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內(nèi)容摘要:本文分析了和諧社會(huì)目標(biāo)下實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性,討論了房地產(chǎn)政策主體之間的互動(dòng)關(guān)系。并運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法闡述了政府用制度性安排解決房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性問(wèn)題的必要性,最后得出結(jié)論:房地產(chǎn)調(diào)控政策是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。

關(guān)鍵詞:和諧社會(huì)房地產(chǎn)調(diào)控政策房地產(chǎn)政策主體制度性安排

國(guó)務(wù)院七部委于2005年4月頒發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,標(biāo)志著中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接調(diào)控全面展開(kāi);2006年5月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還存在的一些如少許城市房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、市場(chǎng)管理比較混亂、投資增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題,又從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)稅收、信貸和土地政策的調(diào)節(jié),完善統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六個(gè)方面提出了房地產(chǎn)調(diào)控的原則意見(jiàn);緊接著九部委頒布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,開(kāi)始了房地產(chǎn)的新一輪宏觀調(diào)控。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政策在短期內(nèi)出臺(tái)如此之多,表明房地產(chǎn)業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控早已經(jīng)刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)——穩(wěn)定房?jī)r(jià),防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,防止資金和信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)等;更有其社會(huì)目標(biāo)——為廣大中低收入者提供適用房,緩解社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性

全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問(wèn)題來(lái)處理。因?yàn)楂@得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕緳?quán)利,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對(duì)公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷看,完全依靠市場(chǎng)的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo),政府有必要干預(yù)市場(chǎng),保障公民的基本人權(quán)。一些國(guó)家把享有住房的權(quán)利寫(xiě)入了憲法,并規(guī)定政府各部門有責(zé)任制定住房計(jì)劃,以保證底層人民的住房權(quán)利。

我國(guó)1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度,1998年出臺(tái)的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國(guó)家財(cái)政的壓力,政府希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決城市住房問(wèn)題。在此過(guò)程中,政府為了解決中低收入人口的住房問(wèn)題,也實(shí)施了相應(yīng)的住房保障制度,如采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時(shí)的過(guò)渡性措施來(lái)對(duì)待,沒(méi)有對(duì)公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。2003年,我國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元,只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6%,2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5%,2005年1-10月,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降了11.1%,供應(yīng)量與上年同比下降1.6%。一些地方甚至僅把建設(shè)廉租房作為短期形象工程。因此,經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國(guó)當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位,無(wú)法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問(wèn)題。

在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會(huì)”的今天,完善公共住房保障制度已經(jīng)成為迫切的任務(wù),政策上對(duì)中低收入群體的傾斜是必然選擇。因此,我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場(chǎng),而時(shí)時(shí)刻刻要牢記“構(gòu)建和諧社會(huì)”的宗旨。

房地產(chǎn)政策的主體關(guān)系分析

黨的十六屆四中全會(huì)決議中第一次提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的命題,明確指出:形成全體人民各盡其能、各得其所,而又和諧相處的社會(huì)。學(xué)術(shù)界對(duì)“和諧社會(huì)”有比較一致的解釋:社會(huì)的各個(gè)群體能夠?qū)崿F(xiàn)良性的互動(dòng),整個(gè)社會(huì)能夠表現(xiàn)出一種公正的狀態(tài),社會(huì)能夠安全地運(yùn)行和健康地發(fā)展?，F(xiàn)代和諧社會(huì)能夠協(xié)調(diào)好社會(huì)整體利益和個(gè)體利益的關(guān)系,因而能充分激發(fā)社會(huì)的活力,使創(chuàng)造財(cái)富的源泉得以充分涌流,使社會(huì)呈現(xiàn)一種公正的狀態(tài),使社會(huì)各個(gè)群體和社會(huì)成員“各盡所能,各得其所”。

在當(dāng)代中國(guó),房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè),又是各類利益集團(tuán)角逐的載體,既是政府官員打造政績(jī)的政治工具,又是重新分配社會(huì)財(cái)富的非正常方式。沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)狀況。

從建立和諧社會(huì)角度出發(fā),在房地產(chǎn)市場(chǎng),政府是政策的制定者、監(jiān)督和執(zhí)行者,開(kāi)發(fā)商、投資者是政策的受動(dòng)者,中低收入者應(yīng)是依賴政策維護(hù)公平和正義的弱勢(shì)群體,各個(gè)主體之間應(yīng)保持一種互惠互利的關(guān)系:政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)不能以損傷中低收入者弱勢(shì)群體的利益為必要前提條件,而應(yīng)是政府、開(kāi)發(fā)商、投資者等市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)群體的利益增進(jìn)同時(shí),中低收入者弱勢(shì)群體的住房條件隨之得到改善。而實(shí)際出現(xiàn)的現(xiàn)象是:政府也是“經(jīng)濟(jì)人”,盡力從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得足夠的財(cái)政收入;開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng);投資者和投機(jī)者跟隨開(kāi)發(fā)商一起追逐利潤(rùn)最大化。于是,政府、開(kāi)發(fā)商、投資者和投機(jī)者等強(qiáng)勢(shì)群體都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優(yōu)勢(shì),在同利益相關(guān)的制度設(shè)計(jì)、政策安排等方面也相應(yīng)地?fù)碛休^大的影響力,進(jìn)而就可能造成一種利用種種優(yōu)勢(shì)使購(gòu)房者受損而使己獲益的局面。這對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買者,特別是對(duì)于中低收入購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是十分不公的。

如果地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行政策維護(hù)社會(huì)公平和正義的底線,無(wú)論房地產(chǎn)在市場(chǎng)如何交易倒賣,城鎮(zhèn)居民中占人口比例80%左右的中低收入者畢竟是房產(chǎn)的最終接盤者,將長(zhǎng)久承擔(dān)著巨大的購(gòu)房壓力,這必定會(huì)使他們產(chǎn)生諸如不滿、抵觸,甚至反抗的情形,以致于造成社會(huì)各階層各個(gè)群體之間的惡性互動(dòng)。近二十年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了一批暴富階層,也讓中低收入者因購(gòu)房陷入長(zhǎng)期的負(fù)債。

為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)的安全運(yùn)行和健康發(fā)展,必須形成一個(gè)政府、開(kāi)發(fā)商、投資者、普通購(gòu)房者之間良性的、公正的、合理的互動(dòng)結(jié)構(gòu)。即政府要切實(shí)轉(zhuǎn)變職能角色,從經(jīng)濟(jì)人轉(zhuǎn)向公仆,樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀,制定合理的產(chǎn)業(yè)政策,平衡各社會(huì)結(jié)構(gòu)收益;開(kāi)發(fā)商、投資者和投機(jī)者要具有一定的社會(huì)責(zé)任感,遵守法律法規(guī);普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監(jiān)督等。也要實(shí)現(xiàn)包括房屋和土地在內(nèi)的所有社會(huì)財(cái)富更為公平地分配給所有社會(huì)成員,保證房地產(chǎn)資源與房地產(chǎn)商品在社會(huì)各成員間公平合理地分配。

房地產(chǎn)調(diào)控政策的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看來(lái),只有通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用,才能使各種生產(chǎn)要素得到合理的配置和有效利用,從而使一國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到最大限度的增長(zhǎng)。然而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐從一個(gè)側(cè)面證明,市場(chǎng)的能力是有限的。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活不存在,也不可能存在像亞當(dāng)斯密所描述的那種完善市場(chǎng),市場(chǎng)本身的缺陷說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論有缺陷,何況我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在摸索前行階段,經(jīng)濟(jì)尚處于轉(zhuǎn)型期,體制、政策與現(xiàn)實(shí)的矛盾沖突如不能得到妥善解決,沉積日久將成為社會(huì)動(dòng)蕩的隱患。而指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的理論是借用國(guó)外存在缺陷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論和國(guó)內(nèi)不成熟的市場(chǎng)理論。只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家職業(yè)的嚴(yán)肅性促使經(jīng)濟(jì)學(xué)家嚴(yán)肅地去考慮社會(huì)中的個(gè)人和群體的倫理信條時(shí),經(jīng)濟(jì)學(xué)家的經(jīng)濟(jì)模型和經(jīng)濟(jì)理論才能適用于現(xiàn)實(shí)世界。

從理論上講,市場(chǎng)無(wú)疑是配置資源、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的一種方式,,而制度強(qiáng)調(diào)糾偏市場(chǎng)失靈,保證市場(chǎng)機(jī)制的持續(xù)運(yùn)行?？扑拐J(rèn)為,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的缺陷在于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的外部性,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)把制度因素作為一種既定的“外生變量”,并將市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制描繪成和諧的、無(wú)利益沖突的、無(wú)摩擦的過(guò)程,而忽視了制度對(duì)資源配置的影響。因而在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看來(lái),由于土地資源的稀缺性和人的需求的無(wú)限性,必然導(dǎo)致人們?yōu)闋?zhēng)奪稀缺資源而產(chǎn)生的利益沖突和相互矛盾。如果不建立合理土地資源利用秩序,來(lái)解決在土地資源稀缺條件下人們因使用資源而發(fā)生的利益沖突,那么就不僅難以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和有效利用,反而會(huì)由于競(jìng)爭(zhēng)秩序混亂而造成資源浪費(fèi),不供應(yīng)或者供應(yīng)不足經(jīng)濟(jì)適用房用地,造成中低收入者只能望樓興嘆,而大量中高檔房屋空置的現(xiàn)象,從而難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。公務(wù)員之家

在土地不相容使用的關(guān)系中,權(quán)利的安排和分配應(yīng)以效益最大化為依據(jù),解決不相容使用可以有多種權(quán)利安排或者分配模式。確認(rèn)開(kāi)發(fā)商占用土地開(kāi)發(fā)高檔房的權(quán)利而否認(rèn)中低收入者有其屋的權(quán)利,其結(jié)果將導(dǎo)致中低收入者流落街頭;也可以作相反的安排,其結(jié)果是開(kāi)發(fā)商放棄開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。當(dāng)然還可以作第三種安排,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā),同時(shí)中低收入者獲得補(bǔ)償(如開(kāi)發(fā)商讓利售賣或者政府征稅后補(bǔ)貼)的權(quán)利,而在此種情況下,又必須使開(kāi)發(fā)商所貢獻(xiàn)出的補(bǔ)償不超過(guò)其經(jīng)營(yíng)所得;同時(shí)又必須使中低收入者獲得的補(bǔ)償足以反映其實(shí)際損失,亦即交易雙方的邊際收益等于邊際成本。由于不同的權(quán)利安排或者分配模式會(huì)產(chǎn)生不同的效益。因此效益最大化成為各種模式選擇的依據(jù),而制定和選擇模式的主體只能是政府,只有政府選擇恰當(dāng)?shù)闹贫刃园才挪拍苓_(dá)到和諧雙贏。

因此,解決房地產(chǎn)的外部性問(wèn)題,既可用市場(chǎng)手段,也可用制度手段。制度性安排促使人們選擇最有利于效益優(yōu)化的模式,即是促使人們通過(guò)市場(chǎng)交易手段解決外部性問(wèn)題,這種促使外部性問(wèn)題內(nèi)部化的制度性安排才是最好制度安排:適時(shí)恰當(dāng)調(diào)整利率杠桿、稅費(fèi),制定弱勢(shì)群體的保障性措施,引導(dǎo)富人建立具有愛(ài)心的良知、窮人不仇視富人的平和心態(tài),政府堅(jiān)守公共服務(wù)的職能,而不是與民爭(zhēng)利。

政府通過(guò)政策調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施主動(dòng)預(yù)警(如“國(guó)十五條”中對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例的明確、對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)信貸條件的限制、對(duì)普通商品住房土地供應(yīng)的保證和對(duì)閑置土地的管理辦法等),使房地產(chǎn)資本收益回歸到正常水平,使房地產(chǎn)資本與其他產(chǎn)業(yè)資本處于和諧的比例,避免了大量資本無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),緩解了其他產(chǎn)業(yè)缺乏資金的緊張程度。體現(xiàn)了公平與效率,房?jī)r(jià)飛漲給百姓生活帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力,也使國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨了巨大風(fēng)險(xiǎn)。住房問(wèn)題涉及到千家萬(wàn)戶的福祉,牽涉到社會(huì)財(cái)富的流向和社會(huì)公平的程度。房地產(chǎn)新政的出臺(tái)是改善百姓生活質(zhì)量、促進(jìn)社會(huì)公平、保障社會(huì)穩(wěn)定的重要途徑,是穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重大舉措,也是“居者有其屋”、百姓安居樂(lè)業(yè)的“和諧社會(huì)”的根本體現(xiàn)。

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