導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房金融政策；樓市波動

1 國內(nèi)外住房金融政策

對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，如果沒有金融政策調(diào)整和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場要在近十年內(nèi)得以發(fā)展與繁榮是不可能的。對于美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅有便利融資渠道進(jìn)入金融市場，而且融資產(chǎn)品多、融資成本低。對于住房的消費者來說，則形成了廣泛發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融制度與市場。美國住房消費信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國金融機(jī)構(gòu)利用長期積累的經(jīng)驗和現(xiàn)代信貸管理技術(shù)與方法，不斷地創(chuàng)造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進(jìn)居民購買住房、建房，并對購買住房者提供各種優(yōu)惠，包括降低貸款利率和免稅。同時，對低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場機(jī)制為主導(dǎo)，政府參與為輔助的房地產(chǎn)金融市場體系。

2 住房金融政策對樓市的影響

在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產(chǎn)金融政策及制度安排看上去是從發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)引入，但是許多房地產(chǎn)金融政策只是學(xué)其形而無其神。例如，中國的住房預(yù)售制度就完全是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制。即這種住房預(yù)期制度僅是根據(jù)計劃經(jīng)濟(jì)下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。由于這種房地產(chǎn)金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產(chǎn)金融政策基本上與發(fā)達(dá)市場體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。由于這種住房預(yù)期制度是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制，從而使得這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”獲取房地產(chǎn)市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴(yán)重的利益扭曲的房地產(chǎn)金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預(yù)售制度，但遭到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對，從而使得央行取消住房預(yù)售制度的建議完全消失。

中國的個人收入證明的真實性與其他市場經(jīng)濟(jì)國家相關(guān)十萬八千里。特別是，在中國人誠信不足的條件下，這種個人收入證明的真實性更是可信度低。正因為，個人按揭貸款市場準(zhǔn)入門檻低，也為制造房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造的條件?？梢哉f，前幾年房地產(chǎn)泡沫四起，就是與這種房地產(chǎn)按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松有關(guān)。當(dāng)然，中國房地產(chǎn)金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點。正因為，中國房地產(chǎn)金融體系存在嚴(yán)重的缺陷，因此，房地產(chǎn)中長期規(guī)則就得重新檢討當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。

3 房地產(chǎn)中長期規(guī)劃的金融政策

首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國住房制度相適應(yīng)、符合中國國情的房地產(chǎn)金融制度，比如，以359號文件把投資與消費區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。

其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產(chǎn)開發(fā)融資可以依據(jù)住房的不同性質(zhì)采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障性等政策性住房建設(shè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)政府房地產(chǎn)發(fā)展之目標(biāo)，而且可促使房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及行業(yè)運(yùn)作提高效率。再次，加快建立現(xiàn)行住房貸款風(fēng)險分擔(dān)制度，針對性對風(fēng)險高的制度安排進(jìn)行全面改革。同時，要建立住房金融市場風(fēng)險的監(jiān)測與防范系統(tǒng)。加強(qiáng)住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關(guān)信息知識等。

總之，住房金融政策是房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的關(guān)鍵，它應(yīng)該是房地產(chǎn)規(guī)劃最為核心的方面，因此，要保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，就得對當(dāng)前中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行全面的調(diào)整與改革，以此建立起一套符合中國國情的住房金融支持體系。這才是房地產(chǎn)規(guī)劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產(chǎn)市場的調(diào)整，加大房地產(chǎn)金融市場立法的力度，通過法律方式來界定房地產(chǎn)金融市場的功能及利益關(guān)系，而不是讓房地產(chǎn)金融市場成為少數(shù)人謀利的工具，對此監(jiān)管部門要足夠的關(guān)注。

【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn) 市場 金融 政策 利率 貨幣供應(yīng)量

一、我國房地產(chǎn)市場與金融之間的關(guān)系

我國房地產(chǎn)市場自1998年開始逐漸市場化,從執(zhí)行層面看,除金融和部分稅收政策決定權(quán)屬于中央政府之外,土地供應(yīng)、市場管理、保障性住房等方面的政策很大程度上由地方政府決定,并且執(zhí)行更為繁瑣,干擾因素更多。地方政府及其他利益團(tuán)體出于不同利益角度的考慮,在執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時可能大打折扣,從對最終調(diào)控效果帶來較大的影響。因此,金融政策就成為中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場最能有效貫徹和執(zhí)行中央政府意圖而不擾的政策選擇。

1.1 貨幣供應(yīng)量和房價

“通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象”,這是弗里德曼對通貨膨脹所下的一個定義。更廣義的,我們也有理由認(rèn)為包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格也在很大程度上受到貨幣供應(yīng)量的影響。

通過費雪方程,我們可以從理論上做出合理假設(shè):貨幣供應(yīng)量和房價存在正相關(guān)性,在其他因素不變的情況下,增加貨幣供應(yīng)量有利于房價上漲,反之亦然。我通過比較1994年至今,M2增速和房屋銷售的關(guān)系,我們可以清楚的發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量和房屋銷售增速有明顯的正相關(guān)性。

1.2 利率和房價

由于購房過程中使用貸款,因此利率成為影響購房成本的重要因素之一。在貸款基準(zhǔn)利率以及不同的折扣幅度之下,我們測算出100萬30年期貸款所對應(yīng)的不同月供金額,我們發(fā)現(xiàn):利率每上升27個基點,月供增加約2.3%,而折扣減少也將明顯提高購房成本,如果在5.95%的基準(zhǔn)利率的情況下,實際利率從7折上升為1.1倍,月供將從4869.77元上升至6350.33元,增幅達(dá)到30.4%。

利率和房價的關(guān)系也極為敏感。我們假設(shè)存款利率減去預(yù)期的通貨膨脹為真實利率,我們可以發(fā)現(xiàn),在2005-2009年底的這一段時間之內(nèi),在真實利率(即購房者的真實成本構(gòu)成因素之一)逐漸走低的時候,房價步入上升通道,在真實利率開始觸底回升之后,房價開始回落。

因此,我們可以初步得出結(jié)論,我國房地產(chǎn)價格與真實利率存在一定的負(fù)相關(guān)性。

二、金融政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中所發(fā)揮的作用

2.1 1998年以來,地產(chǎn)調(diào)控的各個周期中金融政策的變化

根據(jù)政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度和主要調(diào)控手段,我們將1998年至今的調(diào)控政策分為以下6個時期:1、1998-2002,政府通過市場化改革和信貸支持鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展;2、2003-2004,在投資過熱苗頭出現(xiàn)后,政府通過整頓土地市場和提高利率抑制投資過熱,控制供給;3、2005,由于房價持續(xù)上漲,政府通過提高利率、按揭貸款首付比例、二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等手段提高購房成本和交易成本,以抑制需求;4、2006-2007,政府同時從供需兩方面出手控制地產(chǎn)泡沫;5、2008-2009,政府通過信貸手段降低購房成本,同時降低二手房交易成本以活躍市場鼓勵購房;6、2009年至今,信貸和稅收優(yōu)惠政策退出,并開始限制不合理需求。

圖表 1 中國房地產(chǎn)政策調(diào)控的各個周期

2.2對金融調(diào)控政策的分析

在上述定性總結(jié)之后,我們進(jìn)一步通過定量工具對金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行分析。主要角度包括貨幣供應(yīng)量和住宅成交量、真實利率和住宅價格,房地產(chǎn)政策與投機(jī)獲利空間等。

我們得到的主要結(jié)論是:

1、較低的利率或?qū)嶋H利率,對于中長期房地產(chǎn)市場的繁榮和房地產(chǎn)價格的增長有明顯的作用,但在抑制市場過熱和房價過高方面,提高利率難以在短期內(nèi)產(chǎn)生效果,作用并不顯著。

2、降低貨幣供應(yīng)量及提高最低首付比例對抑制房地產(chǎn)市場過熱和價格過高有明顯的影響,降低貨幣供應(yīng)量可以迅速降低市場的購買力,提高首付可以大幅提升投機(jī)者的初始資金投入,降低財務(wù)杠桿和投資回報率,從而達(dá)到為市場降溫的目的。

2.2.1 貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)成交

我們選取M2為衡量貨幣供應(yīng)量的指標(biāo).商品房銷售額增速為成交變化的指標(biāo),根據(jù)相關(guān)性統(tǒng)計得出1999年1月至2010年3月共135組數(shù)顯示兩者的相關(guān)系數(shù)為0.45,存在明顯的相關(guān)性。貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)交額存在顯著的聯(lián)系。

因此,在制定調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策時候,可以通過適當(dāng)加大或減少貨幣投房,從而起到促進(jìn)或者抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成交額的目的。

2.2.2 真實利率和房價

通過對真實利率和房價之間關(guān)系的研究我們發(fā)現(xiàn),真實利率和房價之間存在明顯的負(fù)相關(guān)性。當(dāng)實際利率下降時,房價通常上漲或者加速上漲;當(dāng)實際利率處于上行趨勢時,房價通常下行或者增速不斷放緩,但此時兩者的相關(guān)性不如實際利率下降時明顯。

從購房者的角度,我們可以解釋為:當(dāng)實際利率下降時,購房成本較低,消費者或者投資者存在較強(qiáng)的購房欲望,因此容易推動房價上漲或者加速上漲;當(dāng)實際利率上升時,購房成本增長,但對剛性需求或者長期投資的購房者影響不大,因此未能明顯表現(xiàn)在房價的下滑或者漲速下滑上。

由此可以給執(zhí)政當(dāng)局的啟示是:

1、 如果希望刺激房地產(chǎn)市場或者房地產(chǎn)價格的繁榮,可以保持適當(dāng)?shù)牡屠驶蛘咴试S一定程度的通脹,從而使得實際利率為負(fù)或者不斷下降,進(jìn)而刺激購房行為。

2、 但如果執(zhí)政當(dāng)局試圖讓房地產(chǎn)價格或者房地產(chǎn)市場降溫時,利率手段的效果并不明顯,因此不能僅僅或者過渡依靠利率手段。

我們此處對真實利率的定義為1年期定期存款利率減去未來一年的通貨膨脹比例,即當(dāng)其的1年期定期存款利率減去1年后對應(yīng)的CPI值。我們假設(shè)CPI是能夠被理性預(yù)測的。

我們按此將1998年3月至2009年3月的145組月度數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗,發(fā)現(xiàn)這兩者之間存在著明顯的負(fù)相關(guān)性,其相關(guān)系數(shù)為-0.29。并且真實利率略為領(lǐng)先于住宅價格變化,這種狀況在2005年以來的多次價格趨勢變化中尤為明顯。

2.2.3從購房者成本角度分析金融政策的效果

為了比較政府通過金融政策改變購房最低首付成數(shù)、折扣利率和稅收政策時,購房者投入資金、月供、以及投資回報的不同狀況,我們建立的模型:

基本假設(shè)如下表:

表格 1 不同首付、利率和稅收下購房者成本測算模型的基本假設(shè)

我們假設(shè)目前存在1套市價100萬的住房,未來房價年漲幅為10%,目前5年期貸款基準(zhǔn)利率為5.95%,法定的營業(yè)稅率、增值稅率和所得稅率分別為5.5%,1%和1%。

假設(shè)購房者在第0年投入,第二年底將該房產(chǎn)出售,根據(jù)不同的金融和稅收政策,購房者可能面臨以下四種情況:

表格 2 不同首付、利率和稅收下購房者成本測算模型四種假設(shè)場景

該模型的核心思想是:政府處于抑制或者鼓勵購房,容忍或者打擊投機(jī)的考慮,通常通過首付、利率和稅收(主要是營業(yè)稅)來調(diào)節(jié)市場,因此我們假設(shè)了4種不同的首付、利率和稅收方案,以測算購房者的首付、月供、總購房成本、投資回報等數(shù)據(jù),進(jìn)而分析不同的政策對市場的影響。

表格 3 對自住型購房者的影響

由于自住的購房者不存在出售該房產(chǎn)的狀況,因此營業(yè)稅等稅收政策并無影響,因此僅僅利率和首付政策對購房者產(chǎn)生影響?？梢钥吹降氖?由于最低首付成數(shù)上升,購房者支付的首付由20萬上升至50萬;雖然利率折扣上升,導(dǎo)致相同貸款數(shù)額需要支付的月供上升約30%,但因為購房者在支付了更多的首付之后,貸款總額由80萬下降至50萬,因此月供金額由3896元下降至3175元,減少約18.5%;由于貸款總額減少,但利率上升,須支付的利息總額從60.25萬小幅上升至64.31萬,帶動總購房成本小幅增長。

因此,我們可以得出結(jié)論,首付和利率政策對自住型購房者的影響如下:

1首付成數(shù)大幅上升,可能將財富積累較少的購房者排除在市場之外,但對于有一定財富積累的購房者而言首付成數(shù)上升則貸款相應(yīng)減少,并非一定是壞事。利率的上升會增加月供,但由于首付增加,貸款相應(yīng)減少,實際月供反而減少,總的利息支出增幅也不大。因此政府調(diào)整首付比例并相應(yīng)調(diào)整利率,可能影響財富積累較低的收入階層,對富裕階層影響不大。

表格 4 對投資者的影響

對于投資者而言,其關(guān)注的是資金的投資回報率,因此首付、利率和稅收都會造成影響。首先,根據(jù)我們的測算可以看出,嚴(yán)格執(zhí)行營業(yè)稅對于短期的投資有明顯的抑制作用。在金融政策方面,提升首付比例通過增加投資者的初始投入金額,從而大幅降低投資者的投資回報率;而對于投資者而言,持有房產(chǎn)并承擔(dān)利息的時間較短,因此利率的提升對投機(jī)者影響不大,在我們的模型中,兩種不同的利率場景下投資者在2年內(nèi)支付的月供金額僅相差1.73萬元,相當(dāng)于房價的1.73%。

因此我們可以得出結(jié)論:

1、 營業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅率的提升可以立即提升投資者的交易成本,從而抑制投資。

2、 首付比例的大幅提升將顯著增加投資者的初始資金投入,并相應(yīng)大幅降低投資回報率。因此在市場過熱時,政府應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行較高的首付比例或者通過嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)量和貸款投放,以降低投機(jī)者的杠桿比例,從而達(dá)到抑制投機(jī)的目的。

3、 由于投機(jī)者持有房產(chǎn)的時間不長,利率對其影響不大。

參考文獻(xiàn):

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篇3

關(guān)鍵詞：貨幣供給量；商品房銷售面積；商品房竣工面積

中圖分類號：F124 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-00-01

對消費者而言，貨幣供給量的持續(xù)增加代表經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，帶來收入增加與需求能力提高，需求直接帶來價格的提升，對于房地產(chǎn)開發(fā)商，貨幣供給量的增加直接帶來投資的增加，市場繁榮時，投資增加開發(fā)收益，價格持續(xù)提升。為了進(jìn)一步研究貨幣供給量對房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，本文將運(yùn)用eviews6.0軟件將對相關(guān)變量做進(jìn)一步的實證分析。具體的實證過程如下：

一、變量選取及數(shù)據(jù)說明

本文重點分析貨幣供給量與房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，故在變量選取上選取了4個重要指標(biāo)：

貨幣供給量（M1）：相比廣義貨幣供給量M2來看，狹義貨幣供給量與房地產(chǎn)波動特征更為明顯，其具體包括流通中的現(xiàn)金和企業(yè)等單位在銀行的活期存款。

商品房銷售面積（ha）：用于衡量我國商品房的銷售量，也直接代表市場需求量。

商品房竣工面積（hs）：用于衡量房地產(chǎn)新增供應(yīng)量的指標(biāo)

人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生關(guān)聯(lián)作用。

本文選取了2002年1季度至2010年4季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，貨幣供給量數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站，其余三個指標(biāo)來自我國統(tǒng)計局官方網(wǎng)站。同時對商品房銷售面積和人均可支配收入進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，運(yùn)用X11方法，為了消除異方差影響，對各個變量取了對數(shù)處理。

二、數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗

本節(jié)選取ADF單位根檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，具體檢驗情況如下表：

表2-1 各數(shù)據(jù)單位根檢驗

從以上檢驗情況可以看出，以上4個變量數(shù)據(jù)在顯著值5%水平下是不平穩(wěn)的，但一階差分都是平穩(wěn)的，各個變量可能存在協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)一步做協(xié)整檢驗。

三、協(xié)整檢驗

表2-2貨幣供給量、商品房銷售面積、商品房竣工面積、人均可支配收入的協(xié)整關(guān)系檢驗結(jié)果

通過表2-2可以看出，4個變量之間存在一個協(xié)整方程，長期協(xié)整關(guān)系可表示為：

Lnm1=10.839 lnshA-10.6039 Lnhs+0.552369 lny

從以上關(guān)系式可以看出，貨幣供給量與商品房銷售面積是正相關(guān)的長期均衡關(guān)系，貨幣供給量每上升1%，會導(dǎo)致商品房銷售面積增長10%，這也是為什么國家多次運(yùn)用利率等手段對房地市場調(diào)控不顯著的原因，主要還是貨幣供給量一直保持穩(wěn)定的增長，從而資金流向房地產(chǎn)市場，造成了市場的持續(xù)繁榮，需求持續(xù)上升，成交規(guī)模不斷擴(kuò)大。

四、實證分析主要結(jié)論

貨幣供給量對房地產(chǎn)市場需求和供給均帶來長期的正相關(guān)的影響，在金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場中，銀行信貸仍是我國貨幣供給的主要途徑，而我國房地產(chǎn)行業(yè)依賴房地產(chǎn)信貸融資的局面未根本改變，故信貸的擴(kuò)張對房地產(chǎn)的市場影響作用十分顯著，而市場格局長期供不應(yīng)求的情況下，供應(yīng)的增長也直接帶來了需求的充分釋放。故在金融政策調(diào)控的運(yùn)用上更多的應(yīng)該采取直接的信貸控制政策，控制資金流向，保證市場的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格的討論一直都是熱門話題,影響房價的政策因素主要在于國家金融政策、土地政策、國家公共住房政策等方面。本文從理論上分析了房地產(chǎn)價格的影響因素,并以實際出發(fā)分析了房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其形成原因,就政府如何從根本上抑制房地產(chǎn)價格提出建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格波動政策因素建議

在房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造所形成的價值,另一部分來源于土地租賃的資本化收入。房地產(chǎn)價格包括總成本和利潤兩部分,房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費用,一般包括地價、土地開發(fā)費、建筑安裝工程費、稅金、利息和其他費用分?jǐn)?。房地產(chǎn)價格受總成本影響

很大。從總成本的變化潛因來看,政府政策是引致價格上漲的重要誘因。

一、影響房地產(chǎn)價格的主要政策因素

1、國家金融政策

(1)銀行信貸對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施對遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要影響,從而波及房地產(chǎn)價格走勢。比如對于按揭首付的規(guī)定,分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例,對于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機(jī)和盲目消費。

(2)銀行利率。存款利率的調(diào)整直接影響到房地產(chǎn)投機(jī)行為,投機(jī)的減少帶來成交量的下降,因此有可能導(dǎo)致房價漲幅的回落,這一情況在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產(chǎn)價格的理性回歸。

(3)貨幣政策。由于銀行信貸和外資的控制,貨幣供應(yīng)量的增加同樣是房價上升的重要原因,直接后果就是大量銀行信貸及民間資本流入房地產(chǎn)業(yè),而這個過程有其背后的制度原因。首先,在強(qiáng)制結(jié)匯制度下,外匯占款導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣大量發(fā)行,并且由于人民銀行對沖能力有限,從而導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量快速增長;其次,投資渠道有限以及其他各種原因,導(dǎo)致儲蓄率過高,大量貨幣資產(chǎn)以儲蓄的形式存放在銀行等金融機(jī)構(gòu)內(nèi);最后,中央政府和地方政府在一段時間內(nèi)偏好性的扶持該行業(yè),加之房地產(chǎn)作為一種投資品本身所具有的特殊性質(zhì),促使房地產(chǎn)價格在短時間內(nèi)迅速攀升。

2、土地調(diào)控政策

首先,土地出讓價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分,房地產(chǎn)價格與土地價格密不可分。地價指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系,兩者相互影響、相互作用。一方面地價水平受房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度的影響;另一方面房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資力度也受土地價格的影響。其次,土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對土地價格產(chǎn)生影響。最后,土地利用用途管制與監(jiān)督對房地產(chǎn)價格的影響也很大。

3、政府公共住房政策

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的癥結(jié)在于政府未對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理區(qū)分,房地產(chǎn)的定價全部依靠不成熟的市場機(jī)制。作為消費品的房地產(chǎn)和作為投資品的房地產(chǎn)混同在一起無法區(qū)分,居民的居住權(quán)在開發(fā)商、地方政府以及外資等各方面寡頭利益的博弈中無法得到保障,政府必須承擔(dān)起保證居民基本居住權(quán)的公共責(zé)任。而在這個過程中政府的政策必然會導(dǎo)致供給和需求的變化,從而成為影響房價的重要的因素。

4、稅收政策

稅收手段是財政政策的主要手段,它通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。這些稅種的可能影響到房地產(chǎn)發(fā)展的每個環(huán)節(jié),從而限制其成本,造成價格變動。

5、城市規(guī)劃政策

城市發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)價格都有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標(biāo)。

6、國家收入分配政策

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力,進(jìn)而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使居民用來購房的資金增加,同時也使居民有了改善居住水平的愿望,這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求,從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此,房價水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正向關(guān)系。

二、近年來房地產(chǎn)市場政策缺失導(dǎo)致的價格波動

1、土地供應(yīng)政策

政府逐步放量推地,土地供應(yīng)總量有所增加。與2007年土地市場頻現(xiàn)“地王”不同,2008年土地市場卻異常冷清,“流拍”、“退地”成為全國土地市場的整體表現(xiàn),這是整個房地產(chǎn)市場萎靡所帶來的結(jié)果。

國家統(tǒng)計局2009年公布的第一季度數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比去年同期回落28.2%,全國商品房銷售面積同比增長8.2%,銷售額同比增長23.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源額度同比增長9.2%;房屋銷售價格同比下降1.3%,購房景氣指數(shù)下降至94.74。從數(shù)據(jù)不難看出,房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢還在延續(xù)。

通過比較土地交易價格和居民住宅用地價格發(fā)展的趨勢,發(fā)現(xiàn)其相關(guān)度是很高的。土地價格受政策和經(jīng)濟(jì)的影響波動比較大,住宅用地更是如此。

2、金融與貨幣政策

2008年下半年,國家連續(xù)5次降低貸款利息,5年以上的貸款利息降低1.89個百分點;為了鼓勵住房消費,將購買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)到0.7倍,使利用按揭貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。2009年3月,政府確定了2009年的房地產(chǎn)政策將從五個方面進(jìn)行改革,進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費,全國各地方政府在國家政策的基礎(chǔ)上又相應(yīng)出臺了眾多促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相應(yīng)措施,但目前房地產(chǎn)價格變動并未取得房地產(chǎn)市場維“穩(wěn)”的要求和政府調(diào)控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)國家宏觀政策實施管理缺陷。從國務(wù)院提出有條件的地方可以實行土地儲備制度到現(xiàn)在的10年多時間,各地成立了2000多個土地儲備中心,縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下,國務(wù)院規(guī)定的廉租房制度從提出到今天也有10年了,291個地級市中尚有70個城市未實施廉租房制度。2009年國家將“保障性安居工程、改善民生”列為首項任務(wù),表示3年內(nèi)中央財政將投資9000億元用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障住房的建設(shè)方面。然而,如此反差說明國家在對房地產(chǎn)市場的管理中確實存在著制度缺陷。

(2)地方各級政府管理的不當(dāng)。特殊的土地產(chǎn)權(quán)制度決定政府對房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)的必然性。地方政府既是房地產(chǎn)市場最直接的管理者,又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者,這種雙重地位決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地方政府行為的內(nèi)生性。房地產(chǎn)價格與居民收入水平的大幅度偏離,與地方政府不當(dāng)干預(yù)或過度干預(yù)所導(dǎo)致的政府職能失靈分不開。

(3)區(qū)域房地產(chǎn)壟斷。由于土地位置的固定性,房地產(chǎn)這一特殊商品在各個地區(qū)之間是不能流動的,同時,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,他們往往會將購房目標(biāo)鎖定在某一區(qū)域內(nèi),這樣,只要開發(fā)商不到另外一個區(qū)域去開發(fā)房地產(chǎn),某個地區(qū)的房地產(chǎn)商與其他地區(qū)的房地產(chǎn)商就不存在直接的競爭關(guān)系。在只與鄰近開發(fā)項目的企業(yè)進(jìn)行競爭的情形下,只有少數(shù)企業(yè)間存在競爭,房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)就是寡頭壟斷,寡頭壟斷的必然結(jié)果就是價格高額。

(4)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定。近期宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定首先來自于國際經(jīng)濟(jì)的不確定性。2008年以來,國際金融危機(jī)已經(jīng)導(dǎo)致以美國為首的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)趨于衰退,世界市場大規(guī)模萎縮,全球資本市場都出現(xiàn)了連續(xù)暴跌和巨幅振蕩,目前金融危機(jī)已經(jīng)明顯向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域蔓延,各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預(yù)措施。但人們對世界經(jīng)濟(jì)何時走出衰退陰影仍持悲觀態(tài)度,美國次貸危機(jī)預(yù)示著房地產(chǎn)市場風(fēng)險將更加突出。

三、克服政策缺失的主要改進(jìn)措施

1、取消價格雙軌制

價格雙軌制仍然在土地轉(zhuǎn)讓市場中大量存在。導(dǎo)致這一問題的最終根源并未解決,同樣的商品只要在市場上存在兩種價格,運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就一定會出現(xiàn)。只有在全國范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地方式,才能真正還市場一個公平公正公開的競爭環(huán)境。至于危改拆遷、國企改造、基礎(chǔ)性設(shè)施等具有公益性的開發(fā)項目,應(yīng)盡量避免非公開的土地轉(zhuǎn)讓方式。

2、簡化行政審批環(huán)節(jié),降低交易成本

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施如此嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管是不符合市場經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查;在建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗收。并且嚴(yán)格規(guī)定每一個必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償。

3、改進(jìn)稅收政策

降低住房交易稅費,加大對中小企業(yè)的信貸支持。按照出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實的要求,迅速推出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、搞活流通擴(kuò)大消費和保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長、穩(wěn)定就業(yè)等政策措施。一是實施新的《企業(yè)所得稅法》,統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人房地產(chǎn)稅收制度。二是實行結(jié)構(gòu)性減稅和推進(jìn)稅費改革。采取減稅、退稅或抵免稅等多種方式減輕企業(yè)和居民稅負(fù),促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費,增強(qiáng)微觀經(jīng)濟(jì)活力。三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

總之,雖然房地產(chǎn)市場還處于一個發(fā)展階段,但其對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大,此外,由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)較多,一旦房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,勢必影響到整個國民經(jīng)濟(jì)體系。而針對目前狀況,首先,在加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控的過程中,各地方政府應(yīng)將措施落到實處;其次,國家應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),增加保障性住房建設(shè)步伐;再次,加強(qiáng)社會的各級機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,特別是地方房地產(chǎn)管理部門、新聞媒體的監(jiān)管;最后,提高居民在房地產(chǎn)市場中的消費意識。

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篇5

關(guān)鍵詞：房價；地區(qū)生產(chǎn)總值；協(xié)整檢驗；因果關(guān)系檢驗；河南省

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）15-0063-03

一、房地產(chǎn)價格影響因素分析

房地產(chǎn)是土地、建筑物和地上附著物的綜合體，而房價是房地產(chǎn)市場各種關(guān)系的綜合反映。在2008年金融危機(jī)影響下，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高漲、繼而下降的時期。房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，由于金融危機(jī)造成我國經(jīng)濟(jì)的下滑，因此以房地產(chǎn)市場帶動我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的首要選擇。我國為了帶動經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其中金融政策出現(xiàn)了松動，且房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲并連創(chuàng)新高。房地產(chǎn)開發(fā)程度出現(xiàn)了前所未有的高漲，造成了我國房地產(chǎn)價格的非理性上漲。

關(guān)于房價的影響因素，一直是關(guān)注的焦點。李玲等以北京市為例，闡述了房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價的影響，指出了高強(qiáng)度的調(diào)控政策對房價有明顯的抑制作用[1]。車欣薇等的研究表明，各金融中心房地產(chǎn)價格和銀行貸款存在長期均衡的關(guān)系，房價的波動與銀行貸款之間互相影響[2]。謝太峰和路偉認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量、貸款利率和國民收入對房地產(chǎn)價格存在不同的影響，貨幣供應(yīng)量的增加會迅速推動房地產(chǎn)價格上漲，國民收入的增加對房價的上漲有輕微的推動作用，貸款利率的提高會降低房地產(chǎn)價格[3]。李黎認(rèn)為，流入房地產(chǎn)市場的貨幣供應(yīng)量與房屋銷售價格指數(shù)之間存在顯著地正相關(guān)關(guān)系[4]。文鳳華等從房地產(chǎn)價格與金融脆弱性相聯(lián)系得出兩者存在雙向的因果關(guān)系[5]。黃忠華、吳次芳、杜雪君從房價、利率的角度出發(fā)，分析房價與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，他們得出房價與GDP之間存在相互因果關(guān)系，但房價與利率之間的因果關(guān)系不顯著；歷史的GDP和房價是影響GDP的主要因素[6]。王杰明從房價的角度對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的理論影響進(jìn)行分析，最后從房價對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利影響和不利影響說明房價對城市發(fā)展水平的影響效果[7]。

對房地產(chǎn)價格的影響因素很多，每種因素對房價的影響都是不同的，不同的學(xué)者對房價影響因素的研究角度也不同。大部分學(xué)者都是從貨幣、宏觀金融政策、銀行信貸等角度分析了房地產(chǎn)價格的影響因素。已有文獻(xiàn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面解釋房地產(chǎn)價格大都是從房價對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面影響進(jìn)行分析，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房價的影響因素分析較少，因此本文從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的綜合方面分析了河南省房地產(chǎn)價格波動的影響因素。

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房價的實證分析

（一）研究區(qū)概況

河南位于中國中東部，是全國經(jīng)濟(jì)活動的中心之一。1998―2012年河南省平均房價處于增長趨勢，從1998年的977.075元至2012年的3 831.237元，同時，河南省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）也呈現(xiàn)上漲的趨勢，由1998年的4 308.24億元上升至2012年的29 599.31億元。另外，城市化水平不斷提高，從1998的20.8%上升至2012年的42.4%。

（二）變量的選取

房地產(chǎn)價格主要受國家宏觀金融政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平、居民收入水平等因素影響，根據(jù)科學(xué)性、差異性、數(shù)據(jù)的可獲得性等原則，選取GDP（X1，單位：億元）、城鎮(zhèn)化率（X2，單位：%）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X3，單位：元）為解釋變量，商品房的平均價格（Y，單位：元）為解釋變量。

選取河南省1998―2012年的GDP、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與商品房的平均價格數(shù)據(jù)，所需數(shù)據(jù)均來自2012年《河南省統(tǒng)計年鑒》。商品房的平均價格是由商品房銷售額比上商品房銷售面積，而后利用居民消費價格指數(shù)進(jìn)行折算。為了消除價格的影響，GDP以1998年為基期，將地區(qū)人均生產(chǎn)總值指數(shù)（上年=100）轉(zhuǎn)化為定基指數(shù)，再將定基指數(shù)分別乘以1998年人均生產(chǎn)總值得到。

為了減少異方差性和增強(qiáng)線性，將變量取自然對數(shù)，分別表示為LnX1、LnX2、LnX3、LnY。計算各變量間的相關(guān)系數(shù)，結(jié)果（見表1）。

由表1結(jié)果可知，lnX1與lnX2、lnX3的相關(guān)系數(shù)分別為0.997和0.998，lnX2和 lnX3的相關(guān)系數(shù)為0.996，說明lnX1與lnX2、lnX3，lnX2與 lnX3之間有多重線性關(guān)系，為了消除變量間的多重線性關(guān)系，因此可只選擇一個綜合性解釋變量即lnX1。lnX1與lnY的相關(guān)系數(shù)為0.995。

lnX1與lnY具有較高的相關(guān)性，但并不能說明兩者之間有一定的因果關(guān)系，因此還需對它們進(jìn)行協(xié)整、因果關(guān)系檢驗來檢驗兩者的因果關(guān)系。

（三）平穩(wěn)性檢驗

為避免出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，需對時間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。根據(jù)Eviews6.0得出的單位根檢驗可以得到，lnX1、lnY時間序列是非平穩(wěn)的。對lnX1、lnY進(jìn)行一階差分檢驗，t值小于5%的顯著水平值，因此，地區(qū)人均生產(chǎn)總值和商品房平均價格是一階單整時間序列。然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)整性檢驗。

（四）協(xié)整性檢驗

兩個或者兩個以上的不平穩(wěn)時間序列具有各自的波動規(guī)律，若它們之間有協(xié)整關(guān)系，則存在著長期的均衡關(guān)系，反之，則不存在長期均衡關(guān)系。lnX1和lnY為一階單整序列，所以滿足協(xié)整檢驗的條件：兩者為非平穩(wěn)性變量，都是階數(shù)相同的單整變量。

假設(shè)lnX1和lnY之間存在協(xié)整關(guān)系，利用Johansen法對lnX1和lnY進(jìn)行協(xié)整檢驗，由運(yùn)行結(jié)果可知，跡檢驗和最大特征值檢驗在5%的顯著水平上，變量間都存在協(xié)整關(guān)系。這說明地區(qū)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價格之間存在著協(xié)整關(guān)系。

協(xié)整回歸方程為：LnY=0.286488LnX1+7.618319 （1）

（0.00729） （0.09781）

此方程表示GDP每增長1%，商品房價格將上漲0.286488%。該協(xié)整方程只是說明了各變量間的長期穩(wěn)定關(guān)系，不能說明相互間的關(guān)系，因此，還需進(jìn)行因果關(guān)系檢驗。

（五） Granger 因果關(guān)系檢驗

進(jìn)行因果檢驗是為了確定GDP和房價之間的因果關(guān)系。Granger因果檢驗的前提是變量間序列是否平穩(wěn)，由ADF檢驗可知，滿足該條件，因此可進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗，結(jié)果（見表2）。

由表2結(jié)果可知，當(dāng)滯后期為1時，GDP的增長影響房價的上漲，而房價的上漲不是GDP增加的原因。當(dāng)滯后期為2時，GDP與房價互為因果關(guān)系，房價的上漲能拉動GDP的上升，GDP的增長同時也能帶動房價的上升。這與我國目前的實際情況大致相吻合。

Granger因果關(guān)系檢驗對滯后期的選擇非常敏感，以AIC的值最小為原則確定最佳的滯后期，因此選擇滯后期2為最佳結(jié)果。

三、結(jié)論與討論

本文通過選取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合指標(biāo)GDP、城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房平均價格，對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房價的關(guān)系進(jìn)行研究。GDP的增長說明了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和居民生活條件的改善，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和居民生活條件的改善又會拉動房地產(chǎn)需求量的上升。同時，短時間內(nèi)由于房地產(chǎn)供給缺乏彈性，房地產(chǎn)需求的增加并不會帶動房地產(chǎn)供給的增加，結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。

通過SPSS19.0軟件對可選變量間進(jìn)行了相關(guān)性分析，并利用EViews6.0統(tǒng)計軟件對1998―2012年間的GDP與平均房價進(jìn)行了平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整性檢驗和Granger因果關(guān)系檢驗，可以得到以下結(jié)論與建議：

1.河南省的房價與GDP存在長期的均衡關(guān)系。固定資產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要因素，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資的重要因素之一，因此，房價的升高，促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資的快速增加，從而推動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了居民生活水平，加大了對房地產(chǎn)的需求。

2.通過Granger因果關(guān)系檢驗，河南省房價和GDP之間存在著雙向因果關(guān)系，房價的升高或降低會導(dǎo)致GDP的增加或減少。從協(xié)整關(guān)系可以看出，在其他因素不變的條件下，當(dāng)GDP上升1%時，房價就會上漲0.286488%，即隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP的增加影響房價的高低。因此，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加帶動了房價的上升和房地產(chǎn)市場的繁榮，反之房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長。

3.經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，研究促進(jìn)房價與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)具有重要的現(xiàn)實意義。重視房價波動的研究，分析房價波動的原因，使房價保持在合理的范圍之內(nèi)，如建立完善的房地產(chǎn)稅制，以遏制購房投機(jī)者行為的大量出現(xiàn)；房價的適度上漲能夠推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)發(fā)揮房價對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，使經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)的增長；注意房價的上漲速度，防止房價上漲過快，超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受能力，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，進(jìn)而影響房價與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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Analysis of the Effect on Prices of Economic Development in Henan Province

WANG Bin1，WANG Wei-bin1，CHEN Ning-li2

（1.Qinyan gland resources bureau，Jiaozuo 454000，China；

2.School of Surveying and Landing Information Engineering，Henan Polytechnic University，Jiaozuo 454000，China）

篇6

    2004年下半年，土地、金融政策走向會對房地產(chǎn)市場帶來什么影響？房地產(chǎn)公司會如何度過難關(guān)？房價會不會繼續(xù)上漲？個人住房貸款審查趨嚴(yán)？土地制度改革的進(jìn)一步落實……這些都讓下半年的房地產(chǎn)走勢變得撲朔迷離……

    6月1日（周二）下午14：00-16：00點，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)業(yè)內(nèi)論壇版主畢普、talkative、華沉思、部分業(yè)內(nèi)人士（將以網(wǎng)友身份出現(xiàn)在業(yè)內(nèi)論壇）、以及廣大網(wǎng)友就以上問題進(jìn)行在線主題研討。

    畢普：政策利空出盡了嗎？

    從去年下半年，金融緊縮、土地政策、規(guī)劃政策、征地拆遷政策等涉及到房地產(chǎn)的幾乎所有政策調(diào)控都全面出臺，今年上半年更是趕上對經(jīng)濟(jì)過熱的調(diào)控，房地產(chǎn)做為“壞孩子”，首當(dāng)其沖，調(diào)控的效果已顯現(xiàn)，下半年還會有什么樣的市場表現(xiàn)？上半年房地產(chǎn)銷售市場一片興旺的情況還能否持續(xù)？

    華沉思：不相信神話！

    我堅信房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)會有一個十分明顯的相關(guān)性，不是房地產(chǎn)步入低谷影響了國民經(jīng)濟(jì)，就是國民經(jīng)濟(jì)率先步入低谷，沖擊房地產(chǎn)的資金鏈條，反正我不相信一種癡語：國民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展幾十年。

    talkless：上海的房子已經(jīng)開始跌

    最近看了幾個樓盤，新二手房開價低于新房10%，注意：是同一棟樓。 這些二手房是買家囤積的，供應(yīng)量不小，由于預(yù)期利率上升，而且租金收入甚低，急著逃命呢！

    畢普：從資源的極限看房地產(chǎn)價格的前景

    五一節(jié)去郊游，經(jīng)過密云水庫，發(fā)現(xiàn)水位又下降了，已逼近死庫容了。于是我判斷，北京房價上升已后勁不足了。這是為什么？一個資源嚴(yán)重不足的地區(qū)，發(fā)展將是很成問題的。如果設(shè)想，面臨著2008，這樣大規(guī)模的城市建設(shè)，1600萬人的消耗，除了水資源外，還有能源的消耗，已不堪重負(fù)的電力和石油，供給我們這個大都市我要說的是，水資源的緊缺只是冰山一角，熱島效應(yīng)，還在加強(qiáng)，每每出現(xiàn)日照輻射強(qiáng)時，北京成為全國最干熱城市，氣溫連續(xù)多年全國第一，這是不正常的。

    如果要從這些表面現(xiàn)象中得出什么結(jié)論的話，我認(rèn)為，資源的瓶頸將約束人口與產(chǎn)業(yè)的匯集，進(jìn)而影響到地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

    笨笨V：構(gòu)成房價的主要部分以及房價降因要素

    構(gòu)成房價的主要部分是土地費，這也是由政府來收取的，還一小部分是付給當(dāng)?shù)刈舻模蛷倪@兩大部分都不會降低，只是部分地段由于投資過熱或投后效益低于預(yù)期，才會引起部分地段樓盤下跌，但這主要集中于市中心的少數(shù)幾個街道；另外，高價樓盤可能會降些，但中低樓盤不會降，除非是暴漲之后的緩降；同時，審批的限制也會引起樓盤數(shù)量的控制，那也只是為控制質(zhì)量與房量而推出的，所以不會引起房子降價，但漲價也是長期現(xiàn)象！

    孟憲生律師：價格下跌是有限度的

    土地本身就是稀缺資源，政府再采取嚴(yán)管政策，供需關(guān)系決定房價價格不會向有些人預(yù)期的崩盤，也不會有大幅度的下跌。這一輪調(diào)整，價格下跌是有限度的。

    老蘇說話：2008年前，北京樓市好過些

    經(jīng)過多年發(fā)展，政策的影響，政府的降溫，銀根的緊縮，土地的政策，成信的缺失，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，北京樓市的日子也不太好過。2008年前，北京樓市好過些，2008年后，中國房地產(chǎn)業(yè)能否安然無恙？難！

    我是窮人：北京的房子在未來5年內(nèi)會降

    我認(rèn)為北京目前的價格與奧運(yùn)會無關(guān)，哪個買房的是因為北京要開奧運(yùn)呢？問題在于幾十年外來人口的不斷涌入，中國最大的問題是人口以及現(xiàn)在過快的城市化，同時土地資源的緊張也會導(dǎo)致房價長線上漲。

    北京的房子在未來5年內(nèi)會降，不是因為奧運(yùn)會，而是現(xiàn)在有錢的人已經(jīng)買了很多房，而沒錢的人根本買不起房，那么蓋那么多房賣誰呢？如果讓房價不降只有一種辦法，通貨膨脹。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住房價格；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0042-03

房地產(chǎn)話題討論了很多年，無論是政府官方報告還是理論界個人觀點都沒有從本質(zhì)上回答十年來房市畸形發(fā)展的原因。當(dāng)然，房地產(chǎn)的價格直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；鸨姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)逐漸覆蓋全國大中小城市，隨之而來的也是房價的節(jié)節(jié)攀升，過高的房價嚴(yán)重超出了經(jīng)濟(jì)增長水平，已經(jīng)成為一個引起廣泛關(guān)注重要的經(jīng)濟(jì)問題和社會問題

一、定性分析

（一）需求因素

1.人均GDP

假設(shè)居民人均GDP高的時候，人們便會有更多的錢去消費，也就有能力去考慮購房，然后房價也會隨之而上漲。運(yùn)城市居民的人均GDP逐年增加，從2005年的9 473元增加到2014年的22 941元，但運(yùn)城市居民的人均GDP仍然低于全國平均水平，甚至低于山西省的平均水平。

2.居民消費價格指數(shù)

居民消費價格指數(shù)（CPI）是反映居民家庭一般所購買的消費商品和服務(wù)價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。同時也是度量通貨膨脹的一個重要指標(biāo)。運(yùn)城市居民的消費價格指數(shù)較高且不夠穩(wěn)定，由于大眾買漲不買跌的心理，這直接影響到了運(yùn)城市住房的銷售量，進(jìn)而影響到運(yùn)城市的房價。

3.人口數(shù)量

一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格會受到人口數(shù)量方面的重要影響，其中主要包括人口密度、人口的增長率甚至家庭結(jié)構(gòu)等多方面的因素。通常來說，房價大幅度攀升的地區(qū)，一般人口基數(shù)都比較大，人口增長率也較快，多種因素推升需求增長，結(jié)果對房價起到非常強(qiáng)的需求端推動。

4.收入

關(guān)于收入方面的因素，最經(jīng)常被采用的指標(biāo)是人均可支配收入。很多種因素都會刺激人們購房的欲望，但人均可支配收入的變化表現(xiàn)的最直接，顯著提高居民的人均可支配收入，可以有效提升房地產(chǎn)市場的交易活躍度，對于首套房購房者，影響最為強(qiáng)烈。

（二）供給因素

1.金融機(jī)構(gòu)貸款余額

金融機(jī)構(gòu)貸款余額也會對房價產(chǎn)生一定的影響，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)貸款余額多的時候，說明提供給居民的住房貸款額就較多，然后就會增加居民對房地產(chǎn)的需求，從而房價也會因為需求的增加而上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)貸款余額的減少則會出現(xiàn)相反的結(jié)果。運(yùn)城市金融機(jī)構(gòu)貸款余額逐年增加，且增加不少，說明提供給居民購房的貸款額就會多，然后就會加劇人們購房的心理，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。

2.房地產(chǎn)竣工面積

房地產(chǎn)竣工面積也會比較直接的影響到房地產(chǎn)市場的中短期供求平衡。如果當(dāng)年的房地產(chǎn)竣工面積大幅增加，這勢必會顯著沖擊房地產(chǎn)市場的供給端，在房地產(chǎn)市場需求方面沒有顯著變化的基礎(chǔ)上，增加了房價下行的壓力。運(yùn)城市近幾年住房竣工面積呈現(xiàn)一個開口向下的拋物線狀，在2012年達(dá)到最高值，說明運(yùn)城市居民目前對房子的需求是相對較小的，然后增加住房的竣工面積，只會導(dǎo)致供大于求，然后出現(xiàn)房價下降現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資總額

這一指標(biāo)是從貨幣的角度來反映某地區(qū)的房地產(chǎn)繁榮與景氣程度的又一個重要指標(biāo)。但不是投資越多越好，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求量，這是一個很難控制的指標(biāo)，應(yīng)該提前去進(jìn)行調(diào)研，運(yùn)城市在住宅方面的投資額逐年增加，然后供應(yīng)大量的房地產(chǎn)，但是需求較少，房價自然也會降低。

4.建筑安裝成本

建筑安裝成本的高低直接決定了房價的高低，當(dāng)建筑安裝成本低的時候，房價自然也低，當(dāng)建筑安裝成本高的話，房價也會隨之上升。建筑安裝成本和一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有很大的關(guān)系。

二、運(yùn)城市住房價格影響因素的定量分析

（一）模型的選擇

采用多元線性回歸分析方法，可以在眾多可能影響房地產(chǎn)價格的因素中，得出影響效果最為顯著的那些因素。

（二）數(shù)據(jù)的選取

有很多種類的因素都或多或少的對房地產(chǎn)價格的走向施加影響，本文構(gòu)建實證分析模型，為了對這些影響定量化研究，研究中適當(dāng)進(jìn)行一定的簡化。對于那些不太容易量化的因素，本文基本不予納入模型進(jìn)行實證分析，因為，這些因素一方面不容易量化，另一方面相關(guān)的數(shù)據(jù)也非常難以獲取，所以，將它們進(jìn)行剔除是可行的。本文提取一些可以量化的具體因素，得到影響運(yùn)城市住宅價格的七個變量。（注：建安成本一定會影響房地產(chǎn)的價格，且影響應(yīng)該還不小，但由于數(shù)據(jù)缺乏，本文不分析建安成本對房價的影響。）

一般而言，經(jīng)濟(jì)研究過程中由于研究對象經(jīng)歷的時間較長，導(dǎo)致研究對象通常所處的環(huán)境變化較大，本文選取運(yùn)城市近10年（2004-2013）的數(shù)據(jù)來進(jìn)行實證研究，這樣保證了研究環(huán)境的基本穩(wěn)定，另一方面，數(shù)據(jù)也具有一定的代表性。

本文因變量的選擇，選取運(yùn)城市的平均住宅價格（計算公式為：住宅均價=住宅銷售金額/住宅銷售面積），用 Y表示，自變量的指標(biāo)分別選取人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（X1）、城市人口（X2）、人均可支配收入（X3）、CPI（X4）、住宅開發(fā)投資額（X5），住宅竣工面積（X6）、金融機(jī)構(gòu)貸款余額（X7），所有的數(shù)據(jù)均來自于相應(yīng)年份的《運(yùn)城市統(tǒng)計年鑒》。

（三）模型構(gòu)建

依照以上的準(zhǔn)備工作，建立關(guān)于運(yùn)城市住房價格影響因素分析模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

+β7X7+C

該模型包含了七個自變量，分別是 X1：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）， X2：城市人口（萬人），X3：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）， X4：居民消費價格指數(shù)（指數(shù)） ， X5：住宅開發(fā)投資額（億元），X6：住宅竣工面積（萬平方米） ，X7：金融機(jī)構(gòu)貸款余額（億元）；因變量 Y 代表運(yùn)城市住房均價，模型中的C 代表隨機(jī)擾動項。

利用Eviews6.0軟件，做Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的回歸，回歸結(jié)果如下表：

對單個因素的p值來看，居民消費價格指數(shù)（p=0.6963）與金融機(jī)構(gòu)貸款余額（p=0.2319）與房價有著弱的正相關(guān)性，而住宅開發(fā)投資額（p=0.5456）與房價有著不明顯的負(fù)相關(guān)性。由于這三個因素對房價的價格影響不顯著，所以把這三個因素剔除，再做一次回歸分析。得到以下回歸結(jié)果：

由上表可以得出，回歸方程為：Y=2.149012X1+0.129707X2

+0.421134X3-0.083083X6+481.8749

R2=0.991148 F=136.9628

（四）實證結(jié)果分析

對表2.3中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出以下結(jié)論：

擬合優(yōu)度檢驗：R2=0.984067，說明回歸方程即上述樣本函數(shù)的解釋能力為98.4067%，即運(yùn)城市人均GDP因素、住宅竣工面積因素、收入因素、人口因素以及金融機(jī)構(gòu)貸款余額因素對運(yùn)城市商品住宅房房價的變動的98.4067%作出解釋，擬合程度很好。從全部因素的總體影響上來看，P值為0.000026，回歸模型相當(dāng)顯著的。

從單個因素的影響來看：

1.人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價之間的回歸系數(shù)是2.149012，Prob值為0.0122。由此得出結(jié)論：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與房價之間具有顯著的正相關(guān)性。人均GDP每增加一個百分點，房價平均增加0.699499%。

2.城市常住人口與房價之間的回歸系數(shù)為0.129707，Prob值為0.0137。說明城市常住人口對房價具有正向的影響，并且相關(guān)性顯著。城鎮(zhèn)化的加快，城鎮(zhèn)人口越來越多，導(dǎo)致對房子的需求也越來越大，也會出現(xiàn)“購房熱”現(xiàn)象，在其他因素不變的情況下，人口的增加必然會導(dǎo)致房價的上升。

3.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價之間的回歸系數(shù)為0.421134，Prob值為0.0217。由此說明在房價的影響因素中，居民的可支配收入對其呈現(xiàn)正相關(guān)性，且影響顯著。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論，居民可支配收入的增加，意味著居民有更多的資金用于消費，房子作為高檔消費品也是居民消費的選擇之一。

4.住宅竣工面積與房價之間的回歸系數(shù)為 -0.083083，Prob值為0.0456。表明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，竣工面積對房價有負(fù)向的影響，且影響較顯著。居民在一定的時期內(nèi)，對房子的需求是穩(wěn)定的。竣工面積的增加，會導(dǎo)致消費者有更多的選擇，且房子消費成為主導(dǎo)，繼而好多房子都賣不出去，房產(chǎn)商不得不降價銷售，最終導(dǎo)致房子均價下降。

根據(jù)實證分析結(jié)果，運(yùn)城市商品住宅價格主要影響因素為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值>人口>居民人均可支配收入>住宅竣工面積>金融機(jī)構(gòu)貸款余額>住宅開發(fā)投資額>居民消費價格指數(shù)。

三、政策建議

根據(jù)本文以上內(nèi)容的分析與探討，本文對運(yùn)城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展提出以下政策建議。

（一）加快保障性住房體系建設(shè)

目前我國建設(shè)的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房等，經(jīng)濟(jì)適用房雖然能夠滿足部分低收入家庭住房需求，但通過較低價格得到產(chǎn)權(quán)違背了市場運(yùn)行規(guī)律，不利于房地產(chǎn)市場長期發(fā)展，也會助長尋租、造假行為。由于運(yùn)城市有較多的商品房賣不出去，所以政府應(yīng)該對多余的商品房進(jìn)行回收改造成經(jīng)濟(jì)適用房，一方面滿足了低收入人群的住房需求，另一方面，等這些人群財富積累到可以夠買房屋標(biāo)準(zhǔn)后，將住宅重新進(jìn)行租賃。既保障了低收入居民，又有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）實施房產(chǎn)稅政策

房產(chǎn)稅是向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。由于個人住房房產(chǎn)稅的征收，從而使得住房持有成本的增加，這樣就有利于引導(dǎo)購房者理性地購房，并且土地得到集約利用，能夠縮小社會貧富差距。此外，房產(chǎn)稅征收可以使地方政府的財政收入增加和稅收結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為抑制、房價的調(diào)控也有一定作用。長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的征收會逐步影響人們購房的沖動。

（三）完善土地政策

地價是房價重要的一部分，因此應(yīng)把重點放在對土地的宏觀調(diào)控上。主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控：“控制增量，盤活存量”；對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；土地管理監(jiān)督體制的完善；做好舊城改造和土地整理工作；加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)。政府的宏觀調(diào)控對土地市場的規(guī)范以及房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展有著重要的作用。通過以上這些措施可以節(jié)省國土資源，合理有效的對土地資源進(jìn)行配置，從而達(dá)到影響房地產(chǎn)價格的目的。

（四）制定及時有效的金融政策

從國內(nèi)外的許多經(jīng)驗來看，金融政策確實可以有效地控制房價的上升。因此對政府來說，在不同的時期，適時制定相應(yīng)完善合理的金融政策尤為重要。在供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的信貸資金給予支持來保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量，所以應(yīng)適時、適當(dāng)?shù)脑黾有刨J資金。在需求方面，在保障首套房貸款需求的前提下，應(yīng)提高已有多套住房者的貸款利率。我國房地產(chǎn)信貸方面還存在許多問題，通過進(jìn)一步對資金投向結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，以及金融手段的調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)價格處于合理狀態(tài)，顯得非常必要。

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篇8

關(guān)鍵詞：理性預(yù)期房地產(chǎn)價格

穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中，對理性預(yù)期作了精辟的解釋：理性預(yù)期是相對“ 適應(yīng)性預(yù)期 ” 而言的，所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運(yùn)用某經(jīng)濟(jì)變量的過去記錄預(yù)測未來，反復(fù)檢驗和修訂，采取錯了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱為“ 理性的 ”，因為它是人們參照過去歷史提供的所有知識，對這種知識加以最有效利用，并經(jīng)過周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。

針對房地產(chǎn)的價格，消費者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預(yù)測。前景樂觀，則付之于行動；悲觀，則不予購買。這里，消費者所做出的預(yù)測，正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中對理性預(yù)期所提出的理論要點：理論預(yù)期是觀察到的過去經(jīng)驗的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

影響消費者理性預(yù)期的因素

本文主要是分析對消費者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對消費者預(yù)期的影響，可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費者理性預(yù)期的關(guān)系圖，如圖2所示。

本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費者之間的關(guān)系及他們對消費者理性預(yù)期的影響。

（一） 政府與消費者：宏觀調(diào)控政策與消費者理性預(yù)期

房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開況。政府針對土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的一個主要依據(jù)。而且，消費者對政府的信任度，遠(yuǎn)高于對房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預(yù)期行為（盡管有時候消費者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。2004年，土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實施 ，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費者對土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。

（二） 金融機(jī)構(gòu)與消費者：金融政策與消費者理性預(yù)期

金融機(jī)構(gòu)出臺的政策對消費者的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國人民銀行短期內(nèi)對利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為，加強(qiáng)了消費者對“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房價調(diào)整的預(yù)期。部分消費者擔(dān)心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經(jīng)過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導(dǎo)致住房需求增加，房價增幅再度上揚(yáng)。在過去的十年間，無論是在發(fā)達(dá)國家，還是在發(fā)展中國家，銀行貸款與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

（三）房地產(chǎn)商與消費者：廠商行為與消費者理性預(yù)期

“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家分析，這些政策對真正有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產(chǎn)價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅(qū)使下，扶搖直上。

（四） 消費者與消費者：從眾心理與理性預(yù)期

消費者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對低價位商品的消費，也表現(xiàn)在對房地產(chǎn)這種高價位產(chǎn)品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定?？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。

正確引導(dǎo)消費者理性預(yù)期的建議

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標(biāo)，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的弊端，引導(dǎo)消費者理性健康消費。

完善政府信息制度。盡快建立房地產(chǎn)信息制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期不定期的信息，引導(dǎo)消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)對消費者房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。近年來，在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產(chǎn)知識，如安排定期的“房地產(chǎn)知識講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產(chǎn)價格上漲的途徑之一。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞:住房制度?鴉非高端客戶?鴉金融政策

中圖分類號:F832.1　文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B　文章編號:1007-4392(2006)12-0004-02

一､非高端住房制度現(xiàn)狀

我國從1992年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革已經(jīng)基本上實現(xiàn)了由福利分房向住房貨幣化､商品化､市場化的轉(zhuǎn)變,1998年以來,房地產(chǎn)金融的介入進(jìn)一步推進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程｡住宅是一種此較特殊的商品｡作為一種普通的商品,住房還是社會每一個人的生活必需品｡而在住宅價格快速增長，價格與居民購買力之間存在較大差距的情況下,必然會出現(xiàn)部分中低收入群體無力購買住房等情況｡為此,政府必須采取適當(dāng)措施保障這些弱勢群體基本的居住需求｡

從天津市的實際情況看,為改善和解決中低收入群體的住房問題,目前已經(jīng)建立起廉租住房､經(jīng)濟(jì)租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等三項非高端住房保障體系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面積48萬平方米?鴉收集經(jīng)濟(jì)租賃房2118套,面積14.5萬平方米?鴉建成經(jīng)濟(jì)適用房19223套,面積165.16萬平方米｡今年計劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房260萬平方米,預(yù)計年內(nèi)竣工140萬平方米,對保障天津市弱勢群體居住權(quán)的實現(xiàn)起到了一定的作用｡但是,在上述三種非高端住房保障體系的建設(shè)與使用過程中也出現(xiàn)許多新的問題｡如政策的覆蓋面過于狹窄，只針對“拆遷戶”且房源供給相對不足,即便是供應(yīng)量相對最大的經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積也只占同期全部商品住宅銷售面積的十分之一,遠(yuǎn)不能滿足全市中低收入者的購房需求等｡其中關(guān)鍵的問題是資金來源渠道單一｡由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè),因此要想在公平､平等的前提下實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo),就需要以調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)為宗旨,在完善非高端住房制度的同時,加大非高端住房建設(shè)規(guī)模,滿足其建設(shè)資金及居民購房資金的需求｡據(jù)調(diào)查,當(dāng)前非高端住房融資大都源于財政,金融機(jī)構(gòu)在此領(lǐng)域暫時還沒有發(fā)揮實質(zhì)性的作用｡針對此種情況,有必要加強(qiáng)和利用金融工具,特別是在當(dāng)前房價居高不下且與普通居民實際購買力之間存在較大差距的條件下,更多地利用金融創(chuàng)新，將相對僵化的政府直接主導(dǎo)型融資方式轉(zhuǎn)化為相對靈活的政府引導(dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作模式顯得尤為重要｡

二､金融支持非高端住房建設(shè)的途徑

住房金融政策是政府調(diào)控住房市場的重要手段之一｡在當(dāng)前我國住房領(lǐng)域的建設(shè)資金主要來自銀行貸款的情況下,住房金融制度會深刻地影響著政府住房政策目標(biāo)的實現(xiàn)｡因此,我們應(yīng)在效率原則(包括垂直效率､水平效率和運(yùn)作效率)､公平原則(包括施政對象之間的橫向公平原則與縱向公平原則,也包括施政對象和非施政對象之間的平衡原則)及穩(wěn)定原則等三項原則的指導(dǎo)之下,有序運(yùn)作､充分競爭､豐富產(chǎn)品､共擔(dān)風(fēng)險､市場聯(lián)動､各司其職､有效調(diào)控､有度監(jiān)管､兼顧各方,最終實現(xiàn)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善,達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會和諧發(fā)展的總體目標(biāo)｡

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域應(yīng)采取的措施

1.由政策性銀行(如國家開發(fā)銀行)向廉租房､經(jīng)濟(jì)廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房及普通小戶型住房項目的建設(shè)提供低息開發(fā)貸款,以降低項目成本,進(jìn)而降低房屋售價,達(dá)到弱勢群體能夠接受的水平｡

2.以商業(yè)銀行為主體向保障性住房及普通小戶型住房項目的建設(shè)提供貼息開發(fā)貸款｡財政部門應(yīng)根據(jù)具體項目的實際情況,向發(fā)放此類貸款的商業(yè)銀行提供不同比例的貸款貼息｡以保證商業(yè)銀行的利息收入不受損失

3.進(jìn)一步完善二手房市場按揭貸款體系,滿足弱勢群體對二手住房的需求｡對于弱勢群體及低收入階層來說,以價格相對較低的小戶型住宅為主體的二手房市場無疑更適合他們的支付能力,但目前二手房市場的不規(guī)范性限制了二手房貸款市場的進(jìn)一步發(fā)展｡今后,應(yīng)進(jìn)一步建立和完善評估機(jī)構(gòu)及評估標(biāo)準(zhǔn),尤其是二手房的評估標(biāo)準(zhǔn),要盡快制定各種有效的實施細(xì)則?押一是房地產(chǎn)管理部門要建立和完善房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師的信用檔案?鴉二是商業(yè)銀行要加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測,及時掌握抵押價值的變化情況?鴉三是房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)評估報告進(jìn)行抽檢,對有高估或低估等行為的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師,要進(jìn)行相應(yīng)的查處,將查處結(jié)果記入其信用檔案并向社會公示｡

(二)消費領(lǐng)域應(yīng)采取的住房金融政策

1.政府部門要根據(jù)貸款發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予一定的獎勵和補(bǔ)貼｡由于弱勢群體由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差而導(dǎo)致其信用風(fēng)險相對較高，且所購小戶型普通商品住房及經(jīng)濟(jì)適用房多數(shù)地理位置較為偏僻,容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況,加之向弱勢群體發(fā)放的按揭貸款單筆貸款金額較小,利息收入相對較低,因此,對于銀行來說,此類貸款的性價比相對較差,必然存在通過提高貸款利率來覆蓋風(fēng)險并提高其性價比的動機(jī)｡有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)“弱勢群體按揭貸款”的發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予“獎勵型”財政補(bǔ)貼,從而更好地發(fā)揮信貸政策的作用｡具體可參考目前吸納下崗失業(yè)人員勞動密集型小企業(yè)貸款的獎勵比例 (貸款金額的千分之五),并可以此為基準(zhǔn)上下浮動｡

2.以貼息等方式對低收入階層給予一定的支持和補(bǔ)貼｡對于政府來說,保證弱勢群體居住權(quán)是天職｡有關(guān)部門應(yīng)參照同屬于弱勢群體扶助型貸款的“下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款”和“國家助學(xué)貸款”模式,向弱勢群體發(fā)放一定數(shù)量的貼息甚至免息住房按揭貸款,以減輕其還款壓力,在一定程度上降低其信用風(fēng)險并提高銀行發(fā)放此類貸款的積極性｡

3.以減免契稅､稅前還貸等方式減輕弱勢群體借款人購房負(fù)擔(dān)｡政府相關(guān)部門除通過契稅減免等傳統(tǒng)方式外,還應(yīng)通過稅前還貸(即抵押扣除)的方式支持低收入階層購房｡稅前還貸的好處在于補(bǔ)貼無外溢,不存在效率損失｡但問題在于可能會產(chǎn)生“福利倒置”的不公平現(xiàn)象,表現(xiàn)為貸款金額越高,免稅越多，或購房套數(shù)越多,免稅越多｡因此,有必要設(shè)計反向遞減退稅政策來保證公平問題｡

4.重點支持和鼓勵小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機(jī)構(gòu)來發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡相關(guān)研究表明,與大型商業(yè)銀行相比,小型商業(yè)銀行或?qū)ｉT經(jīng)營按揭貸款業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)更愿意發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡因此,今后出臺的信貸政策應(yīng)在引導(dǎo)大型商業(yè)銀行支持弱勢群體貸款買房的同時,重點支持和鼓勵小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機(jī)構(gòu)來發(fā)放用于弱勢群體的住房按揭貸款,從而使信貸政策收到事半功倍的效果｡

5.進(jìn)一步完善現(xiàn)行個人住房按揭貸款管理辦法及實施細(xì)則｡當(dāng)前按揭貸款的各項規(guī)定如還款方式､逾期貸款處理方法等都是在上世紀(jì)90年代設(shè)計的,鑒于在當(dāng)時的實際情況下未能充分考慮弱勢群體貸款購房的因素,無法有效實現(xiàn)降低風(fēng)險目的的現(xiàn)狀｡今后，可通過增加按揭貸款還款方式和逾期貸款處理方式給予商業(yè)銀行更多的靈活性與自,完善按揭貸款管理辦法及實施細(xì)則,增強(qiáng)其針對性和可操作性｡

(三)建立住房抵押貸款保險體系

由于住房按揭貸款具有較長的風(fēng)險暴露期和損失周期,因而具有較為獨特的信用風(fēng)險｡特別是在經(jīng)濟(jì)衰退期內(nèi),其違約風(fēng)險將較正常時期顯著提升｡根據(jù)國外的相關(guān)研究,嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條時期的按揭貸款違約率是正常經(jīng)濟(jì)狀況下的按揭貸款違約率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭貸款擔(dān)保體系和按揭貸款保險體系,特別是針對弱勢群體及低收入階層的貸款保險體系,以降低和分?jǐn)傦L(fēng)險便成為當(dāng)務(wù)之急｡具體途徑有,一是政府部門獨資建立針對弱勢群體的貸款保險機(jī)構(gòu)｡二是政府部門與私營機(jī)構(gòu)各按一定比例合資建立相應(yīng)的貸款保險機(jī)構(gòu)｡三是由私營部門獨家經(jīng)營的貸款保險機(jī)構(gòu)｡政府應(yīng)成立相關(guān)管理部門,嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件,對風(fēng)險過高的保險業(yè)務(wù)提供再保險或定向補(bǔ)貼｡

(四)大力開發(fā)住房金融產(chǎn)品

1.發(fā)行MBS(住房抵押貸款證券)｡MBS(住房抵押貸款證券)是信貸資產(chǎn)證券的一種｡發(fā)行MBS為我國的住房貸款資金供給提供了新的資金來源,有助于降低住房貸款的籌資成本,進(jìn)而降低住房貸款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展｡

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【關(guān)鍵詞】住房公積金 問題 改革方向

我國住房公積金制度已經(jīng)執(zhí)行多年，為穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場起到了非常重要的作用，對當(dāng)前住房公積金制度的推行方案進(jìn)行分析，能夠很大程度上提升住房公積金制度的執(zhí)行質(zhì)量。

一、住房公積金制度存在的問題

（一）住房公積金政策支持不足

起初，住房公積金制度的推行依賴國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，但是，隨著公共住房體系的不斷完善，住房公積金體系受到了市場化因素的影響，因此，現(xiàn)有的住房公積金領(lǐng)導(dǎo)政策已經(jīng)較難適應(yīng)新時期的住房公積金改革目標(biāo)[1]。另外，隨著我國房產(chǎn)價格的快速上漲，原有的住房公積金管理政策已經(jīng)迫切需要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，我國政府現(xiàn)有的調(diào)控政策，更多的傾向于社會領(lǐng)域的住房困難群體，因此，傳統(tǒng)的住房公積金政策已經(jīng)很難和住房保障制度進(jìn)行完整的對接。

（二）住房公積金風(fēng)險防控機(jī)制不夠完善

目前，我國住房公積金政策由于推行的時間并不一致，很大程度上影響了住房公積金的管理質(zhì)量，另外，現(xiàn)行的公積金管理制度，對不同區(qū)域和不同管理范圍的管理制度缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)，使得一致的風(fēng)險防控政策不能得到全面的構(gòu)建，而分散管理的模式，也使得住房公積金很難在同等高度的行政機(jī)制能得到必要的延展[2]。還有些住房公積金制度在實施初期，缺乏對風(fēng)控機(jī)制的必要關(guān)注，使得出現(xiàn)風(fēng)險的過程中，住房公積金管理單位難以及時獲得必要的補(bǔ)救性資金。

（三）住房公積金監(jiān)管機(jī)制不夠完善

目前，我國住房公積金管理機(jī)制依然受到行政性體制的影響，使得住房公積金從決策到使用，完全需要在住房公積金現(xiàn)有體系內(nèi)進(jìn)行運(yùn)作，不能更好的實現(xiàn)監(jiān)管原則的確立[3]。另外，住房公積金的主要管理團(tuán)隊，為事業(yè)單位性質(zhì)，這使得住房公積金的管理比較容易受到行政性體制的影響。住房公積金現(xiàn)有管理單位難以保證具備金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，使得住房公積金不能提升監(jiān)管機(jī)制的實效性。

二、住房公積金制度的改革方向

（一）完善住房公積金改革政策

首先，住房公積金政策的調(diào)整需要結(jié)合住有所居的政策進(jìn)行執(zhí)行，使公積金政策的調(diào)整不會危害到我國社會居民的正常生活。另外，要將中低收入社會群體的住房公積金問題作為關(guān)注的重點，調(diào)整住房公積金政策，需要結(jié)合政策目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行收入群體的設(shè)計，使當(dāng)前的收入目標(biāo)能夠更好的結(jié)合與之相關(guān)的政策進(jìn)行政策導(dǎo)向的明確[4]。另外，如果當(dāng)前推行的正常與財政政策存在矛盾，則要以財政政策的調(diào)整作為提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的重要因素，要根據(jù)現(xiàn)階段國家金融政策的特點，對金融政策執(zhí)行過程中的管控方案進(jìn)行完善，使金融政策能夠更好的結(jié)合住房政策的需要進(jìn)行管控機(jī)制的完善。在政策的改良過程中，要根據(jù)政策性住房的設(shè)計方案，對提升住房金融體系的因素進(jìn)行完整的管理，使現(xiàn)階段的住房體系能夠同金融體系實現(xiàn)良好的對接，另外，要根據(jù)居民住房的實際需求，對已有的政策進(jìn)行固定基礎(chǔ)上的發(fā)展，使現(xiàn)有的金融政策能夠更好的作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行推行，使現(xiàn)有的政策能夠結(jié)合金融政策的發(fā)展局面得到完善。住房公積金政策的調(diào)整要結(jié)合公共住房的建設(shè)需要進(jìn)行完善，因此，要根據(jù)收入較低的社會群體的購房需求，對群體性購房的公積金政策進(jìn)行優(yōu)先處置，使住房公積金的調(diào)整能夠更大程度上提升住房公積金的社會價值。

（二）完善住房公積金風(fēng)險管控機(jī)制

風(fēng)險管控機(jī)制是提升住房公積金制度穩(wěn)定性的重要機(jī)制，因此，住房公積金制度的改革要從房產(chǎn)信貸的角度入手，對公積金的風(fēng)險管控機(jī)制進(jìn)行完善，使公積金制度能夠從政策的角度加以完善。另外，要從政策管理的角度，對風(fēng)險管控機(jī)制的運(yùn)行成本進(jìn)行估測，使風(fēng)險因素能夠得到較為有效的控制。要結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的資金缺陷進(jìn)行政策領(lǐng)域的研究，并將多余的資金使用于存在資金缺口的領(lǐng)域，使風(fēng)險管控機(jī)制的成本能夠在運(yùn)行初期得到有效的控制。另外，要根據(jù)現(xiàn)階段住房試產(chǎn)的運(yùn)行模式，對風(fēng)險防控機(jī)制的靈活性進(jìn)行設(shè)計，要結(jié)合當(dāng)前公積金制度的運(yùn)行需要，對公積金體系的獨立運(yùn)作需求進(jìn)行滿足，使更多的資金運(yùn)作工作能夠同金融領(lǐng)域的運(yùn)行需要共同進(jìn)行資金使用方案的改良[5]。另外，要從風(fēng)險防控體系的管理模式入手，對公積金制度的運(yùn)行情況進(jìn)行研究，使公積金能夠在保持獨立運(yùn)行的情況下進(jìn)行資金流動特點的有效管理，使資金的使用效率能夠得到大幅度的提升。

（三）完善住房公積金管理監(jiān)督機(jī)制

良好的監(jiān)督機(jī)制是保證公積金制度運(yùn)行公平性的基礎(chǔ)，因此，要積極轉(zhuǎn)變當(dāng)前以行政性機(jī)制引導(dǎo)的公積金制度，通過監(jiān)管機(jī)制的構(gòu)建，提升公積金費用結(jié)算機(jī)制的質(zhì)量，使公積金能夠?qū)崿F(xiàn)管控機(jī)制的完善。要對當(dāng)前的公積金資金運(yùn)行途徑進(jìn)行分析，使現(xiàn)有的內(nèi)部控制管控機(jī)制能夠根據(jù)風(fēng)險防控工作的要求進(jìn)行內(nèi)控機(jī)制的完善。要在進(jìn)行防控機(jī)制應(yīng)用之前，對費用的轉(zhuǎn)移機(jī)制進(jìn)行設(shè)計，以便風(fēng)險防控工作能夠從制度上對資金進(jìn)行合理的管控，避免大量資金在使用的過程中出現(xiàn)非法挪用的問題。公積金管控單位要加強(qiáng)同司法部門的協(xié)調(diào)合作，提升住房公積金的管控質(zhì)量，使公積金能夠加快使用效率，提升監(jiān)管機(jī)制的改革質(zhì)量。要盡快完善監(jiān)管機(jī)構(gòu)的組織領(lǐng)導(dǎo)體制，通過監(jiān)管隊伍的正規(guī)化處理，提升質(zhì)量監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)的完善質(zhì)量，使現(xiàn)有的管理工作能夠在較高水平的管理制度影響下實現(xiàn)公積金質(zhì)量問題的應(yīng)對。

三、結(jié)論

雖然我國住房公積金制度保證了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在特定的歷史時期起到了積極的社會作用，但是，住房公積金制度存在的一些問題，依然是社會各界高度關(guān)注的問題，對住房公積金制度存在的問題進(jìn)行改革方案的制定，對提升我國房地產(chǎn)市場發(fā)展質(zhì)量十分重要。

參考文獻(xiàn)

[1]張璞.住房公積金視角下的牡丹江市農(nóng)民工住房保障問題研究[D].吉林大學(xué)，2014.

[2]李智.我國住房公積金制度發(fā)展概況、存在的問題及改革建議[J].經(jīng)濟(jì)視角（上旬刊），2014，03：34-36.

[3]陳.我國住房公積金管理問題研究[D].東北師范大學(xué)，2009.

[4]陳丹.中國住房公積金制度的有效性研究[D].山西財經(jīng)大學(xué)，2010.