導(dǎo)語：產(chǎn)權(quán)式酒店法律問題研討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店概述

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義

產(chǎn)權(quán)式酒店是以酒店的房間為單位，開發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（一般擁有產(chǎn)權(quán)證），分別出售給小業(yè)主。小業(yè)主將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，并且享受酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分紅或者是固定比例的投資回報(bào)，同時(shí)享有酒店管理公司贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。①

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（timesharehotel）演變而來，興起于上世紀(jì)70年代，酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。②經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店又逐漸演化出兩種類型：退休住宅及有限自用的投資型酒店公寓。前者是一種所謂留后路的退休住房投資方式，后者則是本文所指的產(chǎn)權(quán)式酒店，是一種“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”的旅游地產(chǎn)。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店中存在的法律問題

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店中法律關(guān)系

產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式中存在四方主體，或稱四方利益集團(tuán)。一方為投資者，即購(gòu)買酒店單個(gè)房間的“所有權(quán)人”；二是酒店管理者，即對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管理的主體，其往往同時(shí)是酒店整體的所有權(quán)人，即開發(fā)商；三是消費(fèi)者，即入住酒店的客戶；四為政府有關(guān)部門。第一層法律關(guān)系是存在于投資者與酒店管理者（開發(fā)商）之間的房屋買賣法律關(guān)系。投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買酒店中的一間或幾間房，投資者由此而取得所購(gòu)房間的所有權(quán)。第二層法律關(guān)系仍存在于上述二者之間，雙方再行簽訂房屋租賃合同，投資者將所購(gòu)房間出租給酒店管理者，出讓酒店房間的占有權(quán)、使用權(quán)。出租不是目的，目的在于發(fā)生第三層法律關(guān)系，即委托管理關(guān)系。第三層法律關(guān)系是投資者委托酒店管理者負(fù)責(zé)酒店所有房間的整體經(jīng)營(yíng)管理，投資者不但可以收取租金，還可以采取包底分成的形式分享酒店的經(jīng)營(yíng)收入，同時(shí)獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)等。第四層法律關(guān)系發(fā)生在消費(fèi)者與酒店管理者之間，消費(fèi)者入住，與酒店管理者簽訂租賃合同，存在租賃關(guān)系。但是消費(fèi)者在與酒店管理者簽訂租賃合同的時(shí)候并不知道客房的真正所有權(quán)人，而實(shí)際上也的確沒有與真正的房產(chǎn)所有權(quán)人發(fā)生交易往來。

（二）產(chǎn)權(quán)式酒店中的潛在問題

1.產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地性質(zhì)錯(cuò)誤前文所述的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式四主體中包括政府，但并未在法律關(guān)系中展開論述，是因?yàn)檎还P者視為主體之一緣于酒店建設(shè)時(shí)在用地申請(qǐng)上，涉及規(guī)劃局對(duì)其是按商業(yè)用地批準(zhǔn)還是住宅用地批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)式酒店在進(jìn)行立項(xiàng)時(shí)是以酒店項(xiàng)目立項(xiàng)，這是理所當(dāng)然的，既然是酒店，是參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主體，其商業(yè)性質(zhì)便是與生俱來的，但是產(chǎn)權(quán)式酒店最終取得的房屋所有權(quán)性質(zhì)卻是住宅性質(zhì)而非商用性質(zhì)，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)是有違我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律的。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件，開發(fā)商是不可以將酒店以商品房形式進(jìn)行銷售的，實(shí)踐中為了能夠?qū)伍g客房出售給投資者從而滿足產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式，各開發(fā)商都以住宅項(xiàng)目進(jìn)行酒店建設(shè)立項(xiàng)，但是在后期的運(yùn)用上以酒店方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此取得的是住宅性房屋所有權(quán)證書。這樣的運(yùn)營(yíng)模式如果嚴(yán)格按照規(guī)定，是無法合法生存的，而實(shí)際卻如此執(zhí)行下去，雖然這時(shí)一種帶來財(cái)富的新型經(jīng)營(yíng)模式，卻也不得不說是對(duì)現(xiàn)行法制的一種破壞。

2.投資者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于投資者，之所以加注雙引號(hào)稱之為購(gòu)買酒店單個(gè)房間的“所有權(quán)人”，是因?yàn)樵摗八袡?quán)人”的權(quán)利是存在瑕疵的。雖然投資者與酒店原所有權(quán)人的確簽訂了房屋買賣合同，并履行合同義務(wù)出資購(gòu)買，但并不能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。原因在于，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)立空間的商業(yè)用房間。③即酒店整體按照法律規(guī)定已取得了“大產(chǎn)權(quán)證”，而這一產(chǎn)權(quán)證是不可以分割成一個(gè)個(gè)單獨(dú)房間的小產(chǎn)權(quán)證的。所以投資者雖然事實(shí)上支付了相應(yīng)的購(gòu)房款，并按合同約定可以對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、收益，卻無法取得合法的產(chǎn)權(quán)證書，無法符合法律規(guī)定的進(jìn)行處分。最大的問題在于，按照我國(guó)物權(quán)法及相關(guān)規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)采取登記生效主義”，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)過變更登記，不登記則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。這就意味著，投資者在出資后得不到房屋所有權(quán)證的情況下，僅享有對(duì)酒店原所有者的債權(quán)，一旦發(fā)生法律糾紛，則只能通過《合同法》來調(diào)整。可是根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原理，如果發(fā)生“一房二賣”的情形，即開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店的客房出售給投資者后，再將酒店所有權(quán)整體出售第三人，而第三人是完全可以依法取得酒店整體房屋所有權(quán)證的，是不存在任何法律規(guī)定上的障礙的。那么投資者就只能依據(jù)債權(quán)向開發(fā)商主張違約責(zé)任賠償，而不得向第三人主張物權(quán)。

3.回報(bào)率承諾之風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商對(duì)于投資者所承諾的回報(bào)率難以保證且有違法律之規(guī)定。投資者之所以對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式倍感興趣而積極投資，主要是受其高于銀行利率數(shù)倍的回報(bào)率的吸引，但這種高回報(bào)率同樣意味著高風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在出售房屋時(shí)是按照80%—100%的入住率計(jì)算的，這種樂觀估計(jì)使得經(jīng)營(yíng)過程中一旦實(shí)現(xiàn)不了，則會(huì)出現(xiàn)虧損的局面，投資者不但沒有利潤(rùn)可分，前期投資的成本也將收不回來，并且因無法取得房產(chǎn)證而無法出售，最終將被徹底“套牢”，只能寄希望于酒店管理者能夠經(jīng)營(yíng)有方，盡早營(yíng)利。此外，國(guó)家工商行政管理局1998年頒布的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》中明確規(guī)定“，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有固定投資回報(bào)的承諾”，由此可見，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)，以高額固定回報(bào)收益吸引投資者存在集資之嫌，有違國(guó)家相關(guān)金融監(jiān)管規(guī)定的要求。一旦發(fā)生糾紛，投資者往往會(huì)因交易中存在此類條款而被認(rèn)定合同無效，那么其所期望的利益自然無法得到法律保護(hù)。

4.投資者與開發(fā)商之間法律關(guān)系混亂在產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)中，投資者是從開發(fā)商手中購(gòu)買房產(chǎn)，后發(fā)生租賃關(guān)系和委托管理關(guān)系的對(duì)應(yīng)主體也應(yīng)是開發(fā)商，但此兩種關(guān)系的發(fā)生往往通過一個(gè)合同而建立，實(shí)踐中往往在簽訂租賃合同中約定由開發(fā)商進(jìn)行管理或由開發(fā)商再行委托管理者進(jìn)行管理，按期給予投資者一定的回報(bào)。這就產(chǎn)生了兩種甚至多種法律關(guān)系雜糅到一起，并存在混亂的部分。如果是租賃合同，那么承租人是需要支付租金的，但合同中并無租金的約定，而是在設(shè)立委托管理關(guān)系時(shí)約定了對(duì)投資者的回報(bào)，這筆回報(bào)究竟是租金性質(zhì)還是僅為吸引投資者的條件，或是委托經(jīng)營(yíng)管理中的費(fèi)用，其性質(zhì)是不明確的，這一問題不明確將導(dǎo)致合同性質(zhì)以及簽訂合同主體之間的法律關(guān)系不明確。而且，在租賃合同框架下，合同終止后承租人是需要返還原物的，開發(fā)商和投資者之間可以約定回購(gòu)，但是如果不回購(gòu)，實(shí)際上投資者根本無法收回房間物盡其用，客房單獨(dú)不能發(fā)揮起功用。④這就有違租賃合同的本質(zhì)，說明投資者與開發(fā)商之間實(shí)際發(fā)生的是委托管理關(guān)系。

三、促進(jìn)海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的對(duì)策建議

（一）立法規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地使用權(quán)

既然根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)的建設(shè)用地性質(zhì)問題不存在合法性依據(jù)，那么對(duì)此問題的解決上，要么嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，維護(hù)法制權(quán)威，嚴(yán)禁產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式的運(yùn)營(yíng)，或者在立項(xiàng)時(shí)便不以酒店整體立項(xiàng)；要么通過立法為產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)用地性質(zhì)留有生存空間，新增專門的針對(duì)性規(guī)定。筆者贊同后一種方式，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)在海南已經(jīng)發(fā)展得紅紅火火，而且引起了一定的關(guān)注。實(shí)踐中也的確存在很多使各方主體共贏的成功運(yùn)作，因此，完全禁止難以現(xiàn)實(shí)有效實(shí)施，倒不如通過立法為其廣開通道，也有利于規(guī)范管理，促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）完善退出機(jī)制

按照現(xiàn)行的規(guī)定，投資者無法取得房屋所有權(quán)證書，針對(duì)此問題進(jìn)行立法改革不盡現(xiàn)實(shí)，所以有效維權(quán)的手段是建立完善的退出機(jī)制。即當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)狀況不佳，無法收到合同約定收益，或者出現(xiàn)“一房二賣”情況時(shí)的救濟(jì)方式。對(duì)此問題，筆者認(rèn)為，既然這已經(jīng)是眾所周知的現(xiàn)實(shí)情況，那么可以在購(gòu)買房屋合同中明確約定退出條件，特別針對(duì)“一房二賣”情形擬定特殊條款，由此防范投資者的損失。

（三）引入擔(dān)保公司為經(jīng)營(yíng)主體

目前的經(jīng)營(yíng)主體僅限于除政府以外的三主體，但是為保證投資者穩(wěn)定的收益，防范因酒店經(jīng)營(yíng)失敗而導(dǎo)致投資者血本無歸，筆者建議引進(jìn)擔(dān)保公司，為酒店經(jīng)營(yíng)提供一般責(zé)任擔(dān)保或連帶責(zé)任擔(dān)保，可以只保本金，也可以只保收益，如此不僅為投資者提供了保障，也為酒店的經(jīng)營(yíng)減輕了壓力。產(chǎn)權(quán)式酒店已在海南大量存在，但是由于立法的滯后性和投資市場(chǎng)不斷變化的影響，其在面臨客觀收益的同時(shí)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀現(xiàn)象和必然產(chǎn)品，其產(chǎn)生、初始階段性的無序發(fā)展和逐漸規(guī)范都屬必然，這一過程必不可少的則是采取相應(yīng)的法律措施進(jìn)行規(guī)范，使其得以推廣發(fā)展。