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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題；對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及意義

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險(xiǎn)相對較大等特點(diǎn)，這就決定了其財(cái)務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財(cái)務(wù)管理難度加大。二是財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時(shí)受到政策因素的影響，無疑會加劇財(cái)務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時(shí)間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)把握商機(jī)，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施雙重管理，子公司財(cái)務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財(cái)務(wù)管理可以使內(nèi)控機(jī)制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)存問題分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善。健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學(xué)、完善的財(cái)務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)大權(quán)掌握在個(gè)別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財(cái)務(wù)部門難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)預(yù)算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實(shí)，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補(bǔ)運(yùn)營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。

4.審計(jì)監(jiān)督不力，缺乏獎懲機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計(jì)機(jī)構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實(shí)際的審計(jì)監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財(cái)務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎懲機(jī)制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財(cái)務(wù)主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，梳理財(cái)務(wù)管理活動各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使得財(cái)務(wù)管理活動更加規(guī)范化，從源頭上把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在制定財(cái)務(wù)制度的同時(shí)，要綜合考慮其他管理制度，使各項(xiàng)規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。

2.重視現(xiàn)金管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。同時(shí)，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時(shí)反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場占有率，提高流動資金占比。

4.提高審計(jì)監(jiān)督的執(zhí)行力，落實(shí)獎懲機(jī)制。加強(qiáng)對財(cái)務(wù)工作的審計(jì)監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實(shí)處。一方面，在審計(jì)制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財(cái)務(wù)管理審計(jì)監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，進(jìn)而降低企業(yè)各項(xiàng)成本。另一方面，要落實(shí)財(cái)務(wù)管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財(cái)務(wù)管理工作成績突出的員工，要及時(shí)予以精神或物質(zhì)上的獎勵(lì)，對于違反財(cái)務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐榆秋.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理芻議[J].中國外資，2011.

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房地產(chǎn)企業(yè)的資金量龐大，一旦管理不善，將引發(fā)較多的問題。事實(shí)上，所謂企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是指對企業(yè)經(jīng)營過程中所涉及到的所有資金進(jìn)行籌集、分配與使用等情況，并對其進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的預(yù)測、分析與監(jiān)控，最終正確處理好企業(yè)內(nèi)部與外部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)管理活動。應(yīng)該來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)企業(yè)管理工作中占據(jù)著重要的核心地位。那么，作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中往往會需要投入大量的資金進(jìn)去，而且其中的借貸資金量的所占比例也是非常巨大的。這就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作就顯得尤為重要和關(guān)鍵。那么，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作到底有哪些特點(diǎn)呢？具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作首先由于其資金周轉(zhuǎn)期長、所需資金量大、中間環(huán)節(jié)多等原因而具有了管理的復(fù)雜性與高難度性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還由于其經(jīng)營狀況的不確定性與偏高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對于相關(guān)的財(cái)務(wù)管理人員具有更高的工作要求，即需要財(cái)務(wù)人員能夠提供更為準(zhǔn)確且可靠的財(cái)務(wù)信息來提供科學(xué)決策的參考意見，從而最大限度的分散或化解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還與諸如投資者、債權(quán)者、承包單位、工商稅務(wù)部門、居民等有著較為復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，這就說明了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作具有復(fù)雜性與多樣性，管理內(nèi)容也較為復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀與問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作有著如此重要的地位與作用，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不非常重視其財(cái)務(wù)管理工作的水準(zhǔn)與質(zhì)量提升。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍然處于起步與摸索階段，整個(gè)市場機(jī)制與市場環(huán)境還不夠完善與成熟，從而造成了財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀不容樂觀，還存在著不少問題。具體分析如下：1.財(cái)務(wù)管理意識較為淡薄目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)中有不少高層管理者對于財(cái)務(wù)管理部門的工作重視程度嚴(yán)重不足，他們把更多的關(guān)注力給了工程與銷售部門，并沒有能夠充分意識到財(cái)務(wù)管理工作的重要性與必要性，在一些重大的工程招投標(biāo)過程中并沒有財(cái)務(wù)人員的身影，在他們看來，財(cái)務(wù)人員僅僅是記賬的人員。這充分說明了我國房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理意識較為淡薄，并沒有能夠從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看待財(cái)務(wù)管理工作，從而使得財(cái)務(wù)管理工作無法為這些企業(yè)高層提供決策依據(jù)，使得財(cái)務(wù)管理工作中缺乏規(guī)劃性、科學(xué)性以及前瞻性，在某種程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；2.財(cái)務(wù)管理制度不夠健全我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度雖然說已經(jīng)建立起來了，但是，卻缺乏有效的執(zhí)行力度，這些財(cái)務(wù)管理制度在某些情況下甚至于形同虛設(shè)，隨意化狀況較為嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不夠到位與準(zhǔn)確，尤其是權(quán)責(zé)不分的財(cái)務(wù)管理工作造成了房地產(chǎn)企業(yè)所依據(jù)的會計(jì)信息嚴(yán)重失真，無法切實(shí)保障會計(jì)信息數(shù)據(jù)的真實(shí)性、客觀性與可靠性。此外，我國仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)較為滯后，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍然停留在較低層次的會計(jì)核算階段，難以為房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)搜集與快速反饋財(cái)務(wù)信息，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能無法得到有效發(fā)揮；3.財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)偏低我國不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作人員尚缺乏較為先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，他們的財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)技能還不夠高，導(dǎo)致了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作還經(jīng)常處于一種無章、無序和混亂的狀態(tài)，各種違法違規(guī)操作盛行，這種不佳現(xiàn)狀在很大程度上是由于財(cái)務(wù)管理工作人員的整體素質(zhì)偏低。具體來說，不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員是采取了家族式的管理模式，往往選擇親屬或家屬擔(dān)任財(cái)務(wù)人員，還有些房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)省開支等而選拔那些素質(zhì)不夠高的財(cái)務(wù)人員。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能與作用無法充分發(fā)揮出來，加之其融資方式少，融資能力弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)驟然間變大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)措施分析

盡管說我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀仍然有待改進(jìn)，但是，我們認(rèn)為，我們完全可以找到合適的措施來積極改進(jìn)其財(cái)務(wù)管理狀況，優(yōu)化其財(cái)務(wù)管理環(huán)境，提高其財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)。具體的改進(jìn)措施闡述如下：1.企業(yè)外部方面的改進(jìn)措施房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著不容忽視的重要地位，還在我國社會生活中有著不可或缺的關(guān)鍵作用。那么，為了解決以上所述的各種財(cái)務(wù)管理問題，我們應(yīng)該從外部來保障房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作健康持續(xù)的發(fā)展下去。這就需要我國的相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)提供強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理工作支持，加大對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展指導(dǎo)與監(jiān)督力度，努力優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作所處的外部環(huán)境，尤其是要為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)公平、公正且公開的經(jīng)營管理競爭性環(huán)境，努力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)市場的平穩(wěn)發(fā)展。那么，我國應(yīng)該從法律層面來制定并實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的規(guī)則與措施，努力完善相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度與會計(jì)準(zhǔn)則，并根據(jù)國外房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成功經(jīng)驗(yàn)來推動與國外同行溝通與交流的平臺，從而讓我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作變得有法可依，切實(shí)改善我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作；2.企業(yè)內(nèi)部方面的改進(jìn)措施房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量提高，除了從以上所述的外部提供有利的財(cái)務(wù)環(huán)境與制度保障，更應(yīng)該從內(nèi)部方面來改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從內(nèi)部著力于改善自身的財(cái)務(wù)管理工作的能力與水平。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該首先改進(jìn)對于財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識與態(tài)度，切實(shí)提高對財(cái)務(wù)管理工作重要性與必要性的認(rèn)識，要能夠從根本上來意識到財(cái)務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵與核心作用，努力改變那種傳統(tǒng)且落后的財(cái)務(wù)管理理念，提高財(cái)管理部門在整個(gè)企業(yè)組織架構(gòu)中的地位，有意識的把財(cái)務(wù)管理工作提升到一個(gè)戰(zhàn)略性的高度，并進(jìn)一步明確財(cái)務(wù)管理部門及財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)的有效統(tǒng)一。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理相應(yīng)制度規(guī)定，積極主動的根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)與財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況來建立健全財(cái)務(wù)管理制度，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范化與制度化，從源頭上降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，財(cái)務(wù)管理制度的建立健全過程中，還應(yīng)該考慮到與其他管理制度的配合與協(xié)調(diào)，促進(jìn)企業(yè)整體管理制度的有機(jī)形成，保障財(cái)務(wù)管理制度的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，真正做到依法辦事。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的職能，促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)管理向綜合管理型財(cái)務(wù)管理模式的轉(zhuǎn)變，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，加快企業(yè)財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)，真正嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的任免工作，避免任人唯親的錯(cuò)誤做法，真正推動房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的改進(jìn)。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；優(yōu)化對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度也得到全面的提升，在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題就越加突顯出來，從而制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與優(yōu)化對策的探討有其重要的價(jià)值和意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)與其他性質(zhì)的企業(yè)存在著一定的不同，因此，在行業(yè)性質(zhì)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)力管理也具有其本身的特點(diǎn)，大體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.開發(fā)周期長。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營過程中，需要有巨額的投入，才能促進(jìn)各項(xiàng)工作和業(yè)務(wù)的展開進(jìn)行，如房屋工程造價(jià)以及高額的地價(jià)等，這些都需要較高的投入，因此，需要企業(yè)投入巨額的資金量，與此同時(shí)，工程所要開發(fā)和經(jīng)營的過程也相對較長，如工程的開發(fā)建設(shè)，需要經(jīng)歷征地、開發(fā)土地以及工程建設(shè)等，直到最后的竣工完成，整個(gè)過程的周期較長，一般情況下，需要兩年，或者是更長的時(shí)間。

另外，由于周期較長，企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)率自然也相對較低，為此，需要企業(yè)采用一切有效的方法，來籌集資金，解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，來開發(fā)新的項(xiàng)目，為此，這也為企業(yè)的資金籌集帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)大。在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和活動的過程中，由于投入的資金量大，再加上較長的管理周期，增大了更多的不確定性因素，而這些因素決定開發(fā)項(xiàng)目的成功以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，從這個(gè)角度上講，企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及其總體的發(fā)展趨勢來分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀不容樂觀，甚至于一些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理采用傳統(tǒng)的管理模式，極大地影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問題主要有以下幾點(diǎn)：

1.資金管理體系不完善。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立起完善的資金管理體系，雖然一些企業(yè)把投資計(jì)劃納入了管理體系中，但是卻沒有進(jìn)行具體的目標(biāo)分解，這樣，在進(jìn)行月度總結(jié)和季度總結(jié)時(shí)，很難進(jìn)行控制與管理，而且一些企業(yè)的資金配置不合理，存在著嚴(yán)重的分配不平衡，常常是一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金過于緊缺，另一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金出現(xiàn)閑置，這樣，在進(jìn)行資金集中管理時(shí)，必然存在著難度，進(jìn)而使得資金的使用效率降低。另外，甚至于一些企業(yè)還沒有形成相關(guān)的管理體系。

2.籌資方法缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，渠道過于單一，通常是以銀行貸款為主，甚至于是唯一的融資渠道，所以，企業(yè)的融資效率較低，尤其是隨著近年來，國家政策的變化以及市場體制的變化，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻越來越高，因此，企業(yè)必須要改善現(xiàn)有的融資方式。

3.內(nèi)部控制不到位。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中，企業(yè)的財(cái)力管理制度并沒有落實(shí)到位，只是一個(gè)表面形式，具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：首先，企業(yè)的費(fèi)用開支缺乏規(guī)范性，程度上過于混亂，根本沒有按照管理制度中的相關(guān)規(guī)定去執(zhí)行；其次，審批流程缺乏規(guī)范性，一些經(jīng)費(fèi)還沒有授權(quán)范圍內(nèi)審批，相關(guān)的審批手續(xù)并不齊全。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的有效措施

1.健全財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在健全財(cái)務(wù)管理制度需要從以下幾個(gè)方面入手：首先，明確財(cái)務(wù)部門以及財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)和范圍，并且在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其財(cái)務(wù)管理職能和監(jiān)督職能，要求會計(jì)人員除了要熟練掌握會計(jì)核算以外，還需要參與對經(jīng)濟(jì)合同的會審以及與項(xiàng)目的預(yù)決算人員能夠盡量多溝通了解與本項(xiàng)目有關(guān)的所有工程預(yù)決算資料。其次，針對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)收支情況，尤其是要明確審批人員、審批依據(jù)、審批責(zé)任以及審批權(quán)限等，確保審批程序的齊全。第三，需要制定完善的開支標(biāo)準(zhǔn)，需要財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)真貫徹執(zhí)行相關(guān)制度，完善費(fèi)用專項(xiàng)管理辦法，并且要完善相關(guān)的核算方法，優(yōu)化監(jiān)督手段和管理辦法。

2.改善企業(yè)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要改善原有單一的融資方式，除了要向銀行貸款獲得業(yè)務(wù)發(fā)展所需要的資金以外，企業(yè)還要以債轉(zhuǎn)股的形式籌資，同時(shí)，明確籌資動機(jī)，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，增加對外投資規(guī)模，解決企業(yè)籌集資本金的問題，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，企業(yè)也可以以股票籌資的方式。

另外，企業(yè)在投資活動中，要針對市場環(huán)境下發(fā)生匯率變動所引起的投資風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行全面的考慮，如企業(yè)可以以少量的自有資產(chǎn)為基礎(chǔ)，通過舉債取得企業(yè)重組所需資金，

3.加強(qiáng)企業(yè)資本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)控制時(shí)，需要對直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、變動費(fèi)用和固定費(fèi)用以及相關(guān)的可控費(fèi)用和不可控費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算與分析，并將這些納入企業(yè)成本計(jì)劃，做好開發(fā)建設(shè)期間費(fèi)用的預(yù)算。

4.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，要明確財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)，如財(cái)務(wù)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、市盈率等，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與管理，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)出發(fā)，構(gòu)建一種新型的價(jià)值管理、實(shí)物管理以及綜合性管理。與此同時(shí)，要通過財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制的實(shí)施，實(shí)施一種專門化的管理方式，以便于適應(yīng)新形勢下企業(yè)財(cái)務(wù)管理的集中化管理。

另外，企業(yè)需要將總體目標(biāo)劃分為單項(xiàng)財(cái)務(wù)活動目標(biāo)，并且要根據(jù)財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容進(jìn)行劃分，如企業(yè)價(jià)值目標(biāo)、利潤目標(biāo)、籌資管理目標(biāo)、收益分配目標(biāo)以及投資管理目標(biāo)等。

5.完善資金管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對固定資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，一方面，要能夠反映固定資產(chǎn)的新舊程度以及反映固定資產(chǎn)的原始投資，便于對固定資產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)，另一方面，要能夠反映企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)能力，針對企業(yè)當(dāng)前實(shí)際占用的固定資金，為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與發(fā)展帶來的財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，降低資本成本，增強(qiáng)負(fù)債能力和經(jīng)營協(xié)同性 ，并且從中獲取某些特殊資產(chǎn)。

四、優(yōu)化和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

1.強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理。在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中，確定企業(yè)的固定資產(chǎn)投資額與現(xiàn)金流量的相關(guān)性，一般而言，現(xiàn)金流量是由會計(jì)利潤保證的。在企業(yè)的固定資產(chǎn)投資中，主要的就是現(xiàn)金流量，可以說，在固定資產(chǎn)投資中，現(xiàn)金流量是第一決定要素。而保障現(xiàn)金流量的，則是會計(jì)利潤指標(biāo)。同時(shí)，在投資完成后，折舊為沉沒成本，不需考慮。投資完成后，計(jì)算投資后現(xiàn)金流入時(shí)，在將會計(jì)利潤變?yōu)楝F(xiàn)金流量時(shí)，直接考慮固定資產(chǎn)的折舊因素。折舊是對以前已經(jīng)用現(xiàn)金作出的投資，在投資日后，虛擬的一種積累回收。在會計(jì)利潤中，該折舊已被在會計(jì)利潤中作為扣減項(xiàng)扣除。而它實(shí)際上并不會帶來未來的現(xiàn)金流出，對已完成的投資來說，是一項(xiàng)沉沒成本。但是在投資決策中，不要考慮沉沒成本。

2.投資方向要適應(yīng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場的變化與需求，建立企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)，確保投資利潤最大化，但是在這個(gè)過程中，一定要考慮到風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的關(guān)系，利用時(shí)間價(jià)值原理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量與評估，這樣，有利于企業(yè)克服追求短期利益行為。企業(yè)要按照收入費(fèi)用配比原則計(jì)算，將其滲透到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各環(huán)節(jié)中，與此同時(shí)，需要擬定投資備選方案，并采用一定的方法從中擇優(yōu)選擇，優(yōu)化投資管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃，全面實(shí)施財(cái)務(wù)控制，針對預(yù)期收益不同的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的指標(biāo)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)離差率、預(yù)期收益的概率以及預(yù)期收益的分析。由于投資管理也是財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在計(jì)算投資時(shí)，投資帶來的收益，仍然用現(xiàn)金流量來分析，從無限期來講，會計(jì)利潤與現(xiàn)金流量應(yīng)該是相等的。但是現(xiàn)金有時(shí)間價(jià)值，在不同時(shí)間點(diǎn)取得或付出的同等量的現(xiàn)金，對現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的價(jià)值是不同的。綜上，固定資產(chǎn)投資時(shí)應(yīng)重視現(xiàn)金流量的分析，而將會計(jì)利潤指標(biāo)放在次要位置。

總而言之，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀也必須要不斷的完善，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對現(xiàn)在社會條件下企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題進(jìn)行分析，提出針對性的解決對策，強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理，健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)資本控制，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制，使得投資方向要適應(yīng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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【?P鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；改進(jìn)措施；問題

【Keywords】real estate enterprise； financial management； improvement measures；problem

【中圖分類號】F253.7 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）05-0041-02

1 房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀以及特點(diǎn)

①房地產(chǎn)管理過程中需要經(jīng)過以下幾個(gè)階段，首先便是要投入大量的資金。在房地產(chǎn)長期待開發(fā)管理過程中，每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金。尤其是在建設(shè)開發(fā)的前期階段需要投入的資金比例最高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要多方面的渠道來開展資金統(tǒng)籌。

②在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中會出現(xiàn)各種各樣的突發(fā)狀況，銀行貸款利息的變化使得房地產(chǎn)企業(yè)融資難度也在不斷變化等各種社會經(jīng)濟(jì)的浮動。

③房地產(chǎn)行業(yè)資金收拾周期長。由于房地產(chǎn)的開發(fā)緩解繁雜，用時(shí)比較長，因此投入的資金要比其他行業(yè)慢。在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，最先需要解決的就是資金管理問題，如果在房地產(chǎn)開發(fā)其中某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，很有可能會影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程的進(jìn)度，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目投入的資金無法順利收回，從而造成巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

④房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)要高。在我國改革開放到現(xiàn)在，社會經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人們的生活得到了明顯的提高改善，百姓手中的可支配收入越來越多，從而對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求也越來越多。所以房地產(chǎn)開發(fā)還面臨著工程開始耗費(fèi)時(shí)間長，需要經(jīng)過多個(gè)緩解，經(jīng)歷的周期長，面臨著開發(fā)完成后的房產(chǎn)無法滿足人們的最初要求，甚至一些過時(shí)的設(shè)計(jì)只能夠進(jìn)行降價(jià)銷售，對企業(yè)造成不小的虧損。

⑤企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度大。與其它行業(yè)的財(cái)務(wù)管理相比，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上有著明顯的不同，最主要的就是企業(yè)管理設(shè)計(jì)的方面比較廣，包括有債務(wù)，債權(quán)，投資人員以及內(nèi)部工作人員和環(huán)境監(jiān)督部門等。

2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題

由于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展處于初期階段，在財(cái)務(wù)管理問題上還比較基礎(chǔ)，沒能夠把財(cái)務(wù)管理的重要作用很好地發(fā)揮出來，在資金的管理階層以及投資上還有著許多不足之處，整理出來以下幾個(gè)方面：

2.1 財(cái)務(wù)管理的意識薄弱

在我國目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，并沒有意識到財(cái)務(wù)管理的重要性，財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的支持不能夠有效地體現(xiàn)出來，對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程有著嚴(yán)重的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不只是做到簡單的記賬算賬以及員工薪資的統(tǒng)計(jì)，甚至許多財(cái)務(wù)管理人員對于財(cái)務(wù)管理工作都是憑著以往的工作經(jīng)驗(yàn)來做，這樣便更加加劇了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.2 房地產(chǎn)流動資金問題

在我國，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有著周期不同的債務(wù)問題，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，普遍存在的問題就是流動資金周轉(zhuǎn)不開，使得房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中財(cái)務(wù)壓力過大，資金轉(zhuǎn)換周期變長，流動性嚴(yán)重不足。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面進(jìn)行盲目的投資，渠道過于狹隘

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理以及融資方面還有很多不足，最重要的就表現(xiàn)在融資渠道的狹窄以及投資存在盲目性。所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)家項(xiàng)目融資的時(shí)候，都會選擇銀行貸款或是跟合作機(jī)構(gòu)注資兩種辦法，很少選用其他融資方法，這便造成了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄的問題。另一方面是房地產(chǎn)融資上盲目的投資，在融資過程中忽略了融資成本以及產(chǎn)生的巨大資金等嚴(yán)重問題，導(dǎo)致項(xiàng)目在開發(fā)過程中出現(xiàn)與資金不配套的情況，以及融資的成本太高。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)措施

3.1 監(jiān)理高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講構(gòu)建一個(gè)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍是一家非常重要的事情，也是提升企業(yè)團(tuán)隊(duì)財(cái)務(wù)管理水平的基礎(chǔ)。在如今日益激烈的市場環(huán)境競爭情況下，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，不僅需要有著高度的專業(yè)知識水平，還需要深刻的了解相關(guān)的財(cái)務(wù)法律法規(guī)，能夠保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須有著較高的財(cái)務(wù)管理意識，尤其是對于財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和教育。企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極外聘高素質(zhì)的管理人員，構(gòu)建一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，從而來保證企業(yè)各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與完整性，為企業(yè)的發(fā)展以及?目決策提供有利的依據(jù)。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程中需要投入大量的資金，因此解決企業(yè)資金融資困難的問題是房地產(chǎn)企業(yè)未來健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。然而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力還比較差，對于融資方式的選擇上還比較單一，所以應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大企業(yè)的融資渠道以及融資方式。以企業(yè)或是自然人發(fā)起的方式來募集民間的資金。在選擇融資方式的同時(shí)可能會遇到各種各樣的問題，這便需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員仔細(xì)對所遇到的問題進(jìn)行管理分析，并利用相關(guān)的財(cái)務(wù)管理方法進(jìn)行合理有效的控制。

3.3 增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

我國的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理上，存在著財(cái)務(wù)管理制度不完善的情況，急需一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理制度，明確財(cái)務(wù)部門工作職責(zé)。作為財(cái)務(wù)管理人員，不僅需要對企業(yè)資金進(jìn)行管理核算，還應(yīng)參與到項(xiàng)目合作中來，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動監(jiān)督，還要根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況來定制相關(guān)的開支標(biāo)準(zhǔn)。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問題 對策

隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題，影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性，其中一個(gè)重要問題就是財(cái)務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要，因此識別并解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)決定企業(yè)生死的要素。資金的流動存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，以便對資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司，財(cái)務(wù)管理都存在著一些問題。

（一）對財(cái)務(wù)管理的重視性不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對財(cái)務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財(cái)務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財(cái)務(wù)管理定位為記賬等會計(jì)類工作，對財(cái)務(wù)管理認(rèn)識不夠。另外，一些公司對開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項(xiàng)目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的混亂。

（二）財(cái)務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實(shí)際操作性，沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒有得到有效的實(shí)施。

（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理水平低

當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理意識淡薄，對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財(cái)務(wù)管理知識，在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行管理，這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，加上其本來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。

三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理問題的對策

（一）加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實(shí)處，同時(shí)將重視程度傳遞給財(cái)務(wù)管理人員，嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，營造良好的氛圍。另外，保證在項(xiàng)目開發(fā)前期做好可行性分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理中項(xiàng)目投資分析的知識，對項(xiàng)目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實(shí)處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財(cái)務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實(shí)際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財(cái)務(wù)管理制度的順利實(shí)施，起到應(yīng)有的作用。同時(shí)，在運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行反饋，以及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無論是認(rèn)識上還是技能上。財(cái)務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，這對整個(gè)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行都很重要。

（四）加強(qiáng)對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項(xiàng)目不同時(shí)期資金的流動有整體上的認(rèn)識，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對投融資的管理等。對于融資問題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個(gè)企業(yè)建立資金池，將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理非常重要，認(rèn)識并解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)狀 建議

結(jié)合當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的實(shí)際情況，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加廣泛的發(fā)展空間與機(jī)遇。而隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益復(fù)雜化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中不得不關(guān)注的話題，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展起到關(guān)鍵作用。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須意識到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能，提高投資回報(bào)率，樹立良好的社會形象，提升核心競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理活動，是防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑?？陀^認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，可提高財(cái)務(wù)管理的針對性、有效性，具體分析如下：

（一）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，具有開發(fā)周期長、投資額大等特征，其中涉及到諸多不確定的因素，而投資也對項(xiàng)目成敗、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平等產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)諸多波動因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就會對其償債能力及盈利水平造成影響，形成投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，大面積地籌集資金、盲目追求高效益，忽略了對市場項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果可能造成投資項(xiàng)目的技術(shù)可行性較低、市場調(diào)研數(shù)據(jù)失真而產(chǎn)品上市之后面臨營銷難題、行業(yè)擴(kuò)張過度、控制管理手段不到位等。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

以我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，以資金驅(qū)動作為重要動因。但是當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金匱乏，大多資金應(yīng)用于土地成本支出，而后期開發(fā)所用的資金大多來自籌資或者回收前期銷售款。因此可以說，資金已成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了高壓負(fù)債，面臨到期無法償還本息的風(fēng)險(xiǎn)，而過于盲目或者大規(guī)模的投資，也將增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性。例如，債務(wù)規(guī)模較大、利率水平偏高等，都會增加籌資的成本費(fèi)用；債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)欠妥，大多債務(wù)的到期時(shí)間較為集中，加大償債壓力等。

（三）投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說，資金回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一表現(xiàn)形式，主要在房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品處于可售狀態(tài)之后，又一政策變動、銷售手段滯后等問題，造成銷售狀況不盡人意，不能在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)或者回收資金；再加上企業(yè)面臨較大的資產(chǎn)負(fù)債壓力，如果不能及時(shí)回收資金，將無法滿足后期發(fā)展的資金需求，同時(shí)降低企業(yè)償債能力，極易陷入財(cái)務(wù)困境中，不利于樹立企業(yè)的良好形象，甚至企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)管理模式滯后

以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，財(cái)務(wù)管理人員已經(jīng)逐漸意識到開展財(cái)務(wù)管理活動的重要意義，并且大多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也參與到財(cái)務(wù)管理工作中，在一定程度上強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果與控制力度。但是也要意識到，領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)在于是否存在違法亂紀(jì)行為，緊緊盯住財(cái)務(wù)部門的工作狀況，認(rèn)為只要管好財(cái)務(wù)管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監(jiān)管。實(shí)際上，這種陳舊的思想觀念已經(jīng)無法適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求，甚至可能造成企業(yè)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)性發(fā)展。

（二）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

由于市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨紛繁復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境。過去，房地產(chǎn)企業(yè)處于初級運(yùn)行階段，財(cái)務(wù)管理活動沒有可以遵循的依據(jù)，普遍存在資金分散、私設(shè)小金庫、賬外賬等現(xiàn)象，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性；另外，由于缺乏完善的規(guī)章制度，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏精細(xì)化的預(yù)算，在一些資金管理工作中存在盲目運(yùn)作行為，仍然停留在簡單的會計(jì)核算層面，沒能對企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行細(xì)致分析與探討，財(cái)務(wù)部門無法掌握款項(xiàng)的收支，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也無法從整體把握資金運(yùn)營狀況，可能造成決策失誤。

（三）資金結(jié)構(gòu)有待調(diào)整

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強(qiáng)了企業(yè)的負(fù)債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負(fù)擔(dān)，另一方面則增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機(jī)爆發(fā)之后，銀行在發(fā)放貸款方面顯得更加謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)前國家各項(xiàng)政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結(jié)構(gòu)模式存在，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

（四）全面成本管理工作不到位

所謂全面成本管理，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理措施，落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全過程管理、全員管理。應(yīng)該認(rèn)識到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)動態(tài)性過程，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及銷售等諸多環(huán)節(jié)，因此成本管理應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對涉及到的成本各個(gè)要素進(jìn)行全面規(guī)劃，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了工程成本管理的基礎(chǔ)資料，因此無法及時(shí)了解來自企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、施工前線管理部門等運(yùn)行狀況，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，沒能實(shí)行全過程、全方位的成本核算，造成財(cái)務(wù)部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預(yù)算目標(biāo)，無法控制企業(yè)成本水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的幾點(diǎn)建議

（一）改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的觀念意識

當(dāng)前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理觀念滯后、方法單一，無法及時(shí)掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信息狀況，還有一些領(lǐng)導(dǎo)缺乏對財(cái)務(wù)管理的重視程度或者缺少財(cái)務(wù)管理知識，在引導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面顯得力不從心。實(shí)際上，領(lǐng)導(dǎo)作為一個(gè)企業(yè)發(fā)展過程中的重要決策者，只有意識到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，并將其與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，進(jìn)一步提高重視程度，才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)不斷完善自身的財(cái)務(wù)管理知識，并意識到財(cái)務(wù)管理是一個(gè)長期性、系統(tǒng)性的工程，需要在企業(yè)內(nèi)部形成全員意識，更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理效能，推動企業(yè)長足發(fā)展與進(jìn)步。

（二）建立健全財(cái)務(wù)管理制度

對于現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來說，只有構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)制度，才能確保財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的規(guī)范、有序發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定規(guī)則制度過程中，應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)、存在的問題等，提高財(cái)務(wù)管理制度的針對性、可操作性。首先，通過設(shè)置專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對企業(yè)的現(xiàn)金收支、資金融通、固定資產(chǎn)等進(jìn)行分析，為編制預(yù)算、實(shí)施決算等奠定基礎(chǔ)；其次，通過構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金制度、報(bào)銷制度、采購制度等，提高財(cái)務(wù)管理的制度化、規(guī)范化；再次，建立完善的考核制度，發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財(cái)務(wù)管理部門為主的內(nèi)部控制小組，定期檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制度執(zhí)行過程中存在的問題，如項(xiàng)目制度的落實(shí)狀況、項(xiàng)目制度難以落實(shí)的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對性地采取糾正措施；對于嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度的部門及個(gè)人給予獎勵(lì)；對于違反規(guī)章制度的部門及個(gè)人，給予嚴(yán)厲處罰，調(diào)動各部門參與考評的積極性。

（三）實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道

若想提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量水平，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產(chǎn)生的各種資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發(fā)模式，加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系。尤其對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有規(guī)模小、資源數(shù)量少的特征，因此進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而通過戰(zhàn)略合作，促進(jìn)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，也是非常有效的手段。例如，如果企業(yè)擁有土地所有權(quán)，但是缺乏開發(fā)資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與資金雄厚、技術(shù)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身管理水平。

（四）采取積極的全面成本管理措施

在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)樹立成本管理意識，以此作為企業(yè)發(fā)展的核心與基礎(chǔ)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)更堅(jiān)定、更健康的發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)，應(yīng)采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標(biāo)，尤其研究項(xiàng)目建設(shè)前期可能涉及的費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、工程開發(fā)的費(fèi)用、經(jīng)營收入等，都應(yīng)該納入到預(yù)算項(xiàng)目中；其二，加強(qiáng)對成本費(fèi)用的歸集與核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用等；其三，加強(qiáng)對成本的深入分析，奠定在財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，嚴(yán)格考核成本指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)實(shí)施過程與制定標(biāo)準(zhǔn)存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)教訓(xùn)，尋找控制成本的有效方法；其四，加強(qiáng)對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集與整理工作的重視程度，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業(yè)成本管理氛圍，要求各個(gè)部門、各個(gè)崗位從每一個(gè)細(xì)節(jié)之處著手，落實(shí)節(jié)約成本的目標(biāo)。另外，還應(yīng)做好與成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄工作，為財(cái)務(wù)部門制定成本預(yù)算奠定基礎(chǔ)；其五，提升成本核算人員的綜合素質(zhì)，除了具備基本的成本管理知識以外，必須了解施工的流程，掌握工程預(yù)結(jié)算的相關(guān)知識，形成良好的職業(yè)道德。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱的重要產(chǎn)業(yè)之一，能否獲得健康、持續(xù)性的發(fā)展，將對構(gòu)建經(jīng)濟(jì)社會、和諧社會起到關(guān)鍵作用。在當(dāng)前我國加大房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控力度的背景下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作顯得更加重要。在新時(shí)期、新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思想觀念，開展積極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理活動，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全方位、全過程的控制與管理，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識、成本意識和發(fā)展意識，客觀分析以往工作中存在的問題，采取有效的解決措施和完善方法，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的又快又好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對市場情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

篇8

（一）財(cái)務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本和財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的財(cái)務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，原料采購、項(xiàng)目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財(cái)務(wù)活動，財(cái)務(wù)活動是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個(gè)部門工作的開展，一定程度上受財(cái)務(wù)信息的影響，利用財(cái)務(wù)信息，可以推算出項(xiàng)目預(yù)期投資和造價(jià)的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達(dá)終點(diǎn)，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)來指明方向，同時(shí)躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時(shí)間也長，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)的存在，使項(xiàng)目預(yù)測和實(shí)際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點(diǎn)對地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，減少風(fēng)險(xiǎn)對自身項(xiàng)目的影響。

（三）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點(diǎn)放在消費(fèi)者需求上，忽視自身財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財(cái)務(wù)管理逐漸突出，項(xiàng)目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，做好項(xiàng)目預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始?K立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)制建設(shè)上不下功夫，管理機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員，財(cái)務(wù)管理知識和經(jīng)驗(yàn)都不足，在財(cái)務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財(cái)務(wù)管理體制不完善，財(cái)務(wù)信息不能及時(shí)準(zhǔn)確的上報(bào)，導(dǎo)致項(xiàng)目得不到整體掌控，對于項(xiàng)目使用的資金也不能進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，很容易造成資金的浪費(fèi)，損失企業(yè)的錢財(cái)，加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財(cái)務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項(xiàng)目決策提供依據(jù)。同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)對于財(cái)務(wù)管理的重視度也不高，重點(diǎn)還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財(cái)務(wù)管理只做表面工作，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)同步，不僅降低項(xiàng)目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達(dá)不到最優(yōu)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項(xiàng)目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購置土地使用權(quán)時(shí)，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價(jià)格超出預(yù)算，給項(xiàng)目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財(cái)務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進(jìn)而完善好財(cái)務(wù)管理工作的機(jī)制。其次，要管理好財(cái)務(wù)人員的行為，健全行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細(xì)。財(cái)務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理制度有實(shí)用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）樹立思想

財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長期工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的基本手段，通過財(cái)務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項(xiàng)目支出資金、考核自身的實(shí)際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中。為了更好的做好項(xiàng)目預(yù)算工作，財(cái)務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強(qiáng)化預(yù)算工作組織，將項(xiàng)目管理的程序進(jìn)行細(xì)分，擬定每個(gè)階段的具體預(yù)算方案，保證項(xiàng)目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實(shí)施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，改變企業(yè)對財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識，促使各個(gè)部門積極配合和協(xié)助財(cái)務(wù)管理工作，完成了整個(gè)企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財(cái)務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認(rèn)識到自身所從事的工作對企業(yè)運(yùn)營的重要作用，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時(shí)，建立專業(yè)財(cái)務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財(cái)務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請財(cái)務(wù)管理專家到企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵(lì)，通過這種方式，提高財(cái)務(wù)管理人員工作的積極性，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財(cái)務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報(bào)表編制等，還有財(cái)務(wù)預(yù)測、項(xiàng)目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理達(dá)到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進(jìn)技術(shù)人員，建立和管理自身的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)登入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行信息整合，加強(qiáng)企業(yè)部門間的溝通，同時(shí)也給各個(gè)部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。

篇9

1.財(cái)務(wù)體系存在缺陷房地產(chǎn)的開發(fā)涉及眾多的面面，在常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中往往涉及土地拆遷費(fèi)、準(zhǔn)備費(fèi)、建造費(fèi)以及安裝費(fèi)等，除此之外，部分房地產(chǎn)開發(fā)還涉及基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用以及物業(yè)方面的費(fèi)用。這些費(fèi)用將房地產(chǎn)企業(yè)同債務(wù)人、投資人、企業(yè)員工以及被拆遷單位之間緊密聯(lián)系到一塊。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部們孩童建筑材料供應(yīng)商以及房屋的購買人員之間存在密切聯(lián)系，通過這些能夠證明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理周期性有著重要影響。通常房地產(chǎn)企業(yè)自身不具備施工條件，往往是選擇將工程建設(shè)轉(zhuǎn)給相應(yīng)的施工單位。在轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中，施工單位同房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接聯(lián)系，對很多施工費(fèi)用無法實(shí)現(xiàn)精確把握。后期銷售房屋的過程當(dāng)中，一些消費(fèi)者也會選擇分期付款這一方式，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的速度比較慢。

2.管理機(jī)制不夠完善目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的機(jī)制不夠健全以及完善，主要表現(xiàn)在下列方面。一方面很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作不夠科學(xué)合理。雖然有一部分的房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，不過很大程度上淪為形式，沒有真正落到實(shí)處，制定的財(cái)務(wù)管理機(jī)制自身也不夠規(guī)范，同時(shí)財(cái)務(wù)工作人員具體執(zhí)行的過程當(dāng)中缺乏積極性以及主動性。這其中最為常見的一個(gè)問題是整體的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略比較模糊，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，導(dǎo)致部分工作人員對自身的職業(yè)生涯也缺乏相應(yīng)的規(guī)劃。另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制缺乏可操作性，使得財(cái)務(wù)管理的工作較為盲目，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)無法得到真正的應(yīng)用。除此之外，對資本回報(bào)率也缺乏整體考慮，實(shí)踐的過程當(dāng)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目的過程中，著重追求多元化的經(jīng)營效益，存在著理論要求同實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)的問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的可操作性不強(qiáng)。

3.財(cái)務(wù)管理意識不強(qiáng)如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目沒有進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析而進(jìn)行盲目投資，同時(shí)缺乏對項(xiàng)目投資、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以細(xì)致全面的分析，很容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本投入超支，從而嚴(yán)重影響預(yù)期利潤。除此之外，房地產(chǎn)公司忽視內(nèi)部職能部門成本核算的功能，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作人員無法在第一時(shí)間收集有關(guān)的資料信息，從而導(dǎo)致成本費(fèi)用以及預(yù)算等存在嚴(yán)重的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，全面執(zhí)行預(yù)算管理的力度不夠，無法積極地調(diào)動各個(gè)部門的員工、管理人員主動參與到財(cái)務(wù)管理的過程當(dāng)中，從而使得財(cái)務(wù)管理流于形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施

1.加速資金周轉(zhuǎn)速度通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期非常長，因此需要融資來保證資金的周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的數(shù)目非常大，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債這一方式來實(shí)現(xiàn)融資。這一方式能夠加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，不過隨著債務(wù)規(guī)模不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。要是房地產(chǎn)企業(yè)選擇貸款融資這一方式則需要額外支付利息，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。所以為保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，在加強(qiáng)成本核算的過程中，相關(guān)工作人員需要做好詳細(xì)分析，找出科學(xué)方法嚴(yán)格控制成本開支。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同承包方案來制定相應(yīng)的賬目明細(xì)，這樣一來就能夠?qū)Ω犊钋闆r實(shí)行正確分析，并且能夠正確分析施工的進(jìn)度，可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本。此外為將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)確定負(fù)債比例，從而優(yōu)化企業(yè)的資本配置。

2.科學(xué)選擇營銷策略科學(xué)選擇營銷策略對于財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展都有著重要的影響。目前我國房地產(chǎn)處在上升發(fā)展的階段，潛在房屋消費(fèi)人員的規(guī)模龐大，不過房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭較為激烈，消費(fèi)人員往往比較權(quán)衡不同的房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭當(dāng)中占據(jù)到優(yōu)勢，就需要科學(xué)選擇營銷的策略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要培訓(xùn)銷售人員，另一方面財(cái)務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)不斷提高自身素質(zhì)，一方面掌握財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)知識，另一方面也需要設(shè)計(jì)工程施工領(lǐng)域的知識，從而適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的特征。

3.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對于財(cái)務(wù)部門的管理，同時(shí)培訓(xùn)財(cái)務(wù)工作人員，既包括專業(yè)知識技能方面的培訓(xùn)，也應(yīng)當(dāng)包括職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并對財(cái)務(wù)管理工作人員做好監(jiān)督。不過需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要全體員工的協(xié)調(diào)努力，從而為財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。除此之外，績效考評對于改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作質(zhì)量以及效率有著不可替代的重要作用，其中最為主要的內(nèi)容就是要改善財(cái)務(wù)管理部門管理人員的能力和作用。對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行績效評價(jià)，需要專業(yè)評價(jià)人員來實(shí)施完成。這些專業(yè)的工作人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績效考核方面的工作，同時(shí)根據(jù)不同工作人員的職能，來對財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)行績效考核與評價(jià)。對相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員也需要進(jìn)行相應(yīng)的績效評價(jià)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善財(cái)務(wù)管理績效考核機(jī)制。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展的先是情況來制定合理科學(xué)的財(cái)務(wù)管理績效評價(jià)制度，將績效考評工作貫穿在財(cái)務(wù)管理工作的整個(gè)過程，這樣就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績效評估的質(zhì)量。

三、結(jié)語

篇10

不難看出，受經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)的特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投、融資金額均較大。資金是企業(yè)運(yùn)作的生命線，一旦發(fā)生資金短缺或資金斷裂等問題，將不可避免地給房地產(chǎn)企業(yè)及其他利益相關(guān)主體帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何有效防范和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要問題。

成因分析

近幾年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理正在逐步由粗放型向集約型、細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，但在快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率呈下降趨勢，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷顯現(xiàn)。

整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系和活動中，受各種因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益間存在著差異的不確定性，其結(jié)果對企業(yè)的生存、盈利和長期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。概括起來，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因大致可分為外部因素與內(nèi)部因素。

外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，時(shí)時(shí)受到其外部環(huán)境因素的影響，如市場變動因素、社會文化環(huán)境、政策變動等，而這些因素的變化很大程度上都是難以準(zhǔn)確預(yù)測的，必然給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來直接的影響。

市場因素。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營對象的不可移動性、產(chǎn)品的價(jià)值量大、資金轉(zhuǎn)移周期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)要想整體運(yùn)作成功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就需要對市場，特別是當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮臏?zhǔn)確預(yù)測和把握。但不難看出，當(dāng)前隨著國內(nèi)外市場環(huán)境競爭的加劇，市場競爭環(huán)境復(fù)雜程度不斷加深，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)相對競爭激烈的市場環(huán)境，市場供求關(guān)系的變化、房價(jià)的調(diào)整、房地產(chǎn)市場信息的嚴(yán)重不對稱，以及當(dāng)前市場仍存在的不規(guī)范化運(yùn)作等情況，都極有可能引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需房地產(chǎn)企業(yè)提升應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的管理能力。

政策因素。政策的變動直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，具體表現(xiàn)為社會的政治、法律制度及其宏觀調(diào)控措施等。尤其是近幾年來，為抑制通脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，我國政府通過各種措施加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。如加息政策，不僅大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本、影響企業(yè)盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇貸款購房者的購買欲望，無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，國家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收、費(fèi)用方面的政策變動等，都會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響，成為當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。

突發(fā)事件因素。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品與其他類型的產(chǎn)品或服務(wù)相比，具有固定性、不易轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目調(diào)整能力差等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理受各種突發(fā)事件，特別是突發(fā)性自然事件的影響較大，如地震、洪水、暴雪等各種難以預(yù)料的突發(fā)性自然災(zāi)害，都會使房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)直接遭受損失，釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。

總之，房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售受各種社會、經(jīng)濟(jì)等外部因素的影響，出售成功的時(shí)間和金額不確定性較大，項(xiàng)目資金回籠難以得到確切保證，有可能使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺或斷裂的危機(jī)，大大增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部因素

經(jīng)營水平限制。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)作情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)起步遲、基礎(chǔ)弱、規(guī)模小、經(jīng)營管理水平不高，現(xiàn)代企業(yè)制度仍未完善，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，對市場的反應(yīng)和把握能力低，經(jīng)營管理盲目性大，導(dǎo)致潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，房地產(chǎn)市場當(dāng)前較為火熱的市場環(huán)境，也使得房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求快速發(fā)展，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制和防范意識，在快速擴(kuò)張中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不可避免地進(jìn)一步提升。

資金因素。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金作為保障，而大量的資金需求量僅僅依靠企業(yè)的自有資金是無法解決的，需要借助各種金融手段和工具以籌措大量的資金。整體上來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例低，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)作初期，依靠外來融資中的銀行貸款比例偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理。由此造成，一方面負(fù)債率居高不下，資金周轉(zhuǎn)難度大，使得房地產(chǎn)企業(yè)存在著到期不能還本付息或資不抵債的可能，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)的緊密結(jié)合雖然為企業(yè)經(jīng)營提供了良好的融資渠道，但也大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融市場中，如利率等因素發(fā)生波動，將對房地產(chǎn)企業(yè)直接造成影響。另外，我國房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)性特征和運(yùn)作規(guī)范性的欠缺，也使得房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道獲得融資的難度大大增加，難以在出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，及時(shí)、足額地籌集到所需資金，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理和融資渠道單一，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中化。

財(cái)務(wù)管理因素。其一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性對財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，但我國財(cái)務(wù)人員綜合水平低、風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄等現(xiàn)狀，都加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。其二，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平仍處于較低層次的財(cái)務(wù)核算管理階段，未能提供用于支持管理和決策的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)管理的職能未能得到充分體現(xiàn)。如缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理，對于即將進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析工作及資金使用的整體規(guī)劃，資金運(yùn)作具有盲目性；在房產(chǎn)項(xiàng)目的投資方面，由于財(cái)務(wù)分析功能不足，加上項(xiàng)目環(huán)境的復(fù)雜性，都使得財(cái)務(wù)管理狀況的不良可能直接導(dǎo)致企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的低水平和控制能力弱，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

對策分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和經(jīng)營的特殊性，在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策從緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)從企業(yè)生存和發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視財(cái)務(wù)管理，積極采取有效措施以防范和控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1更新企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念，提高風(fēng)險(xiǎn)意識。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，更需要企業(yè)全體員工的積極參與和配合。通過形式多樣、內(nèi)容豐富的活動在企業(yè)內(nèi)部宣傳財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意義，提高全員的風(fēng)險(xiǎn)意識，既為取得其他部門的支持和配合打下基礎(chǔ)，也有利于防微杜漸，防止任何環(huán)節(jié)的工作失誤給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2重新審視和梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，分析、預(yù)見可能發(fā)生和存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，做好防范措施。同時(shí)，提高財(cái)務(wù)部門在整個(gè)組織架構(gòu)中的位置，更加突出財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動中的核心地位，并根據(jù)市場需求，推動財(cái)務(wù)部門組織結(jié)構(gòu)的改革，以便能夠?qū)κ袌鲎儎幼龀黾皶r(shí)快速的反應(yīng)。

3要重視和加強(qiáng)市場調(diào)研工作，對不斷變化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真和深入的分析，從根本上把握其變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢，以根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整策略和改變方法，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)和突發(fā)事件的能力。另外，對于國家的宏觀調(diào)整政策、法律法規(guī)、政策方針等的變化要給予時(shí)時(shí)關(guān)注與了解。

4建立健全財(cái)務(wù)管理制度，將財(cái)務(wù)管理理念貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)財(cái)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)的防范提供制度上的保障和支持，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和制度化，以加快財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作的完善，保障企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性、可靠性及財(cái)務(wù)活動的合法性、合理性。

5建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，強(qiáng)化并全面實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)管理中預(yù)測、分析、監(jiān)督、控制、服務(wù)及評價(jià)職能，并逐步向綜合管理型財(cái)務(wù)管理模式轉(zhuǎn)變，以提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，提高企業(yè)投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，最大限度地減少因投資決策失誤給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持定期檢查和考核，通過對資金利用率、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等財(cái)務(wù)指標(biāo)的深入分析，發(fā)現(xiàn)問題并采取措施，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)各種資源的最優(yōu)化配置。通過對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行有力約束，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督預(yù)警作用，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

6通過企業(yè)財(cái)務(wù)管理的預(yù)算，加強(qiáng)企業(yè)資金管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。將企業(yè)運(yùn)營的整體納入全面預(yù)算體系，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金收支、運(yùn)用、分配等的統(tǒng)籌安排和規(guī)范化、科學(xué)化運(yùn)作，以保障企業(yè)正常運(yùn)行對于資金的需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在利用傳統(tǒng)融資方式的前提下，加大企業(yè)融資的創(chuàng)新力度，可通過股票融資、債券融資等渠道來擴(kuò)充資金，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也有利于企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)營的改善。

另外，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體操作者，財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)水平，直接影響到企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，打造一支高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍是全面提高企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力的基礎(chǔ)。