導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、調(diào)研目的

按照開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委的要求，結(jié)合本局工作實(shí)際，堅(jiān)持解放思想，改革創(chuàng)新，以構(gòu)建保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制為核心，深入基層、深入群眾，聽(tīng)取各方意見(jiàn)，傾聽(tīng)群眾心聲，認(rèn)真總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，破解影響和制約我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展的重大問(wèn)題，努力把握科學(xué)發(fā)展的趨勢(shì)和規(guī)律，形成一批調(diào)研成果，并及時(shí)總結(jié)轉(zhuǎn)化為政策措施和制度。

二、調(diào)研內(nèi)容

著重圍繞建立健全保障和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制、制定促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的政策、服務(wù)科學(xué)發(fā)展、解決房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題和事關(guān)群眾切身利益的重大問(wèn)題開(kāi)展調(diào)研。一是進(jìn)一步貫徹國(guó)家、省、市促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是進(jìn)一步加大物業(yè)管理的力度，積極改善居民生活環(huán)境；三是進(jìn)一步加大矛盾糾紛排查、調(diào)解力度，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益；四是進(jìn)一步貫徹房屋登記辦法，強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，推進(jìn)規(guī)范化窗口建設(shè)，切實(shí)解決在產(chǎn)權(quán)登記辦證、窗口服務(wù)等方面制約科學(xué)發(fā)展的突出問(wèn)題，

三、調(diào)研原則

堅(jiān)持解放思想，務(wù)求改革創(chuàng)新；突出實(shí)踐特色，貫徹群眾路線；深入分析研究，切實(shí)解決問(wèn)題。

四、組織機(jī)構(gòu)

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四、時(shí)間、方法及步驟

集中調(diào)研時(shí)間安排在4月21-30日。根據(jù)確定的調(diào)研課題，采取實(shí)地調(diào)研、問(wèn)卷調(diào)研、座談?wù){(diào)研、研討調(diào)研等方式進(jìn)行。

1、進(jìn)行調(diào)研準(zhǔn)備。時(shí)間安排4月21-24日研究確定調(diào)研課題，制定具體調(diào)研方案，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，搜集相關(guān)材料，提前安排相關(guān)工作。

2、開(kāi)展“創(chuàng)優(yōu)服務(wù)促發(fā)展”大討論活動(dòng)。時(shí)間安排4月27日。按照“一學(xué)爭(zhēng)創(chuàng)三提高，推動(dòng)科學(xué)發(fā)展成效”的要求，圍繞“服務(wù)企業(yè)、服務(wù)基層、服務(wù)群眾”主題，以討論會(huì)的形式在全體干部職工內(nèi)部開(kāi)展調(diào)研。

3、開(kāi)展“科學(xué)發(fā)展，和諧*”調(diào)研活動(dòng)。時(shí)間安排4月27-30日。深入社區(qū)，圍繞我區(qū)目前住房狀況、居民反映突出的問(wèn)題及構(gòu)建和諧*、維護(hù)社區(qū)安定穩(wěn)定等內(nèi)容，以問(wèn)卷調(diào)查的形式開(kāi)展調(diào)研。

4、開(kāi)展集中1天時(shí)間召開(kāi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加的“求計(jì)策，謀發(fā)展”懇談會(huì)，圍繞本單位出臺(tái)的文件和措施，特別是涉及保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定方面的舉措進(jìn)行民主懇談，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定

5、開(kāi)展“我為科學(xué)發(fā)展進(jìn)一言、獻(xiàn)一策”意見(jiàn)征集活動(dòng)。時(shí)間安排4月27-30日。圍繞業(yè)務(wù)辦理流程、時(shí)限及窗口服務(wù)等內(nèi)容以發(fā)放《征求意見(jiàn)函》，設(shè)置意見(jiàn)箱，開(kāi)通征求意見(jiàn)電話等方式，面向服務(wù)對(duì)象開(kāi)展活動(dòng)，發(fā)動(dòng)服務(wù)對(duì)象積極為本單位科學(xué)發(fā)展進(jìn)言獻(xiàn)策，并將征求到的意見(jiàn)認(rèn)真梳理匯總。

6、形成調(diào)研報(bào)告。在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析研究，梳理出在科學(xué)發(fā)展上存在的突出問(wèn)題，提出工作思路，形成調(diào)研成果，并報(bào)區(qū)實(shí)踐辦。

7、轉(zhuǎn)化調(diào)研成果。對(duì)調(diào)研中能夠解決的問(wèn)題，要立即予以解決；對(duì)調(diào)研中一時(shí)難以解決的問(wèn)題，進(jìn)一步梳理分析，促進(jìn)解決問(wèn)題思路的形成；對(duì)于自身解決不了的問(wèn)題，提出基本思路和建議。逐步將調(diào)研成果轉(zhuǎn)化為政策措施和管理制度與辦法，推進(jìn)政策制度的科學(xué)完善。

五、相關(guān)要求

1、明確責(zé)任。領(lǐng)導(dǎo)小組成員都要負(fù)責(zé)組織好一個(gè)專題的調(diào)研工作，統(tǒng)籌安排，精心組織，并帶頭撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告。

篇2

產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高

1-6月水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)14.9‰6月單月產(chǎn)量再度創(chuàng)下歷史新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年6月全國(guó)水泥產(chǎn)量15760萬(wàn)噸，同比大幅增長(zhǎng)19.6％，值得關(guān)注的是產(chǎn)量的絕對(duì)數(shù)字，6月單月產(chǎn)量繼5月后再度創(chuàng)下歷史新高；2009年1-6月累計(jì)產(chǎn)量73462萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)14.9％。如果把水泥產(chǎn)量看成表觀消費(fèi)量(即忽略出口和存貨因素)，無(wú)論從6月單月還是累計(jì)數(shù)據(jù)看，水泥消費(fèi)已經(jīng)在基建和房地產(chǎn)的雙重驅(qū)動(dòng)下達(dá)到了歷史最佳狀態(tài)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資反彈趨勢(shì)已然明顯。2009年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成14505.33億元，同比增長(zhǎng)9.9％，其中6月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4340.12億元，同比增長(zhǎng)18％(較5月環(huán)比大幅增長(zhǎng)51％)。在持續(xù)熱銷緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈后，新開(kāi)工面積在6月終于出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，同比增長(zhǎng)11.4％，為2009年以來(lái)首次同比增長(zhǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)歷史經(jīng)驗(yàn)，我們判斷新開(kāi)工和施工面積將持續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。

基建投資高速增長(zhǎng)趨勢(shì)仍在延續(xù)。6月單月我國(guó)完成鐵路基本建設(shè)投資523.67億元，同比增長(zhǎng)138％，完成交通固定資產(chǎn)投資1174.79億元，同比增長(zhǎng)46％，延續(xù)了自去年年底以來(lái)持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著“四萬(wàn)億”相關(guān)項(xiàng)目逐漸進(jìn)入施工高峰階段，我們預(yù)計(jì)下半年基建相關(guān)投資數(shù)據(jù)將繼續(xù)制造“驚喜”，全年完成我們前期情景測(cè)算的中性預(yù)期應(yīng)無(wú)問(wèn)題，甚至可能達(dá)到我們情景分析中的樂(lè)觀預(yù)期。

7月大部分區(qū)域水泥價(jià)格保持平穩(wěn)，長(zhǎng)江中下游部分地區(qū)因雨季因素略有下跌，東北、西北部分區(qū)域因進(jìn)入年內(nèi)旺季價(jià)格有所上漲。我們從今年4月起開(kāi)始跟蹤區(qū)域水泥周價(jià)格變動(dòng)情況，并于每周一外發(fā)水泥價(jià)格周報(bào)。我們持續(xù)跟蹤的水泥價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，7月大部分地區(qū)價(jià)格平穩(wěn)，長(zhǎng)江中下游地區(qū)的雨季影響已接近尾聲，新疆、哈爾濱因逐漸進(jìn)入旺季，價(jià)格大幅上漲。

需求正在醞釀　旺季消費(fèi)指日可待

隨著雨季及最炎熱階段過(guò)去，行業(yè)淡季漸入尾聲。6月份以來(lái)南方部分地區(qū)持續(xù)降雨，7月后又進(jìn)入夏季最炎熱天氣，這些都是當(dāng)前行業(yè)處于淡季的主要因素。隨著雨季過(guò)去，目前已進(jìn)入“三伏天”的中伏，我們判斷8月中旬以后天氣情況會(huì)顯著好轉(zhuǎn)，屆時(shí)水泥供需將出現(xiàn)積極信號(hào)，如漲價(jià)等，值得投資者關(guān)注。

“四萬(wàn)億”推動(dòng)基建投資計(jì)劃將繼續(xù)向縱深演繹。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出改善跡象，與去年年底測(cè)算水泥需求時(shí)基建投資的一枝獨(dú)秀相比，當(dāng)前其他主要水泥需求領(lǐng)域如房地產(chǎn)、工業(yè)等方面都顯改善跡象。而“四萬(wàn)億”投資計(jì)劃仍繼續(xù)向縱深演繹，近日發(fā)改委公布的四萬(wàn)億投向構(gòu)成及中央投資項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告顯示，除基建投資保持高速增長(zhǎng)外，保障性住房、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、節(jié)能減排及相關(guān)生態(tài)工程等亦在加速投資中。

房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目大量啟動(dòng)。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣復(fù)蘇有三個(gè)典型階段，每一階段都有相應(yīng)標(biāo)志性現(xiàn)象或事件。根據(jù)3月份以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)景氣趨勢(shì)，我們判斷目前房地產(chǎn)行業(yè)已處在復(fù)蘇的第二階段，三季度后即將步入第三階段，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)顯著復(fù)蘇。

維持2009年煤炭均價(jià)同比下降25％的判斷。對(duì)于后續(xù)煤價(jià)預(yù)期走勢(shì)，經(jīng)過(guò)與中信煤炭行業(yè)分析團(tuán)隊(duì)及業(yè)內(nèi)一些專家交流，今年下半年煤價(jià)仍將呈現(xiàn)趨勢(shì)性回落(只是幅度會(huì)非常有限)已成市場(chǎng)一致性預(yù)期，具體回落幅度取決于山西、內(nèi)蒙等地小煤窯的復(fù)產(chǎn)情況。綜合各方觀點(diǎn)，我們目前維持2009年煤炭均價(jià)較2008年下降25％左右的判斷不變，按煤炭占水泥生產(chǎn)綜合成本約35％計(jì)算，可降低水泥生產(chǎn)成本約9％。

旺季指日可待，屆時(shí)水泥價(jià)格將再次迎來(lái)上漲的時(shí)間窗口。我們認(rèn)為水泥行業(yè)景氣將在年內(nèi)進(jìn)一步趨升，2010年中期之前高位延續(xù)的觀點(diǎn)，我們判斷三季度水泥價(jià)格將保持穩(wěn)定，9月份后在迎來(lái)年內(nèi)最大消費(fèi)旺季的同時(shí)水泥價(jià)格(全國(guó)均價(jià))將再度上漲，我們判斷具體上漲幅度將在10-20元／噸之間。

嚴(yán)控產(chǎn)能相關(guān)政策或?qū)⒊雠_(tái)利好行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

前期由發(fā)改委牽頭、中國(guó)水泥協(xié)會(huì)協(xié)助并共同調(diào)研華東六省產(chǎn)能過(guò)剩情況結(jié)束后，我們了解到發(fā)改委、工信部等行業(yè)主管部門均在醞釀出臺(tái)嚴(yán)控水泥產(chǎn)能過(guò)快擴(kuò)張的相關(guān)政策，目前發(fā)改委和水泥協(xié)會(huì)正合作撰寫(xiě)此次調(diào)研報(bào)告，目前還有部分地區(qū)產(chǎn)能情況尚在統(tǒng)計(jì)中，此次報(bào)告最終將報(bào)送國(guó)務(wù)院，層次很高。

不論此次最終出臺(tái)哪種政策，我們認(rèn)為國(guó)家出手調(diào)控水泥行業(yè)投資過(guò)熱的決心已定，具體變數(shù)只是執(zhí)行的方式方法。我們此前曾多次對(duì)2010年中期以后行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的可能表示擔(dān)憂，現(xiàn)在看來(lái)，如果國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策能夠被認(rèn)真執(zhí)行，2010年至以后行業(yè)產(chǎn)能壓力可能將大為緩解。

“三大主線”延續(xù)靜待旺季到來(lái)

7月中水泥股出現(xiàn)一波上漲行情，當(dāng)前行業(yè)整體估值在2009年20-25倍PE間徘徊，主要公司噸產(chǎn)能市值高于重置成本(350-400元／噸)50％左右?；谏衔闹袑?duì)行業(yè)景氣展望的分析，隨著基建投資熱潮延續(xù)帶來(lái)的超預(yù)期逐漸成為現(xiàn)實(shí)，以及預(yù)期中中心區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將于下半年開(kāi)始復(fù)蘇等正面因素推動(dòng)下，我們維持對(duì)行業(yè)景氣于2009年下半年再創(chuàng)新高，以及在2010年上半年景氣高位延續(xù)的觀點(diǎn)，維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。對(duì)于2010年下半年景氣走向則取決于前文所述第二波產(chǎn)能供給高峰能否被市場(chǎng)消化。

我們持續(xù)推薦的“三大主線”依然是近期水泥行業(yè)主要的投資思路，而隨著淡季逐漸進(jìn)入尾聲，我們亦判斷行業(yè)正在醞釀積極因素和催化劑(近期廣東地區(qū)價(jià)格上漲10元／噸即是一例)，布局水泥股的時(shí)機(jī)已基本成熟。

主線一：基建投資漸入高峰推動(dòng)水泥需求快速增長(zhǎng)的主題仍在延續(xù)。從上半年主要投資數(shù)據(jù)看，基建投資爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(50％以上增長(zhǎng))仍在持續(xù)，基建領(lǐng)域水泥需求也是3月以來(lái)水泥產(chǎn)量增速表現(xiàn)搶眼的主要原因，隨著下半年地方性基建項(xiàng)目開(kāi)始大量啟動(dòng)(在基建項(xiàng)目資本金比例下調(diào)情況下，我們判斷地方性基建項(xiàng)目將快速啟動(dòng))，水泥產(chǎn)量環(huán)比上升趨勢(shì)仍將持續(xù)，具體幅度將很可能超乎市場(chǎng)預(yù)期。

主線二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(新開(kāi)工)預(yù)計(jì)三季度啟動(dòng)拉動(dòng)水泥需求。自3-4月房地產(chǎn)銷售迎來(lái)“小陽(yáng)春”后，部分區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也露回暖跡象，我們由此大幅上調(diào)水泥需求測(cè)算中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資假設(shè)(中性預(yù)期由-10％上調(diào)至9.2％)。值得提請(qǐng)投資者關(guān)注的是，全國(guó)性水泥公司中海螺水泥對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最為敏感(近70％以上收入來(lái)自華東、華南等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū))，房地產(chǎn)回暖時(shí)間和程度超預(yù)期將直接意味著海螺水泥盈利超預(yù)期。區(qū)域性水泥公司中塔牌集團(tuán)、ST雙馬等水泥銷售去向中房地產(chǎn)占比較大，故也將明顯受益。

主線三：并購(gòu)整合有重新活躍的跡象。在行業(yè)經(jīng)歷了景氣探底復(fù)蘇之后，部分原本進(jìn)展緩慢的并購(gòu)整合有重新活躍的跡象，我們將持續(xù)跟蹤現(xiàn)有及潛在并購(gòu)整合的進(jìn)展，發(fā)掘其中的投資機(jī)會(huì)。

篇3

    全行業(yè)涉足房地產(chǎn)是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)鮮明特征。據(jù)深交所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以外的全部18個(gè)行業(yè)全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù),共有802家上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng),占我國(guó)上市公司總額的30%左右。中國(guó)出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的原因主要有兩個(gè)方面:一是高利潤(rùn)的吸引。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合《2011年住房綠皮書(shū)》,2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)率為55.72%,2010年受嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的影響,毛利潤(rùn)率降至38.26%,2011年在逆勢(shì)中又有所反彈,上升至42.73%。2007—2011年,房地產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率在24%—35%之間,而中國(guó)制造型企業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在10%—13%之間。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻不高,在高利潤(rùn)率的吸引下,大量非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。恰恰房地產(chǎn)業(yè)又屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè),市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低且風(fēng)險(xiǎn)容易轉(zhuǎn)嫁,自然便會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。二是2008年金融危機(jī)發(fā)生后,國(guó)家實(shí)行財(cái)政和貨幣雙擴(kuò)張政策。2008年下半年至2009年上半年,國(guó)有企業(yè)特別是央企積聚了大量的財(cái)政補(bǔ)貼和信貸資金,在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下,企業(yè)短期之內(nèi)難以找到合適的投資領(lǐng)域,又適逢政府刺激房市消費(fèi),使住房需求在逆勢(shì)中迅速攀升,于是,企業(yè)界紛紛把資金投資于房地產(chǎn)行業(yè),出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的局面[7]。大量非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),一方面抬高了地價(jià)從而推高了房?jī)r(jià),以致造成房地產(chǎn)泡沫。國(guó)資委主管的136家央企中,有94家直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),這還不包括隱性房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目。央企憑借其雄厚的資力,不斷地制造地王,2009—2011年,60%以上的“地王”由央企制造?！暗赝酢辈粌H直接抬高了房?jī)r(jià),而且?guī)?dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng),進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)單兵冒進(jìn),極易造成房地產(chǎn)泡沫。目前,國(guó)際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比,按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn),發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在1.8-5.5倍之間,發(fā)展中國(guó)家在3-6倍之間,中國(guó)則已超過(guò)15倍,北上廣深則高達(dá)50倍以上,可見(jiàn),中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重[8]。另一方面加大了全行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí),加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。18個(gè)行業(yè)中的802家非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn),當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí),房地產(chǎn)能給企業(yè)帶來(lái)豐厚的回報(bào),企業(yè)因短視而不務(wù)正業(yè),把主營(yíng)業(yè)務(wù)放置一邊,把大量資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目,這極大地阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低落時(shí),投資于房地產(chǎn)的所有企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金緊張,如果房地產(chǎn)出現(xiàn)1990年代日本一樣的極端情況,垮掉的不只是房地產(chǎn)企業(yè)而是全行業(yè)。房地產(chǎn)和金融是最容易出現(xiàn)泡沫的兩大產(chǎn)業(yè),當(dāng)前,全行業(yè)涉足房地產(chǎn),已經(jīng)制造了泡沫,這個(gè)泡沫一旦吹破,影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)而是數(shù)以千計(jì)的涉房企業(yè),自然,房地產(chǎn)成為企業(yè)界的聚焦點(diǎn)。

    房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的聚焦點(diǎn)

    據(jù)測(cè)算,2011年我國(guó)GDP增長(zhǎng)9.2%,其中房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的拉動(dòng)占了2.25%。另?yè)?jù)世界銀行提供的數(shù)據(jù)顯示,每100元的住宅建筑投資,可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求;每銷售100元的住房,可帶動(dòng)130-150元其他產(chǎn)品的銷售。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)最大的幾個(gè)行業(yè)分別是建筑業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.65)、金融保險(xiǎn)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.51)、制造業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.48)、電力、煤氣與水生產(chǎn)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.47)、社會(huì)服務(wù)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.41)[9]。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦蕭條,將使宏觀經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到很大沖擊。在2008年底的全球金融危機(jī)中,中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊,為擺脫經(jīng)濟(jì)困境,政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,由嚴(yán)格調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)榇蠓却碳?這使得房地產(chǎn)投資與消費(fèi)迅速恢復(fù),中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快擺脫了金融危機(jī)的沖擊,當(dāng)然代價(jià)是房?jī)r(jià)快速上漲,泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,其力度之大,調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng),都是前所未有的。調(diào)控的結(jié)果是房地產(chǎn)成交量一度迅速下降,房?jī)r(jià)上漲幅度減小乃至下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條,影響了許多產(chǎn)業(yè),如鋼鐵和水泥等行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)近幾年成為鋼鐵業(yè)的第一大需求產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條導(dǎo)致鋼鐵需求快速下跌,鋼鐵價(jià)格下跌,目前已跌至歷史最低水平,產(chǎn)品積壓嚴(yán)重,出現(xiàn)全行業(yè)大虧損;而水泥行業(yè)在2010年上半年還處于供不應(yīng)求的局面,但到了2011年后,水泥行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌、產(chǎn)品積壓的局面,直到現(xiàn)在,水泥價(jià)格仍處于不斷下跌中,行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。此外,建筑業(yè)、家居裝飾、家具業(yè)等多個(gè)行業(yè)也受到很大沖擊,這些行業(yè),又通過(guò)其本身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng),降低了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求,從而影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)自去年下半年以來(lái),經(jīng)濟(jì)逐步走低,企業(yè)利潤(rùn)下滑,雖與多種因素有關(guān),但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能不說(shuō)是一個(gè)很大的影響因素。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還嚴(yán)重依賴投資,住房仍然是居民消費(fèi)與投資的主要物品,房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),成為帶動(dòng)投資、拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。因此,房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的聚焦點(diǎn)。

篇4

鄂爾多斯一夜暴富，被稱為中國(guó)的迪拜。迅速崛起的草原“迪拜”鄂爾多斯，也有著與經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展不相適應(yīng)的現(xiàn)實(shí)難題，一場(chǎng)調(diào)控，將困繞這座城市的“阿喀琉斯之踵”徹底地暴露在眾人面前。

跑不掉的鄂爾多斯

2011年9月24日，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)責(zé)任有限公司（簡(jiǎn)稱中富）法定代表人王福金上吊自殺。如果王沒(méi)有死，他所要面對(duì)的是月息高達(dá)3%、總額2.63億元的貸款。也就是說(shuō)，每個(gè)月光利息他就要支付789萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士稱，“對(duì)于鄂爾多斯其他很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了?！?/p>

曾深入鄂爾多斯當(dāng)?shù)卣{(diào)查民間資本現(xiàn)狀的高和投資金融分析師李慧忠這樣解釋道，“鄂爾多斯是一個(gè)熟人社會(huì)，大家的錢更多是從身邊的家人或朋友那里借到的，一旦出了問(wèn)題，不是跑路就可以解決掉的。”

王福金的借貸生涯似乎也印證了這一說(shuō)法。有債權(quán)人公開(kāi)表示，向王福金提供資金的主要是他以前在法院的同事以及離退休干部、中富公司內(nèi)部員工的親屬，以及王留寶（中富公司創(chuàng)辦人之一）退休前在銀行的同事、儲(chǔ)戶等?；蛟S正是因?yàn)椤叭饲椤贝钌狭艘粭l條借貸之路，使得無(wú)力償還的王福金只能選擇“以死謝罪”。

對(duì)于王福金的死，更多業(yè)內(nèi)人士看成是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈面臨大面積斷裂的一個(gè)信號(hào)。年關(guān)將至，房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀更是不容樂(lè)觀。

一方面是投資者謹(jǐn)慎、資金回籠緩慢，另一方面是越滾越大的利息“雪球”，“對(duì)于鄂爾多斯其他很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都面臨這樣的情況（資金鏈斷裂），只是程度不同罷了。”李慧忠對(duì)此表示?！敖酉聛?lái)會(huì)引發(fā)的連鎖反應(yīng)則是，越來(lái)越多的債權(quán)人出于擔(dān)心開(kāi)始收錢，企業(yè)又還不上錢，肯定會(huì)有一大批企業(yè)復(fù)制這一情況，但會(huì)否引起政府的干預(yù)，就要看是否會(huì)產(chǎn)生引起整個(gè)社會(huì)不穩(wěn)定的因素?！崩罨壑艺f(shuō)道。

高利貸帶動(dòng)了鄂爾多斯商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及各類酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，也因?yàn)楦呃实母哳~回報(bào)需求，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)價(jià)格、服務(wù)業(yè)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。一個(gè)市區(qū)人口不到50萬(wàn)的城市，黃金地段的商業(yè)店鋪的價(jià)格能炒到每平方米7萬(wàn)多元。市區(qū)內(nèi)每平方米萬(wàn)元的豪宅、高樓遍地都是，部分高端樓盤(pán)已經(jīng)炒作到每平方米兩萬(wàn)元左右。開(kāi)發(fā)商孫東說(shuō)，沒(méi)辦法，不把地產(chǎn)利潤(rùn)弄高點(diǎn)兒，就沒(méi)辦法償還高利率的貸款。

東達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)趙永亮這樣形容高利貸行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)燒現(xiàn)象：“現(xiàn)在的鄂爾多斯幾乎是‘家家房地產(chǎn)，戶戶典當(dāng)行’?！?/p>

一地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)透露，地大人少房子多的鄂爾多斯，平均每人擁有房屋2.7套。一個(gè)三口之家的房屋擁有數(shù)量很多達(dá)到七八套。

資金撤離

一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關(guān)于鄂爾多斯《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》中顯示，在鄂爾多斯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)自民間借貸，而非傳統(tǒng)的銀行。截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額僅59.7億元。在360.7億元的投資規(guī)模中，僅占不到16.55%。

鄂爾多斯銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及其他產(chǎn)業(yè)一直持比較審慎的放貸原則，這主要也是因?yàn)榇蟛糠置耖g資本寧愿將資金投入到民間借貸體系中，而非銀行。鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%左右，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達(dá)月息4%~5%的高位。

鄂爾多斯活躍的地下金融，一直是鄂爾多斯樓市蓬勃生長(zhǎng)的加速器。一方面，在高利率的誘惑下，閑散資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)，支撐著大大小小的開(kāi)發(fā)商圈地蓋樓；另一方面，鄂爾多斯樓市需求旺盛，房?jī)r(jià)急漲卻一房難求。龐大的資金維持了鄂爾多斯區(qū)域內(nèi)的體內(nèi)循環(huán)，甚至在2009年金融危機(jī)之時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)工和銷售，都未受影響。

但進(jìn)入2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨即進(jìn)入了濃厚地觀望狀態(tài)，樓市有價(jià)無(wú)市，銀行收緊銀根，而此前活躍的民間借貸，也忽然謹(jǐn)慎了起來(lái)。

“只要是做房地產(chǎn)的，肯定不考慮?！倍鯛柖嗨故袃|恒小額貸款公司總經(jīng)理康華說(shuō)，2010年下半年，他們嗅出房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的危機(jī)，在放貸上，逐步謹(jǐn)慎了起來(lái)。目前，對(duì)房地產(chǎn)謹(jǐn)慎貸款，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成了共識(shí)。

確實(shí)如此，中國(guó)房地產(chǎn)商正陷入某種困境，長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)資金走向的研究人員稱，“大家都不愿意再往里面投錢了”，而去找其他的投資渠道。

現(xiàn)在，他們的主題詞是：旅游景點(diǎn)、足球俱樂(lè)部、PE投資、網(wǎng)游、礦業(yè)開(kāi)發(fā)……其中，單礦業(yè)，就集中了近200億地產(chǎn)資金。

房地產(chǎn)業(yè)已為從事這個(gè)行業(yè)的人士所集體看空。極端的，已經(jīng)有公司將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”從經(jīng)營(yíng)范圍里剝?nèi)?。“市?chǎng)完全成了行政化調(diào)控，很多開(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是個(gè)重大的時(shí)點(diǎn)?！币环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型者稱。

暴利終結(jié)

鄂爾多斯房地產(chǎn)狂奔了5年，現(xiàn)在已經(jīng)賣不動(dòng)了。

五六年光景，鄂爾多斯主城區(qū)東勝由35平方公里“增肥”至78平方公里；30余平方公里的康巴什新區(qū)，更是從一片荒漠中拔地而起。僅2010年，全市商品房銷售面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米，人均購(gòu)買就超過(guò)15平方米。2011年，鄂爾多斯預(yù)計(jì)新建住房面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，這已接近上海樓市1年商品房的銷售面積。

據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)測(cè)算，2011年鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工面積1300萬(wàn)平方米，施工總量2300萬(wàn)平方米，完成投資450億元，計(jì)劃銷售商品住宅面積1200萬(wàn)平方米。這對(duì)于鄂爾多斯這樣一個(gè)總?cè)丝趦H有160萬(wàn)的城市而言，這樣的建設(shè)速度和規(guī)模意味著，當(dāng)?shù)厝撕芸鞂碛腥司?0套以上的房子。

而對(duì)鄂爾多斯樓市的迅速膨脹，則早有地產(chǎn)界人士有預(yù)測(cè)。當(dāng)?shù)匾晃淮笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人表示，鄂爾多斯的樓市，確實(shí)存在很大的泡沫。過(guò)去兩年，一些并沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的煤老板盲目進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，單純依靠民間借貸資金實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，房產(chǎn)供不應(yīng)求的局面下，這種模式得到了助長(zhǎng)。

“當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)付不起高利貸利息的時(shí)候，就是房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候?！边@位大型房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人稱。鄂爾多斯的樓市，必將進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，調(diào)整過(guò)后，或許可以進(jìn)入良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

篇5

——差價(jià)補(bǔ)貼只不過(guò)是誘餌

最近，有專家認(rèn)為提高二次房貸等政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前樓市處于下行通道，“政策的松動(dòng)調(diào)整是必須的，而且非常有價(jià)值”。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，在特定的情況下擴(kuò)大內(nèi)需很重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大中國(guó)市場(chǎng)的內(nèi)需有幫助，所以激活樓市任務(wù)緊迫。

很多城市的調(diào)研報(bào)告顯示，房產(chǎn)消費(fèi)跌到了近年來(lái)最低水平，說(shuō)明“現(xiàn)在的市場(chǎng)在暴漲之后出現(xiàn)很不正常的下降”。

目前，降價(jià)促銷對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響和殺傷力較大，人們都在期待開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降，大部分產(chǎn)品都賣不出去。開(kāi)發(fā)商的策略不應(yīng)該以降價(jià)促銷為主，這只是解決資金困難和資金鏈緊張情況的一次性措施，降得多了，效果也不好，而且越降越陷入泥潭。“買漲不買跌，你越跌別人就越等待，如果超過(guò)1—2年的時(shí)間，行業(yè)就面臨崩盤(pán)?！眰€(gè)人認(rèn)為，降價(jià)還是要繼續(xù)的，也是必須的，因?yàn)楫?dāng)前泡沫依然很大。房?jī)r(jià)跌到一定程度，進(jìn)入了大家的房?jī)r(jià)承受度，房地產(chǎn)市場(chǎng)也自然會(huì)穩(wěn)定紅火起來(lái)。

廣東省社科院科學(xué)發(fā)展與公共政策研究中心主任鄭奮明說(shuō)，近年來(lái)房?jī)r(jià)大幅度上漲，有些城市房?jī)r(jià)飆升到不合理的程度，房?jī)r(jià)實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了價(jià)值。國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)應(yīng)該是收入的3到6倍。而按照廣州市去年人均可支配收入，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不止是收入的3到6倍。

就像股票一樣，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌的，房?jī)r(jià)總是在價(jià)值的周圍波動(dòng)?！彼硎荆?jī)r(jià)的回調(diào)是必然的，而且“回調(diào)的空間會(huì)越來(lái)越大”。

文學(xué)國(guó)表示，任何買賣行為都是有價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣行為也是如此。房屋買賣是一種市場(chǎng)行為，業(yè)主購(gòu)房之后價(jià)格漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是隨著購(gòu)房合同生效時(shí)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移至業(yè)主承擔(dān)的。因此，個(gè)別企業(yè)基于其自身實(shí)際及發(fā)展需要而采取的單方面商業(yè)行為，不代表開(kāi)發(fā)商具有法律或合同上的補(bǔ)差價(jià)義務(wù)，購(gòu)房者不能借此主張和要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)。“除非是在合同中就這種情況進(jìn)行了明確說(shuō)明，否則，這種訴訟很難勝訴。”開(kāi)發(fā)商補(bǔ)與不補(bǔ)都與法律無(wú)關(guān)

“投資有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎！”

盡管從樓市中獲取了巨額暴利，但因房?jī)r(jià)下跌愿意退房或補(bǔ)償差價(jià)者少之又少，誰(shuí)愿意把已經(jīng)得到的利益吐出來(lái)？實(shí)際上，即使那些同意補(bǔ)償差價(jià)的開(kāi)發(fā)商也絕不會(huì)同意退房，道理再簡(jiǎn)單不過(guò)，補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)只是暴利中的一部分，并且，這樣做的開(kāi)發(fā)商，其商品房售出的數(shù)量其實(shí)很有限，加之之前定價(jià)過(guò)高，通過(guò)補(bǔ)償差價(jià)為自己做免費(fèi)廣告，無(wú)疑有利于其后續(xù)房屋的銷售。這種做法不可謂不聰明。

并且，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候讓開(kāi)發(fā)商接受退房或補(bǔ)償差價(jià)也缺少足夠的法律支持。首先需要強(qiáng)調(diào)的是，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候要求退房者，大多是炒房者而非購(gòu)房自住者，購(gòu)房自住者不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌而要求退房，最多只是要求補(bǔ)償差價(jià)。那么，在之前的幾年中，炒房者跟著獲取了豐厚利潤(rùn)，誰(shuí)把利潤(rùn)拿出來(lái)跟其他利益主體一起分享了？沒(méi)有。既然如此，這種補(bǔ)償差價(jià)或退房的要求就缺少對(duì)等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，更莫說(shuō)法律上缺少這方面的規(guī)定了?！俺鞘窃诤贤芯瓦@種情況進(jìn)行了明確說(shuō)明，否則，這種訴訟很難勝訴。”開(kāi)發(fā)商補(bǔ)與不補(bǔ)都與法律無(wú)關(guān)。但是，業(yè)主要求補(bǔ)償差價(jià)“于法無(wú)據(jù)”，不屬于合理訴求，開(kāi)發(fā)商一旦答應(yīng)了業(yè)主的要求，將會(huì)破壞契約和誠(chéng)信原則，此頭一開(kāi)，將形成不好的先例。需要看清楚的是，這種補(bǔ)差價(jià)的做法只是一種促銷。

調(diào)查研究表明差價(jià)補(bǔ)貼會(huì)導(dǎo)致兩種情況發(fā)生：一會(huì)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)幅度減慢，持續(xù)時(shí)間久；二致使是觀望買房的人會(huì)越來(lái)越多，也是由前一原因?qū)е隆?/p>

補(bǔ)償差價(jià)意味著風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，即從完全由購(gòu)房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變成了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者共同承擔(dān)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)地產(chǎn)界造成了強(qiáng)烈震撼。許多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心，一旦購(gòu)房者普遍對(duì)差價(jià)補(bǔ)償提出要求，將意味著開(kāi)發(fā)商將不得不面對(duì)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，政府也非常擔(dān)心。于是，我們看到，無(wú)論是當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門還是其他開(kāi)發(fā)商，都反對(duì)補(bǔ)償差價(jià)。

“比如，我們?nèi)ド虉?chǎng)買衣服花了200元錢，隔一段時(shí)間發(fā)現(xiàn)衣服打折了，只要100元錢，那么，其中的差價(jià)難道是要商場(chǎng)來(lái)補(bǔ)償？”文學(xué)國(guó)說(shuō)，買衣服和買房子其實(shí)性質(zhì)是一樣的，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的價(jià)格波動(dòng)造成的影響會(huì)比較大，所以消費(fèi)者出現(xiàn)的不平衡心理也會(huì)比較明顯。

篇6

房地產(chǎn)發(fā)展遲緩，這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、技術(shù)水平、政府的政策有著重要的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟(jì)低碳房地產(chǎn)

這些年低碳生活已經(jīng)成為人們生活的主旋律。打

開(kāi)陽(yáng)臺(tái)，擁抱自然的低碳建筑成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。

所謂低碳是指較低或者更低的二氧化碳排放。而低碳房

地產(chǎn)則是指，房屋在建設(shè)和開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，包括建筑

材料的使用、公共設(shè)施的建造等整個(gè)過(guò)程，通過(guò)技術(shù)改

造降低二氧化碳的排放量。

一、低碳房地產(chǎn) ― 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新方向

自從 2009 年總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上提出"要

加快以低碳為特征的工業(yè)、建筑、交通體系"以后，房

地產(chǎn)界掀起了轟轟烈烈的低碳潮。走進(jìn)世博，上海的"滬

上生態(tài)家"、成都的"水上公園"、以及倫敦的"低碳

館"、巴黎的"植物建筑館"，到處都充滿著低碳的氣

息 [1]。目前，我國(guó)的碳排放量主要來(lái)源于工業(yè)、建筑

和交通。而建筑業(yè)則占到 20% 以上。有信息表明，在

我國(guó)所有的建筑物中 95% 都屬于高能耗建筑，單位建

[2]

筑能耗是西歐和北美國(guó)家的 2―3 倍。因此，開(kāi)發(fā)低

碳住宅已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的新途徑。目前我國(guó)已經(jīng)開(kāi)

發(fā)出可用于低碳住宅的各種技術(shù)，申請(qǐng)專利也達(dá)幾十項(xiàng)。

它涉及到建筑、采暖、照明、環(huán)境以及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用等

多項(xiàng)內(nèi)容。隨著人們環(huán)保意識(shí)的提高，低碳房地產(chǎn)是房

地產(chǎn)行業(yè)的新的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

二、洛陽(yáng)市低碳房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和制約因素

1. 洛陽(yáng)市低碳房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

洛陽(yáng)市作為一個(gè)二級(jí)城市，自然環(huán)境優(yōu)越，有著

深厚的古文化底蘊(yùn)。目前，洛陽(yáng)市擁有洛陽(yáng)規(guī)劃建筑設(shè)

計(jì)有限公司、洛陽(yáng)城建集團(tuán)有限公司、河南省第三建筑

工程公司、河南六建建筑集團(tuán)有限公司、中國(guó)建筑第二

工程局第二工程公司等一級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司。其科技、經(jīng)

濟(jì)實(shí)力雄厚。隨著洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，洛陽(yáng)高新技術(shù)開(kāi)

發(fā)區(qū)的建設(shè)。洛陽(yáng)市每年新開(kāi)發(fā)建設(shè)用地成上升趨勢(shì)。

2010 年上半年，51 個(gè)新建商品房項(xiàng)目的陸續(xù)面市，128

萬(wàn)平方米的各類新房將洛陽(yáng)樓市裝扮得多姿多彩，市場(chǎng)

供應(yīng)同比上漲 148.96%。2010 年成功舉辦的洛陽(yáng)金秋精

品房展會(huì)吸引了不少市民的眼球。并在 2011 年評(píng)出了

泉舜財(cái)富中心、建業(yè)?世紀(jì)華陽(yáng)、中泰世紀(jì)花城 5 期?

新領(lǐng)域等十大杰出樓盤(pán)。但縱觀洛陽(yáng)如火如荼的房地產(chǎn)

市場(chǎng)，大多以傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)為主，只是在小區(qū)綠化太

陽(yáng)能使用等方面有所改進(jìn)。距離現(xiàn)在的"低碳"標(biāo)準(zhǔn)相

去甚遠(yuǎn)。而所謂的杰出樓盤(pán)的評(píng)選更多的是以"開(kāi)發(fā)量"、

"資質(zhì)"、"注冊(cè)資金"、企業(yè)的誠(chéng)信度、社會(huì)影響力

等軟硬指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià) [3]。完全沒(méi)有以建筑物的設(shè)計(jì)理念，

碳排放量為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排名。

2. 洛陽(yáng)市低碳房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到發(fā)展階段、政府政策、技術(shù)

水平以及消費(fèi)者的生活型態(tài)等因素的影響[4]。

（1）發(fā)展階段

發(fā)展低碳房地產(chǎn)離不開(kāi)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件。需求直

接決定供給。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)直接決定了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平

和對(duì)住宅的需求類別。經(jīng)濟(jì)條件一般的人更多的是對(duì)住

宅的一個(gè)最低需求，只要可以安身即可。經(jīng)濟(jì)條件好的

人，對(duì)住宅的追求更傾向于精神享受和環(huán)保健康。但目

前來(lái)看，洛陽(yáng)市作為一個(gè)二級(jí)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)

到高層次水平。人們對(duì)住宅的需求 80% 左右還停留在

基本的生活需要層次。

（2）政府政策

政府在當(dāng)?shù)氐牡吞挤康禺a(chǎn)發(fā)展中扮演著低碳建筑

發(fā)展的引領(lǐng)者、政策法規(guī)的制定者、低碳建筑的監(jiān)管者、

低碳生活的示范者等作用。政府可以通過(guò)立法來(lái)促進(jìn)當(dāng)

地低碳房地產(chǎn)的發(fā)展，約束限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)

發(fā)展模式。同時(shí)開(kāi)展低碳行活動(dòng)，倡導(dǎo)居民進(jìn)行低碳生

活，追求低碳住宅。洛陽(yáng)由于受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，

政策在這方面的法規(guī)不完善、宣傳不到位以及財(cái)政補(bǔ)貼

有限等都限制了當(dāng)?shù)氐吞甲≌陌l(fā)展。 （3）技術(shù)水平

低碳建筑的技術(shù)要求有：外墻節(jié)能技術(shù)、門窗節(jié)

能技術(shù)、屋頂節(jié)能技術(shù)、采暖、制冷和照明等節(jié)能技術(shù)、

和新能源的開(kāi)發(fā)利用技術(shù)等。低碳房的設(shè)計(jì)可以從建筑

材料、通風(fēng)、生態(tài)、保暖系統(tǒng)等入手。如在建筑保溫設(shè)

計(jì)中，有內(nèi)附保溫層、外附保溫層和夾心保溫層三種。

在國(guó)外大多采用外附發(fā)泡聚苯板的做法。在我國(guó)用聚氨

酯保溫板。低碳建筑從設(shè)計(jì)到建造以及完工后的管理無(wú)

一不需要低碳技術(shù)做支撐。據(jù)調(diào)查，洛陽(yáng)市的新開(kāi)發(fā)建

筑中，80% 以上的建筑都是傳統(tǒng)建筑。一些低碳設(shè)計(jì)只

是更多的利用了太陽(yáng)能保暖、供電等。

（4）消費(fèi)者的生活型態(tài)

生活型態(tài)，是一個(gè)人特定的生活方式，是一個(gè)人

如何分配個(gè)人資源的一種模式。追求自我的生活型態(tài)，

更多的關(guān)注的是自我欲望的滿足程度，對(duì)周圍人及社會(huì)、

環(huán)境關(guān)心度較低。追求數(shù)字工具的生活型態(tài)，更關(guān)心科

技發(fā)展是否現(xiàn)代化、尖端化。追求數(shù)字娛樂(lè)的生活型態(tài)，

則熱衷于網(wǎng)上購(gòu)物、電子游戲、網(wǎng)絡(luò)教育、金融支付等

與電子信息密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而追求自然健康的生

活心態(tài)，則偏愛(ài)清潔能源、低碳住宅、低碳生活等綠色

生活方式。洛陽(yáng)市作為一個(gè)發(fā)展中的城市，其最基本的

生活型態(tài)仍是追求自我的滿足。對(duì)于低碳住宅的需求，

往往停留在心里上，付諸行動(dòng)的少之又少。如，支持低

碳產(chǎn)品、低碳出行、低碳消費(fèi)等。

三、 促進(jìn)洛陽(yáng)市低碳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的策略

1. 大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)

為了促進(jìn)洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階，構(gòu)建和

諧洛陽(yáng)。我們應(yīng)該，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，突出"一

抓三創(chuàng)"工作重點(diǎn)，堅(jiān)決打好項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、

機(jī)制轉(zhuǎn)換、城市提升、民生改善、環(huán)境創(chuàng)優(yōu)、國(guó)際文

化旅游名城建設(shè)"六加一攻堅(jiān)戰(zhàn)"，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、

生態(tài)建設(shè)主要指標(biāo)高于全省平均水平，城鄉(xiāng)居民收入

的增加、幸福指數(shù)的提升和對(duì)各級(jí)干部的滿意度的提

高。具體策略：積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)民生產(chǎn)生

活質(zhì)量持續(xù)改善；狠抓重大項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)

調(diào)整；繼續(xù)深化改革開(kāi)放；加快推進(jìn)節(jié)能減排，生態(tài)

建設(shè)取得新進(jìn)展。

2. 政府制定完善的政策引領(lǐng)低碳住宅的開(kāi)發(fā)

鑒于國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，洛陽(yáng)市政府應(yīng)該從以下幾個(gè)

方面來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐吞挤康禺a(chǎn)的發(fā)展。首先，通過(guò)政策制

度創(chuàng)新來(lái)促進(jìn)發(fā)展。如，增加地?zé)峁峄A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，

完善供熱體系；通過(guò)提供信息、培訓(xùn)、咨詢等服務(wù)案例

提高消費(fèi)者的意識(shí)，帶動(dòng)綠色地產(chǎn)的消費(fèi)；通過(guò)示范推

動(dòng)發(fā)展。其次，通過(guò)開(kāi)通對(duì)低碳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綠色信

貸政策創(chuàng)造開(kāi)發(fā)地方性金融協(xié)議模式為低碳房地產(chǎn)企業(yè)

[6]

開(kāi)發(fā)注入新活力、開(kāi)辟綠色通道。最后，大力發(fā)展樓

宇經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大招商引資規(guī)模。

3. 努力提高技術(shù)水平

積極參加中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)聯(lián)

合舉辦的低碳地產(chǎn)學(xué)術(shù)交流會(huì)議，開(kāi)闊視野，把握潮流。

結(jié)交學(xué)術(shù)專家，共同探討當(dāng)?shù)氐吞甲≌夹g(shù)的發(fā)展。到

外地考察、學(xué)習(xí)掌握建筑物本體低碳技術(shù)、建筑物環(huán)境

低碳技術(shù)和建筑物系統(tǒng)低碳技術(shù)。掌握現(xiàn)代低碳住宅設(shè)

計(jì)理念、延長(zhǎng)住宅壽命和提高住宅品質(zhì)的解決方案。加

強(qiáng)與大城市專業(yè)設(shè)計(jì)隊(duì)伍的合作與交流。積極向萬(wàn)科、

朗詩(shī)、中鷹為代表的許多開(kāi)發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)之間的交

流與合作，吸取經(jīng)驗(yàn)。培養(yǎng)一批屬于當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)骨干，

外出培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高技能。

4. 轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的生活型態(tài)

通過(guò)組織宣傳周、宣傳月?tīng)I(yíng)造低碳生活的城市氛

圍。定期舉行消費(fèi)者體驗(yàn)日，讓消費(fèi)者體驗(yàn)低碳住宅的

現(xiàn)代化、舒適度和對(duì)健康的好處，使消費(fèi)者從內(nèi)心渴望

擁有一套低碳住宅，激發(fā)其潛在需求。利用媒體力量，

地方電視臺(tái)安排一期低碳生活節(jié)目，布置廣告牌，公交

車上、火車站等居民聚集度較高的區(qū)域，大幅宣傳低碳

生活。定期開(kāi)展交流日、接待日讓消費(fèi)者清晰的理解低

碳住宅的設(shè)計(jì)理念和優(yōu)點(diǎn)。

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篇7

開(kāi)發(fā)商蓄勢(shì)“角力”

海南樓市行情在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)中顯得頗為獨(dú)特。2008年，當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)全面大幅滑落時(shí)，三亞樓市成交總量和成交均價(jià)卻呈現(xiàn)了二成以上的上漲，整個(gè)海南房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也“一枝獨(dú)秀”。

如今，連續(xù)三個(gè)月來(lái)，全國(guó)一線城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)走低，“金九銀十”化為泡影。海南樓市情況又如何?

作為旅游城市， “金九銀十”期間，恰逢國(guó)慶、中秋兩節(jié)，海南多數(shù)開(kāi)發(fā)商打起了“花樣營(yíng)銷”。一些樓盤(pán)紛紛推出新的房源，如美麗新海岸第三組團(tuán)、三亞金中海藍(lán)鉆分別于10月2日和3日開(kāi)盤(pán)。據(jù)了解，國(guó)慶前后，還有魯能三亞灣新城游艇2區(qū)、鳳凰水城、天澤湖畔、擎天半島和中惠?南岸等多個(gè)樓盤(pán)集中公開(kāi)或開(kāi)盤(pán)。

很多樓盤(pán)打出了優(yōu)惠活動(dòng)。如美麗新海岸第三組團(tuán)凡在開(kāi)盤(pán)期間購(gòu)房的重慶購(gòu)房者，不僅可以享受優(yōu)惠的房?jī)r(jià)，還可以參加看房豪華旅游團(tuán)，并贈(zèng)送精美大禮包和《建國(guó)大業(yè)》電影票。

當(dāng)全國(guó)多數(shù)城市樓市的“金九銀十”暗淡無(wú)光時(shí)，海南樓市行情再次表現(xiàn)良好。

根據(jù)三亞天澤湖畔銷售總監(jiān)胡楠木介紹，項(xiàng)目8天賣了25套房，成交率高達(dá)60％。而海南富力營(yíng)銷策劃部副總經(jīng)理索穎告訴本刊記者，近期富力灣項(xiàng)目前期119戶全部交付，老客戶帶新客戶買房的現(xiàn)象也非常明顯。

僅僅“十一”黃金周期間，三亞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的信息顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共銷售和預(yù)訂215套商品房，銷售面積18387平方米，共攬金1.787億元。與去年“十一”黃金周相比，銷售面積和銷售金額翻了幾番。

“實(shí)際上，傳統(tǒng)的‘金九銀十’在海南尤其是三亞并不是最為明顯的旺季，其真正的旺季是從10月底延續(xù)到次年春節(jié)過(guò)后一個(gè)月，對(duì)于三亞來(lái)說(shuō)，就是在這幾月里，很多樓盤(pán)完成了全年銷售任務(wù)的95％以上。”索穎表示，富力灣也正在趕工補(bǔ)充房源，以備戰(zhàn)春節(jié)前后樓市旺季來(lái)臨。而海南富力另一樓盤(pán)――位居?？谑袇^(qū)的富力?盈溪谷樓盤(pán)也預(yù)計(jì)在11月份開(kāi)盤(pán)。

海南魯能城管理有限公司也蓄勢(shì)待發(fā)。10月18日推出位于海口和三亞的三大超級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目，三亞灣新城游艇2區(qū)、?？诘暮Ｋ{(lán)福源首期桃花澗項(xiàng)目和海藍(lán)椰風(fēng)二期、三期。

今年上半年，在寬松信貸和一系列救市政策的刺激下，海南樓市需求釋放，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。僅以?？诤腿齺啚槔鶕?jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，?？谏唐贩夸N售均價(jià)從今年1月份的4350元／平方米上漲到了8月份的5199元／平方米，而三亞房?jī)r(jià)上漲速度更快，今年6月份時(shí)，三亞商品房銷售均價(jià)9525元／平方米，還未沖破萬(wàn)元大關(guān)，但是今年9月份時(shí)價(jià)格已上漲至14751元／平方米。

8月初，隨著二套房貸政策收緊的影響，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機(jī)者有所觀望，不過(guò)，一陣低迷后，支撐海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的購(gòu)房需求依然存在，隨著樓市步入了傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，海南樓市再次顯現(xiàn)旺銷跡象。而“金九銀十”過(guò)后，海南樓市的旺季才真正拉開(kāi)序幕。

來(lái)自魯能?三亞灣新城年中的一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，除東北和北京等地成交活躍外，河南鄭州和貴州貴陽(yáng)等地區(qū)，成交量均有所上升。記者從海口魯能海藍(lán)椰風(fēng)和魯能?海藍(lán)福源處了解到的情況是，居住的客群比例占到了44，19％，投資與度假的客群分別占比為16，28％、39，53％。由此可見(jiàn)，投資客占成交客戶的少部分，大多數(shù)客戶還是選擇居住與度假。

品牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)“暗涌”

由于海南樓市的客群來(lái)自全國(guó)各地甚至是全世界，因此，海南實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商打響品牌的一個(gè)有力據(jù)點(diǎn)。

然而在日前舉行的首屆海南品牌文化節(jié)上，專家課題組提交的一份調(diào)查報(bào)告卻指出，目前海南地產(chǎn)企業(yè)仍然數(shù)量眾多，但是綜合實(shí)力不強(qiáng)，品牌基本缺失。事實(shí)上，從2004年開(kāi)始，全國(guó)各大品牌開(kāi)發(fā)商、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商便陸續(xù)進(jìn)駐海南，成規(guī)模拿地，占據(jù)了海南大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地資源。據(jù)了解，魯能、中糧、華潤(rùn)、萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè)等在內(nèi)的全國(guó)知名地產(chǎn)商皆已揮師入瓊，目前進(jìn)駐海南旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已上百家，投資超過(guò)1000億元。

而海南也吸引著越來(lái)越多企業(yè)的關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月～8月，海南完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資167，95億元，同比增長(zhǎng)45，3％，同比漲幅居全國(guó)第四位。其中，商品住宅完成投資152，83億元，同比增長(zhǎng)55，2％，同比漲幅居全國(guó)第二位，海南經(jīng)濟(jì)開(kāi)始第二春的態(tài)勢(shì)十分明顯。

可見(jiàn)，“國(guó)際旅游島”的宏大戰(zhàn)略，吸引著海內(nèi)外資金源源不斷流入海南已成定局，第二波海南開(kāi)發(fā)潮已經(jīng)形成。而當(dāng)各路諸侯群集時(shí)，品牌競(jìng)爭(zhēng)也已勢(shì)在必行。因此，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始蓄勢(shì)角力品牌。

作為深耕海南十余年的魯能集團(tuán)，9月29日，在三亞隆重舉辦海南魯能城管理有限公司成立儀式，宣告魯能地產(chǎn)自1993年登陸海南的各路“陸戰(zhàn)隊(duì)”整編改制為“方面軍”。并且“新軍”甫一亮相，就在產(chǎn)品和服務(wù)上同時(shí)重拳出擊，一鼓作氣了三亞灣新城游艇2區(qū)項(xiàng)目、海藍(lán)福源首期桃花澗項(xiàng)目和海藍(lán)椰風(fēng)二期、三期項(xiàng)目三大王牌產(chǎn)品，并獨(dú)家推出旨在打造365度環(huán)島休閑服務(wù)體驗(yàn)的會(huì)員服務(wù)機(jī)構(gòu)――魯能會(huì)。

而一些近幾年新進(jìn)入海南的公司也加強(qiáng)了品牌的整合。海南富力營(yíng)銷策劃部副總經(jīng)理索穎也表示，富力2007年進(jìn)入海南，去年7月，富力在海南的首個(gè)項(xiàng)目，位于海南東南部陵水縣的富力灣開(kāi)盤(pán)。 “近期海南富力成立了公共關(guān)系事務(wù)部，就要進(jìn)一步加強(qiáng)品牌推廣?！彼鞣f說(shuō)。據(jù)其介紹，其實(shí)之前海南并不是富力發(fā)展的重點(diǎn)，但慢慢富力高層越來(lái)越對(duì)海南市場(chǎng)關(guān)注，尤其是去年全國(guó)市場(chǎng)低迷之時(shí)海南市場(chǎng)的一只獨(dú)秀，更加強(qiáng)了富力對(duì)海南市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在無(wú)論是人力、物力、財(cái)力，集團(tuán)都給予海南公司大力支持，海南富力公司也將在海南各熱點(diǎn)城市伺機(jī)儲(chǔ)備土地。

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；轉(zhuǎn)型升級(jí)；信息化；高級(jí)管家；校企融合

中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-1580（2017）02-0081-04

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，給物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。我們?cè)谌瞬排囵B(yǎng)思路、課程體系建設(shè)、教學(xué)方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問(wèn)。物業(yè)管理專業(yè)在我國(guó)歷史較短，教育部2013年的專業(yè)目錄里才第一次出現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的基本要求，但仍沒(méi)有詳細(xì)的專業(yè)課程設(shè)置內(nèi)容?，F(xiàn)階段高級(jí)物業(yè)管理人才的需求大，就業(yè)前景好，但學(xué)生報(bào)考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業(yè)管理人才的培養(yǎng)不能與社會(huì)很好對(duì)接，如職業(yè)目標(biāo)定位不準(zhǔn)，重理論輕技能，校企合作模式不落實(shí)到位，課程體系遠(yuǎn)落后于現(xiàn)階段先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。

一、傳統(tǒng)物業(yè)管理的培養(yǎng)存在的弊端

傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主要有設(shè)備設(shè)施運(yùn)維、環(huán)境綠化營(yíng)造、安全秩序維護(hù)、客戶關(guān)系管理等方面。高職院校在課程設(shè)計(jì)上也有物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋設(shè)備維修、建筑設(shè)備、環(huán)境綠化管理、保安實(shí)務(wù)、客戶服務(wù)等課程內(nèi)容，還有大部份高職院校增加了房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)策劃等課程。筆者跟進(jìn)調(diào)研本校的100多名畢業(yè)學(xué)生，70%認(rèn)為所學(xué)知識(shí)無(wú)法施展，因?yàn)樗麄兯鶑氖碌墓ぷ骰臼强蛻艉凸芗摇⒅刃蚓S護(hù)員的工作。據(jù)所了解到的信息，項(xiàng)目上的客戶工作單調(diào)無(wú)味、每天重復(fù)著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過(guò)與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認(rèn)為物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生業(yè)務(wù)能力差，無(wú)法勝任更高的職位，如主管、經(jīng)理等，因此他們更愿意到別的專業(yè)尋找合適的人才，如到機(jī)電設(shè)備專業(yè)去找工程部經(jīng)理助理；到秘書(shū)專業(yè)去找優(yōu)秀的客服經(jīng)理助理；到會(huì)計(jì)專業(yè)去找優(yōu)秀的財(cái)務(wù)助理等。企事人事部門解釋說(shuō)，因?yàn)樗麄円丫邆浜軓?qiáng)的專業(yè)能力，來(lái)公司二到三年熟悉物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程就可以把工作做得很好，而物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生則不同，所以很多企業(yè)把物業(yè)管理學(xué)生安排到最基層的工作崗位。

物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生大多到項(xiàng)目公司從事基層的工作，很容易被行業(yè)人群同化，由于社會(huì)認(rèn)識(shí)的原因，物業(yè)管理行業(yè)的薪酬和地位一直不高，不好的企業(yè)文化及周圍低素質(zhì)人員的影響，讓剛進(jìn)入社會(huì)的物業(yè)管理學(xué)生感到迷惑，厭煩物業(yè)管理的工作。《2014年物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)報(bào)告》調(diào)研報(bào)告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業(yè)生畢業(yè)后已經(jīng)改行的總比率（即三個(gè)月后的改行率）為36.6%；2013年畢業(yè)生的這個(gè)數(shù)值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學(xué)生在畢業(yè)一年后已經(jīng)改行。筆者曾調(diào)研過(guò)十個(gè)智能設(shè)備先進(jìn)的住宅小區(qū)，小區(qū)的智能系統(tǒng)包括消防火災(zāi)自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、門禁出入口系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)信息化管理系統(tǒng)等。80%以上的使用人對(duì)智能化設(shè)備的認(rèn)識(shí)不全面，其中有30%的人認(rèn)為智能化設(shè)備對(duì)物業(yè)管理的作用不大，有30%的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，智能化設(shè)備越少越好，這樣可以節(jié)省維護(hù)成本。現(xiàn)實(shí)中，高級(jí)住宅小區(qū)或大型建筑中初期的設(shè)計(jì)規(guī)劃大都會(huì)請(qǐng)專業(yè)的智能化公司做方案設(shè)計(jì)，大部分物業(yè)管理公司也會(huì)介入前期的工作，但由于人員對(duì)智能化設(shè)備的認(rèn)識(shí)不足而起不到使用功能的指導(dǎo)作用。更有一些小區(qū)，物業(yè)管理公司認(rèn)為周界報(bào)警系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)有誤報(bào)警的情況而屏蔽不用。物業(yè)管理行業(yè)要提高服務(wù)的品質(zhì)，關(guān)鍵因素還是人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)狀況及人才培養(yǎng)的狀況不容樂(lè)觀，如何改變落后的人才認(rèn)識(shí)觀，這需要我們高職院校從物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)觀、明確定位職業(yè)目標(biāo)、課程體系、與時(shí)俱進(jìn)的物業(yè)管理模式等方面人手做相應(yīng)的教學(xué)體系設(shè)計(jì)，構(gòu)建一個(gè)順應(yīng)時(shí)代要求的物業(yè)管理人才培養(yǎng)平臺(tái)。

二、新型物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)人才素質(zhì)的需求分析

從2013年始，中國(guó)的服務(wù)業(yè)的GDP超過(guò)了制造業(yè)，物業(yè)管理作為新型的服務(wù)行業(yè)必將有大的發(fā)展。2015年，國(guó)家提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存化”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷售不可逆地向著“產(chǎn)品+服務(wù)”轉(zhuǎn)型升級(jí)，各大型房地產(chǎn)商紛紛重視產(chǎn)業(yè)鏈最后一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的銷后服務(wù)物業(yè)管理。根據(jù)《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》中國(guó)TOP100物業(yè)管理企業(yè)2015年?duì)I業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個(gè)百分點(diǎn)。這主要在于：一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行自動(dòng)化、信息化、智能化升級(jí)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過(guò)高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動(dòng)強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。如萬(wàn)科的睿服務(wù)系統(tǒng)，長(zhǎng)城物業(yè)的一應(yīng)云系統(tǒng)。筆者以萬(wàn)科的EBA為例，萬(wàn)科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設(shè)備管理業(yè)務(wù)信息化、智能化，通過(guò)內(nèi)嵌設(shè)備運(yùn)維、人員調(diào)度等方式，有效提升設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理、預(yù)防性管理能力，從而提升內(nèi)部運(yùn)作效率。

近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。作為典型的勞動(dòng)力密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業(yè)費(fèi)限價(jià)機(jī)制等的影響，業(yè)內(nèi)企業(yè)生存壓力逐年增大。萬(wàn)科信息化管理讓物業(yè)管理向去中心化、扁平化管理發(fā)展，萬(wàn)科讓物業(yè)管理師來(lái)代替原來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)管理小區(qū)，物業(yè)管理師通過(guò)睿平臺(tái)系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對(duì)遠(yuǎn)程項(xiàng)目的可視化控制管理。因此，項(xiàng)目經(jīng)理可以履行更多職責(zé)，工作變得更加有效率，從而解除傳統(tǒng)物業(yè)管理的困擾?；谙冗M(jìn)的信息化管理平臺(tái)，我們可以預(yù)測(cè)未來(lái)物業(yè)管理人才將向兩個(gè)方向發(fā)展：一種是熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)、懂溝通協(xié)調(diào)、會(huì)服務(wù)的管家，另一種是熟悉物業(yè)管理專業(yè)某一業(yè)務(wù)的技能型人才，如設(shè)施設(shè)備維護(hù)工程師、園林綠化工程師、秩序維護(hù)專家等。

三、高職院校如何培養(yǎng)新型的物業(yè)管理人才

（一）明確物業(yè)管理人才的培養(yǎng)思路

我們高職院校培養(yǎng)的人才是面向社會(huì)高級(jí)住宅、高級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)商業(yè)樓、高級(jí)綜合樓等大型物業(yè)管理的高級(jí)綜合人才。目標(biāo)崗位群是物業(yè)客戶主管、工程部主管、物業(yè)管家、物I管理師等。在教學(xué)上多向?qū)W生傳遞先進(jìn)的管理理念，引導(dǎo)學(xué)生從思想上認(rèn)可物業(yè)管理專業(yè)，如邀請(qǐng)知名物業(yè)企業(yè)在招生的時(shí)候做招生的宣講，邀請(qǐng)一些在物業(yè)管理行業(yè)成功的學(xué)生來(lái)做交流，減少學(xué)生對(duì)這個(gè)行業(yè)的誤解，同時(shí)為學(xué)生提供明確的職業(yè)規(guī)劃路線（圖1）。

（二）培養(yǎng)新時(shí)代的信息化應(yīng)用管理人才

隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、工業(yè)4.0時(shí)代的到來(lái)，社會(huì)的變化也導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)人才的需求發(fā)生了改變，如何為社會(huì)和企業(yè)培養(yǎng)所需的人才成為我們需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。21世紀(jì)對(duì)人才的能力要求主要分為如下四個(gè)領(lǐng)域：思考方式、工作方式、工作手段、社會(huì)生活方式（表1）。

信息技術(shù)與各行業(yè)的融合已是必然趨勢(shì)，利用智能媒體、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能等尖端IT技術(shù)改變傳統(tǒng)的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢(shì)。未來(lái)的物業(yè)專業(yè)培養(yǎng)的人才是懂用先進(jìn)的技術(shù)提高工作效率的同時(shí)，懂溝通、團(tuán)隊(duì)協(xié)作的綜合性人才，物業(yè)管理行業(yè)稱之為物業(yè)管家。物業(yè)管家實(shí)行的是一種片區(qū)管理模式，每個(gè)管家都被賦予了更大的職權(quán)，可以調(diào)動(dòng)部門經(jīng)理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術(shù)板塊統(tǒng)籌起來(lái)。未來(lái)物業(yè)管理人才就是向著高素質(zhì)的管家發(fā)展，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，高素質(zhì)管家也并不是懂開(kāi)發(fā)信息化管理技術(shù)、智能技術(shù)的高端人才，而是能夠順應(yīng)時(shí)展的需要，懂得利用信息化技術(shù)，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務(wù)意識(shí)和協(xié)調(diào)能力的高級(jí)人才。

（三）提高物業(yè)管理專業(yè)的技能

從物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)模塊分析，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)無(wú)非三方面，主要是服務(wù)好“人”，管好“物”還有物業(yè)公司內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)和管理。服務(wù)好“人”我們可以培養(yǎng)好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時(shí)間，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理翁國(guó)強(qiáng)向記者透露，陸家嘴某項(xiàng)目開(kāi)出120萬(wàn)/年的高薪招聘一位設(shè)備經(jīng)理，卻招不來(lái)合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現(xiàn)過(guò)，北上廣都出現(xiàn)過(guò)這樣的問(wèn)題。據(jù)筆者所了解，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)人員大多來(lái)自于建筑設(shè)備的專業(yè)，但市場(chǎng)上該專業(yè)畢業(yè)的人大部分從事房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)與施工工作，極少到物業(yè)管理公司的工程部工作，而設(shè)備設(shè)施的維護(hù)是需要極強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的，我們培養(yǎng)的物業(yè)管理學(xué)生幾乎不可能擔(dān)任此工作。事實(shí)證明，很多大的物業(yè)公司，都采取工程維護(hù)外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事情。物業(yè)公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)也需要人力資源部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、品質(zhì)部的人才。這些人才可以來(lái)自社會(huì)很多渠道?；谝陨系氖聦?shí)，我們?cè)谧稣n程設(shè)計(jì)時(shí)，是否能考慮某一業(yè)務(wù)能力的技能提升，如讓物業(yè)管理的學(xué)生到施工單位實(shí)習(xí)，學(xué)習(xí)設(shè)施設(shè)備的安裝與維護(hù)。筆者認(rèn)為，設(shè)施設(shè)備是應(yīng)用實(shí)踐很強(qiáng)的一門專業(yè)，而我們物業(yè)管理的學(xué)生如果只停留在課堂上學(xué)習(xí)，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項(xiàng)目實(shí)習(xí)，用三到六個(gè)月時(shí)間進(jìn)行實(shí)訓(xùn)，學(xué)習(xí)提升自身的技能。

（四）大力推行校企合作的方式

高職院校針對(duì)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的課程，可以參考優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)流程進(jìn)行教學(xué)，同時(shí)滲透管理的一些理論知識(shí)，深化校企合作，讓學(xué)生在實(shí)踐中總結(jié)所學(xué)的內(nèi)容，強(qiáng)化自身的技能和素質(zhì)。筆者對(duì)校企合作的模式也做過(guò)相關(guān)的調(diào)查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個(gè)項(xiàng)目，成熟的項(xiàng)目工作一般比較單調(diào)，而且大部份企業(yè)的項(xiàng)目沒(méi)有自己的培訓(xùn)體系機(jī)構(gòu)，高職學(xué)生分配到項(xiàng)目后，只能學(xué)到一些皮毛知識(shí)，所以對(duì)于參加實(shí)踐的學(xué)生吸引力不大。實(shí)際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優(yōu)秀企業(yè)高質(zhì)量的人才培訓(xùn)體系的融合，合作的企業(yè)要有很好的培訓(xùn)體系，如萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)、龍湖物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、金地物業(yè)等，這些企業(yè)自身的培訓(xùn)體系先進(jìn)、完整，恰好能彌補(bǔ)學(xué)校里單調(diào)的理論體系，學(xué)生能到項(xiàng)目學(xué)到簡(jiǎn)單的技能，然后再接受企業(yè)的提高性和針對(duì)性的培訓(xùn)。筆者認(rèn)為，高職院校只須對(duì)學(xué)生進(jìn)行通識(shí)的教育、引導(dǎo)學(xué)生明確職業(yè)規(guī)劃路線，同時(shí)提供優(yōu)秀的企業(yè)實(shí)踐平臺(tái)及高質(zhì)量的訓(xùn)練機(jī)會(huì)，在與企業(yè)的互動(dòng)交流中獲取就業(yè)的機(jī)會(huì)。如廣州大學(xué)的物業(yè)管理班與長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司簽約開(kāi)辦“長(zhǎng)城物業(yè)管理創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)班”，進(jìn)入實(shí)驗(yàn)班的同學(xué)四年假期會(huì)獲得長(zhǎng)城物業(yè)資助到企業(yè)接受特別的職業(yè)經(jīng)理人理論課程和實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)訓(xùn)練，畢業(yè)時(shí)考核通過(guò)可以直接獲得長(zhǎng)城物業(yè)見(jiàn)習(xí)經(jīng)理崗位。這樣的校企合作是一種比選進(jìn)有意義的模式，也是值得推崇的模式。

（五）建立與時(shí)俱進(jìn)的課程體系

未來(lái)信息化技術(shù)、智能化技術(shù)一定會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展，借用徐新女士的一句話：“當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)時(shí)，你要學(xué)會(huì)擁抱它”，借力互聯(lián)網(wǎng)、信息化來(lái)提高自身的技能。以筆者對(duì)睿平臺(tái)EBA的理解，信息化的平臺(tái)是讓物業(yè)以前很難處理的事情變得更簡(jiǎn)單。我們這里所說(shuō)的信息管理，應(yīng)該理解為會(huì)用時(shí)代的管息化技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)通信技術(shù)，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過(guò)，有些院校把信息化做為專業(yè)的核心課程，教學(xué)內(nèi)容涉及到研究開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的領(lǐng)域，這種課程設(shè)計(jì)顯際不符合我們物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)際，物業(yè)管理行業(yè)涵蓋了大學(xué)里的16個(gè)專業(yè)，如果每一門課程都要如此深入去學(xué)習(xí)的話，顯然不符合物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)際。筆者認(rèn)為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統(tǒng)化專業(yè)知識(shí)，及時(shí)更新落后無(wú)用的授課內(nèi)容，才是符合人才培養(yǎng)的實(shí)際。

（六）借鑒國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，拓寬學(xué)生國(guó)際視野

篇9

關(guān)鍵詞：省級(jí)政府；投資項(xiàng)目代建制；實(shí)踐過(guò)程

中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

國(guó)務(wù)院于2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》，提出對(duì)非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目加快推行"代建制"，即通過(guò)招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗(yàn)收后移交給使用單位。福建省政府于2007年6月了《福建省省級(jí)政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（試行）的通知》（閩政[2007]11號(hào)），在我省試行代建制。雖然代建制在我省也已經(jīng)走過(guò)了七年的歷程，但目前仍然屬于代建市場(chǎng)起步階段，有必要對(duì)這幾年的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行回顧、總結(jié)，希望能達(dá)到共同提高的作用。根據(jù)目前代建過(guò)程普遍存在的問(wèn)題，結(jié)合我司這幾年的代建管理經(jīng)驗(yàn)，本人提出如下幾點(diǎn)意見(jiàn)供大家一起探討。

一、法律地位問(wèn)題

目前我省的代建制主要依據(jù)是福建省政府的《福建省省級(jí)政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（試行）的通知》，《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國(guó)家層面有關(guān)工程的法律、法規(guī)中，都沒(méi)有與代建制有關(guān)的內(nèi)容，代建單位在實(shí)施代建管理過(guò)程中沒(méi)有明確的法律地位。代建單位在辦理各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)時(shí)，往往得不到政府主管部門的認(rèn)可，主管部門經(jīng)常要求建設(shè)單位和代建單位共同派人前往辦理相關(guān)手續(xù)，使代建單位處于十分尷尬的地位。

福建省現(xiàn)行的代建制管理辦法中過(guò)于強(qiáng)調(diào)代建單位的責(zé)任、義務(wù)，沒(méi)有賦予代建單位相應(yīng)的權(quán)利，其承擔(dān)的責(zé)任與具有的權(quán)利不對(duì)等，制度的設(shè)定偏向于委托人，對(duì)其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)規(guī)定的太少，使得代建單位處于更加不利的地位。代建實(shí)施過(guò)程經(jīng)常碰到委托人不放權(quán)，干預(yù)代建單位太多，領(lǐng)導(dǎo)一句話說(shuō)了算，外行指揮內(nèi)行，代建單位無(wú)法發(fā)揮真正的“管理核心”作用。無(wú)“權(quán)”，有“責(zé)”是典型的現(xiàn)象，代建單位經(jīng)常被淪為“替罪羊”。

福建省的代建制管理辦法中還賦予監(jiān)理單位監(jiān)督代建單位的職責(zé)，存在明顯的不合理現(xiàn)象。如規(guī)定：需要變更核定的項(xiàng)目總概算的，由代建單位提出，經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理單位同意后報(bào)使用單位。從這種制度的設(shè)置上可以反映出，目前政策的制定者對(duì)代建單位還存在不信任，既然代建單位代表業(yè)主統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的管理，代建管理辦法也已經(jīng)規(guī)定由于代建單位的原因造成的投資增加，代建單位負(fù)有賠償?shù)呢?zé)任，就應(yīng)該相信代建單位會(huì)進(jìn)行有效的投資控制，而不應(yīng)該再有監(jiān)理單位監(jiān)督代建的單位的上述規(guī)定。代建單位是代表項(xiàng)目業(yè)主行使其項(xiàng)目管理職能，負(fù)責(zé)管理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等各參建單位，在要求代建單位承擔(dān)責(zé)任的同時(shí)應(yīng)賦予其相應(yīng)的權(quán)利，由代建單位主導(dǎo)項(xiàng)目管理過(guò)程，并發(fā)揮其專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，這樣才能真正達(dá)到實(shí)行代建制的目的。

經(jīng)過(guò)這么多年的試點(diǎn)，國(guó)家在總結(jié)各地試行代建制的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，也應(yīng)當(dāng)適時(shí)出臺(tái)相關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)代建單位的法律地位予以明確，以利于代建行業(yè)的發(fā)展。

二、代建費(fèi)問(wèn)題

目前代建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，體現(xiàn)在以下兩方面：

一方面：代建費(fèi)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)太低。2004年財(cái)政部出臺(tái)了《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目代建制財(cái)政財(cái)務(wù)管理有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（財(cái)建［2004］300號(hào)）。按照該文件要求，代建管理費(fèi)應(yīng)按不高于《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394號(hào)）中的項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。全過(guò)程代建管理費(fèi)比照建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定（約為項(xiàng)目總投資的0.5%～1.5%），實(shí)施階段代建管理費(fèi)按全過(guò)程代建管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%確定（約為項(xiàng)目總投資的0.35%～1.05%）。該標(biāo)準(zhǔn)至今已經(jīng)制定十一年多了，這幾年人工工資、物價(jià)水平已經(jīng)大幅上漲，原標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)明顯不適應(yīng)現(xiàn)在社會(huì)的經(jīng)濟(jì)水平。

另一方面：代建費(fèi)包括的內(nèi)容不完整。根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建〔2002〕394號(hào)）有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)單位從項(xiàng)目開(kāi)工之日起至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)的開(kāi)支。因此，建設(shè)單位管理費(fèi)是非完全成本型的，不包含項(xiàng)目開(kāi)工前的管理費(fèi)用；同時(shí)工作人員一般都是抽調(diào)人員，不包含在原單位發(fā)放工資的工資、“五險(xiǎn)一金”等，也不涉及稅金、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)成本，但這些都是作為獨(dú)立機(jī)構(gòu)的代建單位必須納入的成本，而且還必須包含辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、技術(shù)圖書(shū)資料費(fèi)、印花稅、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)津貼和其他管理性質(zhì)開(kāi)支，以及因開(kāi)具保函和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所支出的財(cái)務(wù)費(fèi)用和合理的利潤(rùn)。代建制是由項(xiàng)目管理公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化的管理而獲得報(bào)酬，是以盈利為目的。建設(shè)單位管理費(fèi)與代建管理費(fèi)在內(nèi)涵方面存在很大的差異。

通過(guò)套用建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所確定的代建管理費(fèi)，沒(méi)有客觀地反映代建工作的內(nèi)容、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低。致使代建單位不僅無(wú)法從代建業(yè)務(wù)中賺取合理利潤(rùn)，就連正常的代建管理成本也難以從代建管理費(fèi)中獲得足夠的補(bǔ)償。很多單位寧可承接監(jiān)理業(yè)務(wù)，也不愿意承接代建業(yè)務(wù)。代建單位工作內(nèi)容比監(jiān)理單位多，責(zé)任比監(jiān)理單位大，代建工期比監(jiān)理工期長(zhǎng)，人員綜合素質(zhì)要求比監(jiān)理單位高，工資成本比監(jiān)理單位多，代建取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)反而比監(jiān)理費(fèi)低，明顯不合理。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低不利于吸引好的人才流向代建行業(yè)，人才水平不能提高又影響代建行業(yè)的發(fā)展，如此陷入“惡性循環(huán)”，只有大幅提高代建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)高于現(xiàn)行監(jiān)理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，才可能使代建行業(yè)步入良性循環(huán)的軌道。

三、代建履約擔(dān)保問(wèn)題：

福建省代建管理辦法規(guī)定代建單位應(yīng)當(dāng)向組織實(shí)施部門（即委托人）提供銀行出具的金額不低于項(xiàng)目代建管理費(fèi)100%的履約保函。按現(xiàn)行的相關(guān)管理規(guī)定，代建單位需要設(shè)立專用的基本賬戶對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行管理，同時(shí)定期向組織實(shí)施部門和省財(cái)政廳報(bào)送相關(guān)材料，符合在線監(jiān)控要求的省級(jí)政府投資項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定納入在線監(jiān)控。組織實(shí)施部門與代建單位共同對(duì)專用賬戶進(jìn)行管理，不存在代建單位挪用建設(shè)資金的問(wèn)題，資金的使用比較安全。代建項(xiàng)目工期比較長(zhǎng)，一般都需要2~3年，有的甚至更長(zhǎng)，履約擔(dān)保費(fèi)用開(kāi)支對(duì)于代建單位來(lái)說(shuō)也是一筆不小的費(fèi)用開(kāi)支，要求代建單位全額、全過(guò)程提供履約擔(dān)保也不合理，履約擔(dān)保比例偏高。

四、管理體制、行業(yè)監(jiān)管問(wèn)題

管理體制方面，目前沒(méi)有專門機(jī)構(gòu)對(duì)代建行業(yè)進(jìn)行管理。按省代建管理辦法規(guī)定，福建省發(fā)展改革委負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)省級(jí)政府投資項(xiàng)目推行代建制工作，對(duì)代建項(xiàng)目實(shí)施投資管理和監(jiān)督。省財(cái)政廳負(fù)責(zé)代建項(xiàng)目的財(cái)政財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督。省建設(shè)、審計(jì)、監(jiān)察等行政管理部門按照各自職責(zé)做好項(xiàng)目代建過(guò)程中的相關(guān)管理和監(jiān)督工作。部門之間存在職責(zé)分工不清、交叉現(xiàn)象，不利于代建項(xiàng)目的管理。廣東省政府為了實(shí)施代建制，專門成立了廣東省代建項(xiàng)目管理局負(fù)責(zé)省政府投資項(xiàng)目代建管理工作，代建單位受其委托承擔(dān)代建任務(wù)，再由其向發(fā)展改革部門、財(cái)政部門、建設(shè)部門報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)展情況。代建單位不存在多頭管理，便于開(kāi)展工作，這是一個(gè)比較好的經(jīng)驗(yàn)，值得借鑒。

行業(yè)監(jiān)管方面，在招投標(biāo)階段，目前我省規(guī)定代建招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人需要將招標(biāo)文件向省發(fā)改委、住建廳、財(cái)政廳報(bào)備，接受行政監(jiān)督，由于存在多部門管理，實(shí)際工作中，往往沒(méi)有哪個(gè)部門有對(duì)招標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行審查、監(jiān)督。代建單位在投標(biāo)時(shí)也屬于弱勢(shì)群體，希望主管部門能夠加強(qiáng)對(duì)代建招標(biāo)文件及其合同條款的審查，規(guī)范業(yè)主的招標(biāo)行為，切實(shí)維護(hù)代建單位投標(biāo)單位正當(dāng)、合法的權(quán)益。

招標(biāo)文件是合同的重要組成部分，實(shí)踐中存在業(yè)主在招標(biāo)文件中設(shè)置霸王條款現(xiàn)象。一方面在招標(biāo)文件中規(guī)定，由于代建人的原因造成工期延誤的，代建單位應(yīng)支付工期違約金，但由于委托人的原因引起的工期拖延，代建費(fèi)不予補(bǔ)償。另一方面，為了向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，采取“釣魚(yú)”模式，在征地、拆遷還沒(méi)全部完成情況下，先行開(kāi)展零星工程建設(shè)，要求代建單位員到位進(jìn)行管理，但代建工期拖延又不給予補(bǔ)償，給代建單位造成重大損失。因此，需要監(jiān)管部門對(duì)項(xiàng)目是否具備招標(biāo)條件進(jìn)行把關(guān)，在不具備招標(biāo)條件下堅(jiān)決不允許進(jìn)行招標(biāo)，并對(duì)招標(biāo)文件中存在的霸王條款要求招標(biāo)人進(jìn)行糾正，從公平公正的角度，切實(shí)維護(hù)合同雙方的正當(dāng)權(quán)益。也建議監(jiān)管部門能夠制定代建招標(biāo)文件范本和代建合同范本，以利于規(guī)范行業(yè)行為。

五、代建管理人才問(wèn)題

代建管理需要高素質(zhì)的復(fù)合型人才，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，既需要熟悉項(xiàng)目基本建設(shè)程序，又要懂技術(shù)，既要懂得投資、質(zhì)量管理，還要懂得協(xié)調(diào)管理，是綜合型的全面型的人才。

我省試行代建制才6年，很多人對(duì)代建行業(yè)還不了解，缺少熟悉或了解代建工作的管理人才。這些年房地產(chǎn)發(fā)展比較好，待遇好，很多優(yōu)秀的人才都流向房地產(chǎn)行業(yè)，目前代建管理費(fèi)又偏低，人員工資水平比房地產(chǎn)行業(yè)低，代建企業(yè)很難與房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)人才，很多企業(yè)不愿承接代建業(yè)務(wù)。代建人才缺乏也對(duì)整個(gè)行業(yè)造成 不利影響，致使我省代建行業(yè)管理水平偏低。本人認(rèn)為，可以通過(guò)以下兩個(gè)方面進(jìn)行逐步改善：①提高代建管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，吸引優(yōu)秀人才加入代建行業(yè)；②成立代建行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)代建人員培訓(xùn)，提高代建人員水平；積極開(kāi)展與省外同行的交流，引進(jìn)先進(jìn)省份的優(yōu)秀代建人才和管理經(jīng)驗(yàn)，提升本省代建管理水平。

結(jié)束語(yǔ)

總之，建設(shè)工程推行項(xiàng)目管理模式尤其是在政府投資項(xiàng)目中推行代建制試點(diǎn)，這是深化我國(guó)投資體制改革的一項(xiàng)有益探索，是工程項(xiàng)目管理機(jī)制改革的重大進(jìn)步。盡管各地在實(shí)踐中出現(xiàn)了諸多偏差和問(wèn)題，但只要在實(shí)際操作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷地采取對(duì)策進(jìn)行規(guī)范和完善，同時(shí)相關(guān)主管部門能夠與時(shí)俱進(jìn)地制訂相應(yīng)的法規(guī)加以引導(dǎo)、統(tǒng)一，我們深信政府投資項(xiàng)目代建制將會(huì)逐步與國(guó)際通行的工程項(xiàng)目管理慣例相接軌，在投資領(lǐng)域發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：河南家裝行業(yè)；問(wèn)題；發(fā)展；建議

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)和全國(guó)實(shí)行的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略有力地推動(dòng)了中國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展。近幾年位居中原的河南省的房地產(chǎn)業(yè)也是異?；鸨?，已呈現(xiàn)白熱化，家裝行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)也受到社會(huì)各界的普遍關(guān)注，河南的家裝產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了一定規(guī)模，但河南家裝行業(yè)的成長(zhǎng)時(shí)間比較短，目前還處在成長(zhǎng)階段，這就不可難免的存在一定的問(wèn)題，河南的家裝行業(yè)本身的一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，致使業(yè)主對(duì)整個(gè)家裝行業(yè)產(chǎn)生不信任感，嚴(yán)重的阻礙了河南省范圍內(nèi)家裝行業(yè)的發(fā)展。為了能夠使河南的家裝行業(yè)能更好更健康持續(xù)地發(fā)展，我們就要把這些不利于整個(gè)家裝行業(yè)發(fā)展原因找出來(lái)，然后對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探討和分析，這樣能更有效地找出解決問(wèn)題的辦法，并在此基礎(chǔ)上提出一些有關(guān)行業(yè)發(fā)展的建議。

一、河南家裝行業(yè)主要出現(xiàn)也下幾個(gè)問(wèn)題，并分析其主要原因表現(xiàn)為：

1.河南地級(jí)市家裝行業(yè)設(shè)計(jì)人員素質(zhì)偏低。河南的家裝設(shè)計(jì)師的入行門檻低，有一些半路出家的從業(yè)者通過(guò)社會(huì)上的一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)，從業(yè)者不需要有豐富的專業(yè)知識(shí)及高學(xué)歷高素質(zhì)等要求的限制，通常情況下只要通過(guò)短期的培訓(xùn)能夠熟練完成施工圖及效果圖的制作就可以，設(shè)計(jì)出的作品低俗不堪。河南省有越來(lái)越多高校開(kāi)設(shè)有室內(nèi)設(shè)計(jì)的專業(yè)，但是很多大學(xué)培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生雖然有較強(qiáng)的理論和基礎(chǔ)知識(shí)，但存在理論與實(shí)踐相脫節(jié)的現(xiàn)象，不能勝任現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)專業(yè)人才的需求。對(duì)設(shè)計(jì)師的素質(zhì)的考量，不僅是專業(yè)的理論素質(zhì)而且還需要資歷老有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有獨(dú)特的想法和個(gè)性，還要有良好的人品、善于溝通、能采納業(yè)主意見(jiàn)的設(shè)計(jì)師，但這樣的家裝設(shè)計(jì)師并不多?？偠灾?，河南的家裝設(shè)計(jì)人員無(wú)論是在數(shù)量和素質(zhì)上都不能滿足市場(chǎng)發(fā)展的需要。

2.河南家裝設(shè)計(jì)人員薪資水平較低，人才流失嚴(yán)重。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)、改革開(kāi)放的不斷深入中國(guó)加入WTO之后，全國(guó)各個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)不斷加強(qiáng)，家裝行業(yè)也是如此。河南地級(jí)市的家裝市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，一些設(shè)計(jì)公司為了更有競(jìng)爭(zhēng)力推出了免費(fèi)設(shè)計(jì)服務(wù)，只有客戶與公司簽訂裝修合同后才有可能在裝修利潤(rùn)中抽出很少一部分作為設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)費(fèi)用，這就意味著設(shè)計(jì)師的薪酬主要由接單量來(lái)決定的。大多的設(shè)計(jì)人員在做業(yè)務(wù)時(shí)由于能力、經(jīng)驗(yàn)、溝通等都尚且不足，接單少、不穩(wěn)定，因而導(dǎo)致從業(yè)者薪水很低，這與從業(yè)者的投入等方面的花費(fèi)不成比例，很多設(shè)計(jì)人員都選擇了跳槽。

3.河南家裝行業(yè)施工質(zhì)量普遍較低。在河南的施工隊(duì)伍大多都是一些務(wù)工人員缺乏嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，一些家裝公司為了減少成本，公司在接到施工任務(wù)后采用外包的方式包給施工隊(duì)伍，公司與這些施工隊(duì)伍沒(méi)有穩(wěn)定的合同關(guān)系，工程結(jié)束后施工隊(duì)伍就走，絕大多數(shù)公司缺乏施工技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制投入，沒(méi)有自己的施工隊(duì)伍，更不要說(shuō)對(duì)施工隊(duì)伍的職業(yè)培訓(xùn)了，在這一塊一直處在空白狀態(tài)。有時(shí)公司為了在價(jià)格上有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，把工程承包給價(jià)格較低的施工隊(duì)伍，這些施工隊(duì)伍缺少監(jiān)督和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)空氣和噪音污染嚴(yán)重，施工效率低、施工質(zhì)量不穩(wěn)定，時(shí)常出現(xiàn)偷工減料、以次充好的現(xiàn)象發(fā)生，售后服務(wù)及工程質(zhì)量問(wèn)題易發(fā)生糾紛，客戶的合法權(quán)益將得不到保證。

4.河南家裝市場(chǎng)管理不完善。據(jù)了解，在河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)近幾年所公布的投訴熱點(diǎn)中，家裝行業(yè)的投訴一直排名靠前，房屋及裝飾材料質(zhì)次價(jià)高，服務(wù)不規(guī)范，家庭裝修“玄機(jī)”多，讓消費(fèi)者防不勝防，這都與河南省的家裝行業(yè)的監(jiān)管欠佳有一定聯(lián)系。河南省家裝行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)滯后。并且這些標(biāo)準(zhǔn)在具體實(shí)施時(shí)缺少有效的監(jiān)管，工程出現(xiàn)問(wèn)題消費(fèi)者投訴后，廠家、商家互相推托，消費(fèi)者的投訴基本沒(méi)有結(jié)果。目前河南各行業(yè)協(xié)會(huì)早就已經(jīng)成立了，但是協(xié)會(huì)沒(méi)有得到政府的授權(quán)，難以監(jiān)督，沒(méi)有處罰的權(quán)利只能起到調(diào)解、協(xié)商的作用，這使得行業(yè)協(xié)會(huì)不能真正的發(fā)揮作用，導(dǎo)致河南家裝行業(yè)糾紛、投訴不斷。

二、建議河南家裝行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中應(yīng)注意四個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。

通過(guò)以上四點(diǎn)主要問(wèn)題的分析，為了河南家裝行業(yè)能夠健康、持續(xù)、快速的發(fā)展，我結(jié)合目前出現(xiàn)的問(wèn)題提出以下建議：

1.激發(fā)設(shè)計(jì)人員從業(yè)熱情，提高設(shè)計(jì)水平及加強(qiáng)素質(zhì)培養(yǎng)。要運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，政府部門嚴(yán)格監(jiān)督培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的教學(xué)質(zhì)量，在培訓(xùn)過(guò)程中要注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，從業(yè)者在經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后要進(jìn)行嚴(yán)格的等級(jí)考試，合格者頒發(fā)上崗證書(shū)者。降低培訓(xùn)者的經(jīng)濟(jì)投入，取消不合格培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的辦學(xué)許可，確保人才培養(yǎng)質(zhì)量。在行業(yè)內(nèi)部開(kāi)展設(shè)計(jì)競(jìng)賽，對(duì)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)師們借鑒國(guó)外的先進(jìn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)室內(nèi)設(shè)計(jì)水平的提高，堅(jiān)持走綠色環(huán)保設(shè)計(jì)，杜絕環(huán)境污染，節(jié)約能源，禁止有害化學(xué)成分的使用。設(shè)計(jì)中要了解消費(fèi)者的生理和心理特點(diǎn)，注重審美性與功能性相結(jié)合，科技和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合。要求設(shè)計(jì)者們?cè)O(shè)計(jì)出舒適、環(huán)保、安全的居住環(huán)境。

2.加強(qiáng)施工隊(duì)伍管理和培訓(xùn)，建設(shè)有素質(zhì)的施工隊(duì)伍。結(jié)合河南省建設(shè)廳關(guān)于河南省建筑行業(yè)誠(chéng)信手冊(cè)使用管理辦法，建立穩(wěn)定的施工隊(duì)伍，積極推廣施工技術(shù)創(chuàng)新，杜絕裝修擾民、污染環(huán)境的出現(xiàn)，另外在施工人員培養(yǎng)方面要加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)，還要對(duì)整個(gè)施工人員要進(jìn)行培訓(xùn)和考核，堅(jiān)持持證上崗。公司在施工材料方面要實(shí)行透明報(bào)價(jià)，制定電子的報(bào)價(jià)系統(tǒng)，列出材料詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，從而防止材料上偷工減料、以次充好的情況出現(xiàn)。建議各公司實(shí)行多級(jí)管理辦法，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行反復(fù)檢查單獨(dú)設(shè)立監(jiān)察部門，防止施工人員人情關(guān)系保證消費(fèi)者利益不受侵犯。公司盡可能統(tǒng)一采購(gòu)材料，資金從施工隊(duì)伍中扣除，防止劣質(zhì)材料出現(xiàn)在施工中。公司派專人在施工中對(duì)施工人員進(jìn)行核對(duì)，對(duì)其施工狀況進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)與施工人員直接掛鉤，保證了施工質(zhì)量。

3加強(qiáng)河南家裝行業(yè)市場(chǎng)管理機(jī)制，推動(dòng)相關(guān)法律的實(shí)施。建議河南政府管理部門加緊通過(guò)立法制定出更詳細(xì)更全面的行業(yè)實(shí)施細(xì)則，加快完善行業(yè)法治，解決好從業(yè)人員的資格認(rèn)證問(wèn)題，保證從業(yè)人員有良好的職業(yè)素質(zhì)。制定好監(jiān)管設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收、室內(nèi)外環(huán)境、節(jié)約資源等制度，并且進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管，真正做到工程質(zhì)量安全落實(shí)，監(jiān)管有效實(shí)施。我們還要嚴(yán)厲打擊違法行為，讓消費(fèi)者的合法權(quán)益受到保障。以行政執(zhí)法為基本加強(qiáng)質(zhì)量安全監(jiān)督，大力提倡網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重違反監(jiān)管工作的行為進(jìn)行公示公告批評(píng)，使監(jiān)管更加透明化，努力營(yíng)造規(guī)范、公平、有序、誠(chéng)信的家裝市場(chǎng)。

通過(guò)對(duì)當(dāng)前河南家裝行業(yè)所出現(xiàn)的客戶滿意度低、投訴率居高不下等問(wèn)題進(jìn)行分析，指出了當(dāng)前問(wèn)題存在的根本原因得出河南家裝行業(yè)需要在政府部門、協(xié)會(huì)、公司等各方共同努力下培養(yǎng)出更多的行業(yè)人才，優(yōu)化家裝業(yè)發(fā)展對(duì)策，加強(qiáng)家裝行業(yè)在管理、設(shè)計(jì)、施工能力，樹(shù)立良好的家裝市場(chǎng)環(huán)境 ，從而固本強(qiáng)身，這才是河南家裝行業(yè)應(yīng)有的姿態(tài)。（河南師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院；河南；新鄉(xiāng)；453000）

參考文獻(xiàn)：

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