導語：如何才能寫好一篇房屋糾紛合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】麗江市古城區(qū)；房屋租賃；合同糾紛

隨著麗江經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外來人口涌入麗江。租房成為平常且頻繁的事情，隨之而來的是麗江房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時也帶來了許多有關租房的合同糾紛。

麗江是一個著名的旅游城市，外來人口眾多。這些外來人口來麗江進行經(jīng)營活動，由此可知，麗江房屋租賃主要有以下兩種情形：一是租用鋪面做生意，二是租用庭院以經(jīng)營客棧。

總體來看，麗江古城區(qū)的房屋租賃并不復雜，但由于市場的升溫，出租方和承租方之間就租金的漲浮和違約金的支付方面發(fā)生爭議的比比皆是。最初，麗江的房價并不高，所以房屋的租金也比較低。據(jù)筆者調(diào)查：2005年以前，在古城中租用15平米左右的鋪面每年租金只需1萬多元，租用庭院的租金為3萬元/年，在新城中租用鋪面的租金平均5000元/年，租用庭院的租金每年為8500元左右。而近幾年，特別是從2008年起，古城中租用面積為15平米的鋪面平均8萬元/年，庭院租金每年近10萬元，在新城中，租用鋪面的租金每年為2萬元左右，租用庭院的租金每年平均為8萬元。由于原先租金較低，出租方和承租方簽訂的租賃合同年限較長，一般為15年至20年。后來，隨著市場的發(fā)展，出租方大多會認為原來所定的租金太低，欲隨市場情況上漲租金，而承租方不同意上漲租金。由此，雙方發(fā)生糾紛訴至法院。

筆者從麗江市中級人民法院民事審判二庭獲得的數(shù)據(jù)顯示：2010年，麗江市中級人民法院民事審判二庭受理的一審案件37件，關于房屋租賃合同糾紛的0件，二審案件126件，關于房屋租賃合同糾紛的13件。2011年，麗江市中級人民法院民事審判庭二庭受理一審案件41件，關于房屋租賃合同糾紛案件17件，受理二審案件140件，關于房屋租賃合同糾紛的33件。2012年至7月止，麗江市中級人民法院民事審判庭二庭受理一審案件29件，關于房屋租賃合同糾紛案件13件，受理二審案件71件，房屋租賃合同糾紛案件39件。

同時，麗江市下轄一區(qū)四縣，分別是：古城區(qū)、玉龍縣、永勝縣、華坪縣、寧蒗縣。筆者從麗江市中級人民法院民事審判二庭獲得數(shù)據(jù)：2010年麗江中院民二庭受理的二審案件中，有關古城區(qū)房屋租賃合同糾紛的案件有9件，永勝縣1件，華坪縣3件，寧蒗縣0件，玉龍縣0件。2011年麗江中院民二庭受理的二審案件中，有關古城區(qū)房屋租賃合糾紛的案件有18件，永勝縣4件，華坪縣7件，寧蒗縣2件，玉龍縣1件。2012年7月止，麗江中院民二庭受理的二審案件中，有關古城區(qū)房屋租賃合糾紛的案件有21件，永勝縣6件，華坪縣7件，寧蒗縣3件，玉龍縣2件。具體圖表數(shù)據(jù)如下圖：

從上列圖表，我們可以看出房屋租賃合同糾紛案件在全市范圍內(nèi)都具有一定的影響力。特別在古城區(qū)所占比重最多。之所以會出現(xiàn)此種情況，我認為主要有以下幾方面的原因：

第一、由于房屋租賃市場的升溫，致使出租方的可得利益增多，但由于出租方和承租方原先簽的租賃合同租金較低，租期較長。而出租方在利益的驅(qū)使下為了謀取更多的利益，從而做出種種不誠信的違約行為，欲使其與承租方的租賃合同趨于無效，從而重新簽訂租賃合同，以此來增加租金，并從中獲得更多的收入和利益。

第二、出租方和承租方在違約金的支付方面無法達成一致意見。雙方當事人約定的違約金畸高或畸低，造成雙方當事人利益出現(xiàn)明顯不公平的結(jié)果。

第三、在麗江尚未存在一個組織或一種機制對房屋租賃市場進行監(jiān)管，使得房屋租賃市場存在許多漏洞和不足之處，最為明顯的就體現(xiàn)在古城中的房屋租金與新城的房屋租金之間的差距過大。同時就整個古城而言，根據(jù)其地段的不同租金也存在較大差異。例如：在古城中靠近四方街、七一街、五一街的商鋪每年的租金可以高達35萬元左右，更有甚者，一間12平米的鋪面由于處于古城中的“黃金地段”竟一度租金到達70萬元/年。而在古城中靠近居民區(qū)或在古城邊緣的鋪面每年的租金為10萬元左右。由此可以看出，麗江的房屋租賃市場在判定租金方面缺乏一個相對統(tǒng)一的標準，這使得房屋租賃市場存在許多漏洞，由此引發(fā)的爭議也源源不斷。

第四、就全國而言，比較全面規(guī)范的《房屋租賃合同示范文本》尚未制定。因此，導致出租方和承租方所簽訂的房屋租賃合同隨意性較大，并存在雙方意思表示不真實不全面的的現(xiàn)象。同時，政府職能部門對房屋租賃合同的監(jiān)管不到位，使得房屋租賃合同糾紛案件頻頻發(fā)生。

對以上存在的問題，我們是不是應該對房屋租賃市場給予一定的關注？我相信房屋租賃市場的這種混亂和漏洞在其他許多城市多存在。所以我認為我們可以采取以下措施來對房屋租賃市場進行適當?shù)恼{(diào)控。

作為政府而言，穩(wěn)定房屋租賃市場市場是勢在必行的。根據(jù)實際情況制定一個相對統(tǒng)一的租金衡量標準是很必要的。這最起碼能為出租方和承租方在簽訂租賃合同確定租金和違約金時提供一個基本的參考信息，這樣可以避免雙方在約定租金和違約金時出現(xiàn)約定金額畸高或畸低的情況。

作為政府的職能部門而言，應當對房屋租賃合同進行造冊備案，嚴格對房屋租賃合同的合法性、合理性進行審查。為以后發(fā)生糾紛需要裁判時提供證據(jù)。

作為出租方和承租方而言，在簽訂租賃合同時應當就租金、租期和違約金有明確具體的約定，盡可能的將責任份額劃分清楚，雙方應當本著誠實信用的原則履行雙方簽訂認可的合同。

作為法院而言，在裁判房屋租賃合同糾紛案件時應當做到以下幾點：

1、正確適用法律的強制性規(guī)定，穩(wěn)妥認定雙方簽訂的合同效力，盡可能的維護合同的穩(wěn)定性，堅持貫徹鼓勵交易的原則。

2、慎重適用情更原則，合理調(diào)整雙方當事人的利益關系，合理適用不安抗辯權規(guī)則，維護權利人合法權益。

3、區(qū)分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失。

4、依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責任。

我認為：要解決房屋租賃市場的這種混亂現(xiàn)象，彌補租賃市場存在的不足并不是一朝一夕就能完成的，這需要政府行政機關、廣大社會群眾、司法機關等多方的共同努力。從而進一步完善房屋租賃市場，建立一個健全的結(jié)構和機制對房屋租賃市進行監(jiān)管，為社會經(jīng)濟的長足發(fā)展打下堅實的基礎。

【參考文獻】

[1]中華人民共和國民法通則[Z].中華人民共和國主席令第三十七號.

[2]中華人民共和國合同法[Z].中華人民共和國主席令第十五號.

篇2

原告:常某，男，1983年月日出生，漢族，住xxxx新技術開發(fā)區(qū)。

委托訴訟人:陳xx，xxx律師事務所律師。

被告:于某，女，1983年月日出生，漢族，住xx省xx縣。

委托訴論人:王某，xx某律師事務所律師。

第三人:xx某房地產(chǎn)有限公司，住所地:xx市xx區(qū)xx工業(yè)園xx高新大樓。

法定代表人:黃某，該公司董事長。

委托訴訟人:胡某，男，1978年月日出生，漢族，系該公司員工。

第三人:某銀行股份有限公司xx省分行，住所地:xx區(qū)xx大道某號。

負責人:高某，該行行長。

委托訴論人:王某，xx某(xx)律師事務所律師。

委托訴論人:章某，xx某(xx)律師事務所律師。

原告常某與被告于某、第三人xx某房地產(chǎn)有限公司、某銀行股份有限公司xx省分行合同糾紛一案，本院于2017年5月5日立案后，由審判員郝某適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告常某向本院提出訴訟請求：1、判令被告于某與第三人xx某地產(chǎn)有限公司簽訂的《xx市商品房買賣合同》中買受人的權利、義務由原告常某享有；

2、判令被告于某與第三人某銀行股份有限公司xx省分行簽訂的貸款合同中甲方(借款人即抵押人)的權利義務由常某享有；

3、判令被告和第三人協(xié)助原告辦理將xxxx新技術開發(fā)區(qū)光谷大道某房屋的產(chǎn)權登記在原告常某名下的手續(xù)；

4、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由:原、被告于2008年10月建立戀愛關系，2010年10月分手，2009年9月原告決定購買位于xxxx新技術開發(fā)區(qū)的一套商品房，由于原告曾有信用卡久款的記錄，銀行放貸資信審查可能難以通過，為了順利通過銀行的放貸資信審查，原告與被告協(xié)商決定借用被告名義與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同、與銀行簽訂貸款合同購買房屋，但實際購房人是原告，購買房屋的首付款由原告出資，按揭貸款也由原告按月轉(zhuǎn)賬至貸款賬號償還，房屋由原告居住，被告僅僅在房屋買賣合同和貸款合同上簽字、房屋的實際購買人為原告，原告為維護自身的合法權益，依法提起訴訟，請求法院判如所請。

本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當事人自愿達成如下協(xié)議:

一、于某與xx某房地產(chǎn)有限公司于2009年11月3日簽訂的《xx市商品房買賣合同》有效；

經(jīng)三方同惠，其中由于某承擔的權利義務由常某承擔；

二、常某分兩期向于某支付x元，其中第一期x于2017年9月25日前支付，第二期款x元于2017年12月31日前支付；

三、若常某未按上述第二項如期支付款項，則常某按x元的10%支付于某違約金x元；

四、xx某房地產(chǎn)有限公司于2017年10月24日前配合常某辦理位于xxxx新技術開發(fā)區(qū)光谷大道某房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在常某名下，辦理產(chǎn)權相關費用由常某承擔；

五、本案案件受理費x元(已減半收取)由常某負擔(已付)。

篇3

一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。

二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。

三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。

五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

六、駁回益樂村的其他訴訟請求。

七、駁回益愛公司的反訴請求。

一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。

大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權利義務一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔騰退承租房，與事實和法律規(guī)定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理由無異議。

文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權書，將6幢房屋的出租權授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權的行為合法，且不存在履行合同義務的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。

浙江省高級人民法院經(jīng)審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權利義務應從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權利義務，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：

一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第

一、

三、

四、

六、七項。

二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第

二、五項及訴訟費負擔部分。

三、益愛公司應于本判決送達后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。

四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內(nèi)付清。

五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。

六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權利義務由益樂村承受。

[法理評析]

本案法律關系相對復雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認定、違約責任的處理、轉(zhuǎn)租合同權利義務的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進行分析。

（一）出租合同的效力及違約責任的處理

益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協(xié)議一份，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，依法應認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協(xié)議交回的4幢樓房進行有關費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權利義務以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔相應責任，即益樂村承擔怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原則。

（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更

對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當?shù)拈_創(chuàng)性的。

第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權”書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無不當，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權益愛公司轉(zhuǎn)租并非無條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢姡D(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關義務，并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據(jù)民法誠實信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉(zhuǎn)租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。

第

二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規(guī)定，但最高法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十

九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……”，并且本案中出租人對轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。新晨

篇4

民商法教授、博士生導師江平認為：合同法實施之前，我國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門的銷售許可，但是，并沒有規(guī)定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！睆倪@一條規(guī)定看，如果合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當事人辦理了批準登記手續(xù)的，合同就應當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當然應當是有效的。

另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂閱的商品房預售合同，在前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導師王家福認為：從誠實信用原則看，該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生導師王利明認為：法律規(guī)定這種預售許可的目的，主要在于控制和防止欺詐，保護買受人。如果事后當事人補辦，表明當事人將欠缺的瑕疵已經(jīng)補正。自覺的補正應當認定有效。在本案中，既然買受人的利益沒有受到任何損害，社會利益、公共利益沒有受到任何損害，認定這種合同無效，不符合合同無效的立法精神。

篇5

（2008）甘民初字第2540號

身份證號：622301197304300355.

被告：張掖市永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。

法定代表人：范紅金，該公司董事長。

委托人：宋良高，甘州區(qū)北街街道法律服務所法律工作者。

被告：張掖市宏源建筑工程有限責任公司。

法定代表人：權金彪，該公司總經(jīng)理。

委托人：高尚貴，該公司會計。

委托人：施儀，甘肅瑞雪律師事務所律師。

原告張科洲與被告張掖市永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱永安房產(chǎn)公司）、張掖市宏源建筑工程有限責任公司（以下簡稱宏源建筑公司）、張有軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年4 月16日立案受理。依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告張科洲的委托人孔永堂、被告永安房產(chǎn)公司的委托人宋良高、被告宏源建筑公司委托人高尚貴、被告張有軍及其委托人鄭春萍、施儀均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

證明上述事實的證據(jù)有：原告提供的住房預售合同、收款收據(jù)、移交清單、設計說明、交房單、（2006）張中民終字第299 號民事判決書；被告張掖市永安房產(chǎn)公司提供的土地使用證、福鵬綜合樓結(jié)算書；被告張有軍提供的圖紙會審紀要、結(jié)算書、還款協(xié)議、建設局文件（以上證據(jù)均為復印件）以及100 原、被告在法庭上的當庭陳述在案佐證，足以證明本案的事實。

本院認為：對于原告訴訟要求辦理國有土地使用證的問題，根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條的規(guī)定：“本辦法所稱房屋權利人，是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人。”第六條規(guī)定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則。”由此可以看出，房屋所有人申請辦理并享有房屋所有權證，據(jù)此辦理該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用證是房屋所有人的權利。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密義務。現(xiàn)房屋的所有權證已辦理，表明房屋的所有權和土地使用權歸屬

已明確。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。因被告永安房產(chǎn)公司系該樓的開發(fā)商，辦理土地使用證系開發(fā)商的義務，在庭審中被告永安房產(chǎn)公司也同意給原告辦理土地使用證，現(xiàn)應由原告、三被告共同到相關部門辦理土地使用證即可。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

案件受理費190 元，由被告張有軍承擔。被告張掖市永安房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、張掖市宏源建筑工程有限責任公司負連帶清償責任。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于甘肅省張掖市中級人民法院。

審判長張為光

審判員劉艷

審判員王勇

二00八年十一月十二日

書記員何麗萍

注：本判決書生效后，當事人必須履行，一方逾期不履行的，對方當事人可于本判決書規(guī)定的履行期間最后一日起，在法定期間內(nèi)，向本院提出執(zhí)行申請。逾期不提出申請的，視為自動放棄權利。

附：[ 本案所適用的法律法規(guī)、司法解釋]

《中華人民共和國合同法》

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

篇6

    法定代表人：盧華林，經(jīng)理。

    委托人：李梅，北京市鼎銘律師事務所律師。

    被上訴人（原審被告）：成都興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地成都市雙柵子街7號。

    法定代表人：黎光隆，總經(jīng)理。

    委托人：李勇，成都市錦江律師事務所律師。

    被上訴人（原審被告）：四川新基業(yè)房屋開發(fā)公司，住所地成都市一環(huán)路北三段新82號灰樓436—438室。

    法定代表人：孫滬勇，總經(jīng)理。

    一、案件基本事實

    1994年7月6日，成都建川置業(yè)公司（以下簡稱置業(yè)公司）與成都興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱興隆公司）簽訂了《聯(lián)合建房協(xié)議》。該協(xié)議約定：置業(yè)公司將已取得的化成寺建設項目轉(zhuǎn)給興隆公司。興隆公司支付置業(yè)公司前期工程費及賠償費共675萬元。合同簽訂后，因興隆公司資金困難，四川新基業(yè)房屋開發(fā)公司（以下簡稱新基業(yè)公司）提出獨立投資與置業(yè)公司合作。7月13日，置業(yè)公司將化成寺項目資料交給新基業(yè)公司，同日，新基業(yè)公司付款100萬元給置業(yè)公司，至同年9月28日，共付款185萬元。置業(yè)公司向新基業(yè)公司出具了收款憑證。由于《聯(lián)合建房協(xié)議》中沒有新基業(yè)公司，新基業(yè)公司未與興隆公司、置業(yè)公司簽訂任何形式的投資協(xié)議，新基業(yè)公司不愿繼續(xù)付款。

    另查明：化成寺建設項目用地，系成都市錦江區(qū)物資局（以下簡稱物資局）通過行政劃撥取得的倉儲用地。1993年5月，物資局與置業(yè)公司簽訂《聯(lián)合改造危房協(xié)議》，未辦理土地使用權變更手續(xù)，置業(yè)公司沒有取得土地使用權。興隆公司與置業(yè)公司簽訂聯(lián)合建房協(xié)議》后與他人簽訂了《地質(zhì)工程勘察合同》、《工程設計合同》，但是，沒有實際履行。

    二、四川省高級人民法院一審認定與判決

    1994年11月，置業(yè)公司從新基業(yè)公司取走化成寺建設項目資料，新基業(yè)公司向成都市中級人民法院提起訴訟，請求置業(yè)公司返還185萬元投資款。

    置業(yè)公司則于1995年6月向四川省高級人民法院提起訴訟稱：1994年7月6日，建川公司與興隆公司簽訂《聯(lián)合建房協(xié)議》，該協(xié)議約定，興隆公司支付675萬元給建川公司，建川公司即將已取得的化成寺建設項目全部資料交興隆公司，由興隆公司立項開發(fā)。之后，在一次有興隆公司、建川公司、新基業(yè)公司參加的會議上，興隆公司常務副總經(jīng)理楊正乾向建川公司介紹，化成寺建設項目由興隆公司與新基業(yè)公司一起開發(fā)，具體由新基業(yè)公司執(zhí)行，新基業(yè)公司法人代表亦表示認可。1994年7月13日，按協(xié)議約定及興隆公司楊正乾的便條所示，建川公司將化成寺建設項目的ll份資料交給新基業(yè)公司，新基業(yè)公司即付款100萬元至建川公司帳上，后陸續(xù)付款至185萬元。興隆公司于同年7月30日、8月24日簽訂了工程地質(zhì)勘察合同，工程設計合同等。但新基業(yè)公司尚欠490萬元投資款，雖經(jīng)催促，仍不履約。

    為此，請求判令兩被告繼續(xù)履行合同及支付逾期付款的資金利息。

    興隆公司答辯稱：興隆公司未與新基業(yè)公司建立聯(lián)合投資開發(fā)化成寺的任何關系，在楊正乾引見了建川公司和新基業(yè)公司后，上述雙方即具體執(zhí)行建川公司和興隆公司的聯(lián)合建房協(xié)議，興隆公司的權利義務即轉(zhuǎn)移給新基業(yè)公司，即建川公司與興隆公司的法律關系變更為建川公司與新基業(yè)公司的法律關系。興隆公司不應對此案承擔任何經(jīng)濟上的義務。

    新基業(yè)公司答辯稱，新基業(yè)公司與建川公司、興隆公司三者之間就開發(fā)化成寺項目從未形成明確的權利義務關系，因此，新基業(yè)公司根本不存在享有權利、履行義務、承擔民事責任的問題，原告建川公司對新基業(yè)公司的訴訟請求不能成立。新基業(yè)公司付款185萬元給建川公司是在不明真像的情況下作出的錯誤的意思表示，新基業(yè)公司已就要求建川公司返還185萬元，向成都市中級人民法院提起訴訟。

    案經(jīng)四川省高級人民法院審理認為：置業(yè)公司與興隆公司簽訂的（聯(lián)合建房協(xié)議），名為聯(lián)合建房，實為轉(zhuǎn)讓建設項目。置業(yè)公司沒有依法辦理建設用地使用權變更手續(xù)，該協(xié)議無效。置業(yè)公司、興隆公司對該協(xié)議無效均有過錯，因協(xié)議無效造成的損失由各自承擔。興隆公司依協(xié)議接收的化成寺項目建設場地，應當返還置業(yè)公司。興隆公司與新基業(yè)公司沒有聯(lián)合投資的合作關系，新基業(yè)公司不是置業(yè)公司與興隆公司轉(zhuǎn)讓建設項目協(xié)議關系的權利義務主體，置業(yè)公司請求興隆公司與新基業(yè)公司繼續(xù)履行《聯(lián)合建房協(xié)議》的主張不能成立。該院（1995）川民終字第67號民事判決，已經(jīng)確認新基業(yè)公司支付置業(yè)公司185萬元的行為無效。并已判令置業(yè)公司返還新基業(yè)公司。興隆公司提出，已將其與建川公司《聯(lián)合建房協(xié)議》中的權利、義務轉(zhuǎn)移給新基業(yè)公司，興隆公司已退出該協(xié)議，此項主張沒有證據(jù)證明，不予認定。根據(jù)最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第7條、第9條、第45條的規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會討論決定，據(jù)此判決：

    （一）建川置業(yè)公司與興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議》無效。因協(xié)議無效而造成的損失，由各自承擔；

    （二）駁回建川置業(yè)公司的訴訟請求。

    本案案件受理費46000元，其他訴訟費9200元，共計55200元。由建川置業(yè)公司承擔27600元，興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔27600元。

    三、當事人上訴請求與答辯理由

    置業(yè)公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：一審判決認定置業(yè)公司與興隆公司簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議》為建設項目轉(zhuǎn)讓不妥：《聯(lián)合建房協(xié)議》是置業(yè)公司與興隆公司雙方真實意思表示，并已實際履行，應當認定有效；興隆公司與新基業(yè)公司已經(jīng)合作履行《聯(lián)合建房協(xié)議》，應當繼續(xù)履行。

    興隆公司、新基業(yè)公司答辯稱：一審法院判決認定的置業(yè)公司與興隆公司簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議》為轉(zhuǎn)讓建設項目的性質(zhì)，并認定該協(xié)議無效正確。對過錯分擔及損失相抵的認定亦符合客觀實際，請求二審法院駁回置業(yè)公司的上訴請求，維持一審法院判決四、最高人民法院認定與判決

    最高人民法院經(jīng)審理認為：置業(yè)公司與興隆公司簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議），約定置業(yè)公司將化成寺建設項目轉(zhuǎn)讓給興隆公司，興隆公司支付置業(yè)公司675萬元，置業(yè)公司不參加共同開發(fā)經(jīng)營，不承擔風險，一審法院據(jù)此認定《聯(lián)合建房協(xié)議》名為聯(lián)建，實為轉(zhuǎn)讓建設項目并無不當。置業(yè)公司在沒有取得化成寺建設項目用地使用權的情況下，與興隆公司簽訂《聯(lián)合建房協(xié)議》，違反了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關規(guī)定，應當認定無效。新基業(yè)公司沒有與興隆公司、置業(yè)公司簽訂任何形式的合作協(xié)議，置業(yè)公司要求新基業(yè)公司履行《聯(lián)合建房協(xié)議》，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。興隆公司依，聯(lián)合建房協(xié)議）接收的化成寺建設項目用地應當返還置業(yè)公司，新基業(yè)公司接收的化成寺項目資料應當返還置業(yè)公司。置業(yè)公司收取的新基業(yè)公司185萬元“投資款”，已經(jīng)一審法院（1995）川民終字第67號民事判決返還。據(jù)此，依照（中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，最高人民法院于1997年6月5日以（1996）民終字第104號民事判決書判決如下：

篇7

【關鍵詞】醫(yī)療服務；合同糾紛；解決；預防

醫(yī)療服務合同是合同標的以提供醫(yī)療服務為主的民事合同。醫(yī)患之間在治療過程中可能會由于各種原因?qū)е虏∏閻夯?，患者由于醫(yī)療機構或醫(yī)護人員失誤造成損傷，存在侵權責任與違約責任等情況，則當事人可選擇是否起訴。并且，由于醫(yī)療服務合同存在特殊性，需做好合同糾紛解決與預防工作，以免對醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展造成阻礙。

一、醫(yī)療服務合同糾紛

（一）糾紛違約形態(tài)在醫(yī)療服務合同糾紛中，主要有兩種引起糾紛的違約形態(tài)：一是不履行，當事人未有履行義務行為。如醫(yī)院在為患者診療疾病時，并未安排醫(yī)生。而當事人不履行合同，可分為主客觀原因，一方面是當事人拒絕履行義務，擁有履行合同義務的能力卻故意不履行，另一方面則是無法履行責任義務，當事人客觀上缺乏履行能力進而導致未履行合同［1］。二是履行合同義務與合同約定不符，此種情況也稱之為不完全履行、不適當履行，是指合同當事人盡管有履行義務行為，但是與法律規(guī)定或合同約定不符。

（二）解決方式現(xiàn)階段，產(chǎn)生醫(yī)療服務合同糾紛后，解決方式眾多，如律師或衛(wèi)生行政部調(diào)解、仲裁、雙方自行和解、訴訟等，均可解決醫(yī)療服務糾紛。雙方自行和解屬于糾紛解決最佳方式，主要在于簡單易行，且雙方均在心里諒解對方，不會造成矛盾激化，無論患方與醫(yī)方應當首選此方式。第三者調(diào)節(jié)的方式，無論是衛(wèi)生行政部還是律師成為第三者，均會由于衛(wèi)生行政部與醫(yī)師和醫(yī)療機構關系，律師與當事人關系，導致雙方存在不信任情況，此種方法很少能夠達到解決糾紛目的；仲裁則要有仲裁協(xié)議，醫(yī)患雙方很少簽訂相應的醫(yī)療服務號書面合同協(xié)議，基本上無法實現(xiàn)仲裁協(xié)議；訴訟則以我國相關法律規(guī)定為依據(jù)，當事人若是由于一方違約，受到人身損害，則可以根據(jù)合同法要求讓對方承擔違約責任，或是依據(jù)其他法律要求讓對方賠償損害［2］。

二、案件分析

原告（反訴被告）：陳某被告（反訴原告）：揭陽市某人民醫(yī)院（簡稱醫(yī)院）陳某由于外傷導致左上肢流血4小時，伴有疼痛現(xiàn)象，在醫(yī)院住院治療。經(jīng)過入院診斷后，醫(yī)院診斷陳某：1．腦震蕩；2．左上肢外傷；左拇指皮膚挫裂傷。并對其實施進一步相關檢查，予以改善循環(huán)、預防感染及營養(yǎng)神經(jīng)等治療方法，后左肩關節(jié)腫脹，患者活動受限，4-5趾活動受限，左上肢肢端麻木，左肘關節(jié)實行三維CT。檢測后補充診斷，表明患者左側(cè)尺骨冠突撕脫骨折，制定保守治療方法，以消腫與改善循環(huán)為主，兩周后由醫(yī)護人員指導患者進行功能鍛煉，繼發(fā)左尺神經(jīng)損傷、左肘關節(jié)骨化性肌炎。醫(yī)院建議陳某轉(zhuǎn)至上級醫(yī)院診治，陳某拒絕后，在住院期間自行至外院實施門診治療、中藥外敷，醫(yī)院此期間多次催促患者回院，未果后辦理自動出院手續(xù)。出院診斷：1．腦震蕩，2．左手拇指皮膚挫裂傷，3．左尺神經(jīng)損傷，4．左側(cè)尺骨冠突撕脫骨折，5．左肘關節(jié)骨化性肌炎，6．頸椎病，7．左肩部軟組織挫傷。陳某出院之后訴訟法院，要求醫(yī)院賠償其費用，醫(yī)院反訴陳某還醫(yī)藥費。法院委托廣東東方法醫(yī)臨床司法鑒定所實施司法鑒定，提出以下結(jié)論：1．醫(yī)院存在醫(yī)療行為過錯，過錯行為和損害后果具有主要因果關系，建議90%參與度。2．患者為Ⅹ級傷殘，不需要護理依賴。3．評估后續(xù)治療費是20000元。4．護理期312天，營養(yǎng)期60天。建議護理期內(nèi)每天配置1名護理人員，營養(yǎng)期間增加共1200元營養(yǎng)費。醫(yī)院認為《鑒定意見》存在顯著錯誤，鑒定人缺乏鑒定資質(zhì)，鑒定結(jié)果缺少依據(jù)，不具有中立性、客觀性、科學性與專業(yè)性，申請鑒定人進行出庭作證，且重新申請鑒定。法院通知鑒定人出庭作證，其無法合理解釋提出的鑒定意見，法院不采取此意見，陳某申請撤回起訴，醫(yī)院已將反訴撤回。法院裁定雙方允許撤訴，醫(yī)院訴訟成功。

三、訴訟解決醫(yī)療服務合同糾紛

（一）違約責任構成要件在醫(yī)療行為中，導致患者出現(xiàn)人身財產(chǎn)損害后，鑒于患者與醫(yī)院極少在事前簽訂合同，即便患者可證明醫(yī)方存在違法行為，但如若雙方并未存在有關違約金約定，則需請求醫(yī)方承擔賠償損失的違約責任才可得到救濟。所以，醫(yī)療行為違約若是想要讓其承擔民事法律責任，則應當具有損害事實、違約行為，損害事實與違約行為之間擁有因果關系這三點條件［3］。而本次案件中，醫(yī)院并無違約行為，均根據(jù)診斷結(jié)果對患者進行治療，患者鑒定為Ⅹ級傷殘，但主要在于患者并未依據(jù)醫(yī)院治療建議實施，而是在住院期間私自在門診治療，無法構成醫(yī)院違約責任要素。

（二）違約責任法律適用在審判過程中，醫(yī)療服務合同糾紛一般是醫(yī)方未履行應盡義務，或是患者認為醫(yī)方未履行義務，要求醫(yī)方承擔責任。很少出現(xiàn)醫(yī)方要求患方承擔責任情況，如患方欠費需繳納、未依據(jù)規(guī)定繳納醫(yī)療費等，此時最多是增加利息損失，法律適用十分簡單。患方要求醫(yī)方承擔違約責任，則法律適用較為復雜，患者需要證明與醫(yī)方擁有醫(yī)療服務合同關系，其人身由于醫(yī)方醫(yī)療行為受到損害，應當依據(jù)相關法律規(guī)定及醫(yī)療技術規(guī)范，明確醫(yī)方義務。并且，依據(jù)《合同法》與《民法通則》中規(guī)定，醫(yī)方若是能夠證明其履行合同不符合約定或無法履行合同約定，是由于不可抗力所致，或是由于患者過錯造成，則可免除全部或部分責任。本次案件中，患方損害后果與醫(yī)院診治行為是否存在因果關系，法官由于無專業(yè)醫(yī)療知識與背景，無法自行判斷，則需要委托司法鑒定，而此鑒定的合法性、專業(yè)性、合理性及科學性是否違背客觀事實，能夠成為案件審理證據(jù)，是本案判決的重點［4］。醫(yī)院通過專業(yè)知識質(zhì)詢鑒定人，精心準備發(fā)問提綱，對于鑒定人是否有專家意見、鑒定人鑒定資質(zhì)、骨化性肌炎形成機制、修復器等治療原則問題逐一發(fā)問，鑒定人由于專業(yè)知識較差，且本人非臨床專家，無法準確回答醫(yī)院質(zhì)詢，擊潰了原本的非專業(yè)鑒定意見，表明醫(yī)院并無違約責任，贏得訴訟。

四、預防醫(yī)療服務合同糾紛措施

醫(yī)療高風險責任的化解無疑是需要由醫(yī)方與患者共同解決。目前，醫(yī)患矛盾平衡關鍵在于對醫(yī)患糾紛的妥善處理，需社會共同努力。以下將對預防醫(yī)療服務合同糾紛措施加以分析。

（一）醫(yī)方想要化解醫(yī)療高風險，醫(yī)方應當提高業(yè)務水平與道德修養(yǎng)，世界醫(yī)學大會赫爾辛基宣言中，在前言即提出醫(yī)生的職責在于保護和促進人類健康。醫(yī)生道德與知識可為履行此職責提供保障。并且，醫(yī)務人員擁有高超業(yè)務水平，則可有效預防醫(yī)患糾紛，化解或降低醫(yī)療高風險，主要是由于醫(yī)務工作與人民生命健康息息相關，醫(yī)療過程均是在醫(yī)療技術基礎之上發(fā)生，若是缺少高超醫(yī)療技術，則更無法談起救死扶傷。

（二）社會在現(xiàn)代社會下，輿論具有至關重要作用，如何利用輿論工具，對于減少和解決醫(yī)療服務合同糾紛影響重大，應當通過媒體宣揚正義，提高全社會道德水平，將糾紛減少。國家對此可進行一定程度的引導，為醫(yī)療風險設置保障機制，不僅可維護人民尊重合法民事權益，還能在此基礎上推動我國醫(yī)療事業(yè)與醫(yī)療技術的發(fā)展，為其創(chuàng)造良好環(huán)境。

篇8

關鍵詞：財務綜合指標企業(yè)經(jīng)營管理方法

企業(yè)要想得到發(fā)展，必須進行創(chuàng)新經(jīng)營，這就需要企業(yè)領導者加強對財務部門的管理。財務綜合指標是財務部門對企業(yè)過去經(jīng)營管理狀況的評價，也是企業(yè)未來進行一些經(jīng)營管理決策的重要依據(jù)。所以，很多企業(yè)通過財務綜合指標分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況，從而找出問題，解決問題，提高企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

1 通過財務綜合指標對企業(yè)經(jīng)營績效的分析

在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，通常都會在年初進行財務預算，制定一年的經(jīng)營管理計劃，這是企業(yè)這一年所有經(jīng)營管理活動的依據(jù)，同時也是年終進行企業(yè)經(jīng)營績效分析的依據(jù)。在企業(yè)經(jīng)營管理計劃中，經(jīng)營者應該加強對財務目標的制定與管理，這樣才能夠有效提高企業(yè)資本的運行效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。在這里，財務綜合指標就可以發(fā)揮其重要的作用。通過財務綜合指標，企業(yè)可以將計劃中的財務目標與實際企業(yè)資金運營情況加以比較，得出企業(yè)盈利或者虧損的原因，進而加強管理，避免再次發(fā)生類似問題。同時，財務綜合指標也可以有效地為企業(yè)進行財務預警，降低企業(yè)的投資風險，保證企業(yè)經(jīng)營績效的提高，提高企業(yè)的盈利水平。

2 通過財務綜合指標對企業(yè)償債能力的分析

對企業(yè)的償債能力進行分析，是為了給企業(yè)的風險投資提供重要的信息依據(jù)。企業(yè)的領導者可以根據(jù)企業(yè)的償債能力，對企業(yè)的外部投資進行決策，提高企業(yè)資金的使用效率，避免出現(xiàn)財務風險的狀況。企業(yè)的償債能力主要分為短期與長期兩種形式，這兩種形式的償債能力所應用的財務綜合指標是不同的。短期償債能力指標主要是指企業(yè)資金流動比率、速動比率、現(xiàn)金負債比率三項，這三項指標在一定范圍內(nèi)數(shù)額越大，則企業(yè)的短期償債能力越強。但是一旦超過限定的范圍，那么企業(yè)的資金流動將出現(xiàn)不同程度的風險；長期償債能力是財務綜合指標對企業(yè)的資金結(jié)構與盈利能力進行評價，也就是說企業(yè)的資金結(jié)構合理，盈利能力強才能充分提高企業(yè)的長期償債能力，進而提高企業(yè)的各種效益。

3 通過財務綜合指標對企業(yè)守法情況的分析

企業(yè)盈利與發(fā)展，這是企業(yè)存在的根本目的。但是，企業(yè)一切為了盈利而進行的經(jīng)營管理活動，都應該是在我國法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行的，這樣才是合法有效的盈利。企業(yè)的財務綜合指標中，可以明顯地體現(xiàn)出企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，進行了哪些違規(guī)經(jīng)營活動，被處罰金的數(shù)額，進行法律訴訟活動的財政支出等等情況，國家通過財務綜合指標對企業(yè)的罰項支出比率與企業(yè)的總收益情況進行分析與比較，從而可以有效地評價企業(yè)是否遵紀守法。當然，罰項支出比率越高，企業(yè)遵紀守法的狀況越差，這就需要相關部門有效規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理活動，促進企業(yè)的守法經(jīng)營，規(guī)范管理。

4 通過財務綜合指標對企業(yè)發(fā)展能力的分析

企業(yè)要想在經(jīng)濟市場中站穩(wěn)腳跟，持續(xù)獲利，就必須創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，找到企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的道路，從而促進企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益的提高，提高企業(yè)在經(jīng)濟市場中的核心競爭力，使企業(yè)健康、快速地發(fā)展。衡量一個企業(yè)的發(fā)展狀況與是否具有持續(xù)發(fā)展能力都需要通過財務綜合指標來進行。一般來說，通過財務綜合指標評價企業(yè)的發(fā)展能力，是從幾個方面進行的。首先是企業(yè)資本與利潤的增長率，這是衡量企業(yè)是否可以持續(xù)獲利的重要條件。一般認為，企業(yè)資本與利潤的增長率越高越好，這是不對的。實際上，盲目地提高企業(yè)資本與利潤的增長率，有可能降低資本的使用效率，增加資本投資的風險，對企業(yè)的發(fā)展是不利的；其次，企業(yè)得到發(fā)展必定是在市場中占有一定的份額，只有有了自己的市場，企業(yè)才能得到持續(xù)的獲利。同時，企業(yè)的市場占有率也是提高企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量與競爭力的有效保障。企業(yè)通過財務綜合指標所顯示的數(shù)據(jù)，評價企業(yè)的市場占有率，有效評價企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，進而創(chuàng)新經(jīng)營管理，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展；最后，企業(yè)的銷售收入增長率也是反映企業(yè)發(fā)展能力的重要指標。企業(yè)的銷售額與收入額之間的比率，有效地反映了企業(yè)產(chǎn)品在消費需求中的適應情況，只有適應消費需求，才能適應市場發(fā)展，快速提高企業(yè)的市場占有率，進而促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5 結(jié)束語

總而言之，在全球經(jīng)濟一體化的大形勢下，企業(yè)要想得到發(fā)展，就必須積極進行創(chuàng)新地經(jīng)營與管理，通過財務綜合指標來分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況，進而以發(fā)展的眼光、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，科學的管理方法來促進企業(yè)的發(fā)展。同時，企業(yè)還要加強法制建設，優(yōu)化資本結(jié)構，提高風險意識，保證企業(yè)資本流動的效益，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益，進而使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]楊丹.試論財務指標設計基本原理[J].財經(jīng)科學，2010，(S1).

[2]司云聰.企業(yè)集團盈利能力和償債能力的財務控制與改進――相關財務指標分析[J].中國市場，2008，(01).

篇9

關鍵詞：房地產(chǎn) 糾紛 問題

由于房地產(chǎn)糾紛案件標的額大，與當事人切身利益相關，當事人對立情緒嚴重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多，內(nèi)容復雜，如何正確適用法律，公正裁決房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，是人民法院審判工作者不斷探索和追求的目標。

一、商品房買賣中的糾紛

由于預售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產(chǎn)商的售房廣告對預售商品房的結(jié)構、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發(fā)商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發(fā)商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續(xù)，受到欺詐；再有就是開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，隨意改變規(guī)劃設計，減少小區(qū)公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件作到準確適用法律有一定的難度。

不過，最高人民法院2003年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年6月1日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據(jù)?！督忉尅穼Ψ康禺a(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規(guī)定。如：銷售廣告、具體的開發(fā)規(guī)劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內(nèi)容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的，認定無效；并且明確規(guī)定由于開發(fā)商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規(guī)范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規(guī)范，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉(zhuǎn)讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發(fā)商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。

二、房改房和經(jīng)濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發(fā)展

我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經(jīng)濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規(guī)定?！督忉尅芬矊⒄{(diào)整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經(jīng)濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉(zhuǎn)。例如《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售暫行辦法》第五條規(guī)定了這類房屋出售的條件，同時規(guī)定房屋所在地政府必須制定具體辦法 ，出售必須經(jīng)市、縣房改辦審批，必須按規(guī)定交納稅費和收益。由于限制條件過多，審核程序和手續(xù)較為復雜，收益調(diào)節(jié)標準過高，稅費負擔較重；有些房屋建房時手續(xù)不全等歷史遺留問題，部分住房無法登記發(fā)證，導致實踐中大量存在私下交易的現(xiàn)象。而在審判中，如何確認這些合同的效力成了難點。

三、私有房屋轉(zhuǎn)讓中的問題

沒有辦理產(chǎn)權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發(fā)這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續(xù)不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定看，所有權登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的必經(jīng)登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉(zhuǎn)移發(fā)生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。

現(xiàn)在，《解釋》第9條第1款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的?；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！边@就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權應履行的手續(xù)，不影響買賣合同的效力。

篇10

村集體小產(chǎn)權房屋買賣合同范文一賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號碼： 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權證。

三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

四、本協(xié)議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。

五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應同時將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關該房屋的手續(xù)交付乙方。

六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導致本合同的解除、無效,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務協(xié)助乙方辦理相關手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。

八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方: 甲方配偶：

乙方:

日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。

村集體小產(chǎn)權房屋買賣合同范文二賣方(甲方):____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):____________身份證號碼: ____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于___________縣__________區(qū)_______________________________________的房屋以人民幣_____拾____萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(___收據(jù))

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層(共____層)，室號______，房屋用途為______。(含樓前車庫一間)

三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

四、本協(xié)議簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。

五、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。

六、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應當全額退還乙方

七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

本合同一式三份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。

甲方: 乙方:

年 月 日 年 月 日

見證人:

年 月 日

村集體小產(chǎn)權房屋買賣合同范文三賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣 拾 萬 仟元整( )的價款出售給乙方(一次性付清，附收款收據(jù)，其中含甲方轉(zhuǎn)交安裝煤層氣20xx元在內(nèi))，甲方將所交村委出具購房款收據(jù)一并轉(zhuǎn)交于乙方，由村委、公證人見證，更正為乙方名下。

二、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。

三、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。立字為據(jù)，由村委，中證人見證。