導(dǎo)語(yǔ)：中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，行業(yè)集中度越來(lái)越高，規(guī)模房企平臺(tái)優(yōu)勢(shì)明顯，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間受到極大挑戰(zhàn)，如何修煉內(nèi)功，突破重圍是中小企業(yè)亟需思考的問(wèn)題。高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理可幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，益于其健康發(fā)展。本文闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際，提出相應(yīng)改進(jìn)措施。本文認(rèn)為，中小房企應(yīng)充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理的重要性，讓業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)有機(jī)融合，并通過(guò)科學(xué)的方法進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，利用合理的制度保障財(cái)務(wù)活動(dòng)，使用強(qiáng)有力的手段控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全面提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)職能。

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，行業(yè)集中度越來(lái)越高，規(guī)模房企平臺(tái)優(yōu)勢(shì)明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間受到極大挑戰(zhàn)，面臨著銷售業(yè)績(jī)滑坡、庫(kù)存壓力大、融資難、現(xiàn)金流短缺等諸多問(wèn)題。在此背景下，如何修煉內(nèi)功，突破重圍是中小企業(yè)亟需思考的問(wèn)題。高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理可幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)理性投資、科學(xué)決策、全面預(yù)算、合理規(guī)劃、客觀分析，有利于中小企業(yè)改善融資結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金配置、降低成本費(fèi)用、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益，從而大力增強(qiáng)中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促使其良性發(fā)展。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

（一）投資決策不科學(xué)。中小房地產(chǎn)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè)，一般所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都掌握在家族成員的手中，所以家長(zhǎng)制作風(fēng)較為明顯和突出，很多企業(yè)的大小決定甚至由董事長(zhǎng)一人說(shuō)了算，其個(gè)人意志和行為習(xí)慣決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理上隨意性較大，項(xiàng)目投資決策往往憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和主觀臆斷，缺乏科學(xué)性。在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下，企業(yè)高層若不能掌握足夠多的背景知識(shí)和相關(guān)信息，則很難辨別投資決策的正確性和適當(dāng)性。決策失誤是企業(yè)最大的失誤，若一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅憑家族成員的人脈關(guān)系和企業(yè)家個(gè)人判斷，而不通過(guò)科學(xué)、合理的方法進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、實(shí)地研究和對(duì)比分析，則很可能因信息不對(duì)稱而導(dǎo)致誤判，給企業(yè)造成不可挽回的重大損失。中小企業(yè)原本底子就薄弱，有時(shí)一個(gè)項(xiàng)目的投資失敗會(huì)拖垮整個(gè)企業(yè)，這也是眾多中小房企倒閉的原因之一。（二）融資渠道狹窄。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，往往需要巨額資金投入。然而，中小企業(yè)規(guī)模小，自有資金不足，信用等級(jí)較低，擔(dān)保能力有限，不能像大企業(yè)那樣可以通過(guò)銀行、信托、基金、債券、保險(xiǎn)、上市等多種方式進(jìn)行外部融資，只能依靠傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸。近幾年，信貸政策收緊，貸款門檻大大提高，鮮有中小企業(yè)能滿足銀行貸款要求，很多企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向民間融資。如此一來(lái)，中小企業(yè)融資成本大幅上升，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，利潤(rùn)侵蝕嚴(yán)重，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大。融資渠道不暢、資金周轉(zhuǎn)困難已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的致命傷，極大阻礙了企業(yè)的健康成長(zhǎng)，很多中小企業(yè)因此裹足不前，甚至被淘汰出局。（三）財(cái)務(wù)預(yù)算管理不到位。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)預(yù)算管理沒(méi)有概念，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)人員最大的作用就是記賬和報(bào)稅，而業(yè)務(wù)方面的行動(dòng)計(jì)劃和目標(biāo)責(zé)任等與財(cái)務(wù)部門無(wú)關(guān)。所以，財(cái)務(wù)部門往往對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)后知后覺(jué)，很多時(shí)候只知其然卻不知其所以然。財(cái)務(wù)人員的被動(dòng)滯后致使財(cái)務(wù)預(yù)算無(wú)從談起，嚴(yán)重降低了企業(yè)資金的使用效率，削弱了成本控制力度。另一方面，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身管理意識(shí)和管理水平有限，加之對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不甚了解，無(wú)法設(shè)計(jì)出與企業(yè)規(guī)模和實(shí)力相匹配的預(yù)算管理制度，也無(wú)力向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性的意見(jiàn)或建議，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門人微言輕，財(cái)務(wù)預(yù)算管理不受重視。（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力不足。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力顯著，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力弱，資源和能力有限，較大企業(yè)而言，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯不足。另一方面，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)奉行機(jī)會(huì)主義和經(jīng)驗(yàn)主義，他們富于冒險(xiǎn)、勇于拼搏，重業(yè)務(wù)、輕管理，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理既不了解也不關(guān)注，以致危機(jī)來(lái)臨時(shí)，猝不及防，應(yīng)對(duì)無(wú)策；還有些中小企業(yè)雖然建立了風(fēng)險(xiǎn)管理和控制制度，卻因操作不便、實(shí)用性不強(qiáng)、執(zhí)行不到位等諸多原因無(wú)法落到實(shí)處，以致風(fēng)險(xiǎn)控制流于形式，不能真正起到監(jiān)管作用。（五）財(cái)務(wù)集中化管理程度低。中小房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)因不同項(xiàng)目分別設(shè)立子公司，總部就逐漸演變?yōu)橥顿Y性的集團(tuán)公司。然而，因中小企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，忽略總部建設(shè)，所以財(cái)務(wù)集中化管理程度普遍較低。很多中小企業(yè)集團(tuán)母體只是個(gè)空殼，除少量人員和費(fèi)用外，幾乎沒(méi)有業(yè)務(wù)，項(xiàng)目子公司則人員齊備、各自為政、資金自理，以致集團(tuán)整體資金使用效率低下，投融資缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；母子公司及各子公司間財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)、體系各不相同，造成合并數(shù)據(jù)采集、匯總、整理和分析的困難；財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)的缺失，導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升；項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不受集團(tuán)約束，極大削弱了集團(tuán)財(cái)務(wù)指令的執(zhí)行力度；全面預(yù)算管理不到位，致使集團(tuán)總部難以及時(shí)了解各項(xiàng)目公司的行動(dòng)計(jì)劃，無(wú)法落實(shí)目標(biāo)責(zé)任，更不能全面把握企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

三、優(yōu)化中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）建立科學(xué)的投資決策機(jī)制。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)改變粗放式管理理念和行為習(xí)慣，由一人決策轉(zhuǎn)為團(tuán)隊(duì)決策，集思廣益，分散決策風(fēng)險(xiǎn)。其次，中小企業(yè)應(yīng)成立投資決策委員會(huì)或類似機(jī)構(gòu)，并賦予機(jī)構(gòu)中每個(gè)人不同的權(quán)利和義務(wù)，分清職責(zé)職能，使決策成員各司其職、發(fā)揮專長(zhǎng)。再次，中小企業(yè)應(yīng)通過(guò)相應(yīng)制度來(lái)確保項(xiàng)目投資的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，運(yùn)用合理的權(quán)限設(shè)置和審批流程來(lái)控制和約束項(xiàng)目投資的隨意性。此外，中小企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析；還要不斷完善企業(yè)信息管理系統(tǒng)，利用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)市場(chǎng)信息加以甄別并有效整合，使用專業(yè)的投資決策方法（如：凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法等）進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，合理判斷，提高企業(yè)決策質(zhì)量。（二）拓寬融資渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先修煉內(nèi)功，提高自身品牌知名度和美譽(yù)度，贏得社會(huì)地位和市場(chǎng)信譽(yù)，穩(wěn)步積累自有資金，合理占用預(yù)收房款和應(yīng)付賬款。其次，應(yīng)大力拓展外部融資渠道。鑒于中小企業(yè)目前的實(shí)際情況，通過(guò)股權(quán)融資，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴是不錯(cuò)的選擇。但在選擇合作對(duì)象時(shí)，中小企業(yè)應(yīng)認(rèn)真思考合作的目的和意義。比如：是抱團(tuán)取暖還是取長(zhǎng)補(bǔ)短，抑或用明股實(shí)債的方式進(jìn)行短期過(guò)渡等等。合作前需事先明確合作各方的權(quán)利和義務(wù)；合作過(guò)程中要注意信息溝通的及時(shí)性和有效性，避免因交流不暢而引起矛盾或誤會(huì)，還要以互惠互利、合作共贏為宗旨，防止沖突和內(nèi)耗。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在困境中謀求變化，考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。比如：由傳統(tǒng)單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕禺a(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。這些主題地產(chǎn)的好處是能吸引產(chǎn)業(yè)基金的目光，為中小企業(yè)融資帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)及時(shí)關(guān)注融資成本和財(cái)務(wù)杠桿比率，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理。財(cái)務(wù)預(yù)算有助于企業(yè)完成業(yè)務(wù)計(jì)劃，達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，改變落后的管理理念，深刻認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，為企業(yè)預(yù)算管理創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境。另一方面，打鐵還需自身硬，財(cái)務(wù)人員若不懂業(yè)務(wù)，只能為企業(yè)提供低附加值的服務(wù)。所以，中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)不斷提升自己的業(yè)務(wù)知識(shí)和管理能力，通過(guò)實(shí)地觀察、部門溝通、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式深入了解企業(yè)各房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際資源和能力，制定與經(jīng)營(yíng)發(fā)展相適應(yīng)的預(yù)算管理制度，提出預(yù)算管理所需要的應(yīng)用環(huán)境，建議并協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)改善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和管理體系，讓財(cái)務(wù)預(yù)算管理充分發(fā)揮其應(yīng)有的功效。（四）提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)高管應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并自上而下進(jìn)行推廣，讓企業(yè)中的每個(gè)人都能理解和贊同。比爾•蓋茨有句名言：“微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月”，大如微軟公司尚且有如此危機(jī)意識(shí)，更何況中小企業(yè)。在房地產(chǎn)新形勢(shì)下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一路攀升，中小企業(yè)更應(yīng)時(shí)刻保持警惕，以防陷入困境。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模和實(shí)力制定行之有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度，利用信息技術(shù)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，設(shè)定財(cái)務(wù)重要指標(biāo)（如：資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等），并運(yùn)用先進(jìn)、科學(xué)的管理方法和控制手段，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和評(píng)估，進(jìn)而尋找合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施（如：風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)降低等），將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至企業(yè)可承受的范圍之內(nèi)。（五）強(qiáng)化財(cái)務(wù)集中化管理。中小房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況（如：集團(tuán)功能定位、管控模式等），夯實(shí)總部建設(shè)，設(shè)計(jì)與企業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng)的財(cái)務(wù)控制方法和體系，具體建議如下：第一，實(shí)行資金統(tǒng)籌管理制度。因房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期不同，有的子公司資金短缺，有的卻資金閑置，資金統(tǒng)籌管理可通過(guò)合理配置，大幅提高資金的使用效率，降低集團(tuán)整體融資成本，增強(qiáng)企業(yè)總體實(shí)力。第二，統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算體系（如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)預(yù)算、分析報(bào)告、財(cái)務(wù)軟件等）。有了相同的核算標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)總部不僅能改善會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，提高財(cái)務(wù)信息的安全性、可靠性和有效性，還能運(yùn)用軟件技術(shù)定期或不定期獲取子公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和分析資料，及時(shí)了解項(xiàng)目公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，為企業(yè)高層決策提供依據(jù)。第三，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)部審計(jì)是集團(tuán)實(shí)施內(nèi)部監(jiān)督、事后控制的重要手段。集團(tuán)可定期對(duì)子公司進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，及時(shí)防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第四，實(shí)行財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派制度。集團(tuán)可對(duì)子公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行統(tǒng)一招聘、選拔、考核和調(diào)配，以確保集團(tuán)各項(xiàng)財(cái)務(wù)方針和政策能夠落實(shí)到位。第五，實(shí)行全面預(yù)算管理制度。該制度可將總部戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)計(jì)劃相結(jié)合，使企業(yè)全盤掌控目標(biāo)任務(wù)的完成情況，并對(duì)集團(tuán)上下各類資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、分配、考核和控制，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

影響中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，其中財(cái)務(wù)管理薄弱是制約其發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)在因素。中小房企應(yīng)充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理的重要性，讓業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)有機(jī)融合，并通過(guò)科學(xué)的方法進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，利用合理的制度保障財(cái)務(wù)活動(dòng)，使用強(qiáng)有力的手段控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全面提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)職能。

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作者:袁方 單位:上海恒實(shí)投資集團(tuán)有限公司