導(dǎo)語：如何才能寫好一篇旅游地產(chǎn)策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】旅游房地產(chǎn)；戰(zhàn)略策劃；SWOT戰(zhàn)略

一、項(xiàng)目五力競(jìng)爭(zhēng)分析

五力競(jìng)爭(zhēng)分析模型為旅游房地產(chǎn)提出了一種戰(zhàn)略分析工具，圖1非常清晰地揭示了旅游房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的五種競(jìng)爭(zhēng)力。五力競(jìng)爭(zhēng)分析模型的五種競(jìng)爭(zhēng)力量就是旅游房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在進(jìn)入者的威脅、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）者的侃價(jià)能力、替代旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的威脅與旅游者、投資者的侃價(jià)能力。這里的替代旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品是指不在本文定義范疇內(nèi)卻能同樣提供具有旅游房地產(chǎn)特性的產(chǎn)品方所提供的產(chǎn)品，如城市內(nèi)非旅游景區(qū)或者純粹人造景區(qū)內(nèi)的一些休閑度假房地產(chǎn)。筆者認(rèn)為脫離旅游資源而僅具有旅游房地產(chǎn)部分功能的房地產(chǎn)不能稱為真正的旅游房地產(chǎn)的。

圖1旅游房地產(chǎn)五力競(jìng)爭(zhēng)分析模型

二、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析

綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析模型（如圖2所示）主要是從項(xiàng)目本身競(jìng)爭(zhēng)力著手，重點(diǎn)關(guān)注各細(xì)項(xiàng)的競(jìng)爭(zhēng)力。這符合辯證法關(guān)于內(nèi)外因?qū)κ挛锇l(fā)展影響程度有區(qū)別的觀點(diǎn)，也分清了事物影響的內(nèi)外系統(tǒng)作用大小。該模型依然揭示了旅游資源作為旅游房地產(chǎn)必不可少的元素的地位，此外還將突出了旅游房地產(chǎn)延伸產(chǎn)品——服務(wù)的重要性，這對(duì)旅游房地產(chǎn)策劃有十分重要的指導(dǎo)意義。綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析模型還將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷能力當(dāng)做一種競(jìng)爭(zhēng)力。政策扶持與管理體制競(jìng)爭(zhēng)力是該模型中的唯一外在因素。這是由于旅游行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的政策性都非常強(qiáng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整尚處在風(fēng)口浪尖，旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)政策性因而也非常敏感，開發(fā)時(shí)尤其要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策動(dòng)向。

三、項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略選擇

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析應(yīng)用時(shí)應(yīng)配合生命周期理論。一般要從資源與環(huán)境、區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、市場(chǎng)及產(chǎn)品、投資者實(shí)力及專長(zhǎng)、游憩設(shè)施配套、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等多方面研究。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及因素繁多，只有全面地分析優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，機(jī)遇和威脅，才能為項(xiàng)目開發(fā)提供決策依據(jù)。其中尤其要把握景區(qū)的資源特色和市場(chǎng)需求，在盡可能合理利用資源的前提下，才能根據(jù)市場(chǎng)需求和變化作出戰(zhàn)略選擇。因此，與前面兩模型不同的是，SWOT分析法的重要作用體

圖2旅游房地產(chǎn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析模型

SWOT分析圖（如圖3所示）劃分為四個(gè)象限，根據(jù)旅游房地產(chǎn)企業(yè)所處的不同位置，應(yīng)采取不同的戰(zhàn)略。在右上角，企業(yè)可考慮擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，增加投資。在左上角，可考慮產(chǎn)品、服務(wù)改進(jìn)完善扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)不利局面。在左下角，可考慮放棄過時(shí)、虧損產(chǎn)品，專注贏利產(chǎn)品。在右下角，可考慮尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)開發(fā)新產(chǎn)品，避免或降低外部威脅，分散風(fēng)險(xiǎn)。特別地，對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于旅游地周期的普遍存在和影響，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適時(shí)調(diào)整，這在項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃階段就應(yīng)作相應(yīng)的構(gòu)想。

參考文獻(xiàn)：

[1]Pryce, Adrian H. Timeshare industry structure and competitive analysis [J]. International Journal of Hospitality Management,200221(4):267-275.

篇2

    [關(guān)鍵詞]  旅游產(chǎn)品  地方資源   觀光旅游產(chǎn)品

    旅游產(chǎn)品是旅游業(yè)者開發(fā)和利用旅游資源,向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務(wù)的總和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服務(wù)的總和。旅游產(chǎn)品的開發(fā),就是對(duì)旅游資源、旅游人力資源、旅游設(shè)施等進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)成旅游產(chǎn)品過程。在開發(fā)旅游產(chǎn)品上,地方資源是一個(gè)重要的途徑。地方的風(fēng)土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源,都可以向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化,變成豐富的旅游資源,為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展所服務(wù)。本文將從以下三個(gè)方面來論述地方資源向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的策略。

    一、根據(jù)市場(chǎng)需求,把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品

    游客來到旅行地,主要是觀賞和游覽異國(guó)他鄉(xiāng)的自然風(fēng)光以及文物古跡。根據(jù)游客的這個(gè)需求,可以把地方資源靈活轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品。在此,可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀,對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃,把旅游景點(diǎn)和服務(wù)組合成綜合性的旅游產(chǎn)品。在把地方資源轉(zhuǎn)化為觀光旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該發(fā)展適應(yīng)人們旅游需求的旅游產(chǎn)品?，F(xiàn)在是我國(guó)旅游高速發(fā)展的時(shí)期,旅游觀光產(chǎn)品應(yīng)該把握市場(chǎng)的需要,對(duì)觀光旅游產(chǎn)品進(jìn)行改造升級(jí),發(fā)展適合未來市場(chǎng)發(fā)展的旅游產(chǎn)品?，F(xiàn)在游客喜歡在旅游觀光的時(shí)候,能夠有一些參與性的娛樂休閑活動(dòng)。所以,在開發(fā)城市觀光旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該結(jié)合自身旅游資源特色的基礎(chǔ)上,注重對(duì)市場(chǎng)需要的把握,做好觀光產(chǎn)品和其他旅游產(chǎn)品的組合,令游客在觀光景點(diǎn)的同時(shí),享受到其他的休閑娛樂性活動(dòng)。此外,還可以利用多種資源,對(duì)觀光旅游產(chǎn)品不斷深化。觀光型旅游產(chǎn)品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客,但是如果游客的獵奇心理滿足之后,就會(huì)有喜新厭舊的情緒,目光就會(huì)轉(zhuǎn)向其它地方的景點(diǎn)。所以城市觀光型旅游產(chǎn)品往往有重游率低、游客停留時(shí)間短等缺陷。為了克服這些缺陷,在設(shè)計(jì)觀光型的旅游產(chǎn)品上,可以加大智力、技術(shù)和文化上的投入,實(shí)現(xiàn)旅游的種類更新;同時(shí)健全和完善旅游目的地基礎(chǔ)配套設(shè)施,增加旅游項(xiàng)目的娛樂性,這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內(nèi)容之外,還可以將教育貫穿在游客的觀光活動(dòng)中。景點(diǎn)的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時(shí),應(yīng)該進(jìn)行文化和歷史內(nèi)涵的深挖掘,給旅游者提供教育的目的,這樣能增加觀光旅游產(chǎn)品的附加值。

    二、開發(fā)城市文化旅游產(chǎn)品

    隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人們?cè)诮鉀Q了溫飽問題以后,越來越關(guān)注精神滿足。人們?cè)诼糜芜^程中,不再僅僅滿足一般的觀光活動(dòng),而更多希望欣賞和了解景點(diǎn)的歷史文化以及風(fēng)土人情;還有一些旅游者,更希望在旅游中能融入到當(dāng)?shù)氐拿袼字?了解當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?。因?一些以休閑、度假行駛的文化旅游產(chǎn)品,也成為旅游市場(chǎng)的熱點(diǎn)。為此,地方在開發(fā)旅游資源上,應(yīng)該注重文化旅游類資源產(chǎn)品的研發(fā),這樣才能拓展市場(chǎng),滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品,當(dāng)?shù)芈糜尾块T應(yīng)該針對(duì)旅游市場(chǎng)的特點(diǎn),整合當(dāng)?shù)刭Y源來設(shè)計(jì)文化旅游產(chǎn)品。因?yàn)橛慰偷男枨笫歉饔星锏?有的是觀賞性的,有的是娛樂性的,有的是學(xué)習(xí)性的等等。面對(duì)市場(chǎng)上的這些需要,旅游部門應(yīng)該整合城市的多文化資源,設(shè)計(jì)能夠滿足旅游需求的文化旅游產(chǎn)品。在旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上,應(yīng)該深挖掘產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。因?yàn)槲幕哂械赜蛐缘奶攸c(diǎn),所以旅游產(chǎn)品應(yīng)該強(qiáng)化和突出地區(qū)文化的特點(diǎn)。同時(shí),在地域文化資源開發(fā)上,應(yīng)該注重,突出本地優(yōu)勢(shì)和特色,切忌模仿照辦。事實(shí)證明,一些令游客在大同小異景點(diǎn)之間奔波的旅游項(xiàng)目,已被人們厭煩和拋棄。因此,文化旅游產(chǎn)品應(yīng)該具備有鮮明的主題。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),旅游項(xiàng)目上從景點(diǎn)開發(fā)到設(shè)施建設(shè),以及景點(diǎn)服務(wù)人員的穿著和素質(zhì),都應(yīng)該表現(xiàn)城市文化的主題。為了開發(fā)有形的物質(zhì)文化資源,應(yīng)該不斷豐富和發(fā)展旅游資源的文化內(nèi)涵,這樣才能不斷為旅游活動(dòng)增加活力,不斷吸引游客的前來。面對(duì)一些無形的旅游文化資源,可以深挖掘文化的內(nèi)涵,營(yíng)造旅游活動(dòng)氛圍,使文化的內(nèi)涵通過旅游設(shè)施和旅游活動(dòng)體現(xiàn)出來,讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發(fā)為文化旅游產(chǎn)品上,應(yīng)該遵循文化保護(hù)原則,這樣才能保證文化旅游產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)閷?duì)本地資源的開發(fā),必然會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窕蛘呶幕Y源賴以生存的條件和環(huán)境造成影響,使原來文化賴以生存的基礎(chǔ)喪失,從而失去了文化的真實(shí)性。所以,在開發(fā)本地資源,轉(zhuǎn)化為文化旅游產(chǎn)品上,不能破壞文化賴以生存的環(huán)境和文化本身;應(yīng)該加大對(duì)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù),采取手段保護(hù)原先文化的形態(tài),不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發(fā),涉及到當(dāng)?shù)鼐用窈驮S多人士的切身利益。為了更好發(fā)展文化旅游產(chǎn)品,應(yīng)該開展文化旅游的認(rèn)知教育。為此,應(yīng)該取得當(dāng)?shù)鼐用窈蛷V大群眾的理解;而且需要?jiǎng)訂T社會(huì)各界各層的人士,大力宣傳和積極參與文化旅游產(chǎn)品的宣傳,把文化旅游認(rèn)知教育融入到旅游知識(shí)普及和宣傳活動(dòng)中。這樣才能塑造優(yōu)秀的旅游文化氛圍,促進(jìn)文化資源的保護(hù)和開發(fā)。

篇3

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)； 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)； 多層次灰色方法

收稿日期： 2012-09-24； 修訂日期： 2013-02-25

作者簡(jiǎn)介： 耿松濤（1978-），男，博士，海南大學(xué)旅游學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)槁糜萎a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游企業(yè)管理。陳文玲（1953-），女，博士，國(guó)務(wù)院研究室綜合司司長(zhǎng)，教授、博導(dǎo)。隨著居民生活水平和可支配收入的不斷提高，越來越多的居民將閑暇時(shí)間用于旅游消費(fèi)，這種消費(fèi)需求直接刺激和帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)支持政策，也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是事關(guān)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合與協(xié)調(diào)的重大問題，也是值得全面、系統(tǒng)和深入探討的課題。雖然旅游地產(chǎn)的開發(fā)帶動(dòng)了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了不可替代的作用，但中國(guó)旅游地產(chǎn)理論研究仍比較薄弱，實(shí)踐上也剛起步，尚處在初級(jí)階段。對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義，學(xué)術(shù)界也存在較大的分歧。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行如下定義：旅游地產(chǎn)是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的人文資源為依托，滿足人們旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，在旅游景區(qū)及其鄰近區(qū)域開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、景區(qū)住宅、會(huì)務(wù)中心、展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱。從旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中有大量的資金投入，因此在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)因素。但是，目前針對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的學(xué)術(shù)研究相對(duì)較少。因此，分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，不僅是旅游地產(chǎn)理論需要研究的問題，更是實(shí)踐中亟待解決的重要問題。Tourism Science旅游科學(xué)

基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型及實(shí)證研究

“旅游地產(chǎn)”這一概念在我國(guó)使用較多，但在外文數(shù)據(jù)庫中很難直接檢索出關(guān)于 “Tourism Real Estate” 的文獻(xiàn)，國(guó)外與“旅游地產(chǎn)”相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞如 Time share（分時(shí)度假）、TimeSharing Hotel（產(chǎn)權(quán)酒店）、Resort Real Estate（度假地房地產(chǎn)）、Recreational Property（休閑不動(dòng)產(chǎn)）、Recreational Real Estate（休閑房地產(chǎn)）和 Resort Property（度假地不動(dòng)產(chǎn)）的文獻(xiàn)數(shù)量較多。而其中，分時(shí)度假在國(guó)外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界的使用頻率最高，許多研究與論述都是圍繞分時(shí)度假展開。在國(guó)外，分時(shí)度假的研究已有 40 多年的歷史，其研究成果較多、涉及領(lǐng)域較廣，包括對(duì)分時(shí)度假的概念界定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)銷售、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保障體系、法律法規(guī)等方面（Woods，2001；Rezak，2002；Pryce，2002；Woods和Hu，2002；Hobon，2002）。Clever（2001）通過對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)投資旅游業(yè)的狀況進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)這種投資順應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者需求變化趨勢(shì)，休閑社會(huì)來臨使人們有更多的時(shí)間休閑度假，旅游業(yè)正在成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)，而房地產(chǎn)迎合旅游業(yè)會(huì)有更廣闊的市場(chǎng)。目前國(guó)外專門研究旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的理論不多，但對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究有一些值得我們借鑒。Sindt（1998）在《Real Estate Investment Analysis and Application》一書中研究了房地產(chǎn)投資分析問題。Jovanovic′（1999）和Spaulding（1997）對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面的研究，主要集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面。針對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究，我國(guó)學(xué)者涉足也較早，陳衛(wèi)東（1996）探討了旅游房地產(chǎn)的有關(guān)問題，并提出了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的三種開發(fā)模式，即隨意型、規(guī)劃型和混合型；陳諒聞（1998）對(duì)環(huán)西湖各類旅游建筑的合宜性進(jìn)行了探討；沈飛（2001）把旅游地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能；周霄和黃猛（2007）以深圳華僑城旅游地產(chǎn)為例，提出了旅游地產(chǎn)投資成功需具備的經(jīng)營(yíng)模式、主題定位、開發(fā)方式、投資時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、項(xiàng)目選址、資金運(yùn)作、產(chǎn)品組合要素；王琳（2007）分析了我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題并提出相應(yīng)對(duì)策；陳金定（2007）探討了旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的制約因素和策略，并認(rèn)為我國(guó)旅游業(yè)從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游的轉(zhuǎn)變使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展迎來了難得的歷史機(jī)遇；耿松濤等（2012）探討了我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)中的單一地產(chǎn)開發(fā)和復(fù)合區(qū)域開發(fā)兩種模式，從產(chǎn)業(yè)政策、模式選擇、策劃設(shè)計(jì)、管理保護(hù)、商業(yè)營(yíng)銷、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行了全面分析，并提出了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的策略與建議。綜上可知，現(xiàn)有的研究針對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的量化研究相對(duì)較少，因此本文以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，通過旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建來明確旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)所涉及的具體層面，然后采用多層次灰色評(píng)價(jià)模型來構(gòu)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)模型，最后以A企業(yè)為例進(jìn)行實(shí)證研究。1旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型如果一個(gè)問題選擇用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行分析，通常需要有大量的調(diào)查樣本，并且數(shù)據(jù)應(yīng)服從某種典型分布。而灰色系統(tǒng)理論則具有一般數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法不具備的優(yōu)勢(shì)，即采用選取若干專家對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析便可得到客觀可信的評(píng)價(jià)結(jié)果，因此常常被用來解決“貧信息不確定性”和“小樣本”問題。由于目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的定量研究較少，尚未形成全面系統(tǒng)的研究方法；以及受統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所限，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)很難從定量的角度來考察，即其評(píng)價(jià)指標(biāo)具有較強(qiáng)的灰色性，所以若采用以往的研究方法如層次分析法、因子分析法、熵值法等很難準(zhǔn)確地對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此，本文依據(jù)灰色系統(tǒng)理論來評(píng)價(jià)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免了由于小樣本以及信息不確定而引起的缺陷等問題。

1.1指標(biāo)體系的確定首先在檢索國(guó)內(nèi)外有關(guān)旅游、房地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，初步篩選出與本文研究相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后通過對(duì)海昌集團(tuán)等旅游企業(yè)相關(guān)管理人員、房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員進(jìn)行訪談來修正和完善所選的評(píng)價(jià)指標(biāo)，去除掉重復(fù)、表述不明確及獲取困難的指標(biāo)，得到45項(xiàng)指標(biāo)。再由旅游學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共管理方面的16名專家學(xué)者組成4個(gè)評(píng)估組 2012年6月在大連東北財(cái)經(jīng)大學(xué)舉行“槐城旅游論壇”，參加論壇的包括旅游學(xué)、管理學(xué)及經(jīng)濟(jì)學(xué)方面專家40余人。根據(jù)專家的研究領(lǐng)域，選擇16位專家進(jìn)行本文指標(biāo)體系篩選工作，最終確定本文的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系。同時(shí)，在16位專家中又選擇了5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的30項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行打分，從而獲得了本文評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)。對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行篩選，剔除了其中的15項(xiàng)指標(biāo)，最終保留30項(xiàng)指標(biāo)（見表1）。

1.2權(quán)重的確定多層次灰色評(píng)價(jià)中，各指標(biāo)的權(quán)重確定有主觀法與客觀法。其中，層次分析法（AHP）、G1法等主觀法是指根據(jù)評(píng)價(jià)者主觀上對(duì)各指標(biāo)的重視程度來決定權(quán)重；熵值法、因子分析法、變異系數(shù)法等客觀法是指根據(jù)客觀原始數(shù)據(jù)信息的聯(lián)系強(qiáng)度或各指標(biāo)所提供的信息量來決定指標(biāo)權(quán)重。主、客觀賦權(quán)各有優(yōu)缺點(diǎn)，因此本文采用AHP與變異系數(shù)相結(jié)合的方法來確定指標(biāo)的權(quán)重。（1） AHP法確定權(quán)重a.指標(biāo)層對(duì)因子層的權(quán)重運(yùn)用9標(biāo)度法構(gòu)造判斷矩陣，并用特征向量法求權(quán)重。則每個(gè)準(zhǔn)則層下第k個(gè)指標(biāo)的權(quán)重vk為：vk=v′k∑Mi=1v′k其中，vk為因子層下第k個(gè)指標(biāo)對(duì)該因子層的權(quán)重；v′k為判斷矩陣最大特征值所對(duì)應(yīng)的第k個(gè)特征向量；M為因子層下指標(biāo)個(gè)數(shù)。對(duì)結(jié)果進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)通過，則權(quán)重分配合理。否則，重新構(gòu)造判斷矩陣求權(quán)重。b.指標(biāo)層對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重ρk為第j個(gè)因子層下第k個(gè)指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重；vk為第j個(gè)因子層下第k個(gè)指標(biāo)對(duì)第j個(gè)因子層的權(quán)重；vj為第j個(gè)因子層對(duì)目標(biāo)層的權(quán)重（j=1，2，…，6；k=1，2，…，M）。ρk=vk×vj（2）變異系數(shù)法確定指標(biāo)權(quán)重設(shè)uk為第k個(gè)指標(biāo)由變異系數(shù)法求得的權(quán)重，m為評(píng)價(jià)指標(biāo)個(gè)數(shù)，n為評(píng)價(jià)專家數(shù)。根據(jù)變異系數(shù)求權(quán)重的公式為：uk=∑ni=1（Vki-V―k）2/nV―k∑mk=1∑ni=1（Vki-V―k）2/nV―k其中，Vki為第i個(gè)專家對(duì)第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，V―k為第k個(gè)指標(biāo)的所有專家評(píng)價(jià)值的平均值。（3） 綜合權(quán)重設(shè)對(duì)第i項(xiàng)指標(biāo)主、客觀賦權(quán)的權(quán)重分別為wsi、woi，則綜合賦權(quán)的權(quán)重按下式計(jì)算： wi=wsi×woi∑mi=1wsi×woi1.3指定評(píng)價(jià)等級(jí)根據(jù)研究?jī)?nèi)容確定灰類的評(píng)價(jià)等級(jí)，本文采用5級(jí)量表的形式來確定。

1.4建立評(píng)價(jià)樣本矩陣評(píng)價(jià)專家序號(hào)為k，k=1，2，3，…，n，即有n位評(píng)價(jià)專家。每位評(píng)價(jià)專家對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)（如果是對(duì)一個(gè)對(duì)象進(jìn)行評(píng)價(jià)，那么就以每一個(gè)一級(jí)指標(biāo)為對(duì)象建立一個(gè)矩陣；如果以多個(gè)目標(biāo)為對(duì)象，就以一套指標(biāo)對(duì)應(yīng)的不同對(duì)象建立評(píng)價(jià)矩陣。即可以評(píng)價(jià)一個(gè)目標(biāo)，也可以評(píng)價(jià)多個(gè)目標(biāo)）。這里以多個(gè)評(píng)價(jià)目標(biāo)為例，對(duì)第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打分d（x）ij，并填寫專家評(píng)分表，據(jù)此表得到第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)樣本矩陣D（x）： D（x）=d（x）111d（x）112d（x）113…d（x）11n

d（x）121d（x）122d（x）123…d（x）12n

d（x）131d（x）132d（x）133…d（x）13n

d（x）ij1d（x）ij2d（x）ij3…d（x）ijnU11

U12

U13

Uijn1.5確定評(píng)價(jià)灰類由于人為因素的影響，專家只能給出一個(gè)灰數(shù)的白化值。為了真正反映屬于某類的程度，需要確定評(píng)價(jià)灰類的等級(jí)、灰類的灰數(shù)及灰數(shù)的白化權(quán)函數(shù)。設(shè)評(píng)價(jià)灰類序號(hào)為e，e=1，2，3，…，m，即有m個(gè)評(píng)價(jià)灰類。通常根據(jù)研究?jī)?nèi)容的實(shí)際需要將評(píng)價(jià)灰類取為五級(jí)（高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)），即m=5。在此，需要確定評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)函數(shù)用于描述上述灰類特征。第1灰類，高風(fēng)險(xiǎn)（e=1），設(shè)定灰數(shù)1∈[0，1，2]，白化權(quán)函數(shù)為f1：f1（d（x）ijk）=1d（x）ijk∈[0，1]

（2-d（x）ijk）/1d（x）ijk∈[1，2]

0d（x）ijk[0，2]第2灰類，較高風(fēng)險(xiǎn)（e=2），設(shè)定灰數(shù)1∈[0，2，4]，白化權(quán)函數(shù)為f2：f2（d（x）ijk）=d（x）ijk/2d（x）ijk∈[0，2]

（4-d（x）ijk）/2d（x）ijk∈[2，4]

0d（x）ijk[0，4]第3灰類，一般風(fēng)險(xiǎn)（e=3），設(shè)定灰數(shù)1∈[0，3，6]，白化權(quán)函數(shù)為f3：f3（d（x）ijk）=d（x）ijk/3d（x）ijk∈[0，3]

（6-d（x）ijk）/3d（x）ijk∈[3，6]

0d（x）ijk[0，6]第4灰類，較低風(fēng)險(xiǎn)（e=4），設(shè)定灰數(shù)1∈[0，4，8]，白化權(quán)函數(shù)為f4：f4（d（x）ijk）=d（x）ijk/4d（x）ijk∈[0，4]

（8-d（x）ijk）/4d（x）ijk∈[4，8]

0d（x）ijk[0，8]第5灰類，低風(fēng)險(xiǎn)（e=5），設(shè)定灰數(shù)1∈[0，5，10]，白化權(quán)函數(shù)為f5：f5（d（x）ijk）=d（x）ijk/5d（x）ijk∈[0，5]

（10-d（x）ijk）/5d（x）ijk∈[5，10]

0d（x）ijk[0，10]1.6計(jì)算灰色評(píng)價(jià)系數(shù)對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，第x個(gè)項(xiàng)目屬于第e個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)系數(shù)記為M（x）ije，則有M（x）ije=∑nk=1fe（d（x）ijk）；對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，第x個(gè)項(xiàng)目屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色系數(shù)記為M（x）ij，則有M（x）ij=∑nk=1M（x）ije；1.7計(jì)算灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量及權(quán)矩陣所有評(píng)價(jià)專家就評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，對(duì)第x個(gè)項(xiàng)目第e個(gè)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)記為r（x）ije，則r（x）ije=M（x）ije/M（x）ij?？紤]到灰類有5個(gè)，即e=1，2，3，4，5，便有第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij對(duì)于各灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量r（x）ij：r（x）ij=（r（x）ij1，r（x）ij2，r（x）ij3，r（x）ij4，r（x）ij5）從而得到第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)Ui所屬指標(biāo)Uij對(duì)于各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)矩陣R（x）i，則有： Ri（x）=ri1（x）

r（x）i2

r（x）i3

ri5（x）=r（x）i11r（x）i12r（x）i13r（x）i14r（x）i15

r（x）i21r（x）i22r（x）i23r（x）i24r（x）i25

r（x）i31r（x）i32r（x）i33r（x）i34r（x）i35

r（x）i51r（x）i52r（x）i53r（x）i54r（x）i551.8綜合評(píng)價(jià)對(duì)于第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果記為B（x）i，則有：B（x）i=Ai×R（x）i=（b（x）i1，b（x）i2，b（x）i3，b（x）i4，b（x）i5）。由Uij的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果B（x）i得第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的Ui指標(biāo)對(duì)各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)系數(shù)矩陣R（x）：R（x）=B（x）1

B（x）2

B（x）3

B（x）5=b（x）11b（x）11b（x）11b（x）11b（x）11

b（x）21b（x）22b（x）23b（x）24b（x）25

b（x）31b（x）32b（x）33b（x）34b（x）35

b（x）51b（x）52b（x）53b（x）54b（x）55于是，對(duì)于第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)Ui做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果記為B（x），則有：B（x）=A×R（x）=（b（x）1，b（x）2，b（x）3，b（x）4，b（x）5）1.9計(jì)算綜合評(píng)價(jià)值設(shè)將各評(píng)價(jià)灰類等級(jí)按“灰水平”賦值，則各評(píng)價(jià)灰類等級(jí)值化向量C=（1，2，3，4，5）。于是，第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)值Z（x）按下式計(jì)算：Z（x）=B（x）×CT2旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證研究

2.1數(shù)據(jù)來源為了保護(hù)旅游地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息，在本文中涉及的企業(yè)信息均不采用真實(shí)稱呼。現(xiàn)有A企業(yè)要進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，但由于目前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及企業(yè)的自身實(shí)力等問題對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了了解各方面的風(fēng)險(xiǎn)大小以及是否適合進(jìn)入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，A企業(yè)在開發(fā)前首先決定進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，從而在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目取得成功。本文擬對(duì)A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。首先選擇5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)所確定的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以李克特5級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，即對(duì)每一項(xiàng)指標(biāo)采用（高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)）=（1，2，3，4，5）的方式進(jìn)行打分；然后根據(jù)專家的評(píng)估結(jié)果，計(jì)算出A企業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

2.2指標(biāo)權(quán)重的確定根據(jù)指標(biāo)權(quán)重的確定方法，采用AHP確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的主觀權(quán)重，采用變異系數(shù)法確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的客觀權(quán)重，然后利用綜合權(quán)重的計(jì)算公式求得各指標(biāo)的綜合權(quán)重（見表1）。

2.4旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)情況分析通過表2可以得出旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一些基本結(jié)論。

表2旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果旅游地產(chǎn)

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)灰色水平狀態(tài)高風(fēng)險(xiǎn)（1）較高風(fēng)險(xiǎn)（2）一般風(fēng)險(xiǎn)（3）較低風(fēng)險(xiǎn)（4）低風(fēng)險(xiǎn)（5）綜合

評(píng)價(jià)值管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)00.02900.27140.37690.32273.9933產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)00.02980.27940.37940.31153.9726商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)00.05460.28980.35890.29673.8977模式選擇風(fēng)險(xiǎn)00.09700.31480.32670.26143.7525策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)00.09820.31500.32560.26123.7500不可抗力風(fēng)險(xiǎn)00.11130.32140.31510.25213.7081綜合風(fēng)險(xiǎn)00.07760.30280.34120.27843.8203

通過表2的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)均處于較低的狀態(tài)，即都大于3.7的水平。本文設(shè)定的評(píng)價(jià)集為（高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)）=（1，2，3，4，5），本文的評(píng)價(jià)結(jié)果處于一般風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)為3.9933，向4的狀態(tài)靠近，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)都大于3.8，其余的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)值也都大于3.7，因此A企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，前景樂觀，適合投資。具體分析如下。管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.9933，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于最低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)水平。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于周邊環(huán)境與資源環(huán)境的影響，另一方面體現(xiàn)為對(duì)投資項(xiàng)目工程的管理與運(yùn)作，兩個(gè)方面的因素均與企業(yè)內(nèi)部的管理與控制能力關(guān)系密切，A企業(yè)建立時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有一定的知名度與信譽(yù)度，企業(yè)內(nèi)部管理層次清晰，而且企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行中都很注意從可持續(xù)發(fā)展的角度來考慮，同時(shí)管理人員都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)務(wù)能力，能夠保障項(xiàng)目在運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)降至最低。產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.9726，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第二位。國(guó)家在“十二五”期間對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與管理提出了很多限制性的政策，其中土地審批制度更加完善，而且比以前更加嚴(yán)格，這使旅游地產(chǎn)在土地獲取上有了一定的風(fēng)險(xiǎn)，但A企業(yè)以往土地獲取的狀況在行業(yè)內(nèi)好于同等水平的其它企業(yè)，土地管理制度風(fēng)險(xiǎn)較小。但國(guó)家的房地產(chǎn)交易稅、信貸業(yè)務(wù)政策的改革與創(chuàng)新將對(duì)A企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，雖然國(guó)家總體的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)限制性更加嚴(yán)格，但旅游產(chǎn)業(yè)是國(guó)家“十二五”時(shí)期重點(diǎn)發(fā)展方向，因此旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)在國(guó)家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)政策的作用下將呈現(xiàn)一種良好的狀態(tài)。綜合來看，產(chǎn)業(yè)政策雖然對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目有所限制，但旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于其特殊的作用與地位會(huì)得到一個(gè)良好的發(fā)展空間。商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.8977，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第三位的水平。營(yíng)銷是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素，良好的營(yíng)銷模式可以有效地對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，加快旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷速度，降低旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能形成的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。A企業(yè)具有地產(chǎn)專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，可以從營(yíng)銷模式、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷理念、營(yíng)銷路徑等方面提供全方位的營(yíng)銷概念，保障了A企業(yè)商業(yè)營(yíng)銷的有效實(shí)施，可以降低這方面的風(fēng)險(xiǎn)。模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7525，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第四位的水平。模式選擇對(duì)于旅游地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是一項(xiàng)很重要的因素，要根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)進(jìn)行適合項(xiàng)目本身的發(fā)展模式，選擇正確與否的關(guān)鍵在于把握好當(dāng)今的國(guó)內(nèi)外形式與政策。但根據(jù)這些做出完全正確的判斷是很有難度的，所以該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)更大一些。策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7500，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第五位的水平。策劃是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)因素，由于目前地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩變化，使得策劃的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地增大，策劃的時(shí)效性較短，很可能出現(xiàn)策劃初期效果較好，但到后期可能出現(xiàn)效果不佳的現(xiàn)象。即使項(xiàng)目的廣告策劃與創(chuàng)意策劃做得再好，也不可能滿足所有人群的需要，這些都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此要把握好目標(biāo)市場(chǎng)定位，有效降低風(fēng)險(xiǎn)的存在，由于A企業(yè)具有長(zhǎng)期的地產(chǎn)項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)，可以保障項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確性，所以項(xiàng)目的整體策劃風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的控制。不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7081，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第六位。世界性的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化或者國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策變革在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，都可能對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)行形成很大威脅，這些風(fēng)險(xiǎn)極難避免，只有采取一定的應(yīng)急措施進(jìn)行有效的防范，因此這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)中是風(fēng)險(xiǎn)最高的一項(xiàng)，由于A企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)的多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且采取了多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以針對(duì)突發(fā)危機(jī)及時(shí)調(diào)整，形成應(yīng)對(duì)策略，從而可以最大限度地降低不可抗力風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于項(xiàng)目的影響。3結(jié)論與討論旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面包含針對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的多種評(píng)價(jià)因素的確定，以及對(duì)各種評(píng)價(jià)因素的重要性賦予不同的權(quán)重，這其中既有定性的研究也有定量的分析。本文建立了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并采用主客觀結(jié)合的方法確定了各指標(biāo)體系的權(quán)重，同時(shí)運(yùn)用多層次灰色評(píng)價(jià)對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了案例研究。以A企業(yè)為案例的風(fēng)險(xiǎn)狀況評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)值為3.8203，處于接近較低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，表明A企業(yè)適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.9933、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.9726、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.8977、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7525、策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7500、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分值為3.7081，表明各個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分值都適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。本文對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立與實(shí)證研究，為旅游地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與投資選擇提供了一定的理論與實(shí)踐指導(dǎo)，同時(shí)也希望通過本文的研究為未來旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究提供一種可能的范式。

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Research on Evaluation Model of Tourism Real Estate Projects

Development Risks and Its Empirical Analysis： Based on

the Multilevel Grey Evaluation Method

GENG Songtao1， CHEN Wenling2

（1.School of Tourism， Hainan University， Haikou 570228， China；

2.Department of Research， State Council， 100017， China）

篇4

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；特征；發(fā)展現(xiàn)狀；前景

重慶直轄后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國(guó)民收入不斷提高，重慶旅游地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的高速發(fā)展期。由于前期規(guī)劃、市場(chǎng)定位等因素旅游地產(chǎn)開發(fā)也出現(xiàn)了一些問題。

一、旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機(jī)，以優(yōu)美景觀及良好的度假休閑服務(wù)設(shè)施為支持，以旅游服務(wù)為主要功能，針對(duì)游客的房地產(chǎn)項(xiàng)目【1】。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。

二、重慶旅游地產(chǎn)主要特點(diǎn)

重慶旅游地產(chǎn)集中依托自然資源為核心進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，相比其它區(qū)域的旅游地產(chǎn)，重慶的旅游地產(chǎn)有其自身的特點(diǎn)：

1.資源條件優(yōu)良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區(qū)內(nèi)南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區(qū)域自然景觀及資源條件優(yōu)質(zhì)。

2.景觀塑造成本較低：重慶區(qū)域內(nèi)較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態(tài)自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動(dòng)植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎(chǔ)，參照地形地貌，以可持續(xù)維護(hù)為基礎(chǔ)，做保護(hù)性開發(fā)，成本總體較人造景觀低。

三、重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、專業(yè)人才缺乏。

旅游地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識(shí)，而且還需具備酒店管理，市場(chǎng)營(yíng)銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力【2】。

2、相關(guān)制度不健全。

旅游地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。由于旅游地產(chǎn)的爆炸式發(fā)展，相關(guān)制度很不健全。在很多地方，只有促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，缺乏對(duì)旅游地產(chǎn)監(jiān)管的相關(guān)措施。

3、開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式單一。

目前的旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式?jīng)]有科學(xué)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照抄照搬缺乏創(chuàng)新外，在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，這種只顧短期經(jīng)濟(jì)效益，不重視長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的方式，不能形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一體化的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò).

4、資源過度利用，公共資源被嚴(yán)重侵占

逐利性是資本的本質(zhì)屬性。在缺乏監(jiān)管的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商會(huì)在單位面積上建盡可能多的房子以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。這必然導(dǎo)致資源的過度利用【3】。旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)生態(tài)和環(huán)境良好的自然化區(qū)域。過度建設(shè)必然影響旅游景觀審美，造成區(qū)域旅游發(fā)展的不可持續(xù)。

5、違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引發(fā)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就必須遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。地產(chǎn)生產(chǎn)能力極其龐大，他們一起進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)和再生產(chǎn)。而旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費(fèi)。旅游地產(chǎn)一方面繼承了城市房地產(chǎn)的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。

四、重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)新思路

1、見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路

在對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，都會(huì)被傳統(tǒng)思維阻礙。面對(duì)這一問題，可以借鑒國(guó)外的先進(jìn)案例，對(duì)投資開發(fā)進(jìn)行合理的評(píng)估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌?chǎng)找到合適的著力點(diǎn)，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨?。見“異”思“變”，打破固有的成?guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的今天，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必須要?jiǎng)?chuàng)新和個(gè)性化的發(fā)展。

2、整合項(xiàng)目功能資源，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式

旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)有效的整合區(qū)域各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式。

3、健全法律法規(guī)，完善管理體制

旅游地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)屬新興市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)法律法規(guī)存在諸多不完善的地方，發(fā)展過程中出現(xiàn)了種種破壞市場(chǎng)秩序、損害投資者利益的現(xiàn)象。【4】。因此，必須建立完善的旅游地產(chǎn)管理體制。在適合開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)，政府相關(guān)部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開發(fā)，同時(shí)做好道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。此外，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件組織專家調(diào)研確立旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，政府統(tǒng)籌規(guī)劃和調(diào)控配置，防止盲目開發(fā)。

4、統(tǒng)籌兼顧社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益

首先，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要體現(xiàn)社會(huì)效益，不能對(duì)景區(qū)內(nèi)居民生活、社區(qū)的環(huán)境和原有規(guī)劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區(qū)原生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，要避免旅游地產(chǎn)外部性的影響，對(duì)自然、人文旅游資源的破壞，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境的污染。旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)時(shí)要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。也要兼顧地方和開發(fā)商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。

5、選擇合適定位發(fā)展模式，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置

項(xiàng)目整體性的定位，在項(xiàng)目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項(xiàng)目整盤開發(fā)的核心問題。在這個(gè)過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商往往重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化，而這也會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目在長(zhǎng)久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)【5】。開發(fā)中應(yīng)選擇合適定位發(fā)展模式，充分理解資源屬性，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。

6、人力資源體系的建設(shè)

由于旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合性、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中涉及到的關(guān)系復(fù)雜性，決定了旅游地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要具備多種產(chǎn)業(yè)知識(shí)背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產(chǎn)專業(yè)化人才的培養(yǎng)，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員加強(qiáng)綜合知識(shí)培訓(xùn)，使之熟悉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)律，進(jìn)而規(guī)范整個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)行為。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

【關(guān)鍵詞】 旅游地產(chǎn)； 度假旅游； 城市形態(tài)；

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的旅游式也在悄然發(fā)生改變。首先，城市人口的增長(zhǎng)和生存環(huán)境的變化使得人們對(duì)于旅游的興趣更高；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高，消費(fèi)者的旅游方式也在發(fā)生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對(duì)以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養(yǎng)生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體――旅游地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。這里所指的“旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的大型復(fù)合度假項(xiàng)目或者大型區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，同時(shí)，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換、相互影響和相互驅(qū)動(dòng)的。目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國(guó)內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)。與此同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)常遇到障礙，產(chǎn)業(yè)布局也在不斷地發(fā)生調(diào)整和升級(jí)，旅游地產(chǎn)通過自身以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在不斷地影響著著地區(qū)開況，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。

一、煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的必要性與可行性

煙臺(tái)市城市發(fā)展戰(zhàn)略定位：連通中日韓經(jīng)濟(jì)的前沿，環(huán)渤海灣地區(qū)的核心城市之一，山東半島地區(qū)的中心城市之一。作為“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)圈”的核心成員，煙臺(tái)的戰(zhàn)略定位將促進(jìn)其從單一的制造基地，向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)兼具的綜合型城市轉(zhuǎn)型。煙臺(tái)歷來是我國(guó)北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進(jìn)一步完善交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其作為山東省東部海濱旅游帶和環(huán)渤海旅游協(xié)作區(qū)交通樞紐和客流集散地的功能將得到進(jìn)一步強(qiáng)化。煙臺(tái)在未來的發(fā)展中應(yīng)形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國(guó)內(nèi)外知名的旅游度假中心。

由于受城市規(guī)劃區(qū)范圍的限制且缺少對(duì)自然景觀資源合理利用的專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)此方面的管理出現(xiàn)了空白和漏洞，導(dǎo)致了近幾年一些單位和企業(yè)家大規(guī)模的以租賃方式為主的圈山、圈地運(yùn)動(dòng)，城市建設(shè)也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態(tài)資源。如芝罘島上大規(guī)模的純商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)和一些機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的辦公征地運(yùn)動(dòng)，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。

發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)對(duì)促進(jìn)大煙臺(tái)城市圈的形成和繁榮具有重要的戰(zhàn)略意義，其必要性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)，是運(yùn)用市場(chǎng)手段來促進(jìn)煙臺(tái)市建設(shè)的有效途徑。煙臺(tái)市在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區(qū)內(nèi)城市化程度的差異，形成“城中村”現(xiàn)象；由于人們留戀中心城區(qū)的“都市情結(jié)”，導(dǎo)致熱門地段過分擁擠；郊區(qū)還有不少發(fā)展比較滯后的農(nóng)村地區(qū)，制約了中心城區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展等。利用旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體，旅游業(yè)的發(fā)展能聚集多種產(chǎn)業(yè)，吸引人氣，縮小城鄉(xiāng)收入差距，而房地產(chǎn)建設(shè)則能迅速改變郊區(qū)面貌，加快郊區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程。其次，發(fā)展旅游地產(chǎn)是提升城市的國(guó)際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺(tái)尚缺成熟的、高品質(zhì)的、大規(guī)模綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)的風(fēng)景區(qū)僅僅能滿足人們觀光式旅游的需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購(gòu)為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個(gè)具有區(qū)域影響力的旅游地產(chǎn)新亮點(diǎn)是提升煙臺(tái)城市形象的有效途徑。

煙臺(tái)發(fā)展城郊旅游地產(chǎn)是可行的。煙臺(tái)擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長(zhǎng)、歷史悠久、文化豐富，是中國(guó)北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風(fēng)光相輔相映，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、風(fēng)光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，使煙臺(tái)具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。

煙臺(tái)市地處山東半島中部，海岸線曲長(zhǎng)702.5公里，海島曲長(zhǎng)206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構(gòu)成，山體100-300巖組成，海拔在500米交鯊丘陵區(qū)分布于低山區(qū)周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內(nèi)沖洪積物發(fā)育，土層較厚。煙臺(tái)市域降水較充沛，空氣濕潤(rùn)，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長(zhǎng)良好，形成優(yōu)越的生態(tài)基礎(chǔ)。

煙臺(tái)市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺(tái)與經(jīng)濟(jì)圈中各成員之間經(jīng)濟(jì)交流與合作不斷加強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，良好的合作氛圍與大區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇，為煙臺(tái)市提供了良好的發(fā)展環(huán)境。另外，煙臺(tái)是山東省東部海濱旅游帶中（青島、煙臺(tái)、威海、日照）的重要城市之一，在環(huán)渤海旅游區(qū)中的地位和作用也是十分重要的。

經(jīng)濟(jì)方面，2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）4358.46億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值334.49億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長(zhǎng)12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1457.48億元，增長(zhǎng)20.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.9%，下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為33.4%，上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值62264元，增長(zhǎng)14.5%。從經(jīng)濟(jì)實(shí)力上講，煙臺(tái)市完全有能力發(fā)展旅游地產(chǎn)，為全市的發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。

可以看出，煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展是具備必要性與可行性的。

二、以解甲莊項(xiàng)目為代表的煙臺(tái)城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展及其存在的主要問題

旅游地產(chǎn)在煙臺(tái)的發(fā)展還處于起步階段，解甲莊項(xiàng)目作為煙臺(tái)較早開展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項(xiàng)目為例，通過對(duì)其發(fā)展中主要存在問題的剖析來引出對(duì)煙臺(tái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考。

解甲莊項(xiàng)目位于煙臺(tái)市東南方向，規(guī)劃范圍北臨山路，東至萊山區(qū)行政邊界，西依規(guī)劃煙海高速，南至辛安河，規(guī)劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態(tài)保護(hù)，8平方公里用作城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)用地僅5平方公里，僅占規(guī)劃范圍的25%。

按項(xiàng)目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區(qū)。

北片區(qū)：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、打造度假目的地型新市鎮(zhèn)。

南片區(qū)：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態(tài)資源，打造生態(tài)保護(hù)示范區(qū)、高端養(yǎng)生度假目的地。

項(xiàng)目的功能布局由“一心兩片五大組團(tuán)”即西北部的運(yùn)動(dòng)休閑組團(tuán)、中部的城市中心組團(tuán)、西南部的渡假休閑組團(tuán)、西北部的渡假休閑組團(tuán)、南部的商務(wù)休閑組團(tuán)構(gòu)成。

整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期需6年，分為三階段。

第一階段：首先開發(fā)中心區(qū)的居民安置房，進(jìn)行道路建設(shè)、景觀打造等，開發(fā)運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)一期。

第二階段：?jiǎn)?dòng)中心區(qū)尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國(guó)院子等，提升中心區(qū)價(jià)值。打造北片區(qū)運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)二期，開發(fā)南片區(qū)山地休閑運(yùn)動(dòng)公園一期、打造野奢酒店和生態(tài)型企業(yè)休閑會(huì)所群一期、休閑農(nóng)莊群。

第三階段：開發(fā)世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業(yè)及配套住宅。

最終，將解甲莊項(xiàng)目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節(jié)慶、活動(dòng)以及建設(shè)尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項(xiàng)目，通過持續(xù)不斷的營(yíng)銷活動(dòng)，提升區(qū)域價(jià)值。

然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個(gè)方面：

1、文化主題不夠突出，個(gè)性不夠鮮明

項(xiàng)目開發(fā)的在過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。解甲莊項(xiàng)目在主題定位上，有其獨(dú)到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國(guó)傳統(tǒng)文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項(xiàng)目有大雜燴的嫌疑。

2、管理經(jīng)營(yíng)模式不善

在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，旅游地產(chǎn)開發(fā)者通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個(gè)主體的利益點(diǎn)不同，對(duì)于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用；對(duì)于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域娛樂、休閑和配套設(shè)施，而對(duì)于開發(fā)商自身而言，重點(diǎn)是項(xiàng)目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項(xiàng)目至今仍未表現(xiàn)出實(shí)現(xiàn)“三贏”的實(shí)際行動(dòng)，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。

3、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統(tǒng)的觀光的模式

解甲莊項(xiàng)目的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，核心盈利依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項(xiàng)目的整體開發(fā)過程中，此模式無法充分將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價(jià)值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進(jìn)步，解甲莊項(xiàng)目仍然只停留在概念上。

三、煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展的影響

首先，煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對(duì)煙臺(tái)自然地理環(huán)境以及旅游資源具有整合意義。

煙臺(tái)市青建解甲莊項(xiàng)目總體策劃與概念性規(guī)劃整理利用了該地段生態(tài)休閑旅游度假資源，形成整體平臺(tái)，提供一個(gè)生態(tài)可持續(xù)的旅游發(fā)展計(jì)劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會(huì)議節(jié)慶之旅等等項(xiàng)目的設(shè)立，綜合利用了本地的自然環(huán)境因素以及旅游資源，同時(shí)對(duì)于文物古跡的保護(hù)和開發(fā)利用進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，減少對(duì)文物的破壞，并達(dá)到保護(hù)的作用。該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境及文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護(hù)、尚書府文化遺產(chǎn)保護(hù)等。

第二，煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對(duì)煙臺(tái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極地推動(dòng)作用。

解甲莊項(xiàng)目不僅僅是作為煙臺(tái)第三產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)出現(xiàn)，而且直接影響著煙臺(tái)市的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。推動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展，提高了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步升級(jí)。該產(chǎn)業(yè)中包含的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)又該產(chǎn)業(yè)引發(fā)的失地農(nóng)民職業(yè)安排等方面對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有重要的影響。

第三，煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展對(duì)煙臺(tái)市城市文化特色的影響。

煙臺(tái)的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“產(chǎn)業(yè)歷史文化”等特色文化復(fù)合形式是煙臺(tái)的寶貴財(cái)富。青建解甲莊項(xiàng)目整合了在該區(qū)塊的生產(chǎn)習(xí)俗、等方面有方面的文化因素，并使之煥發(fā)新的色彩，形成特色休閑度假場(chǎng)所。在沿襲煙臺(tái)市本土文化的基礎(chǔ)上，完善了煙臺(tái)市城市文化的發(fā)展和煙臺(tái)市文化產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。如尚書府文化遺產(chǎn)保護(hù)成為煙臺(tái)市文化產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)。

第四，煙臺(tái)市城郊旅游地產(chǎn)發(fā)展積極響應(yīng)國(guó)家發(fā)展政策，為煙臺(tái)市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進(jìn)程作出貢獻(xiàn)。

解甲莊項(xiàng)目從組織開發(fā)，到制定賠償方案，該項(xiàng)目都積極考慮到當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民問題。在城市化進(jìn)程中，解決城市化進(jìn)程帶來的負(fù)面影響，如失地農(nóng)民的就業(yè)問題等等。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌角度出發(fā)，探索城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，通過發(fā)展高附加值的休閑農(nóng)業(yè)、多元安置、集資入股、就業(yè)培訓(xùn)、社會(huì)保障等多渠道，確保農(nóng)民失地不失業(yè)、失地不失權(quán)、失地不失利，完成撤村并居和農(nóng)民市民化工程，成為新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)。

該項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性的項(xiàng)目，從基礎(chǔ)策劃到設(shè)計(jì)構(gòu)思，再到運(yùn)作過程，我們可以看出這是一個(gè)十分復(fù)雜的大系統(tǒng)。這一系統(tǒng)內(nèi)要關(guān)注的問題是生態(tài)保護(hù)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、休閑度假、文化旅游等方面。我們可以看出，這一項(xiàng)目是一個(gè)典型的生態(tài)休閑旅游度假項(xiàng)目，關(guān)注生態(tài)，體現(xiàn)休閑旅游度假的特色，同時(shí)又關(guān)注城市形態(tài)建設(shè)，考慮到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城市化進(jìn)程、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)等各個(gè)方面。

通過對(duì)這些問題的關(guān)注和解決，解甲莊項(xiàng)目實(shí)際上完成了對(duì)煙臺(tái)市城市形態(tài)發(fā)展的積極響應(yīng)。不僅成為煙臺(tái)市城市形態(tài)的重要組成部分，同時(shí)也為我們的城市發(fā)展，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展帶來了一個(gè)新的模式。

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[1]胡浩．大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局研究[M]．北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006．

篇6

近年來，我縣大力實(shí)施旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極打造“國(guó)際旅游勝地、生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市、和諧宜居家園”，旅游產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，旅游收入大幅增加，旅游人氣顯著提升，全縣干部群眾切身感受到了旅游取得的可喜成績(jī)。但是，以我縣擁有的得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)和旅游產(chǎn)業(yè)本身所具備的美好發(fā)展前景來看，我們理應(yīng)進(jìn)一步理清發(fā)展思路，更加突出旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略地位，舉全縣之力，加快旅游經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，使旅游產(chǎn)業(yè)真正成為全縣支柱產(chǎn)業(yè)，真正把打造成為海內(nèi)外聞名的國(guó)際旅游勝地。

一、 為什么要更加突出旅游產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位

（一）我縣擁有得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)

1、有山有水，山水相依。旅游資源遍布于山水之間，有山有水的地方就有旅游，這是我縣旅游的一大顯著特點(diǎn)。山、山、南山、北山、石篆山、石門山，湖水庫、化龍湖水庫、上游水庫、躍進(jìn)水庫等山水之地都有眾多的旅游資源。特別是山國(guó)家級(jí)森林公園與湖國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景名勝區(qū)緊緊連在一起，有山有水，山水相依，這在國(guó)內(nèi)外也不多見。

2、人文自然，交相輝映。旅游資源富集，人文與自然俱佳。人文景觀最著名的是以山、北山為代表的石刻，它與敦煌、云崗、龍門齊名，是我國(guó)晚期石窟藝術(shù)最杰出的代表，也是重慶市唯一的世界文化遺產(chǎn)，有很高的國(guó)際知名度和影響力。自然風(fēng)光方面不但有山、湖兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，還有其他各具特色且有潛力可挖的景區(qū)、景點(diǎn)，發(fā)展休閑、度假旅游的前景非常廣闊。厚重的人文景觀與美麗的自然風(fēng)光交相輝映，相得益彰，共同構(gòu)成我縣獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)。

3、文化傳承，積淀深厚。文化是旅游的靈魂，沒有文化的旅游是沒有生命力的旅游。兒女在這片豐饒的土地上創(chuàng)造了燦爛的文化，其中最絢麗的奇葩有萬古的鯽魚燈、中敖的火燒龍、的西山神歌、的獅子舞等，他們都傳承久遠(yuǎn)，為的旅游發(fā)展積淀了深厚的文化基礎(chǔ)。

4、湖畔溫泉，極具價(jià)值。現(xiàn)代旅游，溫泉是最富吸引力和最具開發(fā)價(jià)值的資源之一。我縣湖溫泉不僅水量大、水溫高、水質(zhì)優(yōu)，而且座落于山下、湖畔，這種“溫泉依湖畔，泡泉觀山水”的湖畔溫泉舉世罕見，具有很強(qiáng)的唯一性和不可復(fù)制性，特色鮮明，開發(fā)價(jià)值巨大。

(二)旅游產(chǎn)業(yè)具有無限美好的發(fā)展前景

1、旅游消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊。旅游消費(fèi)是有錢人的消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入的增加，參加旅游消費(fèi)的人必然會(huì)越來越多。從我國(guó)目前的情況看，旅游已和住房、汽車、美容一樣，成為四大消費(fèi)時(shí)尚。在今年國(guó)慶中秋旅游黃金周期間，全國(guó)共接待游客2.28億人次，比的“十一”黃金周增長(zhǎng)28.5%；實(shí)現(xiàn)旅游收入1007億元，比“十一”黃金周增長(zhǎng)26.4%。就我國(guó)而言，旅游消費(fèi)市場(chǎng)還有很大空間可待挖掘，據(jù)權(quán)威雜志數(shù)據(jù)分析：全國(guó)有近15億人，現(xiàn)有旅游消費(fèi)市場(chǎng)不足6億人，也就是說有9億人是潛在市場(chǎng)。

2、旅游休閑時(shí)間更加寬裕。當(dāng)今世界，科技發(fā)展突飛猛進(jìn)，人們的勞動(dòng)強(qiáng)度大大減輕，勞動(dòng)時(shí)間大大減少，從而使人們又更多的時(shí)間去從事旅游休閑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)公職人員的休閑時(shí)間除了周末外，加上春節(jié)、清明、“五一”、中秋、國(guó)慶、元旦、公休假等節(jié)假日，全年大約有150天左右，外出旅游休閑的時(shí)間相當(dāng)寬裕。

3、旅游交通條件大大改善。改革開放六十年來的蓬勃發(fā)展，特別是近年來國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的大力投入，使旅游交通也取得巨大成績(jī)?！拔蹇v七橫”的12條國(guó)道主干線，覆蓋全國(guó)10多億人口，鐵路的5次提速，使旅途時(shí)間大大變短，加上原有的水路固定航線和航空運(yùn)輸?shù)娜找媾d盛，使人們的出行變得更加方便，咫尺天涯已變成現(xiàn)實(shí)。

4、旅游帶動(dòng)能力特別強(qiáng)勁。旅游產(chǎn)業(yè)又稱“朝陽產(chǎn)業(yè)”、“無煙產(chǎn)業(yè)”，除本身具有的旺盛生命力和美好發(fā)展前景外，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力也特別強(qiáng)。一般來說，旅游業(yè)的發(fā)展往往會(huì)刺激和帶動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、商貿(mào)業(yè)、娛樂業(yè)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，真正起到一業(yè)帶動(dòng)百業(yè)的作用。

二、怎樣進(jìn)一步加快旅游經(jīng)濟(jì)大發(fā)展

(一)堅(jiān)持大項(xiàng)目帶動(dòng)不動(dòng)搖。當(dāng)今旅游業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)就是大進(jìn)大快，快進(jìn)快出。遠(yuǎn)的不說，單說離我們較近的四川省大英“死?！?、云南省水富“西部大峽溫泉”就是旅游項(xiàng)目大進(jìn)大出、快進(jìn)快出的成功典范。這幾年，我縣成功引進(jìn)重慶市廣電集團(tuán)，全力打造湖影視文化基地。目前，這一大項(xiàng)目已經(jīng)完成景區(qū)資源整合、第一期工程征地拆遷等工作，正在加緊實(shí)施農(nóng)民還房工程、大門改造及酒吧一條街等建設(shè)，明年將要啟動(dòng)大型室內(nèi)滑雪館、5星級(jí)酒店等具體項(xiàng)目建設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目正在有序推行，且成效明顯，前景看好。我縣的旅游發(fā)展一定要堅(jiān)持大項(xiàng)目帶動(dòng)，不能因?yàn)榭h委、縣政府班子換屆而動(dòng)搖，不能因?yàn)榭h委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)的變動(dòng)而動(dòng)搖。只有大項(xiàng)目抓好了，做成我縣旅游發(fā)展的“月亮”，然后發(fā)展相關(guān)的小項(xiàng)目，才能形成“眾星拱月”的旅游發(fā)展局面。

（二）策劃大師級(jí)營(yíng)銷不猶豫。 作為擁有重慶市唯一世界文化遺產(chǎn)和兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)的旅游，過去在宣傳營(yíng)銷上雖然做了不少工作，也取得了不少成績(jī)，但知名度和影響力仍有待提高。特別近年來，我縣在這個(gè)方面的工作已經(jīng)有所突破，比如在中央電視臺(tái)春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)插播石刻宣傳廣告，舉辦石刻海內(nèi)外巡回展等，但力度還顯不夠。要痛下決心，不惜血本，策劃大手筆、大氣魄且能造成轟動(dòng)、持久效應(yīng)的大師級(jí)宣傳營(yíng)銷，使旅游的知名度和影響力得到實(shí)質(zhì)上的提升。廣西桂林請(qǐng)張藝謀等名家策劃推出了“印象劉三姐”大型實(shí)景文藝演出節(jié)目，使桂林旅游的人氣更加紅火，浙江吉安借助浙江衛(wèi)視王牌欄目“我愛記歌詞”這個(gè)平臺(tái)，無疑讓全國(guó)的電視觀眾知道了他們的“大竹?！?，湖北鳳凰請(qǐng)葉文智策劃的由中韓兩國(guó)頂級(jí)圍棋選手對(duì)決的世界最大露天圍棋賽，從而引來了新的旅游大潮，這些最成功的大師級(jí)宣傳營(yíng)銷都值得我們借鑒。具體建議搞好“五個(gè)一”大師級(jí)創(chuàng)作，即：創(chuàng)作一部在中央電視臺(tái)黃金頻道黃金時(shí)段熱播的電視連續(xù)劇宣傳，像當(dāng)年《霍元甲》、《渴望》熱播時(shí)一樣，造成萬人空巷的轟動(dòng)效應(yīng)，讓全國(guó)電視觀眾向往；創(chuàng)作一支傳唱全國(guó)的歌曲，像《康定情歌》唱響康定、《太陽島上》唱響哈爾濱一樣，讓全國(guó)歌迷都唱響；創(chuàng)作一本具有全國(guó)知名度和影響力的小說，像《紅巖》讓全國(guó)讀者了解重慶一樣，也讓全國(guó)讀者了解；創(chuàng)作一臺(tái)具有全國(guó)一流水平的大型文藝演出節(jié)目，像桂林《印象.劉三姐》一樣,讓來旅游的海內(nèi)外游客熱愛;創(chuàng)作一部全國(guó)都叫得響的旅游宣傳口號(hào),像“感受黃山,天下無山”和“問道青城山,拜水都江堰”一樣,讓海內(nèi)外的游客都能記住。

篇7

【關(guān)鍵詞】概念；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起，河南旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，這些都為我省旅游房地產(chǎn)的開發(fā)及發(fā)展提供優(yōu)越的契機(jī)。旅游房地產(chǎn)在不知不覺中改變著人們的生活方式和社會(huì)的居住模式，也有越來越多的人開始關(guān)注、投資并使用旅游房地產(chǎn)，而其也成為促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的活力[1]。

1.旅游房地產(chǎn)的概念

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化和房地產(chǎn)的旅游化。旅游地與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提升自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)。

旅游房地產(chǎn)可以從廣義和狹義的角度來界定。

廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施[2]。主要包括：分時(shí)度假型、產(chǎn)權(quán)酒店型或常規(guī)購(gòu)房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（第二居所）、旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)、旅游住宅房地產(chǎn)等形式。

狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。主要包括分時(shí)度假型、產(chǎn)權(quán)酒店型或常規(guī)購(gòu)房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（第二居所）。

基于以上認(rèn)識(shí)，本文給出一個(gè)狹義的旅游房地產(chǎn)概念為：旅游房地產(chǎn)是以某一區(qū)域的旅游環(huán)境為市場(chǎng)賣點(diǎn)，以相對(duì)較好的自然環(huán)境、人文環(huán)境、配套服務(wù)為主要特征，并以該區(qū)域內(nèi)外的人群為銷售對(duì)象的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.河南省旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

2.1 旅游房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展

早在2004年，鄭州黃河大觀有限公司就在黃河邊上開發(fā)了思念果嶺山水項(xiàng)目，率先進(jìn)行了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。思念果嶺這一旅游地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)至今，帶來的不僅僅是一個(gè)旅游休閑的場(chǎng)所，更多是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)固有觀念的沖擊和引導(dǎo)[3]。

如今，在強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到旅游地產(chǎn)所蘊(yùn)含的巨大潛力，紛紛依托景點(diǎn)布局。

在河南地產(chǎn)的發(fā)展中有著重要地位的建業(yè)也邁開了旅游地產(chǎn)的步伐。2010年11月，建業(yè)與焦作修武縣政府圍繞云臺(tái)山開發(fā)相關(guān)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。戰(zhàn)略協(xié)議主要涉及開發(fā)“云臺(tái)山”旅游品牌，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，完善配套設(shè)施，項(xiàng)目總投資將達(dá)50億元。

2.2 旅游房地產(chǎn)的前景看好

相比普通住宅，旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，居住品質(zhì)和投資價(jià)值都更勝一籌。越來越多購(gòu)房者熱衷此類產(chǎn)品，未來會(huì)有更多房企介入旅游地產(chǎn)的開發(fā)，市場(chǎng)將逐步由住宅主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻I(yè)務(wù)均衡發(fā)展的狀態(tài)。

另一方面，隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的定位、鼓勵(lì)居民消費(fèi)以拉動(dòng)內(nèi)需及加大投資力度完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列政策的出臺(tái)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景非常樂觀。相比海南、湖北等地，河南旅游資源略顯不足，旅游地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，近年來，隨著景區(qū)資源開發(fā)的日益成熟以及購(gòu)房者居住理念的改變[4]，河南旅游地產(chǎn)發(fā)展逐步步入快車道，河南新田置業(yè)等眾多房企瞄準(zhǔn)商機(jī)，大步邁開旅游地產(chǎn)的建設(shè)步伐。

3.河南旅游房地發(fā)展的對(duì)策

3.1 完善相關(guān)政策法規(guī)

嚴(yán)格控制旅游度假區(qū)及周邊土地，區(qū)域統(tǒng)籌、合理布局，維護(hù)旅游景區(qū)的完貌和生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，旅游部門和房地產(chǎn)部門應(yīng)協(xié)同合作，加強(qiáng)組織、引導(dǎo)個(gè)管理，發(fā)揮監(jiān)督管理作用，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)規(guī)范，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。

3.2 樹立正確的旅游房地產(chǎn)的觀念

旅游業(yè)的發(fā)展與相關(guān)部門和行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)互動(dòng)的過程。旅游業(yè)的發(fā)展在帶動(dòng)和刺激相關(guān)部門和行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還依賴著相關(guān)部門和行業(yè)。在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，應(yīng)將旅游房地產(chǎn)視為綜合性產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展納入到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體之中。同時(shí)要把旅游房地產(chǎn)的開發(fā)作為城市建設(shè)和發(fā)展的組成部分，成立專門的旅游房地產(chǎn)管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，正確看待旅游房地產(chǎn)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)必須找到可以發(fā)展的結(jié)合空間，找出新的開發(fā)題材。

3.3 完善旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系

要完善宏觀的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責(zé)，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調(diào)控，權(quán)責(zé)明確“政府宏觀監(jiān)管調(diào)控，市場(chǎng)主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營(yíng)造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場(chǎng)、規(guī)范秩序、加強(qiáng)監(jiān)管等手段推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展[5]。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門的行業(yè)監(jiān)管外，還應(yīng)通過并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動(dòng)作用來加強(qiáng)對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。

3.4 積極學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)成功的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，考察成功案例，引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理人才，引進(jìn)新的管理理念以及新的產(chǎn)品類型，探索符合我省的旅游房地產(chǎn)發(fā)展道路。

3.5 培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游房地產(chǎn)人才

旅游房地產(chǎn)行業(yè)是一門綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，涉及方面廣泛，運(yùn)作復(fù)雜，特別需要具備多種產(chǎn)業(yè)知識(shí)背景的綜合型人才[6]。河南的旅游房地產(chǎn)還處于起步階段，相關(guān)人才匱乏，因此，重視對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，成為我省旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重中之重。不僅要積極引進(jìn)人才，還要對(duì)現(xiàn)有旅游房地產(chǎn)從業(yè)人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，適應(yīng)社會(huì)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)商雖然熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)作，但缺乏旅游業(yè)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，沒有把其作為一種旅游產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營(yíng)和管理，未能積極參與旅游規(guī)劃。為了河南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，要大力加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)目標(biāo)主要為旅游房地產(chǎn)的管理人才、策劃人才和營(yíng)銷人才。

3.6 重視規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出旅游元素

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)首先應(yīng)遵循總體規(guī)劃、分步實(shí)施的原則，強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、跨越式發(fā)展。在項(xiàng)目前期立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該充分考慮周邊狀況，避免日后出現(xiàn)交通不銜接、水電供應(yīng)不足、外部管網(wǎng)穿越造成景觀破壞等狀況[7]。開發(fā)建設(shè)時(shí)應(yīng)充分考慮旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的共同要求，當(dāng)兩者利益有沖突時(shí)，應(yīng)從旅游休閑的角度優(yōu)先考慮旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

篇8

然而，與全產(chǎn)業(yè)鏈布局相伴相生的，還有難以預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。近日，《創(chuàng)新時(shí)代》特邀請(qǐng)正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕作客“獨(dú)家策劃”欄目，就萬達(dá)集團(tuán)重金并購(gòu)AMC能否盈利、“萬千百貨”更名為“萬達(dá)百貨”帶來的利好以及大規(guī)模進(jìn)軍旅游地產(chǎn)背后的隱憂等問題一一解讀。

重金并購(gòu)AMC后能否盈利

《創(chuàng)新時(shí)代》：萬達(dá)集團(tuán)作為首創(chuàng)“城市綜合體”開發(fā)模式的地產(chǎn)商，在面臨房地產(chǎn)調(diào)控和資金流緊張的雙重壓力下。于萬達(dá)地產(chǎn)和萬達(dá)院線雙雙在A股IPO之時(shí)宣布此次重金收購(gòu)“全球第二大院線集團(tuán)美國(guó)AMC”能否推進(jìn)其上市進(jìn)程進(jìn)而推高其發(fā)行價(jià)?

趙麗燕：這次收購(gòu)對(duì)萬達(dá)地產(chǎn)和萬達(dá)院線上市的影響應(yīng)該是正面多于負(fù)面的。正面的影響是：通過收購(gòu)，萬達(dá)集團(tuán)將發(fā)展成為一個(gè)名副其實(shí)的跨國(guó)企業(yè)，并打造一個(gè)全國(guó)銷售額最大的院線，同時(shí)萬達(dá)集團(tuán)的知名度也將得到巨大提升。這些對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)上市的估值都具有正面影響。負(fù)面的影響是，萬達(dá)集團(tuán)接收AMC巨額債務(wù)后，勢(shì)必會(huì)降低市場(chǎng)對(duì)其股票市值的信心。

但總的來說，收購(gòu)AMC積極響應(yīng)了國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃的號(hào)召，同時(shí)，也得到了國(guó)家相關(guān)部門的貸款支持。由此可推斷，萬達(dá)集團(tuán)收購(gòu)AMC是利于推高其股價(jià)的。

《創(chuàng)新時(shí)代》：有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：“目前已負(fù)債近20億美元的AMC將讓萬達(dá)集團(tuán)背負(fù)一個(gè)沉重的包袱”。請(qǐng)問其“天價(jià)收購(gòu)”AMC后是否盈利前景堪憂?為什么?

趙麗燕：收購(gòu)AMC對(duì)于萬達(dá)集團(tuán)來說的確存在風(fēng)險(xiǎn)。首先，萬達(dá)集團(tuán)此次收購(gòu)極有可能使用的是國(guó)家貸款，這意味著萬達(dá)集團(tuán)每年將會(huì)增加至少7億元的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。其次，AMC公司沒有公開其財(cái)務(wù)狀況，但其母公司AMC娛樂集團(tuán)2011財(cái)年總資產(chǎn)約為36.1億美元，而其中凈資產(chǎn)僅為1.67億美元。萬達(dá)集團(tuán)26億美元的收購(gòu)價(jià)格包括購(gòu)買AMC100％的股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。由此可認(rèn)為，AMC的巨額債務(wù)必將給主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)背上“沉重的包袱”。

但此次收購(gòu)對(duì)AMC品牌借助萬達(dá)集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的龍頭地位及優(yōu)秀的技術(shù)資源，進(jìn)一步開拓中國(guó)市場(chǎng)，挖掘利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)卻能起到積極的促進(jìn)作用。因此，單從收購(gòu)本身角度分析，目前尚不能昭示萬達(dá)集團(tuán)今后的盈利前景。相反，其在收購(gòu)AMC后如何掌舵這支“院線航母”才是決定其未來能否盈利的關(guān)鍵所在。

《創(chuàng)新時(shí)代》：請(qǐng)問萬達(dá)集團(tuán)以整合后的AMC為平臺(tái)在歐美電影市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)張的同時(shí)，將給其資金鏈帶來哪些壓力和風(fēng)險(xiǎn)?萬達(dá)集團(tuán)又該如何規(guī)避?

趙麗燕：由于萬達(dá)集團(tuán)主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負(fù)債率較高，資金鏈對(duì)其極為重要。整合AMC的支出勢(shì)必影響萬達(dá)集團(tuán)的資金鏈。但由于萬達(dá)集團(tuán)背后有多家國(guó)家級(jí)銀行的貸款支持，在短期內(nèi)，其資金鏈會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)AMC在2014年、2017年和2020年將有三筆債務(wù)到期，由此建議萬達(dá)集團(tuán)更需要在以上三個(gè)時(shí)間點(diǎn)到來之前提前準(zhǔn)備，以避免市場(chǎng)恐慌帶來的資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生。

萬達(dá)集團(tuán)面臨的最大壓力在于，經(jīng)濟(jì)的不確定性。目前世界經(jīng)濟(jì)的走向尚不明確，尤其自2008年金融危機(jī)以來，美國(guó)金融市場(chǎng)上證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)在美上市企業(yè)的調(diào)查引發(fā)了大范圍的股票拋售，使得中資企業(yè)信譽(yù)掃地，投資者普遍對(duì)中資企業(yè)信心不足。這一切都將給萬達(dá)集團(tuán)借助AMC平臺(tái)在美融資帶來極大的壓力和挑戰(zhàn)。為了規(guī)避信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，萬達(dá)集團(tuán)應(yīng)盡快向國(guó)際化公司轉(zhuǎn)型，按照美國(guó)上市企業(yè)的要求，做到財(cái)務(wù)透明、規(guī)范發(fā)展。另一方面，萬達(dá)集團(tuán)還應(yīng)重視法務(wù)、投資者關(guān)系等部門的建設(shè)，盡快融入美國(guó)社會(huì)，以輿論引導(dǎo)的方式來正面引導(dǎo)投資者，為AMC在歐美的進(jìn)一步擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

《創(chuàng)新時(shí)代》：市場(chǎng)推測(cè)，萬達(dá)集團(tuán)并購(gòu)AMc可以增加申請(qǐng)進(jìn)口影片牌照的籌碼，從而進(jìn)一步增加海外電影每年在中國(guó)的發(fā)行數(shù)量。你是否贊同此種推測(cè)?此次并購(gòu)能否給萬達(dá)集團(tuán)帶來短期利益?

趙麗燕：收購(gòu)了AMC的萬達(dá)集團(tuán)，的確在電影圈獲得了更多的話語權(quán)。這也將促使我國(guó)在電影引進(jìn)方面占據(jù)更為有利的位置。但由于電影進(jìn)口在我國(guó)受到了嚴(yán)格的政府管制，因此萬達(dá)集團(tuán)將在未來的電影引進(jìn)操作流程上，將不如想象的那樣順利。但從短期來看，萬達(dá)集團(tuán)的國(guó)際知名度將會(huì)因此得到巨大提升，這可能會(huì)增加其其他業(yè)務(wù)的銷售額。

萬千百貨更名帶來的利好

《創(chuàng)新時(shí)代》：近期微博上流傳的一份萬達(dá)集團(tuán)紅頭文件顯示，自7月1日起，“萬千百貨”將更名為“萬達(dá)百貨”；在王健林的藍(lán)圖里——“未來五年，“萬達(dá)百貨”將繼續(xù)以每年超過15家以上的開店速度布局全國(guó)，預(yù)計(jì)到2015年，“萬達(dá)百貨”連鎖店數(shù)量將達(dá)11O家?！闭?qǐng)問現(xiàn)階段萬達(dá)集團(tuán)看重百貨業(yè)的原因有哪些?

趙麗燕：萬達(dá)集團(tuán)看重百貨業(yè)的原因主要有三個(gè)：一是在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的推動(dòng)下，百貨作為零售業(yè)的重要組成部分，必將迎來快速發(fā)展的黃金時(shí)期。二是在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式中，“大賣場(chǎng)”部分必須在自有品牌支撐的支撐下，才能不被其他品牌連鎖店?duì)恐贫@得合理的利潤(rùn)率。三是百貨能給萬達(dá)集團(tuán)帶來可觀的現(xiàn)金流，這應(yīng)該也是萬達(dá)集團(tuán)著力于百貨的一個(gè)重要原因之一。

《創(chuàng)新時(shí)代》：據(jù)了解，在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，曾靠“傍大款”(沃爾瑪)以提高物業(yè)對(duì)商家的吸引力，結(jié)果使萬達(dá)集團(tuán)在談判中籌碼很低且受制于人，請(qǐng)問此次萬達(dá)集團(tuán)發(fā)力百貨業(yè)是否有提升自身品牌和穩(wěn)定現(xiàn)金流等的考慮?

趙麗燕：當(dāng)然有。現(xiàn)金流對(duì)于像萬達(dá)集團(tuán)這樣的房地產(chǎn)企業(yè)極為重要。摒棄品牌上的考慮，作為商品房重要的配套設(shè)施，商業(yè)中心對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響也是很明顯的。由此可認(rèn)為，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)力百貨業(yè)在某種程度上也是為了推動(dòng)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。

《創(chuàng)新時(shí)代》：近期，萬達(dá)集團(tuán)在決定將“萬千百貨”更名為“萬達(dá)百貨”的同時(shí)，更是為“萬達(dá)百貨”擔(dān)保，從華電國(guó)際旗下華鑫國(guó)際信托貸款5億元以助力百貨業(yè)發(fā)展。這似乎印證了更名后“萬達(dá)百貨”遲遲未盈利且依然需要繼續(xù)“輸血”的推斷。請(qǐng)問百貨業(yè)將給其帶來哪些利好?

趙麗燕：百貨業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于其能印證品牌質(zhì)量的好壞、相對(duì)的價(jià)格高低以及提供給顧客的購(gòu)物體驗(yàn)的好壞。所以“萬千百貨”更名為“萬達(dá)百貨”這一更名事件本身，一般不會(huì)造成對(duì)萬達(dá)集團(tuán)的不利影響。相反，更名后，“萬達(dá)百貨”將憑借萬達(dá)集團(tuán)的知名度與品牌優(yōu)勢(shì)，使百貨業(yè)務(wù)獲得快速增長(zhǎng)。

《創(chuàng)新時(shí)代》：有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，萬達(dá)集團(tuán)日后也會(huì)如收購(gòu)AMC一樣在國(guó)際、國(guó)內(nèi)并購(gòu)某些具有一定規(guī)模的連鎖百貨公司，并在未來借規(guī)模之勢(shì)，爭(zhēng)做“中國(guó)乃至世界級(jí)百貨航母”。你是否認(rèn)同此種預(yù)測(cè)?為什么?

趙麗燕：“萬達(dá)百貨”成為“中國(guó)乃至世界級(jí)百貨航母”，這在短期之內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的。在收購(gòu)AMC之后，萬達(dá)集團(tuán)又同俄羅斯政府簽署了投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)的合作協(xié)議。加上為收購(gòu)AMC需要付出的26億美元，萬達(dá)集團(tuán)將背負(fù)超過50億美元的，且在短期內(nèi)難以回收的支出。這從資金上加大了萬達(dá)集團(tuán)收購(gòu)一個(gè)國(guó)內(nèi)連鎖百貨公司的難度。當(dāng)然從長(zhǎng)期來看，成為“中國(guó)乃至世界級(jí)百貨航母”也并非不能實(shí)現(xiàn)。

大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)背后的隱憂

《創(chuàng)新時(shí)代》：業(yè)內(nèi)人士為，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)除了因?yàn)槟玫乇阋恕⒔?jīng)營(yíng)持久以外，也面臨著大體量，多業(yè)態(tài)、巨額規(guī)模資金的持續(xù)投入及投資回報(bào)預(yù)期比城市萬達(dá)綜合體漫長(zhǎng)等諸多待考難題，請(qǐng)具體談?wù)勅f達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)將面臨的困難?

趙麗燕：萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)將面臨以下三個(gè)方面的困難：

首先，目前階段各地政府在出讓旅游用地時(shí)，通常會(huì)明確規(guī)定開發(fā)商要先開發(fā)旅游項(xiàng)目，這對(duì)開發(fā)商的資金和運(yùn)營(yíng)實(shí)力提出了更高的要求。

其次，知名的旅游地產(chǎn)商華僑城，目前已在一線城市和重量級(jí)的二線城市布局，占據(jù)了很好的旅游資源。這對(duì)想進(jìn)入旅游地產(chǎn)的開發(fā)商來說，旅游項(xiàng)目的回收期將超過華僑城時(shí)期的回收期。此外，旅游項(xiàng)目的定位也需要增加高科技含量才能提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而這一切都需要有較大的資金支持才能實(shí)現(xiàn)。

最后，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的商品房開發(fā)也是現(xiàn)金流的關(guān)鍵來源。但如果跟著旅游資源拿地，項(xiàng)目通常處于交通不太便利、配套設(shè)施不是特別成熟的地方，商品房的銷售自然不會(huì)樂觀。

篇9

 

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對(duì)策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^(qū)或其他吸引人氣的場(chǎng)所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國(guó)色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂”占主導(dǎo)地位?！稗r(nóng)家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來吃、住、游、玩、購(gòu)的度假村形式。農(nóng)家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國(guó)色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等?！∪?、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 

篇10

[關(guān)鍵詞] 旅游地 形象屏蔽 評(píng)述

很多旅游地經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展,早已被旅游者熟知,在旅游者心目中已樹立起明確的形象,成為了較為成熟的旅游地,而旅游業(yè)自身聯(lián)帶發(fā)展的屬性必然使一些具備一定條件的旅游資源得到了“搭便車”式的發(fā)展。但是接踵而來的問題是,發(fā)展中的這些旅游地或景區(qū)在旅游者看來可能只是一種“綠葉”角色,無法給旅游者一種明確的形象表達(dá),于是便在旅游者的心目中處在了成熟型旅游地或景區(qū)的形象屏蔽內(nèi)。這種現(xiàn)象引起了國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者的關(guān)注,形成了一定的研究成果。

一、國(guó)內(nèi)關(guān)于旅游地形象屏蔽的相關(guān)研究

我國(guó)關(guān)于旅游形象屏蔽的研究,主要是以旅游地為主要對(duì)象展開的,而且研究的屏蔽內(nèi)容包括了旅游地各方面的情況,如旅游資源狀況、旅游服務(wù)供給的宏觀條件和微觀條件等,在實(shí)證研究方面主要是以某個(gè)城市或旅游景區(qū)點(diǎn)為主。關(guān)于旅游地或旅游景區(qū)形象屏蔽作用機(jī)理方面的理論研究相對(duì)來說還是比較缺乏的。

旅游地屏蔽現(xiàn)象的研究一定程度上是基于旅游地空間競(jìng)爭(zhēng)理論和對(duì)生態(tài)學(xué)空間競(jìng)爭(zhēng)理論的借鑒而展開的。張凌云(1989)做過針對(duì)旅游地空間競(jìng)爭(zhēng)的交叉彈性方面的論述。保繼剛對(duì)同類型景觀的空間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行過研究,如對(duì)濱海沙灘型旅游資源的空間競(jìng)爭(zhēng)分析(1991);對(duì)以石林為代表的類似性較高的喀斯特景觀旅游地之間的空間競(jìng)爭(zhēng)的分析,并提出了“替代性競(jìng)爭(zhēng)”的概念(1994);以皖南三大名山為例對(duì)名山旅游地(1994)的空間競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)行過研究。

1993年,王衍用在《孟子故里旅游開發(fā)戰(zhàn)略研究》一文中分析了同類旅游地之間存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,認(rèn)為資源級(jí)別高的旅游地對(duì)資源級(jí)別低的旅游地的發(fā)展會(huì)帶來負(fù)面影響,首次提出了“陰影區(qū)”的概念,認(rèn)為處于陰影區(qū)的旅游資源存在減值效應(yīng),旅游開發(fā)會(huì)受到限制,并運(yùn)用孟子故里進(jìn)行了實(shí)證研究,后來的進(jìn)一步研究提出了旅游開發(fā)中的“陰影理論”。陳傳康、王民等(1996)通過對(duì)北京文化景觀的強(qiáng)大“陰影”效應(yīng)的研究,評(píng)價(jià)了“老北京城”微縮景觀項(xiàng)目的可行性。

1993年,許春曉在《旅游資源非優(yōu)區(qū)適度開發(fā)與實(shí)例研究》一文中,提出了旅游資源之間存在著屏蔽現(xiàn)象。2001年,許春曉在《旅游地屏蔽理論研究》一文中對(duì)旅游屏蔽現(xiàn)象進(jìn)行了深入研究,文中明確提出了“旅游地屏蔽現(xiàn)象”一詞,并且將其定義為“某特定區(qū)域的旅游資源,因某些限制性因素的存在,而開發(fā)利用價(jià)值大為遜色,甚至不能順利開發(fā)的現(xiàn)象?！蔽恼聦⒙糜蔚仄帘畏譃榱寺糜蔚氐囊仄帘巍①Y源屏蔽、區(qū)位屏蔽、條件屏蔽(從文中歸納的“通達(dá)”和“便游”兩大條件來看,主要涉及的是旅游地或旅游景區(qū)的可進(jìn)入情況的分析)和事故屏蔽(由于旅游地發(fā)生事故使旅游者產(chǎn)生旅游的畏懼心理而形成的屏蔽)五種類型。文章認(rèn)為旅游地屏蔽現(xiàn)象具有廣布性、累加性、有限性、依附性等性質(zhì);還提出了旅游地屏蔽度的概念,即“一個(gè)擁有一定量和質(zhì)的旅游資源的旅游地,由于各種阻限的存在,旅游資源對(duì)游客的吸引力下降,旅游地整體形象受到一定程度破壞,難于形成開發(fā)效益,而開發(fā)被阻礙或延緩的程度”,同時(shí),提出了屏蔽度的測(cè)定方法。文章最后對(duì)旅游屏蔽區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略提出了思路。

李國(guó)平、葉文于2002年,在《游客感知“灰度區(qū)”旅游形象策劃探討》一文中提出,把一定區(qū)域的旅游形象看作整體,認(rèn)為不同的區(qū)域整體旅游形象之間存在著等級(jí)差別,并將這些區(qū)域分為“灰度區(qū)”和“光環(huán)區(qū)”。在游客心目中,旅游形象不突出,呈現(xiàn)模糊或灰度狀態(tài),還不足以形成理想旅游地的地區(qū)即為旅游形象感知的“灰度區(qū)”;在游客心目中具有鮮明旅游形象的旅游地即為“光環(huán)區(qū)”。

2003年,楊振之和陳謹(jǐn)在《“形象遮蔽”與“形象疊加”的理論與實(shí)證研究》一文中,首次提出了旅游地形象遮蔽的概念,并結(jié)合楊先生以前的著作將其定義為“指在一定區(qū)域內(nèi)分布著若干旅游地(風(fēng)景區(qū)),其中旅游資源級(jí)別高、特色突出或者產(chǎn)品品牌效應(yīng)大或者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的一個(gè)旅游地(風(fēng)景區(qū)),在旅游形象方面也會(huì)更突出,從而對(duì)其他旅游地(景區(qū))的形象形成遮蔽效應(yīng)。文中還提出了形象疊加的概念,將其定義為“指在同一區(qū)域內(nèi)不同的旅游地的差異化形象定位,使每一個(gè)旅游地具有各自的形象影響力,進(jìn)而使這一區(qū)域產(chǎn)生一種疊加的合力,產(chǎn)生整合性的影響力”。文章將形象遮蔽的表現(xiàn)形式歸納為三種:第一種,同一區(qū)域內(nèi),不管旅游資源是否具有相似性,級(jí)別、品質(zhì)高的景區(qū)一般會(huì)對(duì)其他景區(qū)形成“形象遮蔽”;第二種,旅游資源特色相似,兩者或更多的旅游地都可以用同一形象,就看誰率先樹立起形象,搶先樹立起形象者由于品牌效應(yīng)就會(huì)對(duì)其他旅游地形成形象遮蔽;第三種,資源特色相近,品牌影響力相差不大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的景區(qū)對(duì)其他景區(qū)形成遮蔽。文章初步分析了形象遮蔽的作用機(jī)制以及空間影響力,從形象遮蔽自身的角度出發(fā),對(duì)形象遮蔽的作用機(jī)制進(jìn)行了分析,應(yīng)該說還是有進(jìn)一步分析的空間的。關(guān)于形象遮蔽的空間影響力,文章根據(jù)旅游地吸引力的大小對(duì)形象遮蔽的影響空間尺度進(jìn)行了界定,認(rèn)為具備極強(qiáng)吸引力的旅游地的形象遮蔽空間可能是跨越大的空間尺度的,甚至是國(guó)家范圍內(nèi)的;具備很強(qiáng)吸引力的旅游地的形象遮蔽空間是跨越中等空間尺度的;具備較強(qiáng)吸引力的旅游地的形象遮蔽空間局限在較小的空間尺度范圍內(nèi)。文章對(duì)旅游地如何形成形象疊加效應(yīng)提出了人為整合、細(xì)分市場(chǎng)和重視線路產(chǎn)品策劃三大對(duì)策。最后對(duì)形象遮蔽和形象疊加在實(shí)踐中的運(yùn)用進(jìn)行了實(shí)證研究。

楊新軍等在《旅游屏蔽區(qū)的城市空間拓展研究》一文中指出了“當(dāng)前對(duì)‘屏蔽現(xiàn)象’的研究主要集中于‘旅游地空間競(jìng)爭(zhēng)’理念,注重對(duì)生態(tài)學(xué)‘空間競(jìng)爭(zhēng)理論’的借鑒,而對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的旅游目的地系統(tǒng)尚未過多進(jìn)行屏蔽障礙分析,缺乏綜合反映其作用機(jī)制的相關(guān)研究”。

劉睿文在《旅游形象不對(duì)稱作用理論研究》一文中,試圖整合上述理論,提出了旅游形象不對(duì)稱論,文中稱“旅游形象不對(duì)稱作用指兩個(gè)或多個(gè)相互聯(lián)系的旅游地因其旅游形象級(jí)別不同,而在旅游形象方面形成不對(duì)等或不對(duì)稱的相互影響和作用及其所引起的現(xiàn)象和關(guān)系。旅游形象不對(duì)稱作用理論強(qiáng)調(diào)不同旅游地形象級(jí)別的差異,進(jìn)而導(dǎo)致形象上的不對(duì)稱作用及其所引發(fā)的旅游行為、旅游地域形象格局的變化。”文章提出了旅游形象不對(duì)稱作用的概念模型,并從形象認(rèn)知和形象相互作用的角度對(duì)其作用機(jī)理進(jìn)行了分析。還提出了旅游形象不對(duì)稱作用理論中的7個(gè)未開展深入研究的“黑匣子(理論方向)”。

二、旅游地形象屏蔽相關(guān)研究的評(píng)述

國(guó)內(nèi)關(guān)于旅游地(或景區(qū)點(diǎn))形象屏蔽的相關(guān)理論研究至少有三種觀點(diǎn)。旅游景區(qū)形象屏蔽的其他相關(guān)研究,主要是運(yùn)用這三種理論進(jìn)行的實(shí)證研究。

1.以王衍用為代表的陰影區(qū)理論

陰影區(qū)理論主要研究處在熱點(diǎn)旅游區(qū)陰影中的旅游景區(qū)點(diǎn)的發(fā)展對(duì)策,認(rèn)為處于陰影區(qū)的旅游資源存在減值效應(yīng),旅游開發(fā)會(huì)受到限制。實(shí)證研究方面,主要是運(yùn)用陰影理論對(duì)具體的景區(qū)點(diǎn)或旅游地進(jìn)行論證分析,提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略。如,吳軍(2006)在《“陰影區(qū)”內(nèi)城市旅游形象設(shè)計(jì)探討》一文中就是以處在曲阜和泰山陰影中的鄒城為例進(jìn)行的實(shí)證分析,從形象設(shè)計(jì)的角度,對(duì)鄒城旅游的發(fā)展提供了相關(guān)思路。類似的文獻(xiàn)還有黃河的《“陰影區(qū)”旅游地差異性旅游形象定位研究――以宜賓興文博望山為例》等。

2.以許春曉為代表的旅游地屏蔽理論

旅游地屏蔽理論主要從旅游開發(fā)要素、區(qū)位、旅游條件和發(fā)生事故等方面對(duì)“因某些限制性因素的存在,而開發(fā)利用價(jià)值大為遜色,甚至不能順利開發(fā)”的旅游資源,進(jìn)行要素屏蔽、資源屏蔽、區(qū)位屏蔽、條件屏蔽和事故屏蔽的實(shí)證分析,并找出發(fā)展對(duì)策。理論運(yùn)用方面的成果如,羅廣文、劉英在《旅游地屏蔽理論的實(shí)證研究――以達(dá)州市旅游為例》一文,就是從旅游資源、旅游開發(fā)要素、區(qū)位、旅游條件和發(fā)生事故等方面分析了達(dá)州的屏蔽狀況,并提出了相關(guān)對(duì)策。類似的文章還有李娟等的《旅游屏蔽區(qū)的錯(cuò)位發(fā)展策略――以陜西三原為例》,這篇文章把形象也作為了屏蔽研究的因素之一。

3.以楊振之為代表的形象遮蔽理論

形象遮蔽理論主要從由一系列因素綜合形成的形象角度出發(fā),把旅游地之間的競(jìng)爭(zhēng)要素集中到形象的遮蔽和疊加上,并對(duì)處在形象遮蔽中的旅游景區(qū)點(diǎn)如何變遮蔽為疊加提供對(duì)策分析。認(rèn)為一定區(qū)域內(nèi)的若干旅游地(風(fēng)景區(qū)),旅游資源級(jí)別高、特色突出或產(chǎn)品品牌效應(yīng)大或市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的旅游地(風(fēng)景區(qū)),在旅游形象方面也會(huì)更突出,從而對(duì)其他旅游地(景區(qū))的形象形成遮蔽效應(yīng)。這方面的實(shí)證文章有張英的《區(qū)域旅游形象塑造――如何避開形象遮蔽現(xiàn)象》,文章以金佛山為例,探討了金佛山應(yīng)如何避開遮蔽塑造獨(dú)特形象。

實(shí)際上,以上三種理論所闡述的研究對(duì)象的特征是基本相似的,都是研究由于受到其他旅游地或旅游景區(qū)點(diǎn)的影響而處在發(fā)展下風(fēng)的旅游地或景區(qū)點(diǎn)的情況,而且都主要是從旅游地(或景區(qū)點(diǎn))的角度對(duì)相關(guān)現(xiàn)象或效應(yīng)進(jìn)行分析。只是三者的著眼點(diǎn)不同,陰影理論著眼于旅游的冷熱點(diǎn)區(qū),旅游地屏蔽理論著眼于一些限制性的因素,而形象遮蔽理論則著眼于旅游地形象之間的影響。

這三種理論的研究都對(duì)旅游地的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)提出了各自角度上的發(fā)展對(duì)策,有益于旅游地自身旅游形象的樹立、旅游品牌的建設(shè)、旅游服務(wù)的改善和旅游經(jīng)營(yíng)方式的優(yōu)化。同時(shí),這些理論成果都有助于展開對(duì)旅游景區(qū)屏蔽現(xiàn)象的形成和作用機(jī)理的研究。

無論是“陰影區(qū)理論”、“旅游地屏蔽理論”還是“形象遮蔽理論”都是從旅游資源地的角度出發(fā)展開相關(guān)研究的,關(guān)注的重點(diǎn)都是旅游地的旅游資源狀況,揭示出旅游資源之間的優(yōu)劣比較產(chǎn)生了“陰影”、“屏蔽”或“遮蔽”。相對(duì)來說缺乏對(duì)旅游者在景區(qū)發(fā)展及景區(qū)形象形成中所起作用和影響的關(guān)注。事實(shí)上,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代旅游者在景區(qū)選擇上是處于主動(dòng)地位的,是旅游者在選擇景區(qū)而不是景區(qū)在選擇旅游者。正是由于旅游者的選擇才產(chǎn)生了旅游的冷熱點(diǎn)區(qū)域、發(fā)展的限制和形象的遮蔽,所以有必要從旅游者的角度對(duì)旅游景區(qū)的形象屏蔽進(jìn)行相關(guān)研究。

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