導(dǎo)語：企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1.1企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產(chǎn)市場，各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產(chǎn)市場魚龍混雜。隨著我國近幾年來對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績。但總體來講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問題還普遍存在于房地產(chǎn)市場中。具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)立足自身綜合實力基礎(chǔ)之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長遠發(fā)展。但部分房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無法適應(yīng)時展需要。

1.2財務(wù)管理機制薄弱

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機制薄弱問題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財務(wù)管理制度不健全，沒有結(jié)合企業(yè)實際，建立完善的財務(wù)管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實；（2）財務(wù)管理工作效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理工作僅僅停留在編制財務(wù)報表和記賬等事物工作上，而財務(wù)預(yù)測、財務(wù)決策及財務(wù)控制和財務(wù)分析等財務(wù)管理職能未合理運用，導(dǎo)致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經(jīng)驗，以至于經(jīng)濟效益較好時，能夠選擇的投資機會較多時，增加了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。

1.3預(yù)算管理不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)的員工在對預(yù)算編制時，存在較多錯誤認識，在編制預(yù)算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和編制財務(wù)報表時，僅僅當成簡單的財務(wù)行為進行處理。認為預(yù)算管理和其他部分關(guān)系不大，以至于房地產(chǎn)項目管理、預(yù)算管理、決算管理效果不佳。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的預(yù)算管理組織體系，導(dǎo)致企業(yè)整體規(guī)劃無法統(tǒng)一，以至于在落實預(yù)算考核及編制預(yù)算目標時，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項目建設(shè)的開發(fā)階段，對預(yù)算管理的重視度不夠，同時認為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃直接的關(guān)聯(lián)性不大，而在預(yù)算執(zhí)行階段，無法確保機制的完備性，無法保障預(yù)算數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)量的及時性。在實施預(yù)算評價時，由于考核職責(zé)不明或考核力度不大，同時缺乏有效監(jiān)督管理，導(dǎo)致預(yù)算評價效果不佳。

1.4缺乏有效的內(nèi)部管理、監(jiān)督機制

目前，內(nèi)部審計時房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督的主要手段。通過運用內(nèi)部審計對內(nèi)部控制實現(xiàn)再控制，從而提高內(nèi)部管理水平。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的內(nèi)部管理和監(jiān)督機制，導(dǎo)致缺乏完善的內(nèi)部審計機構(gòu)，即便設(shè)置了內(nèi)部審計機構(gòu)，但在實際運用中其審計職能缺失，無法對企業(yè)經(jīng)營管理具有約束力。同時，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來減少內(nèi)部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1完善內(nèi)部管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機制的完善，和內(nèi)部控制效率的提升，都無法離開整理的指導(dǎo)原則。當前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規(guī)時企業(yè)管理行為的準繩，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導(dǎo)，都要在法律允許范圍內(nèi)。（2）堅持全面性的原則。在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會計控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營及管理的整體控制，例如：對材料及設(shè)備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅持謹慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要特點就是投資風(fēng)險大，這就要求內(nèi)部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經(jīng)營各環(huán)節(jié)會存在的各種風(fēng)險，爭取將風(fēng)險值降到最低，以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅持靈活性的原則。企業(yè)的內(nèi)部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實際需求、企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等情況及時改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益

成本管理是企業(yè)財務(wù)管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產(chǎn)商品價格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟效益有密切關(guān)系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學(xué)制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務(wù)部門設(shè)置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時落實財務(wù)部門所下發(fā)的財務(wù)目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經(jīng)過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務(wù)信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權(quán)責(zé)，規(guī)范管理

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應(yīng)該形成自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、清晰的責(zé)權(quán)體系、流暢的業(yè)務(wù)運作流程、科學(xué)的業(yè)績評價體系，保證企業(yè)整體的組織運行效率與效果，增強企業(yè)在戰(zhàn)略和運營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調(diào)整以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。

2.4獎懲有效，人治管理

激勵機制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點。建立完善、有效的激勵機制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動性，能為企業(yè)帶來更多效益。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實際特點，制定科學(xué)考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點，以服務(wù)企業(yè)為目標，制定有效激勵策略及績效考核機制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結(jié)語

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理要從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，完善制度建設(shè)、規(guī)范內(nèi)部管理、加強內(nèi)部財務(wù)管理、預(yù)算管理，提高風(fēng)險控制能力，建立有效的獎懲制度，確保內(nèi)部管理水平的提高，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

作者：丁鑫工作單位：海南師范大學(xué)