導(dǎo)語：如何才能寫好一篇工程竣工驗收法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]商品房；交付條件；爭議

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，購買商品房已經(jīng)成了關(guān)乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標準、竣工驗收備案表的性質(zhì)和地位、專業(yè)驗收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關(guān)于驗收合格的爭議與見解

商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應(yīng)該根據(jù)有關(guān)的法規(guī)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定：“建設(shè)方收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織施工方、設(shè)計方、監(jiān)理方進行竣工驗收?！督ㄖā泛汀督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》作為調(diào)整工程建設(shè)活動的特別法，已經(jīng)明確規(guī)定：建設(shè)工程具備了竣工驗收條件，經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理五家單位驗收合格即竣工質(zhì)量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關(guān)的規(guī)定。其中，《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

以上“驗收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標準本身卻存在爭議。爭議的主要表現(xiàn)是對于“驗收合格”的概念與內(nèi)容理解不同，只是列舉說明了相關(guān)建設(shè)、監(jiān)理、施工等單位應(yīng)當(dāng)完成這些工作之后，才能夠認為作為交付條件的“驗收合格”工作已經(jīng)完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認為“驗收合格”應(yīng)是指房子竣工驗收合格，即緊密相關(guān)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)等五家單位驗收合格。因此，開發(fā)商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當(dāng)事人自行作出約定也是可行的。

（二）關(guān)于《竣工驗收備案表》的爭議與見解

建設(shè)工程竣工驗收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗收后，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！倍恰斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案?！边@兩個法律里面產(chǎn)生的文件就是《竣工驗收備案表》。

在上述兩個法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關(guān)系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構(gòu)成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質(zhì)與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內(nèi)容。

（三）關(guān)于工程竣工驗收合格與《工程竣工驗收備案表》關(guān)系的爭議與見解

篇2

第二條本辦法適用于航道工程竣工驗收工作。

本辦法所稱航道工程竣工驗收工作是指航道工程完工后、正式交付使用前，對航道工程質(zhì)量、國家和行業(yè)強制性標準執(zhí)行情況、資金使用情況等事項的全面檢查驗收，以及對航道工程建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等工作的綜合評價。

第三條航道工程經(jīng)竣工驗收合格后方可正式交付使用。

第四條航道工程竣工驗收工作，應(yīng)當(dāng)做到公正、科學(xué)、規(guī)范。

第五條航道工程竣工驗收工作，實行統(tǒng)一管理、分級負責(zé)。

交通部負責(zé)全國航道工程竣工驗收工作的監(jiān)督管理。具體負責(zé)由國家發(fā)展和改革委員會批準或者核準以及交通部批準的航道工程的竣工驗收工作。

省級交通主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)除前款規(guī)定之外的航道工程竣工驗收工作的監(jiān)督管理。具體負責(zé)由省級人民政府有關(guān)部門批準或者核準的航道工程的竣工驗收工作。其中列入國家高等級航道且總投資在1億元（含1億元）以上的航道工程，省級交通主管部門在組織竣工驗收前應(yīng)當(dāng)征求交通部意見。設(shè)區(qū)的市和縣級交通主管部門按照省級人民政府的有關(guān)規(guī)定負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)除本條第二款、第三款以外的航道工程竣工驗收活動的監(jiān)督管理。

以上負責(zé)航道工程竣工驗收工作的部門統(tǒng)稱為竣工驗收部門。

第六條航道工程竣工驗收的主要依據(jù)是：

（一）國家和交通部頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）國家和交通部頒布的相關(guān)技術(shù)標準、規(guī)范；

（三）建設(shè)項目的批準、核準、備案文件；

（四）建設(shè)項目的初步設(shè)計文件、施工圖設(shè)計文件、設(shè)計變更文件以及概算調(diào)整等文件；

（五）主要設(shè)備技術(shù)規(guī)格或者說明書；

（六）招標文件以及合同文本。

第七條航道工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）已按批準的建設(shè)規(guī)模、標準和內(nèi)容建成，滿足生產(chǎn)使用要求；申請竣工驗收的航道建設(shè)工程有尾留工程的，尾留工程不得是主體工程，不得影響工程效果和工程正常運行，投資額不能超過工程總概算的5%；

（二）各單位工程和項目經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)檢驗合格；

（三）各單位工程交工驗收合格；

（四）主要工藝設(shè)備或者設(shè)施調(diào)試以及聯(lián)動測試均已完成，主要技術(shù)參數(shù)達到設(shè)計要求；

（五）航運樞紐工程階段驗收合格；

（六）需要實船適航檢驗的，已選用設(shè)計船型進行了實船適航檢驗，各項檢驗指標滿足設(shè)計要求；

（七）工程試運行期滿一年，運行情況正常；

（八）竣工檔案資料齊全，通過有關(guān)專項驗收；

（九）竣工決算報告已編制完成，并取得國家審計機構(gòu)或者具有審計資格的中介機構(gòu)出具的審計報告，且審計報告無保留意見；

（十）工程運行管理部門已落實；

（十一）竣工驗收工作報告編制完成；

（十二）航運樞紐工程以及技術(shù)復(fù)雜的其他航道工程，已經(jīng)竣工驗收部門委托的有關(guān)單位初步驗收合格。

第八條航道工程應(yīng)當(dāng)在工程試運行期滿后一年內(nèi)申請竣工驗收。對不能按期申請竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)向竣工驗收部門提出延期申請，延長期限一般不得超過二年。

對延期后仍不能按期申請竣工驗收的，竣工驗收部門應(yīng)當(dāng)予以通報或者警告。

第九條由交通部負責(zé)竣工驗收的航道工程，項目單位應(yīng)當(dāng)向航道工程所在地省級交通主管部門提出竣工驗收申請；位于長江干線的航道工程應(yīng)當(dāng)向長江航務(wù)管理局提出竣工驗收申請，其中由長江口航道管理局管轄的航道工程由長江口航道管理局直接向交通部提出竣工驗收申請。

省級交通主管部門、長江航務(wù)管理局應(yīng)當(dāng)在收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)對航道工程是否符合竣工驗收條件進行初審，提出初審意見，并應(yīng)當(dāng)在初審結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)將申請材料和初審意見報送交通部。

第十條由省級交通主管部門負責(zé)竣工驗收的航道工程，項目單位可以向省級交通主管部門提出竣工驗收申請，也可以向省級交通主管部門委托的部門提出竣工驗收申請。

接受委托的部門應(yīng)當(dāng)在收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)，對航道工程是否符合竣工驗收條件進行初審，提出初審意見，并應(yīng)當(dāng)在初審結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)將申請材料和初審意見報送省級交通主管部門。

第十一條竣工驗收部門應(yīng)當(dāng)按照《交通行政許可實施程序規(guī)定》規(guī)范的程序和時限完成航道工程竣工驗收工作。

第十二條竣工驗收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)航道工程項目的具體情況，邀請相關(guān)部門組成竣工驗收委員會開展竣工驗收工作。航運樞紐工程以及技術(shù)復(fù)雜的其他航道工程，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)專家參加。

項目單位以及設(shè)計、施工、監(jiān)理和運行管理等單位應(yīng)當(dāng)參加竣工驗收工作。竣工驗收部門還可以邀請有關(guān)地方政府部門、單位參加竣工驗收工作。

第十三條竣工驗收委員會負責(zé)對工程實體質(zhì)量以及建設(shè)情況進行全面檢查，對建設(shè)項目進行綜合評價，形成、通過并簽署《航道工程竣工驗收鑒定書》。

項目單位負責(zé)提交竣工報告、工程試運行報告、工程竣工財務(wù)決算和審計報告以及驗收所需的其他資料，協(xié)助竣工驗收委員會開展工作。

工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責(zé)提交工程質(zhì)量監(jiān)督工作報告以及工程質(zhì)量檢驗意見，配合竣工驗收工作。設(shè)計、施工、監(jiān)理單位負責(zé)提交各自的工作報告，提供相關(guān)資料，配合竣工驗收工作。

第十四條航道工程項目單位、質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對所提交資料的完整性、真實性和有效性負責(zé)。

第十五條航道工程竣工驗收主要內(nèi)容是：

（一）檢查工程的批準、核準、備案等文件是否齊全；

（二）檢查工程是否按批準的規(guī)模、標準、內(nèi)容全部建成；

（三）檢查國家和行業(yè)強制性標準的執(zhí)行情況；

（四）檢查工程招投標以及合同履約情況；

（五）檢查工程交工驗收情況；

（六）檢查工程實體質(zhì)量以及工程效果；

（七）檢查航運樞紐工程的階段驗收情況；

（八）檢查工程試運行情況；

（九）檢查專項驗收情況；

（十）檢查工程竣工決算報告的審計情況；

（十一）對存在的問題和尾留工程提出處理意見。

第十六條航道工程竣工驗收合格的，竣工驗收部門應(yīng)當(dāng)自《航道工程竣工驗收鑒定書》簽署之日起10個工作日內(nèi)，簽發(fā)《航道工程竣工驗收證書》。

由省級交通主管部門負責(zé)竣工驗收的航道工程，省級交通主管部門應(yīng)當(dāng)自《航道工程竣工驗收證書》簽發(fā)之日起20個工作日內(nèi)將有關(guān)驗收資料報交通部備案。

第十七條航道工程竣工驗收不合格的，項目單位應(yīng)當(dāng)按照竣工驗收委員會提出的處理意見進行限期整改。整改期滿后，項目單位應(yīng)當(dāng)重新提出竣工驗收申請。

第十八條航道工程竣工驗收完成后，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理檔案、固定資產(chǎn)交付使用等相關(guān)手續(xù)。

第十九條航道工程未經(jīng)竣工驗收合格，擅自投入使用的，由縣級以上交通主管部門責(zé)令限期改正，可以處3萬元以下罰款。

第二十條竣工驗收部門的工作人員在竣工驗收工作中、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十一條縣級以上交通主管部門應(yīng)當(dāng)建立工程竣工驗收舉報制度。任何單位和個人發(fā)現(xiàn)工程竣工驗收中有違法行為的，應(yīng)當(dāng)向上級交通主管部門舉報。

第二十二條本辦法下列用語的含義是：

（一）航道工程是指航道整治、航道疏浚和航運樞紐、過船建筑物等航道設(shè)施以及其他航道附屬設(shè)施的新建、擴建和改建工程。

（二）階段驗收是指航運樞紐工程建設(shè)進入截流、水庫蓄水、通航、機組啟動等關(guān)鍵階段前進行的驗收。

（三）工程試運行期是指航道主體工程交工驗收合格后，至竣工驗收之前，檢驗工程效果和運行能力的階段。工程試運行期自航道主體工程最后一個單位工程交工驗收合格之日起算。

第二十三條利用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際金融組織或者外國政府貸款、援助資金的航道工程，貸款方、資金提供方對工程竣工驗收另有規(guī)定的，可以適用其規(guī)定，但不得違背中華人民共和國法律、法規(guī)的規(guī)定和社會公共利益。

在國際、國界河流上從事航道工程竣工驗收活動適用本辦法，但我國締結(jié)的政府間協(xié)議另有規(guī)定的，按照有關(guān)協(xié)議執(zhí)行。

篇3

    《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院令第279號)第49條。

    二、備案內(nèi)容及方式

    由我局頒發(fā)施工許可證的新建、擴建、改建的建設(shè)工程項目(包括土木建筑、建筑裝修裝飾、線路管道和設(shè)備安裝、市政基礎(chǔ)設(shè)施等)的建設(shè)單位,自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),直接向我局辦理工程竣工驗收備案。

    三、提交材料目錄

    房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案應(yīng)提交下列資料:

    1、工程竣工驗收備案表(原件2份);

    2、建設(shè)單位的工程竣工驗收報告(原件3份);

    3、勘察單位簽署的質(zhì)量合格文件(原件2份);

    4、設(shè)計單位簽署的質(zhì)量合格文件(原件2份);

    5、監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量合格文件(原件2份);

    6、施工單位簽署的質(zhì)量合格文件(原件2份);

    7、規(guī)劃認可文件(原件1份,復(fù)印件1份);

    8、消防認可文件(原件1份,復(fù)印件1份);

    9、環(huán)保認可文件(原件1份,復(fù)印件1份);

    10、民防認可文件(原件1份,復(fù)印件1份);

    11、城建檔案認可文件(原件1份,復(fù)印件1份);

    12、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款的說明。尚未結(jié)清工程款的,應(yīng)提交施工企業(yè)出具的同意協(xié)商支付工程款的書面憑證或提交向施工企業(yè)出具的工程款支付的擔(dān)保文件(財政投融資項目可提供書面承諾)或提交已進行訴訟或仲裁的憑證;

    13、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書或工程質(zhì)量保險文件、工程質(zhì)量保修擔(dān)保文件(原件2份);

    14、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》(商品住宅應(yīng)當(dāng)提交);

    15、有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料(市政基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)提交);

    16、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

    上述材料提交復(fù)印件的,需要核對原件。

    以上所需提交材料中,第1~9項、第13~16項由《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(建設(shè)部令第78條)第5條規(guī)定,第10項由《XX市人民防空管理辦法》(市政府令第117號)第22條規(guī)定,第11項由《城市建設(shè)檔案管理規(guī)定》(建設(shè)部令第61號、第90號修正)第9條規(guī)定,第12項由《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于進一步解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題意見的通知》(〔2004〕78號)規(guī)定。

    四、備案程序及辦理期限

    1、建設(shè)單位向我局提交工程竣工驗收備案材料;

    2、我局對備案材料進行審核,符合備案要求的,在收訖竣工驗收備案材料15日內(nèi)發(fā)給《建設(shè)工程竣工驗收備案證明》;發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi),責(zé)令停止使用,重新組織竣工驗收。

篇4

一、“五方驗收”的法律淵源及其實踐中的爭議

由于商品房交付沒有法定統(tǒng)一的交付條件規(guī)制，有人總結(jié)目前關(guān)于商品房的法定交付條件，歸納起來有四種觀點：一是以建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計五方主體驗收合格為準；二是以取得建設(shè)主管部門的竣工驗收備案為準；三是以竣工綜合驗收合格為準；四是以開發(fā)企業(yè)取得初始登記（大確權(quán)）的權(quán)屬證明書為準。

“五方驗收”源于2000年生效的國務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（以下簡稱《條例》）第16條，該條規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、勘察、施工、工程監(jiān)理五方單位進行竣工驗收?；诖?，在商品房買賣中，有的開發(fā)商提供的合同中約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將符合下列第（ ）種條件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。1.該商品房經(jīng)驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標準；2.該商品房經(jīng)綜合驗收并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標準。3.由出賣人、設(shè)計方、施工方、工程監(jiān)理方、勘察方五方驗收合格”。這三個條件，第一個條件商品房經(jīng)誰驗收合格，沒有規(guī)定清楚，很模糊。第二個條件該商品房經(jīng)綜合驗收合格，而國務(wù)院在2004年5月19日了《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》，將住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政審批項目予以取消，這就意味著綜合驗收合格不再是房屋交付使用的法定條件，“條件2”屬于無效的條件。第三個條件“五方驗收合格”看起來很保護買受人利益，經(jīng)五個單位驗收合格，房屋質(zhì)量應(yīng)該有保證。開發(fā)商把條件3作為交房條件，由于信息的不對稱，買受人往往在締約時認可“條件3”作為交房條件。而在此五方驗收合格的交房條件的實踐中，很多商品房根本不具備交房條件，房屋存在很多質(zhì)量問題，一方強行公告交房，一方拒絕接受，糾紛由此不斷。

二、房屋建筑驗收合格的不同法律淵源

關(guān)于房屋建筑驗收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細分析歸類，發(fā)現(xiàn)并存有房地產(chǎn)和建筑兩套法規(guī)體系，而且從效力等級來看分別有法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章以及地方政府規(guī)章。法律法規(guī)從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面對房屋建筑交房條件作出了不同的規(guī)定，我們進行文本梳理和對比如下。

1.房地產(chǎn)法體系關(guān)于房屋建筑驗收文本梳理

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！笔裁词强⒐を炇蘸细?，由誰驗收？國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收?！睋?jù)此商品房的竣工驗收由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門主導(dǎo)進行行政許可驗收。對于群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，《條例》第18條還規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照本條例第17條的規(guī)定和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行綜合驗收。群體房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收比竣工驗收更嚴格，驗收考核的范圍更廣，超出了房屋建筑質(zhì)量本身。為防止綜合驗收影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2004年，國務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政許可制度。地方上為確保工程質(zhì)量，根據(jù)實際情況做出了規(guī)定，如長沙市在《長沙市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理實施辦法》第7條規(guī)定：“建設(shè)單位向質(zhì)量監(jiān)督站領(lǐng)取《工程竣工驗收備案表》，并在竣工驗收前7個工作日書面通知質(zhì)量監(jiān)督站參加由建設(shè)單位組織監(jiān)理、勘察、設(shè)計、施工等有關(guān)單位進行的工程竣工驗收?！?/p>

2.建筑法體系關(guān)于房屋建筑驗收文本梳理

《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！笔裁词墙ㄖこ炭⒐そ?jīng)驗收合格？

國務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”這一條被認為是規(guī)定“五方驗收”的正式法律淵源，無須建設(shè)主管部門主導(dǎo)和參與，有利于建筑市場的高效率。第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”建設(shè)行政主管部門在建設(shè)工程竣工驗收中只是備案權(quán)，沒有主導(dǎo)性行政許可權(quán)。建設(shè)部的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第5條規(guī)定，“建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽?yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”建設(shè)部的《辦法》對房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收規(guī)定也只是備案權(quán)，沒有規(guī)定住房建設(shè)行政主管部門主導(dǎo)的行政許可權(quán)。

綜上可見，房屋、建筑法定的驗收標準兩套法律體系規(guī)定不統(tǒng)一。而商品房的驗收標準是商品房交付法定條件中最為重要的環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章從建設(shè)工程管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理兩個方面規(guī)定了不同標準，而且兩類標準的使用范圍與關(guān)系又極不明確。開發(fā)商和購房者往往因各取所需，而造成交房糾紛。

三、兩套法律體系的法理關(guān)系及其適用空間分析

1.法理分析

房屋與建筑從邏輯關(guān)系上看，屬于屬種關(guān)系，建筑是屬的范疇，房屋是種范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產(chǎn)法體系與建筑法體系也是屬種邏輯關(guān)系，這種關(guān)系表現(xiàn)于法理上就是特別法與一般法的關(guān)系。一般法和特別法規(guī)定不一致的，在特別法特定的法律范圍內(nèi)優(yōu)先適用特別法。這是法律運用中解決法律沖突的基本方法之一，已成共識。因此在解決前面關(guān)于房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于對房屋建筑驗收程序、驗收合格條件規(guī)定不一致時，商品房的交房驗收應(yīng)該適用房地產(chǎn)法體系關(guān)于交房驗收的規(guī)定，即必須由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導(dǎo)組織進行驗收，履行行政許可監(jiān)督功能。而不能由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織驗收，然后報建設(shè)行政主管部門備案。對非商品房的房屋建筑則實行建筑法體系，竣工驗收由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織相關(guān)參入建設(shè)的單位分項驗收，并由建設(shè)單位自行取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，然后報建設(shè)行政主管部門進行竣工驗收備案，建設(shè)行政主管部門不主導(dǎo)審批驗收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由開發(fā)商（建設(shè)單位）組織設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理等單位進行建設(shè)的，開發(fā)商與其他四方是承攬合同關(guān)系而且承擔(dān)連帶法律責(zé)任，相對房屋預(yù)購人來說五方是個利益共同體，共同開發(fā)建設(shè)商品房。如果法律容許“五方驗收”，那么五方就會置買房人利益于不顧，由于共同利益使然，作為建設(shè)單位的開發(fā)商是想盡辦法縮短工期，便于資金周轉(zhuǎn)率提高，其他四方為了能盡快從開發(fā)商手里結(jié)算工程承攬業(yè)務(wù)款項，因此“五方驗收”可能成為五方坑害買受人利益的合謀。法言有云“任何人不能成為自己的法官”，“五方驗收”等于五方自己給自己驗收，怎么能起到真正的驗收效果呢！所以房地產(chǎn)法系基于此事實規(guī)定了由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導(dǎo)，組織進行驗收的制度，這樣就保障了行政職能部門的行政許可審批監(jiān)督權(quán)的及時行使，也體現(xiàn)國家重視民生、保障民生的重大政策。在高度資本主義的美國，也沒有對房地產(chǎn)資本放縱，美國規(guī)定房屋只有經(jīng)過竣工驗收，形成真正意義上的不動產(chǎn)，并拿到入住證，才可以與購房者簽訂購房合同，收取房款。美國是不容許買“樓花”的。入住證是在商品房全部完工后，開發(fā)商報請樓宇局檢查，合格后由政府部門頒發(fā)證明文件?？梢娒绹唐贩拷桓稐l件之一也是要經(jīng)過相關(guān)政府部門的審查和監(jiān)管，而不是由開發(fā)商自行組織驗收合格即可交付。這是發(fā)達資本主義國家監(jiān)管商品房建設(shè)和交易的經(jīng)驗。

建筑中的非商品房建筑，建設(shè)單位往往是房屋或建筑的未來所有者、使用者，這種房屋或建筑建成后不是用來賣給別人的。基于此事實所以建筑法體系規(guī)定了由建設(shè)方自行主導(dǎo)“五方驗收”的竣工交付驗收備案制度。在這種情況下建設(shè)單位與其他四方雖是承攬合同關(guān)系，但五方不是利益共同體，建設(shè)單位與其他四方的利益是對立的，其他四方工作不合格，損害的是建設(shè)者的利益，因為建設(shè)者是房屋或建筑的永久、長久所有人或使用人。因此這種情況下，建設(shè)單位組織的五方驗收，建設(shè)單位會錙銖必較于房屋建筑質(zhì)量的。如學(xué)校建設(shè)教學(xué)樓，學(xué)校對教學(xué)樓的竣工驗收當(dāng)然會十分嚴格，因為教學(xué)樓不是出賣給第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法體系不再把建筑主管行政部門作為驗收的主導(dǎo)者，政府主管部門行政權(quán)力主動缺席，充分相信建設(shè)單位能維護好自身利益，從而減輕自身負擔(dān)，騰出精力監(jiān)管其他需要監(jiān)管的事項。這是房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理所在，也是為什么要立兩套法律體系的目的所在，不明于此，就不能正確定爭止紛。

3. “五方驗收”不能單獨成為商品房交房條件

綜上，可見商品房買賣合同約定的“房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格交付買受人使用”適用法律是錯誤的，違背了房地產(chǎn)法體系作為特別法優(yōu)先適用的法律適用規(guī)則。另外， “五方驗收”作為商品房交房條件也違背了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，該條規(guī)定縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實；未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。即商品房要“經(jīng)驗收合格”的前提是要符合規(guī)劃條件，要取得規(guī)劃部門的認可文件?！拔宸津炇铡弊鳛榻环織l件也違背了《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第23條規(guī)定：“建設(shè)項目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)驗收合格，該建設(shè)項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！?“ 五方驗收”作為交房條件也違背了《中華人民共和國消防法》第13條等規(guī)定商品房驗收合格的條件之一必須是消防驗收合格。上述規(guī)定都是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。“五方驗收”主要是針對建設(shè)工程質(zhì)量而進行的檢查，對于購房者來說，所購房屋除質(zhì)量合格外，還要具備規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認可，房屋周圍的公共設(shè)施、綠化、物業(yè)管理等都要滿足居住使用的要求，僅質(zhì)量驗收合格不能說明商品房已具備了交付使用的條件。因此，“五方驗收”合格便視為達到房屋交付條件的合同約定違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為無效。

從合同法角度看，商品房買賣合同是開發(fā)商提供的格式條款，買房者在締約時沒有修改余地，合同約定房屋經(jīng)五方驗收（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、開發(fā)商）合格即交付買受人使用，屬于免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)可認定無效。另外，在一些地方政府行政主管部門，如長沙市房地產(chǎn)行政管理部門的《商品房買賣合同》示范文本中第8條有關(guān)交付條件中僅僅只有兩項，并沒有“五方驗收”，即該商品房經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五大參建主體聯(lián)合驗收合格即可交房規(guī)定。顯而易見，“五方驗收”是由部分開發(fā)商自行添加上去的，利用買房人法律知識、相關(guān)信息欠缺和房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于竣工驗收合格交付條件規(guī)定不一致而設(shè)置的，看上去很正義的陷阱，其目的就是為了規(guī)避我國有關(guān)商品房交付的強制性規(guī)定。而在司法實踐中，有的基層法院認為合同中的“五方驗收”交房條件是當(dāng)事人真實意思一致的表示，予以認可，根本沒有對法律進行仔細研讀，沒有對房地產(chǎn)法體系與建筑法體系立法的精微事理作區(qū)分，也沒有深諳兩套法律體系的立法目的的所在，流于合同的表面與形式就進行了裁判。

參考文獻：

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建設(shè)單位(蓋章):

廣東省建設(shè)廳制填寫說明

1,工程竣工由建設(shè)單位負責(zé)填寫,向備案機關(guān)提交.

2,填寫要求內(nèi)容認真,語言簡練,字跡清楚.

3,工程竣工一式三份,建設(shè)單位,監(jiān)督站,備案機關(guān)各持一份.

一,工程概況

工程名稱

工程地點

建設(shè)面積

工程造價

結(jié)構(gòu)類型

層數(shù)

地上:層

地下:層

施工

許可證號

監(jiān)理

許可證號

開工日期

驗收日期

監(jiān)督單位

監(jiān)督編號

建設(shè)單位

資

質(zhì)

證

號

勘察單位

設(shè)計單位

總包單位

承建單位

(土建)

承建單位

(設(shè)備安裝)

承建單位

(裝修)

監(jiān)理單位

施工圖

審查單位

二,工程竣工驗收實施情況

(一)驗收組織

建設(shè)單位組織勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理等單位和其他有關(guān)專家組成驗收組,根據(jù)工程特點,下設(shè)苦干專業(yè)組.

1,

組長

副組長

組員

2,專業(yè)組

專業(yè)組

組長

組員

建筑工程

建筑設(shè)備安裝工程

通訊,電視,燃氣等

專業(yè)工程

工程質(zhì)保資料

(二)驗收程序

建設(shè)單位主持驗收會議.

建設(shè),勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理單位介紹工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律,法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準情況.

審閱建設(shè),勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理單位的工程檔案資料.

驗收組實地查驗工程質(zhì)量.

專業(yè)驗收組發(fā)表意見,驗收組形成工程竣工驗收意見并簽名.

(三)工程質(zhì)量評定

分部工程

名稱

評定等級

質(zhì)量保證資料評定

觀感質(zhì)量評定

地基與基礎(chǔ)工程

共核查項

其中符合要求項

經(jīng)鑒定符合要求項

應(yīng)得:分

實得:分

得分率:

主體工程

地面與樓面工程

門窗工程

裝飾工程

屋面工程

采曖衛(wèi)生及燃氣工程

建筑電氣安裝工程

通風(fēng)與空調(diào)工程

電梯安裝

工程

(四)驗收人員簽名:

姓名

工作單位

職稱

職務(wù)

(五)工程竣工驗收結(jié)論:

竣工驗收結(jié)論:

建設(shè)單位:

(簽章)

法人代表:

年月日

監(jiān)理單位:

(簽章)

總監(jiān)理工程師:

年月日

施工單位:

(簽章)

法人代表:

年月日

勘察單位:

(簽章)

項目負責(zé)人:

年月日

設(shè)計單位:

(簽章)

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市政基礎(chǔ)設(shè)施工程要對工程本身的類別,用途,功能,外觀,結(jié)構(gòu)形式,抗震設(shè)防,管道敷設(shè)形式,系統(tǒng)形式,主要設(shè)備,工程的主要工程量,投資額等進行簡要描述.

二,工程建設(shè)基本情況

1,建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況:執(zhí)行各項法律,法規(guī),標準及北京市有關(guān)規(guī)定情況,工程勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理等參建單位招標,投標情況.

2,設(shè)計情況:注明設(shè)計文件號,施工圖審查編號和審查單位.注明設(shè)計完成時間,項目和各專業(yè)設(shè)計負責(zé)人,注冊建筑師證號,注冊結(jié)構(gòu)師證號和注冊設(shè)備工程師證號.敘述圖紙會審情況,施工過程中有無重大設(shè)計變更并說明情況(重大變更是否經(jīng)圖紙審查部門批準,主要說明影響結(jié)構(gòu),使用功能的變更和主要材料,設(shè)備的變更).哪些部位未按設(shè)計施工,及需要特別說明的其它情況.

3,地質(zhì)概況:注明地基勘察項目負責(zé)人及執(zhí)業(yè)證號和勘察報告審查編號.說明建筑地基種類(天然或人工),深度(槽底標高),承載力數(shù)值和依據(jù),允許變形要求.建設(shè)工程地基實際情況是否與勘察報告相符,如不符是否按建議的處理方式進行了處理,地基承載力是否滿足設(shè)計要求,地基變形是否滿足設(shè)計要求.

4,監(jiān)理基本情況和評價:說明監(jiān)理機構(gòu)設(shè)置情況,分別注明參與本工程的注冊監(jiān)理工程師(總監(jiān)理工程師,專業(yè)監(jiān)理工程師),駐工地監(jiān)理人員的姓名,資格證書及編號,注冊證號.寫明項目監(jiān)理部是否按規(guī)定進行了隱蔽驗收;是否按規(guī)定對施工試驗進行了有見證取樣與送檢;是否按規(guī)定進行了檢驗批,分項工程,分部工程報驗;對哪些主要部位實施了旁站監(jiān)理.

5,施工單位基本情況和評價:分別說明總包單位項目部項目經(jīng)理,技術(shù)負責(zé)人,專業(yè)負責(zé)人,施工現(xiàn)場管理負責(zé)人等姓名,執(zhí)業(yè)證書及編號.特殊工種人員持證上崗情況.施工工期定額規(guī)定的施工天數(shù),實際施工天數(shù),工程總用工工日.按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》中分部工程的劃分,簡介各分部主要施工方法,重點描述地基基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu)施工過程,有無甩項,有無質(zhì)量遺留問題,需要說明的其它事項.

6,主要建筑材料使用情況:用于主體結(jié)構(gòu)建筑材料,門窗,防水,保溫材料,特種設(shè)備等產(chǎn)品是否符合相關(guān)規(guī)定,生產(chǎn)廠家是否具有生產(chǎn)許可證.建筑材料,構(gòu)配件設(shè)備是否有合格證明文件,是否按規(guī)定進行了復(fù)試,有見證取樣與送檢,試驗和檢驗的結(jié)果如何,是否符合國家及北京市地方標準.

7,工程資料管理情況:說明有關(guān)工程施工技術(shù),施工管理,質(zhì)量保證資料,建筑材料,構(gòu)配件和設(shè)備合格文件及試驗檢驗資料歸檔情況.

8,工程驗收情況:注明參加工程竣工驗收單位名單,人員名單及執(zhí)業(yè)身份證件號碼,參加竣工驗收的單位和人員是否符合有關(guān)規(guī)定.描述工程竣工驗收組織形式,驗收內(nèi)容和驗收過程,勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理等單位分別提出的工程整改意見和竣工驗收意見,整改和復(fù)驗情況.對未進行驗收的分部工程給予說明并提出處理意見.

說明完成規(guī)劃,消防,環(huán)保(工業(yè)生產(chǎn)及有污染排放項目),室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測驗收時間,以及法律,法規(guī)規(guī)定必須進行的其它驗收項目驗收情況.

9,無障礙設(shè)施的設(shè)計,施工,竣工驗收情況.

10,施工中發(fā)生的質(zhì)量問題,質(zhì)量,安全事故處理情況:是否發(fā)生過質(zhì)量問題,質(zhì)量和安全事故.如發(fā)生,說明原因和處理結(jié)果,寫明什么時間,什么部位發(fā)生什么樣的質(zhì)量問題,質(zhì)量和安全事故.扼要說明其主要原因采取的措施,處理結(jié)果應(yīng)有設(shè)計單位或檢測單位認可的結(jié)論性意見.如未發(fā)生質(zhì)量問題,質(zhì)量和安全事故應(yīng)寫明施工中未發(fā)生.

三,對工程質(zhì)量的綜合評價:

1,工程建設(shè)是否符合國家有關(guān)的法律,法規(guī),是否符合基本建設(shè)程序.

2,工程建設(shè)是否完成了合同約定的各項內(nèi)容.

3,工程設(shè)計是否合理,工程質(zhì)量是否符合設(shè)計文件及施工合同的要求,工程質(zhì)量是否合格.

4,工程質(zhì)量是否符合國家工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范.

5,參建各方是否一致認為達到了工程竣工驗收條件,建設(shè)單位是否同意工程竣工驗收并進行竣工驗收備案.

四,落款:

建設(shè)單位負責(zé)人簽字項目負責(zé)人簽字

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也是安全生產(chǎn)工作的重要組成部分。雷電災(zāi)害是聯(lián)合國公布的最嚴重的十大自然災(zāi)害之一，防雷減災(zāi)工作既是防御自然災(zāi)害的一項重要工作。被稱為“電子時代的一大公害”隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)尤其是電子技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)的應(yīng)用，雷電危害的領(lǐng)域和范圍越來越廣泛，防御雷電災(zāi)害顯得越來越重要。做好防雷減災(zāi)工作，對于保護人民群眾的生命財產(chǎn)安全，促進經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要意義。各地各部門要認真貫徹落實《省雷電災(zāi)害防御條例》省人大常委會公告第49號）加強對防雷減災(zāi)工作的領(lǐng)導(dǎo)，制定切實可行的具體措施，支持市氣象部門依法開展防雷減災(zāi)工作，努力提高我市防雷減災(zāi)能力。

二、明確責(zé)任。切實做好防雷減災(zāi)工作

（一）防雷裝置設(shè)計審核

1新建、擴建、改建下列建（構(gòu)）筑物、場所或設(shè)施必須安裝符合技術(shù)規(guī)范要求的防雷裝置：

1建筑物防雷設(shè)計規(guī)范規(guī)定的一、二、三類防雷建（構(gòu)）筑物；

2重要的計算機設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電力、通信、廣播電視設(shè)施；

3易燃、易爆物品和化學(xué)危險品的生產(chǎn)、儲存設(shè)施和場所；

4重要儲備物資的庫儲場所；

5法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)安裝防雷裝置的其它場所和設(shè)施。

2必須安裝防雷裝置的新建、擴建、改建的建（構(gòu)）筑物、場所和設(shè)施。與主體工程或者整體項目同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。

3依法必須安裝防雷裝置的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定。并自受理申請之日起十個工作日內(nèi)完成審核，依法出具審核意見。

未經(jīng)設(shè)計審核或者審核不合格的建設(shè)單位不得開工建設(shè)。對擅自開工建設(shè)的由市氣象部門依照相關(guān)法律、法規(guī)進行查處。

4建設(shè)單位變更和修改防雷裝置設(shè)計方案。

（二）防雷裝置施工跟蹤檢測

并根據(jù)施工進度，防雷裝置的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照審核同意的設(shè)計方案進行施工。申請有防雷檢測資質(zhì)的機構(gòu)進行跟蹤檢測，參與分段結(jié)構(gòu)驗收。防雷檢測機構(gòu)應(yīng)對隱蔽工程逐項檢測，并對檢測報告負責(zé)。檢測報告作為竣工驗收的技術(shù)依據(jù)。隱蔽工程在掩埋前，未經(jīng)防雷檢測機構(gòu)檢測，建設(shè)單位不得自行隱蔽。

（三）防雷裝置工程竣工驗收

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，依法必須安裝的防雷裝置工程竣工后。申請市氣象部門對防雷裝置工程進行專項檢測驗收。其中新建、改建、擴建的建筑工程竣工驗收時，建設(shè)單位申請市氣象部門對其防雷裝置同時進行驗收。未經(jīng)防雷裝置專項檢測驗收或者驗收不合格的建設(shè)單位不得投入使用。

出具驗收結(jié)論，市氣象部門應(yīng)當(dāng)在受理驗收申請之日起五個工作日內(nèi)依法完成驗收工作。并建立驗收檔案。

（四）防雷裝置定期檢測

其中易燃、易爆物品和化學(xué)危險物品的生產(chǎn)、儲存設(shè)施和場所的防雷裝置每半年檢測一次。檢測中發(fā)現(xiàn)防雷裝置安全隱患的防雷檢測機構(gòu)應(yīng)及時通知防雷裝置所屬單位進行整改，防雷裝置實行定期檢測制度。依法必須安裝的防雷裝置每年檢測一次。直至合格。

三、依法行政。把防雷減災(zāi)工作落到實處

（一）從事防雷工程專業(yè)設(shè)計、施工、防雷裝置檢測的企業(yè)和單位。并依照國家規(guī)定的資質(zhì)認定權(quán)限取得省級以上氣象主管機構(gòu)頒發(fā)的資質(zhì)證。禁止無資質(zhì)或者越出資質(zhì)范圍承接防雷工程專業(yè)設(shè)計、施工或者防雷裝置檢測。

（二）遭受雷電災(zāi)害的單位和個人。并積極協(xié)助市氣象部門對雷電災(zāi)害進行調(diào)查和鑒定。市氣象部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市政府和上級氣象主管部門及時報告雷電災(zāi)情。

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關(guān)鍵詞：監(jiān)督管理監(jiān)督計劃監(jiān)督交底分階段預(yù)控

中圖分類號：K826.16 文獻標識碼：A 文章編號：

近年來，隨著國家基本建設(shè)體制改革的進一步深化，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作取得長足發(fā)展，工程質(zhì)量監(jiān)督領(lǐng)域基本實現(xiàn)了有法可依，依法監(jiān)督的局面。但是在新形勢下，工程質(zhì)量監(jiān)督管理人員還應(yīng)進一步轉(zhuǎn)變思想管理觀念，充分發(fā)揮積極性和創(chuàng)造性，變被動為主動，以取得監(jiān)督管理的更大實效。通過監(jiān)督工作交底可以加強工程質(zhì)量監(jiān)督管理的事前控制，提高質(zhì)量監(jiān)督工作的預(yù)見性、服務(wù)性，是創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督管理模式和管理方法之一。

1、監(jiān)督工作交底的目的和意義

工程質(zhì)量監(jiān)督工作交底是指工程項目辦理監(jiān)督注冊登記后,監(jiān)督機構(gòu)根據(jù)受監(jiān)工程的規(guī)模和特點,依據(jù)工程設(shè)計文件、工程建設(shè)法律法規(guī)和強制性標準,制定工程質(zhì)量監(jiān)督工作計劃,并在規(guī)定時間內(nèi)向建設(shè)、監(jiān)理及施工等單位進行交底的活動。通過監(jiān)督工作交底，使各方責(zé)任主體進一步明確各自的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，有利于規(guī)范各方責(zé)任主體的質(zhì)量行為，防止各類違法違規(guī)行為的發(fā)生，使質(zhì)量監(jiān)督管理工作進一步規(guī)范化、標準化、制度化。因此在工程項目開工準備工作就緒的情況下,對工程建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位主要項目負責(zé)人員進行監(jiān)督工作交底,能起到未雨綢繆、事半功倍的效果。一方面,讓各方了解在工程施工過程中必須遵循和執(zhí)行的監(jiān)督工作流程及制度,是保證工程質(zhì)量極為重要的一項管理工作；另一方面,也是監(jiān)督機構(gòu)爭取各責(zé)任主體對監(jiān)督工作理解、信任和支持的重要手段，是實現(xiàn)監(jiān)督管理工作順利開展的關(guān)鍵一步,同時也是宣傳國家法律、法規(guī)、強制性條文最為有效的手段。

2、充分做好監(jiān)督工作交底的準備工作

想要做好質(zhì)量監(jiān)督工作交底這項工作，就要充分做好監(jiān)督工作交底的準備工作，制定完整的監(jiān)督工作交底記錄。第一、熟悉設(shè)計圖紙，編制詳細的、可行性強的監(jiān)督工作計劃是做好監(jiān)督工作交底工作的基礎(chǔ)。首先，由監(jiān)督科組織土建、安裝等專業(yè)的監(jiān)督人員，對建設(shè)單位提供的經(jīng)審查合格的設(shè)計圖紙進行全面的熟悉掌握，對其中的重點部位、重要工序、難點問題進行篩選、記錄，通過討論分析確定工程質(zhì)量監(jiān)管各環(huán)節(jié)中存在的危險源目標；其次，根據(jù)受監(jiān)工程的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式以及設(shè)計文件中的重點難點，結(jié)合工程建設(shè)的法律法規(guī)、強制性標準和國家、地方有關(guān)文件要求，確定監(jiān)督重點，制定出詳細可行的監(jiān)督工作計劃，作為監(jiān)督工作交底記錄的主要內(nèi)容。第二，組織監(jiān)督科全體監(jiān)督人員，根據(jù)此類工程以往的監(jiān)督工作經(jīng)驗，大家集思廣益，深入分析監(jiān)督工作中容易遇到或者經(jīng)常發(fā)生的問題，總結(jié)歸納后作為監(jiān)督工作交底的一項重要內(nèi)容列入監(jiān)督工作交底記錄，向參建責(zé)任主體的有關(guān)人員進行警示，做到事前預(yù)控。第三、對于當(dāng)前建筑市場中的熱點、難點問題和本地建筑工程在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題，比如瘦身鋼筋問題和混凝土磚砌體的裂縫問題，結(jié)合上級部門的有關(guān)文件要求和工程實例，對問題形成的原因和對工程質(zhì)量造成的危害進行歸納、分析和總結(jié)，作為監(jiān)督工作交底的一部分內(nèi)容列入監(jiān)督工作交底記錄。

3、分階段做好監(jiān)督工作交底工作

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據(jù)統(tǒng)計，住宅工程質(zhì)量投訴主要集中在以下幾類：

① 房屋裂縫；

② 滲漏；

③ 抹灰層脫落；

④ 房間內(nèi)幾何尺寸和門窗幾何尺寸。

建筑工程作為一個特殊的商品，由于其施工周期較長，使用的材料物理性能存在差異，施工工序繁雜和手工操作，以及工程和施工管理等方面的原因，發(fā)生質(zhì)量缺陷的可能性客觀存在，且質(zhì)量問題的發(fā)生也不是固定在一個時期，竣工前后、使用中隨時可能出現(xiàn)。所以，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，有關(guān)責(zé)任方應(yīng)認真、及時、有效處理，可有效避免矛盾，否則，會形成矛盾升級等不和諧的社會問題。

筆者作為一個長期從事監(jiān)督一線工作的工程質(zhì)量監(jiān)督人員，曾處理過各種各樣的質(zhì)量投訴問題。下面，就在處理投訴過程中用戶的一些疑點和對今后投訴工作的管理做一些思考和分析。

1 商品房要經(jīng)過怎樣的驗收程序后方能交付給用戶

地產(chǎn)商自己對自己的商品房進行工程驗收是否合理合法。這是遇到的用戶問的頻次較高的一個問題，也是一些開發(fā)商掩飾自身的違規(guī)交房行為的一種說法。這種說法是不嚴謹、不準確的。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

① 完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；

② 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

③ 有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；

④ 有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

⑤ 有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！睆囊陨峡闯觯康禺a(chǎn)商自己對自己的商品房進行工程驗收，這個說法是不準確的，不是房地產(chǎn)商自己對自己驗收，是房地產(chǎn)商組織相關(guān)責(zé)任方進行驗收。

那么，既然是房地產(chǎn)商組織相關(guān)責(zé)任方進行驗收，監(jiān)督機構(gòu)對竣工驗收如何監(jiān)管呢?！斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（建建〔2000〕142號）第四條規(guī)定：“工程竣工驗收工作，由建設(shè)單位負責(zé)組織實施。縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工實施監(jiān)督?！笔紫龋こ淘诳⒐を炇找郧?，監(jiān)督人員會對工程是否具備驗收條件進行檢查，符合要求后，才可以組織竣工驗收。驗收時，監(jiān)督人員到場對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令其改正，并對工程實體質(zhì)量按照一定的比例進行抽查，對存在的質(zhì)量問題提出整改意見，督促相關(guān)責(zé)任方整改。

近年來，有很多用戶提出了這樣的問題：工程還沒有進行竣工備案，開發(fā)商就交房了，這樣是不是不合法？對于這個問題，筆者認為很有必要討論一下。剛才提到《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”那么，什么程度才是驗收合格呢，對此，國家的相關(guān)法律、法規(guī)未做出明確的解釋，使得在此方面有很多的理解和爭議。在鄭州市，按照常規(guī)的做法，工程組織竣工驗收后，驗收組和監(jiān)督機構(gòu)提出的整改意見全部落實完畢，各方達成了綜合的驗收意見并在《工程竣工驗收意見表》上簽章，建設(shè)單位將《工程竣工驗收意見表》報送至監(jiān)督部門并經(jīng)監(jiān)督部門接受后，工程才可交付使用。有個別開發(fā)商，給用戶看的《工程竣工驗收意見表》和給監(jiān)督部門報送的所簽署的時間不一致，甚至還沒有竣工驗收，竣工驗收意見就已經(jīng)簽署了，用戶若發(fā)現(xiàn)有這樣的作假行為，可以向有關(guān)部門舉報。

2 對于驗收合格的工程，如何對待用戶提出的質(zhì)量問題

不少用戶提出這樣的疑問：工程已經(jīng)驗收合格了，為什么還有質(zhì)量問題？對于這樣的質(zhì)疑，筆者認為開發(fā)單位有責(zé)任也有義務(wù)向用戶作出解釋：工程評定為合格，并不表示工程就不能存在質(zhì)量問題，國家的驗收規(guī)范規(guī)定出現(xiàn)嚴重質(zhì)量缺陷不能評定為合格，而一般質(zhì)量缺陷點不超過總檢查數(shù)量的20%時，可以驗收通過。并且質(zhì)量問題也不是固定在一個時期出現(xiàn)的，竣工驗收時可能沒有出現(xiàn)，但在使用中出現(xiàn)了。所以，對于工程竣工交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，國家實施質(zhì)量保修制度，施工單位必須嚴格履行保修義務(wù)。

用戶發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，如果在保修范圍和保修期內(nèi)，應(yīng)向開發(fā)商或物業(yè)反映，由建設(shè)單位通知施工單位進行整修。如果建設(shè)單位和施工單位不履行保修義務(wù)，用戶可以向建設(shè)行政主管部門進行投訴，由政府部門協(xié)調(diào)解決。遇到用戶反映質(zhì)量問題，相關(guān)責(zé)任單位的工程技術(shù)人員首先應(yīng)該察看并進行初步判斷，是否是質(zhì)量問題，若是質(zhì)量問題，應(yīng)進一步判斷是一般質(zhì)量問題還是嚴重質(zhì)量問題，若是嚴重質(zhì)量問題，經(jīng)處理后工程應(yīng)該重新驗收，若是一般質(zhì)量問題，則應(yīng)及時進行維修。有時候，處理問題的方式會對事態(tài)的發(fā)展起決定性的作用，很多小的糾紛都是由處理問題的態(tài)度而引發(fā)成為影響惡劣的事件的。在處理質(zhì)量投訴時，對于用戶反映的問題，不管是多么外行，都不能去嘲笑人家，而是應(yīng)該耐心的進行講解和解釋，盡量去打消用戶的疑惑甚至是恐慌。

3 如何從根本上解決質(zhì)量投訴問題

投訴率居高不下，筆者認為，是有很多的原因造成的，這不僅僅是鄭州市的問題，全國各個城市都存在著這樣的問題，這也反映了我國的一些保障制度的社會評價制度還是不健全的，如何解決，筆者談一下個人看法：

1）應(yīng)建立工程質(zhì)量保險體系。房屋是一種特殊的商品，不像其他的商品，可以做到全面機械加工，而房屋是用人工建起來的，偏差較大，精確度達不到機械加工的精度，這也是工程存在質(zhì)量問題的一個很重要的原因。用戶在使用房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)可以保修，那在保修期以外呢？房子屬于貴重的商品，一套房子的價格動輒就是幾十萬、上百萬，如果質(zhì)量保險體制建立起來，那無論什么時候出現(xiàn)質(zhì)量問題都可以得到妥善解決。目前，這種制度在發(fā)達國家已經(jīng)日臻完善。

2）要建立開發(fā)企業(yè)的信用體制，對于不誠信的開發(fā)單位要媒體曝光，使用戶可以擦亮眼睛，不去選擇那些開發(fā)商開發(fā)的房子。目前來說，政府對開發(fā)單位的誠信體制建立還不完善，對不誠信的開發(fā)單位還缺乏有效的制約，只有政府機制和市場機制聯(lián)動起來，才能起到較好的效果。

3）要全面實施住宅工程分戶驗收制度。實行住宅工程分戶驗收對提高住宅工程質(zhì)量水平是一個比較有效的制度。該制度是指在工程主體分部和單位工程竣工驗收前，依據(jù)國家質(zhì)量驗收規(guī)范、省市有關(guān)技術(shù)標準及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件對住宅工程每一戶分別進行的逐戶逐間的專門驗收，并在驗收合格后填寫分戶驗收合格證書的行為。這種制度可有效的約束參建方的行為，彌補按照國家驗收規(guī)范進行的抽點驗收可能鉆的空子。

4）加大政府宣傳、公開力度。公布投訴程序、電話、負責(zé)人等相關(guān)信息，通過公共媒體，讓老百姓了解一些住宅工程質(zhì)量方面的基本常識，具備一些簡單的判斷能力。

參考文獻：

【1】中國建筑工業(yè)出版社. 新版建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范匯編（修訂版）. 第二版. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，中國計劃出版社， 2003.

[2] 荊莉燕，王堅，梁振輝. 工程估價. 北京：中國電力出版社，2004.

作者簡介：

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在發(fā)達國家和地區(qū)，對建設(shè)前期的可行性研究的質(zhì)量監(jiān)督非常重視。比如，在美國，一個可行性研究工作一般要花1-2年的時間，花費總投資的3%-5%，對于大型公共工程項目，其可行性研究報告還須通過議會的審批。在可行性研究階段，某市有關(guān)主管部門對住宅建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督應(yīng)該體現(xiàn)在以下幾方面。

（1）通過相關(guān)發(fā)展計劃、計劃文件對項目進行鼓勵、特許、限制和禁止；

（2）是否符合國家、地方關(guān)于建設(shè)的法令、法規(guī)的要求；

（3）項目主管部門對項目建設(shè)要求請示的批復(fù)。其中，主要針對建設(shè)規(guī)模的控制以及投資效益是否顯著和規(guī)劃布局是否合理的審批。

2.設(shè)計階段的監(jiān)督管理

勘察、設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，要體現(xiàn)“以人為本”的思想，反映出現(xiàn)階段人們的對住房功能的需求，符合當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展水平和技術(shù)經(jīng)濟政策。設(shè)計水平首先決定工程水平，設(shè)計院的一點一線之差都會導(dǎo)致工程的滅頂之災(zāi)。住宅的使用功能是居民日常生活中感受最深的一個方面，如果建筑的開間布局，管道、管線布置等不合理，必然影響使用，滲、漏、堵、空、裂等工程質(zhì)量通病，也必然引發(fā)使用者的抱怨。

在現(xiàn)階段，某市設(shè)計單位設(shè)計人員素質(zhì)不過關(guān)，專業(yè)資格認證亟待更有成效地展開；設(shè)計單位內(nèi)部分工協(xié)作不夠合理，很容易造成錯、漏、碰、缺，影響工程設(shè)計的優(yōu)質(zhì)完成；某市至今還沒有一個專門的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)來監(jiān)督設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量。這樣無異于忽略了質(zhì)量控制的源頭，所以，政府對設(shè)計單位的質(zhì)量監(jiān)督和設(shè)計單位本身的自我監(jiān)督就變得十分重要而迫切了。

工程設(shè)計的目標是使項目建成后達到技術(shù)性能好、工藝水平高、經(jīng)濟效益優(yōu)、設(shè)備功能配套、結(jié)構(gòu)安全可靠。國內(nèi)外的建設(shè)實踐證明，沒有高的質(zhì)量設(shè)計，就不會有高的質(zhì)量工程。以往的經(jīng)驗表明，由于設(shè)計單位質(zhì)保體系不健全或設(shè)計人員的責(zé)任心不強、疏忽等原因，極有可能在工程設(shè)計中，給工程建設(shè)留下產(chǎn)生質(zhì)量問題的隱患。有時由于設(shè)計的構(gòu)造不合理，沒有根據(jù)實際情況精心選用建筑構(gòu)配件（生搬硬套標準定型圖集），也是產(chǎn)生工程質(zhì)量問題的原因。因此，設(shè)計任務(wù)書的編制至關(guān)重大，應(yīng)廣泛地征求使用者的意見，經(jīng)過反復(fù)討論，產(chǎn)生設(shè)計任務(wù)書。在交設(shè)計單位設(shè)計過程中的質(zhì)量管理也是一個共同探討、協(xié)商的過程，設(shè)計的質(zhì)量包括建筑物的功能是否滿足用戶的要求，形狀是否美觀、大方，色彩是否與周圍的建筑物相協(xié)調(diào)。

3.建設(shè)準備階段的監(jiān)督管理

這是一個極其重要但又被常常忽視的階段。建設(shè)準備階段的主要工作包括：征地、拆遷和場地平整；完成施工用水、電、路等工程；組織設(shè)備、材料訂貨；組織施工、監(jiān)理招標投標，擇優(yōu)選定施工單位、進行設(shè)計交底和編制施工組織設(shè)計、委托工程質(zhì)量監(jiān)督等。其中，對于工程質(zhì)量影響最大的要數(shù)建設(shè)單位嚴格組織好施工、監(jiān)理的招標投標、擇優(yōu)選定施工單位、監(jiān)理單位和編制好施工組織設(shè)計工作。

某市政府建設(shè)主管部門應(yīng)更加完善建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)認定及資質(zhì)復(fù)查制度，根據(jù)建筑企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)年內(nèi)所完成工程的業(yè)績優(yōu)劣，決定其是否能夠保持原有等級或進行等級升降，實施資質(zhì)等級動態(tài)管理。堅決糾正和查處工程項目法人不依法委托質(zhì)量監(jiān)督和申請辦理施工許可證或弄虛作假騙取施工許可證的行為，嚴格實行商品住宅質(zhì)量強制監(jiān)督和施工許可證制度。

4.施工階段的監(jiān)督管理

建設(shè)施工階段是工程質(zhì)量控制的重點階段。在這個階段，應(yīng)該奉行以人為本、預(yù)防為主、堅持質(zhì)量標準、嚴格監(jiān)督檢查的基本原則，確保施工質(zhì)量符合國家有關(guān)的施工技術(shù)規(guī)范及合同規(guī)定的質(zhì)量標準，具體體現(xiàn)在以下幾方面。

（1）加強實施階段實體質(zhì)量監(jiān)督管理。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督工作綱要，實體質(zhì)量監(jiān)督以抽查方式為主，并輔以科學(xué)的檢測手段。地基及基礎(chǔ)工程抽查主要內(nèi)容包括：質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料；分項、分部工程質(zhì)量或評定資料及隱蔽工程驗收記錄；地基檢測報告和地基驗槽記錄；抽查基礎(chǔ)砌體、硅和防水等施工質(zhì)量。主體結(jié)構(gòu)工程抽查主要內(nèi)容有：質(zhì)量保證及見證取樣送檢檢測資料；分項、分部工程質(zhì)量評定資料及隱蔽工程驗收記錄；結(jié)構(gòu)安全重點部位的砌體、混凝土、鋼筋施工質(zhì)量抽查情況和檢測；硅構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件制作和安裝質(zhì)量。

（2）加強對建設(shè)工程質(zhì)量資料監(jiān)督管理。工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在履行監(jiān)督檢查職責(zé)時，有權(quán)要求被檢查的單位提供有關(guān)本工程質(zhì)量的文件和資料，通過這些活動的監(jiān)督，促進其質(zhì)量體系健全，實現(xiàn)高層次的體系監(jiān)督管理，以體系有效運作保證各個環(huán)節(jié)的必要投入、良好轉(zhuǎn)化，合乎標準的產(chǎn)出。

（3）加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查。對現(xiàn)場抽查的主要內(nèi)容有：現(xiàn)場各種原材料、產(chǎn)品供應(yīng)單位的資格和產(chǎn)品質(zhì)量；攪拌站及計量設(shè)備的設(shè)置及計量措施能否保證工程質(zhì)量；檢查工程施工質(zhì)量是否符合國家標準、規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標準和要求，是否按設(shè)計圖紙施工；檢查操作人員是否按工藝操作規(guī)程施工及有無違章和偷工減料行為；檢查參與建筑活動的各方主體行為是否符合國家有關(guān)規(guī)定。

（4）加強對工程質(zhì)量監(jiān)督的抽查檢查。抽樣檢查是一種概率性統(tǒng)計經(jīng)驗，這種經(jīng)驗判斷產(chǎn)品不合格比較有力，可信度較高，這正適合監(jiān)督檢驗著重暴露問題的需要。

（5）對工程質(zhì)量問題的處理。質(zhì)量監(jiān)督人員應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題，并應(yīng)適時、適度的簽發(fā)整改通知，暫停施工或局部暫停施工。同時，應(yīng)尤其對隱蔽工程的質(zhì)量監(jiān)督，需要行政處罰的由工程質(zhì)監(jiān)機構(gòu)報委托的政府部門查處。

5.竣工驗收階段的監(jiān)督管理

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在住宅工程竣工驗收監(jiān)督時，應(yīng)按照國家和某市的規(guī)定重點對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收規(guī)范情況等實行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的責(zé)令改正；并將對工程竣工驗收的監(jiān)督情況列為工程質(zhì)量監(jiān)督報告的重要內(nèi)容。

（1）住宅工程符合以下條件要求方可進行竣工驗收

A.完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；施工單位在工程完土后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)工程建設(shè)強制性標準，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。監(jiān)理單位具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評價報告；勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了確認。

B.有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備合格證及必要的進場試驗報告。

C.有消防、室內(nèi)環(huán)境檢測等部門出具的認可文件或準許使用文件。

D.建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

（2）竣工驗收備案管理

A.建設(shè)單位自竣工驗收合格之日起，依照有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

B.建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：工程竣工驗收備案表；工程竣工驗收意見表；工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程概況、合同內(nèi)容執(zhí)行情況、工程管理及竣工質(zhì)量驗收情況，質(zhì)量總體評價等；工程施工許可證；施工圖設(shè)計文件審查意見；單位工程質(zhì)量綜合驗收意見；配套基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性抽測資料；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；商品住宅《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》。

C.備案管理部門收到備案申請后，應(yīng)審查備案文件是否齊全并對工程質(zhì)量監(jiān)督報告予以審查。對符合條件的，在《房屋建筑工程竣工驗收備案表》上簽署同意備案意見。對違反有關(guān)規(guī)定程序、文件不全、質(zhì)量不符合國家強制性標準要求的，要求建設(shè)單位限期進行整改。整改達到要求后，重新申請備案。

D.備案管理部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令重新組織竣工驗收。

6.使用階段的監(jiān)督管理

任何商品都有售后服務(wù)，住宅也不應(yīng)例外，應(yīng)該實行商品住宅質(zhì)量保修制度。保修范圍應(yīng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。保修的期限應(yīng)該按照保證建筑物在合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則加以確定。在住宅工程交付使用后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，因勘察設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商組織施工單位負責(zé)維修，由責(zé)任單位承擔(dān)維修費用。