導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題

中圖分類號：G423.07

文獻標識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關(guān)鍵。

1 情境認知學(xué)習(xí)理論概述

情境認知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認知學(xué)習(xí)理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學(xué)習(xí)理論非常強調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：

2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)

通過在學(xué)習(xí)過程中綜合運用市場營銷、經(jīng)濟學(xué)、統(tǒng)計與分析、計算機數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。

2.2 課程教學(xué)內(nèi)容

課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。

2.3 課時安排

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)過程存在的問題

房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問題：

3.1 不同學(xué)科知識綜合運用程度高

房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運用經(jīng)濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學(xué)科知識綜合運用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。

3.2 實訓(xùn)項目缺少“真題真做”

實訓(xùn)項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓(xùn)方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對知識掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標以及重點工作內(nèi)容進行定位，導(dǎo)致實施調(diào)研過程中沒有目標，問卷設(shè)計重點問題不突出。

3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低

由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當時尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。

3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息

房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時安排、教學(xué)計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對性和實用性。

4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)的思考

為了能夠規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：

4.1 夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識

建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學(xué)、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。

4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育

學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學(xué)生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：

第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進班級同學(xué)在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內(nèi)容的基本認知。

第二，由班級同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進行任務(wù)和招標，招標內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學(xué)們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗收成果并結(jié)清費用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進行分配。

第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學(xué)院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學(xué)們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分數(shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。

4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對教師教學(xué)方法的認同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。

第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點的實施方案，以促進該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。

參考文獻：

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【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進課程教學(xué)改革【J】.中國大學(xué)教學(xué)，2012，（7）29.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)項目的管理是全方位的，要求項目經(jīng)營者對項目的質(zhì)量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產(chǎn)項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益，也會產(chǎn)生良好的社會效益。

一、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質(zhì)量要求也逐漸變化。房產(chǎn)的功能要求越來越全面，其公用配套設(shè)計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關(guān)于房產(chǎn)的材料、技術(shù)、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質(zhì)和整體實力外，還需要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產(chǎn)要素達到合理科學(xué)的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質(zhì)量，降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經(jīng)濟效益。從現(xiàn)時期的房地產(chǎn)項目管理中，其項目的質(zhì)量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產(chǎn)項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經(jīng)驗是今后房地產(chǎn)界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準備不足

開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調(diào)查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。

2.2 中期，對設(shè)計不夠重視

房地產(chǎn)項目在實施階段也存在重施工，輕設(shè)計的問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調(diào)施工，輕視了設(shè)計。對房地產(chǎn)項目的外觀設(shè)計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產(chǎn)項目的設(shè)計，只是簡單的復(fù)制了外地甚至國外的某些項目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴謹

房地產(chǎn)項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內(nèi)容的不嚴謹造成難以分清各方責(zé)任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產(chǎn)，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調(diào)研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產(chǎn)品研究，也包括項目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產(chǎn)市場調(diào)查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎(chǔ)之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關(guān)要素進行深入科學(xué)的研究。除此之外，在進行市場調(diào)研的過程中，企業(yè)應(yīng)該采納專業(yè)技術(shù)人員，在項目的經(jīng)濟、項目概念規(guī)劃方案、技術(shù)可行性等方面進行充分的調(diào)研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產(chǎn)商要有意識到這一點，對自己的產(chǎn)品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實現(xiàn)及經(jīng)濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質(zhì)

目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務(wù)、性質(zhì)和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質(zhì)的管理人員。特別是項目負責(zé)人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學(xué)管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)，提高自身的管理素質(zhì)。項目管理人員素質(zhì)的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產(chǎn)項目的監(jiān)管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產(chǎn)項目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產(chǎn)項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內(nèi)容復(fù)雜，只有通過有效的管理程序，適時的調(diào)整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設(shè)計、營銷能讓施工等相關(guān)單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質(zhì)量、造價以及安全問題，科學(xué)的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的控制措施。

參考文獻

[1]林成旺 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題 科技創(chuàng)新導(dǎo)報 2011

[2]何驚宇 房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀及對策 考試周刊 2007

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；定價；沖突

一、引言

發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進入成熟期。而我國的房地產(chǎn)市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進行房地產(chǎn)項目銷售的開發(fā)商越來越多，中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實現(xiàn)銷售的項目，開發(fā)商和銷售商的立場不同，專業(yè)知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產(chǎn)項目提出其定價原則和方法。

二、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品準確定價的重要性及主要策略和方法

房地產(chǎn)開發(fā)商進行項目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項目產(chǎn)品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現(xiàn)開發(fā)收益和利潤。要實現(xiàn)這個目標，就必須根據(jù)項目的特點、品質(zhì)以及項目在市場中的競爭地位對產(chǎn)品準確定價，以使項目產(chǎn)品具有較高的性價比。只有這樣，項目產(chǎn)品才具有競爭優(yōu)勢，才能得到客戶的認同，以實現(xiàn)項目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項目產(chǎn)品定價過低，雖然能實現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。

根據(jù)市場營銷理論和價格決策理論，房地產(chǎn)項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導(dǎo)向定價法；（3）需求導(dǎo)向定價法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數(shù)定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。

房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及多個主體，也存在多個相關(guān)利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費者和政府三方。從開發(fā)商利益集團來看，涉及到開發(fā)商本身，設(shè)計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發(fā)商四個利益主體的角度對房地產(chǎn)項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)商品的定價權(quán)應(yīng)由政府還是開發(fā)商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經(jīng)濟的角度出發(fā)，對于實行銷售的房地產(chǎn)項目而言，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定價最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項目要實現(xiàn)準確定價，離不開銷售商的工作。

三、實行銷售的房地產(chǎn)項目定價面臨的矛盾和沖突

對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，在項目產(chǎn)品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權(quán)沖突以及價格與銷售進度的矛盾。

（一）開發(fā)商與商在項目產(chǎn)品定價上的沖突

目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對產(chǎn)品定價就會有不同的意見。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產(chǎn)開發(fā)商將一個房地產(chǎn)項目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對市場的敏感性，將項目產(chǎn)品以盡量高的價格在盡量短的時間內(nèi)銷售出去。

目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。

2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價方面存在利益沖突。項目產(chǎn)品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產(chǎn)品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。

但對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項目銷售時，項目的開發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定價方面傾向于高定價，對于產(chǎn)品以較高價格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產(chǎn)品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。

（二）項目產(chǎn)品定價權(quán)與對市場變化敏感性的矛盾

房地產(chǎn)項目實行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對于項目產(chǎn)品的定價都要發(fā)表意見，影響項目產(chǎn)品的定價。

目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產(chǎn)品定價的建議方案，開發(fā)商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發(fā)商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產(chǎn)品的定價；如果開發(fā)商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調(diào)整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產(chǎn)品的最終定價權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識優(yōu)勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發(fā)商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發(fā)商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔(dān)；所以，銷售商對于項目產(chǎn)品在市場中的地位和優(yōu)劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產(chǎn)品定價，其定出的價格應(yīng)該更能符合市場的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產(chǎn)品的銷售。

但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項目產(chǎn)品定價稍低于其應(yīng)有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產(chǎn)品定價權(quán)交給銷售商，就會發(fā)生道德風(fēng)險問題，銷售商就不會站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項目的產(chǎn)品定價就會偏低，損害開發(fā)商的利益。

雖然理論上銷售商對于項目產(chǎn)品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權(quán)交給銷售商，又會產(chǎn)生道德風(fēng)險，損害開發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項目產(chǎn)品定價高低與銷售進度的矛盾

根據(jù)需求定律，社會對產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價格負相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價格越高，其需求越??；價格越低，需求越大。

對于房地產(chǎn)項目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時期內(nèi)項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項目的銷售周期延長。

房地產(chǎn)開發(fā)商在考慮項目靜態(tài)收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機會成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發(fā)商而言，按時（下轉(zhuǎn)第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關(guān)系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。

因此，開發(fā)商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關(guān)系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。

四、做好實行銷售項目產(chǎn)品定價的建議

房地產(chǎn)項目實行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項目產(chǎn)品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產(chǎn)品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動銷售商的積極性

銷售商在產(chǎn)品定價方面存在道德風(fēng)險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對于提高項目產(chǎn)品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內(nèi)銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產(chǎn)品定價時的道德風(fēng)險行為出現(xiàn)。

（二）開發(fā)商多做市場調(diào)研，提高對市場變化的把控度

由于道德風(fēng)險問題，開發(fā)商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發(fā)商本身對于房地產(chǎn)市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場營銷人才，多做市場調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產(chǎn)品進行精準定價。

（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項目的定價策略

房地產(chǎn)項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。

對于實行銷售的房地產(chǎn)項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發(fā)商設(shè)計好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場變化，同時根據(jù)自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，對項目進行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證，綜合研究開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性、技術(shù)先進性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后的評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產(chǎn)的實際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項目帶來了相當大的風(fēng)險，具體則表現(xiàn)在以下的幾個方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個人的理解，對于計算機評價的指標有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營分析

雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究分析報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，有可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的市場地位不準確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場項目成功以后，決定在相鄰城市另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項目的市場定位不準確，在該房地產(chǎn)項目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其就存在了經(jīng)營范圍重疊的問題。

（四）會先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善的對策

三、完善路徑

在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析主要從市場、技術(shù)、效益三方面對項目進行全面技術(shù)、經(jīng)濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序

在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評價

房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務(wù)報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務(wù)狀況和經(jīng)濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務(wù)評價，才能有效的控制和降低財務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險，從而達到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析，對項目要進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻：

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[2]李竹成，主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)，北京：團結(jié)出版社，2001.

篇5

房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風(fēng)險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

1.基本概述。

在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟等層次進行詳細調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟以及社會等。

2.根本依據(jù)。

一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標準與額度等。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題

1.內(nèi)容不完善。

可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風(fēng)險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風(fēng)險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。

2.方法不科學(xué)。

靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。

3.研究不徹底。

基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進行科學(xué)的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進對策

首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護問題進行科學(xué)評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。

五、結(jié)語

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案

中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02

我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。

一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析

隨著我國城市化進程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析

目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識體系訓(xùn)練，實踐教學(xué)體系不夠完備，在實驗室和實習(xí)基地建設(shè)上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學(xué)上缺乏強有力的指導(dǎo)。

顯然，我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。

二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建

（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容的創(chuàng)新

1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念

由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學(xué)科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學(xué)生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識，又要求學(xué)生掌握經(jīng)濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟管理及法律等課程，以完善學(xué)生的知識體系。

2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念

（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實用性特點

建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學(xué)時，以保證學(xué)生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學(xué)期逐步開設(shè)經(jīng)濟法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學(xué)生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。

（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色

房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟學(xué)、會計學(xué)、市場營銷學(xué)、工程經(jīng)濟學(xué)等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程，讓學(xué)生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學(xué)、房地產(chǎn)消費心理學(xué)、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀人實務(wù)等方面課程，以完善學(xué)生的房地產(chǎn)知識體系。

（3）實踐教學(xué)環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學(xué)以致用的特點

① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學(xué)要求，如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強的課程設(shè)置課程設(shè)計，以訓(xùn)練學(xué)生的實際操作能力。

② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學(xué)習(xí)的同時，應(yīng)增設(shè)認識性實習(xí)環(huán)節(jié)，組織學(xué)生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學(xué)生的感性認識。

③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習(xí)，讓學(xué)生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，并訓(xùn)練學(xué)生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。

④ 在畢業(yè)實習(xí)環(huán)節(jié)，要求學(xué)生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導(dǎo)，讓學(xué)生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，了解房地產(chǎn)項目的操作流程。

⑤ 在畢業(yè)設(shè)計的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學(xué)生。

（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域具有較堅實理論基礎(chǔ)的高級應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。

基于以上的培養(yǎng)目標，現(xiàn)從教師和學(xué)生兩個層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理解決辦法

1、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項目，并取得較好的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、組織管理。但在項目建設(shè)開發(fā)的過程會遇到各種各樣有待解決的問題，等我們?nèi)パ芯拷鉀Q。

2、項目開發(fā)管理中存在的問題及分析

2.1 可研階段信息不全，盲目進行投資決策。

可行性研究是在決策前，進行技術(shù)經(jīng)濟及財務(wù)分析，是開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟是否可行，進行全面的分析論證。如果可行性研究工作不夠重視，會給項目開發(fā)及銷售帶來不利，如空置住宅或商業(yè)面積較多；戶型單調(diào)或偏大影響銷售，或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計深度不夠，設(shè)計文件資料不全，施工期間設(shè)計變更較多等問題。

2.2 設(shè)計階段設(shè)計深度不夠。

設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中最為重要的階段，施工中會發(fā)現(xiàn)較多的設(shè)計問題，比如設(shè)計深度不夠，設(shè)計內(nèi)容不夠詳細，設(shè)計資料不夠齊全，造成工程進度拖延，工期滯后，施工無法正常實施，個別工程從開工到竣工各個階段都發(fā)生設(shè)計變更，工程造價失控，給成本控制帶了很大的不利。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標程序，設(shè)計對項目投資控制的重要性不夠重視，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等等。

2.3 項目實施過程中管理不完善，導(dǎo)致項目進度、質(zhì)量及成本控制的失控。

項目運行機制的不完善，導(dǎo)致項目管理的失控，如項目工程進度失控，造成交房時間延遲；房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，各項費用過高及不可預(yù)見費用超出預(yù)期。專業(yè)工程師的專業(yè)管理能力有限，缺乏經(jīng)驗，造成變更索賠項目較多，索賠金額較大。

2.4 項目策劃、銷售及融資工作的局限，導(dǎo)致項目運作成本過高。

如項目前期策劃、營銷及客服、融資與資金運用等等。融資手段及方式單調(diào)、渠道單一、資金運作計劃不周密，導(dǎo)致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理工作不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，客戶投拆糾紛不斷。

2.5 物業(yè)服務(wù)不到位，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講物業(yè)服務(wù)管理就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位，服務(wù)質(zhì)量未跟上等。

3、項目開發(fā)過程中解決問題的辦法

3.1 加強項目前期開發(fā)管理

項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

3.2 重視項目規(guī)劃設(shè)計

擬建項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為項目開發(fā)建設(shè)的重中之重，設(shè)計深度及質(zhì)量直接影響著開發(fā)建設(shè)進度質(zhì)量、工程成本、投資的回報和效益以及市場銷售。設(shè)計應(yīng)以市場需求為目標，立足于產(chǎn)品定位，從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全主位權(quán)衡。充分考慮地域特征、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、目標客戶承受能力等各個方面因素，確定一個合理的設(shè)計方案。

這期間做好兩個方面的工作：一方面，要加強與設(shè)計單位的溝通。房產(chǎn)公司設(shè)計人員應(yīng)在整個設(shè)計過程中與設(shè)計單位的主要設(shè)計人員進行密切的深層次的溝通和研究，讓主要設(shè)計人員充分了解并領(lǐng)悟項目產(chǎn)品開發(fā)定位的想法和思路，掌握項目開發(fā)意圖和主要目的；另一方面，重視設(shè)計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計階段，因此項目管理中對設(shè)計階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，達到設(shè)計深度和要求，并要充分考慮各種浮動因素，避免在施工過程中遇到設(shè)計不合理再來調(diào)整，進行設(shè)計變更。

3.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程控制

項目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制、安全、進度四方面的內(nèi)容。這里主要談下質(zhì)量管理和成本控制的具體措施。

3.3.1 質(zhì)量管理

質(zhì)量是至關(guān)重要的。做到重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在有限的資金使用下，達到最好的使用標準和最好的產(chǎn)品質(zhì)量。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強過程檢驗。

3.3.2 成本控制

成本控制具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設(shè)計單位投標，第二，實行設(shè)計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

3.4 完善項目后期管理

3.4.1項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、促進市場銷售速度，有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業(yè)保值增值的目的。積極與物業(yè)管理公司溝通，和物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同，合同里約定物業(yè)費用及前期物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)容、職責(zé)、任務(wù)，以及物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等等。

3.4.2營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，開發(fā)商要對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強產(chǎn)品市場推廣；通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案，及時推出新穎有效的推廣方案，來吸引客戶。轉(zhuǎn)

篇8

    房地產(chǎn)全程策劃,簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進行“全過程”的策劃,即從項目前期的市場調(diào)研開始到項目后期的物業(yè)服務(wù)等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調(diào)為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務(wù),每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點,圍繞提升項目的價值來運用各種手段,使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

    房地產(chǎn)全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務(wù)”,因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向:

    第一種是在項目接手后,從市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑方案、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進去,并在各個專業(yè)上具體操作,直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面,從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且,要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計、廣告平面、銷售等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大,人員結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)的要求相當嚴謹,只有極少數(shù)有實力的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

    第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去,但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調(diào)查、建筑設(shè)計、形象設(shè)計、廣告、銷售等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌,把各種不同的專業(yè)公司整合一起,按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多,但都是策劃精英,能主持各方面的專業(yè)工作,把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

    第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長不同,在全過程策劃服務(wù)的前提下,有的在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及環(huán)境設(shè)計方面參與比較多;有的在市場調(diào)研、投資分析方面有擅長;有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側(cè)重,但不丟掉全程策劃的宗旨,也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

    全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行,這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位,大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時,就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交*進行,取長補短。全程策劃模式的流程和內(nèi)容如下:

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關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目開發(fā)； 成本控制； 設(shè)計

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）01-0093-01

在調(diào)控政策持續(xù)緊縮的情況下，房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低開發(fā)成本，就必須重視設(shè)計工作，從投資形成之初就進行嚴格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計，設(shè)計階段對房地產(chǎn)項目投資有較大影響，盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟性對項目成本起著關(guān)鍵性的作用。筆者認為項目設(shè)計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點。

1引入招標機制，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

實行設(shè)計招標制度，一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設(shè)計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。其次，在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、合理性及使用功能的前提下，實行設(shè)計招標制度，有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案，降低工程造價，使設(shè)計階段投資費用得到控制。

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

2實行限額設(shè)計，有效控制造價

可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準是初步設(shè)計的投資最高限額；初步設(shè)計階段編制的設(shè)計概算，經(jīng)批準是施工圖設(shè)計的投資最高限額；施工圖設(shè)計則按照概算投資細分指標進行限額設(shè)計，形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設(shè)計的目標管理。只要這個目標管理到位，限額設(shè)計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現(xiàn)。

特別需注意影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的因素，比如說結(jié)構(gòu)配筋，要求設(shè)計單位根據(jù)地質(zhì)勘察報告的設(shè)計數(shù)據(jù)，按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率，從而控制工程造價。

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3設(shè)計與預(yù)算相結(jié)合，有效控制造價

嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。當前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

4采用合同措施，有效控制造價

針對目前設(shè)計人經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。筆者認為應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措。

5多方參與深入細致調(diào)研

項目設(shè)計工作不僅是設(shè)計單位單方面的工作，筆者認為應(yīng)在項目的設(shè)計過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢，收集各方面信息資料，為項目的設(shè)計提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用自身在銷售策劃方面的優(yōu)勢，對擬建項目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體及這部分客戶的使用要進行詳細的市場調(diào)研，做出詳細的市場分析。對項目的定位、區(qū)域環(huán)境、客戶群體的了解可以幫助設(shè)計單位優(yōu)化設(shè)計方案。分析項目受眾客戶的具體使用要求的，對設(shè)計進行細化，也避免了日后頻繁變更，減少了工程造價管理中不可預(yù)見的因素。

隨著房地產(chǎn)市場日趨理性化，房地產(chǎn)項目成本控制也逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的重點內(nèi)容。在成本控制方面，設(shè)計階段是成本控制的基礎(chǔ)，施工階段是成本控制的重點，收尾階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)。只有先打好基礎(chǔ)，才能在項目的后續(xù)施工階段和收尾階段將成本控制真正落到實處。

參考文獻：

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論文摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營銷的新形勢和房地產(chǎn)營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經(jīng)濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關(guān)注。有關(guān)房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進行市場調(diào)節(jié)干預(yù)。

二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。

近年來，國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進行試點，標志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產(chǎn)市場的影響

首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產(chǎn)市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產(chǎn)市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應(yīng)新形勢

在房地產(chǎn)需求火爆時期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導(dǎo)向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內(nèi)涵。

2.市場調(diào)研力度不足，不能適應(yīng)市場需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關(guān)鍵的一點是沒有進行詳細的市場調(diào)研，由此導(dǎo)致決策失誤。忽視了市場調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎(chǔ)，其房地產(chǎn)項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，當整個房地產(chǎn)市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學(xué)，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的營銷活動由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設(shè)計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調(diào)控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風(fēng)險，應(yīng)該進行適當?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項目進行相互補充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應(yīng)當前宏觀調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務(wù)杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應(yīng)性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調(diào)控的目標是使房地產(chǎn)市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質(zhì)量考評標準和體系，應(yīng)當將評價權(quán)下放至項目公司，總部只是出臺相關(guān)評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設(shè)計方案之間存在的偏差問題，由于設(shè)計單位與策劃機構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O(shè)計單位的相關(guān)人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術(shù)特點、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務(wù)及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場定位時，不僅要關(guān)注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢。

(四)加強產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關(guān)注市場，市場的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應(yīng)、層次消費的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要面向未來，對未來有預(yù)見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務(wù)系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設(shè)計等多家機構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設(shè)計機構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術(shù)、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結(jié)語

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導(dǎo)下運用各種手段、工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復(fù)雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

參考文獻

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