導(dǎo)語(yǔ)：城市土地經(jīng)營(yíng)中利益分配分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

論文關(guān)鍵詞：地租；土地經(jīng)營(yíng)；利益分配

論文摘要：土地利益分配是在國(guó)內(nèi)城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中廣受爭(zhēng)議的問(wèn)題。文章首先討論了馬克思地租理論對(duì)城市土地利益分配活動(dòng)的適用性，并運(yùn)用該理論，探討了一種新的城市土地利益分配機(jī)制，即國(guó)家憑土地所有權(quán)獲取絕對(duì)地租，城市政府經(jīng)營(yíng)土地獲取級(jí)差地租，土地使用者開(kāi)發(fā)土地獲取平均利潤(rùn)。

土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是我國(guó)現(xiàn)階段城市經(jīng)營(yíng)中的主要內(nèi)容。近幾年，我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅猛。從1980年深圳市率先試點(diǎn)收取土地出讓金開(kāi)始，到2005年，全國(guó)土地出讓金收入已達(dá)5500億元。據(jù)國(guó)務(wù)院研究中心的調(diào)查顯示，在不少地方，土地出讓金收入已占到地方預(yù)算外收入的60%以上。由于城市土地使用權(quán)價(jià)值特別高，又涉及國(guó)家、城市政府、供地企業(yè)、土地使用者、居民等多方的利益，是一個(gè)矛盾集中的利益交匯點(diǎn)，使土地成為城市經(jīng)營(yíng)中一個(gè)極為不易處理的問(wèn)題。在城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐當(dāng)中，因土地問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛甚至流血沖突連連不斷。因?yàn)橥恋貑?wèn)題涉及多方利益，所以利益分配成為土地問(wèn)題的核心。利益分配恰當(dāng)與否，直接決定著土地問(wèn)題解決的順利與否。因此，城市土地經(jīng)營(yíng)中的利益分配成為具有相當(dāng)實(shí)踐價(jià)值的一項(xiàng)課題。針對(duì)國(guó)內(nèi)城市土地經(jīng)營(yíng)利益分配中存在的問(wèn)題，本文擬從馬克思地租理論出發(fā)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)制度，嘗試探討一種新的城市土地利益分配機(jī)制，以期在土地所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者之間找到一個(gè)利益平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地利益的恰當(dāng)分配，供國(guó)內(nèi)城市土地經(jīng)營(yíng)實(shí)踐借鑒。

一、馬克思地租理論對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)的適用性

馬克思地租理論原本考察的是農(nóng)業(yè)這個(gè)特定領(lǐng)域的資本收益分配問(wèn)題，要將其應(yīng)用于我國(guó)當(dāng)前進(jìn)行的城市土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要滿足以下幾個(gè)基本的條件。

（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

我國(guó)已經(jīng)初步建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。進(jìn)行城市土地經(jīng)營(yíng)，正是要在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，進(jìn)行城市土地的配置。所以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用馬克思地租理論的前提條件在我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域是滿足的。

（二）明確的土地所有權(quán)

在馬克思地租理論中，土地所有權(quán)是絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因及受益對(duì)象。如果所有權(quán)不明確，則其它行業(yè)資本可自由進(jìn)入，農(nóng)業(yè)參與全社會(huì)的利潤(rùn)平均化，使形成絕對(duì)地租的超額利潤(rùn)流出農(nóng)業(yè)部門(mén)。而在我國(guó)，城市土地是國(guó)家所有的，《中華人民共和國(guó)土地管理法》明文規(guī)定：“城市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有”，“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”。也就是說(shuō)，我國(guó)進(jìn)行城市土地經(jīng)營(yíng)，有明確的土地所有權(quán)，有具體的絕對(duì)地租受益對(duì)象。

（三）明確的土地使用權(quán)

在我國(guó)，城市土地實(shí)行使用權(quán)登記發(fā)證制度，“依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)”，而且無(wú)論是劃撥土地還是有償轉(zhuǎn)讓土地，國(guó)有土地使用證上都載明了使用期限，土地使用權(quán)是明確而穩(wěn)定的。

（四）所有權(quán)和使用權(quán)相分離

我國(guó)的城市土地，其所有權(quán)和使用權(quán)是明確分離的，如前文所述，所有權(quán)歸國(guó)家，使用權(quán)歸單位或個(gè)人。這種“兩權(quán)”分立的城市土地制度，使馬克思地租理論的應(yīng)用變得必要。

（五）土地等級(jí)差別

在城市土地中，“等級(jí)差別”更加明顯，表現(xiàn)為區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境狀況等方面的差別。這些方面的差別使得城市土地產(chǎn)生了不同的使用效果，區(qū)位差別導(dǎo)致了運(yùn)輸成本、信息成本和市場(chǎng)影響面等方面的差別，基礎(chǔ)設(shè)施差別導(dǎo)致了生活便利度和舒適度等方面的差別，環(huán)境狀況的差別導(dǎo)致了健康狀況和主觀心理滿足程度等的差別。所有這些差別，共同支撐著城市土地級(jí)差地租的產(chǎn)生和存續(xù)。

因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，馬克思地租理論可以適用于城市土地經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，解決城市土地經(jīng)營(yíng)中的利益分配問(wèn)題，可以應(yīng)用馬克思總結(jié)的地租理論。

二、馬克思地租理論在城市經(jīng)營(yíng)中的土地利益分配的應(yīng)用

馬克思地租理論考察的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)用地收益的分配規(guī)律。馬克思認(rèn)為，地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，地租的本質(zhì)是超額利潤(rùn)。在農(nóng)業(yè)中，平均利潤(rùn)歸租地農(nóng)場(chǎng)主，超額利潤(rùn)歸土地所有者。下面將馬克思地租理論具體應(yīng)用于城市土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提出一種城市土地分配機(jī)制。

（一）國(guó)家憑土地所有權(quán)收取絕對(duì)地租

在馬克思地租理論中，與土地等級(jí)沒(méi)有聯(lián)系的地租是絕對(duì)地租。絕對(duì)地租形成的條件是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成。形成的原因是對(duì)土地所有權(quán)的壟斷。土地所有者憑借對(duì)土地的所有權(quán)獲取絕對(duì)地租。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，建國(guó)以后，黨和國(guó)家著力推行土地公有制，其中對(duì)城市土地實(shí)行的是國(guó)有制，國(guó)家是城市土地的所有者，那么國(guó)家憑借對(duì)城市土地的所有權(quán)，可以無(wú)條件地對(duì)使用者收取絕對(duì)地租。而且，絕對(duì)地租與土地區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況沒(méi)有聯(lián)系，無(wú)論開(kāi)發(fā)什么樣的土地，都要向國(guó)家交納絕對(duì)地租。

在馬克思地租理論中，絕對(duì)地租的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，無(wú)論租種什么等級(jí)的土地，向土地所有者交納的單位絕對(duì)地租都是相等的。所以，國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得絕對(duì)地租，其收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該具有一致性。使用者都按相同標(biāo)準(zhǔn)交納絕對(duì)地租，與使用者的身份無(wú)關(guān)。只有當(dāng)土地所有者——國(guó)家直接使用土地（如軍事用地）時(shí)，絕對(duì)地租才不會(huì)以獨(dú)立的形式存在。絕對(duì)地租標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)該是確定的，這一點(diǎn)毫無(wú)異議。絕對(duì)地租與級(jí)差地租之間沒(méi)有互動(dòng)機(jī)制，絕對(duì)地租不會(huì)因?yàn)榧?jí)差地租的增加而增加。但是，絕對(duì)地租應(yīng)該體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步增加。

對(duì)應(yīng)于絕對(duì)地租的收取，國(guó)家也有應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。首先，作為土地所有者，國(guó)家應(yīng)該采取各種必要措施，確保自身土地所有權(quán)的穩(wěn)固性；其次，國(guó)家還應(yīng)該監(jiān)督城市政府對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)，使它的具體經(jīng)營(yíng)行為合乎規(guī)范，對(duì)土地收益資金的使用方向合乎規(guī)范等。

（二）城市政府經(jīng)營(yíng)土地收取級(jí)差地租

我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)的主體是城市政府。無(wú)論是土地所有者國(guó)家還是省級(jí)政府（直轄市除外）都不可能直接經(jīng)營(yíng)城市土地，因?yàn)槌鞘型恋亟?jīng)營(yíng)與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與城市規(guī)劃息息相關(guān)，只能由城市政府來(lái)進(jìn)行。這意味著，城市政府的積極性直接決定著城市土地經(jīng)營(yíng)的成效。所以，要充分調(diào)動(dòng)城市政府的積極性，并合理分配利益給城市政府。城市經(jīng)營(yíng)的具體方式，是先根據(jù)城市發(fā)展需要、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要等，將土地規(guī)劃成某種特定的用途；再進(jìn)行拆遷，三通一平（通水通電通路，土地平整），將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?；最后進(jìn)行市場(chǎng)招標(biāo)和拍賣(mài)，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給具體的使用者。在馬克思地租理論中，與土地等級(jí)相聯(lián)系而發(fā)生的地租是級(jí)差地租。級(jí)差地租形成的條件是土地等級(jí)的差別，形成的原因是對(duì)明確的土地使用權(quán)。級(jí)差地租分為兩種形態(tài)。級(jí)差地租Ⅰ是指等量資本投在面積相等但肥沃程度不同、地理位置不同的各級(jí)土地上所產(chǎn)生的地租。級(jí)差土地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)投入等量的資本而有不同的生產(chǎn)率，由此產(chǎn)生的級(jí)差地租。這些投資，無(wú)論是連續(xù)追加到哪一級(jí)土地上，一般都會(huì)提供出不同的生產(chǎn)率。這些追加投資提供的生產(chǎn)率，只要高于劣等地原來(lái)的生產(chǎn)率，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤(rùn)，并形成級(jí)差地租Ⅱ。

城市政府具體負(fù)責(zé)城市土地的利用規(guī)劃、土地的整治、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些是對(duì)土地資源進(jìn)行市場(chǎng)配置前的增值環(huán)節(jié)，也是城市土地級(jí)差地租形成的主要環(huán)節(jié)。級(jí)差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置較優(yōu)而產(chǎn)生的，級(jí)差地租Ⅱ是因?yàn)樵谕坏貕K上連續(xù)追回投資產(chǎn)生的。對(duì)城市土地而言，肥沃程度無(wú)關(guān)緊要，而地理位置受城市規(guī)劃影響巨大，城市規(guī)劃改變了特定地塊在整個(gè)城市當(dāng)中的相對(duì)位置，可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅰ。而城市政府在特定地塊上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，既是在改變地塊的相對(duì)位置，也是在對(duì)地塊的生產(chǎn)力連續(xù)追加投資，也就是既可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅰ，也可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅱ。例如，一塊被征用的農(nóng)用地，原本位置偏避，交通不便，水電不通，遠(yuǎn)離學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共服務(wù)場(chǎng)所，那么它的出讓金會(huì)很低，可收取的地租很少，但是城市政府將其規(guī)劃為建設(shè)用地，使其位置由郊區(qū)變?yōu)槭袇^(qū)，然后再投資將土地平整好，將道路鋪通，將水電接通，將其它服務(wù)設(shè)施修建齊全，那么該地塊的出讓金會(huì)大幅增加。因此，級(jí)差地租主要是由經(jīng)營(yíng)土地的城市政府所創(chuàng)造。

值得一提的是，這里的級(jí)差地租與馬克思地租理論中的級(jí)差地租在性質(zhì)上是存在區(qū)別的。地租理論中的級(jí)差地租，都是本身附著在土地上的等級(jí)差別引起的，從土地所有者向使用者出租使用權(quán)這點(diǎn)上看，是土地本身所固有的等級(jí)差別。而上述城市土地的級(jí)差地租，無(wú)論是第一形態(tài)還是第二形態(tài)，都并非國(guó)家提供的土地本來(lái)就能帶來(lái)的，而是城市政府的投資經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的，其實(shí)質(zhì)并非真正的“地租”，而是城市政府投資的“租金”。城市政府的投資被附在了城市土地上，隨同土地本身一起被租用，一起產(chǎn)生收益。按照誰(shuí)投資、誰(shuí)收益的原則，這種級(jí)差地租理應(yīng)由城市政府獲取。

為了提高城市土地的生產(chǎn)力，產(chǎn)生級(jí)差地租，城市政府必須進(jìn)行先期投資。這種投資的資金需求是巨大的，僅靠稅收無(wú)法滿足，必須從生產(chǎn)力得以提高從而產(chǎn)生級(jí)差地租的土地本身得到補(bǔ)償。從城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐來(lái)看，各城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金缺口都比較大，全國(guó)城市每年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金總?cè)笨谶_(dá)4000億元左右。在進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)后，它們都是依靠土地出讓金收入進(jìn)行滾動(dòng)投資，以滿足先期投資的資金需求的。因此，城市政府也需要獲取城市土地的級(jí)差地租。獲取的方式是向土地使用者收取土地出讓金。與級(jí)差地租相對(duì)應(yīng)，城市政府也有相應(yīng)的義務(wù)。除了前文所述的土地利用規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施投資外，還應(yīng)當(dāng)采取以下措施：（1）執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，配合國(guó)家掌握好土地供應(yīng)這道經(jīng)濟(jì)“閘門(mén)”；（2）切實(shí)履行用地協(xié)議，不隨意中止使用期限，保障土地使用者的合法權(quán)益；（3）對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)運(yùn)作，公開(kāi)操作程序，避免權(quán)力尋租，最大程度實(shí)現(xiàn)級(jí)差地租；（4）規(guī)范土地使用用費(fèi)收入的使用途徑，將級(jí)差地租收入主要用于城市土地經(jīng)營(yíng)，以及用于彌補(bǔ)因土地經(jīng)營(yíng)而給居民造成的直接的或潛在的損失。

（三）土地使用者開(kāi)發(fā)土地獲取平均利潤(rùn)

馬克思地租理論中的農(nóng)業(yè)資本家沒(méi)有土地所有權(quán)，只是租種土地所有者的土地。他們像工商業(yè)資本家一樣，按投資額獲取平均利潤(rùn)。在我國(guó)城市的土地經(jīng)營(yíng)中，土地使用者也不擁有土地所有權(quán)，只是從國(guó)家手中購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，即租用土地。所以，土地使用者是不能參與超額利潤(rùn)的分配的，只能按投資額獲取平均利潤(rùn)。當(dāng)然，利潤(rùn)的平均化不是在土地市場(chǎng)范圍內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的，這有賴(lài)于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。

土地使用者的義務(wù)是遵守用地協(xié)議的規(guī)定，在土地利用規(guī)劃框架內(nèi)對(duì)土地作具體的投資（包括建筑房屋和修建部分基礎(chǔ)設(shè)施），充分利用土地，發(fā)揮土地的最大價(jià)值，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。土地是稀缺資源，土地閑置是巨大的浪費(fèi)，土地使用者必須履行開(kāi)發(fā)土地的義務(wù)。對(duì)于長(zhǎng)期閑置的土地，國(guó)家可以無(wú)條件收回使用權(quán)。

我國(guó)土地使用者之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前整體利潤(rùn)率較高，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約為50%，遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至還可獲取暴利。這一方面是因?yàn)槲覈?guó)城市化進(jìn)程加速，住房需求強(qiáng)勁，供不應(yīng)求，造成房?jī)r(jià)偏高，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率也就較高；另一方面也因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)還不規(guī)范，制度還有待完善，開(kāi)發(fā)商截留了部分級(jí)差地租成為利潤(rùn)；最后一方面，高利潤(rùn)行業(yè)雖然會(huì)參與利潤(rùn)平均化，但平均化本身有一個(gè)過(guò)程。