的，縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當在下達土地使用權收回通知的同時，辦理土地使用權注銷登記手續(xù)，注銷土地使用權證書；以有償方式收回土地使用權的，縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門應當在土地儲備機構將補償費用全額支付給原土地使用權人或者與原土地使用權人簽訂土地使用權補償協(xié)議后，辦理土地使用權注銷登記手續(xù)，注銷土地使用權證書。

第十二條土地使用權人申請政府收購國有土地使用權的，應當遵循下列程序：（一）收購提出。土地使用權人申請政府收購的，應當持有關資料向土地儲備機構提出申請。

（二）權屬核查。土地儲備機構對申請收購的土地權屬、面積、四至范圍、用途及地上建筑物和構筑物權屬、面積等進行實地調查，并報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門審核。

（三）價格確定。土地儲備機構與土地使用權人協(xié)商委托具有土地評估資格的評估機構對申請收購的土地使用權價格進行評估，并參照評估價格，協(xié)商確定土地使用權收購價格。

（四）方案報批。土地儲備機構擬訂土地收購方案，報縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門批準。

（五）簽訂合同。收購方案批準后，土地儲備機構與土地使用權人簽訂國有土地使用權收購合同。

（六）收購費用支付。土地儲備機構按照國有土地使用權收購合同約定的金額、期限和方式，向土地使用權人支付土地收購費用。

（七）注銷登記。土地使用權人在收到土地收購的定金或者約定費用后15日內，應當依法申請辦理土地使用權注銷登記手續(xù)；逾期不申請辦理的，由縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報請本級人民政府同意后，依法辦理土地使用權注銷登記手續(xù)，注銷土地使用權證書。

申報土地使用權轉讓價格比標定地價低20%以上的，經縣（市）以上地方人民政府國土資源行政主管部門報本級人民政府同意后，由土地儲備機構按照申報價格依法予以收購，并按前款第七項的規(guī)定，辦理土地使用權注銷登記手續(xù)。

第十三條以征收方式儲備國有土地的，儲備程序按照有關土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十四條下列國有土地，由省級人民政府依法予以儲備：

（一）中央駐皖單位、省直單位依法使用的國有土地；

（二）跨設區(qū)的市的國有土地。

上級人民政府國土資源行政主管部門對下級人民政府未依法收回土地使用權的閑置土地，應當報本級人民政府批準后依法收回，作為本級儲備土地。

第十五條儲備國有土地所需的資金可以通過財政撥款、儲備國有土地抵押貸款等方式籌集。

縣（市）以上地方人民政府應當劃出不低于土地收益20%的資金，建立土地發(fā)展資金，用于土地儲備。

儲備國有土地資金應當納入財政專戶管理，并接受財政、審計行政主管部門的監(jiān)督。

第十六條對儲備的國有土地，縣（市）以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門應當根據城市總體規(guī)劃，及時編制控制性詳細規(guī)劃，并提出具體地塊的規(guī)劃設計要求；同級人民政府國土資源行政主管部門應當將儲備的國有土地位置、面積、用途、規(guī)劃設計要求以及供地方式定期向社會公告。

第十七條在土地儲備期間，經城市規(guī)劃行政主管部門批準，土地儲備機構可以臨時利用儲備地塊，其收益應當上繳同級財政。

土地儲備機構臨時利用儲備地塊不得影響市容環(huán)境和修建永久性建筑物、構筑物及其他設施。

第十八條土地儲備機構應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊供地的前期準備工作。

第十九條國土資源行政主管部門應當建立國有土地儲備信息統(tǒng)計制度。土地儲備機構每季度應當將儲備國有土地的面積、數量、位置、價格、基礎建設情況、臨時利用情況等信息報國土資源行政主管部門；國土資源行政主管部門應當及時將國有土地儲備信息報上一級人民政府國土資源行政主管部門。

第二十條通過收回、收購方式儲備國有土地的，土地儲備機構應當依法向原土地使用權人支付補償金或者按照約定支付收購費用；未依法支付補償金或者未按照約定支付收購費用的，不得注銷土地使用權登記，原土地使用權人有權拒絕交付土地。

第二十一條通過收回、收購方式儲備國有土地，涉及地上建筑物、構筑物的，對其所有人或者使用人應當按照城市房屋拆遷有關規(guī)定依法給予補償，但補償數額應當扣除依法不需補償或者已經補償的土地使用權價款；建筑物、構筑物所有人或者使用人未獲補償的，不得收回原土地使用權。

第二十二條國土資源行政主管部門工作人員在國有土地儲備工作中，、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

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關鍵詞：葡萄牙 征收法典 私權保護

2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》這些法律法規(guī)在保證國家獲取建設用地、規(guī)范土地征收行為、維護被征收人利益等方面發(fā)揮了一定的作用，但總體而言，有關征地的法律制度仍不健全，需要進一步完善。本文擬以葡萄牙《征收法典》為參照，結合中國現狀，對兩國的征地制度進行比較分析，進而尋求中國征地制度的完善的有效方案。

一、葡萄牙征收制度對私權保護的體現

在葡萄牙，征收行為主要受《征收法典》的統(tǒng)一規(guī)制。其征收制度遵循法定、正義、平等、比例、平等、公正及誠實信用原則。該法典賦予被征收人的權利主要有以下三種：

（一）索還權

研究索還權是研究葡萄牙征收制度對私權保護的起點?！墩魇辗ǖ洹返?條共9款的內容，其主要對索還權的構成要件，行使方式及終止的情況進行了規(guī)定。索還權的價值在于有效地維持與保證征收制度的合理性，克服土地征收中可能產生的利益失衡現象，從而保證土地征收的合法性與合理性。

（二） 行政與民事訴權

行政訴權是對行政部門的“公益聲明”提起行政訴訟的權利。筆者認為《征收法典》賦予被征收人的司法救濟權，是發(fā)生爭議時進行行政與民事訴訟的基本權利，使公民享有請求國家維護自己的合法權益的權利，體現了法律對被征收人私權的保護，不僅具有程序意義，更具有實體意義。

（三）全部征收權

根據該法典第3條對征收的限制，實際上是征收必要性原則的體現，其目的是將對被征收人的損害減至最低。不僅如此，該條第2款賦予被征收人主張全部征收的權利，它規(guī)定：“如果只需要征收不動產的任意部分，在以下任一情況下，被征收財產所有人得申請全部征收：（1）如果剩余部分不能按比例地提供整個不動產所提供的相同舒適；（2）如果剩余部分對被征收人不具有經濟價值?！笨梢钥闯觯@項權利的立法目的是為了保證被征收的不動產物盡其用。

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》對私權保護的貫徹

我國目前還沒有制定出不動產征收的統(tǒng)一立法，關于不動產征收的規(guī)定主要體現在《憲法》、《物權法》、《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》中。其中《條例》對私權的保護取得了一定的進步，主要有：

第一，明確征收與補償的相關概念。首先，將公共利益征收與商業(yè)開發(fā)徹底分開。根據《條例》第一條、第二條的規(guī)定，“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例?！薄盀榱斯怖娴男枰?，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”這說明本條例僅適用基于公共利益的征收。根據《條例》第四條，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作”，這說明政府成為公益性征收和補償的主體。其次，明確征收補償范圍。根據《條例》第十七條，“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。這說明條例明確了征收補償的范圍。第二，被征收人具有補償選擇權?！稐l例》第二十一條，“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換?！北徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補償或置換的方式，體現了對被征收人的私權保護與尊重。第三，政府具有公告、聽證的義務。根據《條例》第二章有關征收決定的，其第八條，第十一條，第十三條，說明政府具有征收決定的權力，同時履行公告與聽證的義務。第四，司法權的介入。征收爭議可以提交司法裁決。根據《條例》第四章對法律責任的規(guī)定，主要的特點體現在征收爭議提交司法裁決。第三十條、三十一條、三十二、三十三、三十四條規(guī)定了征收爭執(zhí)可以提交司法裁決。違法建筑不予補償，暴力拆遷應被追究刑責。根據《條例》第二十四條，“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”第三十一條，第三十二條都對此做出了明確的規(guī)定。第五，強調評估機構的中立性。根據《條例》第十九與第二十條，強調了強調評估機構的中立性。例如第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見?！?/p>

三、兩國比較對中國的啟示

（一）《條例》對私權保護貫徹之檢討

由以上我國征收中存在諸多問題，我們新《條例》顯然比以前有了諸多進步，但相比現實問題的本質，我們的制度還有很多不完善的地方。最為明顯的區(qū)別是，葡萄牙《征收法典》的立法宗旨明確，即為一部私權保障法，最主要的體現在對被征收人權利的賦予上，也就是我們的《征收條例》的立法宗旨并不明確，對私權的保障還不夠突出，沒有起到很好的對抗征收權的效果。針對這些問題，我們應當制定統(tǒng)一的征收法，明確私權保障的立法宗旨，可以借鑒葡萄牙《征收法典》充分賦予被征收人權利對抗公權力的司法實踐。

（二）我國統(tǒng)一征收立法的制定

2011年1月21日國務院公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢止了《城市房屋拆遷管理條例》。但我們認為，我國現實中的征收問題，不僅出現于城市房屋的征收領域，更為嚴重的征收問題實際上發(fā)生于土地征收領域，而土地征收問題的解決與我國政府當下著力進行的三農問題的解決密切相關，土地征收問題解決不了，三農問題很難得以妥善解決。有鑒于上述認識，我們主張，對于我國征收立法應，制定統(tǒng)一征收法，而非繼續(xù)沿用現在的分而治之的渙散立法模式。

（三）應區(qū)分征收與補償的原則

《國有土地上房屋征收與補償條例》第三條規(guī)定：應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。筆者認為，可以借鑒葡萄牙《征收法典》的經驗，征收與補償遵循不同的原則。

（四）司法權的介入

對行政機關的權力控制已成為世界主要國家征收制度中內容之一。根據現代政治學原理,為了提高行政效率以及防止出現權力控制的怪圈，對行政機關的權力控制不能依賴于行政機關內部，而只能依賴于一個外部機構。而該外部機構，我國學者認為應為司法機構。我們發(fā)現在葡萄牙征收制度中，征收的本質是保護公民的財產權中實現國家的征收權，而不是為了國家的征收權而過度侵害公民的財產權。葡萄牙的不動產征收的立法，在協(xié)調行政機關與被征收人的關系的司法實踐中具有較強的可操作性，特別是司法權在征收中公共用益的調查與宣告，所有權轉讓的宣告以及補償等方面的控制，并建立良好的程序與制度體系，這些經驗與制度值得我們在制定統(tǒng)一征收法時借鑒。

參考文獻：

[1]José Osvaldo Gomes, Expropriaes por Utilidade Pública, Lisboa 1997, pp8.

[2] 米萬英.澳門征收制度的特色[J].法學,2007(8).

[3] Fernando Alves Correia, As Garantias do Particular na Expropriao por Utilidade Pública, in Boletim da Faculdade de Direito, Universidade de Coimbra, Supplemento XXIII, Coimbra, 1982, pp.354.

[4] 季秀平.論土地征收中的物權保護[J].南京師大學報(社會科學版),2004(1).

[5]文靜.期不應強制拆遷[N].京華時報,news.省略/c/2010-01-30/022517016475s.shtml， 2010-07-19.

篇6

    根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及財政部、國家土地管理局有關文件精神，為進一步加強我省國有土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的征收管理，現就有關事項通知如下，請認真貫徹執(zhí)行。

    一、土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），既不是剔除補償費后的余額，也不是級差地租。各地必須將土地交易總額全部上繳財政專戶，然后再核算開發(fā)成本，實行列收列支的辦法。

    二、財政部門是土地出讓金的主管機關和征收機關，其他部門不得征收。各市地要取消土地管理部門的過渡戶，由土地管理部門代收代繳改為財政部門直接征收，納入“土地出讓金財政專戶”核算管理。

    國有土地使用權有償出讓合同簽訂后，土地管理部門根據土地出讓合同，負責填發(fā)“繳交國有土地使用權出讓金登記單”；受讓單位根據登記單，將土地出讓金直接繳入財政部門開設的“土地出讓金財政專戶”，財政部門開具“土地出讓金專用票據”后，土地管理部門方可辦理土地登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。

    三、財政部門要按規(guī)定開設“土地出讓金財政專戶”。土地出讓金財政專戶是核算土地出讓金繳、存、劃轉的專用帳戶。財政部門要認真核算土地開發(fā)成本，并及時撥付。月終要將土地出讓金凈收益繳入國庫，不得滯留。同時嚴格按照財政部文件規(guī)定，為土地管理部門提取并核撥一定比例的土地出讓業(yè)務費。

篇7

【關鍵詞】：房屋 征收 補償 安置

1991年國務院第78號令《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱“《拆遷條例》”），2001年國務院第305號令對其做出修改。經兩次向社會公開征求意見，2011年1月21日，國務院總理簽署國務院第590號令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“《征收條例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。這宣告了“拆遷”的終止，代之以“征收”。這應該是新的《征收條例》與原《拆遷條例》從理念到字面的一個最顯著的變化，《征收條例》已看不到任何一個關于“拆遷”的表述。認真研讀《征收條例》全文，我們欣喜地看到《征收條例》的進步，但在實際操作發(fā)現仍然存在一些問題。

一、《征收條例》的六大進步

1、明確界定公共利益的范圍

《征收條例》確立必須以“公共利益”為征收范圍。其大前提是必須“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要”，并且對公共利益的六種情形作了具體明確，包括國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要等。此條款的規(guī)定有利于將公共利益征收區(qū)分于原來的商業(yè)開發(fā)拆遷，有效地保障房屋所有權人的合法權益。

2、明確征收補償的基本原則

《征收條例》第三條確定房屋征收補償應當遵循“決策民主、程序正當、結果公開”的原則，第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。在上述原則的指導下，征收程序必須嚴格按照確定征收項目、擬定征收補償方案、征收決定、征收補償、特別程序五個階段21個基本步驟（參考重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序）進行；征收行為必須符合四規(guī)劃一計劃的要求；征收過程要求從房屋權屬調查登記結果、征收補償安置方案、征收決定、分戶補償評估結果、分戶補償情況、補償決定到審計結果全面公開；作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人先給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

3、征收主體及實施單位發(fā)生變化

《征收條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！钡谖鍡l規(guī)定，“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的?！庇纱嗣鞔_了政府才是征收補償的主體， 并且要求房屋征收實施單位不得以營利為目的，相當于禁止了開發(fā)建設等企業(yè)單位直接參與征收拆遷。這有助于保護被征收人的權益，化解原來因開發(fā)建設單位作為拆遷主體，為追逐經濟利益而引發(fā)的各種社會矛盾，對維護社會穩(wěn)定團結有促進作用。

4、征收程序的公開透明性和監(jiān)督性加強

征收條例在原《拆遷條例》的基礎上，加大了公眾參與度，讓程序更加公開透明，在程序設置上增加了很多創(chuàng)造性的條款，如：規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見，征求意見期限不少于30日；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，應當組織聽證會并根據聽證會情況修改方案；政府作出征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的（重慶市規(guī)定被征收戶數100戶或征收面積10000平方米以上），應當經政府常務會議討論決定；審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果等。

5、征收補償范圍和標準較前擴大和提高

由于暴力拆遷事件的屢次發(fā)生，其矛盾焦點大多集中在補償標準是否公平上，征收補償標準業(yè)已成為社會最為關注的問題?！墩魇諚l例》第十九條規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。而原《拆遷條例》關于貨幣補償金額則規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”，各省市的規(guī)定則各有不同，如重慶市《城市房屋拆遷管理條例》的相關規(guī)定是，“房屋拆遷補償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價格的百分之七十”。相較之下，新征收條例以市場價格作為補償標準，更為公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋補償外，還對因征收房屋造成的停產停業(yè)損失進行補償，與原來的《拆遷條例》相比，在補償范圍上有所擴大。

同時，《征收條例》第十八條還規(guī)定，“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障”。另外，“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。這些條款充分體現了物權法中征收個人住宅應當保障被征收人居住條件的人本精神。

6、行政強拆被明文取消

《征收條例》第二十八條規(guī)定，“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行”。第三十五條特別約定“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。”由此明確了強拆只能向人民法院申請執(zhí)行，禁止了原來以政府主導的行政強拆，有利于限制政府的權力無限放大，為公民的合法申訴救濟、為社會主義法治建設提供有力保障。

二、實際操作中存在的問題

1、公共利益的認定存在漏洞

征收的前提是必須基于公共利益，《征收條例》中對公共利益作了比較具體的界定。由于規(guī)定條款并不能窮盡公共利益的全部范圍，就有了最后一條的兜底條款，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此條款語言的模糊性和可操作性，致使公共利益的認定變得擁有無限可能。由于條例并沒有說明最終有權認定公共利益的主體以及認定程序，如果沒有相對獨立的審查制度來決定公共利益的認定，如果認定機構不受限制濫用權力，那么關于公共利益的約束性條款將淪為擺設。各種非公益性項目將改頭換面，打著“公益項目”的旗號進行征收。

2、征收補償標準的制定存在矛盾

征收工作的核心問題是補償標準問題，這也是從拆遷時代開始，兩個相對主體之間，爭議最大、矛盾最突出的問題。目前的征收補償標準較拆遷時已有大幅提高。但是作為兩方爭議最大的土地使用權的補償問題仍未解決。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有權，實質是取得國有土地使用權，這是不爭的事實。現行的征收補償政策中明確對被征收人的補償包括被征收人房屋價值的補償及搬遷補償、臨時安置補償和停產停業(yè)損失補償等，對土地使用權的補償只字未提。但事實上大部分被征收人認為，土地使用權是房屋的附著物，如果政府不來征收，附加了土地價值的房屋，特別是城市中心地段房屋會隨著地價上漲價值不斷攀升，但政府征收后地產的增值部分價值就被政府或者之后摘牌的地產商侵吞了，這是明顯不合理不公平的。這個問題不解決將會嚴重阻礙征收工作的順利推進。

3、征收訴訟法律關系存在爭議

《征收條例》第二十五條規(guī)定，“補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。而關于征收補償協(xié)議到底是行政合同還是民事合同，法律界人士還存在諸多爭論。根據1996年7月24日最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》內容，“拆遷人與被拆遷人因房屋補償，安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提訟的，人民法院應當作為民事案件受理?！钡凇墩魇諚l例》取代《拆遷條例》后，《征收條例》對房屋征收補償法律關系的主體作了新的界定，市、縣級人民政府及其房屋征收部門成為一方當事人，房屋征收行為是一個具體行政行為不存在爭議，征收補償協(xié)議也實在沒理由認定為民事合同。但如果按規(guī)定適用行政訴訟程序，在征收主體一方要作為征收補償協(xié)議糾紛的原告時，就會遇到法律障礙，行政訴訟只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政訴訟的被告只能是行政機關，而不能是公民個人。由此如果被征收人在簽訂征收補償協(xié)議后出現不搬遷等違約行為，征收部門一方將上訴無門。

三、建議意見

1、完善審查制度，嚴格征收項目的審批

目前征收項目的審批權限基本集中于政府部門，為確保關于公共利益的認定不流于形式，政府各職能部門應完善審查制度，制定相關的實體程序規(guī)定，嚴格審核項目的公益性，不符合規(guī)定的堅決不能審批通過。重點審查是否符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。

2、做好調查研究，制定合理的補償安置方案

國有土地上房屋征收問題，不只是一個簡單的房屋征收補償的問題，而是涉及到被征收人的安置，關系到被征收人生存發(fā)展的問題。在制定征收補償方案時，應本著公平合理的原則，兼顧政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的權利，對其進行妥善安置，確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降，才符合我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念。

3、堅持司法公正，為征收工作保駕護航

《征收條例》在取代《拆遷條例》后，法學界一直存在諸多爭議和討論。希望作為上位法的《征收條例》能不斷地完善，而各市、縣級人民政府也可以適時制定征收實施細則，通過完善司法救濟制度，促進征收中矛盾糾紛的及時解決，推動各地經濟建設的健康發(fā)展。

終上所述，《征收條例》在原《拆遷條例》的基礎上出臺，是具有較大進步意義的，雖然對部分難點問題存在一定爭議，但是瑕不掩瑜，有待在今后的實踐中深入完善。

參考文獻：

1、《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）。

2、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）

3、重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法》（渝辦發(fā)【2011】123號）

4、重慶市國有土地上房屋征收與補償工作程序的指導意見（渝國土房管發(fā)【2011】187號）

篇8

總理　2011年1月21日

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。

第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收入)給予公平補償。

第三條　房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條　市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條　上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。

國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。

第七條　任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

第二章　征收決定

第八條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第九條　依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。

制定國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

第十條　房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條　市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十二條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

第十三條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十四條　被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條　房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十六條　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章　補償

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條　征收個人住宅，被征收入符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條　房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當

向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟。

第二十六條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。

第四章　法律責任

第三十條　市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇9

《市舊城區(qū)土地開發(fā)整理試行辦法》已經市政府研究同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

第一條為進一步加大舊城區(qū)改建力度，提升城市品位，改善人居條件，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）等規(guī)定，結合我市實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱的舊城區(qū)土地開發(fā)整理，是指在我市建成區(qū)范圍內進行舊城區(qū)改建所涉及的土地征收、安置、補償、出讓。

第三條舊城區(qū)土地開發(fā)整理遵循“政府主導、街區(qū)實施、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、有序開發(fā)”的原則，鼓勵整居、成片開發(fā)整理。

第四條市政府統(tǒng)一組織領導舊城區(qū)土地開發(fā)整理工作，經濟開發(fā)區(qū)、密水街辦、醴泉街辦、朝陽街辦（以下簡稱各街區(qū)）具體組織實施。市住房和城鄉(xiāng)建設局、規(guī)劃局、國土資源局、發(fā)展和改革局、財政局、土地經營開發(fā)管理辦公室等部門按照各自工作職責做好相關工作。

第五條各街區(qū)應于每年10月底前將下一年度舊城區(qū)土地開發(fā)整理計劃報市政府審核，經審核符合要求的，納入國民經濟和社會發(fā)展年度計劃和年度土地供應計劃。

第六條舊城區(qū)土地開發(fā)整理計劃經市政府批準后，各街區(qū)對擬土地開發(fā)整理房屋狀況、土地權屬狀況等情況進行調查摸底，編制土地開發(fā)整理實施方案。實施方案包括以下內容：

1、項目區(qū)域范圍、土地概算面積、測繪編制現狀圖（由國土資源局、規(guī)劃局提供）；

2、項目區(qū)域內需征收房屋的數量、建筑面積和所占土地面積（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設局、審計局、監(jiān)察局提供）；

3、安置房建設的位置、套數、套型面積、設施條件、建設周期、回遷安置周期等附加條件（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設局提供）；

4、測算征收安置補償成本（由街區(qū)和規(guī)劃局、建設局、審計局、監(jiān)察局提供）；

5、市規(guī)劃局編制或委托編制的規(guī)劃策劃方案（由規(guī)劃局提供）。

第七條市規(guī)劃局設立規(guī)劃編制研究機構，負責對擬開發(fā)整理地塊規(guī)劃策劃方案征集、審核，或直接編制規(guī)劃策劃方案。編制經費記入土地儲備成本。

第八條市政府組織市住房和城鄉(xiāng)建設局、規(guī)劃局、國土資源局、財政局、監(jiān)察局、土地經營開發(fā)管理辦公室等部門和相關街區(qū)，對街區(qū)擬定的實施方案進行核查、會審。

第九條實施方案經市政府組織有關部門、街區(qū)會審無異議后予以公示，廣泛征求公眾意見。

第十條市政府委托政法部門對擬土地開發(fā)整理項目進行社會風險評估，涉及被搬遷人數較多的，提交市政府常務會議研究決定。

第十一條市政府批準實施方案后，各街區(qū)公告，公開競價確定土地開發(fā)整理項目投資人。招標程序參照土地招拍掛出讓程序，邀請市政府分管負責人、監(jiān)察局、住房和城鄉(xiāng)建設局、規(guī)劃局、國土資源局、財政局、土地經營開發(fā)管理辦公室的負責同志參加。

第十二條項目土地開發(fā)整理投資人應在投標前15日內將土地開發(fā)整理項目價款的50%繳入各街區(qū)專戶，余款待土地招拍掛出讓公示前交齊。土地開發(fā)整理項目價款由各街區(qū)和市土地經營開發(fā)管理辦公室共同監(jiān)管使用。

第十三條各街區(qū)受市政府委托負責按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)規(guī)定，組織國有土地上房屋被征收人選擇評估公司，入戶評估，簽訂補償安置協(xié)議。被征收房屋價值的補償，按照被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價格評估確定。各街區(qū)組織評估公司入戶評估時，邀請土地開發(fā)整理投資人派員參加，監(jiān)督評估過程。

第十四條集體土地上房屋搬遷需將土地依法轉為國有后按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》做出房屋征收決定或實施協(xié)議搬遷。

第十五條經過開發(fā)整理的項目用地，在完成房屋征收補償安置和場地平整，經土地儲備經營會審小組聯(lián)合驗收，達到“凈地”條件后，納入政府土地儲備。對納入儲備的土地，由土地經營開發(fā)管理辦公室以宗地為單位向市規(guī)劃局申請規(guī)劃設計條件，市規(guī)劃局受理后15日內提出建設用地規(guī)劃條件。材料齊備后，由市國土資源局依法組織供地。列入年度供應計劃的土地在完成前期開發(fā)整理后，由市國土資源局依法組織供地。

第十六條土地開發(fā)整理地塊安置房和商品房開發(fā)用地分別出讓。安置房用地先由市國有資產經營投資有限公司、市高建地產投資開發(fā)有限公司或市城市建設投資有限公司通過招拍掛程序取得土地使用權（以此為平臺融資），安置地塊的土地出讓金及建安成本等費用從土地整理開發(fā)成本價款中列支。安置房建設完畢后，將土地使用權轉讓給房屋產權人；商品房開發(fā)用地公開招拍掛出讓。

第十七條各土地開發(fā)整理項目應先予建設居民安置房。安置房工程由街區(qū)組織建設。

第十八條土地開發(fā)整理成本嚴格按照《省國有土地使用權出讓收支管理辦法》和《省土地儲備資金財務管理暫行辦法》執(zhí)行，主要包括房屋征收補償或安置費用、收購和收回土地的相關費用、配套設施建設和場地平整等土地前期開發(fā)費用；土地整理投資人向銀行或其他金融機構貸款利息支出；規(guī)劃、測繪、評估、審計等工作中發(fā)生的有關費用。建立項目土地開發(fā)整理成本的審核確認機制。市財政局應會同國土資源局、住房和城鄉(xiāng)建設局、審計局、監(jiān)察局、土地經營開發(fā)管理辦公室等部門成立成本審核小組，審核小組可選取中介機構進行審計，審計報告由審核小組審核確認。

第十九條若土地開發(fā)整理投資人以土地開發(fā)整理成本價款競得原開發(fā)整理項目土地使用權，前期支付的土地開發(fā)整理價款抵頂土地出讓價款。若土地開發(fā)整理投資人以高于土地開發(fā)整理成本價款競得原開發(fā)整理項目土地使用權，高出部分扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后60%補助給土地開發(fā)整理投資人。土地開發(fā)整理投資人前期支付的土地開發(fā)整理價款抵頂土地出讓價款。若非土地開發(fā)整理投資人以高于土地開發(fā)整理成本價款競得開發(fā)整理項目土地使用權，高出部分扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后20%補助給土地開發(fā)整理投資人。若土地開發(fā)整理投資人自身原因未競得原開發(fā)整理項目土地使用權，非土地開發(fā)整理投資人以土地開發(fā)整理成本價款競得原開發(fā)整理項目土地使用權，扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后將剩余價款撥付給土地開發(fā)整理投資人。若土地開發(fā)整理投資人自身原因未競得原開發(fā)整理項目土地使用權，非土地開發(fā)整理投資人以低于土地開發(fā)整理成本價款競得該宗土地，扣除有關稅費、控管基金、儲備費用后將剩余價款撥付給土地開發(fā)整理投資人，差額部分由土地開發(fā)整理投資人負擔。

第二十條舊城區(qū)改建政策：

1、安置房建設行政事業(yè)性收費全免（集中供熱設施配套費、供水管網配套費除外），回遷房辦理房權證（征收原有證房屋面積內）免收各項收費（工本費除外）。

2、商品房開發(fā)建設按高政發(fā)[2010]1號文件“新建商住類項目”收費。城市基礎設施配套費（集中供熱設施配套費、供水管網配套費除外）、土地出讓政府收益、稅收地方留成等額補助給經濟開發(fā)區(qū)、街辦，用于征收房屋補償安置。鼓勵城區(qū)居委會自主改造，以居委會為主體自行組織舊村改建的，由居委會享受高政發(fā)[2010]1號、高政發(fā)[2010]38號文件規(guī)定的“城中村”改建政策，但須按市政府舊城改建計劃開展工作，按時完成改建任務。舊城區(qū)改建片區(qū)開發(fā)企業(yè)已取得土地使用權的，按市政府已批復政策辦理。

第二十一條對于搬遷難度大的改建片區(qū)，市政府按照“一事一議”的原則專題研究項目改建政策。

第二十二條土地開發(fā)整理項目涉及企業(yè)搬遷，搬遷企業(yè)符合“退城進園”、“退二進三”條件的，仍享受高政發(fā)[2010]1號文件、高政發(fā)[2010]11號文件規(guī)定的優(yōu)惠政策。

篇10

20xx年最新房屋拆遷補償標準全文貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

屋拆遷補償標準的計算公式：

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房 屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。

因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背給予被征收人公平補償這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。

20xx最新房屋拆遷補償內容有哪些一、房屋價值補償標準

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。

三、停產停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。