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一、住宅專項維修資金財務管理的特點及其困難

如何核算管理好這些資金，建好維修資金業(yè)務賬，清楚記錄維修資金繳存、使用支取分配，核算資金增值和收益，確保資金保值增值，維護業(yè)主合法權益，同時讓廣大業(yè)主能清晰查詢到維修資金賬戶的余額和支取使用情況，是住宅專項維修資金財務管理的重點和難點。

二、住宅專項維修資金財務管理的現狀及存在的問題

（一）財務管理基礎薄弱，缺乏制度規(guī)范

收繳住宅專項維修資金并建立住宅專項維修資金管理制度是我國物業(yè)維修管理的重大舉措，由于制度尚不成熟，有些地方維修資金財務管理缺乏制度規(guī)范，未建立維修資金業(yè)務特色的管理制度和規(guī)范，有的賬簿設置不規(guī)范，維修資金混淆建賬，會計核算主體不明確，會計科目隨意設置，賬戶利息收入結算不合理，報表不規(guī)范，統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一等導致會計核算數據失真，很多財務管理措施不能落實。

（二）資金效益低，難以增值保值

維修資金實行專戶管理，由業(yè)主在購房時繳存放在代管銀行專戶?，F行管理辦法制約限定維修資金申請支取使用率低，造成歸集資金數額逐年增加，很多地區(qū)大部分維修資金以活期存款形式存放于銀行，大筆資金閑置，資金效益低，既造成利息損失，也喪失增值機會，難以保值增值。

（三）資金監(jiān)督不力

維修資金管理部門缺乏內部控制措施，有些維修資金管理部門在多家銀行開設維修資金存款專戶，專戶規(guī)范管理工作繁瑣，有的財務人員工作作風懶散，完全依賴維修資金代管銀行進行管理，忽視核對代管銀行的收繳、支取數據記錄，沒有及時核對相關單據，財務監(jiān)督不到位，風險意識淡薄，財務監(jiān)督形同虛設，給不法分子鉆了空子，容易誘發(fā)侵占、挪用維修資金、增值收益等職務犯罪。審計部門的專項審計未能落實，甚至有些管理較差、內部控制較弱的管理機構將住宅專項維修資金挪作他用，遲遲未被發(fā)現。

三、影響住宅專項維修資金財務管理的因素分析

（一）制度因素

維修資金管理辦法實施以來，各地維修資金業(yè)務發(fā)展參差不齊。部分領導只重視維修資金的收繳，輕維修資金的內部管理，特別是財務管理制度建設緩慢，財務管理制度不健全，沒有形成一套規(guī)范的財務管理指引細則；《管理辦法》規(guī)定，使用維修資金須經業(yè)主大會雙三分之二的業(yè)主同意，資金不能隨意使用，雖然提升了其安全度，但造成大量資金沉睡，同時，辦法規(guī)定，在保證資金正常使用的前提下，經雙三分之二以上業(yè)主同意，可以將住宅專項維修資金用于購買國債。維修資金使用和增值的門檻高，業(yè)主大會對資金的使用及增值難以達成統(tǒng)一意見，操作性不強，現行管理辦法的制約使得資金提取使用難，資金效益難以提高，大大削弱資金的使用效益，不能滿足當前管理的要求。

（二）人員因素

有些財務會計人員是在住宅專項維修資金管理中心成立后從其他單位調入的，沒有及時更新業(yè)務知識，綜合業(yè)務素質低，特別對住宅維修資金的財務管理缺乏鉆研學習，工作隨意性大，未能專心學習本行業(yè)特色的專用會計核算及資金管理辦法，沒有充分發(fā)揮財務人員在維修資金財務管理中的作用。再加上各地成立的管理中心都是公益性單位，不存在營運資金的壓力，工作人員怕承擔責任，公共服務意識低，對維修資金目前唯一的購買國債增值渠道也懶得促成，寧愿大量資金以活期存款形式存放在代管銀行。

（三）監(jiān)督方法

專項維修資金業(yè)務涵蓋業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位、地方建設主管部門、地方財政、審計等各方。在具體的監(jiān)督管理過程中，首先，業(yè)主對維修資金普遍缺乏深入的了解及其非專業(yè)性使其難以對資金進行有效的監(jiān)督；其次，管理辦法規(guī)定，維修資金的管理和使用，依法接受審計、財政部門的審計監(jiān)督，而建設主管、財政部門的監(jiān)管身份模糊，既管理又監(jiān)督，領導重視不夠，監(jiān)督乏力；最后，維修資金財務管理缺乏透明度，公開力度不夠。以上監(jiān)督渠道不暢通的原因，造成維修資金財務管理監(jiān)督不力的現象。

四、改善住宅專項維修資金財務管理的建議

（一）建立健全財務管理基礎工作

加快建設住宅專項維修資金特色的財務管理制度，形成維修資金財務管理規(guī)范指引，規(guī)范繳存、使用支取、分攤、收益分配等業(yè)務財務行為，配備專業(yè)的財務人員，加強業(yè)務培訓。同時開發(fā)應用維修資金財務管理系統(tǒng)，利用管理系統(tǒng)信息數據與代管銀行數據自動對接、核銷，實現會計核算自動化，減少人為干擾數據，實現憑證匯總、記賬、統(tǒng)計自動化，確保維修資金匯總、統(tǒng)計數據準確，通過互聯(lián)網向業(yè)主提供查詢服務，使廣大業(yè)主能清晰查詢專項維修資金賬戶余額、計息收益分配、使用分攤情況。

（二）完善管理辦法，拓寬資金增值渠道

2008年實施《住宅專項維修資金管理辦法》以來，管理辦法已難以滿足各地的實際操作。我們必須結合我國實際，借鑒國外的經驗理論，改進完善維修資金管理辦法，提高資金使用率，適當拓寬資金保值增值渠道，在投資運營方式上給予指引，彌補法律制度上的缺失和不足。其次，維修資金管理中心財務人員也要增強服務意識，在保證資金安全的前提下促進資金的流動性，積極協(xié)助廣大業(yè)主籌劃資金的運營投資，實現住宅專項維修資金的保值增值，提高資金效益。

（三）建立維修資金監(jiān)督體系，加大監(jiān)管力度

首先，由建設主管部門紀檢監(jiān)察室牽頭，加強維修資金內部控制管理，梳理維修資金管理的風險和缺陷，制定住宅專項維修資金內部控制管理制度，明確崗位責任制，增強防范風險意識。其次，建立完善的維修資金監(jiān)管體系，覆蓋維修資金牽涉的相關主體部門，實現繳存、使用支取、計息、收益分配結算等業(yè)務流程監(jiān)管信息化管理，實現維修資金管理公開、透明；同時主管部門應廣泛宣傳維修資金的繳存、使用和管理等政策法規(guī)，使維修資金所有者廣大業(yè)主能真正了解維修資金，并參與維修資金監(jiān)督和管理，充分發(fā)揮各方相互監(jiān)督力量，進一步對維修資金進行約束和監(jiān)督。

作者:周向蘭單位:臺山市住宅專項維修資金管理中心