導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)會計準則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2006年2月15日，財政部了39項企業(yè)會計準則（其中包括1項基本準則和38項具體準則），從而標志著適應我國市場經(jīng)濟發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準則體系的正式建立。時至今日，新準則的頒布已半年有余，離具體的實施日期日趨接近。其間，有關(guān)會計準則的應用指南（征求意見稿）也已出臺，這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是，新準則的實施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個未知數(shù)。在此，筆者擬對新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進行具體分析，以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實務運作提供一些參考。

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準則

目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前，筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準則進行梳理。

在我國新的會計準則體系中，具體會計準則是指引規(guī)范企業(yè)財務報告的強有力工具，而基本準則則是準則的準則，它對各個具體準則起著指導作用。因此，不論哪個行業(yè)，其會計規(guī)范都不可避免地要受到基本準則的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項具體準則的名稱和規(guī)范的實質(zhì)內(nèi)容來看，在38項具體準則中，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準則主要包括《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第15號――建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關(guān)的具體準則（從第1號至第21號），以及與企業(yè)財務報告相關(guān)的準則（從第28號至第38號）則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范相關(guān)。例如《企業(yè)會計準則第1號――存貨》、《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第8號――資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準則第14號――收入》、《企業(yè)會計準則第21號――租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認、租賃業(yè)務?？陀^地說，本套準則相對于國際會計準則而言，具有言簡意賅的特點，既體系了我國的特色問題，又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規(guī)范內(nèi)容卻相當豐富，包括一般行業(yè)準則、特殊行業(yè)準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此，筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關(guān)系的兩項具體準則，即第3號和第15號準則，其中的重中之重為第3號準則。

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準則，它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)；同時，該準則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認、計量和披露。由于該準則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范，并引入了公允價值模式（即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應，《企業(yè)會計準則第15號――建造合同》主要規(guī)范企業(yè)（建造承包商）代建的房地產(chǎn)。雖然該準則與我國原先的《企業(yè)會計準則――建造合同》差異不大，但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認、計量和相關(guān)信息披露的準則，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。

二、具體準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

當梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項具體準則之后，我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業(yè)會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。

（一）對會計核算的影響

如前所述，我國新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定――第3號準則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn)，第15號準則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn)，而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準則進行規(guī)范，作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準則進行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業(yè)的財務報表中，會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財務比率的計算，影響企業(yè)前后各期財務數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時也應該意識到，工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計信息的有用性，從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經(jīng)濟決策。

值得一提的是，《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出：“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計量和在經(jīng)營租賃出租人財務報表中投資性房地產(chǎn)的計量”，這與我國的準則規(guī)定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視，把握不同準則對房地產(chǎn)明細類型的核算差異，以便提供準確、可比的會計信息。

（二）對損益確認的影響

公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現(xiàn)在第3號準則之中――投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。由于采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此，對于可能采用公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對準確地把握企業(yè)各期的財務狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注。

第3號準則規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；否則計入所有者權(quán)益。這就意味著，當不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時，房地產(chǎn)公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。

（三）對稅收體系變化的影響

在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項目進行了分類規(guī)范，這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細分為經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，同時規(guī)定了不同的計稅毛利率，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似，不同的具體準則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異，也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。

目前，我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同，分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收，以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類，而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進行征稅。但是，隨著會計準則對于房地產(chǎn)的明細規(guī)范，以及公允價值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對于房地產(chǎn)類型的明細規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路；公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息，如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。

（四）對財務報告編制的影響

考慮到我國現(xiàn)階段的實際國情，2007年1月1日新準則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，他們需要遵守境外國家（或地區(qū)）會計準則的規(guī)定，這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告，鑒于各國準則的差異，提供財務報告的成本相當大。但是，當各國準則日益趨同時，財務報告的編制成本會大大降低。同樣，隨著我國會計準則（CAS）與國際會計準則（IAS）的日益趨同，我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。

但是，準則的趨同并不意味著完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的范圍更廣，更明確，確認原則更具體；其次，IAS40推薦采用公允價值計量模式，而CAS3更傾向于采用成本計量模式；再者，IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計入當期損益，而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認；最后，IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范，更完善等等。

三、結(jié)語

篇2

[例1]20×5年1月1日，甲企業(yè)(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))將其擁有的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期2年，年租金800000元，按年收取，且到期后不再續(xù)租。該棟寫字樓的賬面價值為8000000元(其原值10000000元，累計折舊2000000元)，甲企業(yè)對該寫字樓采用直線法計提折舊，折舊年限為20年，凈殘值為0，甲企業(yè)采用的折舊政策與稅法規(guī)定一致。該寫字樓的公允價值在20×5年1月1日為7000000元，20×5年12日31為10000000元，20×6年12月31日為9000000元。甲企業(yè)適用的所得稅稅率為33％，20×5和20×6年度的會計利潤均為10000000元，并假設(shè)無其他納稅調(diào)整事項。

分析：根據(jù)新準則有關(guān)規(guī)定，甲企業(yè)出租寫字樓應作為投資性房地產(chǎn)核算。由于其公允價值能持續(xù)可靠取得，甲企業(yè)可對其采用公允價值計量，并相應確認遞延所得稅資產(chǎn)或負債。

20×5年1月1日，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　7000000

累計折舊　2000000

公允價值變動損益　1000000

貸：固定資產(chǎn)　10000000

20x5年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，差額確認為當期損益，并確認租金收入：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　3000000

貸：公允價值變動損益　3000000

借：銀行存款／其他應收款　800000

貸：其他業(yè)務收入　800000

20×5年12月31日，該寫字樓的賬面價值為10000000元，而計稅基礎(chǔ)為7500000元(8000000-10000000÷20)，根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》(以下簡稱新所得稅準則)的規(guī)定，兩者之間的差額2500000元屬于應納稅時間性差異，應當確認遞延所得稅負債825000元(2500000x33％)：

借：所得稅費用　3300000

貸：應交稅金――應交所得稅　2475000

遞延所得稅負債　825000

20×6年12月31日，確認租金收入，會計分錄略。

20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為自用，應將其作為固定資產(chǎn)核算：

借：固定資產(chǎn)　9000000

公允價值變動損益　1000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　3000000

――成本　7000000

20×6年12月31日，該寫字樓賬面價值為9000000元，而計稅基礎(chǔ)為7000000元(8000000-1000000)，根據(jù)新所得稅準則規(guī)定，遞延所得稅負債的期末余額應為660000元(2000000×33％)，本期需沖回165000元(825000-660000)：

借：所得稅費用　3300000

遞延所得稅負債　165000

貸：應交稅金――應交所得稅　3465000

該寫字樓于20×6年12月31日轉(zhuǎn)為自用，期末按公允價值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，遞延所得稅負債的貸方余額660000元將在該固定資產(chǎn)的剩余使用年限內(nèi)，通過會計折舊與稅法折舊的差異逐年轉(zhuǎn)回。

[例2]假設(shè)該寫字樓的公允價值在20×5年1月1日為900000元，其他條件同例1，則甲企業(yè)的賬務處理如下：

20×5年1月1日，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　9000000

累計折舊　2000000

貸：固定資產(chǎn)　10000000

資本公積――其他資本公積　1000000

同時，根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》第22條有關(guān)規(guī)定，甲企業(yè)應確認相應的遞延所得稅負債，并沖減資本公積：

借：資本公積――其他資本公積　330000

貸：遞延所得稅負債　330000

20×5年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬面價值，差額確認為當期損益，并確認租金收入(確認租金收入的分錄略)：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

貸：公允價值變動損益　1000000

20×5年12月31日，該寫字樓的賬面價值為10000000元，計稅基礎(chǔ)為7500000元(8000000-500000)，根據(jù)新所得稅準則的規(guī)定，遞延所得稅負債的期末余額應為825000元(2500000×33％)，本期需確認遞延所得稅負債49500元(825000-330000)：

借：所得稅費用　3300000

貸：應交稅金――應交所得稅　2805000

遞延所得稅負債　495000

20×6年12月31日，確認租金收入，分錄略。

20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為自用，應將其作為固定資產(chǎn)核算：

借：固定資產(chǎn)　9000000

公允價值變動損益　1000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

――成本　9000000

20×6年12月31日，該寫字樓的賬面價值、計稅基礎(chǔ)及遞延所得稅負債的期初已有數(shù)與期末應有數(shù)及賬務處理均與例1相同。

[倒3]假設(shè)甲企業(yè)在20×6年12月31日以10000000元將該寫字樓出售，并收到銀行存款，其他條件同例2，則甲企業(yè)20×5年月1日將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算的賬務處理,20×5年12月3日按照公允價值調(diào)整其賬面價值、并確認租金收入的賬務處理，20×5年12月31日確認遞延所得稅負債和本期應交所得稅的賬務處理，20×6年12月31日確認租金收入的賬務處理均與例2相同。20×6年12月31日，甲企業(yè)將該寫字樓轉(zhuǎn)為出售，其賬務處理為：

借：銀行存款　10000000

貸：其他業(yè)務收入　10000000

借：其他業(yè)務成本　10000000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　1000000

――成本　9000000

借：公允價值變動損益　1000000

貸：其他業(yè)務收入　1000000

20×6年12月31日，該寫字樓已出售，相應的遞延所得稅余額應為0。即應沖回遞延所得稅負債825000元：

借：所得稅費用　3300000

遞延所得稅負債　825000

貸：應交稅金――直交所得稅　4125000

同時，由于該寫字樓已出售，轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分應轉(zhuǎn)入其他業(yè)務收入：

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計；信息；失真；治理

2006年我國頒布新會計準則，房地產(chǎn)行業(yè)開始采用公允價值計量模式。但發(fā)展至今，行業(yè)會計信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計信息失真成為當前一項必要和緊迫的任務。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真治理的緊迫性

會計信息失真不僅不能真實反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，還會影響到市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，使政府部門的決策缺乏真實信息的支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)從興起至今，發(fā)展的歷史還比較短暫，會計信息失真的問題始終存在，這對行業(yè)長期的健康發(fā)展是不利的。雖然投資性房地產(chǎn)準則的頒布對行業(yè)會計信息工作提出了新的要求，但會計信息失真的問題也呈現(xiàn)動態(tài)的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計準則的規(guī)定，企業(yè)的資產(chǎn)和負債在各個時期處于一種動態(tài)變化，企業(yè)不能隨意調(diào)整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統(tǒng)的盈余管理行為，但是企業(yè)可以通過調(diào)整資產(chǎn)的性質(zhì)，來達到盈余管理的目的。這說明隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域會計準則的發(fā)展，企業(yè)會計操縱行為呈現(xiàn)出更加隱蔽的特點，會計信息失真治理工作艱巨而緊迫。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真既有外部原因的影響，也與房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理有著緊密的關(guān)聯(lián)。

第一，外部環(huán)境原因。由于我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史短暫，新會計準則的頒布僅僅是促進行業(yè)會計工作健康發(fā)展的新起點，企業(yè)外部環(huán)境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導致行業(yè)會計信息失真的重要原因。

一方面，新會計準則的規(guī)定存在模糊。新會計準則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應用公允價值計量模式時，應采用行業(yè)所公允的市場價格作為資產(chǎn)價值評估的依據(jù)。這在本質(zhì)上屬于一種量化的需求，但是新準則中并未具體規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)如何確立公允標準，各地區(qū)房地產(chǎn)市場也存在一定的差異，更需要系統(tǒng)的指導標準作為會計信息計量的依據(jù)。所以會計準則規(guī)定的模糊相當于為會計信息失真創(chuàng)造了可操縱的空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度和法律建設(shè)還不夠健全，現(xiàn)有的審計制度也存在漏洞?！稌嫹ā分兄灰?guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，審計范圍局限，這些都給會計信息失真帶來可乘之機。

第二，企業(yè)內(nèi)部原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)對利益的追逐、內(nèi)部的管理制度、會計人員素質(zhì)等都會影響到會計信息的真實性。首先，企業(yè)為實現(xiàn)避稅、上市、增發(fā)等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計信息操縱的手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，管理弱化，致使會計信息監(jiān)督被忽視。最后，在會計工作人員方面，或是會計人員的業(yè)務素質(zhì)不高，導致會計信息評估不準確，或是企業(yè)會計人員在工作中會受到?jīng)Q策層的制約，需要按決策者的意志行事。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真問題的治理方法

會計信息失真不僅會給企業(yè)帶來財務風險隱患，也會給國家?guī)斫?jīng)濟損失。因此，在外部環(huán)境建設(shè)方面，政府應完善現(xiàn)有的會計準則，并制定更加嚴謹?shù)闹贫纫?guī)范，同時引導企業(yè)積極開展內(nèi)部管理改革，營造嶄新的會計風貌。

（一）外部環(huán)境建設(shè)

我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理首先應從外部環(huán)境建設(shè)入手，為行業(yè)會計工作營造一個嚴肅、健康、有序的氛圍。

第一，完善會計準則的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準則的出臺應用是一個良好的開端，相關(guān)部門應以此為基礎(chǔ)，緊跟國際會計準則的發(fā)展，借鑒其中的先進經(jīng)驗，進一步完善行業(yè)公允價值核定的參考標準或是參考方向，明晰房地產(chǎn)公允價值的評估依據(jù)。政府應結(jié)合新會計準則的應用，指定我國各地區(qū)房地產(chǎn)公允價值標準出臺的部門，從根本上解決公允價值計量缺乏量化標準和公估機構(gòu)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在實施資產(chǎn)計價時必須依照有關(guān)部門的規(guī)定，將資產(chǎn)價值評估確定在合理的范圍內(nèi)，防止借公允名義隨意波動資產(chǎn)價值。

第二，嚴格房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度建設(shè)。相關(guān)政府部門應從制度上規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計核算，使企業(yè)在國家的統(tǒng)一指導下加強會計核算的系統(tǒng)性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真與現(xiàn)行的會計信息披露制度有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)往往會從現(xiàn)行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應做出相應的調(diào)整。例如，拓展企業(yè)信息披露的時間范圍，使審計人員能夠從更長的時間范圍內(nèi)考察企業(yè)是否存在隱性的盈余管理行為。

第三，完善法律法規(guī)建設(shè)。相關(guān)政府部門應從法律約束的角度，明確房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的法律責任，特別是要增加違法行為應承擔的民事責任認定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的機會成本，降低違規(guī)操作的概率。

（二）企業(yè)內(nèi)部改革

在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強行業(yè)自律，以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財務監(jiān)督部門專門負責對日常會計工作的把關(guān)，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應改進內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實施改革，杜絕風險漏洞，抑制會計信息失真的根源。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應聘請高素質(zhì)的財務會計人員從事工作，會計從業(yè)人員不僅要具備專業(yè)資質(zhì)認證，持證上崗，更重要的是具備良好的職業(yè)操守，能夠抵制房地產(chǎn)行業(yè)會計工作的歪風邪氣。

投資性房地產(chǎn)準則的頒布應用是促進行業(yè)會計工作良性循環(huán)發(fā)展的需要，企業(yè)應在政府的改革推動下，以高度的責任感和使命感改進現(xiàn)有的會計工作，實現(xiàn)行業(yè)整體的規(guī)范發(fā)展。

參考文獻：

1.宮國林.完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策[J].市場周刊(理論研究),2011(9).

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上市公司年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產(chǎn)款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質(zhì)量風險等。這種行業(yè)高風險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風險事項。2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結(jié)清的擔保金額，并說明風險程度。

三、完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規(guī)范國際化進程，按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度向具體會計準則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計準則體系的構(gòu)成，補充和完善我國會計準則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

現(xiàn)時學術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術(shù)界對《企業(yè)會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：

產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認收入實現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際銷售業(yè)務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務收入實現(xiàn)的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現(xiàn)”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現(xiàn)”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算， 其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業(yè)準則，但是我國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機構(gòu)應考慮將遞延稅項準則加入現(xiàn)有的會計準則中，這項準則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業(yè)在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當?shù)呢搨?。理論界及學術(shù)界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

四、結(jié)束語

基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以及補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。

參考文獻

[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經(jīng)網(wǎng)站，2003，(05).

[2]崔學剛.上市公司財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；盈余管理；手段；建議

隨著證券市場的發(fā)展，我國上市公司的會計環(huán)境正在日趨復雜化，對于盈余管理問題的研究開始出現(xiàn)，并且逐漸成為會計理論研究的熱點之一。盈余管理從世紀的創(chuàng)造性會計演變而來，從最初的進行利潤平滑，到后來的從事秘密準備，并逐步向現(xiàn)在的盈余管理發(fā)展，被稱為是“市場參與者的游戲”，日益受到我國會計學界的關(guān)注。近年來房價高居不下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，更加劇了人們對于房地產(chǎn)企業(yè)盈余信息的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表，其總市值在我國整個上市公司中占有很大比重，對于資本市場的穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。鑒于此，本文認為研究房地產(chǎn)上市公司的盈余管理狀況對于保證我國資本市場健康發(fā)展有著重要意義。

一、盈余管理概述

盈余管理是管理當局在會計準則允許的范圍內(nèi)，通過對會計信息的加工處理實現(xiàn)自身利益最大化，卻損害投資者、股東、債權(quán)人等其他利益相關(guān)者的行為。盈余管理的主體是企業(yè)管理當局，客體是財務報告，是利用會計政策的可選擇性以及會計準則本身存在的漏洞而實現(xiàn)的，使企業(yè)不同會計期間的盈利有所變化，但并不會改變企業(yè)整個生命周期的實際盈利水平，最終目的是企業(yè)經(jīng)營者獲取自身利益，而直接后果是造成財務報表使用者對財務信息的誤解，最終導致判斷或決策失誤。企業(yè)經(jīng)營者進行盈余管理就是希望通過較低的盈余管理成本獲得與之相比更大的收益時，這就是盈余管理動機即誘發(fā)盈余管理行為的力量源泉，具體而言有融資動機、報酬動機、避稅動機、資本市場動機等。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理手段

1、通過調(diào)節(jié)收入確認時點進行盈余管理

由于《企業(yè)會計準則》僅對收入確認的條件進行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一類型銷售方式下收入確認條件進行規(guī)定，給企業(yè)在實踐中留有一定的自行判斷空間。目前，房地產(chǎn)企業(yè)對收入確認條件的規(guī)定存在多種判斷，主要體現(xiàn)在風險轉(zhuǎn)移的時點上。雖然上市公司對收入確認的時點都做了不同程度的規(guī)定，但實際上，公司管理人T通常會采取一些手段來推遲收入的確認時間，從而在賬面上調(diào)減當期銷售收入，相應地減少當期應支付的企業(yè)所得稅，以此實現(xiàn)盈余管理的目標。房地產(chǎn)企業(yè)除了自行開發(fā)業(yè)務之外，還可能會經(jīng)營一些不受國家規(guī)劃制約，隱蔽性較強的業(yè)務，企業(yè)通常會將這些業(yè)務隱瞞不入賬，成為企業(yè)小金庫收入的主要來源，且減少當期的銷售收入，進而減少當期的應納所得稅額。

2、通過調(diào)節(jié)成本、費用進行盈余管理

由于房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)周期一般都要橫跨兩個或更多的會計期間，這就要求企業(yè)在工程完工時或會計期間結(jié)束時按規(guī)定結(jié)合實際成本發(fā)生情況確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)相配比對應的成本。然而在分配費用、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時候，企業(yè)管理人員很可能根據(jù)自身的需求來進行相應的判斷和選擇。企業(yè)通過將部分已完工工程的成本費用轉(zhuǎn)至未完工工程，從而拖延結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到虛增利潤的目的；同樣也可以將未完工工程的成本費用提前確認至已完工的工程里，從而達到多計成本少計利潤的目的。企業(yè)可以提前開始或拖延結(jié)束資本化時點，將借款費用計入在建工程，以達到虛增資產(chǎn)、虛減費用的目的；企業(yè)可以拖延開始或提前結(jié)束資本化時點，將本應計入在建工程的借款費用按普通借款計入財務費用，以達到虛減資產(chǎn)、虛增費用的目的。

3、通過公允價值計量模式進行盈余管理

公允價值既能客觀、公允地反映企業(yè)真實的市場價值，但同時也給企業(yè)盈余管理提供了更大的空間，尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量，更是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進行盈余管理提供了更為便利的條件。采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不再計提累計折舊和資產(chǎn)減值準備，大大減少了相關(guān)成本費用，相應的使企業(yè)利潤得到很大提高；另一方面，對投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式進行計量的，將資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值之間的差額直接計入當期損益，這樣就會對企業(yè)當期利潤造成很大影響；除此之外，由于我國土地資源緊缺，人口眾多，對商品房需求很大，房地產(chǎn)市場一路走俏，市場價格一直居高不下且增長迅猛，所以每年由房地產(chǎn)市場價格上升導致的公允價值變動損益對一般企業(yè)來說，也是一筆可觀的非經(jīng)常性損益，可以不同程度地增加企業(yè)當年利潤以及企業(yè)價值。

4、通過資產(chǎn)減值進行盈余管理

資產(chǎn)減值準備范圍的增加也讓企業(yè)管理人員進行盈余管理有機可乘。尤其對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)準則新增的對建造合同資產(chǎn)計提相應的減值準備，很可能成為企業(yè)盈余管理有力的工具。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目投資規(guī)模一般較大，工程周期較長，存在著大量在建工程項目，很多項目橫跨至少一個會計周期，但由于國內(nèi)市場變化較快，比如原材料漲價等因素，經(jīng)常會導致建造合同的預計總成本超過合同總收入，形成合同預計損失；而由于地域不同等因素，企業(yè)在提取減值準備的時候自主空間較大，這無疑給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。

二、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的建議

1、建立健全房地產(chǎn)行業(yè)會計準則制度

實踐的不斷發(fā)展，經(jīng)濟業(yè)務的不斷創(chuàng)新，給企業(yè)的管理層進行盈余管理也提供了便利。這是因為無法在準則中體現(xiàn)的經(jīng)濟業(yè)務，使企業(yè)有了很大可以自行判斷的空間。為了盡可能避免盈余管理行為，需要健全和完善會計準則和制度，更加清晰得界定不同經(jīng)濟業(yè)務應該使用的會計方法和估計模型，以保證會計信息的質(zhì)量和信息披露的真實性。對于房地產(chǎn)這一具有非常多特殊情況的行業(yè)來說，應該從企業(yè)新項目立項、項目規(guī)劃、土地收購、施工審批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投資回報收回這各個環(huán)節(jié)，都不能用一般的生產(chǎn)制造類企業(yè)的會計準則來衡量。我國房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要一個統(tǒng)一的行業(yè)會計準則來規(guī)范所有的業(yè)務流程，加強行業(yè)信息的披露以及行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一的可對比的規(guī)范。這樣不僅有利于行業(yè)本身的發(fā)展，也有利于國家經(jīng)濟市場的發(fā)展，統(tǒng)一的規(guī)范使得國家能夠更有效地進行宏觀調(diào)控，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

2、進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露

為了解決信息不對稱這一問題，政府作為經(jīng)濟市場的宏觀領(lǐng)導者，應當出臺更加詳細和規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的財務信息進一步透明化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項目因為有著復雜性，則更應該針對具體項目的情況進行披露，保證會計信息的相關(guān)性和可靠性。對具體施工的項目的詳細情況進行披露，只有將充分的信息披露出來，真實反映企業(yè)的生產(chǎn)運營狀況，保證會計信息的可靠性，才能減少企業(yè)利用財務準則體系進行盈余管理，從而保護行業(yè)投資者的權(quán)益，保護我國市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展。

3、加強房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟社會的主導產(chǎn)業(yè)，又關(guān)系著國計民生，從其開始發(fā)展至今一直處于政府和社會公眾關(guān)注的中心，這也就使得對房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督體系應該更加完善和健全，才能保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應該提高其財務信息披露程度，保證財務信息和生產(chǎn)經(jīng)營信息的及時準確披露，會計事務所和監(jiān)管機構(gòu)應該起到外部監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)新聞和動態(tài)予以關(guān)注，及時敦促上市公司真實反映各項信息，減少管理層的盈余管理機會。

5、加強房地產(chǎn)企業(yè)的誠信道德建設(shè)

雖然通過外部手段可以對企業(yè)的盈余管理行為進行約束，使披露出來的會計信息可以反應企業(yè)真實的財務狀況和生產(chǎn)經(jīng)營狀況，但是誠信建設(shè)依然非常重要。如果經(jīng)濟市場上的參與者沒有誠信，制度規(guī)范也無法起到改善市場環(huán)境的實質(zhì)性作用，只有當誠信道德深入人心，用道德規(guī)范來影響整個市場經(jīng)濟，才能維護整個市場的良好運行，才能使我國的經(jīng)濟產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。政府應該做好誠信觀念和誠信意識的強化工作，將道德和教育相結(jié)合，將信用和法律制度相結(jié)合，這樣才能將誠信道德逐步在整個經(jīng)濟市場乃至整個社會中成為基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]高冉冉，會計準則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響[J]，合作經(jīng)濟與科技，2011（2）

篇6

新會計準則的實施對我國會計管理工作與國際接軌、規(guī)范企業(yè)經(jīng)營管理具有積極的意義。文章首先介紹新會計準則實施后的主要變化，然后系統(tǒng)論述其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響，并規(guī)劃相應的改進舉措。

【關(guān)鍵詞】

新會計準則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計；影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化促使會計計量工作產(chǎn)生相應的變化，2006年我國推出新會計準則，對投資性房地產(chǎn)的會計處理做出專門要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應與時俱進，運用科學的方法，努力推進會計管理工作的改革。

1 新會計準則的主要變化

公允價值計量模式的提出是新會計準則最突出的變化。新會計準則指出“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量?！惫蕛r值計量模式強調(diào)會計信息的真實性，它要求企業(yè)以實際取得的收益或產(chǎn)生的負債作為計量的依據(jù)。新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是顯著的，因為在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，房價的明顯遞增已成共識，房價的變化和企業(yè)的收益有著直接的關(guān)聯(lián)，沿用原有的成本計量模式不能完全展現(xiàn)企業(yè)的會計信息，公允價值計量模式開始得到廣 泛應用。

2 新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

在新會計準則下，適應公允價值計量模式的要求，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作將受到以下影響：

第一，會計計量模式的選擇影響。投資性房地產(chǎn)從根本上是指企業(yè)可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價值模式計量取決于企業(yè)投資地區(qū)房地產(chǎn)價格的信息供給。如果企業(yè)能夠獲得同類房地產(chǎn)商品的比較價格，對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出有效估計時，應使用公允價值計量模式，不再計提攤銷和折舊。對于不符合公允價值計量模式要求的房地產(chǎn)，企業(yè)應繼續(xù)沿用成本計量模式。采用公允價值計量模式后，由于房地產(chǎn)商品的價格處于變動之中，而且很多時候是呈現(xiàn)上升式變動，公允價值將和賬面價值之間產(chǎn)生差額。企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中應增設(shè)投資性房地產(chǎn)賬戶，會計處理時借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。到資產(chǎn)負債日時，以實際的公允價值和賬面價值之間的差額進行會計處理。如當公允價值高于賬面價值時，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，反之則作相反的會計分錄。因為強調(diào)當期損益，所以企業(yè)如果發(fā)生資產(chǎn)減值，即使在以后的會計期間得到恢復，資產(chǎn)減值損失也不能再轉(zhuǎn)回。

第二，公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價值計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當時刻反映真實的資產(chǎn)和負債情況，企業(yè)的經(jīng)營收益在會計工作中具有至關(guān)重要的意義。但是公允價值的變動特征導致收益與成本的匹配存在難度。成本對企業(yè)來說相對穩(wěn)定，如果公允價值變動幅度較大，勢必會從賬面上體現(xiàn)企業(yè)收益的波動。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目選址、可行性分析與設(shè)計、項目開工，到最終完工進入銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生銷售收入，這期間需要涉及較長的周期，銷售在整個項目中處于中期和后期階段，所以項目前期支出比重很大，卻不能產(chǎn)生收入，中期和后期集中產(chǎn)生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學分析經(jīng)營收益的關(guān)鍵。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認為后期經(jīng)營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。

第三，公允價值計量模式下的費用計提影響。成本計量模式下企業(yè)盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會計準則實施后，盈余管理開始出現(xiàn)新的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用未來的不確定性作為利潤調(diào)節(jié)的“杠桿”。這是因為，在公允價值計量模式下，企業(yè)對未來發(fā)生的費用需要計提，但是以怎樣的標準計提卻沒有在新會計準則中明確指出。如房地產(chǎn)開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關(guān)建設(shè)費用，這些費用尚未產(chǎn)生，只是在會計工作中進行預提，所以企業(yè)或是可借預提調(diào)節(jié)利潤，或是可能對預提的標準有所猶豫。

第四，公允價值計量模式下的所得稅影響。按照新會計準則的要求，采用公允價值計量應以資產(chǎn)負債表債務法核算所得稅。所以資產(chǎn)的賬面價值和計稅基礎(chǔ)之間會產(chǎn)生差額，賬面價值可能大于也可能小于計稅基礎(chǔ)，這種情況下計量應包含當期所得稅和遞延所得稅兩個部 分，分別作為賬面價值計量得出的所得稅和差額部分計量得出的所得稅。

3 新會計準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進

從新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響可以看出，公允價值具有雙重性的影響——企業(yè)在真實反映會計信息的同時，工作的難度相應增加；而利用計提標準的模糊又可以成為企業(yè)會計利潤操縱的機會。因此，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作改進應從以下方面入手：一方面，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身，應加強對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續(xù)的會計工作奠定基礎(chǔ)。會計人員應結(jié)合細化的行業(yè)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的收入和費用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業(yè)投資決策提供詳細的依據(jù)，避免盲目投資風險的發(fā)生。而且會計人員應以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展工作，對費用計提和所得稅處理嚴格把關(guān)，盡可能減少財務波動。另一方面，政府部門也應綜合近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準則下比較模糊的計提標準予以量化，減少公允價值計量模式存在的盲點和漏洞，抑制盈余管理的新發(fā)展。與此同時，相關(guān)的法律監(jiān)管也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作嚴謹性的保障。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢，成為國家經(jīng)濟收入的重要來源領(lǐng)域。公允價值計量模式的提出從根本上有利于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，促進行業(yè)整體的良性發(fā)展。因此，企業(yè)應在新會計準則的指導下進一步完善現(xiàn)有工作，使會計管理邁上新的臺階。

【參考文獻】

[1]劉琰.新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)化[J].會計師，2009（11）.

篇7

一、房地產(chǎn)會計核算存在的主要問題

（一）會計科目設(shè)置不合理

就目前的會計科目設(shè)置來看，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏合理性。因為從會計核算制度以及新的會計核算準則來看，其中涉及到很多會計核算標準，但是沒有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算準則。這個問題將會對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算標準造成影響。在這種情況下，各個房地產(chǎn)企業(yè)只能按照自身的發(fā)展情況制定合理的會計核算標準。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算科目設(shè)置缺乏統(tǒng)一性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期也比較長，這對于未來的項目分析也會造成不利影響。

（二）會計信息缺乏透明度

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務風險一般就是指，在房地產(chǎn)財務狀況出現(xiàn)問題時，使房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入以及盈利等無法收回的情況。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和運作當中會面臨很多風險，這些風險有的來自于政策變化方面，有的則來自于市場和土地等方面，所以，要確保準確的會計核算，房地產(chǎn)企業(yè)就要針對其面臨的風險進行詳細的風險披露，為會計核算工作提供參考。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運作過程中不能夠?qū)ψ陨砻媾R的財務風險進行準確評估，且沒有適時地將所面臨的風險對會計核算的相關(guān)部門或工作人員進行信息共享，增加其透明度，那么最終的會計核算結(jié)果就會因此大打折扣，失去其應有的準確性和實際價值。

（三）成本與售價不匹配

房地產(chǎn)行業(yè)在運作過程中會面臨開發(fā)周期長，結(jié)算時間晚等情況，這些情況會導致企業(yè)在完成預售時也無法確認收入。而依照收入進行的會計核算工作也就不能有效推進。對于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目來說，其成本一般就是指建設(shè)的總投入。但是在具體的銷售過程中，售價會依照不同的結(jié)構(gòu)戶型，以及不同的樓層執(zhí)行不同的售價規(guī)則。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入和后期的售價無法真正實現(xiàn)良好的配比。

二、房地產(chǎn)會計核算問題的改進措施

（一）合理設(shè)置會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)要進行有效的會計核算工作，就必須完善會計科目的設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照新的會計準則和制度設(shè)定符合自身發(fā)展情況的會計科目。比如房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中進行的資金投入，就屬于開發(fā)成本費用；還有間接費用，這些費用就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中的中間環(huán)節(jié)所消耗的費用，這些費用對于最終的產(chǎn)品建設(shè)及銷售都有重要意義，因此也是不容忽略的，必須設(shè)置相應的會計科目?？傮w來說，雖然沒有統(tǒng)一的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算準則，但是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置會計科目時應當主要依據(jù)自身的發(fā)展情況，以及項目開發(fā)程度，再結(jié)合相關(guān)的會計核算準則來選擇合理的會計核算制度，盡可能設(shè)置出符合項目實際的會計核算科目。

（二）增加會計信息透明度

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在此過程中面臨諸多變數(shù)，因此也存在很多風險。為使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作能夠準確進行，房地產(chǎn)企業(yè)應當增加會計信息的透明度，針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和運行過程中所面臨的各種問題信息對會計核算部門及相關(guān)負責人進行適時披露。以增加會計核算的準確率，為企業(yè)的進一步發(fā)展和決策提供指導。如土地的儲備情況直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展前景，所以，土地的儲備信息也應當對會計核算保持透明。此外還要加強對企業(yè)資金流動情況的披露，資金流動關(guān)系到企業(yè)的收支平衡以及企業(yè)的運作情況，因此，企業(yè)應當對會計核算提供企業(yè)的資金流動信息。企業(yè)還要將其面臨的運作風險對會計核算保持相應的透明度，這樣利于會計核算工作的準確性。

（三）收入確認

房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算當中需要對收入進行詳細確認，而房地產(chǎn)企業(yè)收入必須符合相關(guān)的行業(yè)標準以及法律標準。如依照相關(guān)的法律規(guī)定，如果以出讓的方式取得土地使用權(quán)，但是卻沒有按照約定支付土地出讓金，且沒有領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的企業(yè)就沒有銷售房地產(chǎn)商品的資格。在實際的房地產(chǎn)銷售當中，其銷售模式比較復雜，遵循的標準也不完全相同。在進行房地產(chǎn)商品的銷售當中，如果只是簽訂了預售合同則并不能認定是取得了收入的依據(jù)，只有簽訂了正式的銷售合同才具有了法律效力，這樣才能作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入標準。所以，在確認房地產(chǎn)企業(yè)收入的過程中，應當根據(jù)具備法律效力的相關(guān)合同或證書的具體內(nèi)容來確認房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況，并基于此進行會計核算，這樣才能確保會計核算工作的準確性。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 盈余管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的研究現(xiàn)狀

目前，以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象的盈余管理研究不太多，晉峰龍（2009）對房地產(chǎn)公司的盈余管理行為進行實證研究就得出了我國房地產(chǎn)上市公司出于避稅動機進行盈余管理的結(jié)論。劉躍生、王小妮（2002）在《房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅方式及檢查對策》一文中闡述了房地產(chǎn)行業(yè)進行偷稅、逃稅的具體手段。湯惠（2007）主要是對房地產(chǎn)行業(yè)利潤調(diào)節(jié)的具體手段進行了研究，研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)類公司主要是通過調(diào)減營業(yè)收入和調(diào)增營業(yè)成本進行盈余管理的。張雁翎、劉昊（2007）對我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為進行了實證研究，在研究過程中以修正的Jones模型為基本，加入了一個新的變量—預收賬款，從而創(chuàng)立了以預收賬款作為被解釋變量新模型。通過實證分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)上市公司通過預收賬款進行微弱的正向的盈余管理行為。吳敏（2007）以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象通過對比新舊會計準則，得出了以下結(jié)論：原會計準則的相關(guān)規(guī)定給房地產(chǎn)行業(yè)留下了較大的盈余管理空間，因為在收入的確認、輔助設(shè)施等開發(fā)成本的計量以及借款費用核算方面存在較大的不確定性，從而使得房地產(chǎn)上市公司披露的會計信息缺乏價值，而新的會計準則的推行提高了會計信息的使用價值，在一定程度上縮小了上市公司盈余管理的空間。

二、調(diào)控政策的頒布

由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場價格上漲過快，購房恐慌，市場不穩(wěn)定等情況，2010年，我國政府采取遏制房價上漲過快，減少投資投機性購房，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)市場泡沫等措施。2010年是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控最為密集的一年。4月27日國務院了《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），這次調(diào)控被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。9月29日，國務院又出臺了“新國五條”。據(jù)2010年6月份數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%；環(huán)比下降0.1%，較5月回落0.3%，調(diào)控初見成效。在當前政策下，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應該考慮縮減和推遲投資，但是，新國八條第五條指出：囤地捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將停止發(fā)行股票債券，并停止發(fā)放貸款。但是，與首付比和房產(chǎn)稅的條款不同，這一條規(guī)定具有量化上的困難性，除了土地使用政策的相關(guān)規(guī)定外，無法判定囤地捂盤的標準。且企業(yè)根據(jù)宏觀政策調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和方向也具有合理性。因此，這一時期地產(chǎn)企業(yè)在可能會考慮通過修改企業(yè)投資計劃的方式，在土地使用政策允許的范圍內(nèi)，推遲企業(yè)的支出項目，從而實現(xiàn)預算和利潤的雙重平滑。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的分析研究

我國房地產(chǎn)企業(yè)具有十分明顯的區(qū)別于其他行業(yè)的特殊之處：一是，房屋建筑工期較長，一般來說樓盤建筑工期為2年左右，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證企業(yè)的年度利潤均采取多個樓盤滾動開發(fā)的模式，這一特點一方面加重了企業(yè)在開發(fā)過程中的資金負擔，但是，這一多項目疊加的復雜開發(fā)模式也給企業(yè)盈余管理提供了時間機會；二是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成后，一部分房屋將作為存貨和代銷商品進入房地產(chǎn)市場，而另一部分則根據(jù)企業(yè)使用方式自用或出租，分別可以確認為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。這就為房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理提供了空間機會；三是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有工期長和資金密集型兩大特點，因此，從1994年開始，國家允許我國房地產(chǎn)企業(yè)實行審批環(huán)境下的預售制，這一銷售特點反應在會計上即表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有大量的預收賬款，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了利潤操縱的可能性。

正是基于上述對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)特征的分析可以看出，上述的行業(yè)和業(yè)務特征在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務系統(tǒng)中表現(xiàn)出了賬務處理及財務核算的復雜性，而正是這些復雜性為管理層進行盈余管理創(chuàng)造了機會。首先，采用會計方式進行盈余管理，在當前政策背景下，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入受到影響，因此，其有可能通過將當期完工樓盤費用確認入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本費用支出，創(chuàng)造平滑的當期利潤。除了通過費用調(diào)節(jié)當期利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會通過對開發(fā)房屋用途的選擇，這一點主要表現(xiàn)為加大對投資性房地產(chǎn)的確認比重。由于投資性房地產(chǎn)以公允價值進行計量，而當前的宏觀調(diào)控政策更多地表現(xiàn)在對銷售量的影響上，因此，確認投資性房地產(chǎn)將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然享受房價上升帶來的短期收益，從而創(chuàng)造并平滑報表利潤。其次，采用經(jīng)濟方式進行盈余管理，在當前政策下，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應該考慮縮減和推遲投資，從而實現(xiàn)預算和利潤的雙重平滑。

參考文獻

[1]劉文濤.國八條下房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理空間探析[J].財會通訊.2012.

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息失真；治理

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)品特點，一部分房地產(chǎn)企業(yè)面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當途徑增加收入，降低成本，而利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會計制度中收入和成本費用確認與計量方法存在的自由度和現(xiàn)性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真。但是，在目前國內(nèi)研究中，多數(shù)文獻都是對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進行探討，很少從信息失真原因等方面進行論述。本文將在理論探討與案例分析相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，探尋我國房地產(chǎn)企業(yè)會計失真的原因與對策。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的定義與成因

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點主要體現(xiàn)在開發(fā)成本的核算和銷售收入的確認兩個方面。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步較晚，相關(guān)制度和法規(guī)還不健全，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收人與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真。

(一)會計信息失真的定義

美國會計學會(AAA)認為會計本質(zhì)上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當前及以后的財務年度。這里對“真實收益”的分歧同樣蔓延到資產(chǎn)的計量上，因為收益確定與資產(chǎn)計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進行治理的終極目標就是對會計信息真實性這一客觀存在的無限逼近?？梢?，會計的確認與計量環(huán)節(jié)是形成“真實”會計信息的關(guān)鍵。如果這兩個環(huán)節(jié)出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認與計量環(huán)節(jié)上的不規(guī)范。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真原因分析

1　收入確認與計量問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認，收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶后確認收入?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，應在商品房已經(jīng)移交并已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方時，作為銷售實現(xiàn)。新企業(yè)會計準則規(guī)定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。在實際操作過程中，由于收入確認的規(guī)定不詳，一些開發(fā)商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導公眾和有關(guān)機構(gòu)。因此，規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的原則和方法已成為當務之急。

2　成本費用確認與計量問題眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，有接近70的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費用是不可避免的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費用進行正確的會計處理就顯得極其重要。新準則實施從2007年1月1日開始只在上市公司中強制執(zhí)行，而非上市公司則鼓勵實施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準則的轉(zhuǎn)化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計收入與成本費焉確認和計量問題難以統(tǒng)一，從而各企業(yè)有服務于企業(yè)特定目標的會計政策選擇動機并導致相應的經(jīng)濟后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真治理的對策

(一)建立和完善行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算、成本結(jié)算、收入確認等方面都具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國最新《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。同時目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)其體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認力，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。這些業(yè)務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

(二)完善行業(yè)收入與成本費用確認準則指引

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)類公司收人實現(xiàn)的特點，延遲或提前“確認收入實現(xiàn)”對房地產(chǎn)企業(yè)而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業(yè)會計準則――收入》細化就變得特別重要了。在建立了收入確認一般標準的基礎(chǔ)上，應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。針對上述情況，我們認為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應同時具備以下條件(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；(2)房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋藏積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；(3)房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費用)之差就是利潤。我們認為，收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產(chǎn)企業(yè)會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。

(三)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應該增加以下披露內(nèi)容：(1)披露企業(yè)的預售政策及情況。因為在項目未竣工前，預售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同，不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。(3)在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。(4)增加質(zhì)量保證金及風險的披露。

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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)會計處理改進建議

1 概述

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露適用《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定。

2 投資性房地產(chǎn)業(yè)務的重要性及現(xiàn)狀分析

新會計準則中給投資性房地產(chǎn)的定義是：投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。

2.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務的重要性 投資性房地產(chǎn)是當今世界各國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來的豐厚利潤，強烈地吸引著一些企業(yè)和個人投資者。當然，在我國隨著市場化改革的快速推進，投資性房地產(chǎn)早已成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系到城市居民，而且還是關(guān)系現(xiàn)在和將來農(nóng)村人口城市化的問題。投資性房地產(chǎn)行業(yè)不僅是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，還是一個社會發(fā)展問題。

2.2 我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀分析 前幾年來，我國投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長，增長幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長41.1％，增幅比2003年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策進行調(diào)控。

從2004年第二季度開始，投資性房地產(chǎn)增長幅度逐月降低，其增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1－6月份投資性房地產(chǎn)分別增長32.9％和34％）。這表明自2004年以來國家采取的一系列控制高速增長的政策措施已初見成效。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場情形來看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒有就此止步。中國的經(jīng)濟繼續(xù)保持了前幾年的強勁走勢，投資者相信，只要現(xiàn)在涉足了投資性房地產(chǎn)行業(yè)，如果經(jīng)濟能夠像他們所預期的那樣持續(xù)發(fā)展，那么將來一定會從中得到收益，這就是我國投資性房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀。

3 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理的分析

3.1 投資性房地產(chǎn)的確認分析 投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：一是與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；二是該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時，開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)，不包括作為存貨的房地產(chǎn)。

3.2 投資性房地產(chǎn)初始確認及會計處理分析 投資性房地產(chǎn)初始應按其成本計量，購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程”，建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。

3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析 新會計準則指出：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值計量兩種，通常應當采用成本模式計量，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。為保證會計信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式，而且已采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。

3.4 投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的分析 新準則規(guī)定：企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變滿足下列條件之一的應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其它資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：①投資性房地產(chǎn)開始自用；②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；③自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；④自用建筑物停止自用，改為出租。

3.5 投資性房地產(chǎn)處置的分析 新準則規(guī)定, 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時, 應終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

3.6 投資性房地產(chǎn)信息披露的分析 新準則要求企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：一是投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；二是采用成本模式的,投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷, 以及減值準備的計提情況；三是采用公允價值模式的, 公允價值的確定依據(jù)和方法, 以及公允價值變動對損益的影響；四是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換情況、轉(zhuǎn)換理由, 以及對損益或所有者權(quán)益的影響；五是當期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。

4 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理存在的問題及建議

4.1 投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理存在的問題 ①投資性房地產(chǎn)范圍界定不明確：我國對持有并準備出租或增值后轉(zhuǎn)讓的，但目前尚空置的投資性房產(chǎn)沒有界定完整。另外，投資性房地產(chǎn)會計準則中的一個重大問題是，沒有明確該準則中所指的“已出租”概念。②投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，通常應采用成本計量模式，在滿足特定條件時也可以采用公允價值計量模式。但企業(yè)只能采用一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許從成本模式計量轉(zhuǎn)化為公允價值模式計量，這一轉(zhuǎn)變應作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號―會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),不能從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。我國的這種規(guī)定相對于國際上來說比較局限。

4.2 改進投資性房地產(chǎn)業(yè)務會計處理的建議 ①投資性房地產(chǎn)范圍的界定應該明確：投資性房地產(chǎn)會計準則中沒有明確該準則中所指的“已出租”概念，針對這一問題，我們應該明確“已出租”是指企業(yè)一定時期經(jīng)營性出租，并不包括融資出租，雖然目前我國一般企業(yè)并不存在這樣的業(yè)務，但作為會計準則的概念應該是完整和全面的。會計準則中對投資性房地產(chǎn)概念有明確界定：“是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，新會計準則應該對“未來為資本增值而持有的建筑物”概念加以補充和完善。②企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)計量模式應該更加慎重：投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換的規(guī)定，主要是由于我國資本市場發(fā)展并不完善所決定的。就目前我國的情況，要想完善新會計準則中對投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換方面的規(guī)定，還需要一定的時間。企業(yè)選用成本模式的，當資本市場、經(jīng)濟發(fā)展等客觀情況發(fā)生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了，所以對于企業(yè)而言，應該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。

5 結(jié)束語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變,投資性房地產(chǎn)受到了眾多企業(yè)和一些個人投資者的青睞，它為投資者所帶來的豐厚利潤，使得投資性房地產(chǎn)已成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的經(jīng)濟發(fā)展有很重要的作用。但是我國會計準則還有待于更進一步的完善。就目前我國的基本國情來看，每個企業(yè)都應該更加慎重地選擇投資性房地產(chǎn)的計量模式。

參考文獻：

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