導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

回顧10年感觸頗多，由xx年地產(chǎn)的瘋狂到10年地產(chǎn)的蕭條可謂冰火兩重天，10年一場(chǎng)由美國(guó)次貸危機(jī)引起的百年不遇的金融風(fēng)暴卷起千堆雪，在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)之下，持續(xù)10年高增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不能獨(dú)善其身，面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的金融風(fēng)暴，中國(guó)地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，把地產(chǎn)行業(yè)推上了風(fēng)口浪尖，一場(chǎng)地產(chǎn)行業(yè)變革勢(shì)在必行。

xx年年12月3日我從錦繡半島項(xiàng)目回到增城錦繡御景苑項(xiàng)目工作，又一次回到起點(diǎn)，正所謂歸零新起點(diǎn)，我重新梳理作為地產(chǎn)策劃人的工作思路，重新總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求；一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)的信息敏感度；一級(jí)市場(chǎng)的推廣思路；一級(jí)市場(chǎng)的細(xì)節(jié)關(guān)注度等都是二級(jí)市場(chǎng)要借鑒的經(jīng)驗(yàn)。10年度的樓市低迷，客戶持幣觀望，是危機(jī)，也是機(jī)遇，也是對(duì)地產(chǎn)從業(yè)人員的洗滌及教化，讓我們明白賣(mài)樓不是買(mǎi)菜，在低迷的樓市之下我們唯有練好內(nèi)功，方能度過(guò)寒冬，否則潮水褪去之時(shí)就是那些沒(méi)有穿泳褲的地產(chǎn)人士貽笑大方之時(shí)，所以我覺(jué)得10年就是一個(gè)心態(tài)的考驗(yàn)，一個(gè)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)是否動(dòng)搖的考驗(yàn)，10年地產(chǎn)從業(yè)人員是固守陣地還是放棄就成了心靈的煎熬。

錦繡御景苑項(xiàng)目在10年度銷售業(yè)績(jī)超4億，在大市低迷時(shí)期，御景苑項(xiàng)目不會(huì)大起大落，有如下特點(diǎn)：

其二：御景苑項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)具有強(qiáng)有力的凝聚力，基層員工至高層領(lǐng)導(dǎo)齊心協(xié)力，項(xiàng)目的每次活動(dòng)，每次推貨大家都是盡自己最大的力去做好，在荔城各個(gè)項(xiàng)目中我盤(pán)員工的精神面貌和素質(zhì)都是不錯(cuò)的，在樓市低迷的時(shí)候，銷售團(tuán)隊(duì)的一鼓作氣也是成敗的關(guān)鍵，在樓市不穩(wěn)定之時(shí)，心態(tài)也是戰(zhàn)勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。

其三：有了好的銷售隊(duì)伍，還有好的產(chǎn)品，錦繡御景苑項(xiàng)目是荔城公認(rèn)的外立面最漂亮的社區(qū)，西瓦、米色圍墻、澳洲砂巖、精雕細(xì)琢，經(jīng)典無(wú)限；當(dāng)然還有香港貝爾高林打造的立體式園林景觀，移步換景，風(fēng)景如畫(huà)。

錦繡御景苑項(xiàng)目推廣回顧：

錦繡御景苑項(xiàng)目經(jīng)過(guò)近3年的開(kāi)發(fā)，由一期到目前的四期，一步一步拉升項(xiàng)目的形象，由毛坯到裝修房，由洋房到別墅，一次又一次通過(guò)實(shí)踐來(lái)驗(yàn)證市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整推廣策略，調(diào)整推貨思路。

期數(shù)

推廣名

廣告主題語(yǔ)

推廣方式

效果評(píng)估

御景苑一期

錦繡御景苑

湖畔尚品美宅

單張、影視、戶外、電臺(tái)、增城日?qǐng)?bào)

首期開(kāi)盤(pán)通過(guò)線上線下多種推廣方式進(jìn)行推廣宣傳，在xx年5月引領(lǐng)荔城樓市焦點(diǎn)

御景苑二期

湖畔豪園

觀山望湖寬生活

影視、短信、戶外、單張、

2期開(kāi)盤(pán)是以產(chǎn)品為推廣的重點(diǎn)，以實(shí)景體驗(yàn)生活為目標(biāo)，是對(duì)一期形象推廣的延伸和彌補(bǔ)，以10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

榮耀人生享受非凡

影視、短信、戶外、南都、廣日、dm

3期開(kāi)盤(pán)不但是御景苑產(chǎn)品的升級(jí)，更是項(xiàng)目形象的升級(jí)，別墅小區(qū)才是真正的精品社區(qū)，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在風(fēng)景之上

影視、短信

4期是洋房產(chǎn)品升級(jí)版，有別墅旁的花園洋房之稱，為滿足市場(chǎng)需要，御景苑項(xiàng)目也打造精裝修洋房，彌補(bǔ)毛坯交樓的單一

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，那么地產(chǎn)樓市則是“市場(chǎng)才是檢驗(yàn)樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)”只有市場(chǎng)才有話語(yǔ)權(quán)，市場(chǎng)認(rèn)可的產(chǎn)品、認(rèn)可的價(jià)格在10年低迷的樓市的大背景才能逆市飄紅，才不會(huì)被遺忘。

08年度御景苑項(xiàng)目策劃部配合銷售做了以下具體工作：

其一：常規(guī)的現(xiàn)場(chǎng)物料包裝，從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)精品社區(qū)的細(xì)節(jié)，過(guò)程精品打造結(jié)果精品。

其二：銷售宣傳資料的準(zhǔn)備，及時(shí)無(wú)誤的準(zhǔn)備好樓書(shū)、單張、戶型圖等銷售道具。

其四：媒體推廣宣傳，戶外廣告以形象宣傳為主，手機(jī)短信鎖定目標(biāo)客戶群發(fā)送推貨信息，影視廣告從形象片到實(shí)景效果，然后又到形象片，頻繁更換畫(huà)面，增加新鮮度，幾乎每周修改標(biāo)版、走動(dòng)字幕，為銷售推貨輸出大量有效的信息，吸引客戶到場(chǎng)。

其五：表演活動(dòng)，10年樓市低迷，銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣日趨下滑，而銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣是否旺盛也是銷售成交的關(guān)鍵，御景苑項(xiàng)目幾乎每個(gè)月都舉辦一次銷售現(xiàn)場(chǎng)的表演活動(dòng)，涵蓋高雅的舞臺(tái)表演、寓教于樂(lè)的攤位游戲、活潑可愛(ài)的卡通真人秀、吸引客戶參與的diy創(chuàng)意活動(dòng)、讓客戶停留更多時(shí)間的美食品鑒活動(dòng)，有新春派利是，喜慶的嘉年華活動(dòng)、有抓住奧運(yùn)熱點(diǎn)的泳池開(kāi)放日活動(dòng)、也有鎖定目標(biāo)客戶通過(guò)親子聯(lián)動(dòng)的親子運(yùn)動(dòng)會(huì)活動(dòng)?？傊康囊粋€(gè)活動(dòng)就是為了集聚人氣，為銷售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造良好的銷售氣氛，促進(jìn)銷售成交。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；施工界面；成本；綜合管理

1、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代。各個(gè)城市出現(xiàn)了許多新建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，為城市人們的生活和工作帶來(lái)了方便。但是，隨著人們對(duì)居住環(huán)境的重視，這些工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理也成為人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理時(shí)非常重要的一個(gè)方面，不僅影響著整個(gè)房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量，還關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，大量的協(xié)調(diào)、管理工作都集中在項(xiàng)目的施工界面上，項(xiàng)目管理工作者必須采取全局性的管理措施來(lái)加強(qiáng)施工界面管理，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全基礎(chǔ)上，最大限度的節(jié)約建設(shè)資金，控制建設(shè)成本，為建設(shè)更好更優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而努力。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面與成本綜合管理

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，大量的協(xié)調(diào)管理工作都集中在界面上，測(cè)量、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要積極的進(jìn)行各個(gè)方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗(yàn)點(diǎn)和控制點(diǎn)的設(shè)置正常。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面的管理和項(xiàng)目成本控制是息息相關(guān)的，施工界面管理的好壞影響著項(xiàng)目成本的高低。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，還能很好的控制項(xiàng)目成本，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供更好的監(jiān)管手段。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理主要存在與測(cè)量、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業(yè)的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進(jìn)行相應(yīng)的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工主要包括基礎(chǔ)工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎(chǔ)工程施工階段，建筑地基施工是整個(gè)建筑的基礎(chǔ)，建筑物的質(zhì)量、防震性和強(qiáng)度都是由地基決定的。在地基施工中，現(xiàn)場(chǎng)灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術(shù)?；炷潦┕ぜ夹g(shù)能很好的保證建筑質(zhì)量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時(shí)，要注意水泥的強(qiáng)度以及水灰比例會(huì)對(duì)混凝土的抗壓性能產(chǎn)生一定的影響。施工單位要對(duì)混凝土的質(zhì)量和用量要加強(qiáng)檢測(cè)，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質(zhì)量達(dá)標(biāo)。并且，房地產(chǎn)地基修建時(shí)，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎(chǔ)型剛預(yù)埋、穿墻穿梁套管預(yù)埋、設(shè)備管線預(yù)埋等，要在施工時(shí)，設(shè)計(jì)人員和施工人員要進(jìn)行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準(zhǔn)備。另外，在進(jìn)行房地產(chǎn)建筑主體結(jié)構(gòu)施工階段時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結(jié)構(gòu)的預(yù)埋預(yù)留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關(guān)鍵工序，不僅可以保證房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質(zhì)量和進(jìn)度，所以，施工管理者要充分重視房地產(chǎn)項(xiàng)目主體施工與后期各項(xiàng)工程的安裝的配合和協(xié)調(diào)。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，項(xiàng)目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產(chǎn)工程的建設(shè)成本，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)利益。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，能夠更好地進(jìn)行房地產(chǎn)成本的綜合管理。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要明確建設(shè)目標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理有效的建筑原材料采購(gòu)計(jì)劃，做好建筑預(yù)概算和建筑工程中采購(gòu)預(yù)算，控制施工中的花費(fèi)和成本。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理是整個(gè)房地產(chǎn)成本的重要組成部分，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，還關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全和質(zhì)量。項(xiàng)目工程管理者必須嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)管理，爭(zhēng)取通過(guò)正規(guī)合法的渠道采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建筑原材料，只有保證原材料的質(zhì)量和安全，才能保證建筑整體工程的質(zhì)量安全。最后，房地產(chǎn)工程管理者要加強(qiáng)房地產(chǎn)施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術(shù)強(qiáng)、基本素質(zhì)好的施工隊(duì)和施工人員進(jìn)行建筑施工，并加強(qiáng)施工管理，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目安全和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量節(jié)約成產(chǎn)成本，嚴(yán)禁浪費(fèi)和偷工減料的行為發(fā)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有重要意義，項(xiàng)目管理者和負(fù)責(zé)人一定要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，為社會(huì)創(chuàng)造更好的社會(huì)效益。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理對(duì)成本的影響

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中，建設(shè)單位通常將主體結(jié)構(gòu)封頂作為項(xiàng)目建設(shè)中的第一個(gè)施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)，將室內(nèi)裝修、電氣安裝等工程作為施工進(jìn)度的第二控制節(jié)點(diǎn)。在整個(gè)工程的成本控制而言，主體結(jié)構(gòu)施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進(jìn)行項(xiàng)目管理，有些單位不按照施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，甚至隨意更改施工設(shè)計(jì)，導(dǎo)致施工方案和室內(nèi)裝修方案大相徑庭，影響了室內(nèi)電氣安裝和室內(nèi)裝飾裝修工程的進(jìn)度。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目界面管理中存在風(fēng)險(xiǎn)性最大的問(wèn)題之一，不但影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進(jìn)程，還浪費(fèi)了大量材料，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工時(shí)，設(shè)計(jì)圖紙一定要按要求表示出相應(yīng)的預(yù)埋預(yù)留工作，將裝修所需和建筑施工結(jié)合起來(lái)，以免相互影響，浪費(fèi)工期，影響成本。另外，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工是機(jī)電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業(yè)的施工承包商在共同合作及基礎(chǔ)上進(jìn)行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協(xié)作，充分考慮到裝飾裝修、消防設(shè)施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業(yè)的施工界面管理，協(xié)調(diào)各施工專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行有效合理的建設(shè)施工，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的進(jìn)度和質(zhì)量。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者要加強(qiáng)各施工隊(duì)伍的招標(biāo)管理，選擇實(shí)力強(qiáng)技術(shù)好有保障的專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行各專業(yè)的施工。其次，在進(jìn)行施工管理中，要加強(qiáng)各施工隊(duì)伍的施工管理，防止施工中扯皮現(xiàn)象和推責(zé)現(xiàn)象的發(fā)生。再次，在房地產(chǎn)各個(gè)專業(yè)施工進(jìn)行中，要合理控制成本，在保證施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的同時(shí)，為企業(yè)盈利提供最大的可能。

4、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)最主要的組成部分。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工界面管理上，施工管理者要加強(qiáng)建筑主體施工、后期室內(nèi)裝飾裝修以及房地產(chǎn)項(xiàng)目消防以及綠化設(shè)施施工隊(duì)伍的協(xié)調(diào)管理，積極推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)程和各專業(yè)的有效合作，如果在建設(shè)中，各專業(yè)之間合作施工出現(xiàn)問(wèn)題的話，必然影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全和質(zhì)量，還影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制。合理有效的加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工界面管理和成本管理，才能更好的發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]楊錦屏.淺析土建工程施工界面的技術(shù)管理[J].東風(fēng)企業(yè)文化.2007.（11）

篇3

近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到較好的發(fā)展，而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也受到越來(lái)越多人的關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是一種高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，如果能夠保證該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)，就能夠保證開(kāi)發(fā)者收到很高的經(jīng)濟(jì)收益。而旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，就是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應(yīng)當(dāng)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃進(jìn)行成分的了解，并對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，這樣才能把握住旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵，從而有效促進(jìn)旅游房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定進(jìn)步。

一、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃，其實(shí)就是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地的實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，來(lái)制定的相關(guān)策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來(lái)看，人們對(duì)其有著不同的理解：在上世紀(jì)90年代，人們認(rèn)為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產(chǎn)品推銷出去；當(dāng)前，人們對(duì)于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃，包含了多方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析，保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則

從旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的原則來(lái)看，其主要分為四個(gè)方面：其一，客觀性原則，具體來(lái)講就是在進(jìn)行前期策劃時(shí)，必須要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，了解具體的市場(chǎng)情況，充分了解客觀的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)環(huán)境；其二，深入性原則，具體來(lái)講，就是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析挖掘，找出其與別的項(xiàng)目的不同點(diǎn)，保證差異化競(jìng)爭(zhēng)；其三，創(chuàng)造性原則，具體來(lái)講，就是在前期的策劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)要有一定的創(chuàng)新觀點(diǎn)，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來(lái)講，就是在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)局限于當(dāng)前的情況，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)政策及市場(chǎng)發(fā)展情況，做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目策劃。

（三）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的重要性

在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“指示燈”，指引項(xiàng)目的正確運(yùn)作；其次，它是“導(dǎo)演”，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目起著全局把控的作用，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推廣成功的關(guān)鍵；最后，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“船長(zhǎng)”，對(duì)項(xiàng)目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項(xiàng)目走向的正確性。

二、旅游房地a項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容分為三個(gè)方面。其一，市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)，市場(chǎng)調(diào)研所獲得的資料是走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，有著非常重要的參考價(jià)值，所以，必須要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，并且著重對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行定性調(diào)查，這樣才能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項(xiàng)目的推廣。其二，前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)定位可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來(lái)講就是項(xiàng)目的前期策劃要有一定的側(cè)重點(diǎn)，如人文環(huán)境建設(shè)、生態(tài)景觀建設(shè)等。

三、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題

首先，把握不住策劃核心，這是當(dāng)前旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃工作中存在的突出問(wèn)題，很多的前期策劃中只有對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項(xiàng)目的特點(diǎn)，沒(méi)有創(chuàng)造性，根本無(wú)法提出有建設(shè)性的策劃。其次，當(dāng)前很多的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃都只是進(jìn)行理論的闡述，根本就沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行具體的分析，可操作性不強(qiáng)。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)偵測(cè)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，卻沒(méi)有將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，過(guò)于重視短期的營(yíng)銷。最后，風(fēng)險(xiǎn)防范有待加強(qiáng)，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，要想保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高收益，就必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范，但結(jié)合實(shí)際的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)防范還有待加強(qiáng)。

四、應(yīng)對(duì)措施

第一，要保證市場(chǎng)調(diào)查的精準(zhǔn)度，具體來(lái)講就是要全方位的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解市場(chǎng)環(huán)境及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，并且結(jié)合消費(fèi)者的具體需求，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，這樣才能夠保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的準(zhǔn)確性。第二，要保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃中，要注意結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，并且借鑒學(xué)習(xí)成功案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，從而制定出具有較高可行性的項(xiàng)目策劃。第三，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，前期策劃不應(yīng)當(dāng)只是將目光局限于當(dāng)前的發(fā)展，而是應(yīng)當(dāng)有可持續(xù)的發(fā)展理念，結(jié)合相關(guān)政策，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的項(xiàng)目目標(biāo)。

五、結(jié)語(yǔ)

篇4

一、常見(jiàn)的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式 

（一）職能型組織 

目前在我國(guó)大部分歷史較為久遠(yuǎn)的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)的設(shè)置，是根據(jù)員工職能的不同來(lái)區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門(mén)有設(shè)計(jì)部門(mén)、工程部門(mén)和招標(biāo)部門(mén)等。同時(shí)采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的城市之后就不會(huì)再有其他城市的選擇。對(duì)于這種組織形式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們職能分工較為明確，因而致使員工對(duì)自身多負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時(shí)，由于職能型組織分工專業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)部門(mén)進(jìn)行管理時(shí)，管控的程序也較為清晰[1]。 

（二）項(xiàng)目型組織 

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將企業(yè)設(shè)置為項(xiàng)目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的初期，采用項(xiàng)目型組織可以促使項(xiàng)目人力資源的配置實(shí)現(xiàn)合理化。同時(shí)項(xiàng)目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，總部會(huì)帶領(lǐng)其他部門(mén)對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行實(shí)施，而在項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面了解之后，企業(yè)總部才會(huì)將項(xiàng)目交給能力較高員工完成。 

（三）矩陣型組織 

大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實(shí)際運(yùn)營(yíng)的有序性，一般會(huì)在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后對(duì)其進(jìn)行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下實(shí)現(xiàn)部門(mén)間知識(shí)的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時(shí)也應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，安排相關(guān)的人士對(duì)公司的資源進(jìn)行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項(xiàng)目目標(biāo)。 

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的內(nèi)容 

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么 

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)管理的困惑，因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，因此對(duì)于相關(guān)管理初期只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理的企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施變得尤為困難。對(duì)于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)各職能部門(mén)的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查，進(jìn)而確保各部門(mén)能嚴(yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。其次，房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)逐漸將重點(diǎn)放在項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量上，進(jìn)而做到對(duì)項(xiàng)目的全面管理。同時(shí)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)人士也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)等進(jìn)行定期的檢查，從而確保項(xiàng)目的規(guī)范化。另外，由于項(xiàng)目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項(xiàng)目管理水平得到有效的提升[2]。 

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么 

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)人士無(wú)法確定運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在哪里。因而，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐資料，進(jìn)而對(duì)其他企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、總結(jié)，從而實(shí)現(xiàn)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相應(yīng)完善。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理前，企業(yè)相關(guān)部門(mén)還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目管理的目標(biāo)、項(xiàng)目管理進(jìn)度和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，然后要求相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)實(shí)施工作，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以有序的進(jìn)行。其次，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃也是必要的，若在項(xiàng)目管理過(guò)程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時(shí)，可以開(kāi)啟房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，以便降低其對(duì)企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。 

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“做”什么 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管理中企業(yè)相關(guān)部門(mén)首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實(shí)處。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定之后，還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進(jìn)程中能朝著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)前進(jìn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理還承擔(dān)著構(gòu)建計(jì)劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任，以便確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，資金的使用也能較為充足。 

三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施 

（一）主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理中，由于各部門(mén)的職能不同，因此部門(mén)之間的交流受到了限制，從而給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)項(xiàng)管理的基礎(chǔ)上還應(yīng)明晰企業(yè)的方案的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)將由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等，進(jìn)而有效協(xié)助房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效管理。在企業(yè)實(shí)施主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法時(shí)，應(yīng)先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定相應(yīng)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃，然后按照計(jì)劃來(lái)執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責(zé)安排等信息變得更為明確[3]。 

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 設(shè)計(jì)變更 管理對(duì)策

1、 引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐步深入，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)漸漸褪去了改革開(kāi)放之前的社會(huì)福利分配色彩，具有了越來(lái)越鮮明的商品市場(chǎng)的屬性，與此相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)也逐步建立和完善起來(lái)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度巨大，建設(shè)周期一般為數(shù)年，在此期間的流動(dòng)變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中往往會(huì)面臨一些復(fù)雜多變的事件與過(guò)程，從而為項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)變更。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更管理是十分重要的，關(guān)系到這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)工作流程，也關(guān)系到設(shè)計(jì)周期和建設(shè)費(fèi)用。本文深入剖析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對(duì)性的解決對(duì)策。本文的成果對(duì)于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平具有比較好的借鑒意義。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更原因分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，常常會(huì)面臨著各種內(nèi)部與外部的問(wèn)題。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，有不同的因素會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更，經(jīng)過(guò)總結(jié)，主要的原因包括：

（1）來(lái)自相關(guān)法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目進(jìn)行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)期間，如果遇到國(guó)家對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，或者出臺(tái)新的規(guī)定，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展產(chǎn)生比較大的影響。

（2）來(lái)自設(shè)計(jì)階段的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案決定著該項(xiàng)目的進(jìn)展，如果參與設(shè)計(jì)的工作人員中，有因?yàn)楣ぷ鬟z漏或者疏忽，或者責(zé)任心不強(qiáng)僧問(wèn)題，使設(shè)計(jì)方案有所欠缺，則會(huì)導(dǎo)致將來(lái)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，對(duì)項(xiàng)目造成影響。

（3）來(lái)自市政配套的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于關(guān)乎人們的工作與生活，因此會(huì)與不少市政設(shè)置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門(mén)的規(guī)劃與進(jìn)展，便會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展，從而發(fā)生設(shè)計(jì)變更。

（4）來(lái)自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程中，有時(shí)候會(huì)由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)生了變化，而導(dǎo)致設(shè)計(jì)方為了適應(yīng)這些變動(dòng)而不得不對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目往往體量龐大，功能復(fù)雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設(shè)備時(shí)，均會(huì)影響到項(xiàng)目最初的設(shè)計(jì)方案，從而產(chǎn)生變更。

（5）來(lái)自現(xiàn)場(chǎng)施工的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，如果因?yàn)槭┕し降氖韬龌蛘吖芾淼氖杪?，以及設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題的發(fā)生，均會(huì)使項(xiàng)目難以達(dá)到預(yù)期的要求，設(shè)計(jì)者必須對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，從而引起設(shè)計(jì)變更。

3 、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更對(duì)策探討

3. 1技術(shù)方面的對(duì)策

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)一步重視前期工作，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律進(jìn)行細(xì)化的分析和評(píng)估。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)在建設(shè)期間會(huì)發(fā)生各種各樣的變化，從而為項(xiàng)目本身帶來(lái)許多不確定因素。只有以科學(xué)客觀的手段對(duì)市場(chǎng)和大環(huán)境進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，并做足各類準(zhǔn)備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應(yīng)為項(xiàng)目的管理組建專業(yè)化的人才隊(duì)伍，從而以其豐富的經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)化的技術(shù)水準(zhǔn)盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案上的遺漏之處，從而使設(shè)計(jì)變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。第三，應(yīng)該充分把握房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)積極主動(dòng)地和市政部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)獲取市政發(fā)展和變動(dòng)信息，盡可能減少項(xiàng)目后期的變動(dòng)。第四，要實(shí)現(xiàn)流程化的設(shè)計(jì)管理，以盡可能降低設(shè)計(jì)變更的幾率。

3.2.信息管理方面的策略

隨著信息技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的管理工作與計(jì)算機(jī)的相關(guān)性越來(lái)越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來(lái)解決設(shè)計(jì)中的實(shí)際問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術(shù)的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時(shí)也在相當(dāng)大的層面上影響著企業(yè)設(shè)計(jì)的效率。對(duì)這一部分工作進(jìn)行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設(shè)計(jì)變更管理的重要部分。建立信息化平臺(tái)，加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負(fù)擔(dān)，改善手工處理業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門(mén)之間更加快速地獲取項(xiàng)目進(jìn)度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門(mén)之間的共享，發(fā)生設(shè)計(jì)變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時(shí)。

3.3 合同管理方面的策略

目前，無(wú)論是房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)與合同管理，還是項(xiàng)目完工之后的評(píng)估，均沒(méi)有針對(duì)性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設(shè)單位的資質(zhì)和情況各不相同，必須有相關(guān)的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設(shè)計(jì)變更。首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合同內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，在合同中嚴(yán)格和詳細(xì)地明確一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更的解決方法，在設(shè)計(jì)方與建設(shè)方的溝通前提下制定出詳細(xì)的處理?xiàng)l款，從而使設(shè)計(jì)變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)之初便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本做出具體的限定，從而避免由于設(shè)計(jì)變更而引起的成本超支。

3.4基于責(zé)任管理的策略

首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)是否在項(xiàng)目進(jìn)程中得到了嚴(yán)格的執(zhí)行，項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程是不是與基本建設(shè)程序相符。如果過(guò)于走捷徑而越過(guò)了必要的程序，便會(huì)為將來(lái)設(shè)計(jì)的變更留下隱患。其次應(yīng)確定設(shè)計(jì)變更的具體責(zé)任者，并詳細(xì)規(guī)定責(zé)任范圍，使項(xiàng)目參與的各方均能知曉自身所擔(dān)負(fù)的具體職責(zé)，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠如期完成。此外還應(yīng)設(shè)立與項(xiàng)目任務(wù)完成情況相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的杠桿使項(xiàng)目任務(wù)的參與者提升積極性，負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任。

4、 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有與一般項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項(xiàng)目持續(xù)周期長(zhǎng)，涉及到許多不可預(yù)知的外部因素，所以在項(xiàng)目的全周期中，管理者都必須面對(duì)充滿變化的過(guò)程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理提升到更高的層次，從而使項(xiàng)目建設(shè)更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)策劃；經(jīng)營(yíng)管理

前言

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要，同時(shí)也是政府財(cái)政的一項(xiàng)重要來(lái)源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)與之相關(guān)的建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、電力煤氣以及自來(lái)水的供應(yīng)業(yè)務(wù)，還有社會(huì)服務(wù)業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澒ぷ鳎⑶覍?duì)其過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃及經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)策劃工作

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃工作要重視市場(chǎng)調(diào)研和客戶群定位的問(wèn)題，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，這些是該項(xiàng)目完成之后，其樓盤(pán)是否能夠得到客戶的認(rèn)可的前提。以前的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行樓盤(pán)建筑前沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，只是按照自己的想法，認(rèn)為房子只要建的牢固，就一定會(huì)有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會(huì)導(dǎo)致在房子建成之后無(wú)人問(wèn)津，而這種沒(méi)有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個(gè)地產(chǎn)商在進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤(pán)南北不通透，導(dǎo)致樓盤(pán)無(wú)人問(wèn)津，即使降價(jià)出售也只是售出一小部分，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金無(wú)法回籠，項(xiàng)目總成本不斷增加，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃階段必須要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，找準(zhǔn)客戶群體，確定項(xiàng)目的正確方向，對(duì)于項(xiàng)目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃過(guò)程中的市場(chǎng)調(diào)查主要有對(duì)房型、房間面積和平面布局以及樓盤(pán)的檔次等等進(jìn)行調(diào)查。其中要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦淖》苛?xí)慣對(duì)樓盤(pán)的戶型和面積進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等對(duì)房間的朝向、通風(fēng)和采光等進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)還要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)能力對(duì)房屋的建筑檔次進(jìn)行定位。最后還要對(duì)樓盤(pán)周圍已經(jīng)投入市場(chǎng)的樓盤(pán)的銷售情況進(jìn)行了解。策劃人員通過(guò)這些市場(chǎng)調(diào)查的信息進(jìn)行可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)，其內(nèi)容應(yīng)該包含建筑的成本以及預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格，技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)稅費(fèi)等，要包含一切可能影響項(xiàng)目實(shí)行的因素，保證可行性報(bào)告的客觀性，作為以后設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃除了進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研外還需要進(jìn)行項(xiàng)目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應(yīng)該在前期策劃階段進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學(xué)校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應(yīng)該保證交通順暢，且要注意無(wú)障礙道路的設(shè)計(jì)。公建配套主要包括一些健身房和活動(dòng)室等，而人們對(duì)子女教育的重視也使得學(xué)校成為小區(qū)銷售的主要競(jìng)爭(zhēng)力。特別是二胎政策的全面放開(kāi)，學(xué)區(qū)房已成為購(gòu)房者又一關(guān)注重點(diǎn)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理主要包括建設(shè)階段的管理、營(yíng)銷管理以及售后管理，下面將對(duì)這幾個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)的管理，其中施工進(jìn)度直接影響著項(xiàng)目的施工成本，因此應(yīng)該不斷地對(duì)施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，對(duì)于施工延誤的情況要及時(shí)進(jìn)行原因查找，并進(jìn)行解決。工程造價(jià)的管理主要通過(guò)制定合理的招標(biāo)制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時(shí)要做好隱蔽工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個(gè)施工過(guò)程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時(shí)要有專門(mén)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。（2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷管理，市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售是非常重要的，而且市場(chǎng)營(yíng)銷要從開(kāi)發(fā)商取得土地時(shí)就開(kāi)始，要讓客戶了解到開(kāi)發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤(pán)建設(shè)期的時(shí)候，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷和宣傳的重點(diǎn)要放在沙盤(pán)演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營(yíng)銷活動(dòng)成功與否對(duì)于樓盤(pán)的銷售成績(jī)至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時(shí)回籠等。同時(shí)由于目前的房屋價(jià)格超過(guò)了人們的承受能力，大部分人都會(huì)選擇按揭，因此在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時(shí)對(duì)于房屋的定價(jià)要根據(jù)市場(chǎng)行情和施工成本進(jìn)行合理定價(jià)，并進(jìn)行巧妙的調(diào)價(jià)。（3）對(duì)售后服務(wù)的管理，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后服務(wù)即是指物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)可由開(kāi)發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，也可以聘請(qǐng)專門(mén)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。一般情況下大型的開(kāi)發(fā)商都會(huì)成立自己的物業(yè)管理公司，而對(duì)于小型的開(kāi)發(fā)商可以向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。總之物業(yè)管理的收費(fèi)要與其服務(wù)水平相符，物業(yè)管理的好壞對(duì)于小區(qū)的生活環(huán)境以及對(duì)于住戶的意見(jiàn)處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的口碑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商后期的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售可以起到非常好的促進(jìn)作用。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)策劃和經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于項(xiàng)目的成功實(shí)施是非常重要的。本文分別對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃和經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行了分析，其中開(kāi)發(fā)策劃階段要注重市場(chǎng)調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，作出科學(xué)合理的可行性報(bào)告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場(chǎng)營(yíng)銷管理以及售后服務(wù)管理等等，其中每一個(gè)階段的管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益都有非常重要的影響，希望通過(guò)本文的分析對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行有所幫助。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；質(zhì)量問(wèn)題；對(duì)策；

縱觀整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個(gè)項(xiàng)目最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)椋苯雨P(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，其也成為了最近幾年國(guó)民消費(fèi)和投資的熱門(mén)行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中呈現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)不利的。為了盡最大程度來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開(kāi)發(fā)中的每一個(gè)階段入手，從而來(lái)達(dá)到完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問(wèn)題的目的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目的一個(gè)分類。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，管理者通過(guò)專業(yè)、實(shí)用的理論知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過(guò)設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測(cè)方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理?xiàng)l件和內(nèi)容，嚴(yán)格依據(jù)這些內(nèi)容來(lái)確保項(xiàng)目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓每一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的質(zhì)量問(wèn)題

眾所周知，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須要經(jīng)歷的有四個(gè)過(guò)程，第一個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核通過(guò)階段；第二個(gè)是項(xiàng)目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個(gè)是項(xiàng)目的施工階段；第四個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段。如果這四個(gè)環(huán)節(jié)中，有哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個(gè)方面可能存在的質(zhì)量問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過(guò)階段存在的質(zhì)量問(wèn)題

作為房地產(chǎn)工程施工開(kāi)發(fā)的第一個(gè)階段，其直接影響著整個(gè)項(xiàng)目施工的質(zhì)量問(wèn)題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設(shè)計(jì)內(nèi)容嚴(yán)重偏離了最初的設(shè)計(jì)理念，如此一來(lái)，對(duì)施工項(xiàng)目的審核質(zhì)量與設(shè)計(jì)質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)和可行性報(bào)告等等，都沒(méi)有完全按照現(xiàn)有的規(guī)定進(jìn)行書(shū)寫(xiě)，這給施工項(xiàng)目最終的審核通過(guò)帶來(lái)了一定的困難。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期準(zhǔn)備過(guò)程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問(wèn)題。首先，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初期審核的過(guò)程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量也是差強(qiáng)人意的，使得在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對(duì)于工程項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)方面，由于沒(méi)有嚴(yán)格按照流程進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)，或者是由于設(shè)計(jì)太過(guò)于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計(jì)失去了其實(shí)際意義；最后，由于我國(guó)現(xiàn)如今的項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項(xiàng)目的質(zhì)量帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對(duì)項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程以及具體的施工環(huán)節(jié)。首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作沒(méi)有做到公正、公平、公開(kāi)和透明，其中難免會(huì)存在一些暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項(xiàng)目招標(biāo)出現(xiàn)紕漏；其次，在具體的施工過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴(yán)格的審查，造成施工結(jié)果的不理想；最后，在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自身存在著不專業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問(wèn)題。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段中存在的質(zhì)量問(wèn)題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期，驗(yàn)收工作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項(xiàng)目的整個(gè)施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理并沒(méi)有關(guān)注施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的；第二，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最終的評(píng)估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒(méi)有邀請(qǐng)專門(mén)的相關(guān)單位進(jìn)行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)工作的匯報(bào)，也沒(méi)有特定的意見(jiàn)反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服工作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，給房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)了一定的困難。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過(guò)環(huán)節(jié)的對(duì)策

為了使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠有一個(gè)良好的開(kāi)端，一方面，需要在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目方案的可行性方面加以深刻的思考，對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行全方位的審核工作，確保項(xiàng)目的進(jìn)一步實(shí)施；另一方面，要加大對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)的審核力度，在條件允許的情況下，可以成立相應(yīng)的專家領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)進(jìn)行評(píng)價(jià)并且給出合理的意見(jiàn)。通過(guò)這些方法，以達(dá)到改良房地產(chǎn)施工項(xiàng)目審核環(huán)節(jié)的目的。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目初期準(zhǔn)備階段的對(duì)策

首先，在挑選合適的項(xiàng)目規(guī)劃單位方面，應(yīng)該做出綜合考量各方面的因素，企業(yè)還可以通過(guò)專業(yè)評(píng)委的意見(jiàn)做出選擇，在評(píng)選過(guò)程中務(wù)必要做到公正、公開(kāi)和透明；其次，在對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，需要轉(zhuǎn)變思想，制定相關(guān)的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理制度，并且對(duì)管理者等做出定期的考核工作，以期能夠按照要求完成設(shè)計(jì)圖紙；最后，積極學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的質(zhì)量管理方法，建立適合自身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的質(zhì)量管理體質(zhì)，以客戶的各方面要求為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)與施工工作。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段對(duì)策

第一，在對(duì)項(xiàng)目的投標(biāo)過(guò)程中一定要做到有據(jù)可依，合情合法。企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況聘用資深的專業(yè)人士完成對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)材料的完整書(shū)寫(xiě)，對(duì)于中標(biāo)結(jié)果的選取可以采取當(dāng)下最新的低價(jià)中標(biāo)方式來(lái)執(zhí)行；第二，對(duì)于項(xiàng)目施工過(guò)程中需要的設(shè)備、原材料以及技術(shù)等，一定要確保其引進(jìn)與購(gòu)入的每一個(gè)可控環(huán)節(jié)；最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)管理者以及員工的專業(yè)知識(shí)和工作素養(yǎng)需要得到進(jìn)一步的提高，可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)政策，并且在具體工作中嚴(yán)格執(zhí)行。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段的對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工初期工作的重要性已經(jīng)不言而喻，其后期的收尾工作也是至關(guān)重要的。要想讓這一環(huán)節(jié)能夠在真正意義上落到實(shí)處，一方面必須要根據(jù)已有的質(zhì)量檢測(cè)規(guī)則來(lái)完成相應(yīng)的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的驗(yàn)收與交接工作；另一方面，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工具體情況作出詳細(xì)的評(píng)價(jià)與匯報(bào)工作，可以根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)通專門(mén)的有效渠道來(lái)廣泛搜集工程的反饋信息與合理化意見(jiàn)。

四、總結(jié)

在當(dāng)下這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)里，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題的解決已經(jīng)顯得迫在眉睫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題解決工作是一項(xiàng)艱巨而又持久的任務(wù)，所以企業(yè)的管理者必須積極調(diào)動(dòng)企業(yè)所有職工的工作積極性，從項(xiàng)目的各個(gè)階段出發(fā)，為房地產(chǎn)的進(jìn)一步完善做出貢獻(xiàn)。只有發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的一切有效資源，才能使企業(yè)在現(xiàn)代日新月異的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下占有一席之地，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。

參考文獻(xiàn)

[1] 朱立恒；淺談我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理[J]；經(jīng)營(yíng)管理者，2013年04期：329.

[2] 吳平；探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的途徑與策略[J]；品牌（理論月刊），2011年12期：27.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策劃；市場(chǎng)營(yíng)銷

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一段時(shí)間之內(nèi)的營(yíng)銷工作的具體目標(biāo)、戰(zhàn)略以及具體的實(shí)施方案等進(jìn)行的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的指導(dǎo)和營(yíng)銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)揮著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中存在的問(wèn)題

（一）營(yíng)銷策劃中過(guò)于重視營(yíng)銷廣告

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視銷售業(yè)績(jī)，而且對(duì)于營(yíng)銷廣告有著盲目的信服，在營(yíng)銷預(yù)算中將過(guò)多的精力和資金都投入到廣告中，營(yíng)銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進(jìn)行廣告方面的策劃，但是過(guò)多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名度，但是實(shí)際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂(lè)觀。

（二）營(yíng)銷策劃缺乏特色性

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中還存在缺乏特色的問(wèn)題，營(yíng)銷策劃工作中重點(diǎn)是向消費(fèi)者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務(wù)等，這些都是籠統(tǒng)性的問(wèn)題，難以滿足消費(fèi)者的需要，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作人員沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)者的需求和消費(fèi)者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無(wú)特色的營(yíng)銷策劃，消費(fèi)者無(wú)法從中分辨出本項(xiàng)目與市場(chǎng)中的其他項(xiàng)目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，這就導(dǎo)致很難真正實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的目的，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷量會(huì)造成一定的不良影響。

（三）市場(chǎng)調(diào)研不足

許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門(mén)在制定營(yíng)銷策劃方案之前都沒(méi)有進(jìn)行充分的前期市場(chǎng)調(diào)查，這也是影響其營(yíng)銷策劃效果的重要因素。當(dāng)前許多營(yíng)銷策劃部門(mén)的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場(chǎng)中做一些簡(jiǎn)單的調(diào)查就用來(lái)當(dāng)做營(yíng)銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營(yíng)銷策劃人員根本沒(méi)有任何的前期市場(chǎng)調(diào)查就將營(yíng)銷策劃方案做了出來(lái)，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對(duì)消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中的發(fā)展情況進(jìn)行全面的了解，這種情況下制定出的營(yíng)銷策劃必然會(huì)呈現(xiàn)出程式化和不合實(shí)際的缺點(diǎn)，難以滿足消費(fèi)者的需求，若因此而造成錯(cuò)誤的市場(chǎng)定位，則最終影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售量和企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）營(yíng)銷策劃方案缺乏新意

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，這種創(chuàng)新是建立在對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上的，只有符合消費(fèi)者需要和市場(chǎng)需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃才能夠吸引更多的消費(fèi)者，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的目的，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷量的增長(zhǎng)。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作中都沒(méi)有做到這一點(diǎn)，許多策劃部門(mén)僅僅是為了完成工作任務(wù)而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營(yíng)銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營(yíng)銷策劃很難在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)中驚艷到消費(fèi)者，在競(jìng)爭(zhēng)中并沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)可言。

二、完善房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

（一）創(chuàng)新廣告形式

廣告是房地產(chǎn)營(yíng)銷中不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但是在實(shí)際的營(yíng)銷策劃工作中不能將市場(chǎng)營(yíng)銷的重點(diǎn)都集中到廣告方面，應(yīng)該多種措施并舉。而且在進(jìn)行廣告策劃的過(guò)程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出更有針對(duì)性的廣告創(chuàng)意，讓消費(fèi)者能夠從廣告中了解到更多的與項(xiàng)目相關(guān)的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷都有著重要的意義。

（二）認(rèn)清消費(fèi)需求

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售量，將房子賣(mài)給需要的人。衡量需要的人的關(guān)鍵就是要充分了解消費(fèi)者的消費(fèi)需要，這樣才能更好的進(jìn)行市場(chǎng)定位和更科學(xué)的進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，從而針對(duì)不同需求的消費(fèi)者制定出對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷策劃，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷的目的。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場(chǎng)信息的重要途徑，完善的營(yíng)銷策劃都是建立在全面的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上的，所以必須重視市場(chǎng)調(diào)研工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之前首先必須明確市場(chǎng)調(diào)研的目的和目標(biāo)，并運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集需要的資料，并將這些資料進(jìn)行整理和分析進(jìn)而得出科學(xué)的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案制定的依據(jù)。

（四）實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃的創(chuàng)新

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 造價(jià)控制

2009年是房地產(chǎn)風(fēng)云變換的一年,最大的一年漲幅讓很多房地產(chǎn)企業(yè)真正成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱”,其對(duì)成本控制也越來(lái)越不重視,很多時(shí)候,一個(gè)項(xiàng)目大幅度的成本控制還不夠一天的漲幅利潤(rùn)。不過(guò)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟和規(guī)范,一些成熟的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)投資商已越來(lái)越重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制?？茖W(xué)、有效的造價(jià)控制與管理也是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、提高投資收益、實(shí)現(xiàn)既定投資目標(biāo)不可回避的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。同時(shí)在傳統(tǒng)觀念下,絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未實(shí)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理模式,開(kāi)發(fā)商只注重房地產(chǎn)項(xiàng)目建造實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)控制即項(xiàng)目預(yù)決算,而忽略了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)影響最大的前期決策、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與管理。因此,大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念和造價(jià)控制的重點(diǎn),要從重點(diǎn)對(duì)施工階段的造價(jià)控制轉(zhuǎn)為對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的造價(jià)控制,而且重中之重應(yīng)放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期決策和設(shè)計(jì)階段,做到有的放矢。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控的后果

1、房?jī)r(jià)居高不下

目前房?jī)r(jià)居高不下,其中因素之一是由于房地產(chǎn)造價(jià)控制不到位,房地產(chǎn)產(chǎn)品成本高導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價(jià)格的不斷上漲,最后給購(gòu)房者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。2009年根據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所對(duì)全國(guó)10個(gè)城市300位公眾的調(diào)查顯示,老百姓最關(guān)注的是住房與物業(yè)問(wèn)題,關(guān)注度高達(dá)85.0%。調(diào)查結(jié)果顯示房?jī)r(jià)的不斷上漲使最基本的住房需求成為人們生活的巨大壓力。各大網(wǎng)站調(diào)查也顯示住房保障仍然是百姓最為關(guān)注的十大問(wèn)題之一,房?jī)r(jià)穩(wěn)定,居者有其物是廣大百姓的迫切的愿望。由于房地產(chǎn)造價(jià)失控會(huì)影響到房?jī)r(jià)上漲,目前瘋漲的房?jī)r(jià)已超過(guò)廣大居民的承受能力,因此住房已經(jīng)成為數(shù)以億計(jì)的中國(guó)市民頭等關(guān)注的民生問(wèn)題。

2、影響房地產(chǎn)銷售和資金回籠

房?jī)r(jià)太高超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力,購(gòu)房需求者只能望房興嘆,嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)銷售,造成大量商品房空置,這種現(xiàn)象在2008年底與現(xiàn)在正在發(fā)生。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,截止到2010年1月末,全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.8億平方米,同比增長(zhǎng)11.5%。大量的商品房建成卻銷售不出去或者不急于銷售,嚴(yán)重影響到資金的回籠,也給房地產(chǎn)企業(yè)和投資方帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金鏈斷裂導(dǎo)致?tīng)€尾樓

房地產(chǎn)造價(jià)失控導(dǎo)致房地產(chǎn)售價(jià)高和銷售困難,從而影響資金回收。眾所周知,我國(guó)開(kāi)發(fā)商的自有資金是非常少的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金2006年為18.84%,2007年為17.53%,2008年為16.94%。直到2009年下半年,中央出臺(tái)相關(guān)政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例才有所上升,但開(kāi)發(fā)商高度依靠銀行貸款和預(yù)售回款維持發(fā)展的局面,并未有根本改善。由于資金鏈斷裂而成為爛尾樓的房地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)城市都有,造成房地產(chǎn)企業(yè)人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi),也造成土地資源的極大浪費(fèi)。

4、影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)由于造價(jià)失控導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題,銀行借款不能到期償還,施工單位項(xiàng)目款到期不能支付,員工工資不能按時(shí)發(fā)放,被債權(quán)方告上法庭,法院查封開(kāi)發(fā)企業(yè)所有資產(chǎn),包括在建項(xiàng)目,最后施工單位停止施工,員工跳槽,房地產(chǎn)企業(yè)難以維持,陷入了漫長(zhǎng)的官司戰(zhàn),嚴(yán)重影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、基于項(xiàng)目全過(guò)程的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)控制體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)項(xiàng)目,不僅受到內(nèi)部諸如質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全等方面的影響,還會(huì)受到人為因素等外部諸多因素的影響。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制應(yīng)該具備全面性。

1、決策階段造價(jià)控制的財(cái)務(wù)措施

重視投資決策階段項(xiàng)目造價(jià)的確定與控制。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的項(xiàng)目造價(jià)研究和論證,計(jì)算相對(duì)比較準(zhǔn)確的投資估算,作出合理的選擇,進(jìn)行項(xiàng)目造價(jià)控制。

(1)項(xiàng)目的評(píng)估與決策

評(píng)價(jià)與決策是由投資決策部門(mén)組織和授權(quán)有關(guān)咨詢企業(yè)或有關(guān)專家,代表項(xiàng)目業(yè)主和出資人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)價(jià)。其主要任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見(jiàn),最終決策該項(xiàng)目投資是否可行,確定最佳投資方案。項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策是在可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)行的,其內(nèi)容包括:全面審核可行性研究報(bào)告中反應(yīng)的各項(xiàng)情況是否屬實(shí);分析項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確,包括各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確,包括各種參數(shù)、基數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇;從國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等方面綜合分析和判斷擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益;分析判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目可性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性,對(duì)項(xiàng)目做出最終的投資決策。

(2)模擬設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案初步確定以后,運(yùn)用ERP成本模擬功能,依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案擬訂的生產(chǎn)作業(yè)鏈過(guò)程制定相應(yīng)的工藝路線文件及作業(yè)量,設(shè)置各作業(yè)成本庫(kù)的作業(yè)成本率。在依照設(shè)計(jì)方案擬訂生產(chǎn)作業(yè)鏈過(guò)程中,必須結(jié)合設(shè)計(jì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特征、工藝性能,體現(xiàn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的主要功能,使生產(chǎn)作業(yè)鏈能全面映射項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,為運(yùn)用作業(yè)管理思想評(píng)價(jià)和優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案奠定基礎(chǔ)。

2、設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的財(cái)務(wù)措施

在項(xiàng)目方案階段要通過(guò)深入細(xì)致的調(diào)研、分析工作,在充分保證項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求的前提下,選擇好合理、可行、經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案,工作重點(diǎn)是編制完整、細(xì)致、明確、有深度的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和做好設(shè)計(jì)招標(biāo)、投標(biāo)管理控制工作,選擇好設(shè)計(jì)單位。建筑方案要實(shí)行招標(biāo),有競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有比較,也會(huì)激發(fā)設(shè)計(jì)師的靈感,在設(shè)計(jì)上不斷創(chuàng)新,最后的方案就可集中多個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)。

3、施工階段造價(jià)財(cái)務(wù)管理措施

(1)實(shí)行物料清單成本核算與控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,物料清單(BOM)用數(shù)據(jù)報(bào)表的形式表達(dá)項(xiàng)目結(jié)構(gòu),它按照項(xiàng)目實(shí)際加工裝配一直到包裝的順序列出項(xiàng)目結(jié)構(gòu)層次、相關(guān)數(shù)量及其他屬性。BOM的數(shù)據(jù)本身包含了直接材料消耗定額,因而只需對(duì)BOM中的直接材料賦以計(jì)劃單價(jià)并逐級(jí)累加零件、部件和最終項(xiàng)目的直接材料標(biāo)準(zhǔn)成本,從而形成成本物料單。其計(jì)算方法為:

單位項(xiàng)目目標(biāo)成本=單位項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)目標(biāo)單位毛利-預(yù)計(jì)稅收-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的各項(xiàng)期間費(fèi)用

單位項(xiàng)目目標(biāo)材料費(fèi)用=單位項(xiàng)目目標(biāo)成本-預(yù)計(jì)單位加工費(fèi)用-預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的工廠服務(wù)成本

其中預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的各項(xiàng)期間費(fèi)用項(xiàng)目是指各項(xiàng)期間費(fèi)用的預(yù)算數(shù)按照各項(xiàng)目銷售收入占總銷售收入的比重分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的費(fèi)用,預(yù)計(jì)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的服務(wù)成本項(xiàng)目是指項(xiàng)目服務(wù)成本預(yù)算數(shù)通過(guò)各作業(yè)成本庫(kù)分?jǐn)偟絾挝豁?xiàng)目的成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)倒推出的某項(xiàng)目目標(biāo)材料費(fèi)用,與該項(xiàng)目實(shí)際材料費(fèi)用進(jìn)行比較,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的分析確定外購(gòu)材料價(jià)格降低的尺度,依據(jù)降低后的材料價(jià)格與供應(yīng)商簽訂購(gòu)貨協(xié)議。

(2)嚴(yán)格合同管理

項(xiàng)目造價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目合同的重要內(nèi)容之一,加強(qiáng)合同管理是提高項(xiàng)目造價(jià)管理水平的重要方法和手段。要加強(qiáng)合同的備案審查,審查其內(nèi)容是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章,與招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中的要約和承諾是否一致。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位企業(yè)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)中的要約和承諾任意變更,私下簽訂價(jià)款結(jié)算辦法、施工土期、供應(yīng)材料范圍等條款。這些行為所引發(fā)的后果就是產(chǎn)生違約責(zé)任。所以在合同實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該建立健全的合同履約跟蹤檢查制度,加強(qiáng)監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,鞏固招標(biāo)投標(biāo)的成果,從而更有效地控制項(xiàng)目造價(jià)。

(3)建立項(xiàng)目后財(cái)務(wù)評(píng)估制度

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)有效造價(jià)管理措施,應(yīng)建立項(xiàng)目后評(píng)估制度。項(xiàng)目竣工決算完成以后要對(duì)項(xiàng)目造價(jià)控制情況進(jìn)行分析,對(duì)各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析、總結(jié)和評(píng)價(jià),對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中造價(jià)控制存在的問(wèn)題和好的方法、經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié),將好的控制措施和方法在下一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中繼續(xù)借鑒和發(fā)揚(yáng),造價(jià)控制不足的方面在下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行改進(jìn)和提高,從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理水平不斷提高,達(dá)到造價(jià)控制的良性循環(huán)。

同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制不僅僅是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,還需將咨詢單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等納入造價(jià)控制與管理工作當(dāng)中,形成一個(gè)統(tǒng)一的造價(jià)管理保證體系,確保造價(jià)控制與管理主動(dòng)、動(dòng)態(tài)、連續(xù)的進(jìn)行。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；模式

中圖分類號(hào)：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672―3198（2014）21―0122―01

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法綜合管理項(xiàng)目建設(shè)和使用的一個(gè)過(guò)程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項(xiàng)目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部過(guò)程，以項(xiàng)目建議書(shū)為開(kāi)端，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工運(yùn)營(yíng)做可行性研究、工程設(shè)計(jì)、工程施工到竣工。

1我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

近十幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢(shì)力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對(duì)手無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。而項(xiàng)目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實(shí)力之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應(yīng)用到項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，而要做到這一點(diǎn)就必須科學(xué)合理的配置各方面資源，為此應(yīng)當(dāng)用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)代管理技術(shù)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)的更新和實(shí)踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，對(duì)施工企業(yè)內(nèi)部推行項(xiàng)目承包制。施工項(xiàng)目的管理存在諸多問(wèn)題，施工單位資質(zhì)與實(shí)際水平不符，早晨生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問(wèn)題在房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮背后始終沒(méi)有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學(xué)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費(fèi)的現(xiàn)象，與此相對(duì)應(yīng)的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進(jìn)了多少外部人才，還要看如何科學(xué)的使用既有人才。人力資源管理也是項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中也越來(lái)越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學(xué)也是一個(gè)重要隱患，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的發(fā)展而發(fā)展，項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)工程建設(shè)的需要，而且在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來(lái)看，項(xiàng)目管理在方法和制度設(shè)計(jì)上的不足給整個(gè)項(xiàng)目管理工作帶來(lái)較大的負(fù)面影響，這一問(wèn)題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式構(gòu)建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理。施工項(xiàng)目的特殊之處在于一次性施工。項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)適應(yīng)和符合施工企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)不能將房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。因此管理方法創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，每一個(gè)創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項(xiàng)目管理工作，為此管理人員應(yīng)當(dāng)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)與現(xiàn)行管理方法之間實(shí)現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動(dòng)態(tài)管理的基本要義就是不同項(xiàng)目之間所采用的管理方法應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動(dòng)力。為此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)建立一套完善的動(dòng)態(tài)管理制度，在管理行為開(kāi)始之前就要對(duì)管理方法進(jìn)行科學(xué)的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過(guò)硬的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。項(xiàng)目管理人員素質(zhì)是影響項(xiàng)目管理模式效能發(fā)揮的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是項(xiàng)目管理過(guò)程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊(duì)伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個(gè)方面造成：一是現(xiàn)有人才知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊(duì)伍知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致管理的科學(xué)性受到一定影響。當(dāng)今時(shí)代是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)在管理過(guò)程中發(fā)揮著無(wú)可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項(xiàng)目管理用到的科學(xué)理論和技術(shù)手段層出不窮。這要求人才隊(duì)伍必須善于學(xué)習(xí)，及時(shí)更新和健全自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。在這些方面我們應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)在人才引進(jìn)和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。人才浪費(fèi)和不合理使用狀況在隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)過(guò)程中比較突出。為此項(xiàng)目管理主體應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部人才素質(zhì)做一個(gè)全面調(diào)查了解，對(duì)于不同人才的綜合能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并建立人才檔案。只有對(duì)內(nèi)部人才的真實(shí)情況客觀掌握的前提下才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)配置人才的根本任務(wù)和目的。

（3）加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長(zhǎng)的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序被破壞，國(guó)家和消費(fèi)者利益受損。這與我國(guó)法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項(xiàng)目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的維護(hù)提供一個(gè)穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量不僅需要一個(gè)健康有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同時(shí)還要一支素質(zhì)過(guò)硬的管理隊(duì)伍。為此我們應(yīng)當(dāng)外部環(huán)境建設(shè)和內(nèi)部環(huán)境維護(hù)兩個(gè)方面雙管齊下，為項(xiàng)目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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