導語：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著近年來房地產(chǎn)市場競爭趨勢的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性在不斷凸顯。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作還有著一些十分突出的問題，給房地產(chǎn)企業(yè)開展成本控制與管理工作帶來了十分不利的影響。因此，本文針對當前房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理存在的突出問題，對房地產(chǎn)企業(yè)如何開展有效的成本管理工作展開研究與探討。

關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)管理；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問題

（一）土地取得成本持續(xù)增加。隨著我國經(jīng)濟政策的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)成本構成發(fā)生了很大的改變。其中由于國家經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策的變化和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展收緊的行業(yè)現(xiàn)狀，目前國家各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得成本持續(xù)增加，我國土地出讓方式和程序發(fā)生同新政實施前有著很大的不同，受到土地新政的影響，房地產(chǎn)企業(yè)土地取得成本大幅增加。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，土地取得成本主要包括房地產(chǎn)企業(yè)取得土地過程中支付的土地出讓金，土地前期準備工作中的拆遷費用、安置費用以及企業(yè)支付的土地契稅、土地使用稅等。為了抑制當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快的現(xiàn)狀、消除房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營開發(fā)中的泡沫，土地取得成本是國家實施宏觀調(diào)控的重要方面。較之前的房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本中的占比越來越高，一些城市中，房地產(chǎn)項目土地開發(fā)成本甚至可以占到總成本的50%以上。因此，面對越來越大的土地成本壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應樹立好正確的成本控制意識，做好土地成本的分攤工作，采用按照前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等不同項目做好按照相關制度規(guī)范進行房地產(chǎn)土地成本的分攤工作。（二）建筑工程費用和前期工程費用額度和管理難度增加。建筑工程費用是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設中的主要成本，包括建筑材料費用、人工成本費用、工程設備費用及工程安裝費用等。工程成本費用是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理工作的重點和難點所在，在整個房地產(chǎn)項目成本中所占比例也最大。前期工程費用的增加和建筑費用管理難度的提升同樣是近期房地產(chǎn)項目成本的增加的重要因素。前期工程費用主要包括臨時設施費。三通一平費、地質勘查費、項目設計和申報審核費用。隨著近年來建筑材料市場和人工勞務市場基礎價格的不斷攀升，同時房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也在不斷加劇，受到市場的影響房地產(chǎn)項目中的工程相關費用控制難度不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的壓力。（三）市政公共設施等間接成本費用不斷增加。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，市場公共設施費用，如項目供電工程、燃氣工程、供水及排水工程、通信工程等房屋基礎設施費用和項目周邊學校、市場、醫(yī)院等配套設施開發(fā)費用對房地產(chǎn)項目整體的盈利性同樣有著重要的影響。這部分費用在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中大概占比約在5%到12%之間。隨著居民生活水平的提高和各合作行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中需要支付的該部分間接費用還在不斷上漲，同過去房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，如果不能采取有效的企業(yè)管理和成本控制手段，間接費用增長將成為當前房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一大負擔。（四）開發(fā)周期長、資金成本大，企業(yè)盈利空間被擠占。央行報告中提到：只要實體經(jīng)濟的合理融資需求得到滿足，M2增速放緩可能是常態(tài)。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度上來看，政策開始逐步傾向于支持實體經(jīng)濟發(fā)展，對金融、房地產(chǎn)行業(yè)進行限制管控。2017年7月17日國家設立國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會，M2再創(chuàng)歷史新低，國家調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到重大影響。房地產(chǎn)行業(yè)本身開發(fā)周期較長，有些企業(yè)在開發(fā)過程中存在開發(fā)停滯狀態(tài)，更增加了企業(yè)資金成本，在項目開工前需做好完善的前期規(guī)劃、立項及交付時間、加速銷售進度，資金回流加速，減少資金的成本，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”有可能消磨自己員工的積極性，外界對項目本身的認同度會受到不利影響。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力的措施

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中的成本控制意識。為了加強房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)過程中的成本管理工作，首先在項目開發(fā)整個過程中要加強對成本控制理念的灌輸和成本控制意識的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，結合全面成本管理的現(xiàn)代成本控制思想，加強對企業(yè)成本構成的優(yōu)化，在房地產(chǎn)企業(yè)財務部門、項目部門、建設部門和管理部門等各個相關部門建立整體成本控制與管理協(xié)作能力，加強企業(yè)全體職員對成本控制的認識和貢獻，為企業(yè)的成本控制管理工作創(chuàng)造良好的思想和文化基礎，將房地產(chǎn)成本管理工作作為項目開發(fā)中系統(tǒng)工程的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程施工人員、工程技術人員樹立起成本意識，讓全體相關人員參與到成本控制的過程中去，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設事前、事中和時候的全面控制，從而真正實現(xiàn)企業(yè)成本的降低和效益的增長。成本管控真正落到實處，事前全局規(guī)劃、立項審批、銷售回籠資金做好籌劃，對時間節(jié)點掌控做好監(jiān)督，做到環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)落實，不可抗力的因素排除之外，其他影響項目開發(fā)進度的因素遇到問題解決問題，避免拖拖拉拉，效率低下的行為。（二）立足市場形勢，采取戰(zhàn)略化、精細化、動態(tài)化的成本管理策略。為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目有效的成本控制，企業(yè)應在房地產(chǎn)項目建設過程中對各方面成本費用，如土地取得費用、項目開發(fā)費用和人工、材料、工程建造等工程項目費用方面進行有效分析、評估和檢驗。立足市場的角度，對企業(yè)成本支出和項目收益之間的關系進行有效的論證。并采用科學有效的成本控制方法，將原有的以核算為主的成本控制方法調(diào)整為針對企業(yè)項目的盈利目標設定的成本有效規(guī)劃、指導和控制的管理辦法。通過這種辦法，有效規(guī)避目前房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品銷售跟不上，庫存商品積壓，資金回籠能力不足等問題造成的成本激增的問題。同時，在立足市場的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)應通過有效的成本模型的測算建立具有指導意義的經(jīng)濟技術指標，并加強該指標在房地產(chǎn)上下游企業(yè)合同管理中的作用，通過合同管理與落實的形式落實提高企業(yè)的資金回籠效率、降低企業(yè)資金占用成本，以此為成本控制的關鍵點，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目成本的戰(zhàn)略化管理。（三）借助網(wǎng)絡信息化技術，建立相關成本信息庫。在當前企業(yè)管理信息化的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與管理工作可以借助當前大數(shù)據(jù)和云計算技術，對項目開發(fā)中的各類成本數(shù)據(jù)，如項目規(guī)劃指標、成本構成比例、經(jīng)濟技術指標等進行收集和分析，形成有效的成本大數(shù)據(jù)資源庫，為成本控制工作的開展提供有效的理論依據(jù)。同時，通過企業(yè)信息化管理技術，如ERP系統(tǒng)等網(wǎng)絡化管理手段，可以對房地產(chǎn)項目中每個建筑階段的成本實際發(fā)生情況、實際發(fā)生的成本構成情況、實際成本同預算成本之間的對比情況進行動態(tài)化的實時監(jiān)控，從而為企業(yè)成本去向監(jiān)控、投資進度的管理、資金計劃的制定提供有效的數(shù)據(jù)保障，在復雜多變的市場環(huán)境中掌握更加有效的核心競爭實力。（四）注重隱性成本對企業(yè)戰(zhàn)略決策產(chǎn)生的重要影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中，隱性成本屬于企業(yè)總成本的一部分，卻游離在企業(yè)財務監(jiān)督的范圍之外。長期以以來，在企業(yè)進行房地產(chǎn)項目投資決策時，往往會忽視掉隱性成本對企業(yè)經(jīng)濟效益帶來的影響，從而導致了企業(yè)戰(zhàn)略決策的失誤和企業(yè)收益減少的問題。針對這種問題，應從提高財務管理中對隱性成本的分析能力出發(fā)，加強對企業(yè)投資和項目進行過程中各項成本信息的控制、加強項目方案管理的方式，提高對企業(yè)隱性成本的控制能力，從而降低隱性成本的發(fā)生，保障企業(yè)在項目開發(fā)過程中的經(jīng)濟效益。

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作者:李娜 單位:北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司