導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇農(nóng)村宅基地土地法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

省土地局、省財(cái)政廳、省物價(jià)局《關(guān)于農(nóng)村宅基地實(shí)行有償使用意見(jiàn)的報(bào)告》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)各地認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

關(guān)于農(nóng)村宅基地實(shí)行有償使用意見(jiàn)的報(bào)告

省政府：

為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示的通知》（國(guó)發(fā)〔1990〕4號(hào)），各級(jí)政府與土地管理部門普遍加強(qiáng)了村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地實(shí)行了指標(biāo)控制，嚴(yán)格審批；對(duì)農(nóng)村宅基用地進(jìn)行了有償使用的試點(diǎn)，使村鎮(zhèn)和住宅建設(shè)不按規(guī)定占用耕地日增的勢(shì)頭得到了控制，土地供求矛盾有所緩解，糾紛減少，安定團(tuán)結(jié)因素增加。農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)工作取得了明顯的效果：分清了土地所有權(quán)和使用權(quán)的界限；破除了宅基地是“祖?zhèn)骰鶚I(yè)”的私有觀念；節(jié)約用地、合理用地觀念增強(qiáng)，并為村鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)辟了新的資金來(lái)源。實(shí)踐證明，這是一項(xiàng)利國(guó)利民的好辦法。為把我省農(nóng)村宅基地有償使用管理工作全面開(kāi)展起來(lái)，提出以下意見(jiàn)：

一、加強(qiáng)宣傳教育。各地要進(jìn)一步宣傳《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)發(fā)〔1990〕4號(hào)文件，開(kāi)展“人多地少，保護(hù)耕地”的國(guó)情、國(guó)策觀念教育，宣傳農(nóng)村宅基地有償使用的目的、意義，提高廣大干部群眾珍惜和合理利用土地的自覺(jué)性，進(jìn)一步樹(shù)立起土地公有制觀念，人多地少的國(guó)情觀念，保護(hù)耕地的國(guó)策觀念，土地有償使用的經(jīng)濟(jì)觀念，依法管好用好土地。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地有償使用的基礎(chǔ)工作。各級(jí)土地管理部門要在土地資源詳查的基礎(chǔ)上，結(jié)合村屯地籍調(diào)查，按戶查準(zhǔn)核實(shí)用地面積，查清土地權(quán)屬，搞好土地登記，結(jié)合本地實(shí)際評(píng)定土地等級(jí)，制訂按等級(jí)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，建立健全農(nóng)村宅基地檔案，為實(shí)行宅基地有償使用工作打下良好基礎(chǔ)。

三、合理確定農(nóng)村宅基地有償使用的收費(fèi)范圍、原則、標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是干部群眾最敏感、最關(guān)心的問(wèn)題，按照國(guó)發(fā)〔1990〕4號(hào)文件要求，收費(fèi)應(yīng)本著因地定價(jià)，限制多占，并照顧群眾的承受能力等原則確定。

（一）收費(fèi)范圍

農(nóng)村居民宅基用地（含鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的集體土地），均實(shí)行有償使用。

（二）收費(fèi)原則

宅基地使用費(fèi)以戶為單位，按實(shí)際使用的土地面積執(zhí)行“定額均收，少占少收，超占加收”的原則。

（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

按《吉林省土地管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定，制定如下標(biāo)準(zhǔn)：

1、收費(fèi)要依據(jù)現(xiàn)行的農(nóng)業(yè)稅和旱田每平方米的產(chǎn)值及農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)承受能力確定，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)使用的宅基地，每年每平方米收費(fèi)0.02－0.06元，逐年收取。由于農(nóng)村各地經(jīng)濟(jì)水平差距很大，要按照規(guī)定幅度，根據(jù)本地實(shí)際確定具體標(biāo)準(zhǔn)，不強(qiáng)求固定劃一。

2、超面積占用的土地，應(yīng)勸其退出，退不出時(shí)按照超占加收的原則，加收費(fèi)用。超面積50平方米以內(nèi)的，每平方米加收50％，50平方米以上（不含50平方米）的加收費(fèi)用限額不得高于正常占用的1.5倍。

過(guò)去超標(biāo)準(zhǔn)面積占用的宅基地原則上應(yīng)退出，一時(shí)難以退出的應(yīng)視為臨時(shí)用地，按規(guī)定收取費(fèi)用。

3、以宅基作為經(jīng)營(yíng)性用地等級(jí)差收益較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民宅基地，可按用地效益適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但最高不得超正常占用的二倍。

4、革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)及由于受災(zāi)等原因納費(fèi)確有困難的，由納費(fèi)人提出申請(qǐng)，經(jīng)群眾評(píng)議，村民委員會(huì)審核，報(bào)所在鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，可予以減、免。

5、新建房屋于次年開(kāi)始計(jì)征。改造廢棄地做宅基地的，可根據(jù)投資情況免收宅基地使用費(fèi)5－10年。

6、宅基地使用費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)的制定由各市、地、州土地管理部門提出意見(jiàn)，經(jīng)同級(jí)物價(jià)、財(cái)政部門會(huì)同農(nóng)業(yè)部門審核，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)。收費(fèi)以鄉(xiāng)為單位到縣物價(jià)局辦理收費(fèi)許可證，并使用財(cái)政部門規(guī)定的票據(jù)，具體收費(fèi)方式、時(shí)間由縣（市）自行確定。

四、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)的管理。宅基地使用費(fèi)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）實(shí)行專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?。主要用于村屯基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)整治，資金的使用由村提計(jì)劃，鄉(xiāng)土地管理所、財(cái)政所審核，鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門可提3－4％的業(yè)務(wù)費(fèi)，專項(xiàng)用于農(nóng)村宅基地管理業(yè)務(wù)支出。由鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門提報(bào)支出計(jì)劃，鄉(xiāng)財(cái)政所審核同意后方可動(dòng)支。要嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格財(cái)務(wù)手續(xù)，堅(jiān)持審計(jì)制度，認(rèn)真把好財(cái)務(wù)審批關(guān)。任何單位（含鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）和個(gè)人不準(zhǔn)截留、平調(diào)或挪作他用。各級(jí)財(cái)政、審計(jì)、物價(jià)、土地部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地有償使用費(fèi)的監(jiān)督檢查，對(duì)發(fā)生的違法違紀(jì)行為要從嚴(yán)查處。

篇2

一、現(xiàn)狀與問(wèn)題

經(jīng)過(guò)二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對(duì)于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問(wèn)題，有的問(wèn)題還表現(xiàn)得比較突出。加快對(duì)宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評(píng)論與爭(zhēng)議。歸納起來(lái)，當(dāng)前宅基地管理存在的問(wèn)題主要有：

1.建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見(jiàn)新村”。

2.違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。

3.流轉(zhuǎn)遭遇瓶頸，改革勢(shì)在必行。隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長(zhǎng)期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1.現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國(guó)還沒(méi)有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。如對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來(lái)看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2.規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒(méi)有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無(wú)章可循，雜亂無(wú)序。總體上來(lái)看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個(gè)數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒(méi)有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。

3.執(zhí)法過(guò)于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺(tái)雪但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國(guó)土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問(wèn)責(zé)過(guò)松過(guò)軟。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理，必須對(duì)當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制人手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢(shì)下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國(guó)家可出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時(shí)要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問(wèn)責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對(duì)現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

篇3

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 農(nóng)村普遍存在一戶多宅現(xiàn)象

由于農(nóng)村宅基地采用的是無(wú)償、無(wú)期限的使用制度,對(duì)宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一、明確的政策、法規(guī),很多農(nóng)民建了新房也不愿意交出閑置下來(lái)的老宅基地,形成一戶多宅。

1.2 農(nóng)村一戶多宅現(xiàn)象普遍存在后,處罰很難到位

亂占濫用土地建房的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,宅基地管理難的問(wèn)題日益突出,成為我市加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)嚴(yán)重制約因素。

1.3 宅基地規(guī)劃不到位,村容村貌差

農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散紊亂,影響排水、通風(fēng)、通行和采光,農(nóng)居環(huán)境差,造成環(huán)境衛(wèi)生惡化。

1.4 農(nóng)村宅基地使用面積太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多達(dá)1.5畝以上,少的仍占0.5畝以上,超標(biāo)十分嚴(yán)重。

2 形成農(nóng)村宅基地管理混亂的原因

2.1 村莊規(guī)劃不合理

一是許多村在任干部頭腦缺乏“規(guī)劃”概念,長(zhǎng)期不搞村內(nèi)規(guī)劃?，F(xiàn)在就是有了規(guī)劃,也是墻上“掛掛”,根本不會(huì)按規(guī)劃去執(zhí)行。不少村莊規(guī)模逐漸向外擴(kuò)展,在老村之外又建新宅,占地面積越來(lái)越大,老宅基地閑置越來(lái)越多。二是不少村雖然有了規(guī)劃但不夠科學(xué)。為了圖省事只注重規(guī)劃占新區(qū)建房而不考慮舊莊臺(tái)改造。有的經(jīng)濟(jì)條件好的到縣城或集鎮(zhèn)購(gòu)房后,仍把村里宅基地不退還集體;有的五保戶去世后宅基地集體沒(méi)有收回,隨由他人占去。這些宅基地不能因地設(shè)宅,好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房,年復(fù)一年,造成村內(nèi)宅基地空的空、閑的閑且雜亂無(wú)章。

2.2 干部思想不重視

一是部分村干部法制觀念不強(qiáng),越權(quán)指定宅基地,以個(gè)人感情影響標(biāo)準(zhǔn),不按土地管理要求研究報(bào)批宅基地。二是有些村村干部原則性不強(qiáng),老好人思想嚴(yán)重,怕得罪人。三是工作不規(guī)劃。對(duì)需調(diào)整宅基地的農(nóng)戶,只有口頭協(xié)議,沒(méi)有簽訂文字協(xié)議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”,沒(méi)有依據(jù)處理,沒(méi)有辦法解決,只能任其發(fā)展。

2.3 法律觀念淡薄

農(nóng)村干部對(duì)《土地法》等法律、法規(guī)政策宣傳貫徹不到位,一些干部、群眾不懂得個(gè)人只享有宅基地使用權(quán),而不享有所有權(quán),片面認(rèn)為土地是集體的,我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后,總認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來(lái)的,新房建起來(lái)了,老房也不愿意拆除。因?yàn)榕f宅基地建房[:請(qǐng)記住我站域名/]大都不科學(xué),因采光、通風(fēng)、排水、出路等問(wèn)題,鄰里之間經(jīng)常發(fā)生矛盾,造成人際關(guān)系難以相處,有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

3 如何做好當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作

3.1 嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施

確保規(guī)劃“一盤棋”、審批“一枝筆”、實(shí)施“強(qiáng)有力”,使土地基本國(guó)策落到實(shí)處。農(nóng)村宅基地治理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及千家萬(wàn)戶,為確保農(nóng)村宅基地治理的有序性,必須嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地規(guī)劃。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)合理利用和集約利用土地,嚴(yán)格按著土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃使用土地,并不得超用地面積標(biāo)準(zhǔn)。村內(nèi)有空閑地可以利用的,不得占用耕地建設(shè)住宅,不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模;不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

3.2 進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地審批治理

為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關(guān)系,加強(qiáng)規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接,對(duì)農(nóng)村宅基地審批實(shí)行會(huì)審制。符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造確需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請(qǐng)后,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)委托的主管副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)牽頭,組織土管所、建管所、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對(duì)上報(bào)的審批戶進(jìn)行會(huì)審。對(duì)每戶的會(huì)審從申請(qǐng)資格、家庭人口及原有宅基處數(shù)和面積、定點(diǎn)等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進(jìn)行會(huì)審,會(huì)審后村委會(huì)張榜公布。

3.3 依法處理違法占地案件

要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買賣或變相買賣宅基地等違法行為,切實(shí)遏制宅基治理混亂勢(shì)頭,規(guī)范農(nóng)村用地秩序。要抓出幾起典型案件,嚴(yán)厲處理。加強(qiáng)對(duì)土地執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè),對(duì)正在實(shí)施的非法建筑責(zé)令停止違法行為,下達(dá)責(zé)令停工通知書(shū);對(duì)下達(dá)停工通知書(shū)后又繼續(xù)施工的,要采取有效措施,確保違法建筑不再繼續(xù)施工,做到快速反應(yīng),確保發(fā)現(xiàn)違法占地建房后能夠及時(shí)制止違法行為,把有關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處。二打擊亂批亂放和非法買賣宅基地行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的基層干部亂批亂放或買賣宅基、變相買賣宅基,在耕地亂建住房的,國(guó)土部門要認(rèn)真調(diào)查,查實(shí)證據(jù),嚴(yán)厲處理,追究其相關(guān)責(zé)任,切實(shí)遏制亂批宅基和買賣宅基之風(fēng)。

3.4 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),推進(jìn)農(nóng)村宅基管理的法制化

鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)職能部門要站在保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度,高度重視農(nóng)村宅基治理工作,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基治理工作的領(lǐng)導(dǎo)。一要嚴(yán)格農(nóng)村宅基地的審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土、建設(shè)部門要嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村宅基地審批會(huì)審制,要密切協(xié)作,積極配合,確保有資格建房農(nóng)民能夠及時(shí)依法得到審批,嚴(yán)防不作為或亂批亂放等現(xiàn)象發(fā)生。二要切實(shí)提高基層干部的依法行政水平。國(guó)土部門要對(duì)基層站所人員加強(qiáng)

篇4

關(guān)鍵詞:廊坊市:空心村;宅基地;治理

廊坊位于河北省中部,地處京津兩大城市之間,被譽(yù)為“京津走廊上的明珠”。廊坊歷屆市政府都把加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)放在重要位置,隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快,本市城鎮(zhèn)化水平已步入河北省的前列,達(dá)到46%。伴隨著廊坊市城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多農(nóng)民的思想觀念也發(fā)生了很大的改變,農(nóng)村有大量的青壯年都涌入城市打工或安家生活,因此,在廊坊的許多地方出現(xiàn)了“空心村”的現(xiàn)象。

“空心村”的出現(xiàn)是廊坊城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的結(jié)果,但它也帶來(lái)很多弊端。一方面是會(huì)造成農(nóng)村宅基地閑置,這些土地既不能復(fù)耕,也不能再批給其他人作為宅基地,造成了土地資源的極大浪費(fèi)。而另一方面是隨著農(nóng)村新增人口的出現(xiàn),基層組織和土地管理部門又要在有限的耕地指標(biāo)中被迫劃出一部分來(lái)解決缺房戶的建房問(wèn)題,這又造成占用耕地的現(xiàn)象。本文將對(duì)“空心村”的問(wèn)題進(jìn)行探討,以期找到解決問(wèn)題的方法。

一、“空心村”產(chǎn)生的原因

1.宅基地私有觀念濃厚。當(dāng)前廊坊一部分農(nóng)民通過(guò)經(jīng)商、上學(xué)、當(dāng)兵等方式實(shí)現(xiàn)了由“農(nóng)民”到“市民”的轉(zhuǎn)換,在城市購(gòu)買了商品房。盡管他們的工作、生活都是城市,但由于宅基地私有的觀念,他們不愿意上交宅基地,也就形成了宅基地的空置。而那些長(zhǎng)期居住在農(nóng)村的農(nóng)民更是具有根深蒂固的宅基地私有的觀念,普遍認(rèn)為老房子是祖業(yè),新房再多再大也不能拆祖屋,所以千方百計(jì)批地建新房,而新屋建成后也不拆舊房。

2.存在占便宜的思想。多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為隨著北京和天津這兩大城市房?jī)r(jià)的越來(lái)越高,廊坊地區(qū)的地皮價(jià)格也會(huì)“水漲船高”。而宅基地作為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富,當(dāng)然是越多越好。再加上很多地方對(duì)超占宅基地行為沒(méi)有依法及時(shí)予以制止或處罰,超占的宅基地可以無(wú)償使用,導(dǎo)致了搶占、擴(kuò)占、圈占行為的不斷發(fā)生。在一些人看來(lái),既然多占了土地既沒(méi)人管,又不花錢,那么不占白不占,白占誰(shuí)不占,先下手先占。這樣一來(lái),那些守法守規(guī)矩的,批多少只能占多少,不守法不守規(guī)矩的,便你占我也占,然后在新占的宅基地上建房,搬到新房子里住,老的宅基地也不退。這也是造成“空心村”的又一個(gè)很重要的原因。

3.缺乏土地法制意識(shí)。在當(dāng)前的廊坊農(nóng)村,相當(dāng)一部分農(nóng)民沒(méi)有土地法制觀念,認(rèn)為自己已經(jīng)繳納稅費(fèi),在自己的責(zé)任田蓋房子是自己的事,與別人不相干。正是在這種無(wú)法的意識(shí)之下,責(zé)任田或自留地就變成了宅基地,散居在村外的住宅隨處可見(jiàn)。而對(duì)于這種亂占耕地的現(xiàn)象,廊坊市卻沒(méi)有強(qiáng)有力的法律進(jìn)行約束,加上土地執(zhí)法深度和力度不夠,多數(shù)村民認(rèn)為只要村委會(huì)和鄉(xiāng)親承認(rèn)就可以了,有沒(méi)有正式的宅基地證無(wú)所謂,從而導(dǎo)致購(gòu)置宅基地的失控。

4.缺乏市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。因?yàn)槎喾N原因造成宅基地的實(shí)際價(jià)值沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái),因此就出了一旦老宅破舊,基礎(chǔ)設(shè)施不完善,農(nóng)戶就想方設(shè)法征購(gòu)新宅。從而導(dǎo)致新購(gòu)置宅基地價(jià)格不高,舊宅也不收回的局面,這就很難從價(jià)格上形成對(duì)新購(gòu)置宅基地的抑制作用,購(gòu)一退一的制度形同虛設(shè)。

二、對(duì)于“空心村“的治理對(duì)策

1.建立農(nóng)村居民點(diǎn)全程動(dòng)態(tài)管理制度。農(nóng)民在宅基地上建房是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,并且這個(gè)過(guò)程會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷地發(fā)生變化,對(duì)此,就需要建立全程動(dòng)態(tài)管理制度來(lái)進(jìn)行管理和規(guī)范。對(duì)于不論是在新批宅基地上建房屋,還是在原宅基地上進(jìn)行翻新房屋的,都要符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃,嚴(yán)格執(zhí)行“一公布、二到場(chǎng)、三監(jiān)督”的管理制度。同時(shí),還要對(duì)農(nóng)村宅基地的使用情況進(jìn)行定期或不定期地巡回檢查和監(jiān)督,以使對(duì)于宅基地的管理能做到全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

2.完善措施,嚴(yán)格執(zhí)法。不斷規(guī)范農(nóng)村土地的用地行為,對(duì)已經(jīng)存在的“違法超占宅基地”、“違法批地”等行為一定要從嚴(yán)處理,做到查事與查人相結(jié)合。為遏制農(nóng)村宅基地占用耕地的情況,對(duì)于那些無(wú)視政策的超占戶,就需要利用法律和經(jīng)濟(jì)兩種手段進(jìn)行調(diào)節(jié),必要時(shí)執(zhí)行有償占用。

在一些出現(xiàn)了比較“嚴(yán)重”的“空心村”的村子,要對(duì)宅基地進(jìn)行綜合整治。對(duì)于那些要求批新宅基地的村民,就不再批給其它的地,或是把村中心的宅基地批給另一些村民,以此來(lái)限制村莊規(guī)模外延伸展,督促開(kāi)發(fā)利用空閑地,積極推進(jìn)土地集約利用。

同時(shí),要對(duì)農(nóng)村進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。由于目前的很多村落都是在以前小的、舊的村莊上發(fā)展起來(lái)的,受當(dāng)時(shí)諸多因素如經(jīng)濟(jì)、文化、思想等影響,供水、供電、道路等一些基礎(chǔ)設(shè)施都比較落后,已經(jīng)不能滿足當(dāng)前人們生活的需求,如現(xiàn)在很多人都希望把房子建在離公路、水源較近的地方。對(duì)此,當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)把村莊里的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行很好地規(guī)則和建設(shè),以此來(lái)提高村中地的價(jià)值。這樣既會(huì)吸引一些村民愿意在村中心建房,也會(huì)減少宅基地的閑置,同時(shí)還能減少批新的宅基地時(shí)侵占耕地的現(xiàn)象。

3.加強(qiáng)宣傳教育。各級(jí)部門要采取多種形式大力宣傳《土地管理法》及《農(nóng)村宅基地管理意見(jiàn)》,比如在電視、廣播、報(bào)紙、板報(bào)等媒體上進(jìn)行宣傳,使土地國(guó)情、土地國(guó)策、土地縣情深入人心,做到家喻戶曉。實(shí)踐證明,哪個(gè)縣、鄉(xiāng)、村的土地管理干部嚴(yán)格履行管理職責(zé),土地管理法律法規(guī)宣傳到位,土地管理制度落實(shí)到位,那里群眾的土地憂患意識(shí)、節(jié)約意識(shí)就強(qiáng),相應(yīng)地也會(huì)在村中形成自覺(jué)節(jié)約用地、依法管地用地的良好氛圍,“空心村”的問(wèn)題就少,農(nóng)民的土地矛盾糾紛、問(wèn)題就少,農(nóng)村社會(huì)秩序就安定。

此外,還更要加強(qiáng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部的教育,增強(qiáng)他們的節(jié)約土地、依法管地的法律意識(shí),使他們能起到帶頭示范的作用。只有他們以身作則才能起到很好的說(shuō)教作用,才能更好地按法律法規(guī)辦事。

4.實(shí)行宅基地有償使用。對(duì)于有些農(nóng)戶超占的宅基地,按新增建設(shè)用地對(duì)待,由超占戶向所占地村集體或組繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi),超占多少繳多少,使不守法的人為自己的行為付出代價(jià)。對(duì)超占部分能夠安排一處宅基地的就要規(guī)劃為宅基地,在沒(méi)有批準(zhǔn)新的申請(qǐng)者使用之前,可以暫由超占戶有償使用。如果新的申請(qǐng)使用者獲得批準(zhǔn),超占戶必須無(wú)條件退出,不退出所占用土地的,必須依照土地管理法律法規(guī)予以解決,該拆的拆,該收回的收回。

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程的農(nóng)村宅基地管理,是土地管理工作最前沿、最基礎(chǔ)性的工作,是廊坊市農(nóng)村生產(chǎn)生活中最復(fù)雜、最棘手的問(wèn)題,因?yàn)樗苯雨P(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)與利用和農(nóng)民的生產(chǎn)生活,直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問(wèn)題。所以對(duì)于農(nóng)村宅基地的管理工作,各方都應(yīng)該重視,以維護(hù)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定以及新農(nóng)村建設(shè)的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn):

[1] 劉倩等.治理“空心村”提高土地復(fù)耕率對(duì)策研究[J].農(nóng)業(yè)科技管理,2007,(4):64.

篇5

[ 關(guān)鍵詞 ] 農(nóng)村宅基地 生態(tài)化 路徑 審批制度

一、農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的重要意義

1.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀達(dá)到人與自然和諧的必然選擇

農(nóng)村宅基地管理制度是土地行政管理部門對(duì)農(nóng)村宅基地管理的重要途徑,在貫徹一戶一宅、嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件、防止亂占耕地等法律規(guī)定和中央精神方面發(fā)揮著最為重要的作用,但現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度缺乏可持續(xù)發(fā)展的理念,對(duì)保護(hù)有限農(nóng)村土地資源和維護(hù)生態(tài)環(huán)境方面不盡如人意。土地可持續(xù)利用要求土地資源配置在數(shù)量上具有均衡性,在質(zhì)量上具有級(jí)差性,在時(shí)間上具有長(zhǎng)期性,在空間上具有全局性,從而實(shí)現(xiàn)自然持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)持續(xù)性和社會(huì)持續(xù)性的統(tǒng)一。落實(shí)到農(nóng)村宅基地管理制度就是要保障農(nóng)民居住條件與保護(hù)有限土地資源并優(yōu)先保護(hù)生態(tài)環(huán)境,以達(dá)到農(nóng)村土地資源的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。農(nóng)村宅基地管理制度,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀,保護(hù)有限的土地資源;落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,達(dá)到人與自然的和諧。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化有利于節(jié)約有限的農(nóng)村土地資源,有效防止農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀達(dá)到人與自然和諧的必然選擇。

2.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是完善農(nóng)村宅基地管理制度的內(nèi)在要求

現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度價(jià)值取向錯(cuò)位,它把公平作為其惟一的價(jià)值追求,保證農(nóng)民的居住條件得到滿足并保障其公平,但是存在許多問(wèn)題阻礙了生態(tài)文明社會(huì)的建設(shè):首先,現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度缺少對(duì)生態(tài)的關(guān)注并把其放在合適的位置;其次,現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地管理制度是以人類中心主義為其環(huán)境倫理觀,農(nóng)村宅基地管理制度強(qiáng)調(diào)人類的主觀能動(dòng)性,保障了農(nóng)民的居住條件,但卻把人類與自然對(duì)立,對(duì)自然掠奪利用造成了大量土地資源的浪費(fèi)不足取,農(nóng)村宅基地管理制度應(yīng)該從以人為本轉(zhuǎn)變到生態(tài)優(yōu)先以人為本,從整體利益出發(fā),考慮綜合效益。另外,農(nóng)村宅基地管理制度環(huán)境保護(hù)功能的缺失,在保護(hù)有限農(nóng)村土地資源過(guò)程中出現(xiàn)真空。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是完善農(nóng)村宅基地管理制度的內(nèi)在要求。

3.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)迫切需要

村容整潔是中央提出的新農(nóng)村建設(shè)“二十字”方針的重要內(nèi)容,也是新農(nóng)村建設(shè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。當(dāng)前農(nóng)村普遍存在只見(jiàn)新房不見(jiàn)新村、破舊房屋閑置占地等問(wèn)題,極大影響了村容村貌。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重要舉措,必將進(jìn)一步提高農(nóng)民群眾的生活質(zhì)量,推進(jìn)城鄉(xiāng)居民的物質(zhì)文明、精神文明建設(shè)一體化。從政策上機(jī)制上鼓勵(lì)農(nóng)民建房集聚,加快新農(nóng)村建設(shè)步伐,節(jié)約使用土地。樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持人與自然的和諧發(fā)展,重視經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的可持續(xù)發(fā)展,不斷改善生態(tài)環(huán)境,美化生活環(huán)境,形成生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕和生態(tài)良好的文明發(fā)展格局。農(nóng)村宅基地管理制度的生態(tài)化是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、建設(shè)生態(tài)文明社會(huì)的重要組成部分,農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化具有重要的理論和實(shí)踐意義。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化是加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)迫切需要。

二、農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的基點(diǎn)與重心

1.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的基點(diǎn)

一是農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化以人與自然和諧為方向。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)行立法與政策、農(nóng)村宅基地審批制度以及執(zhí)法入手,改變過(guò)去與建設(shè)生態(tài)文明社會(huì)、土地資源可持續(xù)發(fā)展不相符的作法與制度,合理規(guī)劃合理利用,節(jié)約有限的土地資源,不但要考慮保障農(nóng)民的居住的福利性,更要考慮生態(tài)的安全和后代人的滿足其自身的發(fā)展需求,注重代內(nèi)公平也要注重代際公平,以人與自然的和諧發(fā)展為方向。二是農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化以推進(jìn)宅基地整理為主導(dǎo)。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化問(wèn)題要考慮歷史原因,不能搞一刀切,同時(shí)要考慮各地的實(shí)際情況,根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件找一條適合生態(tài)文明的路,有條件的地方可以建設(shè)聯(lián)建公寓,中心鎮(zhèn)中心村建設(shè),推進(jìn)農(nóng)村宅基地整理為主導(dǎo),充分利用現(xiàn)有的空閑地,充分合理利用現(xiàn)有的農(nóng)村土地資源。

2.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的重心

現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在問(wèn)題,主要是亂占和超占問(wèn)題。村莊規(guī)劃與實(shí)際脫節(jié),不具有可操作性,甚至有的村莊規(guī)劃還是上個(gè)世界九十年代的,農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化規(guī)劃先行。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第二十二條:鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織編制鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃,報(bào)上一級(jí)人民政府審批。村莊規(guī)劃在報(bào)送審批前,應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論同意。第五十一條:縣級(jí)以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實(shí)施、修改的監(jiān)督檢查。農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化以合理規(guī)劃為重心,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該組織相關(guān)部門編制科學(xué)合理的符合生態(tài)文明的規(guī)劃,改變目前選址不當(dāng)以及亂建住宅問(wèn)題,做到村容整潔,達(dá)到人與自然和諧與可持續(xù)發(fā)展。

三、農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化發(fā)展方向

1.農(nóng)村宅基地管理制度環(huán)境保護(hù)功能的重塑

農(nóng)村宅基地管理制度應(yīng)當(dāng)樹(shù)立生態(tài)法的價(jià)值追求。在正義層面,要促進(jìn)生態(tài)正義,在農(nóng)村宅基地的選址,以及面積等方面要促進(jìn)人與自然的和諧與可持續(xù)發(fā)展,既要考慮當(dāng)代農(nóng)民的居住的需求,還要考慮其后代也能享受的良好的居住條件和居住環(huán)境,保障代內(nèi)公平、同時(shí)也做到代際公平。在秩序?qū)用?規(guī)劃先行,以可持續(xù)發(fā)展觀來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃,合理選址不亂占耕地,不重復(fù)建設(shè),維持生態(tài)的安全與平衡;在效率層面,提高有限土地資源的利用率,鼓勵(lì)向高層方向發(fā)展,鼓勵(lì)中心村、中心鎮(zhèn)與聯(lián)建公寓的建設(shè)。社會(huì)利益觀的確立,以及義務(wù)觀念的轉(zhuǎn)變,環(huán)境保護(hù)不僅是政府的責(zé)任,也是社會(huì)的責(zé)任、公民的責(zé)任。

2.農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的終極歸宿可持續(xù)發(fā)展觀的確立

環(huán)境倫理觀由人類中心主義到非人類中心主義發(fā)展再到可持續(xù)發(fā)展觀的確立,但人類中心主義和非人類中心主義都有其內(nèi)在缺陷,可持續(xù)發(fā)展觀的確立為人與自然和諧相處找到一條可行的道路。農(nóng)村宅基地管理制度應(yīng)擯棄過(guò)去人類中心主義的理念,確立可持續(xù)發(fā)展的理念?？沙掷m(xù)發(fā)展理念是農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化的終極歸宿。從傳統(tǒng)發(fā)展觀向可持續(xù)發(fā)展觀轉(zhuǎn)變,有利于生態(tài)文明社會(huì)的建設(shè)和人與自然的和諧發(fā)展。

四、農(nóng)村宅基地管理制度生態(tài)化路徑選擇

1.重視科學(xué)合理的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制

地方政府根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制定好相應(yīng)的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理的辦法。對(duì)管理機(jī)構(gòu)、人員和經(jīng)費(fèi),鄉(xiāng)村規(guī)劃的編制,鄉(xiāng)村規(guī)劃的實(shí)施,鄉(xiāng)村建設(shè)的設(shè)計(jì)施工等都要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定,做到有法可依。建設(shè)和規(guī)劃主管部門要加強(qiáng)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)工作,對(duì)鄉(xiāng)、村兩級(jí)要明確目標(biāo)任務(wù),有明確的時(shí)限要求,按時(shí)完成鄉(xiāng)集鎮(zhèn)和村莊發(fā)展規(guī)劃編制評(píng)審工作,盡快改變目前農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃混亂的局面。要嚴(yán)格鄉(xiāng)村建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求和管理。對(duì)設(shè)計(jì)達(dá)不到要求不準(zhǔn)報(bào)建和開(kāi)工,同時(shí)要充分發(fā)揮建設(shè)和設(shè)計(jì)部門的技術(shù)優(yōu)勢(shì),保證鄉(xiāng)村建設(shè)的設(shè)計(jì)規(guī)范。科學(xué)合理的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制要立足長(zhǎng)遠(yuǎn),分步實(shí)施,堅(jiān)持集中統(tǒng)一、集約高效、適度超前的原則,充分利用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和廢棄地,嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田;根據(jù)城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略思想,結(jié)合人口、農(nóng)民生活生產(chǎn)習(xí)慣和交通地理位置等因素,重新合理調(diào)整鄉(xiāng)村布局,重點(diǎn)建設(shè)中心村,逐步取消零星分散的農(nóng)民居住點(diǎn),使鄉(xiāng)村布局規(guī)劃與中心城市、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)的規(guī)劃相銜接。同時(shí)在村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃上,堅(jiān)持規(guī)劃選址與土地利用總體規(guī)劃相銜接。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)合理論證符合長(zhǎng)期規(guī)劃,應(yīng)具有前瞻性和實(shí)際可操作性,避免應(yīng)急短期規(guī)劃,必須以保護(hù)耕地,節(jié)約用地為前提,提高土地利用率。還要維護(hù)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性。規(guī)劃一旦經(jīng)法定程序確定后,就要嚴(yán)格實(shí)施,任何單位和個(gè)人不得隨意更改,以確保規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和長(zhǎng)期性。

2.加強(qiáng)農(nóng)村宅基地置換、空心村改造和農(nóng)村宅基地復(fù)墾工作

農(nóng)村宅基地置換,實(shí)際上是指農(nóng)民以“三地”(承包地、宅基地和自留地)使用權(quán)換取具有商品屬性的城鎮(zhèn)公寓和“鎮(zhèn)保”(指鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)),本質(zhì)上屬于集體土地流轉(zhuǎn)及其農(nóng)民居住方式變革。宅基地置換有助于節(jié)約土地,以緩解城市建設(shè)用地趨緊的矛盾,提高土地使用效率,實(shí)現(xiàn)資源的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,在符合村莊建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃的前提下,應(yīng)對(duì)那些位置分散的閑置地和低利用價(jià)值地,進(jìn)行土地置換、盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地,開(kāi)展農(nóng)村建設(shè)用地整理與新增建設(shè)用地掛鉤,充分利用原有空閑宅基地,做好空心村改造的工作,將舊宅基地及閑置的房屋等拆除,重新整理成耕地,確保耕地占補(bǔ)平衡,對(duì)不在村莊規(guī)劃內(nèi)的騰出的宅基地安排做其他建設(shè)用地。宅基地置換、空心村改造、宅基地復(fù)墾既促進(jìn)農(nóng)村居民點(diǎn)合理布局,又可增加建設(shè)用地指標(biāo)。農(nóng)村建設(shè)用地整理出的耕地總量減去新建農(nóng)民小區(qū)占用的耕地后,節(jié)余的耕地指標(biāo)可用于城鎮(zhèn)其他重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。盡快出臺(tái)農(nóng)村建設(shè)用地拆遷安置補(bǔ)償和集體用地置換等辦法,對(duì)拆舊建新的農(nóng)村群眾給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;對(duì)已在城鎮(zhèn)購(gòu)置商品房或愿意進(jìn)入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居并自愿退出舊宅基地的農(nóng)村群眾,按其退出合法宅基地面積一次性給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)或定期給予養(yǎng)老生活補(bǔ)助,確保廢棄宅基地得到有效復(fù)墾。

3.加快中心村、中心鎮(zhèn)的建設(shè)

根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,引導(dǎo)農(nóng)民住房向村鎮(zhèn)規(guī)劃點(diǎn)集中。堅(jiān)持拆舊建新,對(duì)有大量零星空閑地、自然條件惡劣或地質(zhì)災(zāi)害嚴(yán)重的老村莊適時(shí)的進(jìn)行改造,集中選址建設(shè)新村,逐步推進(jìn)農(nóng)民聚居化,對(duì)于比較分散的村莊有條件的地方進(jìn)行合并建設(shè)中心村、中心鎮(zhèn)。對(duì)于靠近市區(qū)的地方或者經(jīng)濟(jì)條件較好的地方可以實(shí)施公寓化建設(shè),可以節(jié)約更多的土地資源。嚴(yán)格控制宅基地規(guī)模,分批分次治理宅基地混亂現(xiàn)狀,從實(shí)際出發(fā),結(jié)合村民經(jīng)濟(jì)承受能力,確保有利生產(chǎn)方便生活,可以適當(dāng)鼓勵(lì)村民向上層空間擴(kuò)展住房,充分利用閑置宅基地。提高中心村規(guī)劃的科學(xué)性。中心村規(guī)劃要布局合理,中心村內(nèi)部的住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的擺布,要體現(xiàn)出對(duì)人的尊重和關(guān)心,即以人為本關(guān)注生態(tài)的思想。

4.建立農(nóng)村宅基地有償使用和有限制的轉(zhuǎn)讓制度

實(shí)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)有限制的流轉(zhuǎn)制度,在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)積極推廣更為完善的農(nóng)村宅基地有償使用和有限制的轉(zhuǎn)讓制度。即農(nóng)村宅基地資源的配置應(yīng)以市場(chǎng)化為取向,逐步實(shí)施有償使用制度。可以允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋,但同時(shí)設(shè)定一定限制,對(duì)農(nóng)村宅基地的權(quán)利進(jìn)行部分限制,有限制的流轉(zhuǎn)有利于空心村的整治,盤活有限的土地資源。在建立農(nóng)村宅基地“復(fù)合型所有制”的基礎(chǔ)上,啟動(dòng)和推進(jìn)宅基地市場(chǎng)化改革,可以分類進(jìn)行。在發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市城郊地區(qū),可以考慮直接建立區(qū)域性宅基地交易市場(chǎng)。對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊地區(qū),可以由政府出面組織,對(duì)農(nóng)民宅基地及住房進(jìn)行整體規(guī)劃和集中改造。做好農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的前期工作,明確土地所有者的權(quán)利和義務(wù)。在法律上應(yīng)規(guī)定擁有農(nóng)村宅基地所有權(quán)的農(nóng)民集體行使該所有權(quán)的具體方式和程序,明確該所有權(quán)的具體內(nèi)容,特別是土地收益權(quán)和土地處置權(quán)的權(quán)益范圍。進(jìn)一步明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。制定切實(shí)可行的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。建立健全土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、宅基地和房產(chǎn)權(quán)屬等公共信息便民查詢制度。規(guī)范農(nóng)村宅基地的管理工作,加快發(fā)證步伐,并對(duì)歷史遺留問(wèn)題分階段按不同方式處理。

5.加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理執(zhí)法的生態(tài)化

在執(zhí)法理念上不僅要注重保障分配的公平,更要注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和農(nóng)村土地資源的可持續(xù)發(fā)展;在執(zhí)法機(jī)構(gòu)上,在各級(jí)政府中要設(shè)立的地位、人員編制、職權(quán)職責(zé),以及執(zhí)法的權(quán)威和獨(dú)立性諸方面與其環(huán)境、生態(tài)保護(hù)職能要求相適應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu);理順監(jiān)督管理主體,分清責(zé)任,避免無(wú)人監(jiān)管。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門、國(guó)土資源部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)該對(duì)違法亂占行為都有執(zhí)法權(quán),不論是選址問(wèn)題還是少批多占,以及違法亂占問(wèn)題,只要是違反審批制度的都要進(jìn)行處罰,建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理部門,以免部門之間出現(xiàn)推責(zé)現(xiàn)象。在執(zhí)法行為上,不僅要注重處罰違法行為更要注重治理違法行為對(duì)環(huán)境和生態(tài)的破壞。實(shí)行全程跟蹤監(jiān)管制度 ,嚴(yán)格宅基地監(jiān)管執(zhí)法。嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”政策,農(nóng)村居民新建、改建、擴(kuò)建、翻建住宅,嚴(yán)格執(zhí)行省市規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)禁批少用多。新建住宅用地超過(guò)批準(zhǔn)面積的,按非法占地論處。對(duì)《土地管理法》實(shí)施以來(lái)農(nóng)村宅基地建設(shè)和管理情況進(jìn)行全面清查和集中整治。主要包括:建新不拆舊、一戶多宅情況;村集體、村干部違反宅基地審批程序和申報(bào)條件,以買賣形式越權(quán)批放宅基地情況;村民在承包耕地上建房情況。

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篇6

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；農(nóng)民；用益物權(quán)；退出

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）11-0169-04

1968年，美國(guó)學(xué)者哈定發(fā)表了著名的《公地的悲劇》一文，指出因人類過(guò)度使用空氣、水、海洋水產(chǎn)等看似免費(fèi)的資源，終將付出巨大的代價(jià)。“公地”制度是英國(guó)中古時(shí)期的一種土地制度：封建主在自己的領(lǐng)地中劃出尚未耕種的土地作為牧場(chǎng)，提供給當(dāng)?shù)啬撩駸o(wú)償放牧。由于放牧是無(wú)償?shù)?，每一個(gè)牧民都希望盡可能多地增加自己牛羊的數(shù)量。隨著牛羊數(shù)量無(wú)節(jié)制地增加，牧場(chǎng)最終會(huì)因?yàn)檫^(guò)度放牧而成了不毛之地。其實(shí)農(nóng)村宅基地就是一種“公地”，村民可以無(wú)償取得、無(wú)成本留置、無(wú)流動(dòng)占有、無(wú)期限使用。在這種制度下，就不可避免會(huì)產(chǎn)生浪費(fèi)農(nóng)村宅基地等低效利用行為。

一、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

農(nóng)村宅基地，一般是指農(nóng)民的住房、輔助用房（如廚房、廁所、畜禽舍以及庭院）用地。宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建筑住宅及其他有關(guān)附屬物的、無(wú)使用期限的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。①目前在我國(guó)1 653萬(wàn)hm2村莊建設(shè)用地中，住宅用地約為1 333萬(wàn)hm2，占80%以上?！翱招拇濉崩险亻e置面積約占10%—15%。另外，全國(guó)大約有1 200萬(wàn)份房產(chǎn)和宅基地處于可轉(zhuǎn)讓但是不能轉(zhuǎn)讓的閑置狀態(tài)。②

（一）空心村

由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，村莊建設(shè)規(guī)劃滯后，宅基地管理薄弱等原因，農(nóng)村新建住宅大部分集中在村莊，而村莊內(nèi)部卻存在大量的空閑宅基地和閑置土地，形成了內(nèi)空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。這種現(xiàn)象比較普遍。如河南多個(gè)縣都存在大量的空心村。由于農(nóng)戶新建住宅像“攤煎餅”一樣不斷外擴(kuò)，某些縣（正陽(yáng)）戶均宅基地達(dá)到0.2hm2，是國(guó)家宅基地劃撥標(biāo)準(zhǔn)的10倍，浪費(fèi)耕地1.3萬(wàn)hm2。

（二）一戶多宅、面積超標(biāo)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。如河南省農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)：城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地667平方米以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過(guò)134平方米；入均耕地667平方米以上的平原地區(qū)，每戶用地不得超過(guò)167平方米；山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過(guò)200平方米，占用耕地的適用前面兩項(xiàng)的規(guī)定。

但是，由于缺乏有效的法律約束，加上住宅不能自由流轉(zhuǎn)等因素，目前農(nóng)村一戶多宅的現(xiàn)象比較普遍。例如，有些農(nóng)戶搬遷到新宅后，舊宅基地依然用作堆放柴草雜物、圈養(yǎng)牲畜，或者廢棄不用；有的村民本來(lái)有宅基地，由于繼承房屋就同時(shí)擁有二套或二套以上宅基地；有的農(nóng)村村民已經(jīng)遷入城鎮(zhèn)定居，但在農(nóng)村的宅基地仍然空置等等。在宅基地面積方面，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件的改善，村民建房也追求大面積，個(gè)別農(nóng)戶宅基地占地面積達(dá)到500平米以上。

（三）違法違規(guī)現(xiàn)象突出

在農(nóng)村，由于監(jiān)管不力，違法用地現(xiàn)象比較普遍。許多一戶多宅者屬于未經(jīng)批準(zhǔn)非法占有土地，隨意擴(kuò)建住宅。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部“把持”宅基地的審批權(quán)，批宅基地，批村內(nèi)空閑地，甚至耕地，一占就是幾畝，甚至十幾畝，無(wú)計(jì)劃、無(wú)規(guī)劃、無(wú)用地審批手續(xù)。宅基地確權(quán)登記和日常監(jiān)管等基礎(chǔ)工作薄弱，一些地方農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證并不到位。農(nóng)村土地違法案件分散，呈現(xiàn)出點(diǎn)多、面廣、量大、打擊難的特點(diǎn)，農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)成為土地違法的重災(zāi)區(qū)。

（四）地下交易盛行

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)是一個(gè)在實(shí)踐中不斷發(fā)生和發(fā)展的客觀事實(shí)。尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部等快速城市化的地區(qū)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和住房的出租、轉(zhuǎn)讓和抵押更是十分活躍。但由于法律的限制，這種行為不能得到法律的認(rèn)可和保護(hù)，這些交易只能通過(guò)地下交易，“暗箱操作”，不僅嚴(yán)重影響了交易的安全，引發(fā)了許多糾紛，而且也在某種程度上干擾了市場(chǎng)秩序，其潛在的隱患不容忽視。

二、農(nóng)村宅基地?zé)o序使用的原因

（一）法律法規(guī)建設(shè)落后

目前我國(guó)還沒(méi)有一部專門關(guān)于農(nóng)村住房用地的法律法規(guī)，與農(nóng)村宅基地有關(guān)的立法散見(jiàn)于各法律法規(guī)中。

1986年頒布的、2004年修改的《土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡?3條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！边@表明，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可隨房屋出賣或出租，允許其在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但是一旦流轉(zhuǎn)，就不能再申請(qǐng)宅基地。

1995年《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)規(guī)定，“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；但該法第35條第5項(xiàng)，第36條第3款規(guī)定的除外?！惫癫坏靡哉卦O(shè)定抵押權(quán)，以宅基地設(shè)定抵押權(quán)的，設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地證和房產(chǎn)證。”

2004年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第2條第2款規(guī)定，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”二者均強(qiáng)調(diào)不允許農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)出售自己的住宅，城鎮(zhèn)居民也不能購(gòu)買宅基地使用權(quán)，法律對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制更加嚴(yán)格。

2007年《物權(quán)法》設(shè)專章將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)加以調(diào)整，但是對(duì)其流轉(zhuǎn)并沒(méi)有明確予以規(guī)定。只是在第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定?！笨梢?jiàn)，《物權(quán)法》對(duì)這一問(wèn)題采取的態(tài)度是回避，沒(méi)有突破原來(lái)的法律限制。

后來(lái)，為了遏制小產(chǎn)權(quán)房買賣，2007年12月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！薄皢挝缓蛡€(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有的土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)村住宅的買賣只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)進(jìn)行，宅基地購(gòu)買人必須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不能跨行政村流轉(zhuǎn)，不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員轉(zhuǎn)讓，禁止向城市居民流轉(zhuǎn)?！?008年1月15日國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》又再次重提“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權(quán)房”。

從我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度演變過(guò)程可以看出，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)立法相對(duì)混亂，不過(guò)從中可以看出法律對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了一個(gè)從限制流轉(zhuǎn)再到更加嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)的過(guò)程，這形成了我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的基本框架。

（二）村民守法意識(shí)低下

受傳統(tǒng)觀念的影響，村民普遍認(rèn)為宅基地是祖?zhèn)鞯?，使用與不使用由自己說(shuō)了算；還有經(jīng)濟(jì)落后的因素，也有家庭觀念抬頭的因素。從現(xiàn)實(shí)角度分析，有法律法規(guī)宣傳不到位的因素，有經(jīng)濟(jì)條件改善后依仗權(quán)勢(shì)擺闊的因素，有的根源于攀比風(fēng)影響，而在城鄉(xiāng)結(jié)合部及城中村，在農(nóng)村住宅出租可獲得永久性基本經(jīng)濟(jì)收入的情況下，村民更是寸土如金般守護(hù)者自家的農(nóng)宅。

（三）政府監(jiān)管無(wú)力

首先是宅基地的規(guī)劃和審批制度存在缺陷。許多地方重經(jīng)濟(jì)建設(shè)，忽視村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，使村鎮(zhèn)規(guī)劃制定遲緩。由于沒(méi)有堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、因地制宜、量力而行、逐步建設(shè)的原則，造成目前農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散、村莊向外無(wú)序擴(kuò)展、村內(nèi)宅基地雜亂無(wú)章、亂搭亂建等混亂的局面。

其次是日常監(jiān)管的缺失。農(nóng)村宅基地管理面廣量大，情況復(fù)雜，對(duì)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督成本主要落在國(guó)土部門身上。但是，基層國(guó)土部門力量比較薄弱，難以形成有效監(jiān)管，再加上處理違法手段也較為單一，依罰代拆、一罰了之的現(xiàn)象比較普遍，村民之間的監(jiān)督效能很低，有時(shí)互相包庇。村集體組織沒(méi)有強(qiáng)硬的執(zhí)法能力，有些村干部為了自己的政績(jī)或人氣，對(duì)違法事件視而不見(jiàn)聽(tīng)而不聞，客觀上縱容了這些違法行為。

（四）農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的缺失

首先是宅基地收回制度不健全，雖然現(xiàn)行《土地管理法》第65條確立了宅基地的收回制度，并原則性規(guī)定了宅基地使用權(quán)收回的幾種情形，但對(duì)宅基地收回涉及的具體政策界限、收回程序卻并沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定，更沒(méi)有明確宅基地收回時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題，致使其在現(xiàn)實(shí)生活中無(wú)法得到執(zhí)行。其次是宅基地?zé)o償取得、無(wú)限期使用、限制流轉(zhuǎn)性和留置的無(wú)成本性，使得村民更傾向于盡可能多地占有宅基地，而非集約高效利用土地。最后是宅基地置換、復(fù)墾、整理政策配套不健全，難以構(gòu)筑宅基地退出的有效運(yùn)作平臺(tái)。

通過(guò)對(duì)上述農(nóng)村宅基地?zé)o序使用的諸多原因進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)建設(shè)不適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求是導(dǎo)致諸多問(wèn)題的首要原因，而村民守法意識(shí)低下和政府監(jiān)管乏力則加劇農(nóng)村宅基地非法使用的泛濫，農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制的缺失又使得這些矛盾和非法用地的狀況無(wú)法找到疏導(dǎo)的出口。因此，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制為核心的宅基地退出機(jī)制，是解決中國(guó)當(dāng)前農(nóng)村宅基地利用存在的問(wèn)題的有效途徑，也是改革和完善農(nóng)村宅基地使用管理制度的核心內(nèi)容之一。

三、建立農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制的法律困局

（一）退出制度不完善

《土地管理法》第65條規(guī)定，“有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的。（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！北緱l雖然確立了宅基地的收回制度，并原則性規(guī)定了宅基地使用權(quán)收回的幾種情形，但過(guò)于粗糙，缺乏可操作性。對(duì)宅基地收回涉及的具體政策界限、收回程序卻并沒(méi)有做出相應(yīng)規(guī)定，更沒(méi)有明確宅基地收回時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題，致使實(shí)際管理中真正收回的宅基地寥寥無(wú)幾。現(xiàn)行宅基地收回制度基本失效，并使得農(nóng)村宅基地的使用長(zhǎng)期處于增量供應(yīng)狀態(tài)，存量盤活利用幾乎為零。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)切實(shí)做好農(nóng)村土地整治工作的通知》（國(guó)發(fā)[2010]47號(hào)）規(guī)定，“有條件的地區(qū)，通過(guò)農(nóng)村土地整治示范建設(shè)，與散亂、廢棄、閑置、低效利用的農(nóng)村建設(shè)用地整治相結(jié)合，實(shí)施田水路林綜合整治，……整治騰出的農(nóng)村建設(shè)用地，首先要復(fù)墾為耕地，在優(yōu)先滿足農(nóng)村各種發(fā)展建設(shè)用地后，經(jīng)批準(zhǔn)將節(jié)約的指標(biāo)少量調(diào)劑給城鎮(zhèn)使用的，……區(qū)分城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、空心村和閑置宅基地等不同情況，因地制宜，量力而行，循序漸進(jìn)。”此通知也較為原則，操作性不強(qiáng)。

《物權(quán)法》第162條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的房屋轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！?此條允許農(nóng)村宅基地在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)。而實(shí)際上，這種流轉(zhuǎn)較少，原因在于農(nóng)村宅基地只能流轉(zhuǎn)給本村有資格取得宅基地的人，但是既然有資格取得宅基地，就可以向村集體組織申請(qǐng)新的宅基地，無(wú)須取得他人的宅基地了。

（二）宅基地使用權(quán)不完整

根據(jù)前述關(guān)于農(nóng)村宅基地的立法現(xiàn)狀來(lái)看，與較為完備的城市房地產(chǎn)法律體系相比，現(xiàn)階段調(diào)整農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律法規(guī)數(shù)量少，效力層次較低?！睹穹ㄍ▌t》和《土地管理法》的調(diào)整力度明顯不夠。雖然《物權(quán)法》把宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)，并作為獨(dú)立的一章加以規(guī)定，但是關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，在第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定”，僅僅是對(duì)過(guò)去法律規(guī)定的延續(xù)。這使得宅基地使用權(quán)沒(méi)有體現(xiàn)出效益優(yōu)先的價(jià)值取向，只是將嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的立法精神進(jìn)行到底。再者，法律并沒(méi)有規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限，作為一個(gè)理性人，村民更傾向于占用更多的宅基地。這既不利于對(duì)土地資源的保護(hù)，更造成農(nóng)戶退出宅基地的動(dòng)力完全喪失。

從實(shí)踐中來(lái)講，這樣的立法模式實(shí)際上并不利于對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)。首先是由于農(nóng)村宅基地的商品屬性和財(cái)產(chǎn)屬性沒(méi)有被法律確認(rèn)，物權(quán)屬性并沒(méi)有真正得到體現(xiàn)。農(nóng)民在宅基地上的自建房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值并不能變現(xiàn)，不利于農(nóng)民財(cái)產(chǎn)利益的實(shí)現(xiàn)；其次，由于法律禁止農(nóng)村宅基地的外部流轉(zhuǎn)，如果有此種需求的話，只能通過(guò)暗箱操作地下交易的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，但這種地下交易的風(fēng)險(xiǎn)較大，萬(wàn)一產(chǎn)生糾紛，農(nóng)民的利益難以得到保障；最后，此種限制牢牢把農(nóng)民束縛在土地上，不利于城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的互通，更不利于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快。

（三）配套政策不完備

宅基地有償退出機(jī)制的實(shí)施過(guò)程中還涉及跨村安置、退出宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、騰退后節(jié)余宅基地的收益權(quán)的分配、承包地調(diào)整、整理收益分配等諸多問(wèn)題，在城鎮(zhèn)社區(qū)安置還涉及戶籍制度、城鄉(xiāng)社會(huì)保障差異、就業(yè)等問(wèn)題，都需要必要的配套政策及制度支持，目前，這方面的配套措施并不完備。但一些地方已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行有益的嘗試。如河南省在2011年1月的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城落戶的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“在全省范圍內(nèi)逐步取消農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)二元制戶籍管理制度，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，探索建立居住證制度，依托居住證統(tǒng)籌流動(dòng)人口在現(xiàn)住地的登記管理、社會(huì)保障和公共服務(wù)?！?/p>

四、立法完善的建議

（一）加強(qiáng)退出制度的操作性

針對(duì)《土地管理法》第65條規(guī)定過(guò)于原則的問(wèn)題，在建立農(nóng)村宅基地有償退出機(jī)制的問(wèn)題上，首先必須要明確應(yīng)當(dāng)退出和可以退出農(nóng)村宅基地的具體情形，如違法占用宅基地的或者面積超標(biāo)的都屬于應(yīng)當(dāng)退出宅基地的情形；其次應(yīng)當(dāng)明確宅基地有償退出的程序，明確規(guī)定可以提出宅基地退出的主體，審批機(jī)關(guān)以及宅基地收回應(yīng)當(dāng)履行的手續(xù)。屬于應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償必須到位；而違法用地等情形導(dǎo)致的農(nóng)村宅基地的退出，不能給予補(bǔ)償。在補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題上，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定國(guó)家、村集體組織和農(nóng)戶三方認(rèn)可的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償方式。合理的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)給予新占耕地建造宅基地的取得成本，要體現(xiàn)技能調(diào)動(dòng)農(nóng)民退出宅基地的積極性，維護(hù)農(nóng)民利益，又能節(jié)約集約利用土地，促進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村宅基地退出機(jī)制的建立。

（二）賦予農(nóng)村宅基地完整的物權(quán)

確定和完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)對(duì)于保證農(nóng)民宅基地用益物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)具有重要的作用。應(yīng)該盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定的農(nóng)民宅基地的半商品化狀態(tài)，正視住宅商品化是城市化進(jìn)程中農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利不可分割的重要組成部分，賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整的物權(quán)。建議規(guī)定“農(nóng)民宅基地及其房屋所有權(quán)人依照法律規(guī)定享有占有、使用收益和處分的權(quán)利”，并發(fā)放統(tǒng)一的、具有法律效力的宅基地證書(shū)，以便保障農(nóng)民的合法權(quán)益。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)宅基地的商品化進(jìn)行舊村改造試點(diǎn)，明確節(jié)約出來(lái)的宅基地仍屬于農(nóng)民集體所有。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)民集體可以將節(jié)約出來(lái)的宅基地以節(jié)約、廠房出租、土地出租等方式集約利用。宅基地上產(chǎn)生的租金等收入主要?dú)w農(nóng)民集體所有，允許以宅基地進(jìn)行抵押，使得農(nóng)民宅基地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)更具有可操作性。為防止不法分子從宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中獲取不當(dāng)利益，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行必要的限制。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的，不能再取得新的宅基地。

在農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使的期限問(wèn)題上，因?yàn)檎厥褂脵?quán)本就是用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)受存續(xù)期限的限制，并不違反其居住保障性。宅基地使用權(quán)的保障屬性只應(yīng)針對(duì)受保障的農(nóng)民。一個(gè)人的生命總是有限的，應(yīng)當(dāng)保障的生存居住權(quán)當(dāng)然也是有限的。考慮到將來(lái)與城市房地產(chǎn)管理體制的銜接和一致，建議將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也規(guī)定為70年。

（三）完善相關(guān)配套措施

首先是完善農(nóng)村宅基地的科學(xué)規(guī)劃和審批制度。在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，制定村莊規(guī)劃，科學(xué)合理編制農(nóng)村宅基地使用規(guī)劃。鑒于我國(guó)農(nóng)村發(fā)展不平衡，宅基地的發(fā)展趨向在城鎮(zhèn)化地區(qū)、鄉(xiāng)村化地區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)地區(qū)各有不同，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口構(gòu)成、居住方式等方面存在明顯差別，因而在宅基地的利用上需要區(qū)別對(duì)待。要建立健全宅基地審批制度，嚴(yán)格執(zhí)行申請(qǐng)條件、審批程序、審批結(jié)果公示制度。審批前，對(duì)村組的舊宅基地、空閑地進(jìn)行摸底登記，建立地籍圖件，并進(jìn)行標(biāo)注；審批中，對(duì)照?qǐng)D件先使用村內(nèi)舊宅基地和空閑地；審批后，通過(guò)簽訂合同，發(fā)放集體土地使用證等措施，約束村民占新不騰舊的行為，及時(shí)交出舊宅基地。在依法登記的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)信息化管理。

（四）加強(qiáng)法律法規(guī)的宣傳力度

最后，要有針對(duì)性地加大與農(nóng)村宅基地使用相關(guān)的土地法律法規(guī)政策的宣傳力度，爭(zhēng)取社會(huì)各界的理解和廣大農(nóng)民的支持。在全社會(huì)形成憑證管地、依法用地的氛圍。宣傳工作要采取群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，增強(qiáng)宣傳的吸引力、感染力和滲透力。同時(shí)也要加大反面警示教育的力度，加大對(duì)違法違規(guī)建設(shè)宅基地、私自倒賣宅基地行為的處罰力度，適時(shí)將一些典型的違法行為和案件曝光，從而起到一定的威懾作用。

結(jié)語(yǔ)

法律真正的根源和活力，不在法律條文，而在社會(huì)生活實(shí)際。正如埃利希很早以前就說(shuō)過(guò)，“法律發(fā)展的中心不在立法，不在法學(xué)，也不在司法判斷，而在社會(huì)本身?！薄叭绻覈?guó)法律還一味禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者嚴(yán)格限制只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，必然會(huì)使這方面的法律規(guī)定形同虛設(shè)，法律與現(xiàn)實(shí)社會(huì)脫節(jié)?！鞭r(nóng)民不是不愿退出閑置的宅基地，只是按照目前的法規(guī)，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)和補(bǔ)償。農(nóng)民作為理性人，為追求個(gè)人利益最大化，是不會(huì)主動(dòng)放棄宅基地申請(qǐng)或退出已有的宅基地的。通過(guò)對(duì)村莊的合理規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)宜居舒適的環(huán)境，可以提高農(nóng)民退出宅基地的意愿值；通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)、抵押和宅基地的有償退出，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)是提高農(nóng)民退出宅基地意愿值的關(guān)鍵；確定地方政府服務(wù)的角色，完善集體建設(shè)用地補(bǔ)償和收益分配是提高農(nóng)民退出宅基地意愿值的保障。只有建立有序合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度和宅基地有償退出機(jī)制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為生產(chǎn)要素在市場(chǎng)中流動(dòng)起來(lái)，才能充分發(fā)揮其價(jià)值。

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Discussion about the legislation of the compensation exit mechanism of the countryside homestead

HE Zu-pu

（Huanghe Science and Technology College，Zhengzhou 50063，China）

篇7

摘要：隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，空心村已經(jīng)成為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一大阻礙。城市化進(jìn)程一方面為空心村的改造創(chuàng)造了良好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，另一方面對(duì)人們思想、行為方式造成了巨大沖擊，使得改造過(guò)程錯(cuò)綜復(fù)雜。從空心村形成過(guò)程出發(fā)，探析空心村形成原因，并針對(duì)空心村改造過(guò)程中存在的問(wèn)題提出解決措施。

關(guān)鍵詞：城市化 空心村 成因 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F310.22 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）26－0024－02

農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)是縮小城鄉(xiāng)之間的差距，解決我國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化的有效途徑之一，而空心村的出現(xiàn)延緩了這一進(jìn)程?？招拇迨侵赣捎谵r(nóng)村居民點(diǎn)用地不合理，新建住宅過(guò)分集中在村莊，村莊內(nèi)存在大量空閑的宅基地和閑置的老房子，從而形成了用地狀況“內(nèi)空外延”的村莊布局?？招拇宓拇嬖趷夯宿r(nóng)民的生活環(huán)境，并成為各種矛盾糾紛的誘因，為社會(huì)不穩(wěn)定因素的滋生提供了土壤，影響了農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

一、城鎮(zhèn)化過(guò)程中空心村問(wèn)題形成過(guò)程分析

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)空心村的形成從20世紀(jì)80年代中期開(kāi)始凸現(xiàn)，但尚不明顯。90年代中期，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，整個(gè)中國(guó)社會(huì)逐漸由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)被逐步打破，人們?cè)诔青l(xiāng)之間頻繁流動(dòng)，空心村的數(shù)量逐步增加，范圍逐步擴(kuò)大。90年代后期我國(guó)處于從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速時(shí)期，農(nóng)村的空心村問(wèn)題日漸突出，逐步成為制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大阻礙。

20世紀(jì)80年代中期，空心村尚未大規(guī)模形成。由于缺少科學(xué)的規(guī)劃，大多數(shù)村房屋建設(shè)基本沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)設(shè)計(jì)和科學(xué)選址，主要依農(nóng)民自身意愿而建，但其設(shè)計(jì)受農(nóng)村習(xí)俗、風(fēng)土人情等潛在規(guī)則影響。房屋建設(shè)一般就地取址，房屋類型繁多，建房分散，質(zhì)量不一。部分房屋由于年代久遠(yuǎn)，建筑材料性能惡化，很多屋主進(jìn)城定居，老房屋因無(wú)人管理而廢棄于村中。這是空心村形成的重要原因之一。

90年代中期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，更多思想較為開(kāi)放的農(nóng)民進(jìn)城加入了城市工業(yè)化的大軍。在參與城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中，農(nóng)民不但積累了一定的財(cái)富，而且生活方式逐漸與城市居民接軌，部分返鄉(xiāng)“富農(nóng)”為追求生活質(zhì)量開(kāi)始仿城市建筑建造新居所。就農(nóng)村習(xí)俗而言，建房屬于農(nóng)民自身的事情，因此，建房無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃、亂挖亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。新建房屋建設(shè)脫離原有的一層結(jié)構(gòu)向多層結(jié)構(gòu)發(fā)展，農(nóng)村“低房屋”與“高房屋”開(kāi)始并存，原有整齊的村容村貌被破壞，村中貧富差距也隨之拉大。

90年代后期，我國(guó)從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)型加快，農(nóng)民財(cái)富在急速增加的同時(shí)思想觀念也發(fā)生了巨大變化。在村中無(wú)序建房狀況無(wú)法遏制的情況下，部分農(nóng)民外遷將住房建在村子，老宅基地閑置原地，呈現(xiàn)出分散零亂、一戶多宅的村莊面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建設(shè)，另一方面也造成了村內(nèi)排水不暢、地表積水、環(huán)境惡化等嚴(yán)重問(wèn)題。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)與空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容緩。

二、城鎮(zhèn)化過(guò)程中空心村形成原因分析

（一）城鎮(zhèn)化過(guò)程中村莊缺乏科學(xué)規(guī)劃

地方政府重城輕鎮(zhèn)、重鎮(zhèn)輕村的現(xiàn)象比較普遍。因此，城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中城市通常有相對(duì)完整、具體的規(guī)劃指導(dǎo)，而多數(shù)農(nóng)村尚未被納入城市總體規(guī)劃之內(nèi)。部分村莊雖制定了自己的規(guī)劃但受集體土地流轉(zhuǎn)制度、資金、規(guī)劃人員水平等因素影響，村莊建設(shè)計(jì)劃缺乏可操作性。部分地方官員為追求政績(jī)和短期經(jīng)濟(jì)效益，盲目加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，避開(kāi)關(guān)系復(fù)雜的農(nóng)村人口與宅基地問(wèn)題，亂批宅地，批少建多，亂占耕地。圈地建房使得村莊布局雜亂無(wú)章，村莊規(guī)模向外擴(kuò)張，而村中心廢棄待建的狀況更是司空見(jiàn)慣。

（二）城鎮(zhèn)化過(guò)程對(duì)村民思想的沖擊

我國(guó)農(nóng)村教育相對(duì)落后，村民思想水平相對(duì)偏低。在長(zhǎng)期形成的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)生活方式的影響下，部分農(nóng)民過(guò)分關(guān)注眼前的個(gè)人利益，集體意識(shí)不強(qiáng)。加之城市化進(jìn)程的加速和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，更為崇尚個(gè)人價(jià)值的理念提供了生存的土壤。思想素質(zhì)的低下直接影響了村莊的整體建設(shè)規(guī)劃。在建房方面，農(nóng)村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的觀念，出于個(gè)人利益的考慮隨意建房也就成了常態(tài)。此類房屋建造者多為新生代農(nóng)民。拆房方面存在“老房是祖?zhèn)鬟z產(chǎn)不能隨便拆”的守舊思想，阻礙拆遷，不服管理，增加了村莊改造難度。這類房屋的所有者多位村中年長(zhǎng)者?？傊?，近些年拆遷問(wèn)題的敏感性使得政府左右為難。

（三）城鎮(zhèn)化過(guò)程中管理制度缺陷問(wèn)題

就現(xiàn)有體制而言，村鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)行的是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為輔，縣（市）為主的管理體制，對(duì)于村莊投入力量過(guò)小。村民委員會(huì)本是基層群眾性自治組織，但現(xiàn)實(shí)操作上卻受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政權(quán)支配，這削弱了村委會(huì)自主建設(shè)意識(shí)。村民委員會(huì)與相關(guān)組織的關(guān)系規(guī)定不明確，也使得村民委員會(huì)的執(zhí)行力受限。管理制度上的模糊性成為空心村改造的灰色地帶。城鎮(zhèn)化建設(shè)是社會(huì)財(cái)富積聚與繁衍的過(guò)程，這讓和權(quán)錢交易成為可能。在征地拆遷中出現(xiàn)如村級(jí)財(cái)務(wù)的暗箱操作、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一等問(wèn)題，這些矛盾經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積累極易誘發(fā)村民與村民之間和村民與村集體之間的糾紛。

（四）城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)體制問(wèn)題

農(nóng)村土地由于其所有權(quán)主體的特殊性，其土地市場(chǎng)并不是完全開(kāi)放的市場(chǎng)，尤其是作為建設(shè)用的土地在使用權(quán)主體及內(nèi)容上受到嚴(yán)格的限制。從理論上講，我國(guó)現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但在農(nóng)村實(shí)踐中存在多種形式的流轉(zhuǎn)方式，包括出讓、租賃、抵押、置換、繼承、征收等。我國(guó)《土地管理法》第六十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)可以收回土地使用權(quán)：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，對(duì)土地使用人，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！边@些法律規(guī)定對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織依法、有償收回空心村閑置宅基地提供了流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以對(duì)空心村中閑置宅基地在依法付給原土地使用人適當(dāng)補(bǔ)償后，實(shí)現(xiàn)宅基地的收回。這一法律使用的前提條件是為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，但為解決個(gè)人經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)尚不在法律規(guī)定范圍之內(nèi)。顯然，現(xiàn)行法律無(wú)法滿足農(nóng)村發(fā)展需要。

（五）城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村人口流動(dòng)問(wèn)題

隨著改革開(kāi)放的不斷深入，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力大量、頻繁流入城市，這種現(xiàn)象將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)存在。大量青壯年涌入城市，造成了村級(jí)組織干部隊(duì)伍年齡偏大、文化偏低、結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，這不利于空心村改革措施的執(zhí)行。另一方面，農(nóng)村流動(dòng)人口在創(chuàng)造巨大社會(huì)財(cái)富的同時(shí)，也使自身迅速脫貧致富，富裕農(nóng)民長(zhǎng)期生活工作在城市，無(wú)法及時(shí)了解空心村改造政策，其改造積極性自然不高。另外，青壯年處事方式及價(jià)值觀念的轉(zhuǎn)變讓原本復(fù)雜的改造更為復(fù)雜。

三、城鎮(zhèn)化過(guò)程中空心村改造措施分析

空心村的形成是各種政治經(jīng)濟(jì)文化因素共同作用的結(jié)果，其改造措施應(yīng)該因地制宜。但在空心村治理過(guò)程中，涉及最主要的兩個(gè)問(wèn)題是資金問(wèn)題和宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

（一）資金措施

改造資金的充足與否直接關(guān)系到治理的進(jìn)程與質(zhì)量。因此，如何拓寬籌集改造資金的渠道，增加改造資金，成為加快空心村治理的重要問(wèn)題。在空心村改造的資金支持方面存在諸多問(wèn)題：（1）資金投入不足，制約了空心村的改造進(jìn)程。（2）資金籌集渠道單一，金融巨頭支持乏力。（3）金融信貸服務(wù)層次較低，民間資本利用效率不高。（4）農(nóng)村投資環(huán)境欠佳，招商引資力度不夠。針對(duì)以上出現(xiàn)的問(wèn)題，建議從以下四個(gè)方面解決空心村改造的資金問(wèn)題。

1.爭(zhēng)取財(cái)政支持，整合支農(nóng)資金?？h域投資比例失衡，基層地方政府財(cái)力有限，農(nóng)民收入偏低，導(dǎo)致空心村改造進(jìn)度的一再延緩。為此，應(yīng)按照“資金來(lái)源不變，爭(zhēng)取力度增加”的原則積極向縣，省乃至國(guó)家財(cái)政申請(qǐng)空心村改造資金，并可將空心村改造與土地整理、土地復(fù)墾計(jì)劃結(jié)合起來(lái)，爭(zhēng)取更多的農(nóng)用資金。

2.放寬金融信貸，拓寬信貸渠道。現(xiàn)有涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)主要為農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村信用社，其改造信貸缺乏實(shí)力強(qiáng)勁的金融巨頭作支撐，加上現(xiàn)有貸款業(yè)務(wù)尚處于初級(jí)階段，導(dǎo)致“空心村”改造信貸資金投放嚴(yán)重不足。對(duì)空心村改造的信貸條件應(yīng)進(jìn)一步放寬，充分利用農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)配置與流轉(zhuǎn)政策為信貸提供擔(dān)保，擴(kuò)大資金籌集渠道。同時(shí)，縣政府可鼓勵(lì)農(nóng)民通過(guò)林權(quán)貸款等形式籌集資金。

3.引入市場(chǎng)機(jī)制，利用民間資本。村集體可以統(tǒng)一整理村中閑置的宅基地，實(shí)現(xiàn)宅基地的價(jià)值。在不違背與農(nóng)村宅基地相關(guān)法律的前提條件下，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，利用公司對(duì)農(nóng)村資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)。例如，“股份制”改造空心村，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以其資本建房，而村民以宅基地使用權(quán)入股，共同享受改造成果。另一方面，有條件的村莊也可實(shí)行以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股改造空心村。

4.強(qiáng)化招商引資，開(kāi)發(fā)特色資源。政府可將空心村改造過(guò)程中的拆遷和建設(shè)工程以工程項(xiàng)目的方式進(jìn)行招標(biāo)或者通過(guò)政府的書(shū)面政策支持使之上升為帶有公益性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。同時(shí)，可以出臺(tái)政策扶助短、平、快的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快招商引資，吸引遠(yuǎn)近開(kāi)發(fā)商前往投資，使整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境活起來(lái)，打通資金瓶頸，贏得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的雙重效益。

（二）宅基地措施

從某種意義上講，制度是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，但目前現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度已成為阻礙農(nóng)村發(fā)展的絆腳石。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)不流暢的原因主要以下幾個(gè)方面：（1）土地法規(guī)制度的限制?！段餀?quán)法》第151條做了這樣的規(guī)定：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》等法律規(guī)定辦理。第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，使用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”而土地管理法卻嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)。（2）村民的鄉(xiāng)土情結(jié)。對(duì)于農(nóng)村老輩村民而言，祖屋是上代遺留財(cái)產(chǎn)，應(yīng)世代相傳，不愿處理。（3）宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)規(guī)不范。我國(guó)土地市場(chǎng)體系的框架早已成型，但是農(nóng)村宅基地市場(chǎng)方面卻還是一片空白。限制流轉(zhuǎn)的最大因素在于缺乏合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估體系。

基于上述分析可從以下三個(gè)方面解決宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

1.規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)條件。農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：產(chǎn)權(quán)清晰，生活保障，目的合理，價(jià)格合理。產(chǎn)權(quán)清晰，即轉(zhuǎn)讓人持有依法取得的農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用的相關(guān)證明；生活保障，即轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓宅基地之后有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，同時(shí)有有合法的住處，能保證其基本生存需要； 目的合理，即該宅基地和地上建筑的使用符合城鄉(xiāng)總體建設(shè)規(guī)劃，并不得違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；價(jià)格合理，即宅基地流轉(zhuǎn)的價(jià)格足以使農(nóng)民在其將要生存的地區(qū)維持一定的時(shí)間，以適當(dāng)限制宅基地自由轉(zhuǎn)讓，保障農(nóng)村的穩(wěn)定。

2.完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)制度。目前，宅基地流轉(zhuǎn)的的行為實(shí)質(zhì)上是對(duì)使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而所有權(quán)尚未改變。法律方面包括宅基地產(chǎn)權(quán)有關(guān)確權(quán)、流轉(zhuǎn)、交易等內(nèi)容的法律規(guī)范以限制目前宅基地流轉(zhuǎn)的無(wú)序狀態(tài)。制度方面，探索經(jīng)營(yíng)性有償性宅基地流轉(zhuǎn)制度，宅基地流轉(zhuǎn)的收益主要?dú)w流轉(zhuǎn)農(nóng)民所有，國(guó)家可以收取流轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。

3.建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制。流轉(zhuǎn)機(jī)制應(yīng)包括全宅基地流轉(zhuǎn)權(quán)益保障機(jī)制、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償機(jī)制和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。政府等公權(quán)機(jī)構(gòu)應(yīng)介入基地流轉(zhuǎn)權(quán)益保障機(jī)制，如地方政府、國(guó)土部門應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)糾紛，保障農(nóng)民利益；探索各種形式的補(bǔ)償辦法，對(duì)符合條件進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行交易獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益歸農(nóng)戶所有，相關(guān)部門只收取手續(xù)費(fèi)。另一方面，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供評(píng)估、擔(dān)保、抵押、法律咨詢、糾紛調(diào)解等方面的專業(yè)服務(wù)，建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。

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篇8

第一章總則

第一條集體土地屬于農(nóng)民集體所有，由集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民都有依法保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)和權(quán)利。

第二條縣政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)的土地管理、耕地保護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，嚴(yán)格履行用地審批和用地計(jì)劃指標(biāo)下達(dá)，維護(hù)全縣用地秩序。

第三條嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，明晰土地產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定。在土地集體所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)不變的情況下，積極促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

第四條嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地和改變使用性質(zhì)。

第五條凡在我縣境內(nèi)使用農(nóng)村集體土地的單位或個(gè)人，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及耕地占用的，須辦理耕地占補(bǔ)平衡手續(xù)。

第六條對(duì)使用農(nóng)村集體土地的各類建設(shè)，實(shí)行以證管理，憑證補(bǔ)償。征地拆遷地面建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償，一律以用地許可證、宅基地使用證等登記確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。

第七條任何單位和個(gè)人都有遵守土地管理法律、法規(guī)的義務(wù)，并有權(quán)對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行檢舉和控告。

第二章鎮(zhèn)、村建設(shè)用地

第八條鎮(zhèn)、村企業(yè)用地及新農(nóng)村建設(shè)用地，要嚴(yán)格控制用地規(guī)模，合理布局，節(jié)約用地，項(xiàng)目建設(shè)要符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，并在取得合法用地手續(xù)后方可開(kāi)工建設(shè)。嚴(yán)禁未批先建。

第九條鎮(zhèn)、村新辦企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)，需憑縣政府相關(guān)部門項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、經(jīng)所在地鎮(zhèn)人民政府審核、上報(bào)后，方可申辦用地手續(xù)。

新辦鎮(zhèn)村企業(yè)使用原企業(yè)的場(chǎng)地，須持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件到國(guó)土局辦理變更手續(xù)后，方能用地。

因鎮(zhèn)、村企業(yè)改制或原單位更名的，用地單位應(yīng)在更名后三十日內(nèi)，到國(guó)土局辦理相關(guān)用地變更手續(xù)。

鎮(zhèn)村企業(yè)名稱、用地單位、土地用途必須與批準(zhǔn)的文件一致。

第十條經(jīng)批準(zhǔn)的鎮(zhèn)村企業(yè)用地，連續(xù)閑置一年以上的，由鎮(zhèn)、村申請(qǐng)，國(guó)土局批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)，限期拆除。不能搬遷的固定建筑物、構(gòu)筑物，按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)償后，用地單位應(yīng)無(wú)條件將土地交還原土地所有者。

第十一條臨時(shí)使用土地的，用地單位在符合臨時(shí)用地有關(guān)規(guī)定的情況下，向國(guó)土局申請(qǐng)，簽訂土地有償使用協(xié)議，并保證國(guó)家建設(shè)時(shí)。方可批準(zhǔn)其臨時(shí)用地。

因國(guó)家建設(shè)或防洪、搶險(xiǎn)、救災(zāi)、軍事訓(xùn)練等需臨時(shí)使用農(nóng)村集體土地的，可先行使用，事后到國(guó)土局補(bǔ)辦臨時(shí)用地手續(xù)，臨時(shí)用地上不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物，臨時(shí)用地期滿，用地單位必須復(fù)耕，達(dá)到原有的生產(chǎn)水平，交還原土地所有者。

第十二條凡國(guó)家建設(shè)需要已報(bào)征的村組土地，不再新增種養(yǎng)殖專業(yè)戶、個(gè)體工商戶用地。未報(bào)征區(qū)域，對(duì)不改變農(nóng)用地性質(zhì)的種植等農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地，由用地單位或個(gè)人憑相關(guān)部門核發(fā)的專業(yè)戶證書(shū)或批復(fù)，到國(guó)土局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。在批準(zhǔn)范圍內(nèi)不得興建永久性建筑物、構(gòu)筑物及其他破壞土地耕作層的設(shè)施。鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對(duì)專業(yè)戶、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地每年進(jìn)行檢查，對(duì)不再?gòu)氖路N、養(yǎng)殖的必須及時(shí)退地還耕。對(duì)只有專業(yè)戶證書(shū)，無(wú)用地手續(xù)的，不得調(diào)整土地用途，國(guó)家征、占用時(shí)不作補(bǔ)償。

第十三條小型農(nóng)田水利設(shè)施、鎮(zhèn)村道路等直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施建設(shè)需占用土地的，由村、鎮(zhèn)提出申請(qǐng)、經(jīng)國(guó)土局審核批準(zhǔn)后，辦理用地手續(xù)。

第三章村民建房用地

第十四條我縣轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口的村民依法享有使用集體土地建房的權(quán)利，一戶農(nóng)村村民只能擁有一處不超過(guò)規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)：平原每戶不超過(guò)133平方米（0.2畝），川地、原地每戶不超過(guò)200平方米（0.3畝），山地、丘陵地每戶不超過(guò)267平方米（0.4畝）。村民建房以本戶戶口登記簿登載的農(nóng)業(yè)人數(shù)為準(zhǔn)。以戶為單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，一律不予批準(zhǔn)。

第十五條農(nóng)村村民申報(bào)和取得宅基地，按下列程序辦理：

（一）符合申報(bào)條件的村民應(yīng)向所在村民小組或村民委員會(huì)提交書(shū)面建房申請(qǐng)。涉及建新繳舊的，村民委員會(huì)應(yīng)與申請(qǐng)戶簽訂交還舊宅基地合同；

（二）村（組）在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，并將申請(qǐng)人的情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告，公告期不少于七日；

（三）公布期滿無(wú)異議的，申請(qǐng)人應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《農(nóng)村宅基地申請(qǐng)表》，經(jīng)村民大會(huì)或者三分之二以上村民代表會(huì)議討論通過(guò)，報(bào)鎮(zhèn)政府審核

（四）鎮(zhèn)政府應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)實(shí)地審查是否符合條件，擬用地是否符合規(guī)劃，寫(xiě)出現(xiàn)場(chǎng)勘查意見(jiàn)，并按照年度分配下達(dá)的宅基地用地指標(biāo)，依據(jù)先急后緩的原則，初步確定建房對(duì)象，簽署意見(jiàn)后報(bào)縣國(guó)土資源部門審核；

（五）縣國(guó)土資源部門接受申請(qǐng)后二十個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

（六）批復(fù)下達(dá)后，應(yīng)將審批結(jié)果在申請(qǐng)人所在村進(jìn)行公告，公告期不少于五天。

（七）公告期滿無(wú)異議的，鎮(zhèn)政府應(yīng)會(huì)同村組管理人員按照批準(zhǔn)面積、規(guī)劃位置和原現(xiàn)場(chǎng)勘查情況以及選址意見(jiàn)書(shū)和施工許可證，劃定用地方位四至，并做好現(xiàn)場(chǎng)工作記錄。

第十六條村民不得原地改、擴(kuò)、新建住房。鼓勵(lì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村民集中建設(shè)住宅樓。對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)范圍外符合建房條件（或放棄原住房遷建的）的村民申請(qǐng)建房的，提倡以戶為單位，經(jīng)審批到中心村或居民點(diǎn)興建。

第十七條到中心村、居民點(diǎn)建房的農(nóng)戶，房屋建成后，村組必須及時(shí)對(duì)居民舊宅基地復(fù)墾。對(duì)不進(jìn)行復(fù)墾的村組，暫停該鎮(zhèn)宅基地審批指標(biāo)供應(yīng)。

第十八條中心村、居民點(diǎn)建設(shè)用地以土地置換的方式，由建房村民所在村、組調(diào)整等量土地給所占用村組。

中心村、居民點(diǎn)建設(shè)必需的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施用地，由所在鎮(zhèn)村統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)國(guó)土局審核批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

第十九條經(jīng)批準(zhǔn)占用土地滿一年時(shí)間不用的，收取土地荒蕪費(fèi)，兩年不用的收回批準(zhǔn)土地。

第二十條村民新房建成后，有舊房的應(yīng)在二個(gè)月內(nèi)將舊房拆除。經(jīng)國(guó)土部門驗(yàn)收后，新建房方可頒發(fā)宅基地使用證。

第二十一條“五保戶”、“獨(dú)生戶”死亡后，宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回任何人不得侵占。

第二十二條村民死亡、遷移或已轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口（征地拆遷除外），本人或其合法繼承人在住房面積已達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)，可將多余房屋折價(jià)賣給沒(méi)達(dá)到房屋限額標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)?shù)卮迕瘛?/p>

第二十三條農(nóng)村房屋宅基地使用證登記面積只能在本戶農(nóng)業(yè)人口間進(jìn)行分割，原經(jīng)批準(zhǔn)建有住房的非農(nóng)業(yè)人口，在申請(qǐng)分戶時(shí)，不再享受農(nóng)村宅基地。

因離婚涉及的房屋分割，須按規(guī)定的村民應(yīng)享受的宅基地建房面積計(jì)算。

第二十四條舊宅基地、荒草地、未利用地整理出來(lái)的耕地，由原土地使用者耕種。

第四章監(jiān)督管理及法律責(zé)任

第二十五條有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)支持、配合土地行政主管部門對(duì)土地違法行為的監(jiān)督檢查；義務(wù)宣傳土地法規(guī)，積極保護(hù)土地安全。

第二十六條各級(jí)行政首長(zhǎng)是所轄區(qū)域土地管護(hù)第一責(zé)任人。每年度縣與鎮(zhèn)、鎮(zhèn)與村簽訂耕地保護(hù)責(zé)任書(shū)。對(duì)本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積比例達(dá)到15%以上的，進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

第二十七條農(nóng)村各類建設(shè)用地必須經(jīng)所在鎮(zhèn)政府審核，嚴(yán)格控制用地規(guī)模，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和鎮(zhèn)政府年度建設(shè)用地總量的前提下按照程序上報(bào)審批。凡未經(jīng)報(bào)批的用地一律不得開(kāi)工建設(shè)。無(wú)用地手續(xù)開(kāi)工建設(shè)的，限期拆除，恢復(fù)原狀。

嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量。能使用原建設(shè)用地的堅(jiān)決不占用耕地，能使用劣地的堅(jiān)決不使用好地。

第二十八條各鎮(zhèn)政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)各類用地行為負(fù)有監(jiān)督和管理責(zé)任，特別是對(duì)村組干部私自劃批宅基地、非法買賣宅基地、擅自出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的，要如實(shí)上報(bào)縣紀(jì)檢監(jiān)察部門調(diào)查處理，追究相關(guān)單位和責(zé)任人的責(zé)任。對(duì)非法批準(zhǔn)征用、占用基本農(nóng)田十畝以上；非法批準(zhǔn)征用、占用基本農(nóng)田以外的耕地三十畝以上的；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田5畝以上的；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的，已觸犯刑律構(gòu)成犯罪，應(yīng)移送司法機(jī)關(guān)嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任。

第二十九條下述行為屬土地違法行為：

（一）買賣土地和以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地的；

（二）未批先占，騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

（三）非法批準(zhǔn)使用土地的；

（四）擅自出租農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的。

存在上述土地違法行為的，由國(guó)土部門無(wú)償收回土地使用權(quán)責(zé)令使用者限期復(fù)耕土地，限期拆除該地上的建筑物、構(gòu)筑物及其它生產(chǎn)、生活設(shè)施，直至達(dá)到可耕種的程度，可并處罰款。對(duì)拒不執(zhí)行的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十條當(dāng)事人、主要責(zé)任人對(duì)行政處罰決定拒不履行的，由國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地問(wèn)題 管理

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-026X（2014）01-0000-01

一. 農(nóng)村土地管理中存在的問(wèn)題

隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行，農(nóng)村土地經(jīng)歷了公有制后也實(shí)行了變革，實(shí)現(xiàn)了以家庭為單位的聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，農(nóng)民對(duì)土地有了經(jīng)營(yíng)自，從此，農(nóng)民成為了土地的主人，對(duì)土地結(jié)構(gòu)及種值上進(jìn)行了合理的調(diào)整，隨之承包責(zé)任制的落實(shí)，各種相關(guān)的法律法規(guī)也逐漸得到完善，此項(xiàng)土地制度的改革受到了農(nóng)民的擁護(hù)，促進(jìn)農(nóng)村的快速發(fā)展，以及日新月異的變化。隨著土地法的實(shí)施，土地制度更加完善，但仍有一些地方機(jī)構(gòu)無(wú)視法律的存在，對(duì)土地的使用和分配上存著不合理、不合法的地方，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，影響了農(nóng)村的穩(wěn)定。下面就農(nóng)村土地管理中存在的不足方面進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，以力求在實(shí)際工作中得到妥善的解決：

1.農(nóng)村村民宅基地違法層出不窮

農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民日常居住的必備基礎(chǔ)對(duì)農(nóng)民的重要性不言而喻。由于利益的驅(qū)使，農(nóng)村宅基地的取得雖然國(guó)家都有相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行依照，但在目前農(nóng)村宅基地的問(wèn)題上卻存著諸多的違法現(xiàn)象：首先，農(nóng)村宅基地是以建房者的人口情況進(jìn)行分配的，所以部分農(nóng)民利用欺騙的手段騙取超過(guò)規(guī)定面積的宅基地審批；其次，農(nóng)民的宅基地只允許家庭擁有一塊土地，但私下里一些農(nóng)民為了利益驅(qū)動(dòng)，非法轉(zhuǎn)讓宅基地，并通過(guò)不正當(dāng)手段取得多處宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，從中獲得暴利。然后，違背宅基地的用途，或在原有宅基地上超面積的擴(kuò)建，對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行違法占用。

2.節(jié)約用地意識(shí)薄弱

跟隨我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，土地資源愈來(lái)愈展現(xiàn)緊張化的趨勢(shì)，為什么會(huì)造成土地資源的如此緊缺呢？首先是實(shí)際土地?cái)?shù)量的有限，這不是人力所能彌補(bǔ)的資源方面的短缺，其次是人為原因引起的緊缺，主要體現(xiàn)在人們對(duì)土地資源的揮霍，一是如今的非農(nóng)建設(shè)大批占用耕地， 二是當(dāng)前城市建設(shè)步伐的加快，為了追求施工速度的一些地方，忽視建設(shè)規(guī)劃合理安排。

3.土地承包經(jīng)營(yíng)操作不規(guī)范

農(nóng)村稅費(fèi)改革后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入大大減少，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)薄弱，此外固定承包費(fèi)成為一些地方少有的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，除此幾乎沒(méi)有其他收入，甚至出現(xiàn)新的債務(wù)。因此，為了提高集體經(jīng)濟(jì)的收入，少許地方的基層干部隨便更改《土地承包合同》，調(diào)整或收回屬于農(nóng)民的承包土地，使農(nóng)戶的權(quán)益受到很大的損害。有一些地方的基層領(lǐng)導(dǎo)為了獲得在城市建設(shè)中的個(gè)人利益，未經(jīng)承包戶許可強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包土地，集體土地出售，或由高對(duì)外出租獲取經(jīng)濟(jì)效益，其中最為突出的是挪用農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，造成農(nóng)民不滿，甚至群體上訪事件一再發(fā)生。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）土地產(chǎn)權(quán)主體模糊不清。農(nóng)戶以承包方式獲得土地使用權(quán)的家庭承包制下，農(nóng)村土地所有權(quán)仍然歸農(nóng)民集體所有，但集體土地產(chǎn)權(quán)不清的問(wèn)題依然存在。按照我國(guó)現(xiàn)行法律，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于農(nóng)民集體所有。但是“，集體”究竟指哪一級(jí)，究竟由誰(shuí)作為管理主體來(lái)行使土地管理權(quán)，有關(guān)法律對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題規(guī)定較為含糊甚至相互矛盾。

（2）農(nóng)民的土地承包權(quán)不穩(wěn)定。履行家庭承包責(zé)任制，完成了集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，根據(jù)人口的變化，在絕大多數(shù)地區(qū)，周期性地進(jìn)行土地調(diào)整屢見(jiàn)不鮮，但是此調(diào)整嚴(yán)重侵害了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定性。雖然農(nóng)民和集體簽訂書(shū)面的關(guān)于土地的合同是在政府的要求，但在現(xiàn)實(shí)中，隨便解除土地承包合同、侵犯農(nóng)民合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生。不少地區(qū)的農(nóng)民基本沒(méi)有書(shū)面的土地承包合同。

（3）對(duì)農(nóng)民的土地征用制度明顯不公平。在實(shí)際工作中的地方政府，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，任意占用農(nóng)民土地，有很大的隨意性。在政府確定征用土地時(shí)，也不征求農(nóng)民的意愿，紅頭文件就宣布實(shí)施。征用只是象征性的補(bǔ)償農(nóng)民失地和一點(diǎn)結(jié)算費(fèi)用，與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。這種不公平的土地征用制度嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。

（4）存在不健全的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。由于家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)的實(shí)施，農(nóng)村土地政策一直強(qiáng)調(diào)需要穩(wěn)定的契約關(guān)系，以穩(wěn)定土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)，在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定土地承包關(guān)系的前提下，政策上永遠(yuǎn)是許可和激勵(lì)承包期內(nèi)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也存在不少問(wèn)題，主要是少許地方采用行政手段，直接收回農(nóng)民的土地承包權(quán)，收回農(nóng)戶承包地的一些地方，農(nóng)民甚至沒(méi)有得到任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二.解決農(nóng)村土地管理中問(wèn)題的對(duì)策分析

1.嚴(yán)格土地審批，土地審批程序的審查中，嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一個(gè)房子，每戶宅基地的面積不得超標(biāo)。農(nóng)村村民有兩個(gè)房子的，必須由村民小組將剩余土地收回，統(tǒng)一安排。村民會(huì)議或村民代表會(huì)議通過(guò)的，并在事實(shí)上已經(jīng)形成了超標(biāo)準(zhǔn)住房用地的，原則上尊重農(nóng)民意愿，不得強(qiáng)行拆除。許多住宅由于房地產(chǎn)繼承權(quán)等的原因，村民們可以出售多余住房，也可以維持現(xiàn)狀，但不能翻建，房屋毀壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。對(duì)于新建的房屋，要實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地審查結(jié)果向公眾公布，接受群眾監(jiān)督。

2.嚴(yán)格遵守關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)的管理制度，農(nóng)民的合法權(quán)益要維護(hù)，基層干部要認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度，提高他們的法律意識(shí)，做到依法執(zhí)政，確保相關(guān)路線和政策的實(shí)施。村干部不得在土地承包期間干預(yù)或強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)，不能損害農(nóng)民關(guān)于土地承包的自主決定權(quán)。農(nóng)民有權(quán)決定土地的流轉(zhuǎn)期限以及流轉(zhuǎn)方式，關(guān)于土地的補(bǔ)償款和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)當(dāng)由雙方自行商討決定，堅(jiān)決抵制違反合同的非法途徑。

3.保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，改革現(xiàn)行的征地制度。土地征用是政府為了公共目的，以法定程序強(qiáng)制收取他人土地所有權(quán)而給予合理補(bǔ)償?shù)男姓袨?。土地征用具有三個(gè)條件：政府特有的權(quán)力、用于公共目的的需要和給予合理補(bǔ)償。為從根本上解決我國(guó)現(xiàn)行法律無(wú)法有效保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利的問(wèn)題，需要有新的立法和政策。我們應(yīng)該對(duì)農(nóng)民實(shí)行公平補(bǔ)償，探索不同的征地補(bǔ)償安置辦法，嚴(yán)格界定動(dòng)用國(guó)家征地權(quán)力的公共利益范圍。

4.做到保護(hù)耕地和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并重，嚴(yán)格按照依法批準(zhǔn)的征地方案組織征地，嚴(yán)格土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照在地方拆遷補(bǔ)償土地的補(bǔ)償安置中的規(guī)定，要先安置后拆遷，依法維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，保證不浪費(fèi)耕地的合理利用。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面發(fā)展。

5.加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，嚴(yán)格檢查違占地的職業(yè)行為，建立和完善執(zhí)法檢查制度，加大力度對(duì)非法占用土地，損害農(nóng)民利益的行為查處，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障社會(huì)的穩(wěn)定。

篇10

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[20*]28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《決定》”)以及國(guó)土資源部《關(guān)于貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定>的通知》(國(guó)土資電發(fā)(20*]67號(hào)。)、《*省人民政府關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(*政[20*]20號(hào))、《*省人民政府關(guān)于做好省以下國(guó)土資源管理體制改革的通知》(*政[20*]98號(hào))等文件精神，建立嚴(yán)格、科學(xué)、有效的土地管理制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就深化改革，嚴(yán)格土地管理問(wèn)題，提出以下意見(jiàn)。

一、嚴(yán)格用地審查報(bào)批管理

(一)優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地。各項(xiàng)建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃。省政府下達(dá)我市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證省審批或核準(zhǔn)的重點(diǎn)急需項(xiàng)目、列入省“86l”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的重大項(xiàng)目用地。

(二)科學(xué)編制土地利用年度計(jì)劃。各縣、市、區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))和市直有關(guān)部門要認(rèn)真開(kāi)展年度建設(shè)用地需求調(diào)查，并根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、重大建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，于每年10月15日前向市國(guó)土資源管理部門提出下一年度的土地利用年度計(jì)劃建議。項(xiàng)目用地計(jì)劃應(yīng)列明項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。市國(guó)土資源管理部門會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等部門，依照突出重點(diǎn)、綜合平衡的原則提出金市土地利用年度計(jì)劃需求，報(bào)省人民政府審批。土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，一經(jīng)下達(dá)必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得突破。沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，不予報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。市和縣、市國(guó)土資源管理部門要建立土地利用年度計(jì)劃實(shí)施臺(tái)帳，并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行登記和檢查。

(三)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)核準(zhǔn)、備案前，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土資源部《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》(國(guó)土資源部第27號(hào)令)和市政府的有關(guān)規(guī)定，向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)項(xiàng)目用地預(yù)審。國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律法規(guī)，是否符合國(guó)家供地政策，建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)充耕地的方案是否可行，資金是否有保障等。國(guó)土資源部門的預(yù)審文件是建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案和安排年度用地計(jì)劃的必備文件。建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)意見(jiàn)，并在依法申請(qǐng)使用土地時(shí)出具落實(shí)預(yù)審意見(jiàn)的書(shū)面材料。沒(méi)有預(yù)審文件或預(yù)審未通過(guò)的，有關(guān)部門不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件自批準(zhǔn)之日起計(jì)算，有效期為2年。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重新調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。

二、嚴(yán)格土地利用管理

(一)開(kāi)展存量建設(shè)用地普查。市國(guó)土資源管理部門和各縣、市、區(qū)以及開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要根據(jù)省政府的部署和省國(guó)土資源廳的要求，以20*年12月31日為基準(zhǔn)日，全面開(kāi)展存量建設(shè)用地情況調(diào)查，重點(diǎn)查清開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))(包括被正在清查的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū))、近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)利用、閑置未用、供地方式、投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率等情況，以及被撤銷的開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))已批準(zhǔn)征收但尚未供應(yīng)的土地。閑置未用的要依法收回，一律納入市和縣、市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一管理和供應(yīng)，優(yōu)先用于工業(yè)和其它招商引資項(xiàng)目。

(二)進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要確保工業(yè)項(xiàng)目用地。工業(yè)項(xiàng)目用地要向科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好、用地集約度高和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及我市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)和延伸、完善功能的項(xiàng)目?jī)A斜。對(duì)國(guó)家禁止類項(xiàng)目不予供地，限制類項(xiàng)目不供地或者從嚴(yán)控制供地。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的宏觀調(diào)控，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的布局和結(jié)構(gòu)。市政府每年將根據(jù)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，確定經(jīng)營(yíng)性用地總量控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地結(jié)構(gòu)要向普通住宅傾斜，優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)適用房用地。

(三)嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)。根據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)(試行)》(國(guó)土資發(fā)[20*]232號(hào))的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目容積率分行業(yè)應(yīng)當(dāng)分別控制在有關(guān)規(guī)定之內(nèi)(見(jiàn)附件一)；工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附件二)；落戶于開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的工業(yè)項(xiàng)目，其投資強(qiáng)度還必須達(dá)到開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。建筑系數(shù)不低于30％；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花園式工廠”。供地時(shí)，要將容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重和投資強(qiáng)度等在土地使用權(quán)出讓合同中予以明確。各開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要提倡建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。

(四)買行建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用考核制度。市政府將根據(jù)土地利用結(jié)構(gòu)、投資強(qiáng)度和土地利用效益等因素，對(duì)各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用狀況進(jìn)行考核。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，兩年內(nèi)未實(shí)施具體征地或用地行為的，該批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；已實(shí)施征地但滿兩年未供地的，或者土地利用結(jié)構(gòu)不合理、投資強(qiáng)度低、土地利用效益差的，市政府在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)角計(jì)劃時(shí)將扣減相應(yīng)的用地指標(biāo)。

三、嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任

(一)強(qiáng)化耕地保護(hù)責(zé)任。各縣、市、區(qū)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，政府主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人。實(shí)行耕地保護(hù)年度考核制度。每年年末，根據(jù)省政府下達(dá)我市的耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)，市國(guó)土資源管理部門要會(huì)同市農(nóng)業(yè)、監(jiān)察等部門對(duì)各縣、市、區(qū)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積及土地集約利用等情況進(jìn)行綜合考核，考核結(jié)果上報(bào)市政府。市政府將對(duì)考核結(jié)果較好的縣、市、區(qū)予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不力或存在問(wèn)題突出的縣、市、區(qū)予以通報(bào)批評(píng)?；巨r(nóng)田遭到破壞且在土地利用計(jì)劃考核年度內(nèi)未復(fù)墾的，將扣減下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地報(bào)批。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部土地管理離任審查制度。市政府將組織審計(jì)、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察等有關(guān)部門對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部任期內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況、耕地保護(hù)和占補(bǔ)平衡情況、土地審批中行使職權(quán)情況、耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)收繳使用情況進(jìn)行審查，。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將依法追究責(zé)任。

(二)強(qiáng)化基本農(nóng)田的管理。一要嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。禁止占用基本農(nóng)田挖魚(yú)塘、種樹(shù)和其他破壞耕作層的活動(dòng)。二要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)的基礎(chǔ)性工作。將規(guī)劃確定的基本農(nóng)田落實(shí)到地塊、農(nóng)戶，并在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和土地所有權(quán)證書(shū)中注明，或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶分別簽定責(zé)任書(shū)、責(zé)任卡。加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)檔案資料的管理，做到市，縣、市、區(qū)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))三級(jí)基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核，并保證基本農(nóng)田保護(hù)檔案的準(zhǔn)確性。要進(jìn)一步規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護(hù)標(biāo)志，保護(hù)標(biāo)志以縣、市、區(qū)為單位統(tǒng)一設(shè)立。三要抓好基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書(shū)應(yīng)以行政村為單位與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽訂，設(shè)置村民小組的要簽到村民小組。要在土地承包合同書(shū)或基本農(nóng)田保護(hù)卡上明確承包農(nóng)戶保護(hù)基本農(nóng)田的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要加強(qiáng)基本農(nóng)田的巡查，防止亂占濫用耕地。

四、嚴(yán)格土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理管理

(一)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目管理。要進(jìn)一步完善市級(jí)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目庫(kù)。各縣、市、區(qū)政府要加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)的建設(shè)，今后三年每年各縣、市、區(qū)的土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理新增耕地面積應(yīng)不低于1200畝。要大力推進(jìn)農(nóng)地整理，尤其是基本農(nóng)田整理，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)田，提高糧食生產(chǎn)能力。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)實(shí)行專家論證、項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)、招投標(biāo)、監(jiān)理、公告和合同管理等制度。

(二)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理資僉的管理。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)必須按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)全額繳納不得減免，全額用于土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理，確保耕地保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和土地出讓金征收和使用的監(jiān)督檢查。

五、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置制度

(一)嚴(yán)格征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須與國(guó)務(wù)院或省政府已批準(zhǔn)的“一書(shū)四方案’’中《征地補(bǔ)償方案》確定的標(biāo)準(zhǔn)相一致。土地補(bǔ)償費(fèi)的70％以上要用于被征地農(nóng)戶的生產(chǎn)、生活和社會(huì)保障。嚴(yán)禁拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)。市和縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)、民政、監(jiān)察、國(guó)土等部門對(duì)征地補(bǔ)償安置政策執(zhí)行情況要加強(qiáng)監(jiān)督和檢查。凡拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)用的，一律停止辦理有關(guān)縣、市、區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收等報(bào)批手續(xù)，并依法追究有關(guān)人員的行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要積極探索多種安置方式。各地可根據(jù)實(shí)際情況采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑安置被征地農(nóng)民。各縣、市、區(qū)要根據(jù)省政府批準(zhǔn)公布的各地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整征收土地補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和為：市本級(jí)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不低于被征地前3年平均年產(chǎn)值的16倍，其他地區(qū)和各縣、市不低于14倍。

(二)嚴(yán)格按照法定程序?qū)嵤┱鞯亍Ｔ谕恋匾婪▓?bào)批前，各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))應(yīng)以書(shū)面形式將征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物的權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果，須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。被征地農(nóng)民要求對(duì)擬征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案進(jìn)行聽(tīng)證的，國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。征地過(guò)程要嚴(yán)格實(shí)行“兩公告一登記”制度，保障群眾的知情權(quán)，接受群眾的監(jiān)督。不得先用地再實(shí)施征地。

六、嚴(yán)格村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理

(一)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。各縣、市、區(qū)政府要組織鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以村為單位，對(duì)本轄區(qū)宅基地使用狀況(包括超占面積情況、一戶多宅情況、轉(zhuǎn)讓出租情況)進(jìn)行全面調(diào)查，建立健全農(nóng)村村民宅基地專項(xiàng)臺(tái)帳和檔案。農(nóng)村村民宅基地只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，實(shí)行一戶一宅制度，宅基地面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止農(nóng)村村(居)民私自買賣宅基地，對(duì)非法買賣農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋的，有關(guān)部門不予辦理房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、戶籍等手續(xù)。非法建設(shè)、買賣的房屋在拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償安置。市政府近期將對(duì)滁州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行集中整治。各縣、市、區(qū)政府也要組織城市管理行政執(zhí)法(市容)、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、公安、監(jiān)察等部門對(duì)違反土地、規(guī)劃等法律法規(guī)的違法建設(shè)行為進(jìn)行集中整治。

(二)穩(wěn)步推進(jìn)老村莊和“城中村”改造。各縣、市、區(qū)每年要認(rèn)真抓好2．3個(gè)老村莊改造試點(diǎn)工作，對(duì)零散的老村莊實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合土地復(fù)墾實(shí)施“拆小村變大村”。市政府對(duì)退宅復(fù)耕的給予適當(dāng)補(bǔ)助，補(bǔ)助資金從土地開(kāi)墾和土地有償使用費(fèi)中列支。瑯琊區(qū)、南譙區(qū)要穩(wěn)步推進(jìn)“城中村”改造，每年抓好1—2個(gè)改造項(xiàng)目試點(diǎn)，可由村(居)民委員會(huì)組織統(tǒng)一拆遷，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、有，機(jī)整合、配套建設(shè)”的方針，通過(guò)政府引導(dǎo)、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的方式，將其改造和建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完備的居民小區(qū)。

七、加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，全面落實(shí)土地管理的各項(xiàng)措施

(一)廣泛開(kāi)展學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。根據(jù)《決定》“要深入持久開(kāi)展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”和省政府“20*年9月底前，在全省范圍內(nèi)集中開(kāi)展領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”的要求，各級(jí)政府及有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)干部要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的高度，進(jìn)一步提高對(duì)開(kāi)展土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)的認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)教育活動(dòng)方案，廣泛開(kāi)展形式多樣的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容為：土地管理法律法規(guī)，《決定》及相關(guān)配套管理制度、《刑法》|中有關(guān)土地犯罪的規(guī)定、最高人民法院和最高人民檢察院的有關(guān)土地刑事案件司法解釋和立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、《監(jiān)察部國(guó)土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》等。要通過(guò)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)備級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部依法管理、依法用地的意識(shí)，提高依法行政的能力和水平。

(二)強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察。要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查和工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違反土地管理法律法規(guī)的行為。建立國(guó)土資源與監(jiān)察等部門聯(lián)合辦案和案件移送制度，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃、非法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地、擅自改變土地用途、破壞浪費(fèi)土地資源等違法行為，要按照“既查事，又查人”的原則，予以嚴(yán)肅查處；情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。對(duì)違法用地確需補(bǔ)辦手續(xù)的，必須按照《土地管理法》的規(guī)定，先進(jìn)行處罰，并附具對(duì)違法案件和有關(guān)責(zé)任入的處理意見(jiàn)及落實(shí)情況，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。