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1物業(yè)管理的現狀及意義

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋和與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)和單體的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設備，設施和場地，是指屬于室內外的各類設備和公共市政設施及相鄰的場地、庭院公建。物業(yè)管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護等統一實施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務，物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環(huán)境效益的同步增長。

2物業(yè)管理存在的問題

由于物業(yè)管理與廣大人民群眾的生產生活密切相關，物業(yè)管理企業(yè)的服務質量，管理水平也就越來越成為人民群眾關注的熱點。由于正處于發(fā)展階段，所以存在不少問題，如：物業(yè)管理活動中各主體的權利和義務不明確，業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益無法得到有效保護，政府對物業(yè)管理市場實施監(jiān)督管理和人民法院處理物業(yè)管理糾紛缺乏明確的法律法規(guī)依據，致使大量的矛盾和糾紛出現，這些問題的出現嚴重制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。另外，與物業(yè)管理的實踐活動相比，我國物業(yè)管理立法嚴重滯后的狀況已經開始制約物業(yè)管理行業(yè)的進一步發(fā)展：一是法制建設滯后，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清；二是建設與管理職責不清，缺乏有效銜接；三是尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)經營活動不規(guī)范；四是業(yè)主委員會的運作缺少監(jiān)督和制約；五是房屋共用部位、共用設施設備的專項維修資金管理和落實不到位；六是物業(yè)管理行業(yè)人員素質偏低、人才乏缺。

3管理措施

3．1政府方面物業(yè)管理質量的高低，直接關系到人們的生活質量和工作環(huán)境，影響到整個城市的精神文明建設。各級政府應從國民經濟和社會發(fā)展的角度，制定發(fā)展物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，特別要研究制定住房管理體制改革的具體政策和措施，進一步加大培育物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場的力度。

3．2社會方面從宏觀角度看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對社會經濟的發(fā)展是大有好處的。一是物業(yè)管理是勞動密集型的服務行業(yè)，它可以解決大量的社會就業(yè)問題；二是物業(yè)管理作為住房消費新的增長點，將對國民經濟產生積極影響；三是物業(yè)管理的發(fā)展對整個城市管理起到重大作用。因此社會的發(fā)展，呼喚物業(yè)管理的完善和發(fā)展。從微觀角度看，要通過社會輿論提高住戶的物業(yè)管理消費意識。另外，業(yè)主和房屋使用人要努力提高自身的社會道德水平，既然享受了物業(yè)管理服務，就要遵章守規(guī)，自覺履行繳費義務。

3．3房地產開發(fā)商方面要積極協調好房地產開發(fā)商與物業(yè)公司的關系。開發(fā)商在物業(yè)的項目選定、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認真考慮物業(yè)管理的配套服務設施，做到與住宅建設同步進行，并重視營造優(yōu)雅環(huán)境，減少物業(yè)交付使用時物業(yè)管理的再投入。同時，物業(yè)維修基金要及時歸集到位，以解決物業(yè)大修的后顧之憂。如有的小區(qū)，綠地不隨主樓同步建設導致部分業(yè)主將其占用為菜地。

3．4物業(yè)管理企業(yè)方面①物業(yè)公司要加強職工隊伍建設②物業(yè)公司要加強財務管理③物業(yè)公司要加強行業(yè)自律，建立健全行業(yè)行為的約束機制，自覺接受政府、業(yè)主和行業(yè)組織的監(jiān)督。

3．5業(yè)主方面廣大居民應不斷提高市場經濟意識，自覺適應城市房地產業(yè)的發(fā)展和住房制度的改革。房屋無論是作為消費品實現使用價值，或者作為投資品保值增值，物業(yè)管理服務的消費性質都是存在的，再投入也就理所當然。隨著市場經濟的發(fā)展，居民對物業(yè)管理的需求會越來越強烈，住房消費(包含物業(yè)管理消費)占居民消費總支出的比重會越來越大。加強宣傳，提高業(yè)主的消費意識，規(guī)范業(yè)主委員會的運作。所有這些，應該通過宣傳，來提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，增強業(yè)主對物業(yè)管理活動的支持，調動業(yè)主參與管理和消費的積極性。同時，積極引導和培育業(yè)主委員會進行物業(yè)管理的招投標，及規(guī)范業(yè)主委員會的招投標行為，努力推進物業(yè)管理市場化的進程。

3．6提高物業(yè)管理科技含量，提高物業(yè)管理檔次目前我國物業(yè)管理屬勞動密集型行業(yè)，管理的基本內容通常是安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生和維修養(yǎng)護等低層次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技術落后，技術含量不高，造成了管理成本過高、物業(yè)管理水平難以提高的現狀。

3．7嚴格招投標制度目前我國的物業(yè)管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業(yè)管理仍然處于自建、自管狀態(tài)。通過招投標獲得物業(yè)管理權的物業(yè)，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業(yè)。物業(yè)管理的招投標還存在諸多問題，物業(yè)管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業(yè)管理的市場化程度不高，已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

3．8加強物業(yè)維修基金使用的管理以物業(yè)管理相關條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上物業(yè)產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。物業(yè)是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業(yè)共用部位，共用設施設備損壞后及時進行大修、更新和改造，以維護住房產權人和使用人的共同利益。

維修基金應當屬全體業(yè)主所有。在業(yè)主委員會成立之前者應當交由房地產管理部門代管，實行專戶儲存，專款專用，要按單幢住宅設立維修基金明細戶，做到“一區(qū)、一幢、一帳”，房地產管理部門代表管維修基金，具有臨時性。代管期間，應當按照有關規(guī)定專戶儲存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔保等。在業(yè)主委員會成立之后，房地產管理部門應當及時將維修基金及利息移交業(yè)主委員會管理，移交和管理的具體辦法由省建設行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會從根本上改變過去那種壞了無人管，或者由政府出資搶修應急的現象，從而保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全?？傊飿I(yè)管理在現階段的發(fā)展中已有很大的提高，但同時也需要廣大物業(yè)管理者進一步的提高和業(yè)主的管理。